Nnei من قطعة الأرض التي تستخدم. تعريف nei في التقييم العقاري. معايير تحليل الاستخدام الأكثر كفاءة لقطع الأراضي
قطعة الأرض هي جزء من سطح الأرض، يتم وصف حدودها واعتمادها بالطريقة المحددة من قبل هيئة حكومية معتمدة. عادة ما يكون تقييم الأراضي مطلوبًا لتحديد القيمة السوقية قطعة أرض أو القيمة السوقية لحق استئجار قطعة أرض.
تقييم السوقلا تكون ملكية الأرض ممكنة إلا إذا كانت هناك إمكانية نقل الحقوق في قطعة الأرض هذه بموجب اتفاقية شراء وبيع أو إيجار أو اتفاقية أخرى.
إن قيمة الأرض، مثل قيمة أي عقار آخر، تتغير بمرور الوقت درجة قطع ارض يتم تنفيذها دائمًا اعتبارًا من تاريخ محدد. تقييم الأراضييتم تنفيذها على أساس مبدأ الأكثر الاستخدام الفعالأرض. هذا يعني انه القيمة السوقية للأرضيتم تحديده على أساس استخدام الموقع الأكثر احتمالا، والممكن ماديا، والمبرر بشكل معقول، والمتوافق مع متطلبات التشريعات الحالية والمجدية ماليا، مما يؤدي إلى الحد الأقصى تكلفة الأرض. وفي هذه الحالة من الممكن تقسيم قطعة الأرض بشكل معقول إلى أجزاء منفصلة تختلف في الشكل والنوع وطبيعة الاستخدام. الاستخدام الأكثر فعالية للأرض قد لا يتزامن مع استخدامها الحالي.
عند تحديد الاستخدام الأكثر فعالية لقطعة أرض، ينبغي أن يؤخذ في الاعتبار ما يلي:
· الغرض المقصود والاستخدام المسموح به؛
· الأساليب السائدة لاستخدام الأراضي في المنطقة المجاورة مباشرة لقطعة الأرض التي تم تقييمها؛
· التغيرات المتوقعة في سوق الأراضي.
· الاستخدام الحالي للأرض.
إذا تغير الغرض المقصود من الموقع (الاستخدام المسموح به)، فإن قيمته السوقية تتغير أيضًا.
تقييم الأراضيأو تقييم الأراضييمكن إنتاجها للأغراض التالية:
· الحصول على قرض من أحد البنوك.
· المساهمة في رأس المال المصرح به;
· بيع الأراضي.
· الدخول في الميراث.
· وضع خطة عمل.
· قسم الممتلكات.
· شراء الأراضي من أملاك البلدية.
القيمة السوقية للأرضيعتمد، أولاً وقبل كل شيء، على موقعه وتأثير العوامل الخارجية، وكذلك على العرض والطلب في سوق الأراضي، ولا يمكن أن يتجاوز التكاليف الأكثر احتمالاً للحصول على قطعة أرض أخرى ذات منفعة مماثلة. تقييم الأراضييأخذ في الاعتبار التكوين الكمي والنوعي للاتصالات وإمكانية الاتصال بالشبكات الحالية، إذا تم التخطيط لبناء العقارات على قطعة الأرض. التقييم السوقي للأرضيعتمد أيضًا على القيمة المتوقعة والمدة واحتمال الحصول على الدخل من تشغيله خلال فترة زمنية معينة مع الاستخدام الأكثر كفاءة لقطعة الأرض دون مراعاة الدخل من عوامل الإنتاج الأخرى المنجذبة إلى الكائن من أجل النشاط الريادي.
بالنسبة لقطع الأراضي، يمكن أيضًا تقييم حقوق الإيجار. تعتمد القيمة السوقية لحق استئجار قطعة أرض على صلاحيات المستأجر الممنوحة له بموجب عقد الإيجار، ومدة صلاحية عقد الإيجار، ووجود الأعباء والاستخدام المسموح به لقطعة الأرض.
تعتمد تكلفة الحق في استئجار قطعة أرض أيضًا على القيمة المتوقعة واحتمال ومدة تلقي الدخل من الحق في استئجار عقار خلال فترة زمنية معينة مع الاستخدام الأكثر كفاءة.
يتم تقييم قطعة الأرض باستخدام الوثائق التالية:
1. شهادة ملكية قطعة الأرض.
2. الخطة المساحية.
3. بيانات عن القيمة الدفترية والقيمة المتبقية وفواتير الخدمات والضرائب.
معلومات إضافية موضع ترحيب.
معامل كثافة التطوير (Kpz) - نسبة مساحة جميع طوابق المباني والمنشآت إلى مساحة الموقع.
4 المتطلبات الأساسية للمباني: الجدوى الوظيفية، القوة، مقاومة الحريق، التعبير المعماري، الكفاءة
المتطلبات الرئيسية للمباني هي: الجدوى الوظيفية والفنية، والتعبير المعماري والفني، والكفاءة.
أهم المتطلبات المذكورة هو الجدوى الوظيفية أو التكنولوجية. وهذا يعني أن المبنى يجب أن يتوافق تمامًا مع العملية التي تم تصميمه من أجلها (راحة المعيشة والعمل والراحة وما إلى ذلك). يجب أن تخضع حلول تخطيط المساحة والتصميم للمبنى وخصائصه التشغيلية للجدوى الوظيفية. وتتميز الأخيرة بتكوين وحجم المبنى والمعدات التقنية والمعدات الصحية وجودة أعمال التشطيب.
يتم تحديد الجدوى الفنية للمبنى من خلال حل هياكله، والتي يجب أن تأخذ في الاعتبار جميع التأثيرات الخارجية التي يدركها المبنى ككل وعناصره الفردية. وتنقسم هذه التأثيرات إلى قوة وغير قوة (التأثيرات البيئية).
وتشمل تلك السلطةالأحمال من الوزن الميت للهياكل، ووزن المعدات، والأشخاص، والثلوج، والرياح، وما إلى ذلك. التأثيرات غير القوة هي تأثيرات درجات الحرارة التي تسبب تغيرات في أبعاد الهياكل، وتأثيرات رطوبة الغلاف الجوي والأرض، وتسبب تغيرات في خصائص المواد الإنشائية، وتأثيرات الشوائب الكيميائية العدوانية الموجودة في الهواء (يمكن أن تؤدي إلى التدمير) الهياكل) الخ.
ومع مراعاة هذه التأثيرات يجب أن يلبي المبنى متطلبات القوة والثبات والمتانة.
قوة المبنىتسمى القدرة على إدراك التأثيرات دون تدمير وتشوهات متبقية كبيرة (الانحراف، التسوية، وما إلى ذلك). يتم إنشاء قوة المبنى من خلال قوة هياكله الرئيسية واتصالاته مع بعضها البعض.
استقرار (صلابة) المبنى هو القدرة على الحفاظ على التوازن تحت التأثيرات الخارجية (أي مقاومة قوى الانقلاب والقص).
المتانة تعني الحفاظ على المبنى ككل وعناصره بمرور الوقت. تعتمد المتانة في المقام الأول على جودة مواد هياكلها الرئيسية، والتي يجب أن تكون مقاومة للرطوبة والصقيع والتآكل والتحلل وما إلى ذلك، وجودة أعمال البناء والتركيب، والامتثال لتسلسلها التكنولوجي، وكذلك ظروف التشغيل.
مثبتة للمباني ثلاثة مستويات من المتانة :أنا- مع عمر خدمة لا يقل عن 100 سنة؛ ثانيا- 50 سنة على الأقل؛ ثالثا- 20 سنة على الأقل. لا يتم تحديد هذه المصطلحات من خلال التآكل المادي فحسب، بل أيضًا من خلال التآكل الأخلاقي، نظرًا لأن العمليات التكنولوجية واليومية تتغير باستمرار، وبالتالي فإن المباني لم تعد تلبي غرضها.
من المتطلبات الفنية الهامة للمبنى السلامة من الحرائق، والتي تتضمن التدابير التي تقلل من احتمالية نشوب حريق.
تنقسم المواد والهياكل المستخدمة في البناء إلى مقاومة للحريق وغير قابلة للاحتراق وقابلة للاحتراق.
كما تتميز هياكل البناء بمقاومتها للحريق أي أنها مقاومة للحريق. مقاومة الحريق (بالساعات) حتى فقدان القوة أو الثبات (انهيار الهيكل) أو حتى ظهور الشقوق فيه أو ارتفاع درجة الحرارة على سطح الهيكل عن المعايير المقررة.
يتم تحديده اعتمادًا على مجموعات القابلية للاشتعال وحدود مقاومة الحريق للهياكل الرئيسية للمباني خمس درجات من مقاومة الحريق. تشمل المباني من الدرجة الأولى والثانية والثالثة المباني الحجرية، والرابعة - المباني الخشبية المغطاة بالجص، والخامسة - المباني الخشبية غير الجصية.
المعمارية والفنيةيتم تحديد صفات المبنى وفقًا لمعايير الجمال. يتم تحقيق التعبير المعماري من خلال توافق أشكال وأحجام المبنى مع الغرض منه، والمظهر العام للمبنى، وتناسب أجزائه، واستخدام مواد التشطيب المناسبة والعمل عالي الجودة. وفي الوقت نفسه، يمكن رفع الصفات الجمالية للمبنى إلى مستوى الفن.
ينطبق شرط الكفاءة على جميع المباني وهو أنه إذا تم استيفاء كل شيء متطلبات تقنيةتكلفتها المحسوبة لكل 1 م 2 من المساحة أو لكل 1 م 3 من الحجم لم تتجاوز الحد المحدد. يعد تخفيض تكاليف البناء من أهم المهام الاقتصادية الوطنية.
يمكن تحقيق خفض تكلفة المبنى من خلال التخطيط العقلاني وتجنب التجاوزات عند تحديد مساحات وأحجام المباني، وكذلك في الديكور الداخلي والخارجي؛ اختيار الهياكل المثالية مع الأخذ بعين الاعتبار نوع المبنى وظروف تشغيله؛ استخدام الأساليب والتقنيات الحديثة لإنتاج أعمال البناء مع مراعاة إنجازات علوم وتكنولوجيا البناء.
تم تحديد الحلول المجدية اقتصاديًا قسمالمباني حسب حجم رأس المال لأربعة فصولحسب غرضها وأهميتها. وفي الوقت نفسه، تشمل الفئة الأولى المباني التي تُفرض عليها متطلبات متزايدة، وتشمل الفئة الرابعة المباني التي يكون الحد الأدنى من المتطلبات مقبولاً لها. على سبيل المثال، المباني العامة الكبيرة (المسارح والمتاحف وغيرها) تنتمي إلى الفئة الأولى؛ المدارس والمستشفيات ومؤسسات البيع بالتجزئة و تقديم الطعام- إلى الدرجة الثانية؛ المباني السكنيةما يصل إلى 5 طوابق - إلى الدرجة الثالثة؛ المباني السكنية المكونة من 1...2 طابق والمباني الأخرى التي يفرض عليها الحد الأدنى من المتطلبات - إلى الدرجة الرابعة.
يمثل التحليل الأعلى والأفضل استخدامًا عنصربرامج إدارة المرافق، وكذلك جزء من خوارزمية تقييم القيمة السوقية وجميع أنواع القيمة المستمدة من القيمة السوقية (المبيعات والمبيعات المحدودة، التصفية، الاستثمار، القيمة الضمنية) ، وفقًا لتعريفات هذه الأنواع من القيمة.
كما يتبين من التعريف أعلاه، يتم تحديد الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية للعقار من خلال تحليل مدى امتثال الخيارات المحتملة لاستخدامه للمعايير التالية:
إمكانات الموقع - إمكانية الوصول إلى الموقع (الوصول إليه)، وإزعاجات موقع قطعة الأرض، والمخاطر الخفية للموقع.
طلب السوق - مدى أهمية الاستخدام المخطط لقطعة أرض في سوق معينة وفي منطقة معينة. يتم تحليل مستوى العرض والطلب لجميع الكائنات العقارية ذات الأغراض الوظيفية المختلفة. يتم تحليل مزايا العقارات، وضمان قدرتها التنافسية وعيوبها. المقبولية من وجهة نظر التشريع (الصلاحية القانونية) - طبيعة الاستخدام المقترح لا تتعارض مع التشريع الذي يحد من تصرفات مالك قطع الأراضي وأحكام تقسيم المناطق.
الإمكانية المادية - إمكانية إقامة المباني لغرض الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة لها على قطعة الأرض المعنية.
مبرر مالي؟ النظر في تلك الاستخدامات الممكنة ماديًا والمسموح بها قانونًا والتي من شأنها توليد الدخل.
أقصى قدر من الكفاءة ( الخيار الأفضليستخدم) ؟ النظر في أي من الاستخدامات الممكنة ماديًا والمؤهلة والمبررة ماليًا للعقار ستولد الحد الأقصى لصافي الدخل أو الحد الأقصى للقيمة الحالية.
حسنًا، أهم العوامل هي القدرات الاجتماعية والاقتصادية للناس وقيمهم الثقافية والجمالية.
لذلك، من خلال النظر في بعض هذه المعايير، يمكن إجراء عدد من الاستخدامات المحتملة لكائن معين. بالطبع، ستكون كل هذه الاستنتاجات تقريبية، ولكن حتى بناءً عليها، من الممكن عمومًا إجراء تقييم لاختيار الخيار المناسب.
لكل كائن، تتكون خوارزمية التحليل الأفضل والأفضل استخدامًا من خمس مراحل.
المرحلة 1. في المرحلة الأولى، الحد الأقصى القائمة الكاملةالوظائف التي يمكن تنفيذها على أساس الكائن قيد الدراسة.
لذا، في حالتنا، يمكننا تقديم قائمة الخيارات التالية: فندق، مبنى سكني(سكن للإيجار)، مركز صحي، مركز أبحاث، بنك، حمام سباحة، مركز مكتب، قاعة فنون قتالية وتشكيل، نادي بولينج، سينما، صالة للألعاب الرياضية، صالة ألعاب رياضية، ملعب تنس.
المرحلة 2. في هذه المرحلة، يتم استبعاد هذه الوظائف من القائمة المجمعة، والتي قد يواجه تنفيذها - وفقًا للتحليل - عقبات لا يمكن التغلب عليها بسبب القيود التشريعية والتنظيمية.
وبالتالي، وفقًا لـ SNiP 2.08.02 - 89* "المباني والمنشآت العامة"، لا يمكن تصميم المبنى المقترح لمركز الأبحاث على هذا الموقع. نظرًا لأنه من الضروري على أراضي منطقة الإنتاج العلمي والعلمي تحديد مواقع مؤسسات العلوم والخدمات العلمية والإنتاج التجريبي ومؤسسات التعليم العالي والثانوي ذات الصلة والمؤسسات ومؤسسات الخدمات، فضلاً عن الاتصالات والهياكل الهندسية والنقل. ولكن في حالتنا، تم تطوير تطوير منتجع معين بالفعل، والذي لا يمكن تغييره، ومن وجهة نظر قانونية، هذا غير ممكن من الناحية القانونية.
من المستحيل أيضًا استخدام المنشأة كصالة للألعاب الرياضية، لأنه وفقًا لـ SNiP 2.07.01 - 89* "التخطيط الحضري. التخطيط والتطوير الحضري و المستوطنات الريفية» يمكن أن تقع مؤسسات التعليم العام في منطقة سكنية ضمن دائرة نصف قطرها 750 مترًا لكل منها، وتوجد بالفعل مدرستان في منطقة الدراسة.
وفق، القانون المدنيفي الاتحاد الروسي، لا تواجه جميع الوظائف المقترحة عقبات لا يمكن التغلب عليها بسبب القيود التشريعية.
المرحلة 3. في هذه المرحلة، يتم استبعاد احتمالات الجدوى المادية للوظائف المتبقية في القائمة بعد إجراءات المرحلة 2 من القائمة :
التضاريس ليست هي نفسها، وهناك تشكيلات صخرية؛
شكل غير مريح أو صغر حجم المنطقة؛
الظروف الهيدرولوجية غير مقبولة في الأرض، وهناك مناطق غمرتها المياه؛
عدم كفاية قدرة تحمل التربة وخصائص الصرف غير المرضية؛
لا توجد طريقة للاتصال باتصالات دعم الحياة في المنشأة؛
يعوق البناء المخطط له ميزات التضاريس أو تطوير المناطق المحيطة المباشرة.
تتمتع منطقة الدراسة بعدد من الظروف الهندسية والجيولوجية المحددة، حيث توجد انحرافات مختلفة في هيدرولوجية وتضاريس الموقع. جميع الاتصالات الهندسية، بما في ذلك إمدادات المياه والصرف الصحي والتدفئة والتهوية وإمدادات الطاقة وأجهزة الاتصالات، مركزية من شبكات المدينة.
المرحلة 4. تظل الوظائف المسموح بها قانونًا والممكنة ماديًا في القائمة فقط إذا كانت مجدية اقتصاديًا، أي إذا كانت نسبة الطلب الفعال والعرض التنافسي في سوق العقارات المحلية تضمن عائد رأس المال والدخل على رأس المال بمعدل ألا يقل هذا الدخل عن معدل العائد لأحد المشاريع البديلة الموثوقة.
وبالتالي، لا يمكن اختيار الخيار المقترح للبناء السكني (سكن للإيجار) نظراً للجدوى الاقتصادية. الطلب على مثل هذه العقارات في هذه المنطقة لن يكون كبيرا. رغم أن هذه المنطقة منطقة سكنية التنمية السكنيةويمثل هنا عدد قليل من الأسر.
كما أن بناء السينما ليس مربحا اقتصاديا، لأن مثل هذا الهيكل موجود بالفعل بالقرب من الموقع قيد الدراسة.
كما أن مركز العطور غير مناسب لمنطقتنا. والحقيقة هي أن الكائن قيد الدراسة يقع في منطقة يعيش فيها عدد قليل من الناس. توجد في مدينة Zheleznovodsk بالفعل مجموعات متخصصة من هذه المتاجر التي أثبتت نفسها بشكل إيجابي في هذا الملف الشخصي، وسيحتاج عدد قليل من الناس إلى الانتقال من وسط المدينة إلى المناطق الداخلية للحصول على السلع الضرورية. الشرط الوحيد لمثل هذه الإجراءات لا يمكن إلا أن يكون تخفيضًا كبيرًا في أسعار المنتجات. لكن هذا غير ممكن أيضًا بسبب ارتفاع تكاليف البناء أولاً وثانيًا شراء البضائع. كل هذا سيؤدي إلى عدم ربحية الكائن.
المرحلة 5. أخيرًا، في المرحلة الأخيرة، يتم اختيار العديد من المشاريع من المشاريع المبررة اقتصاديًا والمجدية ماليًا مع تنفيذ الوظائف، والتي سيؤدي استخدامها إلى تحقيق أقصى قدر من الربحية للمالك والحد الأقصى من القيمة السوقية للكائن (مع الأخذ في الاعتبار " "المخاطر ومعدلات العائد الخاصة بها لكل خيار). إنه أحد هذه المشاريع الأخيرة (الأقل خطورة) والتي تم الاعتراف بها على أنها تلبي مبدأ الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للمنشأة.
لذلك، في هذا العمل، عند النظر في الوظائف، اقتربنا من المرحلة الخامسة بالقائمة التالية: مركز صحي، بنك، حمام سباحة، مركز قانوني، قاعة فنون قتالية وتشكيل، نادي بولينج، مطعم، سينما، صالة ألعاب رياضية، ملعب تنس الكل يمكن ترتيب هذه الوظائف في ثلاثة خيارات:
1. البنك، مركز المكاتب.
2. فندق مع مطعم.
3. المعاش
دعونا نفكر في كل خيار من هذه الخيارات في إطار الوظائف المجدية اقتصاديًا والممكنة ماليًا.
الخيار الأول هو بنك به مركز قانوني. حسنًا، أولاً، لا بد من الإجابة على السؤال، لماذا هذا الخيار من بين الخيارات المتبقية؟
الشيء الأكثر أهمية هو أنه لا يوجد في المنطقة التي تم تحليلها ولا في مدينة Zheleznovodsk نفسها مثل هذا الكائن المتخصص حيث تتركز هذه الوظائف. لا يوجد سوى جهاز الصراف الآلي في هذه المنطقة. على الرغم من أن هذه منطقة سكنية، إلا أن الحاجة إلى الخدمات المصرفية ستكون موجودة دائمًا.
الى جانب ذلك، في هذا الخيارتم تمكين وظيفة المركز القانوني. وهذا ليس عرضيًا على الإطلاق. السبب الرئيسي هو عدم وجود مثل هذا المركز في المنطقة، وحتى في المدينة. وبطبيعة الحال، هناك العديد من مكاتب التوثيق ومكاتب المحامين، ولكن لا توجد مثل هذه المؤسسة حيث يتم حل عدد من القضايا بشكل شامل. بالمناسبة، قد يكون للمركز المصمم أيضا أهمية بين المدن، لأنه سيوفر مجموعة كاملة من الخدمات المقدمة في مجال العلاقات القانونية.
إن أقرب موقع للبنك والمركز القانوني لبعضهما البعض سيسهل عملهما المترابط والمبسط في حل عدد من المشكلات. سيؤدي ذلك إلى توفير الراحة في تقليل الوقت اللازم لمعالجة المستندات، وتحسين جودة الخدمات، وسيجذب أيضًا عددًا أكبر من الأطراف المهتمة. حسنًا، إذا قمت باختيار وتدريب موظفين مؤهلين تأهيلاً عاليًا، فسوف يصبح هذا المرفق مطلوبًا حقًا.
الخيار الثاني هو فندق به مطعم. إن اختياره من بين الخيارات الثلاثة المتبقية ليس من قبيل الصدفة. لكن عليك أولاً الإجابة على السؤال.
حسنًا، أولاً، ما هو الفندق هنا؟ بعد كل شيء، هناك العديد من المصحات والبيوت الداخلية التي تقدم مجموعة متنوعة من خدمات الرعاية الصحية. ولكن لا يوجد أي هيكل في هذه المنطقة الخلابة حيث يمكن للمرء البقاء لفترة قصيرة إلى أجل غير مسمى.
لكن الفندق نفسه لن يكون مربحًا هنا. ويرجع ذلك إلى مساحة البناء الكبيرة. سيكون من الحماقة أن يقوم العميل باستغلال صندوق الأرض المقترح بشكل أقل من اللازم. لذلك، يمكن أن يشمل هذا الخيار مطعمًا وناديًا للبولينج. أعتقد أن هذه الوظائف ستكون مطلوبة وفي الطلب. يمكن لأي مصطاف يقيم هنا تناول العشاء وقضاء وقت الفراغ دون مغادرة المبنى.
وبالإضافة إلى ذلك، من الضروري النظر في الطلب في السوق والتركيز عليه. ماذا يقدم السوق الآن لعملائه؟ لقد قام سوق الخدمات بتوسيع حدوده لدرجة أنه لم يعد له مثيل في صناعة الترفيه. وظهور "المعالم السياحية" بأنواعها يؤدي إلى زيادة الطلب عليها. لذلك، مع مرور الوقت، ربما لا يزال من الممكن تضمين بعض الوظائف في هذه السلسلة.
حسنًا، وأخيرًا، الخيار الثالث والأخير هو المعاش. وبالطبع فإن اختياره من بين جموع الآخرين تأثر بموقع موقع الدراسة. ماذا يمكن أن يكون أفضل من الهواء النظيف والمناظر الطبيعية الجبلية والخصائص العلاجية للمياه المعدنية؟!
على مدى قرنين من الزمان، تم بناء مجمعات المصحات هذه ويتم بناؤها. ولم تطرح مسألة المنافسة فيما بينها، لأن الطلب على هذه الخدمات كان موجودا دائما. يتوافد هنا الآلاف من الأشخاص من مختلف أنحاء بلادنا والدول المجاورة إلى المياه المعدنية القوقازية.
على العكس من ذلك، في التسعينيات من القرن الماضي، سقطت العديد من هذه المجمعات في حالة سيئة. وتم تسريح الطاقم الطبي وفقدت العديد من الوظائف. ولذلك، هناك الآن حاجة إلى زيادة بناء مثل هذه المؤسسات. ومن الضروري إعادة منطقتنا إلى وضعها السابق كمنتجع صحي. وأيضا لزيادة النمو الاجتماعي والاقتصادي للسكان. فقط مسألة الاستثمار في هذه الصناعة تطرح دائمًا!
تتضمن الإدارة الحقيقية للقطاع العقاري، في المقام الأول، ضمان الاستخدام الأكثر إنتاجية للعقار المورد الاقتصاديوإيجاد طرق لتحسين كفاءة هذا الاستخدام. ويؤخذ في الاعتبار أن معايير الكفاءة للأشياء المدرة للدخل تستخدم على أنها حقيقية أو اصول مالية، أي يهدف إلى تحقيق الربح، يجب أن يعتمد على معايير الربحية للكائن.
أحد المعايير الرئيسية لربحية العقار هو معدل الإيجار، والذي يعرف بأنه إيرادات الإيجار معبراً عنها الوحدات النقديةلكل وحدة زمنية ولكل وحدة مساحة المبنى (قطعة أرض). معلومات حول أسعار الإيجارلهذا العمل المأخوذ من الرصد الإعلامي "من يد إلى يد"، "كل شيء من أجلك"، "سوق عقارات كافمينفود".
في عدد من الحالات، لا يمكن الحصول على الدخل بالكامل:
بسبب الخسائر المرتبطة بالتحميل الناقص, ؟ بسبب الطلب المحدود أو ضياع الوقت لتغيير المستأجرين؛
بسبب الخسائر المرتبطة العادية الظروف الحديثةممارسة تأخير أو إنهاء دفعات الإيجار المنتظمة من قبل المستأجرين بسبب فقدان ملاءتهم المالية.
إذا افترضنا أن الخسائر الناجمة عن نقص الاستخدام وعدم الدفع هي نفسها بالنسبة لأنواع مختلفة من المباني، فيمكن حساب إجمالي الدخل الفعلي على أنه الفرق بين إجمالي الدخل المحتمل والخسائر الناجمة عن نقص الاستخدام وعدم الدفع.
تنقسم نفقات التشغيل إلى مجموعتين: ثابتة مشروطة ومتغيرة مشروطة، والتي تتشكل من القائمة العامة للنفقات.
يمثل صافي الدخل التشغيلي صافي الدخل السنوي على كافة رأس المال المستثمر في العقار قيد الدراسة، ويتم احتسابه على أنه الفرق بين إجمالي الدخل الفعلي والدخل الإجمالي نفقات التشغيل.
مؤشر آخر لكفاءة استخدام العقار هو معدل العائد السنوي على رأس المال المستثمر في العقار. معدل العائد الإجمالي رأس المال الاستثمارييتم تعريفه على أنه نسبة صافي دخل التشغيل السنوي إلى المبلغ الإجمالي للأموال المستثمرة في هذا الكائن.
لهذا عمل الدبلومايتم تحديد جميع المؤشرات المذكورة أعلاه لكفاءة استخدام المنشأة وتلخيصها في الجدول 1 "تحليل الخيارات لاستخدام قطعة أرض مجانية مشروطة".
بعد تحليل الخيارات الثلاثة المتبقية للوظائف، يمكننا تسليط الضوء على الخيار الثالث - "المعاش"، والذي يتقدم على الآخرين في مؤشرات معينة وهو الأمثل بشكل عام. إذا قارنا قيمة الكائن لكل منهم، تجدر الإشارة إلى أن الأخير لديه أعلى - 196166883.11. هذا الاستنتاج حاسم في اختيار حالة الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية.
مخطط العرض حسب نوع العقار %
تحليل الخيارات لاستخدام قطعة أرض شاغرة مشروطة.
الجدول 1.
|
فِهرِس |
الخيار 1 (البنك، المركز القانوني) |
الخيار الثاني (فندق مع مطعم) |
الخيار 3 (النزل) |
|
المساحة (س)، م2 |
|||
|
حجم البناء، م 3 |
|||
|
مساحة البناء، م2 |
|||
|
مساحة الأرض، م2 |
|||
|
معدل الإيجار (أ) الوحدات لكل متر مربع في السنة |
|||
|
الخسائر الناجمة عن التحميل الزائد (كيلو فولت)،٪ |
|||
|
الخسائر الناجمة عن عدم الدفع (KL)، % |
|||
|
نسبة مصاريف التشغيل (КЭ0)، % |
|||
|
إجمالي الدخل الفعلي (Ieg)، وحدات الوحدة في السنة |
|||
|
صافي الدخل التشغيلي (I0)، cu. في السنة |
|||
|
تكلفة تشييد المباني (VB)، cu. |
|||
|
نسبة الرسملة الإجمالية (R0) |
|||
|
تكلفة الكائن، قيمة الوحدة |
|||
|
تكلفة الأراضي والوحدات |
تحديد خيار NEI لقطعة أرض مع التحسينات
عند تحليل استخدام الموقع مع التحسينات الحالية، يتم أخذ ميزات الهيكل وجزء الأرض غير المشغولة بالتحسينات بعين الاعتبار. القائمة الأولية للوظائف الخاصة بالموقع مع التحسينات مطابقة تمامًا للقائمة المعدة لموقع كقطعة أرض شاغرة، لكن شروط الاستبعاد تصبح أكثر صرامة. وبالتالي، يتم استبعاد الوظائف التي لا تتوافق مع إمكانات الموارد للكائن، ولا سيما قدرته وكفاءته. في هذا العمل، أما بالنسبة لتحليل NEI لقطعة أرض باعتبارها قطعة أرض مجانية، ولتحليل NEI لقطعة أرض مع التحسينات، تظل الخيارات الثلاثة المحددة دون تغيير. يتم تلخيص نتائج الحساب لتحديد معدل العائد على الاستثمار في الجدول 2.
تحديد معدل العائد على الاستثمار.
الجدول 2.
في في هذه الحالةيتم اختيار الخيار بناءً على تحليل قيمة معدل العائد على الاستثمار. وهي الأعلى للخيار الثالث (المعاش) - 55٪. وبالتالي فهو الخيار الأفضل والأكثر فعالية لاستخدام الكائن قيد الدراسة.
ومع ذلك، إذا كان مستوى الطلب التنافسي أعلى للاستخدام الصناعي، فمن المرجح أن الاستخدام الأكثر فعالية للملكية قد يكون الحفاظ على الاستخدام الحالي مع تنفيذ الأعمال البيئية اللازمة بالتكاليف المرتبطة بها. وتتطلب نظرية التثمين العقاري تحليل قطعة الأرض، على افتراض عدم وجود مباني عليها، حتى لو تم تطوير الموقع، لتحديد ما إذا كان الاستخدام الحالي مطلوبا وما إذا كان ينبغي الاستمرار فيه أو استبداله. تعتمد طريقة تحديد الاستخدام الأمثل والأكثر فعالية للعقار المقدر باعتباره قطعة أرض غير مطورة على افتراض أنها لا تحتوي على مباني أو يمكن إخلاء المباني منها نتيجة هدمها.
الاستخدام الأكثر كفاءة للأراضي المحسنة
عند تحليل الاستخدام الأكثر فعالية لقطعة أرض محسنة، تهدف دراسة الترخيص القانوني إلى فحص ما إذا كان العقار المعني يتوافق مع اللوائح الحالية للتطوير أو استخدام الأراضي الأخرى وكيف يؤثر هذا الامتثال أو عدم المطابقة على قيمة العقار. في الوقت نفسه، يتم فحص العديد من تلك القيود العامة والخاصة التي تم أخذها في الاعتبار عند التحقق من الإذن القانوني لاستخدام الأرض مجانًا، ولكن من وجهة نظر التحسينات الحالية.
بشكل عام، الاستخدام الحالي مسموح به قانونًا لأنه تم تنفيذه وفقًا للقواعد واللوائح والقيود المعمول بها.
كفاءة استخدام الأراضي
تحليل السوق من قبل شركة أمريكية رائدة في مجال بيع المواد الغذائية بالتجزئة يمكن تقسيم تحليل السوق إلى أربع مهام وظيفية: التحليل الميداني، والتحليل الكمي، والتحليل النوعي، والتوليف (انظر الشكل 16-2). وفي إطار كل من هذه المهام، يتم تحقيق أهداف معينة.
الهدف الأول هو تحديد عوامل العرض والطلب التي تؤثر على تكلفة خيار معين لاستخدام الأراضي. ويجب تحديد "السوق المستهدف". يتضمن الأخير تحديد المستخدمين الذين من المرجح أن يشتروا أو يستأجروا هذا العقار.
انتباه
على سبيل المثال، قد يكون السوق المستهدف للشقق المكونة من غرفتي نوم هو المهنيين الشباب والأزواج الذين ليس لديهم أطفال. بمجرد تحديد السوق المستهدف، يتم تحليل المرافق التي يمكن أن توفر "فارقًا تنافسيًا بين العقار الذي يتم تقييمه وجميع العقارات الأخرى.
20. تقييم الأراضي: تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأراضي.
قد يعاني عنوان هذا العقار من بعض العيوب. يجوز لمالك أرض مجاورة أن يمتلك مبنى يتعدى على العقار.
معلومات
قد تكون هناك مدافن أو مباني تاريخية في الموقع غير قابلة للهدم، إذا اعتقد المحلل أنه قد تكون هناك قيود قانونية ستؤثر على استخدام الأرض، فعليه الحصول على رأي من محامٍ مؤهل ومرخص. جودة موارد الموقع ترتبط جودة موارد الموقع وظيفيًا بقدرته وكفاءته بالإضافة إلى عوامل الإنتاج الأخرى.
السعة هي مقياس لعدد العوامل التي يمكن تطبيقها على الموقع. على سبيل المثال، تحديد عدد الطوابق التي يجب بناء المبنى على الموقع: خمسة طوابق أو عشرة طوابق.
تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للعقارات
مهم
عادة ما يتم أخذ هذه العوامل في الاعتبار عند اختبار الحد الأقصى من الإنتاجية. في كثير من الأحيان، تؤدي اختبارات الترخيص القانوني والجدوى المادية والجدوى المالية إلى استنتاج مفاده أنه يمكن الاستمرار في الاستخدام الحالي.
ومع ذلك، يمكن لكل من هذه الاختبارات أيضًا النظر في استخدامات بديلة أو إجراءات معينة فيما يتعلق بالاستخدامات الحالية، وبالتالي التكاليف المقابلة، من أجل جعل العقارات التي يتم تقييمها أكثر قيمة. هذه التكاليف هي التي تصبح موضوع التحليل عند دراسة الإنتاجية القصوى. إذا تغير في العقاراتزيادة أو الحفاظ على التكاليف الحالية، فإن هذه التكاليف سوف تساهم في الاستخدام الأمثل، وينبغي أن ينعكس ذلك في الاستنتاج حول الاستخدام الأمثل.
أفضل تحليل الاستخدام
وفي هذه الحالة، ستكون هناك تكاليف هدم والتخلص من المنشأة القائمة. ومن الناحية العملية، لن يقوم مالك العقار المحتمل بإعادة تطوير الموقع إلا إذا كانت القيمة المتبقية للمباني منخفضة.
اعتمادًا على مدى اقتراب الاستخدام المحدد الذي يتطلب بناءًا جديدًا من تاريخ التقييم، المظهر الموجوديمكن اعتبار الاستخدام وسيطًا. وبالتالي، إذا، وفقًا لخطة توسيع الأراضي الحضرية، سيصل بناء الأكواخ إلى قطعة الأرض التي تم تحليلها خلال خمس سنوات، وكانت الفترة اللازمة لهدم المباني القائمة وبناء كوخ جديد هي سنة واحدة، فإن الأربعة ويعتبر التشغيل لمدة سنة للملكية الصناعية القائمة بمثابة استعمال وسيط.
أفضل معايير تحليل الاستخدام
الكفاءة القصوى: النظر في أي من الاستخدامات الممكنة مالياً سوف تنتج الحد الأقصى لصافي الدخل أو الحد الأقصى للقيمة الحالية. من أجل استخدام أساليب التقييم بشكل صحيح، وكذلك إعطاء إجابة حول جدوى استمرار وجود التحسينات المتاحة على الموقع، يتم تحديد طريقة الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية على مرحلتين: 1.
بالنسبة لقطعة الأرض مجانًا؛ 2. للحصول على قطعة أرض مع التحسينات القائمة بواسطة قاعدة عامةيتم تنظيم تداول قطع الأراضي عن طريق التشريع المدني، ما لم ينص على خلاف ذلك عن طريق تشريعات الأراضي والغابات والمياه والتشريعات المتعلقة بموارد باطن الأرض والحماية بيئة، القوانين الفيدرالية الخاصة.
تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأرض
يتم قياس تضاريس الموقع وملاحظة المنحدرات غير القابلة للتطوير وملاحظة الاختلافات في مناسيب الموقع. ويتم تحليل عينات التربة وباطن الأرض المأخوذة من نقاط مختلفة. يحتاج المطور إلى معرفة نوعية تحمل التربة وخصائص تصريفها. تحدد جودة التحمل أنواع المباني التي يمكن وضعها على الموقع ونوع الأساس الذي يجب وضعه تحتها.
من الضروري تحديد ما إذا كانت هناك تكوينات صخرية في الموقع تتطلب إزالتها عمليات تفجير باهظة الثمن. تحدد خصائص الصرف (النفاذية) للتربة قدرتها على امتصاص الماء.
يتم تحديد أي مشاكل الصرف. يتم التحقق من توفر شبكات المرافق ومستوى الخدمات المقدمة. خدمات. من الضروري تحديد أي أشياء خارجية قد يؤدي وجودها إلى خلق إزعاج وإلحاق الضرر بالتنمية المخطط لها.
2. التثمين العقاري
يتم تحقيق التعبير المعماري من خلال توافق أشكال وأحجام المبنى مع الغرض منه، والمظهر العام للمبنى، وتناسب أجزائه، واستخدام مواد التشطيب المناسبة والعمل عالي الجودة. وفي الوقت نفسه، يمكن رفع الصفات الجمالية للمبنى إلى مستوى الفن. يتم فرض شرط الكفاءة على جميع المباني وهو أنه في حالة استيفاء جميع المتطلبات الفنية، فإن تكلفتها المحسوبة لكل 1 م 2 من المساحة أو لكل 1 م 3 من الحجم، لا تتجاوز الحد المقرر. يعد تخفيض تكاليف البناء من أهم المهام الاقتصادية الوطنية.
وهكذا إذا كان في تشكيل البلديةتم اعتماد قواعد استخدام وتطوير الأراضي (المشار إليها فيما يلي بالقواعد)، ثم تندرج قطع الأراضي الواقعة ضمن نفس المنطقة الإقليمية (المنطقة الفرعية) والمباني السكنية القائمة عليها تحت نظام قانوني واحد للاستخدام والبناء والتعمير (هو لا يهم ما إذا كانت منازل ريفية أو حدائق أو قطع أراضي منزلية خاصة أو بناء مساكن فردية ). حيثما لم يتم اعتماد القواعد بعد، يتم تحديد المعايير المحددة لبناء المساكن الفردية وقطع الأراضي المنزلية الخاصة من قبل المسؤولين البلديين المعنيين الذين يصدرون تصاريح البناء، مسترشدين بالعشرات من الإجراءات القانونية التنظيمية المتباينة ذات القوة القانونية والانتماء الصناعي، بالإضافة إلى اعتبارات لا علاقة لها بالقانون.
2 الطرق الأكثر فعالية لاستخدام الأرض
يمكن تحقيق خفض تكلفة المبنى من خلال التخطيط العقلاني وتجنب التجاوزات عند تحديد مساحات وأحجام المباني، وكذلك في الديكور الداخلي والخارجي؛ اختيار الهياكل المثالية مع الأخذ بعين الاعتبار نوع المبنى وظروف تشغيله؛ استخدام الأساليب والتقنيات الحديثة لإنتاج أعمال البناء مع مراعاة إنجازات علوم وتكنولوجيا البناء. ولاختيار الحلول المجدية اقتصادياً، فقد تم تقسيم المباني حسب رأس المال إلى أربع فئات، حسب غرضها وأهميتها. وفي الوقت نفسه، تشمل الفئة الأولى المباني التي تُفرض عليها متطلبات متزايدة، وتشمل الفئة الرابعة المباني التي يكون الحد الأدنى من المتطلبات مقبولاً لها.
يعتمد اختيار الطريقة على درجة إعادة توجيه الغرض الفعلي للعقار الذي يتم تقييمه، ومستوى مخاطر الخيار قيد النظر، ومعدل العائد المطلوب وفترة استرداد رأس المال، وتوقيت تنفيذ الخيار المقترح. خيار استخدام العقارات. إن نوع الاستخدام الذي يوفر أكبر ربحية للأرض هو الأكثر فعالية.
أساس جميع الطرق المستخدمة لتحديد قيمة قطعة الأرض من أجل تحديد الخيار الأكثر فعالية هو ما يسمى بالتقنية المتبقية. ويعتبر دخل الأراضي بمثابة التوازن بين إجمالي الدخل الناتج عن العقارات وتلك المبالغ من الدخل التي توفرها عملية الجذب قوة العملورأس المال والأصول الثابتة (المباني والهياكل العاملة).
وبعبارة أخرى، تحت قدرة بدنيةمن المفترض أن يكون الاستخدام المحتمل يتوافق مع حجم قطعة الأرض وشكلها ومناظرها الطبيعية وخصائص التربة. وبالإضافة إلى ذلك، من الضروري أن تأخذ في الاعتبار وجود الاتصالات أو إمكانية وضعها.
تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأرض
5) الجدوى التكنولوجية والجدوى المادية - تحليل العلاقة بين الجودة والتكاليف وتوقيت المشروع، واحتمال وقوع الكوارث الطبيعية، وسهولة الوصول إلى وسائل النقل، والقدرة على الاتصال بالمرافق العامة، مع الأخذ في الاعتبار حجم وشكل الموقع، على سبيل المثال، قد يكون الحجم صغيرًا لبناء منشأة صناعية؛
تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للعقارات
أين ف س -تقييم القيمة السوقية، ف —رقم الفترة الحالية، معدل الذكاء -صافي الدخل التشغيلي ف شيءفترة، ص—معدل العائد على رأس المال (معدل خصم الدخل)، ف ب- التدفق النقدي من الارتداد، ل— رقم آخر فترة ملكية (عند تقييم العقار، تعتبر فترة التوقع بمثابة فترة الملكية.)
تحليل الاستخدام الأكثر فعالية للأرض
5) الجدوى المادية والجدوى التكنولوجية - هذا تحليل للعلاقة بين الجودة والتكاليف وتوقيت المشروع، وسهولة الوصول إلى وسائل النقل، واحتمال وقوع الكوارث الطبيعية، والقدرة على الاتصال بالمرافق، مع الأخذ في الاعتبار حجم وشكل الموقع؛
تحليل الاستخدام الأكثر فعالية للأرض
الطريقة المتبقية للمباني - يستخدم لتقدير قيمة التحسينات طويلة الإنشاء والمتعددة التقادم، بشرط إمكانية تقييم الأرض بدرجة عالية من الدقة، على سبيل المثال. النهج المقارنأي أن هناك بيانات واسعة النطاق عن المبيعات المماثلة الأخيرة.
تحليل الأراضي وتطبيق مبدأ الاستخدام الأعلى والأفضل
ترتبط جودة الموارد في الموقع وظيفيًا بقدرته وكفاءته بالإضافة إلى عوامل الإنتاج الأخرى. السعة هي مقياس لعدد العوامل التي يمكن تطبيقها على الموقع. على سبيل المثال، تحديد عدد الطوابق التي يجب بناء المبنى على الموقع: خمسة طوابق أو عشرة طوابق. يتم تحديد الكفاءة من خلال مستوى الربحية التي يمكن أن توفرها مجموعة من العوامل في حالة تنفيذها. مشاريع مختلفة. على سبيل المثال، نظرًا للمظهر الخلاب للموقع أو مكانته المرتبطة بالموقع، فقد يكون أكثر فعالية في حالة تطوير مجمع المكاتب مقارنة بتطوير مبنى المستودعات.
تحليل الاستخدام الأكثر فعالية للأرض
وبالإضافة إلى ذلك، من الضروري النظر في الطلب في السوق والتركيز عليه. ماذا يقدم السوق الآن لعملائه؟ لقد قام سوق الخدمات بتوسيع حدوده لدرجة أنه لم يعد له مثيل في صناعة الترفيه. وظهور "المعالم السياحية" بأنواعها يؤدي إلى زيادة الطلب عليها. لذلك، مع مرور الوقت، ربما لا يزال من الممكن تضمين بعض الوظائف في هذه السلسلة.
أفضل معايير تحليل الاستخدام
تعتمد طريقة تحديد الاستخدام الأمثل والأكثر فعالية للعقار المقدر باعتباره قطعة أرض غير مطورة على افتراض أنها لا تحتوي على مباني أو يمكن إخلاء المباني منها نتيجة هدمها. ونتيجة لذلك، يتم تحديد تكلفة الأرض على أساس الاختيار الخيارات الممكنةالاستخدام، وضمان ربحية العقارات، واختيار معالم العقارات وفقًا لغرض محدد.
تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأرض في منطقة كالينينسكي في سانت بطرسبرغ
يمكن الافتراض أنه يمكن بناء المرافق التالية على قطعة أرض مجانية: المكاتب ومواقف السياراتوالفنادق والمحلات التجارية في شكل مؤسسات تجارية وتعليمية وطبية وخدمية ذات صلة ومركز رياضي صغير الحجم كوظيفة ذات صلة. نظرًا لكون الموقع محاطًا بالتطوير السكني، فقد يتم اعتبار الوظيفة السكنية عرضة لنتائج سلبية من الخيارات البديلة.
الملخص: تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية لـ OH
على سبيل المثال، في موسكو، يتم تأجير مباني الإنتاج التابعة للمنظمات غير الحكومية بغرض تخزينها. إذا كان طلب السوق في أحد أحياء مدينة معينة كافيا، فقد يتضمن الخيار الذي تم تحليله استخدام هذا العقار لمساحات البيع بالتجزئة.
الاستخدام الأكثر كفاءة للأراضي المجانية
هناك حالات يكون فيها حجم الموقع كبيرًا جدًا بحيث لا يمكن استخدامه بشكل أكثر فعالية. قد يكون الاستخدام الأكثر فعالية للأراضي الزائدة هو إنشاء مساحة مفتوحة، أو خلق فرصة للتوسع المستقبلي، أو تشكيل موقع منفصل جديد.
تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأرض
النهج المقارن، مما يعكس مجموعة عوامل التسعير لسوق معين (العرض والطلب، والمنافسة، والقيود، وما إلى ذلك) الموجودة في تاريخ التقييم. وفي إطار المنهج المقارن يتم استخدام الطرق التالية: طريقة المقارنة (البيع)، طريقة التخصيص، طريقة التوزيع.
تحليل الاستخدام الأكثر كفاءة للأرض نص مقال علمي في تخصص - الاقتصاد والعلوم الاقتصادية
ويعني مفهوم "الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية" الاستخدام الذي يكون ممكنًا ماديًا، من بين كل ما هو ممكن بشكل معقول. تؤدي الاستخدامات الممكنة ماليًا والمضمونة بشكل صحيح والمسموح بها قانونًا إلى أعلى قيمة حالية ممكنة.
تحليل الاستخدام الأكثر فعالية للأرض
الجدوى المادية والمالية (المعيار أ): يتم النظر فقط في استخدامات المنشأة التي يمكن تنفيذها بشكل واقعي في منطقة معينة باستخدام التقنيات الحالية والتي يمكن تمويلها. تسمح المناطق المحيطة وتضاريس قطعة الأرض باستخدامها كمخزن أو مبنى للبيع بالتجزئة. يقع الكائن في الضواحي، على مقربة من المباني الصناعية والمستودعات والكعك، واستثمارات رأسمالية إضافية من شأنها أن تعوض عن الخصائص المادية للموقع قيد الدراسة (الحجم والشكل، والخصائص الطبوغرافية والجغرافية، وسهولة الوصول إلى وسائل النقل والمرافق العامة)؛ مطلوب.
الجدوى المادية
المساحة الإجمالية للموقع غير مهمة، وأبعاد الموقع 34x50 م، ويقع الموقع في منطقة تطوير قائمة، ونوع التطوير في الغالب عبارة عن جدار حماية. من الضروري مراعاة مستوى تشميس المباني المجاورة، لذا يجب ألا تتجاوز مساحة بناء الموقع فوق مستوى الطابق الثاني 400 متر مربع. القيد الثاني هو الحاجة إلى بناء جزء من واجهة المبنى على طراز المبنى السكني المجاور، والذي فُقد جزئيًا خلال الحرب. سيكون ارتفاع المبنى أقل من المسموح به وهو 28-33 متراً وسيقتصر على ارتفاع المبنى السكني المجاور، بحيث لا يتجاوز ارتفاع المبنى 5 طوابق فوق سطح الأرض. عند إنشاء مبنى، من الضروري توفير الوصول إلى الفناء من خلال الموقع الذي تم تحليله، والذي يفرض أيضًا قيودًا على وضع المبنى على الموقع. وفقا للبيانات المتاحة، تقع شبكات المرافق على طول محيط الإقليم، وبالتالي فإن موقع الشبكات لن يكون عائقا أمام وضع المبنى.
الامكانيات المالية
ومن المخطط أن يتم تمويل المشروع من خلال الصناديق الخاصةبسبب معدلات الإقراض المرتفعة الحالية. تتراوح الفائدة على القروض المقدمة للمطورين الكبار من 18 إلى 20% ويتم تقديمها لمدة تتراوح من ثلاث إلى خمس سنوات، وذلك بشكل أساسي للمشاريع السكنية (على سبيل المثال، مشروع من قبل بنك الاحتياطي الهندي). سيكون إقراض رواد الأعمال الذين يشترون أماكن مستأجرة، وفقًا للبنوك المنشورة في المصادر المفتوحة، في النطاق:
بنك "سانت بطرسبرغ" - معدل إعادة التمويل + 9٪، أي. 20% حاليا
VTB 24 على استعداد لتقديم القروض المضمونة بالعقارات المشتراة بمعدلات تتراوح بين 17-21%
وفقا لموسكوميرتسبانك المعدل المتوسطبالنسبة للمقترض عالي الجودة سيكون حوالي 20٪.
وبالتالي، عند حساب المؤشرات المالية للمشروع، ينصح بأخذ معدلات القروض الحالية البالغة 20٪ كمعدل عائد للمشروع.
الجدوى الاقتصادية
يحدد تحليل الجدوى الاقتصادية الاستخدامات المسموح بها قانونًا والممكنة ماديًا والتي ستكون مقبولة
دخل لمالك الموقع، إلى الحد الذي يكون فيه استخدام الأرض "ممكنًا بشكل معقول".
مع الأخذ في الاعتبار طبيعة العلاقة بين العرض والطلب في سوق معينة.
المعيار الرئيسي للجدوى الاقتصادية : صافي القيمة الحالية(قوات التحالف)>0.
وينبغي أيضا أن يؤخذ في الاعتبار الموقع المحتمل للأرض التي يجري تقييمها.
ويعتبر موقع الأرض العامل الرئيسي في تحديد قيمتها. على
تتأثر إمكانية موقع قطعة الأرض في المقام الأول بخصائص نوع استخدام الأرض المحيطة.
حسب التحليل البيئي لموقع تقييم العقار المنطقة
يعد موقع قطعة الأرض واعدًا للغاية من وجهة نظر التنمية
منطقة عامة وتجارية حديثة في المنطقة بسبب مشاريع إعادة التطوير المخطط لها للمناطق الصناعية والموقع بالقرب من محطة المترو. نظرًا لأن المشروع ينص على الاستخدام التجاري للمنشأة المشيدة، فقد تم استبعاد الوظائف الاجتماعية التي لا تولد إيرادات إيجارية كبيرة من قائمة الوظائف المحتملة.
نظرًا لصغر مساحة الموقع ووقوعه في مبنى به مباني سكنية كثيفة ذات جودة منخفضة، وكذلك بسبب انخفاض الدخل من تأجير مساحة لوظيفة رياضية، يجب استبعاد وظيفة المجمع الرياضي من قائمة الوظائف.
تعتبر المشاريع الفندقية هي الأكثر تعقيداً مقارنة بأنواع الاستثمار الأخرى في العقارات المربحة. يتطلب بنائها تكاليف أعلى بعدة مرات من بناء مركز أعمال، ويعتمد العائد بشكل كبير على الإدارة الفعالة للفنادق والسياحة. مع الأخذ في الاعتبار القيود المفروضة على مساحة البناء وارتفاع المبنى المحتمل للبناء، لن تتجاوز المساحة الإجمالية للمنشأة 1900-2000 متر مربع، مما سيسمح فقط بفندق صغير يضم حوالي 50 غرفة ليتم وضعها على الموقع. وبما أن الموقع يقع بالقرب من محطة مترو، وليس بعيداً عن وسط المدينة، وعلى مسافة قريبة من جسر نيفا، وكذلك بالقرب من محطة فنلندا، فمن المستحسن النظر في إمكانية إقامة فندق صغير في الموقع، العملاء المستهدفون هم السياح ورجال الأعمال من فنلندا الذين يقيمون في مدينتنا بالسكك الحديدية.
لا توجد في المحيط المباشر للمنطقة التي تم تحليلها مراكز تسوق حديثة ومجمعات تسوق صغيرة، وذلك بسبب طبيعة التطور المحيط. تقع المؤسسات التجارية في مباني مدمجة في الطوابق الأولى من المباني السكنية والمكاتب. نظرًا للموقع المحدد للموقع، ومتطلبات الهندسة المعمارية للمبنى المستقبلي، فضلاً عن متطلبات توفير أماكن وقوف السيارات وموقع مناطق التحميل لمرافق البيع بالتجزئة، فإن بناء مركز تسوق صغير غير ممكن على قطعة الأرض التي تم تحليلها. يزداد الطلب على مباني البيع بالتجزئة في مناطق المترو بين المستأجرين حتى أثناء الأزمات، كما يتضح من إشغال جميع مباني البيع بالتجزئة المدمجة والمحاطة بالموقع. لذلك، يمكن تضمين وظيفة التداول في الكائن كوظيفة إضافية.
إن إدراج وظيفة مركز طبي خاص متعدد التخصصات في المنشأة أمر ممكن بسبب وجود مراكز جذب - مؤسسات طبية متخصصة - في المنطقة المحيطة. نظرًا لأن المراكز الطبية الخاصة تستأجر مساحات صغيرة في الغالب، وتفضل العيادات ذات السلسلة الكبيرة شراء العقارات، فيمكن اعتبار إنشاء مركز طبي بمثابة وظيفة إضافية للمبنى المستقبلي.
وبالتالي، فمن المسموح به قانونًا، وممكنًا ماديًا، ومجديًا ماليًا واقتصاديًا، إنشاء مبنى مكتبي أو فندقي مع الوظائف المرتبطة التالية: مواقف السيارات أو مواقف السيارات، وتجارة التجزئة، والمركز الطبي.
أقصى قدر من الكفاءة
يسمى الخيار الأكثر فعالية لاستخدام الموقع
الذي يوفر أكبر قيمة. وفي هذه الحالة يتم تحديده
الأكثر فعالية من الخيارات التي تم تشكيلها أعلاه:
مركز أعمال مع موقف سيارات سطحي،
مركز أعمال مع موقف سيارات مدمج وملحق
مركز أعمال مع موقف سيارات سطحي ومباني بيع بالتجزئة مدمجة
فندق صغير مع موقف سيارات سطحي
3.3. تحديد الخيار الأفضل والأكثر فعالية لاستخدام موقع شاغر مشروط
خوارزمية الحساب:
1. مع مراعاة خيارات استغلال قطعة الأرض القيود الحاليةومعايير وقواعد استخدام الأراضي والتنمية
2. تكلفة التحسين - تكاليف البناء ( المعايير: UPVS، UPBS
الواقع الافتراضي؛ أو بيانات السوق).
3. تكلفة الكائن
4. تكلفة الأرض VL=Vо–Vب => الأعلى، أين فل- تكلفة الأرض، صوت–
القيمة السوقية للعقار (التحسين + الأرض)، الخامسب - تكلفة التحسين.
معيار الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة لقطعة الأرض،
كما مجانا، هو الحد الأقصى لقيمة الأرض. ويمكن معرفة قيمة الأرض، على سبيل المثال، باستخدام تقنية الاستخراج.
تم في هذا العمل استخدام طريقة الرسملة حسب معدل العائد وطريقة المتبقي لإيجاد قيمة قطعة الأرض.
منهجية الدخليحدد قيمة العقارات عن طريق خفض الدخل المستقبلي المتوقع لهم القيمة الحاليةفي وقت التقييم. ويجمع نهج الدخل بين الحسابات المعقولة للدخل والنفقات المستقبلية ومتطلبات المستثمرين للحصول على العوائد النهائية. تعكس متطلبات العائد النهائي الاختلافات في المخاطر، بما في ذلك نوع العقار والموقع وظروف السوق الإقليمية والفرص، وما إلى ذلك.
طريقة معدل العائد على رأس المالبناءً على فترة ملكية العقار ونوع مصادر الدخل وتكرار استلامها. يتم خصم كل إيصال دخل، بما في ذلك الدخل من إعادة البيع (أي تحويله بسعر الخصم إلى القيمة الحالية). علاوة على ذلك، فإن معدل الخصم، الذي هو في الأساس دالة للمخاطر، يمكن أن يختلف لكل نوع من أنواع الدخل. يتم اختيار معدل الخصم مع الأخذ في الاعتبار حالة أسواق رأس المال وتوقعات ورغبات المستثمرين.
المراحل الرئيسية لإجراءات التقييم عند استخدام هذه الطريقة:
مبررات فترة الاحتفاظ النموذجية (فترة التنبؤ) للمثمن
العقارات؛
التنبؤ الدوري تدفقات نقديةحتى نهاية فترة الحجز،
لكل فترة من الضروري تحديد:
IPg - الدخل الإجمالي المحتمل(هذا هو إجمالي الدخل الإجمالي من العقارات
عند استئجار جميع المباني وعند دفع الإيجار في الوقت المناسب
المدفوعات من قبل جميع المستأجرين)؛
على سبيل المثال - الدخل الإجمالي الفعال(يأخذ في الاعتبار الخسائر المحتملة من المباني الفارغة مؤقتًا والخسائر عند تحصيل مدفوعات الإيجار)؛
ه - نفقات التشغيل (تكاليف تشغيل المنشأة)؛
آيو - صافي الدخل التشغيلي(الفرق بين إجمالي الدخل الفعلي ومصروفات التشغيل)؛
حساب معدل العائد المناسب (معدل الخصم) للتدفقات النقدية الدورية ( ي);
حساب نسبة الرسملة المقابلة ( آر إن);
حساب تكلفة عكس الكائن المقدر في نهاية فترة التنبؤ
(للسنة الأخيرة من فترة الحجز)؛
حساب القيمة الحالية لصافي إيرادات التشغيل وتكاليف الإرجاع
عن طريق خصمها باستخدام معدل خصم مناسب؛
حساب القيمة السوقية عن طريق جمع القيم النقدية الحالية
التدفقات وتكاليف الارتداد
تعبير رياضي لتحديد القيمة السوقية للعقار محل التقييم
يتم تمثيل الخاصية بالصيغة التالية:
أين صوت- القيمة السوقية للعقار في إطار نهج الدخل؛
إيوي– صافي دخل التشغيل للفترة i (i =1,...,n);
ي- معدل العائد على رأس المال (معدل الخصم)؛
ن- السنة الأخيرة من فترة التنبؤ؛
فون– تكلفة إرجاع الكائن في السنة الأخيرة من فترة التنبؤ.
كتاب >> النظرية الاقتصاديةبواسطة معظم فعال يستخدمتوليد... لينينغراد ( القديس-بطرسبورغ). الأول...بالاكوفسكايا، كالينينسكاياو... المبدأ يستخدم الأفضلموجود... ممتلكات ملموسة - أرض المؤامرات، المباني و... منطقةموضعه. نتيجة ل تحليل ...
درجة كفاءةتحسين تيومين
الملخص >> علم البيئةتخطيط، تحليل الوضع الحالي... يصرفتَخطِيط، خطة عامة، مشروع أرض...، براغ، القديس-سان بطرسبرجوالعديد... يستخدممتاح على منطقة...حالات معظم فعالالاستقبال...هو الأفضل"منظم"...يبدو كالينينسكي ...
الموارد السياحية لمنطقة تفير
الدورات الدراسية >> التربية البدنية والرياضةإضافي الاستخدامالمباني الدينية... الأفضلبواسطة الظروف الطبيعيةالأماكن: الوديان معظم ... منطقة(مجمع الترفيه "Kolkunovo" و "Algol")، كالينينسكي منطقة ... المؤامراتأوكتيابرسكايا سكة حديدية: موسكو - القديس-بطرسبورغ...مالي كفاءةعمل...
