كيفية التحقق من نظافة الشقة التي تشتريها. لماذا من الضروري فحص الشقة قبل الشراء مقابل وديعة؟ نصيحه مهنيه! كيفية التحقق من الديون على الشقة
شراء شقة أمر خطير ومسؤول للغاية. في أغلب الأحيان، يعهد المشترون بإعداد المستندات إلى المتخصصين والمحامين ذوي الخبرة، لأنهم أكثر كفاءة في مثل هذه الأمور. لكن خدمات هؤلاء المتخصصين ليست رخيصة، ولا أحد يضمن صدقهم. إذا قررت شراء شقة بدون وسطاء (بعد كل شيء، يمكنك توفير مبلغ كبير من المال)، فأنت بحاجة إلى دراسة الجانب القانوني للسؤال والتحقق بشكل مستقل من نظافة الشقة.
محتوى الصفحة
كيفية التحقق من النظافة القانونية للشقة
- التحقق من الوثائق للتأكد من صحتها وصحتها.
- التحقق من البائع (الصدق، التعقل).
- تحقق مما إذا كان هناك متقدمين قانونيين آخرين للشقة (الزوج، الأطفال، الورثة، الأشخاص الذين تم تسريحهم مؤقتًا).
- تحقق من موضوع الشراء نفسه (ما إذا كان هناك أي إعادة تطوير غير قانوني، وما إذا كان المنزل عرضة للهدم، وما إلى ذلك).
- التحقق من الشقة للأعباء.
- التحقق من الشقة عن أي ديون للمرافق العامة.
- التحقق من تاريخ الشقة (كم مرة تم بيعها ولماذا).
لماذا التحقق من النظافة القانونية للشقة؟
للوهلة الأولى، عند توقيع صفقة، قد يبدو أن كل شيء في محله. المستندات موجودة، وتم استكمالها حسب الطلب، وتم تحويل الأموال، وتوقيع الأوراق، والآن أنت مالك الشقة، ولا يهددك شيء ولا أحد. ومع ذلك، هناك حالات يتم فيها أخذ الشقة التي اشتريتها منك الإجراء القضائيولا أحد يعيد أموالك. يكون هذا ممكنًا عندما تقرر المحكمة أن المعاملة غير قانونية وتلغيها. لتجنب مثل هذه المشاكل، عليك أن تعرف تحت أي ظروف قد تقوم المحكمة بإبطال معاملتك. 
- إذا ورث البائع الشقة، فقد يظهر فجأة ورثة آخرون لهم الحق في ذلك ويطعنون في حقوقهم في المحكمة.
- إذا تم إعلان أن البائع مجنون وتم تسجيله في عيادة للأمراض النفسية أو العلاج من المخدرات، فسيتم اعتبار المعاملة غير قانونية وتفقد القوة القانونية.
- عند بيع شقة بالتوكيل، يمكن إلغاء التوكيل في أي وقت. في جوهر الأمر، اتضح أنك أبرمت صفقة مع شخص موثوق به ليس له الحق في بيع الشقة. وفي هذه الحالة لن يكون القانون في صفك.
- إذا تم تسجيل فئات معينة من الأشخاص وإخراجهم مؤقتًا من الشقة، فإن لهم الحق القانوني في العيش فيها. يمكن أن يكون:
- الأشخاص الموجودين حاليًا في السجن؛
- الأشخاص الذين يخدمون حاليًا في الجيش؛
- الأشخاص الذين يخضعون حاليًا للعلاج، على سبيل المثال، في عيادة للأمراض النفسية؛
- كبار السن الذين يعيشون حاليا في دار لرعاية المسنين؛
- الأطفال الذين يتم الاحتفاظ بهم حاليًا في المؤسسات التعليمية.
إذا كان هناك مثل هؤلاء الأشخاص، فبعد انتهاء مدة خدمتهم، يحق لهم العودة والتقدم بطلب للإقامة في شقة مقابل من الناحية القانونية.
- إذا كان في ملكية مشتركةيشارك الأطفال، لديهم الحق القانوني في المطالبة بنصيبهم. لذلك، من المهم جدًا الحصول على المستندات التي تؤكد التنازل عن حصة الملكية. على سبيل المثال، إذا تم شراء الشقة باستخدام رأس مال الأمومة، فإن الطفل يشارك بشكل افتراضي في الملكية المشتركة.
- ويمكن لأشخاص آخرين أيضًا التقدم بطلب للحصول على الشقة. على سبيل المثال، الزوجين، إذا تم شراء السكن أثناء الزواج. تعتبر الملكية شائعة، وعند الطلاق تقسم إلى نصفين، وكذلك الزوجين حقوق متساويةللشقة، ما لم يتم تحديد خيارات أخرى في اتفاقية أخرى.
- إذا تم تسجيل الأطفال القصر في الشقة، فإن القانون يقف دائما إلى جانب مصالحهم. وحتى لو تم بيع الشقة، سيكون للأطفال الحق القانوني في العيش فيها.
- إذا كانت الشقة مرهونة وقت المعاملة، فإن للمقرض حق قانوني فيها في حالة انتهاك الشروط المحددة في الاتفاقية. إذا نشأت نزاعات، فلن يكون القانون في صفك مرة أخرى.
- إذا كانت الشقة مرهونة (قيد الاعتقال، الرهن العقاري، الإيجار، الإيجار)، في المستقبل قد يتم إعلان المعاملة غير صالحة أو قد يتقدم أشخاص آخرون للعيش فيها:
- إذا كانت الشقة مستأجرة بموجب عقد، فيحق للمستأجر أن يعيش فيها حتى نهاية مدة الإيجار، على الرغم من بيع الشقة؛
- إذا كانت الشقة رهن الاعتقال وقت إجراء المعاملة، فسيتم اعتبار المعاملة باطلة. لا يمكنك بيع أي شيء إلا بعد رفع الحجز؛
- إذا كان المالك الحالي قد أبرم عقد إيجار مع طرف ثالث، فبعد وفاته، وفقًا للقانون، تصبح الشقة ملكًا لدافع الإيجار، وبالتالي فإن اتفاقيتك ستكون باطلة.
- إذا كان هناك دين الخدمات العامةولم يتم سداده، وقد فاتت هذه النقطة في العقد، فتنتقل جميع التزامات سداد الدين إلى المالك الجديد للشقة.
- إذا تم إجراء إعادة تطوير غير مصرح بها وغير مصرح بها في الشقة، وتم توقيع الصفقة، إذا تم اكتشاف هذه الحقيقة، فسيدفع المالك الجديد الغرامات وإضفاء الشرعية على إعادة التطوير. كما قد يُطلب من المالك الجديد إعادة الشقة إلى حالتها الأصلية، الأمر الذي سيترتب عليه نفقات إضافية.
في الواقع، هناك العديد من الحالات المحتملة. لحماية نفسك من العواقب غير السارة، عند شراء شقة بنفسك، يجب عليك التحقق بعناية من نقاء المعاملة.
ما هي المستندات التي يجب التحقق منها عند شراء شقة؟
لتجنب المواقف المذكورة أعلاه، قبل شراء شقة في السوق الثانوية، تحتاج إلى التحقق من كل شيء بشكل صحيح وشامل. يسمى:
1. التحقق من شهادة تسجيل ملكية الشقة.
ما يمكنك معرفة:
- كم مرة تم إصدار الشهادة للمالك الحالي؟ قد تكون الأسباب فقدان الشهادة السابقة، وسداد الرهن العقاري، وما إلى ذلك.
- يمكن أن تكون الوثيقة التي توفر أساس تسجيل حقوق الملكية بمثابة عقد بيع أو هدية أو تبادل أو خصخصة أو شهادة ميراث أو قرار محكمة وما إلى ذلك. اعتمادًا على الأساس، يتم فحص الشقة للتأكد من نظافتها عند الشراء.
- تفاصيل البائع: الاسم الكامل، تفاصيل جواز السفر، عند التحقق يمكنك معرفة ما إذا كان البائع متزوجًا أم مطلقًا.
- إذا كان البائع متزوجًا، فيجب عليك الحصول على موافقة كتابية من الزوج لبيع العقار؛
- إذا كان البائع متزوجًا سابقًا، فأنت بحاجة إلى معرفة ما إذا تم شراء الشقة في ذلك الوقت. إذا تم شراء الشقة أثناء الزواج، فسيتم الاعتراف بالعقار كملكية مشتركة، وللزوج الثاني الحق القانوني في المطالبة بنصفها. وفي هذه الحالة من الضروري الحصول على تنازل كتابي عن حقوق الملكية من الزوج الثاني.
- كم عدد مالكي الشقة إذا كان هناك عدة مالكين فيجب أن يشارك الجميع في الصفقة؟
- اسم موضوع القانون (أي الحالة: شقة، غرفة، مبنى)، عنوان الموقع وبعض الخصائص.
- وجود أي عبء مسجل بموجب القانون.
2. التحقق من الوثيقة الأساسية لتسجيل حقوق الملكية.
ما يمكنك معرفة:
- على أي أساس حصل المالك الحالي على ملكية الشقة: هل اشتراها، حصل عليها هدية أم ميراث، وهكذا. بناءً على هذه المعلومات، يمكنك التحقق من التواجد المحتمل لمقدمي الطلبات الشرعيين الآخرين للحصول على الشقة.
- حقيقة تسجيل الدولةومن الضروري أيضًا دراسة الاتفاقية نفسها، لأنها قد تشير إلى الأسباب التي تجعل المالك يفقد حق الملكية. على سبيل المثال، ينص العقد على أن المالك الجديد يجب أن يدفع التكلفة الكاملةالشقق في تاريخ معين. في حالة المخالفة هذا الشرطفهو محروم من حقوق ملكيته. قد يتبين أن الشقة يتم بيعها لك من قبل شخص محروم بالفعل من ملكية الشقة ولا يحق له بيعها على الإطلاق.
- يرجى ملاحظة تاريخ نفاذ الاتفاقية. إذا تم شراء الشقة مؤخرًا وكان المالك الجديد يبيعها بالفعل، فيجب أن ينبهك هذا. كن حذرًا أيضًا إذا حصل البائع مؤخرًا على شقة كهدية أو ميراث من شخص ليس من أقربائه.
3. تحقق من المستخرج من سجل الدولة الموحد
(أعزب سجل الدولةحقوق الملكية). 
قبل الشراء، من المهم التحقق من تاريخ الشقة. للقيام بذلك، يجب على البائع أن يطلب مقتطفًا من سجل الدولة الموحد، والذي يمكنك من خلاله معرفة المعاملات التي تم إجراؤها ومتى تتعلق بالكائن الذي يتم بيعه.
ما يمكنك معرفة:
- وجود نزاعات على الملكية إذا كانت هناك إجراءات قانونية جارية ضد العقار، فهذا يعني أن شخصًا آخر يطالب به. في هذه الحالة، يُنصح إما برفض الصفقة أو الانتظار حتى نهاية المحاكمة والحصول على رأي من المحكمة بأن المالك يملكها قانونيًا ولا يمكن تلبية حقوق الأشخاص الآخرين في الشقة.
- تكرار المعاملات المتعلقة بالعقار المعروض للبيع إذا تم إعادة بيع الشقة في كثير من الأحيان، ولم يسكنها أحد لفترة طويلة، فيجب على المشتري توخي الحذر في المعاملة.
- وجود حجز على السكن أو قيود أخرى أو منع المعاملات المتعلقة به.
- تسقط بالتقادم الإجراءات القانونيةوإبرام المعاملات المختلفة المتعلقة بالشقة التشريع الروسي, الحد الأقصىللإعلان عن معاملة غير قانونية - 3 سنوات. قد تنشأ مواقف عندما يحصل المالك الحالي على حقوق الملكية على أساس قرار من المحكمة، والذي يمكن الطعن فيه من قبل أشخاص آخرين في غضون ثلاث سنوات. وإذا لم تمر ثلاث سنوات على قرار المحكمة، فقد يفقد المالك حقه في العقار، مما يعني أن معاملتك معه قد تعتبر غير قانونية. إذا مرت أكثر من ثلاث سنوات منذ إتمام الصفقة، فيمكنك أن تكون أكثر أو أقل هدوءا.
- إذا كانت الشقة غير مسجلة في سجل الدولة الموحد فهذا يؤكد ذلك النقاء الشرعيحيث لم يتم اتخاذ أي إجراء فيما يتعلق بهذا الكائن منذ الخصخصة.
4. التحقق من جواز السفر المساحي والخطة الفنية للشقة.
يتم فحص جواز السفر المساحي والخطة الفنية للتأكد من أنهم يبيعون لك عقارًا موجودًا وأن جميع المستندات صحيحة. للتحقق، يجب عليك الاتصال بـ BTI المحلي (مكتب المخزون الفني) وطلب المستندات ذات الصلة.
ما يمكنك معرفة:
- خصائص وعنوان الشقة. يجب مقارنتها بالبيانات المحددة في شهادة الملكية للتأكد من حصولك على المستندات الخاصة بهذا الكائن بالذات.
- وجود إعادة التطوير وشرعيتها. وفقًا للتشريع الروسي، يجب أن يتم الاتفاق على أي إعادة تطوير وإعادة بناء شقة مع السلطات المحلية وأن يكون لها قوة قانونية. وبخلاف ذلك، فإن إعادة التطوير غير المصرح بها تعادل مخالفة إدارية تستلزم عقوبة إدارية في شكل غرامات. إذا فاتت هذه اللحظة وقت الشراء، وتم شراء السكن من خلال إعادة تطوير غير قانونية، فإن المسؤولية الكاملة تقع على عاتق المالك الجديد.
5. التحقق من جواز السفر وهوية البائع.
للتأكد من أنك تتعامل مع مواطن عاقل ملتزم بالقانون، عليك التحقق من بياناته. قد يكون البائع إما محتالًا عاديًا يحاول الحصول على المال منك مقابل شقة دون أسباب قانونية، أو شخصًا يعاني من مشاكل في الصحة العقلية. في مثل هذه الحالات، يتم التعرف بسهولة على المعاملات على أنها غير صالحة.
ما يمكنك معرفة:
- تفاصيل البائع. من خلال التحقق من جواز السفر، يمكنك معرفة ما إذا كان البائع متزوجًا ولديه أطفال ومكان تسجيله وما إلى ذلك. بناءً على هذه البيانات، يمكنك الاستفسار عن وجود طالبين قانونيين ثالثين للشقة (الزوج، الأبناء). للتحقق من صحة جواز سفرك، يمكنك الاتصال بمكتب الجوازات.
- البائع لديه إعاقات عقلية. ولمعرفة هذه الحقيقة عليك الحصول على شهادة من أحد مستوصفات العلاج الدوائي والطب النفسي والتأكد من عدم تسجيل البائع. خيار آخر هو إجراء فحص طبي والحصول على شهادة السلامة العقلية المناسبة من البائع. يتم إصدار شهادات من هذه المؤسسات للشخص الذي يتم فحصه شخصيًا. يمكنك أيضًا أن تطلب رؤية رخصة القيادة الخاصة بك. إذا لم يتم العثور عليها، عليك أن تكون حذرًا وأن تقوم بإجراء مثل هذا الفحص بعناية. بالإضافة إلى ذلك، يمكنك التحدث مع جيرانك، والسؤال عن البائع وأسلوب حياته وهواياته وما إلى ذلك. إذا تم إجراء معاملة مع شخص مسجل في مستوصف للأمراض النفسية والعصبية، فيمكن بسهولة إعلان بطلانها بسبب حقيقة أن البائع غير كفء ولا يمكن محاسبته على أفعاله.
- صحة التوكيل وصلاحيته. إذا كان البائع يتصرف بناءً على توكيل من المالك، فإن الخطوة الأولى هي مقابلة مالك الشقة والتأكد من نيته بيع العقار. يجب أن يكون التوكيل مصدقًا من كاتب عدل وأن يكون له قوة قانونية في الوقت الحالي. قد تنشأ حالة أن يُظهر لك شخص موثوق به توكيلًا رسميًا، مُنفذًا ومصدقًا بشكل صحيح من قبل كاتب عدل، لكن الشخص الذي أصدر التوكيل قد ألغاه. في هذه الحالة، يمكن اعتبار المعاملة غير قانونية، لأن هذا الشخص لم يكن لديه أي حقوق في بيع الكائن. للتأكد من صحة وصلاحية التوكيل يمكنك التواصل مع كاتب العدل الذي قام بتصديقه مباشرة والتحقق من كل شيء شخصيا.
6. التحقق من وجود متقدمين آخرين للشقة.
من المهم أن تعرف أنه يمكنك التقدم ليس فقط بطلب الملكية، ولكن أيضًا للعيش في الشقة. لاستبعاد وجود هؤلاء الأشخاص، تحتاج إلى طلب مستخرج من سجل المنزل، وموسع. يتم إصداره مقابل رسوم ويحتوي على معلومات كاملة.
ما يمكنك معرفة:
- عدد الأشخاص المسجلين في الشقة وعلاقتهم ببعضهم البعض.
- من تم تسريحه وأين؟ عند خروجهم من مكان إقامتهم الحالي، يجب الإشارة إلى المكان الذي يتم فيه خروج هؤلاء الأشخاص.
- فهل لا يزال يحق للأشخاص المسرحين منها الإقامة في هذه الشقة؟
- وجود أشخاص تم خروجهم مؤقتا من الشقة. هذا نقطة مهمة. هناك فئة من الأشخاص الذين يمكن تسريحهم مؤقتًا من الشقة بسبب المغادرة (على سبيل المثال، إلى السجن، إلى الجيش، للعلاج طويل الأمد في مؤسسة للأمراض النفسية والعلاج من تعاطي المخدرات)، ومن ثم يكون لهم الحق القانوني في العودة إلى الشقة والعيش فيها.
7. التحقق من وجود الورثة الشرعيين للشقة.
إذا كانت الشقة موروثة، فمن الضروري معرفة ما إذا كان هناك ورثة قانونيين آخرين. للقيام بذلك، تحتاج إلى طلب مقتطف من كتاب كاتب العدل من كاتب العدل الذي فتح الميراث وأدار الأعمال.
ما يمكنك معرفة:
- وجود ورثة قانونيين آخرين يمكنهم المطالبة بالشقة. إذا حضروا بعد إبرام الصفقة، يمكنهم الطعن في حقوقهم في المحكمة وسيكون القانون إلى جانبهم.
- وجود رفض كتابي للميراث في حالة وجود ورثة آخرين.
8. التحقق من وجود ديون المرافق.
عادة، عند بيع عقار، يجب سداد جميع ديون المرافق من قبل المالك الحالي. للتحقق من عدم وجود ديون، تحتاج إلى الاتصال بإدارة المنزل أو قسم المحاسبة في HOA والحصول على الشهادة المناسبة. ويجب على البائع استلامها وتقديمها للمشتري.
عليك أن تعلم أن ديون الكهرباء غالبًا لا تظهر في هذه الشهادة. ولذلك، تحتاج إلى الحصول على شهادة منفصلة.
عند إبرام معاملة بالاتفاق المتبادل بين الطرفين، يمكن تضمين الديون غير المسددة في تكلفة الشقة. بعد ذلك سيتعين على المشتري دفع تكلفة الشقة مع تخفيض مبلغ الديون التي يتعهد بدفعها لاحقًا.
وبشرط أن يتم سداد الدين من قبل البائع نفسه، يجب تضمين بند في العقد ينص على أنه إذا تم تحديد الديون غير المسددة، يتعهد البائع بسدادها.
لا يكفي أن تكون لديك مستندات في متناول اليد وتفحصها بصريًا. للتحقق من نقاء المعاملة، تحتاج إلى إثبات موثوقية هذه المستندات وصحتها وقوتها القانونية حتى لا تنشأ مشاكل في المستقبل. 
- اطلب من البائع المستندات الأصلية.
- يجب طباعة أي شهادات على نماذج مختومة خاصة.
- التحقق من التوقيعات والطوابع في الحقول المطلوبة.
- اطلب من البائع الإذن بعمل نسخ من المستندات.
- لا يُسمح بالتصحيحات والمسحات والمحوات باستخدام المصححين في المستندات. إذا كانت هناك تصحيحات، فيجب أن تكون مصدقة بعبارات خاصة وتوقيع الأشخاص المخولين.
- التحقق من البيانات الموجودة على وثائق مختلفة مع بعضها البعض. هل تتوافق تفاصيل جواز سفر المالك والخصائص التقنية للشيء المبيع مع المستندات المختلفة؟
- لمزيد من الموثوقية، اطلب نسخًا من المستندات الخاصة بالشقة من Rosreestr.
- لا تتردد في التواصل مع جيران البائع، مع كاتب العدل الذي قام بتصديق المستندات، مع الأشخاص الذين أصدروا شهادات معينة في غيابك، وذلك للقضاء على احتمالية التزوير وتوضيح سمعة البائع.
- إذا كنت تعمل مع شخص موثوق به، فتحقق بعناية من التوكيل الرسمي وتحقق مما إذا كان قد تم إلغاؤه.
- لا تتردد في طلب لقاء شخصي مع مالك الشقة ومع المشاركين في الملكية المشتركة.
- تحقق من شهادة زواجك. اطلب موافقة كتابية من زوجك (الحالي والسابق) لبيع الشقة. يجب أن تكون الاتفاقية مصدقة من كاتب العدل.
- انتبه إلى تاريخ الشهادات والبيانات والمستندات الأخرى التي يقدمها لك البائع. العديد من هذه الوثائق لها فترة صلاحية محدودة.
- إذا كانت الشقة مرهونة سابقًا، فاطلب وثيقة مكتوبة من المرتهن تفيد بعدم وجود مطالبات بهذا الشيء.
- تحقق من فواتير الخدمات العامة الخاصة بك من الأشهر القليلة الماضية.
إذا أعطى البائع إجابات مستترة على أسئلتك، وتهرب، ورفض، ولا يريد أن يقدم لك المستندات المطلوبة، فكر في صدقه ونزاهته. لن يكون من الصعب على البائع المحترم الذي يبيع شقة في السوق الثانوية أن يقبلها الشهادات اللازمةومقتطفات من المؤسسات المختلفة، خاصة وأن الالتزام بدفع ثمن هذه المستندات يقع على عاتق المشتري.
الشيء الرئيسي هو معرفة الخطوات الخمس التي يجب اتخاذها حتى لا يتحول أي شيء صغير مفقود أثناء المعاملة إلى مشكلة كبيرة في المستقبل. ما الذي تبحث عنه عند شراء شقة في السوق الثانوية؟
الخطوة 1 – التحقق من مستندات ملكية الشقة
إذا كنت تحب شقة في السوق الثانوية، فأنت بحاجة إلى البدء في دراسة تاريخ السؤال من خلال التحقق من المستندات التي نشأت على أساسها ملكية البائع. الخيارات الأكثر شيوعًا هي عقود البيع والتبادل والتبرع؛ في كثير من الأحيان - قرارات المحكمة التي دخلت حيز التنفيذ القانوني، وشهادات حقوق الميراث، واتفاقيات الأقساط. ومن الواضح أن هذه المستندات لا ينبغي بأي حال من الأحوال أن تحتوي على علامات التزوير والمحو وما إلى ذلك. وإذا كانت هناك تصحيحات في النص، فيجب التصديق عليها بتوقيعات جميع أطراف العقد. إذا تم تصديق العقد من قبل كاتب عدل، يتم ختم التصحيحات وتوقيعها من قبل كاتب العدل، يكتب مالك.
ينصح محامي شركة Penny Lane Realty، سيرجي بوبرافكا، "التحقق من حقيقة التسجيل السليم للعقود". - إذا كانت المستندات التي نشأت على أساسها حقوق الملكية تحتوي على شروط، يعد عدم الالتزام بها سببًا لإنهاء المعاملة، فتأكد من استيفاء هذه الشروط. يمكن أن يكون هذا الشرط، على سبيل المثال، التزام المشتري (الذي، من خلال التفاعل معك، يتصرف بالفعل كبائع) بدفع تكلفة الشقة في وقت ما بعد إبرام العقد. وفي حالة عدم الوفاء بهذا الالتزام، قد يكون العقد عرضة للإنهاء."
فارق بسيط مهم: إذا اكتشفت أن الشقة مُنحت لشخص ما أو تم توريثها بالميراث (ومالكها الجديد ليس قريبًا)، وبعد فترة وجيزة يبدأ المالك الجديد في بيع هذه الشقة بسرعة، فيجب أن تنبهك هذه الحقيقة.
الخطوة 2 – التحقق من تاريخ الشقة
اطلب من المالك مقتطفًا من United
سجل الدولة لحقوق العقاراتوالمعاملات معها (USRE). سيعكس هذا المقتطف التاريخ الكامل للعقار (عمليات نقل الملكية، وكذلك وجود اعتقالات على الشقة، وحظر المعاملات)، بدءا من عام 1998، أي منذ إنشاء سجل الدولة الموحد، وهو أمر جيد تماما يكفي لراحة بالك.
"إذا كنت ترى من هذا المقتطف أن الشقة مخصصة لـ مؤخراتم إعادة بيعها في كثير من الأحيان وتمريرها من يد إلى يد، وفي الواقع لم يعيش أحد فيها لفترة طويلة، فمن المحتمل جدًا أن المعاملات على هذا العقار كانت "غير نظيفة" وبهذه الطريقة حاول شخص ما "تأطير" المشتري حسن النية"،" تحذر أولغا ريكوفا، مديرة القسم القانوني في شركة بانوراما إستيت. في هذه الحالة، ينصح الخبراء بالحذر ومن الأفضل البحث عن شيء أكثر جدارة بالثقة.
ومن المستخرج سيتضح أيضًا ما إذا كانت الشقة في مركز النزاع أم لا، وما إذا تم فرض اعتقالات عليها، وما إلى ذلك. وإذا اكتشفت، نتيجة دراسة هذه المعلومات، أي خلافات، انتبه إلى كيفية لقد مرت سنوات عديدة منذ حدوثها.
وفقًا للتشريع الروسي، فإن الحد الأقصى لقانون التقادم لإعلان المعاملات غير صالحة، بما في ذلك المعاملات العقارية، هو 3 سنوات. لذلك، إذا كان في غضون ثلاثة السنوات الأخيرةلم تكن هناك نزاعات مع الشقة قبل الشراء المقترح، لذلك لا داعي للقلق من أن المالكين السابقين سيطالبون بحقوقهم فجأة. ولكن إذا فهمت أنه كانت هناك نزاعات على مدى السنوات الثلاث الماضية، فاطلب من المالك تقديمها حكموالتي على أساسها سيكون من الممكن استخلاص استنتاجات نهائية حول مشروعية ملكية هذه الشقة. إذا لم يتم اتخاذ قرار المحكمة بعد، فمن المنطقي انتظاره قبل إبرام الصفقة.
صحيح أن الشقة غير مدرجة في سجل الدولة الموحدة. كقاعدة عامة، يحدث هذا مع العقارات من المساكن القديمة. إذا لم تكن هذه الشقة مسجلة، فهذا يعني أنه بعد خصخصتها لم يتم إجراء أي معاملات معها، أي أنها شقة مثالية من وجهة نظر قانونية، فهي "نظيفة" تمامًا. وللتأكد تمامًا، يمكن للمشتري تقديم طلب إلى إدارة سياسات الإسكان للتحقق من الحقوق الحقيقية لصاحبه. لا تحتاج إلى القيام بأي شيء آخر.
الخطوة 3 – التحقق من جودة الشقة
اطلب من المالك وثائق BTI الخاصة بالشقة. إنها ضرورية للتحقق مما إذا كانت جودة الشقة تتوافق مع المستندات: ما إذا كانت هناك عمليات إعادة تطوير أو إعادة بناء غير معتمدة قانونًا. وفقًا للمادة 26 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، فإن أي عملية إعادة إعمار وإعادة تطوير تقريبًا تتطلب موافقة الحكومة المحلية، وإذا تم تنفيذها "عفويًا"، فسوف تندرج ضمن هذه الفئة. الجرائم الإداريةالتي يتم توفير المسؤولية عنها. أي تجديد للشقة دون الحصول على إذن من السلطات المختصة يعتبر غير قانوني.
الخطوة 4 – التحقق من البائع
يجب فحص المالك نفسه باهتمام لا يقل عن ذلك. أولاً، تأكد من أن جواز سفره أصلي. يمكن القيام بذلك باستخدام خدمة متخصصة على الموقع الرسمي لدائرة الهجرة الفيدرالية في الاتحاد الروسي. المعلومات التي يتم الحصول عليها بهذه الطريقة هي بالطبع ذات طبيعة مرجعية. للحصول على أهمية قانونية معلومات رسميةيوصي منشئو الموقع بالاتصال بالقسم الإقليمي لـ FMS (بمعنى آخر، مكتب الجوازات المحلي).
يقول سيرجي بوبرافكا: "يجب أن تكون حذرًا للغاية إذا تم توقيع العقد من قبل ممثل البائع بالوكالة". – يجب أن تعلم أن التوكيل الصادر عن الفرد يجب أن يكون موثقًا. يجب عليك التأكد من عدم إلغاء التوكيل، وكذلك فهم قائمة صلاحيات الوصي بوضوح: هل يحق له فقط التوقيع على عقد الإيجار أم يمكنه أيضًا، على سبيل المثال، الحصول على الدفع بموجب الاتفاقية . بشكل عام، عليك أن تفهم أن توقيع اتفاقية من قبل شخص موثوق به يخلق مخاطر إضافية.
سيكون فهم قدرة البائع أكثر صعوبة. ولكن من الضروري القيام بذلك (بغض النظر عن مدى الثقة التي يلهمها الشخص) للتأكد من أنه في وقت إبرام العقد، لا يكون المالك في حالة نهم شهري مخطط له، في حالة من تأثير المخدرات، وأنه في حالة عقلية صحيح. خذ الوقت الكافي لزيارة عيادات العلاج من تعاطي المخدرات والعيادات النفسية العصبية مع البائع للحصول على الشهادات ذات الصلة.
الخطوة 5 – التحقق من حقوق الطرف الثالث
اطلب من المالك أن يوفر لك
مقتطف ممتد من سجل المنزل. سيسمح لك بالتحقق من الأشخاص المسجلين في الشقة في مكان الإقامة وما إذا كان هؤلاء الأشخاص، وفقًا للقانون، يحتفظون بالحق في الإقامة في الشقة عند بيعها.
والحقيقة هي أن أحد المخاطر الكبيرة عند شراء منزل هو التحدي المحتمل لحقوق الشقة من قبل أطراف ثالثة. قد تنشأ نزاعات، على سبيل المثال، إذا كان هناك فرد مفقود من العائلة مسجل في الشقة. “لا أحد يضمن أن هذا الشخص المفقود لن يظهر بعد سنوات قليلة ولن يطعن في الصفقة. تقول أولغا ريكوفا: "مثل هذه الحالات تحدث بالفعل". "الناس يجلسون في السجن، ولا يريدون إخبار أقاربهم، ثم يخرجون ويطالبون بحقوقهم". لذلك، عند شراء شقة يتم فيها تسجيل أحد أفراد الأسرة المفقودين، والذي غادر مؤقتًا في رحلة عمل طويلة الأمد في القطب الشمالي، لتلقي علاج طويل الأمد (على سبيل المثال، في عيادة للأمراض النفسية العصبية أو علاج المخدرات) أو في السجن، أنت تأخذ مخاطرة معينة. فكر، ربما يستحق البحث عن خيار آخر؟
كما أن الشقق التي يتم فيها تسجيل الأطفال القُصّر معرضة للخطر أيضًا، ويجب احترام مصالحهم. وإذا تأثرت حقوق القاصرين أثناء المعاملة، فتأكد من حصولك على الأذونات المناسبة من سلطات الوصاية.
"بالإضافة إلى ذلك، من الضروري الانتباه إلى حقوق أزواج البائع: إذا كان البائع متزوجا أو تم شراء الشقة أثناء الزواج، فيجب أن يشير الاتفاق إلى موافقة الزوج على البيع"، تلاحظ إيرينا شوجوروفا، نائب المدير العام"MIEL-Brokerage" في القضايا القانونية.
فيما يتعلق بشراء وبيع شقة، بالطبع، جميع الفروق الدقيقة مهمة: محتوى اتفاقية البيع والشراء، وعملية تحويل الأموال للشقة، وكتابة الإيصالات المختصة من قبل البائع، والتحكم في النقل الفعلي الشقة - كل هذه مكونات لمفهوم "المعاملة" بأكمله. الشيء الرئيسي هو أن تتذكر أنه عند شراء شقة، لا يجب أن تصدق كلامك، أو تخاف من الكذب عليك، أو تطلب المستندات.
يجب أن توافق على أن شراء العقارات ليس بالأمر الأسهل، خاصة لأول مرة. تجتمع معاناة اختيار الشقة المثالية مع العديد من الأسئلة حول إجراءات التسجيل. هناك رغبة في عدم إضاعة الوقت والطاقة، والأهم من ذلك، أموالك الخاصة. تبدو مألوفة؟
سيقوم الموقع بفرز جميع المخاطر المحتملة ويخبرك بكيفية التحقق من نظافة الشقة عند الشراء.
شراء شقة في السوق الأولية
يشمل السوق الأولي الشقق في المباني قيد الإنشاء. لم يكن لديهم مالك بعد، علاوة على ذلك، فهي غير موجودة ككائن مادي. ولهذا السبب، فإن الخطر الرئيسي الذي يواجه المشتري هو أن المطور لن يقوم ببناء و/أو تشغيل العقار.
من ناحية أخرى، تتمتع هذه الشقة "الجديدة" بعدد من المزايا من حيث المخاطر:
- ليست هناك حاجة للتحقق من تاريخها.
- لا يوجد خطر إعادة التطوير غير القانوني؛
- من السهل الحصول على معلومات عن البائع، أي. حول المطور.
لذا، فأنت تدفع المال مقابل "خنزير في كزة"، وبالتالي فأنت تعتمد على المطور. ولهذا السبب من المهم جدًا اختياره بشكل صحيح. تفاصيل حول كيفية القيام بذلك لحظة رئيسية- انتبه أولاً إلى البيانات الرسمية للشركة: التاريخ، القوائم الماليةمواعيد تسليم مشاريع البناء السابقة.
نعم، لا يوجد ضمان بنسبة 100% ضد إعادة جدولة أو تجميد إنشاء مبنى سكني. لكن من الممكن تقليل المخاطر. البديل هو شراء السكن في السوق الثانوية، أي من المالك.
شراء شقة في السوق الثانوية
في السوق الثانوية، العقار ليس "شبحيًا"، ولكنه حقيقي تمامًا. ولذلك، فإن المخاطر المرتبطة بالصفقة متنوعة للغاية.
تحدث معظم حالات الاحتيال على العملاء في السوق الثانوية. تعرف على المزيد حول أنواع الاحتيال الشائعة
يمكن تقسيم جميع المخاطر الرئيسية عند شراء شقة في السوق الثانوية إلى عدة مجموعات. دعونا ننظر إلى كل منها بمزيد من التفصيل.
المخاطر المرتبطة بهوية البائع
| المخاطر | طريقة التقليل |
|---|---|
| الاعتراف بالبائع على أنه غير كفء أو قادر جزئيًا | اشتراط شهادة من المستوصفات النفسية العصبية والمخدرات، وشهادة من سلطات الوصاية والوصاية. توثيق عقد البيع والشراء. |
| المخاطر عند الشراء من البائع بتوكيل | التحقق من صحة وصلاحية الوكالة عن طريق تقديم طلب كتابي إلى كاتب العدل الذي أصدر الوكالة. |
| الاحتيال لسرقة الأموال | لا تقم بتحويل الأموال إلى البائع حتى يتم تسجيل حالة نقل الملكية. استخدم صندوق ودائع آمن، أو خطاب اعتماد، أو حساب ضمان. |
| التغريب باستخدام جواز سفر مزور | تحقق من جواز سفرك مقابل قاعدة بيانات جوازات السفر غير الصالحة التابعة لدائرة الهجرة الفيدرالية في روسيا. |
المخاطر المرتبطة بحقوق الآخرين
| المخاطر | طريقة التقليل |
|---|---|
| بيع شقة مخصخصة تجاوزا لحقوق القاصرين | طلب مستخرج أرشيفي من سجل المنزل للأشخاص المسجلين في الشقة من قبل. |
| انتهاك حقوق القاصرين | تحقق مع البائع للحصول على إذن من سلطات الوصاية للمعاملة. اطلب المستندات التي تؤكد أن القاصر سيكون لديه مكان للعيش فيه في المستقبل. |
| انتهاك حقوق زوجة صاحب الشقة | اقرأ موافقة الزوج الموثقة على الصفقة. أو اطلب بيانًا موثقًا يفيد بأن البائع لم يكن متزوجًا وقت شراء العقار. |
| إمكانية الاحتفاظ بحق الإقامة لدى الغير | طلب مستخرج من سجل المنزل يتضمن معلومات عن جميع الأشخاص المسجلين. المطالبة بإزالتها من سجل البائع. طلب بيان التحقق. |
| ظهور ورثة غير محددين | الخيار الأقل خطورة هو شراء شقة من ورثة الخط الأول (الأطفال والآباء وأزواج الموصي). |
المخاطر المرتبطة بالممتلكات
كيفية معرفة تاريخ الشقة
مع ظهور سجل حقوق الدولة الموحد، ثم سجل الدولة الموحد للعقارات، أصبح من الأسهل التحقق من النقاء القانوني للشقة قبل الشراء.
يمكنك تلقي عدة أنواع من البيانات من السجل، بما في ذلك:
- حول الأشياء العقارية.
- عن أصحاب العقارات.
- بشأن ظهور وتغيير وإنهاء الحقوق في العقارات؛
- يا القيمة المساحيةهدف.
كيفية الحصول على استخراج؟ أبسط المعلومات – حول العقار – يمكن العثور عليها في في شكل إلكترونيعلى الموقع الرسمي لروسريستر. وهي متاحة لأي شخص. للآخرين يرجى الاتصال:
- فرع Rosreestr أو الغرفة المساحية.
بفضل المستخلص، يمكنك تقليل فرصة شراء شقة ذات تاريخ سيء.
وثيقة أخرى مهمة هي مستخرج من سجل المنزل، والمعروفة أيضًا بالشهادة في النموذج رقم 9 أو شهادة التسجيل. أنه يحتوي على معلومات حول المسجلين والملغى تسجيلهم حاليا فرادى. يمكن فقط للمالك أو الشخص المسجل الحصول عليها.
أين يمكن الحصول عليه؟
- في MFC.
- في الفرع الإقليمي لـ FMS؛
- في مؤسسة صيانة السكن.
كيفية التحقق من النقاء القانوني لعملية البيع والشراء
إذا كنت قد تأكدت من عدم وجود مشاكل في الشقة، فلا تتعجل للاسترخاء. تحتاج إلى التحقق من النقاء القانوني للمعاملة عند شراء شقة. كن يقظًا أثناء توقيع اتفاقية الشراء والبيع.
ما هو نوع العقد الذي يجب أن يكون حتى يكون له القوة القانونية؟ يحدد القانون نموذجًا إلزاميًا - مكتوبًا في شكل وثيقة واحدة موقعة من الأطراف. ستحتاج إلى ثلاث نسخ: لك كمشتري، وللبائع، ولروسريستر.
بالإضافة إلى النموذج، فإن محتوى العقد مهم أيضًا. تأكد من أنه يحتوي على ما يلي:
- معلومات عن أطراف العقد: البائع والمشتري؛
- معلومات حول موضوع العقد، أي. عن الشقة نفسها
- الالتزام المباشر لأحد الطرفين بنقل الشقة، والثاني بقبولها ودفع الثمن؛
- معلومات عن السعر وطريقة الدفع؛
- قائمة بأسماء الأشخاص مع بيان حقوقهم في استخدام العقار السكني الذي يتم بيعه إن وجد.
شراء شقة أمر جيد عملية صعبةوخاصة من الناحية القانونية. بعد كل شيء، قبل الشراء، يجب عليك التحقق من الكثير من العوامل: ما إذا كان السكن مرهونًا للبنك، وما إذا كان قد تم الاستيلاء عليه، ومن هو المالك الحقيقي لمساحة المعيشة، وما إلى ذلك. ولذلك، يلجأ العديد من المشترين إلى المحامين المحترفين للحصول على المساعدة. وهم الذين يقومون بفحص الشقة للتأكد من نظافتها القانونية.
لكن الاتصال بالوكالات المتخصصة ليس من المستحسن دائمًا. أولا، تتطلب المساعدة القانونية أيضا تكاليف مالية معينة، وتكاليف كبيرة. وثانيًا، حتى في هذا المجال من النشاط، يمكنك التعثر على موظفين أو محتالين غير محترفين، وبالتالي فقدان المال ليس فقط، ولكن أيضًا الوقت. لذلك أود أن أخبرك بكيفية التحقق من نظافة الشقة بنفسك عند الشراء. لذلك، دعونا نبدأ.
القراء الأعزاء!تتحدث مقالاتنا عن الحلول النموذجية قضايا قانونية، ولكن كل حالة فريدة من نوعها.
إذا أردت أن تعرف كيف تحل مشكلتك بالضبط - اتصل بنموذج المستشار عبر الإنترنت الموجود على اليمين أو اتصل بالأرقام أدناه. إنه سريع ومجاني!
الأعباء على الشقة
أول شيء يجب عليك الانتباه إليه عند فحص الشقة هو ما إذا كان هناك أي أعباء عليها (القبض، الإيجار، الإيداع البنكي، إلخ). ولمعرفة ما إذا كانت الشقة خالية من كل هذه الأعباء، يمكنك ذلك استخدم مقتطفًا من سجل الدولة الموحد. يمكن أن تساعدك هذه المستندات أيضًا في معرفة من هو مالك الشقة ومتى، والأهم من ذلك، على أساس المستندات التي أصبح مالكًا لها.
مثال لمقتطف من سجل الدولة الموحدة (اضغط للتكبير)
ولكن مجرد الحصول على الوثائق لا يكفي. من المهم أن تكون قادرًا على التحقق منها بشكل صحيح. وللقيام بذلك عليك مقارنة المستخلصات المقدمة لك مع المستندات الواردة من مالك العقار. يجب أن تتطابق تفاصيل جواز سفره مع البيانات الواردة في سجل الدولة الموحد. يرجى التحقق من اسمك الكامل مع اهتمام خاص. المالك ومكانه وسنة ميلاده وكذلك أرقام المستندات. إذا كان كل شيء مناسبًا، انتقل إلى الخطوة التالية، وإذا لم يكن الأمر كذلك، فمن الأفضل رفض الشراء. وهكذا، ساعدنا مقتطف من سجل الدولة الموحد على تحديد:
- هل هناك أي أعباء على الشقة؟
- هل المعلومات المقدمة من المالك موثوقة وهل تم تزوير المستندات؟
- من هو صاحب الشقة وعلى أي أساس.
العثور على أطراف الصفقة المسجلة في ND وPND
والشيء التالي الذي يتم دراسته عادة عند التحقق من نقاء العقارات من الناحية القانونية هو ما إذا كان بائع العقار مسجلاً في مستوصف للأمراض النفسية العصبية ومستوصف للعلاج من المخدرات (حيث أنه بعد إتمام المعاملة، يمكنه بسهولة إثبات أنه في ذلك الوقت كان لا يمكن أن يكون عاقلاً ويكون مسؤولاً عن أفعاله).
من السهل جدًا معرفة ذلك: فقط اسأل ما إذا كان البائع لديه رخصة قيادة. إذا لم يكن متوفرا، ثم اطلب ذلك تقديم شهادة من ND وPND(يتم إصدار الشهادة فقط وكالات تنفيذ القانونأو الشخص الذي تتعلق به هذه الشهادة). في بعض الأحيان قد تكون لديك شكوك حول صحة هذه الشهادة. في هذه الحالة، يمكنك الذهاب مباشرة إلى PND أو ND ومعرفة ما إذا كان قد تم إصدار هذه الشهادة في مكتب الاستقبال أو من الطبيب الرئيسي.
من الجيد أن يكون البائع غير مسجل. ولكن إذا لم يكن الأمر كذلك، فيمكنك إجراء فحص طبي للبائع (بالطبع، على نفقتك الخاصة) على الفور في وقت توقيع المستندات.
توافر المواطنين المسجلين (أي المسجلين) في الشقة
من السهل جدًا التحقق مما إذا كان هناك مواطنون مسجلون في الشقة: فقط دراسة مستخرج من سجل المنزل. ستكتشف منه ما إذا كان هناك مواطنون مسجلون (ربما قاصرون) في الشقة، وما إذا كانت هناك مشاكل عند إلغاء تسجيلهم. إذا كانت لديك شكوك في أن الوثيقة حقيقية، فانتقل مع نسخة من المستخرج إلى مكتب الجوازات التابع لإدارة الإسكان أو REU.
مثال لمستخرج من سجل منزل (اضغط للتكبير)
هل تم انتهاك حقوق القاصرين أثناء خصخصة الإسكان؟
ومن المهم أيضًا معرفة ما إذا كانت حقوق القاصرين قد انتهكت أم لا. إذا لم يعد المالك الحالي هو المالك الأول للعقار، فهناك احتمال أنه في الماضي، عند نقل حقوق الملكية، تم انتهاك حقوق القاصرين، وبالتالي قد يكون لشراء شقة عواقب معينة.
لمعرفة المزيد عن هذا سوف تحتاج مقتطف موسع من سجل المنزل، وهو متاح مقابل رسوم. في هذا المستندسيتم الإشارة إلى جميع المواطنين الذين تم تسجيلهم في الشقة، بالإضافة إلى معلومات عنهم. لذلك تأكد من التحقق من هوية المسجل في الشقة وقت خصخصتها وما هو عمر هؤلاء المواطنين. يرجى ملاحظة أنه إذا كان هناك قاصرون بين المسجلين، فيجب عليهم أيضًا المشاركة في الخصخصة. إذا لم يتم ذلك، فقد يحاولون إبطال معاملتك. لذلك، لتجنب مثل هذه المواقف، إذا وجدت متقدمين محتملين للملكية، فاطلب منهم كتابة بيان رفض الملكية، مصدقًا من كاتب العدل.
المطالبين المحتملين بالملكية
يمكن لأي مواطن تم تسجيله في شقة ولديه حقوق ملكية أن يصبح متقدمًا للحصول على الملكية. لذلك، يجب فحص هؤلاء المواطنين بعناية خاصة.
يمكن أن يساعدك أيضًا مقتطف موسع من سجل المنزل في ذلك، والذي يجب أن يشير إلى متى ومن وأين ولأي سبب تم إخراجه من الشقة. في حالة وفاة المستأجر يجب الإشارة إلى رقم شهادة الوفاة وتاريخها ووقتها. إذا ذهب شخص ما في رحلة عمل لفترة طويلة من الزمن، انتهى به الأمر في السجن أو في مكان المرور الخدمة العسكريةيجب الإشارة إلى وقت حدوث ذلك وكذلك العنوان الذي تم إرسال المواطن إليه ورقم قرار المحكمة أو مكان الخدمة العسكرية حسب سبب المغادرة. يرجى ملاحظة أنه في جميع الحالات الثلاث كان على المستأجر العودة ويُطلب منه تسجيله مرة أخرى في مكان إقامته.
انتبه بشكل خاص للأشخاص الذين غادروا قبل بدء الخصخصة. عند التحقق من السكان، يجب أن تكون حريصًا جدًا على عدم تفويت أي شخص. اسمحوا لي أن أشير إلى أننا لا نتحدث عن أصحاب المنازل، ولكن عن الأشخاص الذين لديهم الحق في استخدام السكن (الإقامة)، أي المسجلين في هذا العنوان.
مقارنة المعلومات في الوثائق التي تم جمعها
آخر شيء عليك القيام به عند التحقق من النظافة القانونية للشقة هو قارن جميع الوثائق التي درستها. وهذا يعني أن المعلومات حول من ومتى وإلى أي نقطة كان مالك الشقة أو تم تسجيله فيها يجب أن تكون هي نفسها في سجل الدولة الموحد وفي المقتطف الموسع من سجل المنزل، وكذلك في جميع الوثائق ذات الصلة.
الحد الأدنى
لقد قمنا بمراجعة أهم المعايير للتحقق من النظافة القانونية للشقة. تستخدم معظم الوكالات المتخصصة نفس الطريقة تقريبًا. دعونا نلخص كيفية التحقق من الشقة المشتراة:
- تحقق من وجود أي أعباء على الشقة في شكل إيجار أو حجز أو رهن للبنك (باستخدام سجل الدولة الموحد للعقارات).
- تحقق مما إذا كان المالك الحالي للعقار مسجلاً لدى PND أو ND (باستخدام رخصة القيادة أو شهادة من ND أو PND).
- التأكد من وجود المواطنين المسجلين في الشقة ومن بينهم القُصّر (بحسب مستخرج من سجل المنزل).
- تحقق مما إذا كانت حقوق القاصرين قد انتهكت أثناء خصخصة الإسكان (باستخدام مقتطف من سجل المنازل وسجل الدولة الموحد).
- التحقق من الحقوق المحتملة في العقارات للأشخاص الذين تم تسجيلهم في الشقة (وفقًا لمستخرج من سجل المنزل).
- قارن المعلومات التي تم الحصول عليها من الوثائق التي درستها.
- إذا كان المالك الحالي قد انتقل إلى الملكية بالميراث، فلا تنس أن تطلب منه إقراراً بتحمله كافة التكاليف والمصاريف في حال اكتشاف ورثة آخرين للعقار، مصدقاً من كاتب العدل.
- لا تنس التحقق مما إذا تم تنفيذه. وإذا كان الأمر كذلك، فهل تم تقنينه؟ يمكنك معرفة ذلك من خلال أخذ خطة BTI ومقارنتها مظهرشقق سكنية. في حالة قيامك بشراء شقة مع إعادة تطوير غير قانوني واكتشاف حقيقة وجودها، فإن المسؤولية الكاملة تقع عليك بالكامل.
- اطلب من البائع شهادة تؤكد عدم وجود ديون لصيانة الشقة (الكهرباء والغاز وإمدادات المياه والتدفئة وغيرها). يمكننا القول أن جميع ديون الصيانة يتم بيعها مع الشقة.
- اطلب من البائع إيصالاً يحتوي على المبلغ الذي دفعته مقابل الشقة. وهذا مهم بشكل خاص إذا كان السعر المحدد في العقد والمبلغ الفعلي للأموال المحولة للمالك السابقالعقارات مختلفة. وفي هذه الحالة يجب أن تكون هناك ملاحظتان: الأولى تشير إلى سعر العقار المحدد في العقد، والثانية تشير إلى المبلغ الفعلي للأموال المنقولة إلى البائع.
- إذا أمكن، معرفة ما إذا كانت الشقة قد تم شراؤها أثناء الزواج أم لا. على الرغم من أن الحصول على معلومات حول هذا الأمر يمثل مشكلة كبيرة، إلا أنه قد يكون مهمًا للغاية، نظرًا لأن جميع الممتلكات المكتسبة أثناء الزواج تعتبر مكتسبة بشكل مشترك (بالطبع، إذا لم يتم إبرام أنواع مختلفة من الاتفاقيات قبل ذلك)، وبالتالي فإن زوج البائع الحقيقي قد يطالب العقار بجزء من الشقة التي تشتريها. يمكنك التحقق من هذه الحقيقة باستخدام نسخة من جواز سفر مالك العقار.
- إذا رفض البائع تقديم الشهادات والمستندات التي تحتاجها أو تهرب من الإجابات، فهذا سبب للتفكير في صدقه ونزاهته. بعد كل شيء، البائع الصادق الذي يريد بيع شقته ليس لديه ما يخفيه، خاصة إذا كان سيتم دفع جميع المستندات المدفوعة ليس منه، بل من قبل المشتري.
هذا كل ما أردت أن أخبرك به عن كيفية التحقق من الشقة قبل الشراء. آمل أن تساعدك نصيحتي في توفير المال على الاستشارات القانونية، وكذلك اختيار الخيار المناسب لنفسك.
