uy > RNKB > Chet el valyutasida ipoteka: qarz oluvchi nima qilishi kerak? Chet el valyutasida ipoteka. Valyuta ipotekasi: olishga arziydimi?


Chet el valyutasida ipoteka: qarz oluvchi nima qilishi kerak? Chet el valyutasida ipoteka. Valyuta ipotekasi: olishga arziydimi?




Rus xalqi har doim imkoniyatdan umidvor edi - balki u o'z-o'zidan o'tib ketadi, balki qandaydir tarzda hal qilinadi, balki hech narsa bo'lmaydi. Xorijiy valyutadagi qarzdorlar 2015-yilda bu iblis so‘zning qurboni bo‘lishdi...

Ha, chet el valyutasidagi ipoteka foydaliroq edi, Moskvada kvartira sotib olish qiyin emas edi va so'nggi 5 yil ichida dollar kursi (hodisadan tashqari) oxirgi oylar) unchalik ko'tarilmadi va bularning barchasi qarz oluvchining g'alaba qozonishiga umid bog'ladi. Ammo agar siz mantiqni yoqsangiz va faqat uchta narsani eslasangiz:

  • Rubl inflyatsiyasi SSSR parchalanganidan beri mavjud, shuning uchun siz ipotekani to'layotganingizda, bu sodir bo'lmaydi, deb umid qilish ahmoqlikdir.
  • Biz Rossiyada yashaymiz va, asosan, biz rus valyutasida ish haqi olamiz, ya'ni siz hech qachon barqaror bo'lmagan valyuta kursiga bog'liqsiz.
  • Mamlakatimizda har kamida 5, ko‘pi bilan 10 yilda bir marta inqirozlar sodir bo‘ladi – 1991, 1998, 2008 yillar buning dalilidir. Biz negadir zaifmiz yoki aksincha, kimdir uchun juda kuchlimiz ... Lekin nima sababdan bo'lishidan qat'i nazar, ular sodir bo'ladi. Va umuman olganda, Rossiyada ishlash beqaror hodisa, ko'pincha korxonalar bankrot bo'ladi, odamlar ishsiz qoladilar va hokazo.

Bu sabablar aniq ko'rinadi va Rossiyada chet el valyutasida qanday qilib ipoteka olish mumkinligi, agar ular, aksincha, jamg'armalarni tejash uchun doimo chet el valyutasiga investitsiya qilgan bo'lsa, allaqachon ritorik.

Chet el valyutasida ipoteka bilan nima qilish kerak

Chunki kredit tashkilotlari qonuniy jihatdan ular bu vaziyatda haqli, siz mo''jizalarni kutmasligingiz kerak. Mijozlarga muntazam kredit mahsulotlari taklif etiladi.

Kreditni qayta moliyalashtirish

Jarayonning mohiyati ipoteka kreditlarini chet el valyutasidan rublga qayta moliyalashdir.

Afzalliklar

  • oylik to'lovlarning kamayishi
  • Ehtimol, bu uy-joyni saqlash uchun imkoniyatdir
  • agar qarz kichik bo'lsa, bu qarzni to'lash uchun imkoniyatdir.

Kamchiliklar

  • kredit stavkalari oshadi
  • valyuta kursining oshishi va foizlarning oshishi hisobiga qarz miqdori kamida ikki baravar oshadi;
  • kreditni qayta rasmiylashtirish va to'lash kerak bo'ladi - baholash, sug'urta va boshqa xarajatlar.

Chet el valyutasidagi ipoteka kreditini qayta tuzish

To'lovlarni kechiktirish, to'lovlardan ta'tillar, to'lov muddatini uzaytirish va hatto boshqa bankda qayta moliyalash, bu individual variantlar har bir vaziyatda alohida hal qilinadi. Kuchli bozor o'yinchilari o'z mijozlarini joylashtirishga tayyor bo'lishi mumkin, ammo bu hammani qutqara olmaydi. Ha, va bayramlarning bir necha oylarida rubl o'z pozitsiyalarini qaytarib olishiga katta shubhalar mavjud.

Valyuta ipotekasi bo'yicha hukumat qarori

Inqiroz boshlanishidan oldin ham, so'nggi bir necha yil ichida banklar tomonidan o'zboshimchalikni taqiqlovchi ko'plab qonunlar qabul qilindi.

  • 2010 yil mart oyida "Banklar to'g'risida" Federal qonuni va bank ishi”, xususan, banklarga kirish taqiqlandi bir tomonlama oshirish ipoteka stavkalari va ipoteka hisobini ochish va yuritish uchun to'lovlarni undirish.
  • 2015 yil yanvar oyida Rossiya banki moliya institutlarini yubordi tavsiya qilingan xat, ipoteka kreditlarini 2014 yil 1 oktyabrdagi kurs bo'yicha konvertatsiya qilish talabi bilan - ya'ni bir dollar uchun 39,38 rubl. Tabiiyki, bu xat tavsiya darajasida qoldi va hali ham ishlamayapti.

Xorijiy valyutadagi ipoteka bilan bog'liq vaziyat

Albatta, valyuta ipoteka shartnomasini tuzishda qarz oluvchilar qisman inflyatsiya jarayonlarini hisobga oldilar va, ehtimol, ularga tayyor edilar va hozir sodir bo'layotgan narsalarni faqat fors-major, ya'ni fors-major holatlari deb atash mumkin.

Ammo banklarda buning uchun faqat o'z tomonini himoya qilishni ta'minlagan malakali advokatlar ishlaydi, shuning uchun davlat bu masala bilan shug'ullanishiga umid qilishgina qoladi. Axir, endi inqirozga qarshi dastur doirasida moliyaviy tashkilotlarga milliardlab rubllar tushmoqda, shuning uchun bunga ishora qilish kerak. bank tuzilmalari ishtahani mo''tadil qilish va valyutalarning o'sishi tufayli super foydadan voz kechish vaqti keldi, bunda ularning foydasi mutlaqo yo'q.

Endi qiyin hayotiy vaziyatga tushib qolgan odamlar faqat kutishlari mumkin, ehtimol, har ikkinchi kredit qarzga aylanganda, davlat aralashib, yordam beradi. Ammo bu qarz qulligini yanada qattiqlashtirmaydimi ...

Bunday vaziyatda asosiy narsa umidsizlikka tushmaslik, ipoteka to'lovlari va to'plangan qarzlarni e'tiborsiz qoldirmaslikdir, har qanday holatda ham siz bankka borib, muzokaralar olib borishingiz va eng yaxshisiga ishonishingiz kerak.

Hozirgi vaqtda rossiyaliklarning 6 foizi ipoteka kreditini rublda to'laydi. Yana 3% ilgari rubl "ipoteka" to'lagan va allaqachon kreditni to'lagan. Respondentlarning 1% dan ko‘p bo‘lmagani hozirda chet el valyutasida ipoteka kreditini to‘layotganliklarini bildirishgan*.

Valyuta ipoteka muammosi ruslar orasida yaxshi ma'lum. Taxminan 1% vatandoshlarimiz shaxsiy tajriba bilan tanish hozirgi holat. Chet el valyutasidagi ipoteka qarz oluvchilarning 1% dan tashqari, rossiyaliklarning 13% bunday ko'chmas mulk kreditlarini to'lashning qiyinchiliklarini yaxshi bilishadi. Har ikkinchi respondent bu haqda biror narsa eshitgan. Rossiyaliklarning uchdan biridan ko'prog'i bu masaladan xabardor emas. Respondentlarning ko'pchiligi bu muammo haqida televidenie reportajlaridan bilishgan (83% federal telekanallar, 26% - mintaqaviy telekanallar). Har to'rtinchi respondent bu mavzuni Internetda uchratgan (20%) yoki do'stlaridan (18%) o'rgangan.

Muammo to'g'risida xabardor bo'lgan fuqarolarning fikriga ko'ra, chet el valyutasidagi ipoteka kreditlari bo'yicha to'lovlar keskin o'sib borayotgan vaziyatda javobgarlik birinchi navbatda Rossiya Federatsiyasi hukumati (45%) va markaziy bank(37%). Respondentlarning uchdan bir qismi kredit bergan banklarni ayblaydi xorijiy valyuta. Respondentlarning atigi 22 foizi qarz oluvchilarning o'zlarini qoralashga moyil.

Ruslarning fikricha, hozirgi vaziyatda, ularning fikricha, mas'ul tomonlar (Hukumat - 52%, markaziy bank- 35% va kredit beruvchi banklar - 37% qarz oluvchilarga yordam ko'rsatishi kerak.

Valyuta o'tkazmasini o'z ichiga olgan tashabbus ipoteka kreditlari rublga imtiyozli stavkada, vatandoshlarimiz odatda ma'qullaydilar (76%). Ipoteka qarz oluvchilar orasida ushbu qonun loyihasini qo'llab-quvvatlovchilar ulushi 88% ni tashkil qiladi. Har o'ninchi respondent bunday chorani qo'llab-quvvatlamaydi, chunki bu soliq to'lovchilar va boshqa qarz oluvchilar uchun adolatsizdir.

Respondentlarning aksariyati fuqarolarga chet el valyutasida kredit berishni taqiqlash taklifini yoqlaydi (71 foiz) pul operatsiyalari Rossiyada faqat rublda bo'lishi kerak. Respondentlarning ta'kidlashicha, mumkin bo'lgan taqiq kelajakda shunga o'xshash holatlarning oldini olishga yordam beradi.

Taqiqga qarshi xorijiy valyutadagi kreditlar 17% ruslar va ular ko'pincha tanlash erkinligiga ishora qiladilar (77%). Ayrim Rossiya fuqarolari chet el valyutasida daromad olishlari haqida ham adolatli fikrlar bildirildi. Yana 16% ba'zida shunday deyishadi xorijiy valyutadagi kreditlar yana foydaliroq.

"Ayting-chi, sizning oilangiz quyidagi toifalardan biriga kiradimi?", har bir qator uchun respondentlarning %

"Xorijiy valyutadagi ipoteka qarzdorlari muammosi haqida eshitganmisiz?", respondentlarning %

"Bu muammo haqida qanday eshitdingiz?"**, muammodan xabardor bo'lgan respondentlarning %

“Xorijiy valyutalarning rublga nisbatan kursining o‘sishi munosabati bilan chet el valyutasida ko‘chmas mulk sotib olish uchun kredit olgan ipoteka qarz oluvchilari rubldagi qarz miqdori keskin oshganiga duch kelishdi. asl nusxadan ancha yuqori summani to'lash. Ushbu qarz oluvchilarning ko'pchiligi qarzni to'lay olmadilar.

Sizningcha, bu vaziyatda kim javobgar?”**, respondentlarning %

“Sizningcha, bu holatda xorijiy valyutada kredit bergan qarz oluvchilarga kim yordam berishi kerak?”**, respondentlarning %

"Hozirda ko'rib chiqilmoqda Davlat Dumasi Rossiya Federatsiyasi qonun loyihasini ham taqdim etdi, unda banklar chet el valyutasidagi ipoteka kreditlarini imtiyozli stavka bo'yicha rublga aylantirishi kerak bo'ladi.

Siz bunday tashabbusni ma'qullaysizmi?, respondentlarning %

**, tashabbusni ma'qullamagan respondentlarning %

“Hozirda fuqarolarga chet el valyutasida kredit berishni taqiqlash imkoniyati boʻyicha taklif koʻrib chiqilmoqda. Siz bunday tashabbusni qo'llab-quvvatlaysizmi? , respondentlarning %

"Nega bu tashabbusni ma'qullamaysiz?"**, ushbu taklifni ma'qullamagan respondentlarning %

** Javoblar yig'indisi 100% dan oshadi, chunki respondentlar bir nechta javoblarni tanlashlari mumkin edi

*Initiative Butunrossiya NAFI so'rovi 2015 yil yanvar oyida o'tkazildi. 140 ta 1600 kishi so'rovda qatnashdi. aholi punktlari Rossiyaning 42 mintaqasida. Statistik xato 3,4% dan oshmaydi.

2008 yil chet el valyutasidagi ipoteka kreditlari, xususan, dollar bo‘yicha rekord yil bo‘ldi. Bir necha yil o'tib, rubl ikki baravar arzonlashishini, qolgan qarz esa butun kvartiraning narxidan oshib ketishini hech kim kutmagan edi. Rubldagi oylik to'lovlar nafaqat yuqori, balki chidab bo'lmas holga aylandi. Bu qanday sodir bo'lishi mumkin va valyuta qarz oluvchi nima qilishi mumkin? ipoteka krediti?

2009 yil 1 yanvar holatiga Markaziy bank ma'lumotlariga ko'ra, Rossiyada 18270 valyuta ipoteka kreditlari berilgan. Bu mutlaq rekord bo‘ldi, o‘shandan beri oylik ko‘rsatkich 3,5 mingdan oshmadi va 2014-yil oktabr oyida butun respublika bo‘yicha atigi 656 ta kredit berilgan. 2008 yilda bunday yuqori natija banklar rublda kredit berishni rad etganlarga dollarda ipoteka berishni taklif qilgani bilan bog'liq - ham foizlar, ham oylik to'lovlar pastroq edi, shuning uchun odamlar uchun qulayroqdir o'rtacha ish haqi. Bu dollarda ishlamadi, talablardan o'tmadi - ular Shveytsariya franki va dasturlarini taklif qilishdi Yapon iyeni(2008 yildan keyin banklar ipoteka kreditlari uchun ushbu valyutalardan voz kechishdi). Evro deyarli ishlatilmadi.

Afsuski, ko'plab bank xodimlari ushbu mavzu bo'yicha izoh berishdan bosh tortadilar. Ammo baribir buni anonim ravishda qilishga rozi bo'lganlar bor edi. : “Eng xorijiy valyutadagi ipoteka 2009 yil inqirozidan oldin chiqarilgan va bugungi kunda biz dollar yoki evroda ipoteka uchun deyarli talab yo'qligini qayd etamiz.
Statistik ma'lumotlarga ko'ra, 2006-2008 yillarda rubl bo'lmagan ipoteka kreditlarini olgan deyarli barcha qarz oluvchilar allaqachon banklarni to'lashdi, biroq ayni paytda chet el valyutasidagi kreditlar muddati o'tgan kreditlar portfelining muhim qismini tashkil qiladi.

Bugun oling xorijiy valyutadagi kreditlar qarz oluvchi asosiy daromadni chet el valyutasida oladigan bo'lsa, boshqa hollarda - ham mantiqiy katta miqdor konvertatsiya va kurs o'zgarishida yo'qotishingiz mumkin.

Ko'p odamlar 2008 yilda uzoq vaqt, 10 yildan ortiq vaqt davomida pul oldilar. Vaziyatni tushuntirish uchun bir misol keltiramiz. 2008 yilda sotib olish uchun bir xonali kvartira 156 000 AQSh dollari (4 280 000 rubl) miqdorida 136 000 AQSh dollari miqdorida kredit olindi ( boshlang'ich to'lov- $20 000) 9,75%, 15 yil muddatga. Oylik to'lov - 1 440,73 dollar (39 528 rubl). Umuman olganda, bank o'n besh yil davomida 259 331 dollar to'lashi kerak edi. Olti yil davomida 103 732 dollar to'langan, 2014 yil noyabr oyi holatiga ko'ra to'lash uchun taxminan 155 600 dollar qolgan, ammo kvartira hozir 117 647 dollar turadi (6 million rubl, noyabrdagi kurs bo'yicha 1 dollar = 51 rubl). Ya'ni, qarz kvartiraning qiymatidan oshib ketadi. Rubldagi oylik to'lov endi 2008 yildagi kabi 39 528 emas, balki 73 477 rublni tashkil etadi va rublning pasayishi bilan bu qiymat faqat o'sib bormoqda.

Qarz oluvchi bunday summalarni to'lay olmaydi. Qopqon deyarli umidsiz bo'lib chiqdi: kvartirani sotishning iloji yo'q - hatto qarzni to'lash, topish uchun ham pul yo'q. yangi ish katta maosh bilan ham muammo. Ikkita variant qoldi - qarz oluvchilarning risklarini kamaytirish va qarzni imtiyozli stavka bo'yicha rublga aylantirish imkoniyatini kamaytirish uchun qonunchilikka o'zgartirishlar kiritishni kutish yoki qarzni qayta tuzish bo'yicha bank bilan kelishish. Ikkinchi holda, siz oylik to'lovlarni kamaytirish bilan kredit muddatini oshirishingiz mumkin. Agar bu mos kelmasa (to'lovlar muddatidan oldin keladi pensiya yoshi yoki boshqa sabablarga ko'ra), keyin siz rublda kreditni qayta moliyalashtirishingiz mumkin, ya'ni aslida eskisini to'lash orqali yangi kredit olishingiz mumkin. Afsuski, imtiyozli dasturlar qayta moliyalashtirish valyuta depozitlari, 2009 yilda banklar tomonidan taklif qilingan, endi ishlamaydi. Rubl krediti bo'yicha foizlar, shuningdek, oylik to'lovlar ham yuqori bo'lishi mumkin. Siz boshqa bankda bir xil valyutada qayta moliyalashingiz mumkin, lekin pastroq foiz stavkasi bilan. Ammo rublda qayta moliyalash va chet el valyutasida kredit berishda asosiy muammo qolmoqda: agar qarz ariza berish paytidagi kvartiraning narxidan kattaroq bo'lsa, bank uni garov sifatida qabul qilmaydi.

Yechim topishga urinish

Davlat Dumasi deputatlari ham ipoteka qarz oluvchilarning muammolariga qo'shilishga harakat qilishdi. Biroq, 2014 yil 12 noyabrda kommunistlarning bankrot bo'lgan qarz oluvchilarni ko'chada ko'chirishni va "vaqtinchalik yashash uchun moslashuvchan uy-joy fondidan" oila o'z muammolarini hal qilmaguncha foydalanishni taqiqlashni taklif qilgan qonun loyihasi rad etildi. yo'l." “Adolatli Rossiya” deputatlari fuqarolarning murojaatlariga javoban, mumkin va maqsadga muvofiq deb hisoblab, qarz oluvchi uchun valyuta riskini 15 foizgacha cheklash tashabbusini muhokama qilmoqdalar: valyuta kursining oshishi – risklar qarz oluvchilar zimmasiga tushadi, lekin 15 foiz doirasida. Ammo hozircha tashabbus qonun loyihasi sifatida rasmiylashtirilmagan va rasman chop etilmagan.

Xatarlarning bunday qisqarishi 2014 yil kuzida Rossiya Markaziy banki va Davlat Dumasi binosi yaqinidagi chet el valyutasidagi ipoteka qarzdorlarining piketlarida aytib o'tilgan. “Valyuta xavfini 10-15% gacha cheklash yoki asosiy xorijiy valyutadagi qarzni berilgan kundagi rubl kursi bo'yicha rublga aylantirish va bu miqdorga rubldagi kredit bo'yicha o'rtacha bozor kursini qo'llash” talabi edi. Markaziy bank raisiga yo‘llagan xatida ko‘rsatilgan Rossiya Federatsiyasi ikki bankning chet el valyutasidagi ipoteka qarzdorlaridan. Kreditlar Shveytsariya franki va AQSh dollarida olingan. Xatda 451-modda qayd etilgan Fuqarolik kodeksi Shartnoma shartlarini o'zgartirishga imkon beradigan RF, agar vaziyatlar "shunchalik o'zgargan bo'lsa, agar tomonlar buni oqilona oldindan ko'ra olsalar, shartnoma ular tomonidan umuman tuzilmagan yoki sezilarli darajada boshqacha shartlarda tuzilgan bo'lar edi. " "Sezilarli darajada boshqacha shartlar" ayniqsa frank va iyenalarda yaqqol namoyon bo'ldi. Qarz oluvchilar yozganidek: “Mana ekzotik valyutadagi ipotekaning yana bir natijasi: siz rubl ekvivalentida 4 000 000 rubl olasiz, siz 11 500 000 rubl to'lashni rejalashtirmoqdasiz, ammo deyarli 24 000 000 rubl to'lashingiz kerak. sug'urta bilan birga. Qanday ipoteka, bunday natijalar. Ekzotik!

Bu borada Markaziy bankning javobi ham, aniq qarori ham kelmadi. Va, aftidan, yaqin kelajakda qonunchilikka o'zgartirishlar kiritilmaydi. Ammo baribir valyuta kursining bunday jiddiy o‘zgarishi fors-major holatlari va shartnoma shartlarini qayta ko‘rib chiqish uchun asos bo‘la olmaydimi?

Kapital banklardan birining vakili: “Valyuta kursining oʻsishi, albatta, oylik toʻlov miqdoriga taʼsir qiladi, biroq huquqiy nuqtai nazardan, uni fors-major holatlari deb tasniflash mumkin emas. Valyuta kursining o'zgarishi mutlaqo tabiiy va tabiiy bozor hodisasi bo'lib, mijozning umumiy qarzini oshirishi yoki kamaytirishi mumkin. Chet el valyutasida qarz oluvchilarga nima maslahat bera olasiz? Afsuski, universal vositalar ichida bu holat mavjud emas. Bank kreditni qayta moliyalashtirishi va uni rublga aylantirishi mumkin, ammo buning natijasida qarz miqdori, hatto to'langan foizlarni hisobga olgan holda ham joriy miqdordan oshib ketishi mumkin.

Shuni ham ta'kidlash kerakki, o'sish davrida valyuta kursi o'zining eng yuqori qiymatiga erishgandan so'ng, qoida tariqasida, pasayishni boshlaydi va ko'pincha o'zining dastlabki qiymatlariga qaytadi. Shuning uchun, qarzni rublga aylantirish to'g'risida qaror qabul qilishdan oldin, siz buni yaxshilab o'ylab ko'rishingiz va valyutaning faol o'sishi davri tugaguncha kutishingiz kerak.

Yordam uchun bank

Agar rubl qulagandan keyin chet el valyutasidagi ipoteka krediti bo'yicha to'lovlarni davom ettirishning iloji bo'lmasa, u holda eng ko'p eng yaxshi variant- bank bilan birgalikda mavjud vaziyatdan chiqish yo'lini topish. Savollarimizga javob berishga yordam berdi. Georgiy Ter-Aristokesyants, departament direktori ipoteka krediti Moskva banki.

Bank va qarz oluvchi o'rtasida murosali yechim topish mumkinmi, masalan, kreditni to'lash muddatini uzaytirish yoki qarzni kamaytirish?

Murakkabliklar yuzaga kelganda moliyaviy ahvol va oylik to'lovni to'lashda qiyinchiliklar yuzaga kelganda, Moskva banki ipoteka kreditini ikki usuldan birida qayta qurishni taklif qiladi:

1. Shartnomaning boshqa muhim shartlarini o'zgartirmagan holda, kredit muddatini 30 yilgacha uzaytirish.

2. To'lov ta'tillari - ular qarz oluvchilarga oylik to'lovlarni kamaytirish imkonini beradi. To'lovni kamaytirish ta'tilning davomiyligiga bog'liq:

3 oy — to‘lovning 30 foizini to‘lash;
4 oy — to‘lovning 40 foizini to‘lash;
5 oy — to‘lovning 50 foizini to‘lash;
6-12 oy — to‘lovning 60 foizini to‘lash.

To'lov ta'tillari qarz oluvchilarni vaqtincha kamaytirishga imkon beradi qarz yuki. Ushbu chora vaqtinchalik moliyaviy qiyinchiliklarga duch kelgan mijozlar uchun samarali bo'ladi, masalan, ish joyini yo'qotish, tug'ruq ta'tillari.

Chet el valyutasida ipoteka krediti olgan qarz oluvchi rublda ish haqi olsa va kursning keskin o'zgarishi tufayli kredit bo'yicha oylik to'lovlar chidab bo'lmas holga kelib qolsa, unga qanday maslahat berasiz? U kvartirani sota olmaydi, chunki bank oldidagi qarzi amalda kvartira narxiga teng yoki undan kattaroqdir va u nafaqat barcha to'lovlarini yo'qotadi, balki bankdan qarzdor bo'lib qolishi mumkin. Qanday qilib u yaxshiroq qilish kerak?

Bunday holda, rubl krediti uchun xorijiy valyutadagi kreditni qayta moliyalash mumkin joriy stavkalar kreditlash, Moskva Bankida bunday dastur samarali ishlaydi.

Xorijiy valyutadagi ipoteka kreditlariga bugungi kunda talab bormi?

2008 yildan keyin xorijiy valyutadagi kreditlarga talab keskin pasaydi, valyuta dasturlari va bank mahsulotlari qisqardi. Bugungi kunga qadar Moskva bankida xorijiy valyutadagi kreditlarga talab deyarli yo'q.

Xulosa qilib aytganda, qarz oluvchilar uchun valyuta xavfini cheklash bo'yicha qonunchilikka o'zgartirishlar va qarorlar mavjud bo'lmaganda, muammoni hal qilishning bir nechta variantlari mavjud. Birinchi va eng aniq - qarzni qayta tuzish (kredit muddatini oshirish, to'lov ta'tillarini ta'minlash) yoki uni rublda qayta moliyalashtirish bo'yicha bank bilan kelishish. Biroq, ikkinchi holatda oylik to'lov kamaymasligi mumkin, balki o'sib boradi va ba'zi hollarda qarz miqdori garov miqdoridan oshib ketadi va qayta moliyalash o'z ma'nosini yo'qotadi. Ikkinchi variant - hamma narsani avvalgidek qoldirish va qarzni to'lashni davom ettirish uchun yangi kuch va imkoniyatlarni topishga harakat qilish. Ehtimol, bir kun kelib, maksimal darajaga yetgandan so'ng, valyuta kurslari pasayishni boshlaydi va avvalgi darajasiga qaytadi va ipoteka valyutasini oluvchilar oson nafas olishlari mumkin.

Hayrli kun!

Men valyuta ipotekalari bilan bog'liq vaziyat haqida o'z fikrimni bildirmoqchiman. Gap ipotekani rublda emas, balki chet el valyutasida (dollar, frank, iyena) olgan odamlar haqida bormoqda. 2008-2009 yillarda valyuta kurslari hozirgidek bo'lmaganda, chet el valyutasida ipoteka olish foydali edi, chunki bunday kreditlar bo'yicha foizlar past edi. Bundan tashqari, banklar, ma'lum ma'noda, rubl kredit berishdan bosh tortgan holda, qarz oluvchilarni qo'zg'atdi. O'ylaymanki, banklar uchun chet el valyutasida ipoteka berish ham foydali bo'ldi, chunki valyutaga "xizmat ko'rsatish" qiymati rubldan ancha past. Bu ob'ektiv holat. Va agar bir kishi, aytaylik, olti yil oldin ming dollar olib, 26 000 rubl to'lagan bo'lsa. - 30 000 rubl, keyin bugungi kunda uning to'lovi 62 000 rubl. (2015 yil 13 mart holatiga ko'ra). Savol tug'iladi: bunday qarz oluvchi nima qilishi kerak, chunki u sotib olgan mulk bank tomonidan garovga qo'yilgan? Mamlakatimiz iqtisodiyotidagi taniqli inqiroz hodisalari bilan bankka ko'p pul to'lash bilan birga, garovga qo'yilgan kvartira yo'qolishi mumkin.

Bu axloqiy, ijtimoiy-iqtisodiy va huquqiy muammolarni keltirib chiqaradi. Bunday muammolar majmuasini hal qilish esa davlat zimmasida.

Valyuta qarz oluvchilari kabi hodisaning muammolari


Birinchi muammo axloqiy (va hatto siyosiy). Bu yangi qo'lga kiritilgan hududlar tufayli mamlakatimiz hududining ko'payishi va Rossiyaga iqtisodiy bosimning keyingi choralari bilan bog'liq bo'lib, bu asosiy valyutalarning rublga nisbatan kursining sezilarli o'zgarishiga olib keldi. Shu bilan birga, yirik tadbirkorlik subyektlari va banklarni davlat darajasida qo‘llab-quvvatlash ko‘rsatildi. Pul mablag'lari banklarni qo'llab-quvvatlash, shu jumladan, ushbu banklar tomonidan bir xil qarz oluvchilarni qo'llab-quvvatlash uchun ajratildi. Garchi, o'z navbatida, banklar, aftidan, xorijiy valyutadagi qarz oluvchilarni "samarali" qondirish niyatida emas. Muammoli qarz oluvchilarni qo'llab-quvvatlash bo'yicha chora-tadbirlar majmui, mening sub'ektiv fikrimcha, vaziyatning yomonlashishiga olib kelishi mumkin. Har qanday qayta qurish va "bayramlar" muammoli qarz oluvchilar masalasini hal qilishning samarali mexanizmlari emasligi sababli.

Ijtimoiy-iqtisodiy muammo shundan iboratki, 50 mingga yaqin xorijiy valyutada qarz oluvchilar bor (bu ko‘rsatkichni qarz oluvchilarning o‘zlari ko‘rsatadi). Albatta, bizda inqiroz davrlari bor, lekin umid qilamanki, biz hali ham yovvoyi kapitalizm davrida yashamayapmiz va davlat faqat alohida ishtirokchilarning foyda manfaatlari hisobga olinadigan bozor emas. moliyaviy munosabatlar. Konstitutsiyada davlatimiz ijtimoiy, deb bejiz aytilmagan.

Huquqiy muammo shundaki, qonun butunlay bank tomonida. Bank tomonida va arbitraj amaliyoti. Mening shaxsiy fikrim bo'lsa-da, ba'zi holatlar soxta bitimlar sifatida tasniflanishi mumkin. Bu nima haqida. Qarz oluvchi aslida na rubl, na xorijiy valyutani olmaydi; bank ko'chmas mulk qiymatini sotuvchining hisob raqamiga to'laydi. Tabiiyki, to'lov rublda amalga oshiriladi. Axir, Rossiyada fuqarolik qonunchiligining qoidalariga muvofiq, hisoblashda rubl qabul qilinadi. Shunday qilib, bank va uning mijoz-qarz oluvchisi valyuta kursi bo'yicha va ushbu valyuta kursining o'zgarishiga qarab haqiqiy rubl kreditini qaytarish tartibini asoslashga qaratilgan qandaydir fantastika qiladi. Shu bilan birga, bank mijozi qo‘lidagi valyutani olmagan va joriy hisob raqamiga valyuta tushmagan. Valyuta bilan barcha operatsiyalar bank ichida amalga oshirildi.

Yana bir holat. Valyuta kursining sezilarli o'zgarishi fors-major hodisasidir. Menimcha, yo'q. Ammo, menimcha, Rossiya Markaziy banki valyuta kursining keskin pasayishini belgilovchi hujjat chiqarsa, qarz oluvchilarga katta yordam berishi mumkin edi. milliy valyuta 2014 yil oxirida sodir bo'lgan fors-major. Agar Rossiya Federatsiyasi Markaziy banki bunday hujjatni bergan bo'lsa, unda, albatta, muayyan talablar bilan sudga murojaat qilganda, qarz oluvchi ijobiy natijaga umid qilishi mumkin.

Bitimni haqiqiy emas deb topishning mumkin bo'lgan oqibatlari to'g'risida

Xo'sh, endi oqibatlari haqida. Agar bitim soxta deb e'tirof etilsa, unda soxta bitimning haqiqiy emasligi oqibatlarini qo'llash to'g'ri bo'ladi, bu aslida qarz oluvchi oladi degan ma'noni anglatadi. Pul kredit shartnomasi bo'yicha qoidalarga muvofiq rublda.

Agar siz fors-major sxemasini qo'llasangiz, unda San'atga muvofiq harakat qilish kerak bo'ladi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 451-moddasi va vaziyatning o'zgarishi muhim deb tan olinadi. Ammo bunday harakat yo'nalishi sezilarli darajada buzadigan murakkab oqibatlar zanjirini boshlaydi mulkiy manfaatlar banka. Bu bugungi kunda mavjud bo'lganlarga qaraganda ancha murakkab va halokatli oqibatlarga olib keladi.

Albatta, har bir holat individualdir, lekin men bugun meni ko'rmayapman qonuniy yo'l xorijiy valyutada qarz oluvchilar muammosini hal qilish. Tabiiyki, biz bankrotlik masalasini ko'rib chiqmaymiz individual(bu tez orada mavjud bo'ladi).

Men ushbu murakkab ipoteka inqirozidan chiqishning yagona yo'lini hozirda Davlat Dumasida ko'rib chiqilayotgan va ushbu muammoni murosa yo'llaridan birida hal qilishga qaratilgan bir nechta qonun loyihalaridan birini qabul qilishda ko'raman.

Umid qilamanki, bu murakkab muammo davlatning samarali aralashuvi bilan hal qilinadi. Ayni paytda, valyuta ipoteka egalari o'zlarining "armiyasini" to'plashmoqda va allaqachon Rossiyaning barcha yirik shaharlarida miting va piketlar o'tkazmoqda.

Bugun siz uzoq muddatli uy-joy kreditini olishingiz mumkin turli valyutalar. Biroq, valyuta ipotekalari juda qiyin. Bir tomondan, barcha Rossiya moliya institutlarida bunday kreditlar bo'yicha stavkalar rublda kredit berishdan past. Boshqa tomondan, ipoteka mablag'laridan foydalanishning uzoq muddati davomida moliya bozoridagi vaziyat sezilarli darajada o'zgarishi mumkin. Ya'ni, bunday kredit yuqori xavf bilan bog'liq.

Gap nimada

Aslida, valyuta ipotekasi nima ekanligini tushunish umuman qiyin emas. Aslini olib qaraganda, maqsadli kredit(Bu holda biz asosan ko'chmas mulk sotib olish haqida gapiramiz), chet elda chiqarilgan pul birliklari oh, ichkarida emas rus rubli. Aslida, chet el valyutasidagi ipotekani ro'yxatdan o'tkazish odatiy uzoq muddatli uy-joy kreditini olish tartibidan farq qilmaydi. Shuningdek, uni muntazam to'lovlarning ishlab chiqilgan jadvaliga muvofiq to'lash kerak va Rossiya rublini depozitga qo'yishga ruxsat beriladi. Valyuta kursi kreditni to'lash kunida yangilanadi.

Qanday sharoitlarda

2016 yilda banklar tomonidan atigi 34 ta xorijiy valyutadagi ipoteka kreditlari berilgan. Va 2017 yilning birinchi yarmida mahalliy moliya institutlari faqat 4 ta bunday kreditni taqdim etdi (rubl ekvivalentida taxminan 246 million rubl). Ushbu tendentsiya chet el valyutasidagi ipotekalarning yaqin kelajakda "o'lishi" mumkinligini ko'rsatadi. Voqealar rivojining tasdig'i ichki ishlar rahbarlarining haqiqatidir moliya bozori– Sberbank, Gazprombank, VTB 24, Rosselxozbank va boshqalar.

Stavka foizi

Hatto Rossiyada faoliyat yurituvchi xorijiy kapital ishtirokidagi banklar, masalan, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, Rosbank va boshqalar ham chet el valyutasida uy-joy sotib olish uchun kredit taklif qilmaydi. Ularning mijozlari ishonishlari mumkin bo'lgan maksimal narsa bu chet el valyutasidagi ipotekani rublga qayta moliyalashtirishdir. 2017 yilning 4-choragi boshida nisbatan katta bo'lgan kam sonlilardan biri moliya institutlari, dollarda ipoteka beradi, Moskommertsbank hisoblanadi. Kredit miqdori cheklangan: minimal - $10 ming, maksimal - $300 ming.Foiz stavkalari quyidagi jadvalda keltirilgan.

Kredit shartlari15 yilgacha 7 yilgacha
Dastlabki to‘lov miqdori, %USDrublUSDrubl
50 dan10 11.5 9.5 11
30 dan 50 gacha10.5 11.75 10 11.5
20 dan 30 gacha11.6 12 11 11.75

Siz nima haqida tasavvurga ega bo'lishingiz uchun biz ushbu ma'lumotlarni taqdim etdik stavka foizi Bugungi kunda bu ichki moliya bozorining valyuta ipoteka segmenti uchun xosdir. Agar siz boshqa bankda bunday dasturni topsangiz, hech bo'lmaganda taqqoslashingiz mumkin.

Qarz oluvchi uchun bank talablari

Valyuta ipotekasi uchun ariza beruvchi bankning standart talablariga javob berishi kerak:

  • Ijobiy kredit tarixi, to'lovlarda faol kechikishlar mavjud emas.
  • Yoshi - 18 yoshdan kichik bo'lmagan va 65 yoshdan katta bo'lmagan to'liq to'lash kreditlar.
  • Mavjudligi barqaror daromad bu sizga kreditga to'g'ri xizmat ko'rsatish imkonini beradi.
  • Rasmiy ish joyining mavjudligi. Umumiy ish tajribasi - 1 yildan. Davomiyligi mehnat faoliyati oxirgi ish joyida - kamida olti oy.

Va, albatta, chet el valyutasidagi ipoteka qarz oluvchilari Rossiya Federatsiyasi fuqarolari bo'lishi kerak.

Kafolat xavfi

Chet el valyutasidagi ipoteka bo'yicha kafillik maqomi uning rubldagi uzoq muddatli uy-joy kreditlari uchun analogidan farq qilmaydi:

  • Qarz oluvchi va birgalikda qarz oluvchilar o'z majburiyatlarini bajarmagan taqdirda, qarzni to'lash uchun javobgarlik kafilga o'tadi.
  • Kafil o'zining haqiqiy moliyaviy ahvolini hujjatlashtirishga tayyor bo'lishi kerak.
  • Kafil maqomi, hatto uzoq muddatli istiqbolda ham ularning moliyaviy rejalarini qayta ko'rib chiqish zaruriyatini keltirib chiqaradi. Kafil kafil bo'lgan ipoteka krediti to'liq qaytarilmaguncha (va bu 30 yildan keyin sodir bo'lishi mumkin), uning o'z nomidan kredit olishi juda qiyin bo'ladi.

Psixologik yuk, javobgarlik o'zi uchun emas, balki uchinchi shaxs uchun bo'lishi kerakligi bilan kuchayadi.

Garovga qo'yilgan mulk

Bu erda hamma narsa oddiy.

Sotib olingan ko‘chmas mulk bankka garov sifatida taqdim etiladi.

Shunday qilib, moliya instituti kafolat oladi uy-joy ipotekasi valyutada qaytarib olinadi. Mavjud ko'chmas mulk garoviga kelsak, bunday takliflar faqat rubldagi uzoq muddatli turar-joy kreditlarida mavjud.

Qanday chiqarish kerak

Xarid qilish uchun chet el valyutasida mablag' olish ko `chmas mulk bank bilan kredit shartnomasini tuzish kerak. Ushbu protsedura quyidagi harakatlar ketma-ketligini o'z ichiga oladi:

  1. Barcha kerakli hujjatlarni to'plash.
  2. Qarz oluvchi va sotuvchi o'rtasidagi xulosa dastlabki shartnoma sotib olish va sotish.
  3. Ipoteka krediti olish uchun bankka murojaat qilish.
  4. Agar moliya instituti qabul qilsa ijobiy qaror, asosiy shartnoma sotuvchi bilan tuziladi.
  5. MFC yoki Rosreestrda bitimni ro'yxatdan o'tkazish.
  6. Mulk qiymatini mustaqil baholashni o'tkazish va tuzilgan hisobotni bankka taqdim etish.
  7. Shartnoma tuzish bilan bir vaqtda sotib olingan uy-joy sug'urtasi amalga oshiriladi.
  8. Mablag'larni sotuvchiga to'langandan so'ng, kvartiraga egalik qilish rasmiylashtiriladi.
  9. Mulkni bankka garovga qo'yish.

Kerakli hujjatlar to'plami

Chet el valyutasidagi ipotekani olish uchun siz bankka quyidagi hujjatlarni topshirishingiz kerak:

  • rossiya Federatsiyasi fuqarolik pasporti;
  • harbiy bilet - agar ariza beruvchi erkak bo'lsa va harbiy yoshga to'lgan bo'lsa;
  • ikkinchi shaxsni tasdiqlovchi hujjat (fotosurat bilan);
  • nikoh to'g'risidagi guvohnoma, nikoh shartnomasi (agar mavjud bo'lsa);
  • mehnat shartnomasining nusxalari va ish kitobi ish beruvchi tashkilot bosh buxgalterining imzosi va tasdiqlovchi muhri bilan;
  • chet el valyutasidagi ipoteka uchun ariza beruvchi tomonidan deklaratsiyalangan daromad darajasini tasdiqlovchi hujjat. Ushbu talab bankning ish haqi bo'yicha mijozlariga taalluqli emas;
  • agar fuqaro qo'shimcha daromadga ega bo'lsa, ular ham hujjatlashtirilishi kerak.

Ko'pincha, moliyaviy institutlar potentsial qarz oluvchining turmush o'rtog'ining yozma roziligini ham talab qiladi.

Chet el valyutasidagi ipoteka kreditini qayta tuzish

Iqtisodiyotning barqaror bo'lmagan sharoitida quyidagi omillar chet el valyutasidagi ipotekaga qarshi turadi:

  • zarur miqdorda xorijiy pul birliklarini sotib olayotganda rubl qadrsizlansa, xarajatlar oshadi;
  • agar daromadning umumiy hajmining yarmidan ko'p qismi kreditni to'lashga sarflansa, ipoteka kreditini yopish bilan bog'liq qiyinchiliklar paydo bo'lishi mumkin;
  • o'z vaqtida to'lanmagan muntazam to'lovlar uchun shartnomada jarimalar hisoblab chiqilishi nazarda tutilgan. Shunday qilib, qarzning umumiy miqdori ortadi;
  • oilada paydo bo'ladi stressli vaziyatlar qarz oluvchilarning salomatligi va psixologik holatiga salbiy ta'sir ko'rsatadigan;
  • Yagona uy-joy musodara qilinib, kim oshdi savdosida sotilsa, odamlar tomsiz qolishi mumkin.

Zamonaviy ichki voqelikda ipoteka qarz oluvchining to'lov qobiliyati yomonlashgan taqdirda, ipoteka kreditini qayta tashkil etish eng muhim vazifalardan biridir. yaxshiroq yo'llar yuqoridagi muammolardan qoching. Amaldagi qonunchilik nuqtai nazaridan, ushbu tartib kredit shartnomasidagi shartlarni o'zgartirishni nazarda tutadi, buning natijasida moliyaviy qiyinchiliklarga duch kelgan qarz oluvchi ko'proq oladi. foydali shartlar qarzni to'lash. Xususan, muammolarni hal qilish uchun qiyin ipoteka Bugungi kunda banklar quyidagi usullarni taklif qilishadi:

  • kredit organining to'lanishini kechiktirish;
  • asosiy qarz va foizlarni to'lashning individual jadvalini ishlab chiqish;
  • kredit shartnomasining amal qilish muddatini uzaytirish;
  • muntazam to'lovlarni kechiktirish uchun jarimalarni bekor qilish.

Bunday yechimning afzalliklari moliyaviy muammo aniq - kredit shartnomasining yangi, yanada sodiq shartlari tufayli siz qarzga olingan mablag'lar hisobidan sotib olingan uy-joyni saqlab qolishingiz va kredit tarixingizni buzmasligingiz mumkin.

Xuddi shu natijalarga erishishning yana bir samarali usuli - rubldagi valyuta ipotekalarini qayta moliyalashtirish. Bu dastur allaqachon xizmat ko'rsatilgan kredit bo'yicha kredit to'lovlari miqdorini sezilarli darajada kamaytirish imkoniyatini beradi. Buning uchun qarz oluvchi, birinchi navbatda, unga xorijiy valyutada ipoteka bergan bankka qayta moliyalash xizmatlarini ko'rsatish uchun ariza bilan murojaat qilishi kerak. Kredit shartnomasida boshqasiga kredit berishga ruxsat beruvchi band bo'lishi mumkin moliyaviy tashkilot. Keyin arizaga qo'shimcha ravishda tanlangan bankka qolgan qarz miqdori, garov ob'ekti va to'lov qobiliyati darajasi to'g'risida ma'lumot berish kerak.

Valyuta ipoteka egalariga davlat yordami

2017 yil avgust oyida Rossiya Federatsiyasi hukumati yordam dasturini qayta tikladi ipoteka qarz oluvchilar og'ir moliyaviy ahvolga tushib qolganlar (daromadlar kamaydi va xorijiy valyutadagi uy-joy krediti bo'yicha muntazam to'lovlar ko'paydi). Unda yangi nashr kredit bo'yicha qolgan qarzning 30 foizini hisobdan chiqarish.

Mutlaq ma'noda davlat yordami 1,5 million rubldan oshmaydi.

Bundan tashqari, bank tomonidan hisoblangan jarima ham hisobdan chiqarilishi mumkin, ammo to'langani qaytarilmaydi. Hukumatning ushbu qarori davlat byudjetidan 2 milliard rubl ajratish orqali amalga oshirilmoqda. Mutaxassislarning fikricha, bu miqdor 1300 ga yaqin muammoli ipoteka kreditlarini qayta tuzish uchun yetarli bo‘lishi kerak.

Qarz oluvchilar davlat yordamiga ishonishlari mumkin:

  • kamida bittasiga bog'liq voyaga etmagan bola, shuningdek, voyaga etmagan bolalarning vasiylari va vasiylari;
  • urush faxriylari;
  • nogironligi bor yoki nogiron bolalarni tarbiyalash;
  • 24 yoshga to'lmagan kunduzgi talabalarga qaram bo'lganlar.

Valyuta ipotekalarining ijobiy va salbiy tomonlari

Uzoq muddat uy-joy kreditlari Ushbu turning o'ziga xos afzalliklari va kamchiliklari mavjud.

  • Agar rubl kursi oshsa, rubl ekvivalentidagi to'lov miqdori kamayadi.
  • Chet el valyutasidagi ipoteka bo'yicha foiz stavkasi rubl ipotekasiga qaraganda kamroq.
  • Uzoq muddatli kredit shartnomasi - 30 yilgacha.
  • Agar mamlakatda moliyaviy ahvol yomonlashsa, kreditni to'lash uchun hech narsa bo'lmagan vaziyat yuzaga kelishi mumkin. Keyin nafaqat pulni, balki kvartirani ham yo'qotish varianti chiqarib tashlanmaydi.
  • Chet el valyutasidagi ipoteka kreditini bergan odamlar o'zlarini kelajakka ishonchsiz his qilishadi, chunki keyingi oyda to'lov hajmini oldindan aytib bo'lmaydi.
  • Ipoteka kreditini berish uchun yanada qattiqroq shartlar.

Bir qarashda, kamchiliklar ko'proq ahamiyatga ega, shuning uchun siz chet el valyutasida uzoq muddatli uy-joy kreditini olmaysiz. Biroq, bu mutlaqo to'g'ri emas. Xorijiy valyutada ish haqi olayotgan fuqarolar bunday bitimdan ko‘p afzalliklarga ega bo‘ladilar.

Valyuta ipotekasi: Video