اتفاقية التنازل عن شقة مشاركة مشتركة. اتفاق على التنازل عن المطالبات إلى شقة. كيف يتم تنفيذ معاملة التنازل عن حقوق المطالبة بموجب اتفاقية المشاركة في رأس المال؟
قال دينيس أرتيموف، المحامي البارز في شركة المحاماة Via Lege، لبوابة Novostroy-M حول ماهية اتفاقية التنازل عن المطالبات (التنازل)، وكيفية تطبيقها بشكل صحيح في سوق المباني الجديدة وتقليل المخاطر المحتملة.
بموجب اتفاقية التنازل عن الحقوق (في اللاتينية "التنازل" - "cessio"، "التنازل") ينقل شخص ما إلى شخص آخر الحق في المطالبة بالوفاء بالالتزام. بموجب اتفاقية التنازل، يمكن نقل الالتزامات نفسها - يجب على الطرف المتلقي الوفاء بها لصالح طرف ثالث.
في حالة الشقق في المباني الجديدة، ينقل صاحب حقوق الطبع والنشر (المتنازل) إلى المنقول إليه (المتنازل إليه) الحق التعاقدي في مطالبة المطور بنقل الشقة بعد تشغيل المنزل.
إن اتفاقية التنازل عن الحقوق تشبه في كثير من النواحي اتفاقية الشراء والبيع، لذلك، لتبسيط الأمر، سنطلق على مالك حقوق الطبع والنشر اسم البائع والمنقول إليه اسم المشتري.
يتم استخدام اتفاقية التنازل على نطاق واسع عند بيع الشقق في المباني الجديدة. والحقيقة هي أنه، أولا، مع تقدم البناء، تزداد تكلفة السكن في المباني الجديدة، مما يجعل من الممكن استثمار الأموال من أجل تحقيق المزيد من الربح. كثير من المستثمرين لا ينتظرون الانتهاء من البناء وتسجيل ملكية الشقة، بل يسعون جاهدين لبيع العقار في وقت مبكر. للقيام بذلك، يستخدمون التنازل عن الحقوق.
ثانيا، لا يمكن إبرام اتفاقيات المشاركة في البناء المشترك (DDU) إلا في حين البناء جار- أي حتى يتم تشغيل المنزل. واتفاقيات الشراء والبيع صالحة فقط في حالة وجود ملكية رسمية للشقة. في الوقت نفسه، قد يمر الكثير من الوقت من لحظة تكليف الكائن بتسجيل حقوق الملكية، حيث يخرج المطورون من مرحلة البيع النشط للشقق. ونتيجة لذلك، فإنهم يدخلون في اتفاقية عقد للحجم المتبقي من الشقق مع أحد مبانيهم، والتي بعد ذلك، دون تسرع، تشارك في المبيعات بموجب اتفاقيات التنازل.
ومن الجدير بالذكر أن استخدام هذا النوع من الاتفاقيات يعود بالنفع على طرفي الصفقة. يمكن للبائع الحصول على أموال مقابل الشقة دون الخضوع لإجراءات قبولها بموجب شهادة النقل والقبول وتسجيل الملكية، وكذلك بدون تكاليف تشغيل إضافية. المشتري - لا يشتري شقة من الصفر، بل يتتبع تقدم البناء وسرعته (وسعر الشقة في هذه الحالة أقل مما كان عليه بعد تشغيل المبنى الجديد وتسجيل الملكية).
الصخور تحت الماء
يجب أن تستوفي اتفاقية التنازل متطلبات معينة. الفصل 24 القانون المدنييلتزم الاتحاد الروسي بتغيير الأشخاص في الالتزامات ويقدم عددًا من القواعد المهمة. ومن أهم القوانين ما يلي:
يجب أن يتم إعداد اتفاقية التنازل عن الحقوق كتابيًا، ويجب أن يخضع التنازل عن الحقوق بموجب DDU إلى تسجيل الدولة (في هذه الحالة، تظهر حقوق الشخص الجديد في الشقة على وجه التحديد منذ اللحظة تسجيل الدولة);
يجب أن يحدد العقد بوضوح موضوع الصفقة (الشقة)، ويشير إلى سعرها وإجراءات الدفع؛
إذا كانت اتفاقية المشاركة في البناء المشترك تنص على موافقة كتابية إلزامية من المطور على التنازل، فمن الضروري الحصول عليها - وإلا فقد يتم إعلان المعاملة غير صالحة.
تكمل المادة 11 من القانون الاتحادي "بشأن المشاركة في البناء المشترك..." هذه القائمة بشرطين آخرين:
لا يمكن للبائع سوى نقل ملكية الشقة المدفوعة بالكامل أو يجب على المشتري أن يتحمل الالتزام بدفع الدين؛
لا يمكن التنازل عن الحقوق إلا حتى يتم نقل الشقة بموجب سند الملكية (تستند القاعدة إلى جوهر اتفاقية التنازل: عند توقيع الفعل، يتم ممارسة الحق في المطالبة بنقل الشقة - لا يوجد شيء للتنازل).
بالإضافة إلى ذلك، النقاط التالية مهمة:
في اتفاقية التنازل، يجب على البائع أن يضمن النقاء الشرعيالشقق (غير مرهونة، غير محجوزة، ليس للغير حقوق فيها، لا يوجد نزاع قانوني)؛
وفقًا للمادة 385 من القانون المدني للاتحاد الروسي، عند التنازل عن الحقوق، ينقل البائع إلى المشتري مستندات الملكية التي لديه (اتفاقية المشاركة في البناء المشترك، ووثائق الدفع). من المهم وضع قانون منفصل حول هذا)؛
إن حقيقة التسوية الكاملة بين المشتري والبائع، لتجنب المزيد من الخلافات، تحتاج أيضًا إلى تأكيدها من خلال إجراء التسويات المتبادلة؛
يجب إخطار المطور كتابياً بالتنازل عن الحقوق، ويكون المشتري مسؤولاً عن عدم الإخطار؛
قبل إبرام اتفاقية التنازل، من المهم التأكد من صحة الحقوق المتنازل عنها، وعلى وجه الخصوص، أن الاتفاقية لم يتم إنهاؤها وتم سدادها بالكامل.
أسهل طريقة للتحقق من ذلك هي طلب استخراج الشقة من المتحدة سجل الدولةيمين ويجب التأكد من صحة العقد (سواء لم يتم إنهاؤه) ويجب ألا يكون لدى مالك الشقة أي معلومات عن وجود رهن عقاري، الاعتقالات القضائيةوغيرها من الأعباء.
أيضًا، إذا أمكن، من الضروري الحضور مع البائع إلى مكتب المطور: المطور غير مهتم بالحقوق غير المدفوعة أو غير الصالحة للشقة التي يتم بيعها لأطراف ثالثة. بالإضافة إلى ذلك، يمتلك المطور نسخته الخاصة من المستندات التي تشكل التاريخ القانوني للشقة، والتي يمكنك من خلالها مقارنة الأوراق المقدمة من البائع.
بعد إبرام اتفاقية التنازل عن الحقوق، يُترك المشتري "بمفرده" مع المطور، لذلك من المهم أيضًا التعرف على مستندات الملكية الرئيسية للبناء:
أمر رئيس الإدارة المحلية بشأن البناء؛
اتفاق بين الإدارة والمطور على شروط تشييد مبنى سكني؛
عقد إيجار الأرض (شهادة الملكية)؛
رخصة بناء؛
نتيجة إيجابية لامتحان الدولة لمشروع البناء.
يمكن لمدير المطور أيضًا تقديم معلومات مهمة أخرى: على سبيل المثال، حول مواعيد الانتهاء من البناء الجديد (قد تتغير)؛ حول القياسات الأولية للشقة (إذا زادت المساحة، سيتم تحميل المشتري دفعة إضافية في المستقبل) وحول التكلفة التقريبية لتشغيل الشقة (لا تظهر في العقد).
عند دراسة اتفاقية المشاركة في الأسهم نفسها، عليك الانتباه إلى حقيقة أنها يجب أن تكون مخيطة ولها ختم مستطيل الخدمة الفيدراليةتسجيل الدولة حول التسجيل.
البائع ملزم أيضًا بتقديم المستندات التي تؤكد الدفع الذي تم: إيصالات أوامر الاستلام النقدي، وأوامر الدفع البنكية، وأعمال تسوية التسوية.
إذا تم شراء الشقة برهن عقاري، فيجب أن يكون هناك تأكيد كتابي بأن التزامات القرض قد تم سدادها بالكامل. في حالة الرهن العقاري المستحق، يجب أن يشارك البنك في المعاملة، والذي، باستخدام المبالغ التي يدفعها المشتري، يغطي التزامات البائع الائتمانية ويزيل الضمانات من الشقة.
تنظيم التسويات بموجب اتفاقية التنازل بين المشتري والبائع
عند إبرام اتفاقية التنازل عن حقوق المطالبة، يخاطر البائع بتوقيع الاتفاقية، وتقديمها للتسجيل، ولكن لا يتلقى دفع تكلفة الشقة. بالنسبة للمشتري، فإن الخطر هو عكس ذلك تماما - يمكنه إعطاء الأموال، ولكن لا يتلقى تأكيدا من Rosreestr حول نقل الحقوق (على سبيل المثال، بسبب اعتقالات المحكمة).
لذلك، فإن أفضل طريقة للدفع هي من خلال صندوق ودائع آمن، وشرط الوصول إليه هو التنازل عن اتفاقية الحقوق المسجلة لدى Rosreestr.
ايضا في مؤخرابدأت في استخدام خطاب اعتماد مصرفي للمدفوعات غير النقدية (المبدأ مشابه لاستئجار خزانة). لكن التكلفة خدمات بنكيةلخطاب الاعتماد أعلى بكثير، لذلك لم ينتشر بعد.
الإشارة في اتفاقية التنازل إلى السعر الجزئي للشقة
المادة 210 قانون الضرائبيُدرج الاتحاد الروسي في القاعدة الخاضعة للضريبة لحساب ضريبة الدخل الشخصي بنسبة 13٪، جميع دخل دافعي الضرائب المستلم نقدًا. الدخل من التنازل عن الحقوق ليس استثناء. ومن الناحية العملية، يؤدي هذا إلى محاولات الإشارة في العقد إلى سعر مخفض للشقة، والذي غالباً ما يساوي قيمته بموجب اتفاقية المشاركة المشتركة.
وفي هذه الحالة بالإضافة إلى المخالفة الواضحة التشريعات الضريبيةيتحمل المشتري مخاطر إضافية قد تتحقق في حالة إبطال التنازل بقرار من المحكمة.
وفقًا للمادة 167 من القانون المدني للاتحاد الروسي، فإن نتيجة بطلان المعاملة هي ما يسمى بالاسترداد الثنائي، عندما يلتزم كل طرف بإعادة كل ما حصل عليه بموجب المعاملة إلى الطرف الآخر. وإذا استعاد البائع الشقة، فإن المشتري لا يحصل إلا على التكلفة الموثقة للشقة.
وبالتالي، فمن المستحسن الإشارة في العقد إلى الفعلي القيمة السوقيةشقق سكنية. ولكن حتى لو لم يحدث ذلك، يجب على المشتري التأكد من دفع المبلغ بالكامل (على سبيل المثال، باستخدام إيصالات إضافية).
دور المطور
غالبًا ما يتحمل المطور مسؤولية إضفاء الطابع الرسمي على التنازل عن الحقوق. يساعد الأطراف على الاستعداد المستندات المطلوبة، يبرم اتفاقية التنازل ويقدمها لتسجيل الدولة. في الحالات المنصوص عليها في DDU، يعمل المطور كطرف ثالث في الاتفاقية أو يمنح موافقة كتابية منفصلة على التنازل. وبطبيعة الحال، وهذا مفيد لأطراف الصفقة.
ولكن هناك أيضًا جانب آخر للعملة. كقاعدة عامة، يتم دفع خدمات المطورين هذه. يحدد المطور تكلفته بشكل مستقل: التنظيم الحكوميهذا السؤال غير موجود. لا توجد أيضًا توصيات بشأن من يتحمل التكاليف بالضبط - البائع أم المشتري.
لذلك، من المهم توضيح تكلفة خدمات المطور مسبقًا حتى لا تتحول أثناء المعاملة إلى مفاجأة غير سارة.
عندما لا يدفع البائع ثمن الشقة بالكامل (على سبيل المثال، بالتقسيط)، تصبح مشاركة المطور في الصفقة إلزامية. وفي هذه الحالة يقوم المشتري بتحويل جزء من الأموال المدفوعة إلى المطور لسداد الدين، والباقي إلى البائع.
ومع ذلك، فإن دعم الصفقة من قبل المطور لا يحل جميع الصعوبات. على العكس من ذلك، من الصعب للغاية تحميل المطور المسؤولية القانونية عن الأخطاء المحتملة في تنفيذ العقد، لذلك يجب على الأطراف دراسة المستندات بعناية ومناقشة جميع الفروق الدقيقة بالتفصيل.
الفروق الدقيقة الأخرى
تتعلق حقوق المطالبة ضد المطور بخصوص الشقة بحقوق الملكية. وبالتالي، يسمح القانون بالتنازل عن الحقوق في الأسهم، أي. ويمكن إصدارها لعدة أشخاص من البائعين. الوضع مشابه مع المشترين، الذين قد يكون هناك الكثير منهم أيضًا.
بالإضافة إلى DDU، يستخدم المطورون أيضًا أنواعًا أخرى من العقود لبيع العقارات في المباني الجديدة. على سبيل المثال، PDCP أو اتفاقية المشاركة في جمعية تعاونية للإسكان. على الرغم من أن التنازل عن الحقوق في الشقة بموجبها يختلف في نواح كثيرة عن التنازل بموجب DDU، فإن الكثير مما تمت مناقشته في هذه المقالة ينطبق على مثل هذه الأنواع من التنازل.
في الختام، ينبغي القول أن الاتفاق على التنازل عن حقوق المطالبة، مثل الأنواع الأخرى من معاملات القانون المدني، يهدف إلى تنفيذ الملكية الحرة و دوران الأموالوهي مصممة لمساعدة الأطراف في تحقيق نتائج مفيدة للطرفين.
في الوقت نفسه، من المهم جدًا الانتباه إلى التنفيذ الصحيح للمستندات (لتجنب الأخطاء وعدم الدقة)، والتخطيط في الوقت المناسب وتوزيع اختصاصات أطراف المعاملة بشكل صحيح في إعداد وتوفير الوثائق اللازمة.
في العقد الماضي كان هناك تطور نشط في هذا المجال بناء المساكن. بالإضافة إلى السكن نفسه، قد يكون موضوع معاملات الشراء والبيع أيضًا هو الحق في العقارات في منزل قيد الإنشاء. ظهرت النوع الجديدالاستثمار - شراء الشقق في المباني الجديدة في المراحل الأولى من تشييد المباني. في هذه الحالة، من الممكن أيضًا بيع الشقق في المباني الجديدة بموجب اتفاقية التنازل.
المهمة - ما هو؟
الشخص الذي يدخل في العقد شركة بناءتحصل اتفاقية المشاركة في رأس المال على الحقوق الأساسية في العقارات، والتي يمكن نقلها إلى طرف ثالث.
ماذا يعني تخصيص شقة في مبنى جديد؟ يشير هذا المفهوم إلى معاملة لنقل هذه الحقوق. ويسمى أيضا التنازل. يُطلق على طرفي المعاملة - البائع والمشتري - اسم المحيل والمحال إليه على التوالي.
الطرف الثالث هنا هو الشركة المطورة، حيث أن اتفاقية التنازل عن الشقة تتضمن نقل الحقوق والالتزامات المتعلقة بها. بعد توقيع العقد كل شيء موضوع مثير للجدلسوف يقرر المكلف مع المطور. من الميزات الخاصة لهذا النوع من شراء وبيع العقارات أنه يمكن إكمال المعاملة قبل تشغيل المسكن وتوقيع شهادة النقل والقبول. اتفاقية التنازل سارية حتى يتم تشغيل المبنى الجديد بشكل قانوني.
نقل شقة إلى مبنى جديد: الأنواع
هناك نوعان من معاملات نقل العقارات.
النوع الأول يعتمد على اتفاقية المشاركة المشتركة في تشييد مبنى سكني. ولا يحق للمتنازل بيع المسكن إلا بعد أن يدفع ثمنه بالكامل. في الممارسة العملية، تنشأ المواقف أيضا عندما يتم نقل المشتري إلى الالتزام بدفع الديون. وحتى ذلك الحين، يمكن إبرام مثل هذه الاتفاقيات مرارا وتكرارا.
النوع الثاني يعتمد على اتفاقية شراء وبيع أولية. يتم تحويل رصيد الدين بالكامل إلى المشتري. ولا يسجل هذا نقل ملكية العقار من البائع إلى المشتري. معنى الاتفاقية هو أنه في المستقبل يكون الطرفان ملزمين بإضفاء الطابع الرسمي على اتفاقية التنازل. وفي حالة إنهاء العقد، سيتم إعادة الأموال المدفوعة للمشتري.
- لاستبعاد إمكانية إعادة بيع المزيد من العقارات.
- ويبيع المستثمرون الشقق بأسعار أقل.
- إن إعادة تسجيل الحقوق هي عملية كثيفة العمالة وطويلة.
عملية التسجيل
إن التنازل عن شقة في مبنى جديد هو عملية متعددة المراحل لكل من المشتري والبائع.
البائع يحتاج إلى:
- أبلغ شركة البناء بنيتك.
- الحصول على موافقة رسمية من المطور (الشركات تتقاضى أموالاً كثيرة مقابل إصدار التصريح).
- الحصول على شهادة من المطور بعدم وجود ديون.
- احصل على مقتطف من سجل الدولة الموحد.
- احصل على موافقة موثقة من زوجتك لبيع العقارات.
- الحصول على تأكيد رسمي من البنك بسداد الدين.
مطلوب من المشتري فقط الحصول على موافقة الزوج لشراء السكن، ثم التوقيع على اتفاقية التنازل عن الشقة. عادة ما يكون لدى المطور عينة، ويمكن أيضًا تنزيلها مجانًا على الإنترنت. يتم إبرام العقد في مكتب شركة إنشاءات أو في مكتب محاماة. يمكن إجراء التسجيل في أي MFC أو في قسم Rosreestr. في وقت إبرام العقد، يكون حضور ممثل عن سلطة التسجيل وكلا طرفي المعاملة إلزاميا. يدفع البائع أيضًا رسوم الدولة لتسجيل المستند. يتم تسجيل العقد خلال 10 أيام عمل.
نقاط مهمة
يبدو للوهلة الأولى أن بيع الشقق في المباني الجديدة بموجب اتفاقية التنازل هو إجراء بسيط ومفهوم. هناك نقاط يجب أن تحظى باهتمام خاص.
وبدون وجود طرف ثالث، وتحديداً المطور، لا يمكن أن تتم الصفقة. إذا تم بيع شقة بموجب رهن عقاري، فإن مشاركة البنك الدائن ضرورية أيضًا.
قد تطلب شركة البناء نسبة كبيرة إلى حد ما من الصفقة من البائع. لسوء الحظ، من المستحيل محاربة هذا التعسف، لأن مثل هذه الإجراءات لا ينظمها القانون.
يجب ألا تكون الممتلكات التي يتم بيعها مرهونة.
المخاطر
تعتبر المعاملة آمنة بشكل عام حيث يتم تنفيذها تحت إشراف هيئة التسجيل الحكومية. ومع ذلك، هناك أيضا مخاطر بالنسبة للمشتري.
يجب أن يشير العقد التكلفة الكاملةشقق سكنية. في حالة ظهور أي مطالبات، يتم إرجاع المبلغ المحدد إلى المشتري. إذا لم تشير الوثيقة إلى مبلغ المعاملة، فإنها تعتبر غير صالحة.
يمكن بيع نفس الشقة بشكل متكرر عن طريق التنازل، لذلك عليك أن تتعرف على التاريخ الكامل لهذه المعاملات. لا يلزم تسجيل اتفاقية التنازل. ستكون المعاملة آمنة إذا تم تسجيلها. يتم الدفع بعد أن يتلقى المشتري حزمة المستندات.
عادةً بعد أن يصبح صاحب حقوق الطبع والنشر على علم بالإعسار منظمة البناءيجب بيع الشقة بالتنازل. في هذه الحالة، لن يتمكن المشتري من استرداد حتى جزء من الأموال المدفوعة في المحكمة.
يعتبر التنازل عن شقة في مبنى جديد باطلا إذا لم يقدم البائع كشف حساب بنكي وإذن كتابي من البنك والمطور وأيضا إذا تم التقليل من قيمة العقار. تعتبر المعاملة أيضًا غير صالحة إذا تم تنفيذ العقد خلال الفترة التي يتم فيها إعلان إفلاس المطور رسميًا.
هل من الممكن وضع "تاريخ رجعي" في العقد؟
لا يمكن التنازل عن الحقوق في العقارات بعد التوقيع على شهادة النقل والقبول أو عند إتمام عملية الشراء والبيع بالفعل. يمكن تنفيذ عملية البيع عندما يكون البائع قد حصل بالفعل على حق ملكية المنزل. غالبًا ما تكون هناك فترة زمنية كبيرة بين تسليم العقارات واستلام الملكية. قبل أن يحصل المستثمر الأساسي على ملكية الشقة، يمكنه نقل حقوقه - إعادة تسجيل المستندات بأثر رجعي. إذا تم إعداد المهمة بموجب اتفاقية المشاركة المشتركة في البناء، فيمكنك تغيير التاريخ الموجود على شهادة القبول. في حالة وجود اتفاق مبدئي، يمكنك تغيير تاريخ إبرام الوثيقة الرئيسية.
تحصيل الضرائب
يجب على المحيل، وفقا لقانون الضرائب في الاتحاد الروسي، دفع ضريبة على بيع العقارات. حيث ضريبة الدخليتم فرض ضريبة بنسبة 13 في المائة على المبلغ الذي يمثل الفرق بين تكلفة السكن بموجب DDU والتحويل. على سبيل المثال، إذا تم شراء شقة من أحد المطورين بمبلغ 2,000,000، وتم بيعها عن طريق التنازل بمبلغ 2,100,000، فسيتم فرض الضريبة على 100,000، وبناءً على ذلك، يتعين عليك دفع ضريبة بمبلغ 13,000.
الايجابيات
شراء شقة بالتنازل هو أحد أنواع الاستثمار الحديثة. في المراحل الأولى من البناء، تباع الشقق بتكلفة أقل (أحيانًا أرخص بنسبة 5-20٪ من الشركة) مقارنة بالمنزل النهائي. وبالتالي، فهذه إحدى الفرص لتوفير المال عند شراء منزل.
بالنسبة للأشخاص الذين أبرموا اتفاقية مشاركة بالأسهم، فإن المهمة هي الخيار الوحيدعدم خسارة الأموال المستثمرة في حالة حدوث ظروف غير متوقعة ورغبته في استعادتها. إن إنهاء DDU محفوف بالعقوبات من جانب المطور. بالإضافة إلى ذلك، توفر المهمة فرصة لتحقيق الربح.
السلبيات
العيب الواضح هو أن البائع يطلب الكثير من الوثائق. بالإضافة إلى ذلك، يجب الاتفاق على معظم المستندات مع البنك والمطور. ويجوز للمطور أن يطلب فائدة كبيرة لإصدار موافقته.
بالنسبة للمشتري، قد يتبين أن التنازل هو عملية احتيال، حيث قد يعلن المطور أن DDU غير صالح. ومن ثم يصبح التعيين غير صالح تلقائيًا. لكي لا يتم خداعك، سيتعين عليك قضاء قدر كبير من الوقت في دراسة الوثائق والتحقق منها. غالبًا ما تكون مساعدة المحامين المؤهلين مطلوبة، الأمر الذي ينطوي على تكاليف مادية معينة.
إن التنازل عن شقة في مبنى جديد هو عملية تنطوي على العديد من المزالق. إذا كنت تخطط للشراء بهذه الطريقة العقاراتفإن الخطوة الصحيحة هي الاتصال بمحامي متخصص في مثل هذه المعاملات.
