У дома > Мегафон > Малки жилищни сгради. Прехвърляне на къща и парцел от индивидуално жилищно строителство в малка жилищна сграда. За кого се строят нискоетажни жилища?


Малки жилищни сгради. Прехвърляне на къща и парцел от индивидуално жилищно строителство в малка жилищна сграда. За кого се строят нискоетажни жилища?




Редовен сътрудникР.Б. ru проведе разследване на тези, които се появиха в напоследък„експериментални“ обекти на „малоапартаментно“ строителство в Подмосковието. Доколко можете да доверите парите си на тези разработчици, зависи от вас да прецените.

Една от сензационните истории за строителството в Московска област това лято се оказа конфликт, който може би е познат на читателите. Собствениците на земя в градинарската общност Гавриково-1 в района на Ленински решиха да построят къща върху своите парцели от шест акра с цел търговска продажба на жилища. В резултат на това на земята на градинарите се появи пететажна сграда с необичайна форма, апартаментите в която бяха продадени бързо и успешно,
защото бяха продадени много по-евтино, отколкото, например, в стандарта панелни къщив близост до Московския околовръстен път.
Някои от купувачите дори успяха да започнат ремонт и инвестираха стотици хиляди рубли в подреждането. Въпреки това, когато възникна въпросът за пускането на къщата в експлоатация, се оказа, че аматьорска нова сграда има проблеми с комуникациите и освен това регистрацията на апартаменти като собственост като цяло е незаконна, тъй като по дефиниция не може да възникне върху градинския парцел на жилищна сграда. Ситуацията се проточи, засега е известно само, че губернаторът на Московска област Борис Громов е дал указания да се разбере как това изобщо може да се случи.

Идеята е на повърхността

Въпреки известната театрална феерия на тази напълно банална история, в нея все пак има рационално зърно. Състои се във факта, че чрез изграждането на малки къщи можете да получите жилище, което условно може да бъде класифицирано като „достъпно“. Ресурсът от инженерни мрежи не е необходим, както при „възрастното“ градско строителство, и няма инженерни разходи, понякога колосални, необходими за изграждането на многоетажни жилищни комплекси.

Всичко, което трябва да направите, е да построите обикновена къща, не селски дворец, а доста скромен, и да я разделите на апартаменти. Защо цените могат да бъдат по-ниски от тези в кварталите със стандартно строителство е интуитивно ясно. И както се оказва, вече има подобни примери на пазара. Само при нормална регулация на поземлените въпроси и по-добре обмислена схема за продажба, отколкото в гореспоменатото Гавриково-1.

Експерименти за създаване на жилища на достъпни цени не в рамките на държавната строителна програма за пострадали от пожар, а в рамките на малък частен бизнес за развитие започнаха да се появяват на пазара на близкия Московски регион по време на кризата и продължават да се появяват и до днес. Те не са придобили веднага портретни черти, но днес можем да говорим за тях по-подробно. Във всички случаи предприемачите се опитват да решат един и същ проблем: да създадат нормални градски жилища с цена от около 1 милион рубли или поне 1,25 милиона, като се вземе предвид покачването на цените на най-евтината част от пазара през миналото година.

Най-известните са три проекта, като всички те се намират в района на Москва в южната част на столицата: „Володарская волост“ в село Болшое Саврасово, Ленински район, „Граснечики“ (да не се бърка с микрорайона от Група ПИК) в покрайнините на Подолск и село „Островцы“ на около пет километра от едноименното село в близост до Новорязанското шосе. За да не ви отегчаваме с анализирането на всеки проект поотделно (можете да направите това сами, като проучите уебсайтовете на проекта или дори отидете на сайта), ние ще се ангажираме само да изброим Общи чертитова, което наистина може да се нарече нова сграда от нов формат.

Групов портрет отвън

Тези нови сгради са построени върху частни земи, където обикновено първата къща е вече готова, втората се строи и има достатъчно място, може би за повече от дузина. Въпреки това не можете да очаквате голям строителен проект - няма мащабни земни работи, няма сериозна механизация, но ще има достатъчно къщи, че е изгодно да се постави магазин до тях и да се обособят други обекти на социалната инфраструктура. Ако се строи в съществуващо населено място, то в близост вече има детска градина и училище.
Местоположението обикновено се избира така, че по отношение на транспорта жителите на тези къщи да не се чувстват лишени в сравнение с купувачите на обикновени нови сгради в обществени квартали от P-44T. Тези. така че пътят със собствена сила до най-близкото московско метро е доста сравним с пътя, изминат от типичен жител на микрорайона стандартни нови сградиоколо Москва. Може да бъде още по-добре, както в случая с Болшой Саврасово, откъдето микробусът минава по празен второстепенен път и възникват трудности между Московския околовръстен път и метростанция Домодедовская.

И накрая, за самите апартаменти. Това е обикновено жилище с площ от едностайни апартаменти от 35-40 метра и двустайни от около 60 метра. Можете също така да „изваете“ по-големи площи - обикновено чрез комбиниране на апартаменти. Има обаче едно допълнение: над обичайните за такива нови сгради три етажа има още един. Това е таванско помещение, но неговата особеност е, че метрите се продават за почти същите пари като по-близо до земята, а височината на тавана може да достигне до 6 метра (поради наклоните на покрива).

Когато потенциалният купувач започне да мисли дали да купи апартамент в добра, тиха среда и почти два пъти по-евтин от подобен район в проекта на хората P-44T, възниква резонният въпрос: няма ли да е като в Гавриково? Освен това няма прецеденти за въвеждане на къщи в експлоатация и превръщане на апартаменти в надлежно регистрирана частна собственост.

Проблем със слона

Схемата, използвана от строителите, може да бъде образно представена по следния начин. Има един стар виц. Пътник, пристигащ от чужбина, съвсем спокойно води слон на каишка покрай митническия пост, а животното има хляб, вързан за корема и гърба му с въже. Митничарят пита къде води слона. На което получава отговор: това не е слон, това е сандвич.

Що се отнася до „ниското“ строителство, което описваме, процесът на раждането на тези къщи, придобиването на метри от гражданите, регистрацията на недвижими имоти като собственост и превръщането на квадратни метри в апартамент изглежда приблизително по същия начин като веригата от трансформации на слон в лека закуска.

Всички трансформации изглеждат в строго съответствие с действащото законодателство. И така, първо къщата. Както знаете, за да построите нова сграда, трябва да съберете огромно количество документи, да преминете през множество одобрения и експертизи и накрая да получите разрешение за строеж.

Не всичко обаче е и не винаги е толкова сложно. Например, за да построите малка жилищна сграда на място, където такова строителство е разрешено, не е необходимо да получавате разрешение. Член 51 от Кодекса за градоустройство на Руската федерация, параграф 17 показва, че разрешение за строеж не се изисква в случаите, предвидени от регионалното законодателство. Освен това, според
49 от същия кодекс не се изисква държавна експертиза за изграждането на редица съоръжения. Това включва нискоетажни сгради на не повече от три етажа, както близнаци (но не повече от 10 блока), така и многофамилни сгради. Освен това в същата статия се казва, че държавни експертизи не се извършват по отношение на сгради
до 1500 метра обаче става дума за нежилищни сгради.

Точно това използват хората. Нормативните граници на жилищните сгради, които се строят в региона на Москва, са просто съставени от различни параметри, изброени в параграфи на член 49. Не се изисква нито преглед, нито разрешение за строеж за невисока къща
повече от 3 етажа и обща площ не повече от 1500 метра. Вярно, понякога добавят три етажа подземен гараж(в случай на къщи-дворци) или тавански етаж, който не се брои за пълен етаж. Новите проекти на малки жилищни сгради почти всички се характеризират като триетажна къща с таванско помещение. И можете да започнете да го строите, избягвайки разходите за обработка на първоначална разрешителна документация и получаване на разрешение за строеж, какъвто е случаят с обикновените нови сгради
пада върху плещите на крайния купувач.

Жилище, което все още не е апартамент

За да се построи жилищна сграда в съответствие с разпоредбите на Закон 214-FZ (за споделено строителство), парцелът трябва да бъде под дългосрочен наем. И
въпреки че законодателството позволява изграждането на малки жилищни сгради, от проблеми с дялово участиеразработчиците, а това са собственици на земя, се опитват да напуснат. В случай на „просто къща“ можете да закупите парцел, точно както купувате земя за лятна вила.

Разбира се необходимо условиеда има възможност за жилищно строителство. Между другото, в случая с Гавриково, домораслите предприемачи бяха подведени именно от факта, че са строили върху земеделска земя без разрешение капитално строителствои строяха жилищна сграда. И двете бяха грешки. Удостоверението за собственост на земята трябва да посочи в максимална степен възможността за жилищно строителство. Например, в случай на нискоетажни комплекси в Островици, този документ посочва „земеделска земя с право на изграждане на жилищна сграда и регистрация в нея“. Това, както се казва, е необходимо и достатъчно условие – можеш да строиш и да живееш.
Ясно е, че при разрешеното жилищно строителство се строи „просто къща“, а не жилищна сграда, чието създаване се движи по пътя на Закон 214. Така че няма дялово участие.

В малките жилищни сгради има различни видове договори. В Остроци, например, копираха познатата схема за нови сгради по света на предварителен договор със сключването на основния след завършване на строителството - при регистриране на права на собственост. В случай на строителство в село Болшое Саврасово се практикува договор за обикновено партньорство, т.е. съвместна дейност. Но и в двата случая много ясно ще бъде посочено, че не е апартамент за продажба. Къщата, повтаряме, не е жилищна сграда. Продава се част от къщата - прехвърлянето на правото върху нея не е забранено, независимо каква част е, а Жилищният кодекс на Руската федерация признава част от къщата като един от видовете жилища. Следователно, когато купувате метри в малка къща, вие ставате бъдещ собственик на точно част от определена жилищна сграда. Максимумът, който може да бъде посочен в договора, е коя част от къщата се закупува.

Апартаментен феномен

Когато се построи къща, правата върху нея се прехвърлят изцяло на собственика на земята. И той, в съответствие със сключените договори, прехвърля правата върху части от построената от него жилищна сграда на закупилите тези части. Тогава се случва последната, най-прекрасна итерация - превръщането на частите в апартаменти. Основанието за това е член 16 от Жилищния кодекс, който определя видовете жилищни помещения (жилищна сграда или част от нея, апартамент или част от нея и стая). Апартаментът в тази статия се дефинира по следния начин: „Апартаментът е структурно обособена стая в жилищна сграда, която осигурява директен достъп до помещенията обща употребав такава къща и се състои от една или повече стаи, както и помещения за спомагателно ползване, предназначени за задоволяване на битови и други нужди на гражданите, свързани с пребиваването им в такова отделно помещение.

Да допълним, че те искат допълнителни пари за преустройство на част от жилищна сграда в апартамент. Сумата е приблизително сравнима с таксата за регистриране на права на собственост върху обикновена нова сграда - около 25-30 хиляди рубли.

Това всъщност е крайната точка на богато украсения път от слона до сандвича. Изглежда елегантно, дори не можете да намерите друга дума. Остава само да погледнем успешния край на една от историите - в края на краищата животът във формата на достъпни жилища едва започва.

Мнение на адвокат:

Олга Миляева, водещ адвокат на компаниятаМЕЙФЕРИмоти

Използването на тази схема е незаконно поради следните причини:

  • 1. В съответствие с действащото законодателство членовете на партньорство с нестопанска цел за градинарство, градинарство или дача имат право да строят върху принадлежащи им парцели, които са класифицирани като земеделски земи и по-рядко като земи селищажилищни сгради, както и индивидуални жилищни сгради в зависимост от начина на разрешено ползване. В съответствие с Градоустройствения кодекс на Руската федерация, индивидуална жилищна сграда е сграда на не повече от 3 етажа, предназначена за едно семейство, което не предполага общежитие с 20 апартамента. Също така във връзка с това местните предприемачи изобретяват тавани и мазета, за да прехвърлят построената пететажна сграда като индивидуална жилищна сграда на три етажа.
  • 2. Капацитетът на инженерните мрежи и комуникациите също не може да задоволи всички нужди на потенциалните собственици на дялове в такава структура, т.к. предназначен за индивидуална жилищна сграда.
  • 3. Индивидуална жилищна сграда (и според документите точно така се оказва) не може да се състои от апартаменти, което е предвидено от Жилищния кодекс на Руската федерация, следователно купувачите на помещения могат да станат само съсобственици на акции в такава сграда с всички произтичащи от това последици, а именно: съвместно владеене и ползване, разпореждане, като се вземе предвид преимущественото право на съсобствениците да закупят дял. Освен това няма правно основание за превръщане на дял в апартамент.
  • 4. Строителство жилищни сградив градинско партньорство едновременно нарушава поземленото, градоустройственото и жилищното законодателство. В тази връзка има перспектива за признаване на такава структура като неразрешено строителство и разрушаване.
  • 5. Липса на държавни прегледи, предвидени от Градоустройствения кодекс за жилищни сгради и процедури за въвеждане в експлоатация, което позволява нарушаване на строителните стандарти, което от своя страна трябва да представлява опасност за жителите.

Строителството на малки жилищни сгради е на върха на интереса. Вълнението е предизвикано от намерението на столичните власти да застроят нови територии на Москва с точно такива къщи. Но купувачите на такива апартаменти, построени от частни собственици, имат много висок риск да се натъкнат на измамници. И съседите ще загубят газ, вода и ток.

Първите малки жилищни сгради се появиха още преди кризата. Построяването им е причинено от проблеми на жителите на Рубльовка с прислугата. Факт е, че покачването на цените на земята в посока Рубльов доведе до измиването на тези територии от жителите на селата и градовете, които някога са формирали гръбнака на прислужници, градинари, водопроводчици, дърводелци и други работници в местните имоти. Разбира се, можете да настаните бавачка и иконом. Но трябва да настаним и кондиционен треньор, и детски учителки, и лекари... А лекари, има проблеми с персонала в околните магазини. Е, не беше сред местните жители да търсят продавачки, касиерки и общи работници! Като цяло жителите на Рубльовка разбраха, че са се озовали в златен резерват - цените на земята просто изгориха всички, които можеха да им предоставят необходимите услуги от района.

Тогава един от разработчиците излезе със страхотна идея - да построи къщи на Rublyovka за тези, които биха могли да работят в местната индустрия за услуги. Една от първите такива къщи, между другото, е построена на територията на пансиона от администрацията на президента. Тези къщи бяха малко на брой - до шест етажа. Първо, това направи възможно да се направи без сложно инженерно оборудване като асансьори или водни помпи. Второ, самата технология за изграждане на нискоетажни сгради е по-евтина: можете например да построите къщи от пяна и газобетон без скъпа монолитна рамка. Трето, изграждането на такива къщи не изисква множество разрешителни, експертизи и т.н., което удължава и оскъпява изготвянето на проекта.

Въпреки това бързо стана ясно, че апартаменти в такива къщи се интересуват от московски пичове, които наистина искат да живеят на Рубльовка, но нямат пари за това. Веднага се появиха проекти за комплекси, апартаментите в които бяха сравними по цена с жилищата в „общежитията“ на Москва. Избухването на кризата спря тези проекти. Той обаче даде и втори вятър на новия тип жилища.

Кризата и съпътстващите я трудности ипотечни кредитополучателиЗа много представители на средната класа възможността за закупуване на нормално жилище на практика беше спряна. Точно нормален, тоест такъв, в който съпрузите с деца могат да живеят свободно. Това е двустаен или тристаен апартамент. Оказа се, че най-многото, което може да си позволи едно младо московско семейство, е едностаен апартамент в предградията, за който ще трябва да плаща заплатата на един от съпрузите в продължение на 15-20 години.

И тогава - сензация. Почти до Южен Бутово се появиха апартаменти на цени от 1,8 милиона рубли! Това е за едностаен апартамент. Имаше и тристайни апартаменти на две нива - за около 3 милиона рубли. За такава цена дори в разгара на кризата можеше да се купи само едностаен апартамент в югоизточната част на Московска област. Не е изненадващо, че тези апартаменти се разпродадоха като топъл хляб.

Вярно, някои неудобни моменти станаха ясни доста бързо. Първо, къщите са построени върху парцел от шестстотин декара в SNT Гавриково-1. Тоест върху земеделска земя, която не е предназначена за капитално строителство. Второ, въпреки че тези къщи са регистрирани, регистрацията е извършена по т.нар дача амнистия, тоест без точните параметри на къщата и апартамента. Само парцел със сграда. Когато първите доволни купувачи решили да отпразнуват новодомството си, се оказало, че в тези къщи е невъзможно да се живее – нямало нито ток, нито вода. И накрая, други членове на SNT бяха възмутени от строителството: кой иска да има многоетажна сграда до градинските си легла!

По тази тема

След много дебати регистрацията на тези къщи беше обявена за незаконна и тогавашният губернатор на Московска област Борис Громов нареди разследване на ситуацията.

Инициативата обаче се оказа заразна: къщи в градински парцели започнаха да растат в цялата страна като гъби. Район Одинцово, Балашиха... такива „кокичета“ растат в цялата Московска област. Техните строители са взели предвид опита на Гавриков. Сега те се опитват да построят такива къщи, първо, не по-високи от три етажа плюс таван и сутеренен гараж - такива къщи се считат за индивидуални и не подлежат на необходимост от получаване на разрешителни и строителен надзор. Второ, в SNT вече не се избира земя за застрояване, където капиталното строителство е забранено, а поне „дача“ с право на изграждане на жилищна сграда и регистрация. Трето, разработчиците се опитват да разрешат проблема с комуникациите. Някъде е възможно да се „споразумеете“ с енергетиците - и 15–20 kW, разпределени за обекта, са разделени на апартаменти. Някъде разработчиците инсталират резервоар за газ, за ​​да осигурят на жителите газ. Има примери, когато разработчик инсталира когенератор, който произвежда електричество.

Ясно е, че както „обикновените“ предприемачи, така и местните власти гледат на такива къщи с лошо скрита омраза. Първият се дължи на конкуренцията, а вторият е на загубата на доходи. Лесно е да се изчисли, че ако разликата между апартамент в такава сграда и апартамент в съседен „контакт“ е поне 200%, тогава административният наем на длъжностни лица, състоящ се от различни тежести на предприемача (от строеж детска градинапреди инсталиране на тревни площи), заплащане на всички видове документация, прегледи, одобрения, надзор и просто подкупи, възлиза на 100% от строителните разходи заедно с печалбата.

Законът тук е неясен. Да, чл.51 Градоустройствен кодекс RF, параграф 17 показва, че разрешение за строеж не се изисква в случаите, предвидени от регионалното законодателство. Освен това, съгласно член 49 от същия кодекс, не се изисква държавна експертиза за изграждането на редица съоръжения. Това включва нискоетажни сгради на не повече от три етажа, както близнаци (но не повече от 10 блока), така и многофамилни сгради. Освен това в същата статия се казва, че държавните прегледи не се извършват по отношение на сгради до 1500 метра, но говорим за нежилищни сгради. Таваните и мазетата не са включени в тези стандарти.

По този начин законът не може да забрани изграждането на собствена земя, предназначена за капитално строителство (това е или „дача“, или, по-рядко, индивидуално жилищно строителство) на всяка сграда с височина не повече от три етажа, без да се броят тавана и мазето, с обща площ до 1500 квадратни метра. Точно както не може да забрани продажбата на тази къща на части - Жилищният кодекс на Руската федерация признава част от къщата като един от видовете жилища. Единственото ограничение тук е, че разработчикът не може да строи с пари от акционери. Но и тук беше намерено решение: такива апартаменти се продават, като правило, или на предварителен договор, или по договор за обикновено дружество.

Има обаче един нюанс - във всички тези случаи не се продава апартамент, а парцел с част от къщата върху него. Единственото нещо е, че обикновено се посочва коя част. Когато се построи къща, правата върху нея се прехвърлят изцяло на собственика на земята. И той, в съответствие със сключените договори, прехвърля правата върху части от построената от него жилищна сграда на закупилите тези части. След това части от къщата се превръщат в апартаменти. Основанието за това е член 16 от Жилищния кодекс, който определя видовете жилищни помещения (жилищна сграда или част от нея, апартамент или част от нея и стая). Апартаментът в тази статия се дефинира по следния начин: „Апартаментът е конструктивно обособено помещение в жилищна сграда, осигуряващо пряк достъп до общите части в такава къща и състоящо се от една или повече стаи, както и спомагателни помещения, предназначени да задоволят битови и други нужди на гражданите.” свързани с пребиваването им в такова отделно помещение.”

Да кажем, че купувачите на такива апартаменти поемат рискове, означава да не кажем нищо. Но хората поемат рискове, защото просто нямат друг избор. Те няма да могат да купят нищо друго за тези пари.

През последните две години обаче се появиха по-цивилизовани версии на „градини в градината“. Обикновено това е нискоетажни сградив организирани вилни селища.

Те комбинираха идеята за оригиналните ниски сгради на Рубльов с дивите пететажни сгради на Гавриков. Резултатът е това, което днес брокерите наричат ​​многоформатно село. По правило това е организирано селище, в което мирно съжителстват вили, таунхауси (както класически, така и дуплекси, триплекси и други варианти за къщи-близнаци), както и малки жилищни сгради - като стандарт те имат максимално разрешени три етажа плюс таванско помещение, апартаментите в което не са по-евтини и гараж в сутерена.

С това местоположение купувачите на малки жилищни сгради вече не рискуват да останат без комуникации - селските съоръжения, като правило, са проектирани да отговарят на техните нужди. В същото време обитателите на апартаменти са от полза за жителите на традиционните вили: те помагат да се направи изграждането на селската социална инфраструктура печеливша и намаляват сметките за комунални услуги.

Въпреки че тази полза в престижни райони може да бъде съмнителна - особено ако предприемачът е взел решение да построи малки жилищни сгради след продажбата на парцели за вили. „Напуснах Москва, за да живея в тишина, а сега Шанхай е близо до дома ми!“ - възмущава се купувачът на вила в едно от селата на магистрала Novorizhskoye. А жителите на „Шанхай“ страдат от честите прекъсвания на тока (все още няма достатъчно ток за всички) и липсата на детски градини в района. „Но за цената на едностаен апартамент в Москва“, успокояват се те. Може би обаче е по-добре властите да помислят за намаляване на административния наем за строителния бизнес?

Купувайки апартамент в нискоетажна жилищна сграда, потребителят получава възможност да живее в собствено имение, макар и от „комунален“ тип. Самостоятелен ограден двор, собствени комуникации, естетика външен вид- и всичко това за сравнително малко пари.

Кризата коригира интереса на потребителите, пренасочвайки го към сектора на икономичната класа. В тази връзка разработчиците бяха принудени да променят приоритетите си и да започнат да търсят нови форми на строителство. Ниските сгради с разпределение на малки апартаменти стават все по-популярни напоследък. Предимството на такава къща е наличието на детска площадка, паркинг и ограждане на лична територия. Както уверяват разработчиците, няма значителна разлика в тяхната цена и цената на стандартен „панел“.

Предимства на малки жилищни сгради в района на Москва

Вилните къщи с няколко апартамента са много подобни на градските къщи, които могат да бъдат намерени в различни варианти: дуплекси, триплекси и др. От друга страна, по същество те се доближават до крайградски жилищни комплекси с височина 3-5 етажа. Разработчиците обръщат специално внимание на факта, че всяка такава къща се намира на собствен парцел. Те дори избраха слогана „Купете си част от имението“, за да рекламират продуктите си на пазара.

Основната разлика между вилните къщи и градските къщи е, че минималната площ на апартаментите, разположени в тях, е 40 квадратни метра. м срещу 200 кв. м градски къщи. Тоест, дори и с ниска цена на квадратен метър, градската къща се оказва недостъпна за мнозина. Тези, които са със своите финансови средстваможе да разчита само на закупуване обикновен апартаментв ЕПК ще има възможност да живее в имение.

Не е трудно да се намерят малки жилищни сгради в района на Москва, особено след като цената на земята там е много по-ниска в сравнение със столицата. Къщите са предназначени за 6-14 апартамента с площ от 40 до 90 кв.м. м. Тяхното оформление дава възможност за самостоятелно моделиране на вътрешното пространство. Всяка къща е снабдена с независима отоплителна система, с която можете да настроите нивото на топлина индивидуално във всеки апартамент, понякога се пробива отделен кладенец, а също така има вентилационна система и собствена пречиствателна станция. Това ви позволява да получите абсолютна автономност от градските мрежи, с изключение на захранването. Плащане за комунални услугив такава къща е сравнима с цената на същите услуги в градска висока сграда - което е много важно. При строителството на къщи се използват енергоспестяващи технологии. В декорацията на фасадите се използват всякакви материали: мазилка, естествен камък, клинкерни плочки и др. Друго предимство на нискоетажните жилищни сгради е фактът, че строителството на висока сграда отнема най-малко две години, а нискоетажна сграда може да бъде построена за няколко месеца.

Имат ли жителите на „комунално имение“ някакви предимства пред собствениците на панелни къщи? Отговорът е недвусмислен - има, и то много. Е, първо, важен фактор е собствената му територия. Опитайте се да намерите тих двор близо до къщи от икономична класа, където детето може да се разхожда спокойно и има къде да паркирате колата. Второ, градските удобства са налични (градската инфраструктура е много близо) и в същото време жителите получават предимствата на живота сред природата. И последният плюс е гаранцията за липсата на наематели в неравностойно положение, тъй като те просто нямат достатъчно пари за закупуване на такова жилище.

Разбийте стереотипите

Някак си се случи така, че за района на Москва нискоетажните сгради са най-добрият вариант, защото не закриват интересна панорама. Малки имения; ниски 3-5-етажни сгради с магазини в тях; дворове с спортни площадки, изцяло обвит в зеленина и други незаменими атрибути на нискоетажна жилищна среда - характерни черти на живота в близост до Москва. Очевидно разработчиците са се заели да съживят жилищната среда на района на Москва. Комплексите в процес на изграждане се вписват органично в съществуващата система от улици и квартали, като в същото време жителите остават с обичайния начин на живот на града.

Досега строителството на вилни къщи се предлага от ограничен брой предприемачи, така че намирането на купувачи не е толкова трудно. Трудностите са другаде: от години хората имат стереотипи, в които човек може да живее само многоетажна сградаили в отделна вила (въпреки че мнозина не могат да си го позволят). Други варианти няма. С настъпването на кризата купувачите започнаха да предявяват повече изисквания към жилищата. Сега не им е достатъчно да получат обикновена бетонна кутия за парите си, те искат да живеят в красота и комфорт. Точно това могат да осигурят нискоетажните сгради. В допълнение към красивите домове с уникален дизайн, жителите получават достатъчно лично пространство с абсолютна гаранция за безопасност. Заключение - нискоетажните жилищни сгради в района на Москва са отличен, удобен, модерен тип жилища.

Не всички столични жители мечтаят за апартамент във висок или огромен жилищен комплекс. Напротив, популярността на предложенията за нискоетажни и компактни жилищни сгради на пазара на недвижими имоти в столицата от няколко години непрекъснато расте. Къде се строят нискоетажни жилища в Москва и за кого са предназначени, казват експерти на пазара на недвижими имоти.

География на нискоетажни сгради в Москва и Московска област

Ниското строителство в района на Москва започна активно да се развива преди няколко години. Днес проекти с къщи от 3 до 6 етажа могат да бъдат намерени навсякъде - както на 2, така и на 90 км от Московския околовръстен път. Вярно е, че повечето от предложенията са съсредоточени на разстояние поне 10 км от околовръстното. Мощен тласък за развитието на формата беше анексирането на огромните територии на Нова Москва към столицата, където разработчиците получиха огромно поле за експерименти.

„Делът на ниското строителство в старите граници на Москва е по-малко от 1%, което се обяснява както с недостига на свободни територии, така и с наличието на съществуващи сгради“, коментира Георги Николаев, ръководител на службата на разработчика на Андерсен вилни селища. В същото време в региона и в анексираните територии, според експерта, картината е много по-впечатляваща. „Делът на нискоетажните жилища в общия обем на недвижимите имоти, построени през първата половина на 2014 г. в Нова Москва, е 40%, а делът на нискоетажните жилища в Московска област на разстояние до 30-40 км от Московския околовръстен път е около 33-38%“, уточнява експертът.

Ниските сгради в Нова Москва са съсредоточени на 70% на територията на Троицки Автономен окръг. Това са предимно достъпни имоти от икономичен и комфортен клас. „Лъвският дял от нискоетажните комплекси се продават на разстояние 10 км или повече от Московския околовръстен път“, коментира Мария Литинецкая, изпълнителен директорФирма Metrium Group. – „В радиус до 10 км е представен само един проект - (5,4 км). Най-отдалеченият нискоетажен жилищен комплекс от старите граници на Москва се намира на 37 км от Московския околовръстен път - това е жилищният комплекс Борисоглебское.

Що се отнася до Московска област, значителна част от предложенията са представени в западната част на региона (райони Одинцово и Истрински). „По-голямата част от нискоетажните сгради са разположени по Калужското шосе (приблизително между Ватутинки и Комунарка) и Киевското шосе, на разстояние от 5 до 35 км от Околовръстния път на Москва“, казва Екатерина Чермошенцева, ръководител на проекта на ж.к. отдел за оценка на недвижими имоти на консултантската група Uphill. „Почти всички жилищни комплекси имат подобна инфраструктура; разработчиците се опитват да създадат свой собствен малък град около къщите, така че възможно най-малко хора да трябва да отидат някъде.“

Ниско и жилищно строителство - ценови ред

„По този начин няма разлика в цената между нискоетажните и високите жилища; всичко зависи от сравнението на специфичните характеристики“, коментира Григорий Алтухов, търговски директор на FSK Leader. „Но има фундаментални разлики, които често са предимства: кратко времестроителство на нискоетажни проекти, по-ниска плътност на застрояване, по-малко жители. Заедно това създава по-удобна и приятелска жизнена среда.“

В сравнение с градските къщи, нискоетажните сгради са значително по-скъпи, освен това е много по-вероятно такива жилищни комплекси да бъдат снабдени със собствена инфраструктура. В същото време в многоформатните села купувачът има на разположение доста голяма площ, която жителите могат да използват за отдих и места за паркиране.

„Проучването на клиентското търсене показа, че основните предимства на апартамент пред вили и градски къщи са достъпна цена (от 900 000 рубли) и ниски оперативни разходи“, казва Виталий Мишуков, управляващ партньор на Insight Consulting & Development.; Според специалиста много купувачи смятат такъв имот за удобна алтернатива на лятна къща. На първо място, това се отнася за апартаменти и апартаменти в развлекателни и жилищни комплекси на значително разстояние от околовръстния път. Някои купувачи инвестират в такива имоти с очакванията за бъдещи приходи от сезонни наеми.

Въпреки това, с всички предимства на малки жилищни сгради, купувачите не трябва да губят от поглед възможни затруднения. Основният капан при закупуване на недвижими имоти в много формат вилно селище– състояние поземлен имот, където са предвидени нискоетажни сгради. Ако не отговаря на вида на разрешената употреба, процедурата по легализация може да отнеме много време и да струва на купувача доста пари поради високите държавни тарифи.

За кого се строят нискоетажни жилища?

Очевидно е, че нискоетажните жилища са популярни сред жителите на столичния регион и форматът ще се развива активно през следващите години. В момента купувачите се интересуват почти еднакво от апартаменти в сгради на 3-6 етажа и стандартни високи комплекси - търсенето на такива обекти е сравнимо. Освен това властите в Московска област решиха да дадат предпочитание на „нискоетажни сгради“ на законодателно ниво - нов градоустройствени стандартипредвиждат намаляване на етажността на новите сгради.

В същото време повечето специалисти по пазара на недвижими имоти подчертават, че не е практично напълно да се застрои Московска област и Нова Москва с нискоетажни комплекси. Има голяма вероятност в бъдеще разработчиците да разчитат на многоформатни проекти, в които се изграждат както нискоетажни, така и високи жилища. „Ярък пример е жилищният комплекс New Vatutinki, който се изгражда в центъра на Нова Москва“, отбелязва ръководителят на отдела жилищно строителствоГрупа компании "Гео развитие" Марина Денискина. - „Като част от проекта е в ход изграждането на два микрорайона с различен формат - активният многоетажен централен и спокойният, уединен нисък южен.“

Като цяло, колкото по-далеч сте от Московския околовръстен път, толкова по-ниско е развитието и толкова по-широка е географията на нискоетажните жилища. Профилът на купувача за такива проекти зависи и от разстоянието до кръговото кръстовище. „Например, на разстояние до 15 км, такива опции се разглеждат от млади семейства или самотни хора, които работят в столицата, но или не могат да си позволят да закупят жилище в Москва, или просто искат малко свобода от „бетонната джунгла“, ”, обяснява Георги Николаев, ръководител на услугата за разработчика на вилни селища „Андерсен” и „Айлънд Ерин”. По-далечните предложения, според експерта, са предназначени за по-възрастни купувачи или семейни двойки, където съпругата отглежда деца и не се налага да пътуват до Москва всеки ден, за да работят.

Експертите препоръчват на московчани да купуват апартаменти в ниски сгради за живеене, а не за инвестиция. Според Екатерина Чермошенцева, ръководител на проекти в отдела за оценка на жилищни имоти на Uphill Consulting Group, търсенето на такива имоти на пазара за наеми не е много високо. И според темпа на нарастване на разходите квадратен метър„нискоетажни сгради“ са по-ниски от обичайните жилища жилищни сгради. Това обаче не пречи на нискоетажното строителство да завладее пазара с ускорени темпове както в Нова Москва, така и в района на Москва: това е интересно както за купувачите, така и за разработчиците.

Проектиране на стандартни малки жилищни сгради в Москва
За конкурс за проектиране на типична вила в Нова Москва, нашата компания разработи три типа архитектурни решения:
1) индивидуална жилищна сграда;
2) блокиран участък от пет къщи;
3) жилищна сграда.

Дизайн Главен план жилищен комплекс

За стандартен дизайн избрахме стандартен блок, който представлява удължен правоъгълник с размери 100x300m (3 хектара)

Късата страна на блока граничи с главната надлъжна улица с ширина 12м. Движение по главната улица обществен транспорт. Перпендикулярно от него се простират второстепенни улици с ширина 6 м, свързани с еднопосочни алеи с ширина 3,5 м.

С придвижването от главната към второстепенните улици етажността намалява. Първо има блокове от малки жилищни сгради с височина 3-4 етажа. Входът на входа им е откъм улицата и през входа има достъп до вътрешния двор. Дворното пространство е пешеходна зона, не е предназначена за МПС.

всичко търговски недвижими имотиразположени в стилобатната част на къщите, разположени по главната улица. Тук, отстрани на пътното платно, има обекти на търговска и социална инфраструктура. От краищата на къщите и от двора има вход към общите зони за събиране и отдих на жителите и някои обекти на социалната инфраструктура (например детски творчески ателиета)

Къщите, разположени на втора и трета линия от главната улица, нямат стилобатна част. На първите етажи има апартаменти с излаз на улични части. Парцелите са разположени в края на къщите и отделят улицата от дворното пространство. Парцелите са отделени един от друг и от общите части с ниска ограда под формата на парапет с височина 1 м, допълнително затворена от страната на пътното платно и двора със зелена ограда.

В двора има многофункционален навес, който може да се използва като летен театър, площадка за общи събранияили спортни игри. Също така под двора в някои блокове има възможност за поставяне на подземен паркинг.

Следва зелена ивица с ширина 12 м, разделяща дворната част на малки жилищни блокове от зоните на блокираните къщи. По зелената ивица има напречна междублокова пешеходна комуникация, по нея са разположени училища и детски градини.

След това има две линии блокирани къщи по собствения им проход. Първа линия: 3-етажни блокови къщи с използваеми покриви. Наличието на експлоатируеми покриви компенсира малките размери личен парцел. Втората линия таунхауси, високи 2 етажа, нямат използваем покрив.

Къщите са преградени с 5. Между тях има пешеходна пътека, свързваща ги със зелената площ и дворната част с детски площадки и съоръжения за отдих. Този проход ги свързва и с дворното пространство индивидуални къщи, около които са разположени. Тази зона е изолирана и се използва изключително от жителите на отделни къщи.

Всичко по-горе представлява типично тримесечие от тип 1. В типичен блок от 2-ри тип са изключени част от жилищните сгради за разполагане на училище, детска градина и паркинг на 54 м/м. И двата типа блокове са неразделна част един от друг и, редувайки се, образуват по-голям градски сегмент.

Проектиране на малка жилищна сграда


Съгласно оформлението са разработени 2 типа малки жилищни сгради. 1-ви тип:къщи разположени в предната част на блока и с лице към главната улица. Основната им характеристика е наличието на търговски и обществени площи на 1 етаж, обединени визуално в общ стилобат, разделящ пътното платно от дворната част. Тук, отстрани на пътното платно, има обекти на търговска и социална инфраструктура. От краищата на къщите и от двора има вход към общите зони за събиране и отдих на жителите и някои обекти на социалната инфраструктура (например детски творчески ателиета). Височината на първия етаж в този тип къща е 5 метра.

Къщите, разположени на втора и трета линия от главната улица, нямат стилобатна част. На първите етажи има апартаменти с излаз на улични части. Парцелите са разположени в края на къщите и отделят улицата от дворното пространство. Парцелите са отделени един от друг и от общите части с ниска ограда под формата на парапет с височина 1м, допълнително затворена от страната на пътното платно и двора със зелена ограда.


Входът на входа на къщите се намира от страната на улицата и през входа има достъп до вътрешния двор. Входът е оборудван с място за съхранение на детски колички и велосипеди, консиерж зона с възможност за постоянно обитаване и стая за почистващ инвентар. Жилищната сграда е оборудвана товарен асансьор. На типичен етаж има 6 апартамента. На 3 етаж са разположени двуетажни апартаменти с достъп до използваемия покрив. Комуникациите към апартаментите и естествената вентилация се осъществяват чрез 4 вертикални шахти. Вертикалните шахти за поставяне на външни климатични тела са разположени максимално удобно за обслужване на съседни апартаменти.

Балконите във всички апартаменти са включени в топлия контур на къщата и са пълноценни стаи. Освен това повечето апартаменти имат малък открит балкон.

Оформление



Апартаментите се предлагат в различни квадратури и имат широки възможности за преустройство и преустройство. Повечето апартаменти разполагат с просторна кухня, която функционира като всекидневна, което ви позволява да освободите една от стаите от функцията на хола в полза на допълнителна спалня. Ако е необходимо, тя може да бъде разделена на две зони с помощта на подвижна преграда. Носещи конструкции- пилони от монолитен стоманобетон позволяват отворено оформление.