У дома > Русфинанс банка > Как да продадем ипотекиран апартамент - схеми за продажба на жилища. Възможно ли е да се продаде апартамент с ипотека и да се купи друг с ипотека?


Как да продадем ипотекиран апартамент - схеми за продажба на жилища. Възможно ли е да се продаде апартамент с ипотека и да се купи друг с ипотека?




Концепцията за „ипотека“ съществува от дълго време и всеки знае нейното значение. Цената на жилищата непрекъснато расте, така че ипотеката е един от най-разумните начини за решаване на жилищния проблем. Възникват обаче ситуации, когато ипотекиран апартаментнужда от продажба. Как да продадем апартамент с ипотека на Сбербанк? Какви са рисковете за купувачите и продавачите на такива жилища?

Причини за продажба на ипотекирани жилища

Ипотечните недвижими имоти могат да бъдат продадени поради следните причини:

  1. Собствениците на ипотекиран апартамент вече не могат да плащат за него по различни причини, например в резултат на загуба на работа.
  2. Има възможност за закупуване на недвижим имот в по-добри условия. Така ипотекиран апартамент става ненужен.
  3. Семейни обстоятелства, например развод, брак, получаване на други недвижими имоти по наследство или дарение и др.

Как реагират банките на подобни транзакции?

Когато кредитополучателят на жилищен кредит изпадне в неспособност да плаща, в повечето случаи единственото разумно решение е да се продаде ипотекираният апартамент и да се купи по-малък. За да извършите транзакция от този тип, първо трябва да получите разрешение от банката, в която е извършена транзакцията. Жилищен кредит. По правило банката се интересува от навременно изплащане на ипотеката и избягване на забавяния. Затова банката обикновено съдейства при продажбата на ипотекирани имоти, за да се предотврати евентуален дълг.

Характеристики на продажба на ипотечни недвижими имоти

Брокерите отдавна знаят, че сделките с ипотечни имоти представляват повече от 50% от всички сделки. За да извършите транзакция, трябва да получите разрешение от кредитна институция, в нашия случай Сбербанк на Русия. В този случай банката ще трябва да възстанови изцяло разходите, които е направила в резултат на издаване на заемни средства на кредитополучателя, и частично пропуснати ползи.

Методи за продажба

Как да продадем апартамент с ипотека на Сбербанк? Има 3 начина за извършване на транзакция:

  1. Изкупление жилищен кредит. Методът е подходящ само в ситуации, когато условията на ипотечния кредит предвиждат възможност за предсрочно погасяване. Ипотеката ще се погасява от средствата на купувача на апартамента, като за целта продавачът трябва да сключи предварителен договор с него и да го завери при нотариус. След това купувачът, продавачът и банката сключват споразумение за изплащане на ипотеката и премахване на тежестта. Можете да продадете апартамент само след като регистрирате премахването на тежестта в Rosreestr.
  2. Продажба на ипотека. Ипотекираният имот може да бъде прехвърлен на трето лице по нов договор за заем със Сбербанк. За да направите това, както в предишния случай, купувачът и продавачът първо сключват и регистрират предварителен договор помежду си, а след това с банката - тристранно споразумение за промяна на кредитополучателя. След това се съставя и регистрира в Rosreestr договор за покупко-продажба.
  3. Преиздаване на заем. Методът е подходящ в случаите, когато е възможно преобразуване на ипотеката в редовна. потребителски кредит. Първо, продавачът преиздава заема и след това получава съгласие от Сбербанк да продаде жилището. След това можете да започнете да изготвяте договор за покупко-продажба.

Какви документи ще са необходими?

Продажбата на апартамент с ипотека включва събирането на:

  • заглавни документи,
  • копия на паспортите на собствениците,
  • ОТИ паспорти,
  • извлечения от домашен регистър,
  • копия от личната сметка на недвижимия имот.

Освен това може да се изисква разрешение от органите по настойничество, ако един от собствениците е непълнолетен. Ще ви трябва и извлечение от Единния държавен регистър, в което се посочва сегашно състояниетежести и всички собственици.

Банката има право да поиска допълнително:

  • копие на шофьорска книжка,
  • военна книжка,
  • удостоверение от клиника за туберкулоза (ако има възрастни собственици).

Продажбена процедура

Процедурата за продажба на апартамент, ипотекиран от Сбербанк, се състои от следните етапи:

  1. Купувачът на апартамента предплаща на продавача за него.
  2. Продавачът предоставя на банката договорен пакет документи.
  3. Продавачът кани специалисти от оценителската кантора за изготвяне на пълен доклад за апартамента.
  4. Изготвяне на предварителни и основни споразумения, съгласуване на процедурата за продажба на ипотекиран апартамент със Сбербанк.
  5. Подписване на споразумения.
  6. Регистрация на ипотека за апартамент в банка, премахване на тежести, държавна регистрация на договор и права на собственост.
  7. Получаване на удостоверение за регистрация на права, извършване на взаимни разплащания между купувача и продавача.

Продажбата на апартамент с ипотека на Сбербанк е доста дълга процедура, особено когато става въпрос за предсрочно погасяване на жилищен заем. Сбербанк не разглежда съмнителни схеми, така че предлага главно да действа според разработените от нея алгоритми. Така процедурата по продажба ще бъде индивидуална за всеки конкретен случай. Важно е да се отбележи, че Сбербанк не е склонна да преиздава ипотека по никакъв начин.

Как да продадем апартамент с ипотека на Сбербанк с майчински капитал?

Ако жилищният кредит е теглен срещу майчин капитал, сделката ще изглежда малко по-сложна. Детето, за което са отпуснати средства от държавния бюджет, трябва да е навършило 3 години. Само в този случай можете да продадете дома си, за да си купите нов с приходите. Това може да бъде или друг, включително ипотечен, недвижим имот в нови сгради или на вторичния пазар.

Продавачът трябва да получи писмено разрешение от Сбербанк, за да продаде жилището. Този документ определя условията на сделката (например плащане на комисионна). След това можете да започнете да изплащате текущия дълг и да подадете документация в Rosreestr, за да изчистите записа за наличието на тежест и в същото време да пререгистрирате собствеността. Освен това апартаментът може да се продаде, ако има тежест, а кредитът се погасява след това държавна регистрацияспоразумение. След това можете да започнете да премахвате обезпечението.
Ако апартаментът е собственост по-малко от 3 години

Процедурата за продажба на апартамент, който е собственост на по-малко от 3 години, не се различава от горния алгоритъм. Единствената разлика е, че продавачът трябва да плати данък общ доход. Но ако закупите ново жилище на по-голяма стойност, можете да получите данъчно облекчениеи възвращаемост 13%. Ако е закупен нов апартаментпо-малка стойност - не се плаща приспадане.

Продажба на апартамент по време на развод

IN напоследъкВсе повече семейни двойки решават да се разведат. В този случай бившите съпрузи трябва да разделят имуществото, придобито по време на брака, но и съвместно облигации. Как да продадем апартамент с ипотека на Сбербанк по време на развод? Има две схеми.

  1. Ипотеката е издадена след брака. Бившите съпрузи трябва да подпишат допълнително споразумение към договора в банката жилищно кредитиране. В тази ситуация банките обикновено решават да преиздадат два нови заема или да пренапишат предишния на един кредитополучател. Тъй като условията на кредита се определят индивидуално, първо трябва да се консултирате с банката.
  2. Ипотеката е получена преди съпрузите да сключат законен брак. В тази ситуация един от бивши съпрузидейства като кредитополучател. В същото време жилищата не се считат за съвместна собственост. Само плащанията, направени след брака, могат да бъдат предмет на разделяне тук. Това може да се постигне само със съдебно решение. И в този случай трябва да се консултирате със служител на Сбербанк.

Как да продадем апартамент с ипотека на Сбербанк чрез брокер?

Често собствениците на ипотекирани апартаменти, които искат да продадат такива жилища, привличат агенции за недвижими имоти. Как да продадем апартамент с ипотека на Сбербанк в този случай? Първо трябва да разберете възможни вариантипродажба на недвижими имоти в банка. След това трябва да се свържете с брокер, който директно ще търси купувачи и ще събере необходимите документи за сделката. Агенцията ще вземе значителна комисионна за своите услуги, но процесът на продажба ще се ускори значително. Методът за продажба на ипотекиран апартамент с участието на брокер е подходящ за онези собственици, които искат да се отърват от такова жилище възможно най-скоро.

Рискове за купувача

Сделките с недвижими имоти, закупени със заемни средства, са рискови, преди всичко за купувача. Ако продавачът се окаже нечестен, купувачът няма да може да закупи обременен апартамент, съответно ще му бъде отказан заем и няма да получи желания апартамент. За съжаление възникват ситуации, когато продавачите фалшифицират документи. В допълнение, купувачът може да се сблъска с липса на необходими документиили тяхното несъответствие с исканията на банката от продавача за пререгистрация на недвижими имоти. Ако собственикът е непълнолетен, органите по настойничеството могат да забранят продажбата на жилище.

Рискове за продавача

Припомняме, че процедурата по продажба на ипотекиран апартамент е напълно контролирана банкова институцияна всичките му етапи. Банката е най-заинтересована от успеха и прозрачността на сделката. Важна роля тук играе такъв фактор като платежоспособността на купувача, тъй като ако този параметър не отговаря на изискванията на банката, ипотеката няма да бъде преиздадена.

Продавачът трябва да бъде внимателен, когато извършва взаимни плащания с купувача и да не се включва в различни „сиви“ схеми за парични преводи, които доста често се прилагат от измамници. Има риск продажбата да се провали. Въпреки това, ако некоректен купувачвсе още ще бъде идентифициран, това ще помогне на продавача да избегне сериозни проблеми в бъдеще. Не забравяйте, че измамниците също могат да подведат банков служител. Застрахователната служба обаче също участва в сделката от страна на банката, чиято отговорност също е да провери законността и законосъобразността на сделката. Така схемата в сянка ще бъде разкрита.

В тази връзка най-големият риск за продавача е загуба на време, ако на купувача бъде отказан жилищен кредит.

Продажбата на ипотекиран недвижим имот не е рядкост в наши дни. Често се случват ситуации, когато кредитополучателят вече не може да изплати дълга си. Единственото разумно решение е да се продаде ипотекираното жилище. Как да продадем апартамент, закупен с ипотека на Сбербанк? На първо място, трябва да получите съгласие от кредитната институция за продажба на такъв апартамент и да намерите купувач. След това можете да започнете да завършвате транзакцията. Има два основни варианта - купувачът изплаща ипотеката или кредитът за жилище се преотпуска за него. Друг начин е да конвертирате ипотека в потребителски кредит. Сделките с ипотечни имоти обаче са рискови както за купувачите, така и за продавачите.

Получаването на ипотека за апартамент е много привлекателна възможност за много съвременни граждани. Дълги срокове на плащане и реални лихви - всички тези предимства ви позволяват най-накрая да се сдобиете със собствен дом. Но след определен период може да се наложи кредитополучателят да получи обратно платената сума на банката и в същото време да бъде освободен от договорни задължения. Но не всички клиенти финансови организациизнаете дали е възможно да продадете ипотекиран апартамент и как да извършите сделка за продажба. Операцията наистина е осъществима, но трябва да знаете всички нюанси и да използвате цялата предоставена информация, за да разрешите проблема с ипотеката.

Уважаеми читатели!Нашите статии говорят за типични решения правни проблеми, но всеки случай е уникален.

Ако искате да знаете как да решите точно вашия проблем - свържете се с формата за онлайн консултант вдясно или се обадете на телефоните по-долу. Това е бързо и безплатно!

Чести причини за продажба на ипотекиран апартамент

В ситуация, в която кредитополучателят е решил да получи дългосрочен заем, но след известно време е научил за невъзможността да продължи плащанията (съкращения на работа, лични проблеми), той има право да разреши настоящата ситуация чрез продажба на ипотекирания имот. И колкото по-бързо бъде изготвен договорът за покупко-продажба и споразумението с банката е затворено, толкова по-малко проблеми го очакват по отношение на ипотеката.

Отлагането не е така оптимално решение. Лихвите по апартамент може да са ниски, но да си банков длъжник не е най-доброто най-добрият вариант. Следователно търсенето на купувач за апартамент трябва да започне, ако има трудности, които кредитополучателят не може да разреши в рамките на 2-3 месеца. И се очаква ситуацията да се влоши в бъдеще.

Необходимостта от покупка на по-голям или по-малък апартамент от този с ипотека също е много често срещано явление. Ако човек има определена сума на ръка и иска да върне средствата, преведени на банката, и да използва получената сума за закупуване на друг имот, тогава продажбата на ипотекиран апартамент не е толкова голям проблем.

Що се отнася до заминаване в чужбина на повикване (за грижа за болен роднина) или предложение от работодател за преместване в друга държава и развиване на бизнес там, такива опции не могат да бъдат пренебрегнати. Но точно затова кредитополучателят няма да може да плаща ипотеката или просто регистрираният апартамент вече не е приоритет или необходимост за него. Клиентът на банката трябва да разбере дали е възможно да продаде апартамент, закупен с ипотека, и да очертае обстоятелствата, които го принуждават да прибегне до такава мярка. В крайна сметка продажбата напълно ще го освободи от необходимостта да извършва плащания към банката и ще му позволи свободно да се занимава с лични въпросив чужбина.

Какви са ограниченията за продажба на ипотекиран апартамент?

Банката не може да откаже възможността да продаде ипотекиран недвижим имот. Тъй като за самата организация забавеното плащане, заминаването на клиента в чужбина или дори загубата на клиента не са печеливши. Ето защо банките са склонни да обмислят възможността за изплащане на дълга от втората страна и прехвърляне на собственост върху жилище по споразумение.

Единственото нещо, което може да повлияе на дългите процедури, е разглеждането на кандидатура за прехвърляне на отговорностите за дълга. Кредитната институция ще разгледа дълго и внимателно кредитни историипотенциални купувачи-кредитополучатели. В крайна сметка последващото прехвърляне или продажба на ненадежден купувач ще бъде много трудно и ще доведе до допълнителна загуба на време от страна на банката.

Кредитната институция трябва не само да потвърди възможността за продажба, но и официално да удостовери този факт. Така по време на прехвърлянето кредитополучателят ще разчита на официален документ, който елиминира рисковете и потвърждава възможността за продажба на обремененото жилище. В противен случай той няма да може да се освободи от задълженията си и да бъде освободен от договора.

Много кредитополучатели се интересуват дали е възможно да се продаде ипотекиран апартамент и да се купи друг? Отговорът е прост: клиентът ще може да го направи както след приключване на договора за ипотека (може би дори откриване на нов ипотечен кредит за недвижим имот), така и по време на неговото изплащане. Основното нещо е придобиването да не се превърне в проблем при изплащането на получения заем и клиентът на финансовата институция да плаща навреме Парични преводи.

Начини за продажба на ипотекиран апартамент и необходимите документи за това

Условно всички опции за продажба могат да бъдат разделени на три типа. Първите две се извършват след дълги процедури с банката и изясняване на всички възможни нюанси, както и сключване на допълнителни документи. Третият е най-простият, но не и най-безопасният за купувача, тъй като се отнася до прехвърлянето на средства на непознат за изплащане на ипотечния му дълг върху апартамента. Основните разлики и характеристики на всеки тип ще ви помогнат да изберете най-изгодния и практичен.

  1. Плащане в брой за покупка.При тази схема купувачът и продавачът сключват договор с нотариус, който определя цената, която купувачът трябва да заплати (счита се за аванс). С този документ, както и със заверено разрешение за продажба, бъдещият собственик на имота идва в банката и погасява задължението на другата страна. След това той получава документ, че няма претенции относно уреждането и възможността за по-нататъшно разпореждане с апартамента. Изготвя се официален договор за продажба (продавачът получава останалата сума, разликата), новият собственик се вписва в Rosreestr въз основа на този документ. Последният етап ще бъде повторно заявление до Rosreestr за премахване на тежести от имота за по-нататъшни операции. Трябва да имате със себе си не само паспорта, но и оригинали, копия на договора, разрешение за продажба и всички документи, свързани със сделката.
  2. Банков сетълмент.Сделката се извършва изключително в банката, в която е изтеглена ипотеката. Купувачът създава две сметки или оставя средствата си в две клетки. Една от сумите ще бъде преведена на банката за завършване на ипотечната сделка, а втората е остатъкът от общата стойност, декларирана от продавача. По този начин бъдещият собственик изплаща дълга и получава от организацията документ, потвърждаващ премахването на всякакви искове и искания по договора. След това се сключва договор за покупко-продажба, извършва се регистрация в Rosreestr и. След като изпълни всички стъпки, продавачът получава достъп до клетката с останалата сума.
  3. Пререгистрация на ипотека.По-рядко срещан вариант е прехвърлянето на собствеността и необходимостта от изплащане на ипотеката. За да завърши процедурата, двете страни трябва да дойдат в банката и да подпишат специален формуляр за кандидатстване за кредит за закупуване на ипотекиран недвижим имот. Подписването става само след одобрение на самата избрана кандидатура. кредитна институция. След това правата на собственост се пререгистрират в съответствие с вече получения документ и купувачът е длъжен да продължи да плаща на банката заема за апартамента.

Определяне на цената на ипотекиран апартамент и рисковете при операцията

В определянето на сумата участват както банката, така и кредитополучателят. Кредитната институция трябва да се увери, че посочените разходи са в нормалните граници. Надценяването спрямо подобни пазарни предложения ще доведе до прекалено дълго търсене на купувач. А цената под нормалната ще направи невъзможно пълното изплащане на ипотечния дълг. В резултат на това производството по споразумението може да отнеме на банковата организация много време, което не е от полза както за кредитора, така и за кредитополучателя.

Всички рискове при търсене на достоен кандидат са напълно елиминирани, тъй като по време на официалния преглед кредиторът внимателно изучава данните на купувача, особено в случаите на пререгистрация. Рисковете при продажбите също са напълно елиминирани, тъй като банката участва активно в текущата операция и оказва своеобразна подкрепа на своя клиент.

Единственият риск, който е възможен при продажба на ипотекиран апартамент, е продавачът да изплати дълга на кредитополучателя без нотариално заверен документ. В този случай трябва да разчитате само на отговорността на продавача. В някои случаи подобна измама може да се превърне в скъпо преживяване за потенциалния собственик. Ето защо е силно препоръчително да откажете опцията за закупуване без официален документ, дори и двете страни да са свързани.

Системата за прехвърляне на средства и пререгистрация на правата на собственост, контролирана от кредитна институция, е напълно безопасна и позволява на продавача да се освободи от ипотеката, а купувачът да стане собственик на апартамента. Може да се закупи като готов обект, и недвижими имоти в строеж. Съвременни организацииНяма проблем, разглеждайки всички опции.

Трудната икономическа ситуация в Русия доведе до увеличаване на просрочените ипотечни задължения. През есента нова вълна от съкращения и фалити заля страната, хората масово губят работата си и не могат да продължат да плащат ипотеките си. При тези обстоятелства остава само да продадем незакупения апартамент на някой, който ще може да го плати

Трудната икономическа ситуация в Русия доведе до увеличаване на просрочените ипотечни задължения. Според Банката на Русия дългът в ранния просрочен сегмент - до 1 месец - вече е през лятото текуща годинавъзлиза на 73% и достига 130 милиарда рубли. Задълженията до 3 месеца достигнаха 35 милиарда рубли, от 91 до 180 дни - 22 милиарда рубли, над 180 дни -109 милиарда рубли.

В настоящия период ситуацията продължава да се влошава: през есента в цялата страна заля нова вълна от съкращения и фалити, хората масово губят работата си и не могат да продължат да изплащат ипотеките си.

При тези обстоятелства остава само да продадем незакупения апартамент на някой, който ще може да го плати.

Процедура

На първо място, продавачът трябва да уведоми банката за решението си. Съгласно чл. 29 и 33 Федерален закон „За ипотеката (залог на недвижимо имущество)“, текущо изданиеот 7 май 2013 г., номер 102-F3, кредитополучателят има право само да използва заложеното имущество, като го поддържа в правилна форма, но няма право да се разпорежда с него без съгласието на банката - да дава или продава на трети страни. „Ипотекарният кредитор“ изплаща всички сметки за комунални услуги, напуска (ако има място) апартамента и започва да търси купувач. Обикновено въпросът за освобождаването на собственика от апартамента възниква, когато вече има купувач, който диктува условията: иска да бъде освободен преди сделката или по време на нейния процес.

Банките неохотно дават разрешение за продажба на „ипотечни” апартаменти, тъй като това ги лишава от част от печалбата. Някои споразумения в този случай предвиждат използването на санкции или защитни комисионни. В същото време, ако възможността за продажба на обременен апартамент е посочена в сключеното споразумение, банката няма право да откаже на длъжника. И събирането на глоби от фалирал гражданин може да бъде проблематично.

След получаване на разрешение от банката за сделката, кредитополучателят намира купувач и с негова помощ (като опция) погасява дълга към банката. Платената сума се зачита към крайна ценана продавания обект, след което се провежда процедурата по премахване на тежестта.

Не всеки купувач е готов да закупи апартамент с тежести, но привлекателен фактор в този случай е доста ниска ценапродаван обект. Случва се купувачът да изглежда много привлекателен във всички отношения: цена, местоположение, състояние и т.н. И тогава той решава да поеме риск.

Често се прибягва до схема за предсрочно погасяване при закупуване на жилище в строеж, което е под ипотека. След плащане на всички задължения на банката и премахване на тежестта, продавачът и купувачът на апартамента посещават регистрационната камара пет работни дни по-късно и формализират прехвърлянето на вземанията по договора за участие в споделено строителствоили регистрирайте прехвърлянето на собствеността по договор за покупко-продажба (ако споразумение за прехвърляне на вземания вече не е възможно).

След вписване на прехвърляне на собственост или прехвърляне на права на вземане по договор за участие в споделено строителство, продавачът взема остатъка от средствата от депозитната каса.

Изключително рядко се случва нов купувач на апартамент просто да прехвърли ипотеката върху себе си. Тогава апартаментът остава заложен в банката, а задължението за изплащане на кредита преминава към новия собственик.

Кредитополучателят няма да може да извърши сделка за покупко-продажба, без първо да погаси дълга към банката. Днес няма мораториум върху погасяването на дълга, но има нюанс: кредитополучателят няма право да погаси дълга си по всяко удобно за него време, а само в деня на следващото текущо плащане (веднъж месечно) съгласно договор за заем. За този месец банката ще изчислява лихва и за анюитетни плащания, тоест равни плащания. Разбира се, те ще бъдат най-големи този месец, тъй като се изчисляват веднага за цялата сума на дълга.

Не си струва риска

Да продаваш или купуваш сам апартамент с тежести е доста опасно, казват Ръководител на компанията NPK Optimus Роман Писарев.

Сделките от този вид трябва да се извършват под патронажа на опитни адвокати, които контролират попълването на всички придружаващи документи.

Плащането при покупка се извършва по банковата сметка на длъжника; правна чистота, събира информация за продавача. всеки финансово движениетрябва да бъдат документирани.

Новият собственик (купувач) внася пари по сметката на банката кредитор, издава се ипотека и тежестта се премахва, след което се извършва сделка за покупко-продажба на недвижим имот. За защита на купувача е необходимо да се сключи договор за депозит или предварителен договор за покупко-продажба в същата форма, в която ще бъде сключен основният договор за покупко-продажба, като това може да бъде както обикновена писмена форма, така и нотариално заверено споразумение.

Може да е трудно да се гарантира 100% сигурност при такива транзакции. Добре е, ако гражданин купи „ипотечен“ апартамент за пари: тогава част от сумата се поставя в кутия за продавача, а другата част за банковия служител. И никой няма достъп до тези пари, докато сделката не бъде финализирана, нейното окончателно приключване. Тоест договорът за кредит е риск, а плащането през клетка е безопасен вариант.

Но ако купувачът също е „ипотекарен кредитор“, тогава може да е трудно да завършите сделката. Тъй като такъв човек, като правило, няма достатъчно собствени средствада погаси задължението на продавача в необходимия размер. И интервалът от време за получаване на ипотека, премахване на тежестта и предоставяне на пакет от документи на вашата банка е малък: всичко трябва да бъде завършено в рамките на краткосрочен. Следователно двама „ипотекари“ е сложна история и не всички адвокати се заемат с нея.

„В този случай купувачът рискува да загуби част от парите, преведени за погасяване на ипотечния кредит на продавача“, коментира Марсел Ахметшин, главен изпълнителен директор на Home Way. - В крайна сметка може да промени решението си да продаде апартамента, след като плати банкова лихва. Купувачът трябва да има споразумение с банката, че тежестта ще бъде премахната само след приключване на сделката за покупко-продажба.

Случва се в една и съща банка различни отдели да участват в работата с длъжници и да не взаимодействат помежду си по никакъв начин. Ето един пресен пример: кредитополучател фалира и отказва да плаща лихва. И Сбербанк отказа да сключи *договор за цесия (*договор за отчуждаване на права на дължими сметкина друг на физическо лицеили чрез прехвърляне на каквото и да е съществено задължение или, както се нарича, „прехвърляне на вземания“ без съгласието на длъжника). Тоест буквално преди месец Сбербанк наложи забрана за продажба дори на собственото си обезпечение. В същото време купувачът, разбира се, се страхува, че никой няма да го застрахова по време на сделката и след като прехвърли част от парите на продавача за покриване на дълга, той ще промени решението си да продаде апартамента си. Оказва се порочен кръг. Опитен адвокат е в състояние да намери изход от всяка ситуация. Всеки случай изисква индивидуален подход: трябва да разгледате размера на дълга на кредитополучателя, коя банка му отпуска заем и какви документи има.

Армен Ханоянц, ръководител на бизнес продукти в CIAN, преди няколко години той проведе две такива сделки и препоръчва да не се страхувате, а внимателно да се подготвите за продажбата: „Няма голяма сложност или проблем при продажбата на такива обекти. Разбира се, сделката е по-сложна от обикновено и си струва да се свържете с професионален брокер, който ще ви помогне компетентно да представите имота си на пазара, да подготвите документи и да намерите купувач. Освен това ипотекиран апартамент може да бъде закупен и на кредит. Ако купувачът тегли кредит от същата банка, сделката ще бъде още по-лесна. Два пъти трябваше да продам ипотеката си. Ако решите да продадете апартамент, ипотеката не е нещо, което трябва да ви спре или плаши, важното е да намерите клиент.

Подводни скали

„Могат да възникнат проблеми с извършването на транзакция, например, ако заемът е взет от собственика от една банка, а купувачът е клиент на друга банка, - Роман Писарев споделя своя опит. - Ето съвсем скорошен случай от моята практика: продавачът е взел ипотека от ВТБ, а купувачът се оказа клиент на Сбербанк. Мениджърът на Сбербанк зае твърда позиция: той отказа да финансира покупката на апартамент с ипотечна тежест. Схемите за взаимодействие в тази ситуация между руските банки са напълно нерегулирани, така че процесът на споразумение стига до задънена улица. В рамките на една банка механизмът за такива транзакции е по-добре установен: средства, равни на размера на дълга, се депозират в клетка за банков служител, а разликата отива при продавача. В същото време се записва приключването на сделката и премахването на тежестта от продавача и ипотечен заемновият собственик (купувач) вече е обременен. Местните банки не са съгласни на взаимни разплащания. Следователно продавачът (или със собствени средства, или със средства на купувача) изплаща дълга, след което купувачът придобива собственост върху закупения обект, който е заложен в банката по нов договор за кредит. Сега новият собственик на апартамента ще плаща вноските по банковия кредит за него.

Купувачът никога не поема задължения по договора за заем на продавача. Банката на кредитополучателя обикновено настоява за погасяване на всички задължения на клиента, за да премахне тежестта от обекта, т.е. при връщане на цялата сума на кредита. След което банката на купувача вече може да разгледа този обект за кредитиране.

Цялата процедура протича по следния начин:

Продавачът и купувачът сключват предварителен договор за покупко-продажба и го заверяват нотариално, ако основният договор за покупко-продажба изисква нотариална заверка.

След това купувачът плаща пари в бройнеобходимо за погасяване на дълга на кредитополучателя към банката в една депозитна каса, а останалата сума при покупка в друга.

Тежестта върху апартамента се премахва от органите на Rosreestr и се регистрира прехвърлянето на собствеността на купувача - което се подава в един пакет документи. Тогава банката и кредитополучателят получават достъп до своите шкафчета - след формализиране и регистриране на прехвърлянето на собствеността по договора за покупко-продажба в Rosreestr.

Можете да поверите всичко на банката

Случва се, че по някаква основателна причина кредитополучателят не може лично да контролира процеса на продажба на своя „ипотечен“ апартамент (той отиде да живее в друга държава, влезе в затвора, сериозно се разболя, няма време и възможност и т.н.). След това продажбата на ипотекирания апартамент трябва да се извърши от представители на банката кредитор.

В този случай самата банка търси нов купувач, сделката се извършва между банковия мениджър и новия клиент в отсъствието на първия кредитополучател. Останалата сума от транзакцията се поставя в сейф (ако има такъв) и кредитополучателят (или негов упълномощен представител) може да я изтегли след извършване на бюрократичните формалности.

В същото време самата банка се занимава с подготовката на всички документи, оценка на закупения имот и неговата застраховка, пререгистрация на тежестта в Rosreestr по повод появата на нов собственик на апартамента.

Няма да можете да печелите пари

Може ли кредитополучателят по някакъв начин да спечели пари от продажбата на ипотекирания си апартамент, ако е участник в споделено строителство?

Роман Писарев:

Някога това беше възможно, но не и при сегашното състояние на икономиката. време подобни доходиИзмина много време, откакто пазарът е спаднал много. Днес няма смисъл да заемате пари от банка, за да спечелите пари от разликата между цената на апартамент на етапа на разкопките и последния етап на строителството. В предишни години пазарът растеше, но днес наблюдаваме стагнация или дори спад в търсенето и цените на квадратните метри. Разработчиците се опитват да привлекат клиенти с все по-големи отстъпки. Сроковете за доставка на обекти непрекъснато се отлагат, инфлацията напредва и рисковете от „излизане на червено“ в такъв бизнес са много високи, а печалбата е незначителна. Законодателството също се промени не в полза на купувача. Ако по-рано необлагаема сделка за продажба на недвижим имот можеше да се извърши 3 години след закупуване на апартамент, сега - само след 5 години. да и данъчната основасега се изчислява от кадастрална стойностжилища. Дори ако цената на сделката е подценена, тези обстоятелства удрят силно джоба на купувача.

Продажбата и покупката на ипотекирани апартаменти е доста често срещана процедура. Причините за отчуждаването на недвижими имоти могат да бъдат различни - от необходимостта от разширяване на площта до липсата на пари за плащане на задължения. По един или друг начин продавачът трябва да знае как да извърши сделка и да не остане длъжник на банката.
Днес ще говоря за правни средствапродажби на ипотечни жилища и ще се опита да отговори на вашите въпроси.

✔
✔
✔
✔

✔

✔
✔

○ Характеристики на ипотечните жилища.

Процедурата за отчуждаване на апартамент с ипотека е свързана с легален статуттакова имущество. Характеристики на ипотечните имоти:

  • Жилището принадлежи на кредитополучателя, чиито права на собственост са ограничени.
  • Ограничението трябва да бъде регистрирано в Rosreestr.
  • Кредитополучателят получава правото да се разпорежда с недвижими имоти след пълно погасяване на дълга и премахване на тежестта.
  • Докато вещта е обременена с тежести, сделки с нея не могат да се извършват без съгласието на заемодателя.

Възможно ли е да се продаде ипотекиран апартамент? да Има няколко правни схемипродажба на такъв недвижим имот.

○ Как да продадем ипотекиран апартамент?

Нека разгледаме предпочитаната процедура за сключване на сделка в зависимост от ситуацията.

✔ Самостоятелна продажба

Сделката без рискове както за продавача, така и за купувача се осъществява по следния начин:

  • Продавачът предупреждава банката за желанието си да обяви апартамента за продажба и взема удостоверение за размера на оставащото плащане (ако има дългове по ипотеката, те трябва да бъдат изплатени).
  • След намиране на купувач се обсъждат всички нюанси по случая и се изготвя предварителен договор за покупко-продажба.
  • Продавачът и купувачът отиват в банката, където се отварят две клетки - в едната продавачът внася пари за плащане на дълга, в другата внася средствата, платени от кредитополучателя по кредита.
  • Между купувача и продавача се съставя разписка за внасяне на пари в банката като обезпечение.
  • Кредитът е изцяло погасен.
  • Тежестта върху апартамента е премахната.
  • Сключва се договор за покупко-продажба.
  • Новият собственик регистрира правата си в Rosreestr.
  • Продавачът получава достъп до касичката.

✔ Продажба по банков път

Банката може да се погрижи за всички нюанси, свързани с изпълнението на сделката. Достатъчно е купувачът да уведоми заемодателя за намерението си и причините за него. След това имотът се обявява за продажба.
Когато се намери желаещ да закупи имота, банката и купувачът се договарят за начина на плащане. След погасяване на заема, финансова институция Rosreestr независимо предупреждава за настъпили промени.
След това се съставя сделка за покупко-продажба. След регистриране на правото на собственост на купувача върху апартамента, продавачът получава достъп до сейфа, където купувачът е депозирал сума, равна на сумата, която длъжникът е успял самостоятелно да изплати по заема.

✔ Продава се при плащане в брой

Чие съгласие е необходимо за продажба на апартамент в този случай? Понякога такава транзакция не изисква одобрение от банката, но преди да депозирате пари по ипотечен кредит, би било добра идея да прочетете договор за заем. Напълно възможно е финансовата институция да не допуска неразрешено отчуждаване обезпечени недвижими имоти, и за предсрочно погасяванезаем начислява неустойка. Ако има дългове по ипотеката, банката може да задължи продавача да ги изплати или ще отчете сумата на дълга и неустойките в баланса по кредита.
Освен това при сделка с пълна покупка на апартамент има един нюанс - купувачът едва ли ще се съгласи да даде депозит без никакви гаранции. Такава гаранция може да бъде предварителен договор за покупко-продажба, който ще предвижда следните условия:

  • Продължителност на сключване на основния договор.
  • Отговорности и права на страните.
  • Процедура за плащане.
  • Цена на апартамента и размер на депозита.
  • Срокове за извършване на отделни действия - връзка с банката, премахване на тежестта.

Неспазване на условията предварителен договоре основание да се обърнете към съда и да изпълните задълженията на страните.

✔ Продажба на ипотекиран апартамент с ипотека

Ако купувачът няма достатъчно пари, банката може да му предостави ипотека.
Както банката, така и продавачът могат да инициират транзакцията. В този случай купувачът трябва да се свърже с ипотекарния кредитор и да попита дали е готов да сключи договор за ипотека с него. Ако кандидатът приеме финансовата институция за клиент, апартаментът му се продава с ипотека. Някои банки сами пускат такива апартаменти за продажба и предлагат много изгодни условиякредитиране (например VTB 24).
В допълнение към продажбата на апартамент, сделките за прехвърляне на дълг са популярни. Тоест купувачът заема мястото на продавача и вместо него продължава да плаща заема.
За тази процедура трябва да участва кредитор; само той може да даде съгласие за замяна на длъжника (член 391 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ако банката даде разрешение, се проверява платежоспособността на купувача и се съставя договор за прехвърляне на права. договор за ипотека. Правно основаниеЗа тази цел служи чл. 47 от Закона за ипотеката.

○ Рискове при закупуване на ипотекирано жилище.

Купувачът може да се сблъска с много клопки, когато закупува такъв имот. Основни рискове:

  • Отказът на банката да продаде такова жилище, да прехвърли дълг или да издаде заем.
  • Измама от страна на продавача под формата на невръщане на заема.
  • Продавачът погасява дълга си и избягва по-нататъшни сделки.
  • Неуспех на транзакция поради нейната продължителност и сложност (продавачът може да намери по-подходящ купувач през това време).

Купувачът може да срещне други проблеми; за да ги избегне, сделката трябва да се извърши със съгласието на банката.

✔ Продажба без банково съгласие

При закупуване на апартамент без съгласието на банката, купувачът може да се сблъска с много проблеми, свързани с измамата на продавача. Дори ако вие като купувач плащате цялата сума пари за апартамента и, изглежда, нямате връзка с банката, струва си да привлечете нейната подкрепа. Все пак банката е титуляр на ипотеката и следователно тя трябва да контролира сделката.
Какви са предимствата на покупката чрез банка?

  • Първо, няма да плащате надплащане по оставащия заем (продавачите понякога предоставят невярна информация за дълга).
  • Второ, банковият служител ще извърши правилните изчисления.
  • Трето, осигурява се правна поддръжка на сделката.
  • Четвърто, банката няма да може да предявява претенции към вас в бъдеще.

Също така е полезно за купувача да се свърже с банката при продажба на апартамент.

  • Първо, най-вероятно такова задължение е посочено в неговия договор. При нарушаване на условията му се прилагат санкции към извършителя.
  • Второ, транзакцията ще бъде по-бърза и по-чиста. Банката ще може да поеме своя дял от притесненията по продажбата на апартамента (например сама ще премахне тежестта).

Последна актуализация: 20.08.2018

Въпрос:

Купих си апартамент с ипотека. Мога ли да го продам, ако кредитът все още не е изплатен и апартаментът е заложен в банката? Как да го направим?

Отговор:

Купуваш си такъв апартамент с ипотека, започваш да изплащаш заема и после – бам! Попълнение в семейството. Или преместване в друг град. Или сте били уволнени от работа. Или, напротив, заплатата ви внезапно се увеличи с нова работа, и сте решили да построите своя собствена къща. Общо взето, плановете ви се промениха драстично, а вие имате 15-годишен кредит за апартамента си... Какво да правите? Трябва по някакъв начин да се освободим от това бреме. Възниква разумен въпрос - Възможно ли е да се продаде апартамент, закупен с ипотека, ако е заложен в банката?

Ние отговаряме - възможно е. И дори по няколко начина. Но тук има трудности. Който? Сега ще ви покажем всичко. Но първо, нека изясним нещо.

Продажба на ипотекиран апартаментможе да се случи като първиченпазар на жилища и втори. В „първична” фаза собственикът на апартамент в новострояща се сграда все още не притежава собственост върху него права на собственост , така че може да продава само своите права на иск на нея. На вторичния пазар собственикът продава имота си на . И в двата случая принципът на действие е един и същ, но за да продадете апартамент на първичния пазар, освен съгласието на банката кредитор, ще ви трябва и съгласие Разработчик.

Как да продадем ипотекиран апартамент, който е заложен в банката?

– Как да продадем ипотекиран апартамент, когато съпрузите се развеждат?

Ако съпрузите са закупили апартамент с ипотека и след това са се развели, без все още да изплатят заема, тогава те ще трябва да споделят не само дългове, но и общи дългове. Разделянето на дългови задължения към банката може да стане само с участието на самата банка, т.к за него разводът на съпрузите длъжници не е основание за промяна на условията по договора за кредит.

Условията за изплащане на ипотечен кредит могат да се променят само със съгласието на самата банка и само ако тя е удовлетворена от платежоспособността на съпрузите поотделно. Самите съпрузи обаче нямат право по споразумение ( помежду си) промяна на процедурата за погасяване на кредита. И ако разделянето на имуществото и дълговете на съпрузите се случи в съдебна процедура, то банката ще бъде участник в този граждански процес.

Продайте ипотекиран апартамент след развода на съпрузите ( съзаематели) също е възможно само със съгласието на банката кредитор, например по един от изброените по-горе методи. Алтернативно, по взаимно съгласие на съпрузите и банката, единият от съпрузите може да се откаже от своя дял от заложеното имущество ( апартаменти) и съответно от вашия дял от дълга.

– Възможно ли е да се продаде апартамент с ипотека?

Това се отнася за случая, когато Купувачът е и ипотека и има одобрен кредит от друга банка. Тоест ипотекираният апартамент се продава на Купувача, който сам използва средствата по заема. Това също е възможно ( със съгласието на ипотечната банка).

Купувачът, след като е получил одобрение за кредит от своята банка, избира ипотекиран апартамент, заложен в друга банка. След това ипотечният заем от банката на купувача изплаща оставащия дълг към банката на продавача, а останалите средства се прехвърлят на самия продавач. Прехвърля се ипотечната тежест върху апартамента ( пререгистриран) от банката на Продавача към банката на Купувача. Всъщност при продажбата на ипотекиран апартамент рефинансирането става с прехвърляне на дълг и обезпечение към друга банка.

– Какви са рисковете за Купувача при покупка на ипотекиран апартамент?

Купувачът може да бъде изправен пред сериозни рискове, ако се отклони от горните правила за закупуване на апартамент с ипотечна тежест. Например, ако Купувачът бъде таксуван твърде много голямо количествоавансово плащане за изплащане на ипотеката и след разплащане с банката Продавачът отказва да продаде апартамента, освободен от тежести ( те казват, съжалявам, брат Купувач, ще ти върна парите по-късно, иначе ми беше трудно да изплатя заема на банката - благодаря за помощта).

– Какви данъци трябва да се платят при продажба на ипотекиран апартамент?

Данъчното облагане тук е същото като при продажбата обикновен апартамент (тези. без кредит и без обезпечение). Ако в резултат на сделки, включващи закупуване на апартамент на ипотека и последващата му продажба, собственикът реализира печалба, тогава той трябва да плати данък върху доходите на физическите лица-13%. Но той може да намали този данък или напълно да го намали до нула, като кандидатства данъчни облекчения.

„ТАЙНИТЕ НА ЕДИН БРЕЛТОР“:

Подробен алгоритъм на действията при покупка и продажба на апартамент е представен в интерактивната карта, която се отваря в изскачащ прозорец ИНСТРУКЦИИ СТЪПКА ПО СТЪПКА (ще се отвори в изскачащ прозорец).