Договор за преотстъпване на апартамент на дялово участие. Споразумение за прехвърляне на вземания към апартамент. Как се извършва сделка за прехвърляне на права на вземане по договор за дялово участие?
Денис Артемов, водещ адвокат в адвокатската кантора Via lege, разказа на портала Novostroy-M за това какво представлява договорът за прехвърляне на вземания (цесия), как да го приложите правилно на пазара на нови сгради и да минимизирате възможните рискове.
При договор за прехвърляне на права (на латински „цесия“ - „cessio“, „цесия“) едно лице прехвърля на друго правото да изисква изпълнение на задължение. При договор за цесия могат да се прехвърлят и самите задължения - приемащата страна трябва да ги изпълни в полза на трето лице.
В случай на апартаменти в нови сгради, притежателят на авторските права (възложителят) прехвърля на приобретателя (цесионера) договорното право да изиска от предприемача да прехвърли апартамента след пускането на къщата в експлоатация.
Споразумението за прехвърляне на права е в много отношения подобно на споразумение за покупко-продажба, следователно, за да го направим по-просто, ще наричаме притежателя на авторските права продавач, а приобретателя - купувач.
Договорът за цесия намира широко приложение при продажба на апартаменти в нови сгради. Факт е, че, първо, с напредването на строителството цената на жилищата в нови сгради се увеличава, което прави възможно инвестирането на пари с цел по-нататъшна печалба. Много инвеститори не чакат завършването на строителството и регистрацията на собствеността върху апартамента, а се стремят да продадат имота по-рано. За да направят това, те използват прехвърляне на права.
Второ, споразумения за участие в споделено строителство (DDU) могат да се сключват само докато строителството е в ход- тоест до въвеждане на къщата в експлоатация. А договорите за покупко-продажба са валидни само ако има формализирана собственост върху апартамента. В същото време може да мине доста време от момента на пускане в експлоатация на обекта до регистрацията на правата на собственост, през което разработчиците излизат от фазата на активна продажба на апартаменти. В резултат на това те сключват договор за оставащия обем апартаменти с една от техните структури, която след това, без да бърза, се занимава с продажби по договори за цесия.
Трябва да се отбележи, че използването на този вид споразумение е от полза и за двете страни по сделката. Продавачът може да получи пари за апартамента, без да преминава през процедурата по приемането му по акта за предаване и приемане и регистрация на собствеността, а също и без допълнителни оперативни разходи. Купувачът - не за закупуване на апартамент от нулата, а за проследяване на напредъка на строителството и неговия темп (а цената на апартамента в този случай е по-ниска, отколкото след въвеждането на новата сграда в експлоатация и регистриране на собствеността).
Подводни скали
Договорът за цесия трябва да отговаря на определени изисквания. Глава 24 Граждански кодексРуската федерация е посветена на промяната на лицата в задълженията и въвежда редица важни правила. Най-важните закони включват следното:
Споразумението за прехвърляне на права трябва да бъде изготвено в писмена форма, а прехвърлянето на права по DDU трябва да бъде подложено на държавна регистрация (в този случай правата на новото лице върху апартамента се появяват точно от момента, в който държавна регистрация);
Договорът трябва ясно да определя предмета на сделката (апартамент), да посочва цената му и начина на плащане;
Ако споразумението за участие в споделено строителство предвижда задължително писмено съгласие на предприемача за възлагането, е необходимо да го получите - в противен случай сделката може да бъде обявена за невалидна.
Член 11 от Федералния закон „За участие в споделено строителство...“ допълва този списък с още две условия:
Продавачът може да прехвърли само напълно платения апартамент или купувачът трябва да поеме задължението да плати дълга;
Прехвърлянето на права е възможно само до прехвърлянето на апартамента по акта (правилото се основава на същността на договора за прехвърляне: когато актът е подписан, се упражнява самото право да се иска прехвърлянето на апартамента - няма нищо да отстъпиш).
Освен това са важни следните точки:
В договора за цесия продавачът трябва да гарантира правна чистотаапартаменти (не е ипотекиран, не е запориран, трети лица нямат права върху него, няма съдебен спор);
В съответствие с член 385 от Гражданския кодекс на Руската федерация, когато прехвърля права, продавачът прехвърля на купувача документите за собственост, които притежава (договор за участие в споделено строителство, платежни документи). Важно е да се състави отделен акт за това);
Фактът на пълно разплащане между купувача и продавача, за да се избегнат по-нататъшни разногласия, също трябва да бъде потвърден с акт за взаимни разплащания;
Разработчикът трябва да бъде уведомен писмено за преотстъпването на правата; купувачът носи отговорност за липсата на уведомление;
Преди сключването на договор за цесия е важно да се гарантира валидността на преотстъпените права, по-специално, че договорът не е прекратен и е напълно платен.
Най-лесният начин да проверите това е да поискате извлечение за апартамента от Съединените щати държавен регистърточно Трябва да потвърди валидността на договора (дали не е прекратен) и собственика на апартамента, да няма информация за наличието на ипотека, съдебни арестии други тежести.
Освен това, ако е възможно, е необходимо да дойдете с продавача в офиса на предприемача: предприемачът не се интересува от неплатени или невалидни права върху апартамента, който се продава на трети страни. В допълнение, разработчикът разполага със собствено копие на документите, които съставляват правната история на апартамента, с които можете да сравните документите, предоставени от продавача.
След сключване на договор за прехвърляне на права, купувачът е „оставен сам“ с предприемача, така че е важно да се запознаете и с основните документи за собственост за строителство:
Заповед на ръководителя на местната администрация за строителството;
Споразумение между администрацията и предприемача относно условията за изграждане на жилищна сграда;
Договор за наем на земя (удостоверение за собственост);
Разрешение за строеж;
Положително заключение от държавната експертиза на строителния проект.
Мениджърът на предприемача може да предостави и друга важна информация: например за датите на завършване на ново строителство (те могат да се изместят); за предварителните измервания на апартамента (ако площта се е увеличила, купувачът ще бъде таксуван с допълнително плащане в бъдеще) и за приблизителните разходи за експлоатация на апартамента (не фигурира в договора).
Когато изучавате самото споразумение за дялово участие, трябва да обърнете внимание на факта, че то трябва да бъде зашито и да има правоъгълен печат Федерална службадържавна регистрация относно регистрацията.
Продавачът също така е длъжен да предостави документи, потвърждаващи извършеното плащане: разписки за касови ордери, банкови платежни нареждания, актове за изравняване на сетълмент.
Ако апартаментът е закупен с ипотека, трябва да има писмено потвърждение, че задълженията по кредита са напълно погасени. В случай на непогасена ипотека, в сделката трябва да участва банка, която с платените от купувача суми покрива кредитните задължения на продавача и премахва обезпечението от апартамента.
Организиране на сетълменти по договора за цесия между купувача и продавача
При сключване на споразумение за прехвърляне на права на вземане продавачът рискува да подпише споразумението, да го представи за регистрация, но да не получи плащане за цената на апартамента. За купувача опасността е точно обратното - той може да даде парите, но да не получи потвърждение от Rosreestr за прехвърлянето на права (например поради съдебни арести).
Следователно най-оптималната форма на плащане е чрез сейф, условието за достъп до който е договор за преотстъпване на права, регистриран в Rosreestr.
също в напоследъкзапочна да използва банков акредитив за безналични плащания (принципът е подобен на наемането на шкафче). Но разходите банкови услугиза акредитив е значително по-висока, така че все още не е получила широко разпространение.
Посочване в договора за възлагане на частична цена на апартамента
210 Данъчен кодексРуската федерация включва в данъчната основа за изчисляване на 13% данък върху доходите на физическите лица всички доходи на данъкоплатците, получени в брой. Доходите от преотстъпване на права не са изключение. На практика това води до опити в договора да се посочи намалена цена на апартамента, която често е равна на стойността му по договора за дялово участие.
В случая освен очевидното нарушение данъчно законодателство, купувачът поема допълнителен риск, който може да бъде реализиран при последващо обезсилване на цесията със съдебно решение.
Съгласно член 167 от Гражданския кодекс на Руската федерация последицата от недействителността на сделката е така наречената двустранна реституция, когато всяка страна е длъжна да върне на другата всичко, получено по сделката. И ако продавачът получи апартамента обратно, тогава купувачът получава само документираната цена на апартамента.
Поради това е препоръчително в договора да се посочи действителното пазарна стойностапартаменти. Но дори и това да не се случи, купувачът трябва да се погрижи да потвърди, че е платена пълната сума (например чрез допълнителни разписки).
Роля на разработчика
Често разработчикът поема отговорността да формализира прехвърлянето на права. Помага на страните да се подготвят Задължителни документи, съставя договор за възлагане, внася го за държавна регистрация. В случаите, предвидени в DDU, разработчикът действа като трета страна по договора или дава отделно писмено съгласие за възлагането. Разбира се, това е изгодно за страните по сделката.
Но има и друга страна на монетата. По правило такива услуги за разработчици се заплащат. Разработчикът определя тяхната цена независимо: държавно регулиранетози въпрос не съществува. Няма и препоръки кой точно поема разходите - продавачът или купувачът.
Ето защо е важно предварително да се изяснят разходите за услугите на разработчика, така че по време на транзакцията да не се превърне в неприятна изненада.
Когато продавачът не е платил напълно апартамента (например на вноски), участието на предприемача в сделката става задължително. В този случай купувачът прехвърля част от платените средства на предприемача за изплащане на дълга, а останалата част на продавача.
Поддръжката на транзакцията от разработчика обаче не решава всички трудности. Напротив, изключително трудно е законно да се търси отговорност от разработчика за възможни грешки при изпълнението на договор, така че страните трябва внимателно да проучат документите и да обсъдят подробно всички нюанси.
Други нюанси
Правата на иск срещу предприемача за апартамент са свързани с правата на собственост. По този начин законът допуска прехвърляне на права в акции, т.е. те могат да бъдат издадени на няколко лица, които са продавачи. Подобна е ситуацията и с купувачите, които също могат да бъдат много.
В допълнение към DDU, предприемачите използват и други видове договори за продажба на недвижими имоти в нови сгради. Например PDCP или споразумение за участие в жилищна кооперация. Въпреки факта, че прехвърлянето на права върху апартамент под тях се различава по много начини от прехвърлянето по DDU, голяма част от това, което се обсъжда в тази статия, е приложимо за такива видове преотстъпване.
В заключение трябва да се каже, че споразумението за прехвърляне на права на вземане, подобно на други видове гражданскоправни сделки, е насочено към осъществяване на безплатна собственост и паричен обороти има за цел да подпомогне страните при постигането на взаимноизгодни резултати.
В същото време е много важно да се обърне внимание на правилното оформяне на документите (за да се избегнат грешки и неточности), да се планират своевременно и правилно да се разпределят компетенциите на страните по сделката при подготовката и предоставянето на необходимата документация.
През последното десетилетие полето се развива активно жилищно строителство. Освен самото жилище, обект на сделки за покупко-продажба може да бъде и правото върху недвижим имот в новострояща се къща. Появи се новият видинвестиране - закупуване на апартаменти в нови сгради в началните етапи на строителството. В този случай продажбата на апартаменти в нови сгради е възможна и по договор за преотстъпване.
Задание - какво е това?
Лицето, което сключва договор строителна компанияспоразумение за дялово участие получава първични права върху недвижими имоти, които могат да бъдат прехвърлени на трета страна.
Какво означава преотстъпване на апартамент в нова сграда? Това понятие се отнася до сделка за прехвърляне на тези права. Нарича се още цесия. Страните по сделката - продавачът и купувачът - се наричат съответно цедент и цесионер.
Третата страна тук е фирмата предприемач, тъй като договорът за преотстъпване на апартамент включва прехвърляне на права и задължения по отношение на него. След подписване на договора всичко спорни въпросиВъзложителят ще реши с разработчика. Особеност на този вид покупко-продажба на недвижими имоти е, че сделката може да бъде извършена преди жилището да бъде въведено в експлоатация и да бъде подписан приемо-предавателният акт. Договорът за възлагане е валиден до законното въвеждане на новата сграда в експлоатация.
Прехвърляне на апартамент в нова сграда: видове
Сделките за прехвърляне на недвижими имоти са два вида.
Първият тип се основава на споразумение за дялово участие в строителството на жилищна сграда. Възложителят има право да продаде жилището само след като го е платил изцяло. На практика възникват и ситуации, когато на купувача се прехвърля задължението да плати дълга. Дотогава такива споразумения могат да се сключват многократно.
Вторият вид е на базата на предварителен договор за покупко-продажба. Остатъкът от дълга се прехвърля изцяло на купувача. Тук не се записва прехвърлянето на недвижими имоти от продавача на купувача. Смисълът на споразумението е, че в бъдеще страните се задължават да формализират договор за цесия. При прекратяване на договора на купувача се възстановяват платените пари.
- Да се изключи възможността за по-нататъшна препродажба на недвижими имоти.
- Инвеститорите продават апартаменти на по-ниски цени.
- Пререгистрацията на права е трудоемък и дълъг процес.
Процес на регистрация
Отдаването на апартамент в нова сграда е многоетапен процес както за купувача, така и за продавача.
Продавачът се нуждае от:
- Уведомете строителната фирма за намерението си.
- Получете официално съгласие от разработчика (фирмените компании таксуват много пари за издаване на разрешение).
- Получете сертификат от разработчика за липсата на дългове.
- Получаване на извлечение от Единния държавен регистър.
- Вземете нотариално заверено съгласие от вашия съпруг за продажба на недвижим имот.
- Получаване на официално потвърждение от банката, че дългът е погасен.
Купувачът трябва само да получи съгласието на съпруга за закупуване на жилище и след това да подпише споразумение за преотстъпване на апартамента. Разработчикът обикновено има мостра и може да бъде изтеглена безплатно в Интернет. Сключването на договора става в офис на строителна фирма или в адвокатска кантора. Регистрацията може да се извърши във всеки MFC или в клон на Rosreestr. При сключване на договора присъствието на представител на регистриращия орган и двете страни по сделката е задължително. Продавачът заплаща и държавната такса за регистриране на документа. Договорът се регистрира в рамките на 10 работни дни.
Важни точки
Продажбата на апартаменти в нови сгради по договор за преотстъпване на пръв поглед изглежда проста и разбираема процедура. Има точки, на които трябва да се обърне специално внимание.
Без трета страна, по-специално разработчика, транзакцията не може да се осъществи. При продажба на апартамент по ипотека е необходимо участието и на банката кредитор.
Строителната компания може да изисква доста голям процент от сделката от продавача. За съжаление е невъзможно да се борим с подобен произвол, тъй като подобни действия не са регламентирани от закона.
Имотът, който се продава, не трябва да бъде обременен с тежести.
Рискове
Сделката като цяло се счита за безопасна, тъй като се извършва под надзора на държавния регистрационен орган. Има обаче и рискове за купувача.
В договора трябва да се посочи пълна ценаапартаменти. При възникнали рекламации посочената сума се връща на купувача. Ако документът не посочва сумата на транзакцията, той се счита за невалиден.
Един и същ апартамент може да се продава многократно чрез преотстъпване, така че трябва да се запознаете с цялата история на подобни сделки. Договорът за цесия не се нуждае от регистрация. Транзакцията ще бъде безопасна, ако е регистрирана. Плащането се извършва след като купувачът получи пакета документи.
Обикновено след като притежателят на авторските права разбере за неплатежоспособността организация на строителството, апартаментът следва да се продаде чрез възлагане. В този случай купувачът вече няма да може да възстанови дори част от платените средства по съдебен ред.
Преотстъпването на апартамент в нова сграда се счита за невалидно, ако продавачът не предостави банково извлечение, писмено разрешение от банката и предприемача, както и ако стойността на имота е подценена. Сделката също е невалидна, ако договорът е изпълнен през периода, когато предприемачът е официално обявен в несъстоятелност.
Възможно ли е да поставите „ретроактивна дата“ в договора?
Преотстъпването на права върху недвижим имот не е възможно след подписване на приемо-предавателен акт или при вече извършена сделка за покупко-продажба. Продажбата може да се извърши, когато продавачът вече е получил право на собственост върху жилището. Често има значителен период от време между доставката на недвижими имоти и получаването на собствеността. Преди основният инвеститор да получи собственост върху апартамента, той може да прехвърли правата си - да пререгистрира документи със задна дата. Ако заданието е изготвено по споразумение за дялово участие в строителството, можете да промените датата на акта за приемане. В случай на предварителен договор можете да промените датата на сключване на основния документ.
Данъчно облагане
Възложителят, съгласно Данъчния кодекс на Руската федерация, трябва да плати данък върху продажбата на недвижими имоти. При което данък общ доход 13 процента се облага с данък върху сумата, която е разликата между цената на жилището по DDU и прехвърлянето. Например, ако апартамент е закупен от предприемач за 2 000 000 и е продаден чрез прехвърляне за 2 100 000, данъкът се начислява на 100 000, съответно трябва да платите данък в размер на 13 000.
професионалисти
Покупката на апартамент чрез възлагане е един от модерните видове инвестиция. В началните етапи на строителството апартаментите се продават на по-ниска цена (понякога 5-20% по-евтино от компанията), отколкото в завършена къща. Така това е една от възможностите да спестите пари при покупка на жилище.
За лицата, сключили договор за дялово участие, цесията е единственият вариантда не загуби вложените пари, в случай че възникнат непредвидени обстоятелства и поиска да си ги върне. Прекратяването на DDU е изпълнено със санкции от страна на разработчика. Освен това заданието дава възможност за печалба.
минуси
Очевидният недостатък е, че се изисква много документация от продавача. Освен това повечето от документите трябва да бъдат съгласувани с банката и предприемача. Разработчикът може да поиска значителна лихва за издаване на своето съгласие.
За купувача прехвърлянето може да се окаже измама, тъй като DDU може да бъде обявен за невалиден от разработчика. Тогава присвояването автоматично става невалидно. За да не бъдете измамени, ще трябва да отделите значително време за изучаване и проверка на документацията. Често се изисква помощта на квалифицирани юристи, което е свързано с определени материални разходи.
Отдаването на апартамент в нова сграда е процес, който има много подводни камъни. Ако планирате да закупите по този начин недвижим имот, правилната стъпка би била да се свържете с адвокат, специализиран в подобни сделки.
