Muzykantsky حول دعم المشترين الواعين. تصحيح من أجل الصدق. كيف سيتم حماية المشترين الحقيقيين للشقق؟ - كيف يمكن أن يكون هناك قانون التقادم؟
تقديم تقرير إلى البرنامج التشغيلي للاتحاد الروسي حول التقدم المحرز في تنفيذ تعليمات رئيس الاتحاد الروسي عقب الاجتماع العام الغرفة العامةالاتحاد الروسي بتاريخ 23 يونيو 2015 بشأن حماية حقوق مشتري العقارات بحسن نية.
ويقول التقرير إن السلطات المختصة تجاهلت التعليمات، لذا يعتزم أعضاء الغرفة العامة في الاتحاد الروسي حشد رأي المجتمع المهني وإبلاغ الرئيس بالوضع مباشرة.
"قبل أحد عشر شهرًا بالضبط، انعقدت جلسة عامة للغرفة العامة للاتحاد الروسي، شارك فيها رئيس روسيا. لقد أبلغت عن مسألة حماية حقوق المشترين ذوي النية الحسنة، استجابة لاستئنافي، تم تقديم تعليمات واضحة، وأعتقد بالفعل أن المشكلة يمكن اعتبارها مغلقة، ولكن، كما أظهرت الممارسة، اتخذت الهيئات المعتمدة إجراءات تعيق تنفيذ تعليمات الرئيس في كليا"، قال الكسندر موزكانتسكي.
وهكذا، في نهاية يونيو 2015، اعتمد مجلس الدوما في الاتحاد الروسي في القراءتين الثانية والثالثة، ووافق مجلس الاتحاد الروسي على القانون رقم 218-FZ، الذي يقلل في العديد من أحكامه من مكانة الدولة المعهد تسجيل الدولةالحقوق، وهو ما يتعارض مع موقف الرئيس.
وأشار فلاديمير بوتين في الجلسة العامة للغرفة العامة للاتحاد الروسي: "بالطبع، نحن بحاجة إلى تعزيز دور غرف التسجيل والتسجيل بشكل عام".
في 24 ديسمبر 2015، أجرى RF OP فحصًا عامًا "القراءة الصفرية" القانون الاتحاديرقم 955220-6 "بشأن التعديلات على بعض الأفعال التشريعية الاتحاد الروسي(فيما يتعلق بتحسين قواعد التعويض عن فقدان ملكية المباني السكنية)"، والذي يقدم قاعدة بشأن التعويض لمرة واحدة للمشتري حسن النية عن الخسائر الناجمة عن فقدان ملكية المباني السكنية، بغض النظر عن خطأ الولاية.
نتيجة للمناقشة، تم التوصل إلى نتيجة سلبية، حيث سيتعين على المالك ذلك الإجراء القضائيأثبت حسن نيتك، ثم قم بتقديم مطالبة إلى مرتكب الضرر، والذي يمكن أن يكون سلطة التسجيل أو فردًا عاديًا - البائع. وإذا لم يمكن الحصول على تعويض منهم، يتم رفع دعوى إلى خزانة الدولة.
"إن حق المواطن، إذا تم الاستيلاء على منزله، في رفع دعوى رجوع ضد الشخص الذي خدعه، ليس له أي احتمال للحل، لأن الشخص ببساطة يتم دفعه عبر هذه المحاكم ذاتها. لذلك، هذا ليس حلاً للمشكلة، إنه تدنيس"، استذكر موزكانتسكي كلمات رئيس الاتحاد الروسي في الجلسة العامة للغرفة العامة للاتحاد الروسي.
في الوقت نفسه، ترفض المحكمة العليا للاتحاد الروسي النظر في الوضع مع استعادة المباني السكنية من المشترين حسن النية، مع الأخذ في الاعتبار تقييم دور ممثلي الدولة في التصرف الأولي غير القانوني للممتلكات من الدولة أو البلدية ملكية.
"في الواقع، تشجع المحكمة العليا للاتحاد الروسي المواطنين على الشك مسبقًا في الوثائق الصادرة عن كل من كتاب العدل والمحاكم، أي. لا تثق بهؤلاء مؤسسات الدولة. وأوضح موزيكانستكي أن هذا الموقف يتناقض بشكل مباشر مع موقف رئيس الاتحاد الروسي، المتمثل في إعفاء المشترين الحقيقيين تمامًا من المشاكل في حالة أداء السلطات الحكومية لوظائفها بشكل غير لائق.
بعد خطاب رئيس الاتحاد الروسي، أثارت الغرفة العامة للاتحاد الروسي مع قيادة مكتب المدعي العام للاتحاد الروسي مسألة الحاجة إلى مناقشة السبل الممكنة للتوفيق بين مواقف المدعين العامين المشاركين في المحاكمات بشأن مطالبات السلطات العامة بمصادرة الممتلكات من المشترين حسن النية، مع موقف رئيس الاتحاد الروسي، الذي ذكره في الجلسة العامة لغرف الغرف العامة في الاتحاد الروسي في 23 يونيو 2015.
"إن مواقف المدعين الأفراد الذين يواصلون دعم مزاعم السلطات ضد المشترين حسن النية في المحكمة تشير إلى أن قيادة مكتب المدعي العام للاتحاد الروسي لم تتوصل إلى استنتاجات جدية من شأنها أن تسمح لهم بتغيير موقف المدعين العامين". يقول الكسندر موزكانتسكي.
ينص مكتب المدعي العام للاتحاد الروسي على أن تنفيذ أوامر رئيس الاتحاد الروسي لا يمكن تحقيقه إلا إذا تم إجراء تغييرات على التشريع الحالي، ولكن عددا من قرارات المحكمةلصالح المشترين الحقيقيين يظهر أنه يمكن تنفيذ التعليمات دون إجراء التغييرات المناسبة، كما أكد المشاركون في المائدة المستديرة.
عضو في نقابة المحامين في مدينة موسكو ماريا سامورودكيناأيد انتقادات موزكانتسكي لقانون التعويضات. وفي رأيها أن إثبات أصحابها حسن نيتهم يخالف مبدأ افتراض حسن النية.
أعرب أحد أعضاء الغرفة العامة عن تقديره الكبير للعمل المنجز وشكر ألكسندر موزكانتسكي على عمله المنهجي لحماية حقوق المشترين حسني النية: "يستغل العديد من الناشطين الاجتماعيين الموضوعات الساخنة من أجل الظهور في وسائل الإعلام، وقد تعرض ألكسندر إيليتش بشكل منهجي للانتهاكات". نعمل منذ أكثر من خمس سنوات على زيادة حماية حقوق ملكية المواطنين وتحقيق نتائج حقيقية."
في رأيه، ينبغي النظر في إمكانية اعتماد قانون بشأن إجراءات تنفيذ المراسيم والتعليمات الصادرة عن رئيس الاتحاد الروسي من أجل منع حدوث مواقف مماثلة في قضايا أخرى.
"الوضع هو أنه من ناحية، الغرفة العامة والرئيس، من ناحية أخرى، عدد من الإدارات. "نحن بحاجة إلى تعبئة المجتمع المهني والجمهور لتحقيق تنفيذ تعليمات رئيس الدولة"، لخص فلاديسلاف جريب المناقشة.
بدأت الغرفة العامة للدعوة الجديدة عملها بمناقشة موضوع ومشكلة وثيقة الصلة وملحة للغاية تتعلق بالناس العاديين - حماية حقوق المشترين الحقيقيين للعقارات. وهذا يعني ببساطة أن أصحاب الشقق الذين تم إجلاؤهم إلى الشارع فقط لأنه في السنوات السابقة تمكن بعض المحتالين من تسجيل حقوق ملكية هذه الشقق.
استخدمت الغرفة العامة في جلسات الاستماع "المدفعية الثقيلة": وأدار جلسات الاستماع النائب الأول لسكرتير البروتوكول الاختياري فلاديسلاف جريبتمت مناقشة تقرير مفوض حقوق الإنسان في موسكو ونائب أمين البروتوكول الاختياري ألكسندر موزكانتسكي"حول مشكلة حماية حقوق المشترين حسن النية." وفي الختام تمت دعوة رئيس اللجنة لحضور الاجتماع مجلس الدوماعلى القانون الدستوري و مبنى الولاية فلاديمير بليجين.
أقسم جميع السادة المذكورين أعلاه على حماية حقوق المشترين حسن النية. ألقى السيد موزكانتسكي خطابًا قويًا وعاطفيًا بشكل خاص. لقد أدان بغضب وحزم حكومة موسكو، والتي، بالمناسبة، كان يعمل هو نفسه لمدة عشر سنوات، على الرغم من أنه لا يزال تحت قيادة يوري لوجكوف.
تمت صياغة جوهر المشكلة في تقرير المفوض. هناك هذه المقاطع:
"من المؤسف أننا يجب أن نعترف بأن المشترين الحقيقيين للشقق غالبًا ما يُتركون بمفردهم مشاكل الإسكانعندما تبين أن الشقة التي اشتراها المواطنون سابقاً كانت تابعة لمدينة موسكو وتم رفعها من ملكية المدينة على أساس الخصخصة والتي تم الاعتراف بها لاحقاً على أنها غير قانونية... للأسف مشكلة الإخلاء بحسن نية يظل المشترون موضعيًا حتى يومنا هذا.
ويتم طرد هؤلاء المشترين التعساء بعد سنوات عديدة من انتقالهم إلى السكن الجديد؛ وكان الرقم القياسي في موسكو، وفقا لموزيكانتسكي، عندما تم إخلاء عائلة بعد 18 عاما. في الوقت نفسه، يتبين دائمًا أن إدارة الإسكان وسياسة الإسكان البلدية لسبب ما غير متورطة في عمليات الاحتيال في السنوات الماضية، على الرغم من أنه بدون علم هذا المكتب، لا يمكن بأي حال من الأحوال التوقيع على أعمال الخصخصة والشراء وبيع المساكن.
إحدى الضحايا والمقيمين الذين تم إجلاؤهم في موسكو، سفيتلانا غلاديشيفا (كانت حاضرة في جلسات الاستماع في الغرفة العامة)، وصلت في النضال من أجل حقوقها إلى المحكمة الأوروبية في ستراسبورغ، وفقط بعد ترك قرار هذه السلطة العليا وشأنها .
ومع ذلك، فإن العديد من سكان موسكو لا يريدون أن يأخذوا هذه السابقة في الاعتبار، لأنه من المفترض أنها تنطبق فقط على حالة المواطنة غلاديشيفا، ويستمرون في اتخاذ قرارات عقابية لإخلاء الأشخاص الذين هم، بكل الدلائل، مشتري العقارات بحسن نية.
ومع ذلك، واحد الممارسة القضائيةغير موجود لأن المحكمة العليا لم تقدم أي توجيهات ملزمة. وفي نظام العدالة في العاصمة هناك خلاف كامل. وكما قال ألكسندر موزكانتسكي، في إشارة إلى حالات محددة، في "موسكو هناك شرعية ناجاتينسكايا، وشرعية نيكولينسكايا" وما إلى ذلك، اعتمادًا على المنطقة.
وبالمناسبة، سأل أمين المظالم في العاصمة زملاءه من المناطق الأخرى كيف تسير الأمور مع هذه المشكلة. واتضح أن المحاكم هناك، كقاعدة عامة والغريب، تسترشد بقرار المحكمة الأوروبية لحقوق الإنسان وتتخذ قرارات لصالح الناس.
وفي معظم الحالات، يصدر القضاة تعليمات صارمة لسلطات الإسكان الحكومية: نظرًا لأنك وقعت بنفسك ذات مرة على وثائق الخصخصة، والتي تبين بعد ذلك أنها احتيالية، فلا تتصرف وتحول المخاطر والمسؤولية إلى المواطنين.
وفقط في موسكو تتصرف المحاكم بشكل مختلف، مفضلة تلبية جميع مطالبات ومطالب إدارة الإسكان البلدية. اتصل Muzykantsky عدة مرات بحكومة موسكو بشأن هذا الأمر، لكنه تلقى من هناك، كما صاغ، "إجابات ساخرة": يقولون، لا يمكننا إثبات نزاهة أو عدم أمانة الشركة المستحوذة.
لذلك، اختتم موزيكانتسكي خطابه بنداء مثير للاهتمام وغير عادي لسكان موسكو: "لا تشتري مسكنًا في السوق الثانوية تحت أي ظرف من الظروف!" في النهاية سوف يأتون من أجلك، ولن يتمكن أحد من حمايتك! وفقًا لأمين المظالم، ليس لديه حاليًا أي طرق أخرى أكثر فعالية لحماية حقوق الإنسان لسكان موسكو.
اختلف نائب دوما الدولة فلاديمير بليجين بشكل قاطع مع موزيكانتسكي، الذي وعد بحل المشكلة. وكلامه كله كان بروح صيغة «حصلت حوادث» و«لا تزال هناك بعض النقائص». وبحسب عضو الدوما، فإن مسؤولي العاصمة الذين ناقش معهم هذه القضية عازمون على “إيجاد آلية لحل المشكلة”، ومعظمهم أشخاص صادقون وإنسانيون، وأخيرا، حقوق الغالبية العظمى من سكان موسكو هم محميون.
حسناً، كل المسؤولين الحاضرين في الجلسة، من نواب ومسؤولين وناشطين اجتماعيين، وعدوا بمساعدة الأقلية المتضررة والمتضررة. وقال فلاديسلاف جريب إن الغرفة ستعمل بالتعاون الوثيق مع مجلس الدوما وستستأنف أمام مكتب المدعي العام للمطالبة بإجراء مراجعة لقرارات المحكمة المعتمدة بالفعل بشأن الإخلاء ومنع صدور أحكام مماثلة في المستقبل.
وقد اكتفوا بذلك، على الرغم من أن المشترين المتضررين قاموا بسلسلة من المونولوجات الحماسية التي اشتكوا فيها من غدر السلطات بشكل عام وإدارة الإسكان البلدي بالعاصمة بشكل خاص وبشكل خاص. ويبدو أنهم يلجأون إلى الغرفة العامة كملجأ أخير وملجأ لهم، لكنهم فقدوا تقريبًا أي ثقة في العدالة من جانب بيروقراطيي موسكو.
نيكولاي ترويتسكي
قد يجد مشتري الشقق الواعين أنفسهم فجأة في الشارع. فوتو إنتربريس/PhotoXPress.ru
لا يزال الشراء في سوق الإسكان الثانوي محفوفًا بالمخاطر للغاية في روسيا. في أي وقت، يمكن للسلطات المحلية إعلان بطلان وثائق خصخصة الإسكان - وأخذ الشقة من أي مالك، حتى بعد إعادة بيعها بشكل متكرر. وفي هذه الصراعات، فإن المحكمة الأوروبية لحقوق الإنسان هي وحدها القادرة على توفير الأمل في تحقيق العدالة، التي تعيد حقوق الملكية لعشرات الروس كل عام. ظلت وزارة العدل المحلية تفكر في التنظيم التشريعي لنتائج خصخصة الإسكان لسنوات عديدة.
وفي عام 2016، أصدرت المحكمة الأوروبية لحقوق الإنسان 30 قرارًا لصالح الروس الذين رفعوا دعاوى قضائية فيما يتعلق بمصادرة الدولة لمساكنهم. أعلن ذلك نائب أمين الغرفة العامة للاتحاد الروسي ألكسندر موزكانتسكي يوم الأربعاء.
لقد تمت مناقشة مشكلة مصادرة الدولة للشقق من المشترين الحقيقيين لسنوات عديدة. السبب الوحيد لاستعادة ملكية المساكن، كقاعدة عامة، هو الشكاوى حول شروط الخصخصة. قد تكون الشقة المملوكة اليوم لمشتري حسن النية قد تمت خصخصتها في الماضي بسبب انتهاكات أو أخطاء أو نتيجة للاحتيال. وفي هذه الحالة، يمكن للسلطات إعادة السكن إلى ملكية الدولة.
هذه الميزة للتشريع الروسي وممارسات إنفاذه تجعل شراء المساكن في السوق الثانوية عملاً غير آمن على الإطلاق. على سبيل المثال، في نهاية عام 2016، أفيد أنه في موسكو وحدها، في الفترة من 2013 إلى 2015، تم تقديم 156 مطالبة لاستعادة ملكية السكن. "لكن حتى هذه الأرقام تثير شكوكا جدية"، يعترف رئيس مشروع "احم منزلك!". سفيتلانا جلاديشيفا. وفي عدد قليل فقط من أحياء المدينة، تمت تلبية أكثر من 200 مطالبة خلال الفترة المعنية. في الوقت نفسه، تؤكد غلاديشيفا، أن العدد الفعلي لمطالبات الوكالات الحكومية ضد المشترين حسن النية من أجل استعادة وإخلاء المواطنين يكاد يكون من المستحيل تحديده بسبب نقص الإحصاءات القضائية. لا يمكن أيضًا تسمية مشكلة استعادة ملكية المساكن بموسكو بحتة. وتأتي إحصاءات مماثلة من مناطق أخرى من الاتحاد الروسي، وإن كانت بكميات أصغر بكثير.
وفي الوقت نفسه، لم تكن السلطات في عجلة من أمرها لإيجاد حلول مقبولة لصراعات الإسكان الروسية لسنوات عديدة. وبحلول بداية عام 2017، كانت المحكمة الأوروبية لحقوق الإنسان قد اتخذت بالفعل 32 قرارًا لصالح المواطنين الروس الذين عانوا من انتهاكات الخصخصة. لكن روسية المحاكمليسوا في عجلة من أمرهم لأخذ قرارات المحكمة الأوروبية لحقوق الإنسان بعين الاعتبار. "في الواقع، خلال الفترة بأكملها، تم تنفيذ قرارين للمحكمة الأوروبية لحقوق الإنسان - في عامي 2012 و2015"، حسبما ذكرت غلاديشيفا. ونتيجة لذلك، فإن الحماية الفعالة الوحيدة لمشتري المنازل اليوم هي رفض شراء العقارات في السوق الثانوية، كما يؤكد ألكسندر موزكانتسكي.
ويشير خبراء NG إلى أن هذا الوضع، بطبيعة الحال، له تأثير سلبي على سوق العقارات الثانوية ككل. "ليس لدى المشتري المحتمل أي ضمان عند إبرام اتفاقية شراء وبيع لمثل هذه العقارات (حتى لو تم تقديم مجموعة المستندات اللازمة) أنه بعد مرور بعض الوقت لن يتم اكتشاف انتهاكات كبيرة أثناء الخصخصة ولن يتم نقل ممتلكاته. بالإضافة إلى ذلك، ليس لديه أي وسيلة للحماية من مثل هذا الاستيلاء،" تعترف ألكسندرا إليزاروفا، المحامية في قسم الاستشارات في شركة HEADS.
"في كثير من الأحيان، في وقت إبرام الصفقة وتسجيل نقل الملكية، لا تتوفر أي معلومات حول المطالبات القانونية لأطراف ثالثة، بما في ذلك الوكالات الحكومية، في Rosreestr، ونتيجة لذلك، يعتقد المشتري أن الشقة مجانية من مطالبات أطراف ثالثة. بعد ذلك، يكتشف المشتري ذلك - عادةً ما يكون في هذه العملية بالفعل المحاكمة القضائيةتشير أولغا كلادكوفا، المستشارة القانونية الرائدة في الخدمة القانونية لشركة Inkom-Real Estate، إلى أن "هناك عيوب في التاريخ القانوني للشقة". "حتى عدم وجود تأشيرة رسمية على وثيقة، والتي لم يتم لصقها بسبب الإهمال أو الإهمال، يمكن أن يكون سببا لنقل حقوق الملكية في السكن. واليوم قد يصبح هذا هو الأساس لإعلان بطلان نقل الملكية مع كل العواقب المترتبة على ذلك، بما في ذلك الإخلاء، "تضيف ماريا بوناموريفا، كبيرة المحامين في مكتب المحاماة A2".
وحتى مفهوم المشتري حسن النية يتبين أنه غير مستقر للغاية على الأراضي المحلية. "على وجه الخصوص، إذا دخلت في صفقة شراء وبيع وقللت من القيمة الواردة في العقد، فقد يتم اعتبارك مشتريًا عديم الضمير،" تعطي يوليا ديموفا، المستشار القانوني الرئيسي لقسم Est-a-Tet، مثالاً على ذلك.
ولل مؤخراعدد هذه المعاملات المثيرة للجدل في السوق آخذ في الازدياد. "في السوق الثانوية ل العام الماضيانخفض عدد المعاملات بشكل ملحوظ. وحصة المعاملات المتنازع عليها اليوم تبلغ حوالي 20٪ من إجمالي عدد المعاملات العقارية.
في الوقت نفسه، في نهاية العام الماضي، تمت مناقشة مشروع قانون كانت وزارة التنمية الاقتصادية قد أعدته بشأن حظر مصادرة المساكن من المشترين الحقيقيين. تتضمن الوثيقة فرض حظر على التصرف في المباني السكنية التي تركت حيازة الاتحاد الروسي، أو الكيان التأسيسي للاتحاد الروسي أو البلدية، من مواطن - مشتري حسن النية، والذي كان هو الوحيد له وقت تقديم المطالبة، حتى لو ترك السكن المحدد حيازة كيان قانوني عام ضد إرادته أو تم الحصول عليه مجانًا. ويجب على من صودرت منهم بالفعل دفع تعويضات. “يجب علينا أولاً أن نحمي حقوق المواطن، لأنه من الواضح أنه أكبر مقارنة بالدولة الجانب الضعيف. يجب حماية المشتري حسن النية من الملاحقة القضائية. وأوضح ميخائيل إميليانوف، النائب الأول لرئيس لجنة الدوما لبناء الدولة، في وقت سابق، "خاصة عندما يتعلق الأمر بالإسكان، وخاصة السكن الوحيد".
ومع ذلك، وفقا للخبراء، يجب التعامل مع هذه الابتكارات بحذر. “إذا كان التصرف غير القانوني من أملاك الدولة بسبب خيانة الأمانة من المسؤول، فمن العدل الحديث عن تحصيل التعويضات من المسؤول، وليس عن استعادة الشقة. ومع ذلك، إذا تم تنفيذ الاغتراب باستخدام وثائق مزورة، فمن الخطأ حظر الطلب، لأن هذه القواعد، على العكس من ذلك، قد تؤدي إلى زيادة في عدد الجرائم المرتكبة في شقق الدولة، "يقول الشريك بافيل جيراسيموف مكتب بادفا وإبشتين للمحاماة.
واللافت أن مشروع قانون وزارة التنمية الاقتصادية تعرض لانتقادات في الغرفة العامة آنذاك. وعلى الرغم من أن مشروع القانون يحمي حقوق المواطنين، فإنه يخلق بعض الصراع. وهي تنتهك مبدأ المساواة بين المالكين، كما أشارت رئيسة لجنة البروتوكول الاختياري للرقابة العامة، ليديا ميخيفا. وفي استنتاجها بشأن مشروع قانون وزارة التنمية الاقتصادية، أكد البروتوكول الاختياري على ضرورة عدم تحمل المشترين الحقيقيين ولا الدولة خسائر بسبب الإجراءات غير القانونية التي يتخذها المسؤولون. "إذا كان هناك ذنب المسؤولينالدولة، ويجب استرداد الخسائر من المسؤول الذي قبل قرار غير قانوني"أو ملأت المستندات بشكل غير صحيح"، وافقت غالينا خوفانسكايا، رئيسة لجنة الدوما المعنية بسياسة الإسكان والإسكان والمرافق العامة.
ومع ذلك، لم يتم اعتماد مشروع قانون MED قط. لكن مشروع قانون وزارة العدل بشأن مصادرة السكن الوحيد من المدينين تمت مناقشته بنشاط. "لم نتخلى عن هذه الفكرة، نحن نعمل على مشروع القانون هذا. وقال نائب وزير العدل في الاتحاد الروسي ميخائيل جالبيرين لـ RNS: "لقد انتهت المناقشة العامة الآن، ونحن نجمع كل التعليقات والاقتراحات، وأعتقد أنه سيتم أخذ الكثير منها في الاعتبار". ووفقا له، فإن المناقشة العامة لمشروع القانون قد انتهت بالفعل، وهو الآن يخضع لموافقة الإدارات. وقال المسؤول: "أعتقد أننا سنقدمه قريبا إلى الحكومة، في حين لا يزال مشروع القانون قيد الاتفاق مع الإدارات الأخرى".
ونلاحظ أنه في وقت سابق من هذه المبادرة محكمة دستوريةوضعت وزارة العدل وثيقة تقترح مصادرة السكن الوحيد من المدينين لسداد الديون. وفي الوقت نفسه، يُقترح اختيار المسكن الوحيد فقط إذا كانت مساحته أكبر بمرتين القاعدة التشريعيةعن طريق لقطات لكل شخص. بالإضافة إلى ذلك، سيكون من الممكن الحجز على المباني السكنية بشرط أن تتجاوز قيمتها ضعف تكلفة المباني السكنية المستحقة قانوناً للمدين وعائلته.
كان رد الفعل على مشروع القانون مختلطًا تمامًا. على سبيل المثال، دعم البنك المركزي بشكل عام مشروع قانون وزارة العدل، مؤكدا على ضرورة تحسينه. بدوره، شكك مجلس الدوما في إمكانية اعتماد القانون النموذج الموجود. تخشى الغرفة العامة أن يؤثر الابتكار في المقام الأول على الشرائح الأكثر ضعفًا اجتماعيًا من السكان. "في كثير من الأحيان، يكون المدينون على وجه التحديد مواطنين ذوي دخل ضئيل تراكموا القروض الاستهلاكيةأو القروض الصغيرة بأسعار فائدة ضخمة. وأوضح البروتوكول الاختياري أنه نتيجة لاعتماد القانون، فإن هؤلاء الأشخاص يخاطرون بالبقاء بدون سكن على الإطلاق إذا لم يكن لديهم أي شيء آخر يمكن للمحضر الاستيلاء عليه.
في اكتوبر السنة الحاليةوافقت هيئة رئاسة القوات المسلحة للاتحاد الروسي على " " (المشار إليها فيما يلي باسم المراجعة). وخلافًا لمنطق العنوان، فإن الوثيقة لا تتناول فقط أمثلة للقضايا ذات الصلة، ولكنها تحتوي أيضًا على تعليمات مباشرة للمحاكم الأدنى حول كيفية التصرف في مواقف معينة. ما إذا كانت الوثيقة تلبي توقعات الخبراء، ومدى ارتباطها بمواقف المحكمة الأوروبية لحقوق الإنسان والمحكمة الدستورية للاتحاد الروسي، سنبحث أكثر.
جدير بالذكر أن مشكلة مصادرة الجهات الحكومية للشقق التي اشتراها المواطنون في سوق الإسكان الثانوي موجودة منذ سنوات طويلة. أحد الأسباب الرئيسية لحدوثه هو الخصخصة غير القانونية أو التصرفات الأخرى للشقق على أساس وثائق مزورة وإعادة بيعها لاحقًا. عندما تعلم الوكالات الحكومية بحقيقة الاحتيال، فإنها تلجأ إلى المحكمة مطالبة باستعادة المباني من حيازة شخص آخر بشكل غير قانوني (). في هذه الحالة، المدعى عليه، كقاعدة عامة، هو المالك الثاني أو الثالث للشقة ولا يشك حتى في أنه تم خصخصتها بشكل غير قانوني منذ فترة طويلة (ما يسمى "المشتري حسن النية").
ومما يزيد الوضع تعقيدًا أن المحاكم ذات الاختصاص العام لم تضع ممارسة موحدة في مثل هذه القضايا. موضوع الجدل هو القانون الذي يسمح بمصادرة الممتلكات من مشتري حسن النية فقط إذا تم التصرف فيها ضد إرادة المالك. وهنا ينشأ التناقض الرئيسي. فمن ناحية، تتم الخصخصة من خلال تقديم المهاجم لوثائق مزورة - أي عن طريق ارتكاب أعمال احتيالية. لكن في المقابل، تقوم الجهة الحكومية بتوقيع اتفاقية الخصخصة، أي أنها تبدي رغبتها في التصرف في العقار. في المستقبل، يتم أيضًا تسجيل مثل هذه المعاملات ونقل ملكيتها بنجاح في Rosreestr. وفي هذا الصدد، أشار المحامون منذ فترة طويلة إلى الحاجة الملحة للحصول على توضيحات من القوات المسلحة للاتحاد الروسي بشأن هذه المسألة.
حسن نية المشتري
مساعدتنا
يُفهم المستحوذ حسن النية على أنه الشخص الذي حصل على عقار مقابل تعويض من شخص آخر لم يكن له الحق في التصرف فيه، وهو ما لم يكن المستحوذ على علم به ولا ينبغي له أن يعرف عنه.
بادئ ذي بدء، أدرجت هيئة رئاسة المحكمة العليا للاتحاد الروسي الظروف التي يجب أن تحددها المحاكم لفهم ما إذا كان المستحوذ بحسن نية:
- حقيقة التصرف في الممتلكات من حيازة المالك أو من حيازة الشخص الذي نقلها المالك إليه، بإرادته أو ضد إرادته؛
- تعويض (مجاني) عن حيازة الممتلكات؛
- ما إذا كان الحائز يعلم أو لم يعلم ولا ينبغي له أن يعلم أن العقار قد تم الحصول عليه من شخص لا يحق له التصرف فيه.
كما أثارت هيئة رئاسة المحكمة العليا للاتحاد الروسي مسألة ما يجب أن يثبته المدعي (هيئة الدولة أو البلدية) والمدعى عليه (مشتري الشقة) عند النظر في النزاعات ذات الصلة. وبالتالي، يجب على المدعي إثبات ملكيته للعقار المتنازع عليه وحقيقة أن المالك غير القانوني يملك هذا العقار. وفي الوقت نفسه، فإن وجود العقارات في سجل ممتلكات الدولة أو البلدية، وكذلك حقيقة أن العقار مدرج في الميزانية العمومية للمدعي، لا يشكل في حد ذاته دليلاً على ملكية هذا العقار أو حيازته القانونية . يجب على المدعى عليه أن يثبت أن العقار السكني قد حصل عليه بموجب صفقة مدفوعة الأجر، وفي الوقت نفسه لم يكن يعلم ولا ينبغي له أن يعلم أن الشخص الذي حصل منه على العقار ليس له الحق في التصرف فيه.
رأي
إيلينا ناخيموفا، محامية AK رقم 16 "ناخيموفا وشركاؤها" بنقابة المحامين في مدينة موسكو:
"من الأحكام المذكورة في المراجعة، يترتب على ذلك أن المدعي يُعفى من الحاجة إلى إثبات التصرف في مسكنه ضد إرادته أمام المحكمة. وهذا الظرف، كما كان، مفترض. وفي الوقت نفسه، ربما يكون هذا هو الأكثر إيلاما هذه القضية، نظرًا لأن جميع الظروف الأخرى التي ذكرتها القوات المسلحة للاتحاد الروسي، والتي يجب على المدعي إثباتها، هي ذات طبيعة موضوعية، و"التصرف ضد الإرادة" هو ظرف شخصي، يعتمد على تقييم قضائي.
كما هو معروف، في التشريع الروسيولم يتم الكشف عن معنى مصطلح "المغادرة رغما عن الإرادة". في الممارسة العملية، مع استثناءات نادرة، يتم مساواة مفهوم "التخلص ضد إرادة المالك" و"التخلص بسبب تصرفات غير شريفة (غير مهنية، إهمال، وما إلى ذلك) من قبل مسؤولي المالك". إن الممارسة القضائية في حاجة ماسة إلى توضيح رسمي بشأن تحديد هذه المفاهيم (تحديدًا فيما يتعلق بفئة النزاعات قيد النظر).
أما بالنسبة للظروف ذات الأهمية القانونية التي يجب على المدعى عليه إثباتها، فيجب الاعتراف بأن المحكمة العليا للاتحاد الروسي، لسوء الحظ، ترى أنه في هذه الفئة من النزاعات لا يوجد افتراض بحسن نية المدعى عليه - يتم وضع العبء عليه لإثبات حسن نيته. في رأيي، فإن مسألة افتراض حسن نية المدعى عليه مهمة للغاية، لأنه في النزاعات مع هيئات الدولة والحكومات المحلية، فإن المواطنين هم بالتأكيد الطرف الأضعف ويتطلبون حماية إضافية من الدولة و ضمانات إضافيةحقوقهم ومصالحهم المحمية قانونا.
في مراجعتها، تؤكد هيئة رئاسة القوات المسلحة للاتحاد الروسي أنه عند التحقق من حسن نية المشتري، يجب على المحاكم أن تأخذ في الاعتبار ليس فقط وجود إدخال في سجل الدولة الموحد لملكية البائع. ومن الجدير معرفة ما إذا كان المواطن قد بذل العناية المعقولة عند إبرام الصفقة، وما هي التدابير التي اتخذها لتوضيح حقوق الشخص الذي ينقل الشقة، وغيرها من الحقائق التي تحددها الظروف المحددة للقضية. على سبيل المثال، يتم إثبات ما إذا كان هناك أي أعباء وقت التصرف، بما في ذلك الحجز، وما إذا كان المشتري قد قام بفحص المبنى السكني قبل شرائه
ويمكن إثبات حسن نية المشتري من خلال اطلاعه على جميع مستندات ملكية العقارات، وكذلك توضيح أسباب نشوء حقوق الملكية من قبل بائع العقارات. علاوة على ذلك، إذا علم المشتري أنه في وقت إتمام المعاملة المعوضة كانت هناك مطالبات لأطراف ثالثة فيما يتعلق بالممتلكات المتنازع عليها، وإذا تم الاعتراف بهذه المطالبات لاحقًا على أنها مشروعة، فلن تتمكن المحكمة من التعرف عليه كحسن نية.
رأي
زينور زينياتولين، محامي في نقابة المحامين في موسكو "كنيازيف وشركاه":
"لا تحتوي المراجعة حقًا على الموقف الذي تفتقر إليه المحاكم في حماية المشترين ذوي النية الحسنة. النظام الذي يجبر المشتري، عند شراء شقة، على دراسة جميع المستندات بدقة - ليس فقط البائع المباشر، ولكن أيضًا مستندات البائع المباشر". بائع بائعه، وما إلى ذلك - يستمر في العمل. ومن المدهش لماذا، "كونك مواطنًا في دولة قانونية، عند شراء العقارات، لا يمكنك الاعتماد فقط على بيانات Rosreestr. قد يبدو من المنطقي الحصول على مقتطف من الدولة الموحدة قم بالتسجيل وتفحص الشقة واعتبارك مشتريًا حسن النية على هذا الأساس. للأسف، تتخذ القوات المسلحة للاتحاد الروسي موقفًا مختلفًا.
إذا تبين في النهاية أن المشتري حسن النية، فكما ذكرنا أعلاه، لا يمكن استرداد العقار منه إلا إذا تم نقله من المالك ضد إرادته. ما يجب أن تأخذه المحاكم في الاعتبار عند توضيح هذا الظرف، تم شرحه أيضًا من قبل هيئة رئاسة القوات المسلحة للاتحاد الروسي في مراجعتها.
إرادة المالك بالتنازل عن الشقة
تنظر هيئة رئاسة القوات المسلحة للاتحاد الروسي في حالتين رئيسيتين.
1
تتم إزالة الملكية من المالك نتيجة تصرفات شخص ليس له الحق في نقلها.وفي الوقت نفسه، لم تدخل الهيئة المعتمدة في اتفاق بشأن عزل الشقة ولم تتخذ أي إجراءات مباشرة. على سبيل المثال، تم تسجيل حقوق الملكية نتيجة تقديم وثائق تسجيل وهمية مباشرة إلى Rosreestr أو قرار المحكمة الذي تم إلغاؤه لاحقًا. في هذه الحالة، يتم التعرف على أنه تم التصرف في الشقة ضد إرادة المالك، ويمكن استعادتها من حيازة شخص آخر بشكل غير قانوني، بما في ذلك من مشتري حسن النية.
صحيح، في هذه الحالة، يطرح السؤال كيف يجب أن تؤثر الأخطاء أو الإجراءات غير القانونية التي يرتكبها المسؤولون ليس المالك نفسه، ولكن الهيئات الحكومية الأخرى (روسريستر، المحاكم، مكتب السجل المدني)، وكذلك مكاتب كاتب العدل، على مصير الخير المشتري النية. أولاً: يجب على بعضهم التأكد من نقاء المعاملة وصحة تنفيذها وثائق ضرورية– لكنهم لا يقومون بهذا الواجب دائمًا. ثانيًا، غالبًا ما يكون أساس الخصخصة غير القانونية أو غيرها من التصرفات في الشقق هو التوكيلات والوصايا وشهادات الميراث وشهادات الزواج وقرارات المحكمة المزيفة، والتي لا يمكن إجراؤها دون مشاركة المسؤولين المعنيين.
"لم تنعكس في المراجعة مسألة التخلص من المباني السكنية من هيئات الدولة وهيئات الحكم الذاتي المحلية بسبب خطأ المسؤولين في هيئات الدولة الأخرى وهيئات الحكم الذاتي المحلية. ويبدو أنه ينبغي أيضًا تقديم توضيحات بشأن هذا المواقف، ولصالح المواطنين، لأن مثل هذا الاستنتاج فقط هو الذي يطرح نفسه من خلال تحليل أحكام اتفاقية حماية حقوق الإنسان والحريات الأساسية وممارسة المحكمة الأوروبية لحقوق الإنسان في مجال حقوق الإنسان،" تعلق إيلينا ناخيموفا.
من القرار
"مع وجود العديد من السلطات التنظيمية التي تضمن ملكية واضحة، لم يكن ينبغي لمقدم الطلب أو أي مشتري طرف ثالث للشقة تقييم خطر إنهاء حق الملكية بسبب عيوب كان ينبغي علاجها من خلال إجراءات تم تقديمها خصيصًا لهذا الغرض. السلطات" ولا يمكن أن يبرر الإغفال فرض عقوبات لاحقة على المشتري حسن النية للعقار.<….>تشير المحكمة الأوروبية إلى أن الأخطاء أو الحسابات الخاطئة التي ترتكبها هيئات الدولة يجب أن تخدم مصلحة الأطراف المعنية [في سياق القضية التي نظرت فيها المحكمة الأوروبية لحقوق الإنسان – مشتري الشقق. - أحمر.]، خاصة في ظل عدم وجود مصالح أخرى متضاربة. بمعنى آخر، فإن خطر أي خطأ ترتكبه السلطة العامة يجب أن تتحمله الدولة، ولا ينبغي تصحيح الأخطاء على حساب الشخص المعني.
ومن الجدير بالذكر أنه في المراجعة قيد النظر، أكدت هيئة رئاسة المحكمة العليا للاتحاد الروسي مرة أخرى أيضًا أن المحاكم ذات الاختصاص العام يجب أن تأخذ في الاعتبار المواقف القانونية الواردة في أحكام المحكمة الأوروبية لحقوق الإنسان الصادرة فيما يتعلق بروسيا (استنادًا إلى قرار الجلسة العامة للمحكمة العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 27 يونيو 2013 رقم 21 " ").
2
يتم التصرف في الممتلكات من المالك نتيجة لأفعاله.على سبيل المثال، وقعت هيئة حكومية أو بلدية اتفاقية بشأن نقل ملكية شقة إلى مواطن، أي أنها نفذت إجراءات التغريب. ومع ذلك، تمت الصفقة على أساس وثائق مزورة وهي باطلة بموجب القانون. ومع ذلك، كما لاحظت هيئة رئاسة القوات المسلحة للاتحاد الروسي، في مثل هذه الحالة، فإن بطلان صفقة نقل ملكية المباني السكنية لا يشير في حد ذاته إلى التصرف في العقارات ضد إرادة المالك.
وبالتالي، لا يمكن استعادة الممتلكات من مشتري حسن النية إذا ثبت أن الهيئة المعتمدة يمكنها التحقق من مطابقة المستندات المقدمة للواقع، لكنها لم تمارس العناية الواجبة. وفي هذه الحالة يتم التعبير عن إرادة صاحب المنزل من قبله عند إصدار وثائق الملكية ذات الصلة، وكذلك عند تسجيل العقد وملكية الشقة المتنازع عليها.
وتؤكد ممارسة المحكمة العليا للاتحاد الروسي نفسها وعدد من المحاكم الأدنى درجة، على وجه الخصوص، الإشارة إلى أن التحقق من المستندات يقع على عاتق الوكالة الحكومية التي تبرم اتفاقية الخصخصة. بالإضافة إلى ذلك، بناءً على مواقف المحاكم، يمكننا أن نستنتج أن اتفاقية نقل ملكية الممتلكات الموقعة والمسجلة في Rosreestr تشير بالفعل إلى إرادة المالك. وجود رذائل الإرادة (الخداع والوهم) لا يهم في هذه الحالة.
وتحدثت المحكمة الدستورية للاتحاد الروسي بروح مماثلة: وفقا لموقفها، يجب على المشرع توفير مثل هذه الأساليب والآليات للتنفيذ حقوق الملكية، والتي من شأنها أن توفر الحماية ليس فقط للمالكين، ولكن أيضًا للمشترين الحقيقيين كمشاركين في المعاملات المدنية. بخلاف ذلك، بالنسبة لمجموعة واسعة من المشترين حسني النية، سيكون هناك خطر الخسارة غير القانونية للممتلكات التي يمكن المطالبة بها منهم من خلال الاسترداد [يلتزم كل طرف بإعادة كل ما حصل عليه في الصفقة إلى الطرف الآخر. - إد.] ().
لكن، كما ورد في التقرير الخاص لمفوض حقوق الإنسان في موسكو الصادر عام 2013 ألكسندر موزكانتسكي(الآن نائب أمين RF OP) حول مشكلة حماية حقوق المشترين حسن النية، على الرغم من مواقف المحكمة الأوروبية لحقوق الإنسان والمحكمة العليا لروسيا الاتحادية والمحكمة الدستورية للاتحاد الروسي، لا تزال محاكم المدينة تتخذ قرارات في قضايا مماثلة غير مؤيدة من المشترين حسن النية. وفي الوقت نفسه، فإن النسبة المئوية للقرارات المتخذة في منطقة موسكو لصالح المواطنين الذين هم مشترين حقيقيين، ضئيلة. الاهتمام الخاص بهذه المشكلة وخطورتها في موسكو ليس من قبيل الصدفة بسبب حجم سوق العقارات، وهو أغلى مما هو عليه في المناطق. في الوقت نفسه، وفقا لألكسندر Muzykantsky، في مناطق أخرى من الاتحاد الروسي لا توجد مشكلة من هذا القبيل عمليا.
رأي
ألكسندر موزكانتسكي، نائب سكرتير الغرفة العامة للاتحاد الروسي:
"في العديد من المناطق، لا توجد ممارسة قضائية بشأن مشكلة مشتري المساكن بحسن نية، وحيثما وجدت، يتم حلها في الغالبية العظمى من القضايا لصالح السكان. وتحرم السلطات التنفيذية المحلية من تبرئة حججها من قبل المحاكم [استصلاح الأراضي" الممتلكات من حيازة شخص آخر بشكل غير قانوني - إد.]. علاوة على ذلك، فإنهم يرفضون في كثير من الأحيان بالإشارة إلى نفس قرار المحكمة الأوروبية لحقوق الإنسان وقرار المحكمة العليا للاتحاد الروسي وبالإشارة إلى المنطق البسيط: إذا قمت بنفسك بالتوقيع على وثيقة الخصخصة، فلماذا تقول الآن أنه غير قانوني؟"
شروط طلب الإثبات وإبطال المعاملة
كما ميزت هيئة رئاسة القوات المسلحة للاتحاد الروسي بين أسباب التقديم و. تنظم القواعد الأولى استعادة الممتلكات من حيازة شخص آخر بشكل غير قانوني (دعوى الدفاع)، وتتطلب توضيح حسن نية المستحوذ، وإرادة المالك في نقل الملكية، ومكافأة المعاملة ولا تنص على الاعتراف لعدم بطلانها. تفترض القواعد الثانية الاعتراف بالمعاملة على أنها غير صالحة، ولا تستلزم ذلك العواقب القانونيةوكذلك إعادة الممتلكات المنقولة، بغض النظر عن حسن نية الأطراف أو سوء نيتهم.
إذا لم يبرم المدعى عليه (المستحوذ) اتفاقًا مباشرًا مع المدعي (هيئة الدولة أو البلدية) بشأن نقل السكن، ولكنه حصل على هذه الممتلكات من شخص آخر كجزء من المعاملات اللاحقة، فإن القواعد تنطبق. في هذه الحالة، لا يهم الطريقة التي اختارها المدعي لحماية حقه: المطالبة باستعادة المباني السكنية من حيازة شخص آخر بشكل غير قانوني () أو إبطال المعاملات الخاصة بنقل ملكية الشقة ()، أو تقديم مثل هذه المطالبات إلى المحكمة نفس الوقت. فإذا ثبت أن المشتري حسن النية، وجب رفض المطالبة.
ومع ذلك، فإن المعاملة الأولى، التي تم إبرامها مباشرة بين هيئة حكومية أو بلدية والشخص الذي تم نقل الشقة إليه، قد يتم إعلانها باطلة لأسباب، على سبيل المثال، بغرض استرداد الخسائر اللاحقة من المحتال. في السابق، تم التعبير عن موقف مماثل بشأن هذه المسألة من قبل المحكمة الدستورية للاتحاد الروسي (). يبدو هذا الموقف مهمًا للغاية، لأنه في الممارسة العملية، عند تلبية مطالبات استعادة الإسكان من المشترين حسن النية، تطبق المحاكم أحيانًا في وقت واحد، والتي، على النحو التالي من مواقف القوات المسلحة لروسيا الاتحادية والمحكمة الدستورية لروسيا الاتحادية، لها موضوع مختلف أنظمة.
حساب قانون التقادم
لاحظت هيئة رئاسة القوات المسلحة للاتحاد الروسي أن الموعد النهائي العام ينطبق على مطالبات استرداد العقارات من حيازة شخص آخر بشكل غير قانوني فترة التقادم، وهي ثلاث سنوات من اللحظة التي علم فيها المالك أو كان يجب أن يعلم بوجود إدخال مماثل في سجل الدولة الموحدة (؛).
ومع ذلك، فإن التسجيل في سجل الدولة الموحد للحق في العقاراتأو أن عبءه لا يعني أنه منذ يوم إدخاله في سجل الدولة الموحدة كان الشخص على علم أو كان ينبغي أن يعلم بانتهاك الحق. لذلك، يمكن تحديد اللحظة التي تبدأ فيها فترة التقادم للمطالبات المذكورة بناءً على ظروف حالة معينة. على سبيل المثال، من اليوم الذي علم فيه المالك ببدء قضية جنائية، فإن ارتكاب إجراءات التحقيق ().
يعد هذا الموقف للقوات المسلحة للاتحاد الروسي ذا أهمية كبيرة، حيث أن المحاكم في بعض الأحيان، عند النظر في دعاوى الدفاع ضد المشترين الحقيقيين، تحدد بشكل غير صحيح ليس فقط اللحظة التي تبدأ فيها فترة التقادم، ولكن أيضًا الفترة نفسها. على وجه الخصوص، يسترشدون بالأحكام المتعلقة بقانون التقادم لحماية حقوق المالك من الانتهاكات التي لا تتعلق بالحرمان من الحيازة - ما يسمى بالمطالبات السلبية (). الحقيقة هي أن قانون التقادم لا ينطبق على المطالبات السلبية على الإطلاق ().
ونتيجة لذلك، يتم في بعض الأحيان استرداد الشقق من المشترين حسني النية بعد 10 سنوات أو أكثر من علم الوكالة الحكومية بالأمر. الأنشطة الاحتياليةعند عزلها (قرار محكمة مقاطعة تاجانسكي في موسكو بتاريخ 17 سبتمبر 2013 في القضية رقم 2-1626/2013، قرار محكمة مقاطعة تاجانسكي في موسكو بتاريخ 24 ديسمبر 2013 في القضية رقم 2-2678/2013، قرار محكمة مقاطعة جولوفينسكي في موسكو بتاريخ 29 نوفمبر 2013 في القضية رقم 2-3931/2013). و . لا يمكن القول أن قوانين التقادم لا تنطبق على دعاوى الدفاع عندما تنطبق.
وهكذا، من ناحية، تحتوي المراجعة معلومات مفيدةوالتي ينبغي أن تلعب دورًا إيجابيًا في حل مشكلة استعادة ملكية المساكن من المشترين الحقيقيين. ومع ذلك، بعض القضايا الحاليةولا تزال مسألة حماية حقوقهم دون حل. بالإضافة إلى ذلك، يُنظر أيضًا إلى بعض أحكام المراجعة نفسها بشكل غامض.
ويجب ألا ننسى أيضًا أن مشكلة المشترين حسني النية لا تكمن فقط في مجال إنفاذ القانون، ولكنها أيضًا مرتبطة بشكل واضح بعنصر الفساد في الوكالات الحكومية ومكاتب كاتب العدل. تم التوصل إلى هذا الاستنتاج، على وجه الخصوص، من قبل المشاركين في RF OP الذي عقد في الصيف حول هذا الموضوع.
وليس أقلها دور في حل هذه المشكلة تلعبه الإرادة السياسية لكبار المسؤولين، ولا سيما مدينة موسكو، الذين لا يمنعون من تعديل سياسة أحد الكيانات المكونة للاتحاد الروسي في هذا الصدد، مع الأخذ في الاعتبار المواقف الواضحة للقوات المسلحة للاتحاد الروسي، والمحكمة الدستورية للاتحاد الروسي، والمحكمة الأوروبية لحقوق الإنسان بشأن عدم جواز مصادرة المساكن من المواطنين - بسبب العمل غير الكامل للهيئات الحكومية.
وكما علمت صحيفة Gazeta.Ru، فإن وزارة التنمية الاقتصادية تقوم بإعداد تعديلات ستسمح للمواطنين بالاحتفاظ بمساكنهم، حتى لو تم الكشف عن خصخصتها بشكل غير قانوني. الآن يمكن مصادرة هذا السكن لصالح الدولة حتى من المشتري حسن النية. بالإضافة إلى ذلك، من المخطط تقديم تعويضات لأصحاب الشقق المفقودة بموجب هذا المخطط.
ممارسة المصادرة غير قانونية الشقق المخصخصةقد يتوقف. وزارة التعديلات المقابلة النمو الإقتصاديأعدت في الفن. 302 الجزء الأول القانون المدنيروسيا والفن. 3 من قانون الإسكان في روسيا. ومن المقرر أن تدخل حيز التنفيذ في ديسمبر من هذا العام.
"يهدف مشروع القانون إلى إنشاء إجراء إضافي لحماية المواطنين من فقدان منزلهم الوحيد. ولتحقيق ذلك، يُقترح أن يُدرج في التشريع القاعدة التي تنص على أنه لا يمكن استعادة المباني السكنية التي تمت خصخصتها سابقًا من مشتري حسن النية - وهو مواطن يعتبر المبنى الوحيد المناسب له للإقامة الدائمة. كما سيتم استكشاف إمكانية التوزيع. القاعدة المذكورةوللفئات الأخرى من المواطنين الذين يحتاجون إلى حماية اجتماعية خاصة.
نحن نتحدث عن الشقق التي تمت خصخصتها بشكل غير قانوني. وبعد سنوات قد ينكشف التزوير وتتم مصادرة السكن. وبما أنه من المستحيل التحقق من شرعية الخصخصة، فلا أحد مؤمن عليه ضد فقدان شقة تم شراؤها في السوق الثانوية.
"يتم خصخصة الشقة لشخص ليس له الحق فيها. على سبيل المثال، توفي مالك العقار، وبعد عام أصبح لديه فجأة ورثة "قانونيون" يقومون بخصخصة الشقة لأنفسهم وبيعها. يتم تسجيل الخصخصة غير القانونية، كقاعدة عامة، بمشاركة ممثلي السلطات المحلية. قد تتغير هذه الشقة بعد ذلك من خلال عدد من المالكين. وبعد سنوات، يتم شراؤها في السوق الثانوية من قبل مشترٍ ملتزم بالقانون. وسوف يتحقق من ذلك في سجل الدولة الموحد، حيث سيتم إخباره أن الشقة مسجلة كملكية ولا توجد قيود عليها. يقوم بإجراء عملية شراء، ويأخذ العقد إلى Rosreestr، حيث يقومون بفحص المعاملة وتسجيلها مرة أخرى. وبعد خمس سنوات، اتضح فجأة أن المالك الأول قام بخصخصتها بشكل غير قانوني.
"لقد شاركت إدارة الممتلكات في تزوير المستندات، مما أدى إلى رفع دعوى وإعادة السكن إلى ملكية البلدية"، يصف ألكسندر موزكانتسكي، مفوض حقوق الإنسان في موسكو، المخطط. نتيجة لذلك، الآن في جميع أنحاء روسيا، قد يفقد المواطنون الذين لم يرتكبوا أي أعمال غير قانونية مساكنهم. لم يتم الكشف عن الإحصاءات القضائية في أي مكان، ولكن من المؤكد أن عدد المواطنين المحرومين من الشقق بموجب هذا المخطط يصل إلى الآلاف.
"في غضون أسبوع من إثارة هذه المشكلة، تلقينا مئات الطلبات من جميع أنحاء روسيا، وهذا لا ينطبق فقط على الشقق، ولكن أيضًا قطع ارضوالمباني والعقارات غير السكنية التي تتم خصخصتها بطريقة احتيالية بمساعدة الإدارة.
المشكلة موجودة وتكمن في أن الأشخاص الذين لم يرتكبوا أي أفعال مذنبة يُحرمون من سكنهم، بينما يفلت المحتالون ومن عملوا بسوء نية من العقاب.
وقال: “حتى لو تم سجن شخص ما، فلا تطبق أي عقوبات من حيث إعادة الممتلكات أو التعويض عن الضرر”.
بدورها، أوضحت وزارة التنمية الاقتصادية، بناء على قرارات هيئة الرئاسة المحكمة العليافي الاتحاد الروسي، تركز السلطات القضائية حاليًا على أولوية حماية حقوق المشترين الحقيقيين للمباني السكنية التي تمت خصخصتها سابقًا ودراسة جميع ظروف الحصول على السكن.
سيتم تعويض الخسائر
بجانب، قانون الإسكانيمكن استكماله بقاعدة بشأن التعويض عن الأضرار التي لحقت بالمشترين حسن النية نتيجة لقرارات المحكمة بشأن مطالبات هيئات الدولة والحكومات المحلية، على حساب ميزانية السلطة التي بدأت المطالبة. وأوضحت وزارة التنمية الاقتصادية أنه من المقرر تقديم تعويضات بالمبلغ القيمة السوقيةالسكن في زمن الاغتراب.
"قد يكون شرط دفع التعويض لمرة واحدة هو الحالة الواضحة لحسن النية لدى مستحوذ معين. يجب إثبات ضمير شراء المباني السكنية في المحكمة. وإلى أن يتم إجراء تغييرات على التشريع الروسي، سيتم تطبيق الآلية الحالية للتعويض من الأموال لمرة واحدة ميزانية الاتحاد أو الفيدرالية. وبطبيعة الحال، فإن معيار دفع التعويضات سيكون التحقق من سلامة مثل هذا المواطن. وقالت الوزارة في الوقت نفسه يحتفظ المواطن بالحق في إعادة الممتلكات المصادرة إلى المحكمة.
ومع ذلك، فإن المحامين لديهم مخاوف من أن عملية الشراء بحسن نية لن يكون من السهل إثباتها. وأشار بافيل جيراسيموف، الشريك في مكتب المحاماة بادفا وإبستاين، إلى أن الضمير هو معيار فردي وتقييمي.
"لقد طورت الممارسة القضائية أيضًا معايير لتحديد حسن النية - اعتمادًا على عدد المعاملات الخاصة بنقل ملكية الممتلكات؛ شروط ملكية العقار من قبل كل مالك؛ أسعار الممتلكات المحددة في المعاملات؛ وما إلى ذلك وهلم جرا. وأشار المحامي إلى أنه في الوقت نفسه، هناك في كثير من الأحيان حالات خلق متعمد لـ "وهم" الاستحواذ بحسن نية.
كما أنه ليس من الواضح تماما اقتراح دفع تعويض من الميزانية للشخص الذي أعيدت شقته إلى الميزانية والمطالبة بها.
"في هذه الحالة، من الأسهل على مثل هذا الشخص مغادرة الشقة. ففي نهاية المطاف، من الواضح أن التعويض يجب أن يكون مساوياً للقيمة السوقية للشقة، وإلا فلا جدوى من مثل هذا التعويض. وأشار جيراسيموف إلى أنه بخلاف ذلك، فإن مثل هذه الحالات يمكن أن تؤدي إلى انتهاكات مفهومة.
كما أشار المحامي، بحسب قاعدة عامةيجوز للشخص المطلوب منه العقار أن يطالب من باعه العقار بثمن الشراء المدفوع. وبهذه الطريقة يمكن استعادة حقوق المشتري السابق.
"بالطبع، غالبًا ما تكون هناك حالات يتم فيها اتخاذ قرار التحصيل، لكن من المستحيل الحصول على الأموال نفسها من البائع السابق. في هذه الحالة، سيكون من العدل، وفقًا لمعايير معينة، دعم الشخص المتضرر، ولكن بشرط زيادة المسؤولية عن الجناة. إذا كنا نتحدث عن عدم قانونية الخصخصة و"استرداد" الشقة من المشتري الأول للشقة، فعند إثبات حسن نيته، لا ينبغي أن يكون السؤال عن استعادة الشقة من هذا المشتري، بل عن تحصيل الأضرار من المسؤول نفسه، إذا كان خطأه هو السماح بالخصخصة غير القانونية". - يقول جيراسيموف.
وأشار ديمتري شيفتشينكو، الشريك في مكتب محاماة زاموسكفوريتشي، إلى أن هذه التعديلات غير عادلة لجميع المشترين الآخرين ذوي النية الحسنة.
"اتضح أن جميع المشترين الآخرين ذوي النية الحسنة يظلون محرومين إذا تركت الممتلكات التي حصلوا عليها حيازة المالك ضد إرادته. لماذا يريدون إجراء استثناءات فقط فيما يتعلق بالأمور غير القانونية الملكية المخصخصة(الذي ترك ملكية المالك أثناء عملية الخصخصة رغماً عن المالك)، في هذا الصدد، ليس الأمر واضحاً بالنسبة لي. ويرى أن مدى اختلاف التصرف ضد إرادة المالك في عملية الخصخصة عن التصرف ضد إرادة المالك في حالات أخرى لا يبدو واضحاً بالنسبة لي أيضاً”.
