Nnei на поземления имот, за който се ползва. Дефиниция на nei в оценката на недвижими имоти. Критерии за анализ на най-ефективното използване на поземлени имоти
Парцелът е част от земната повърхност, чиито граници са описани и удостоверени по предписания начин от упълномощен държавен орган. Обикновено се изисква оценка на земята, за да се определи пазарна стойност поземлен имот , или пазарната стойност на правото на наем на поземлен имот.
Пазарна оценкаСобствеността върху земята е възможна само ако има възможност за прехвърляне на права върху този парцел по силата на договор за покупко-продажба, лизинг или друго споразумение.
Стойността на земята, както стойността на всеки друг недвижим обект, се променя с времето и клас парцели винаги се извършва към определена дата. оценка на земятаизвършва се на принципа на най ефективно използванеземя. Означава, че пазарна стойност на земятаопределен въз основа на използването на сайта, което е най-вероятно, физически възможно, разумно обосновано, съответстващо на изискванията на действащото законодателство и финансово осъществимо, което води до макс. цена на земята. В този случай е възможно разумно да се раздели поземленият парцел на отделни части, които се различават по форма, вид и естество на използване. Най-ефективното използване на парцел може да не съвпада с текущото му използване.
При определяне на най-ефективното използване на поземлен имот трябва да се вземе предвид следното:
· предназначение и разрешено използване;
· преобладаващите методи на използване на земята в непосредствена близост до оценявания парцел;
· очаквани промени на пазара на земя;
· съществуващо предназначение на земята.
При промяна на предназначението на обекта (разрешеното ползване) се променя и пазарната му стойност.
Оценка на земятаили оценка на земятаможе да се произвежда за следните цели:
· получаване на кредит от банка;
· принос към Уставният капитал;
· продажба на земя;
· встъпване в наследство;
· изготвяне на бизнес план;
· делба на имущество;
· закупуване на земя от общинска собственост.
Пазарна стойност на земята, на първо място, зависи от местоположението му и влиянието на външни фактори, както и от търсенето и предлагането на пазара на земя и не може да надвишава най-вероятните разходи за придобиване на друг парцел с еквивалентна полезност. Оценка на земятавзема предвид количествения и качествен състав на комуникациите и възможността за свързване към съществуващи мрежи, ако в парцела е планирано строителство на недвижими имоти. Пазарна оценка на земятасъщо зависи от очакваната стойност, продължителност и вероятност за получаване на доход от неговата експлоатация за определен период от време с най-ефективното използване на поземления парцел, без да се вземат предвид доходите от други производствени фактори, привлечени от обекта за предприемаческа дейност.
За поземлени парцели правата на наем също могат да бъдат оценени. Пазарната стойност на правото на наем на парцел зависи от правомощията на наемателя, предоставени му по договора за наем, срока на валидност на договора за наем, наличието на тежести и разрешеното използване на парцела.
Цената на правото на наем на парцел също зависи от очакваната стойност, вероятността и продължителността на получаване на доход от правото на наем на имот за определен период от време с най-ефективно използване.
Оценката на парцела се извършва по следната документация:
1. Удостоверение за собственост на поземления имот;
2. Кадастрален план;
3. Данни за балансовата стойност и остатъчната стойност, сметки за комунални услуги и данъци.
Допълнителна информация е добре дошла.
Коефициент на плътност на застрояване (Kpz) - съотношението на площта на всички етажи на сгради и конструкции към площта на обекта.
4 Основни изисквания към сградите: функционална осъществимост, здравина, огнеустойчивост, архитектурна изразителност, ефективност
Основните изисквания към сградите са: функционална и техническа осъществимост, архитектурна и художествена изразителност и ефективност.
Основното от изброените изисквания е функционална или технологична осъществимост. Това означава, че сградата трябва напълно да отговаря на процеса, за който е предназначена (удобство за живеене, работа, почивка и др.). Пространствено-планировъчните и дизайнерските решения на сградата и нейните експлоатационни качества трябва да бъдат подчинени на функционалната осъществимост. Последните се характеризират със състава и размерите на помещенията, техническото оборудване, санитарното оборудване и качеството на довършителните работи.
Техническата осъществимост на сградата се определя от решението на нейните конструкции, което трябва да отчита всички външни влияния, възприемани от сградата като цяло и нейните отделни елементи. Тези въздействия се делят на силови и несилови (въздействия на околната среда).
Силовите включватнатоварвания от собственото тегло на конструкциите, теглото на оборудването, хората, снега, вятъра и др. Несиловите ефекти са температурни влияния, които причиняват промени в размерите на конструкциите, въздействието на атмосферната и почвената влага, причинявайки промени в свойствата на строителните материали, въздействието на агресивни химически примеси, съдържащи се във въздуха (те могат да доведат до разрушаване на конструкции) и др.
Отчитайки тези въздействия, сградата трябва да отговаря на изискванията за здравина, устойчивост и издръжливост.
Сила на сградатанаречена способност за възприемане на удари без разрушаване и значителни остатъчни деформации (огъване, слягане и др.). Силата на една сграда се създава от здравината на нейните основни конструкции и връзки помежду си.
Стабилността (твърдостта) на една сграда е способността да се поддържа равновесие при външни влияния (т.е. да се съпротивлява на преобръщане и срязващи сили).
Дълготрайността означава запазване във времето както на сградата като цяло, така и на нейните елементи. Устойчивостта зависи преди всичко от качеството на материалите на основните му конструкции, които трябва да бъдат устойчиви на влага, замръзване, корозия, гниене и др., качеството на строително-монтажните работи, спазването на тяхната технологична последователност, както и условията на експлоатация.
Монтира се за сгради три нива на издръжливост :аз- със срок на експлоатация най-малко 100 години; II- най-малко 50 години; III- най-малко 20 години. Тези условия се определят не само от физическо, но и от морално износване, тъй като технологичните и ежедневните процеси непрекъснато се променят, следователно сградите вече не отговарят на предназначението си.
Важно техническо изискване за сградата е пожарната безопасност, която включва мерки, които намаляват възможността от пожар.
Материалите и конструкциите, използвани за строителството, се разделят на огнеупорни, негорими и горими.
Строителните конструкции се характеризират и с огнеустойчивост, т.е. устойчивост на огън (в часове) до загуба на якост или стабилност (срутване на конструкцията) или докато в нея се появят пукнатини или температурата на повърхността на конструкцията се повиши над установените стандарти.
В зависимост от групите на запалимост и границите на огнеустойчивост на основните конструкции на сградите се установява пет степени на огнеустойчивост. Сградите от I, II, III степен включват каменни сгради, IV - дървени измазани сгради, V - дървени неизмазани сгради.
Архитектурни и художественикачествата на една сграда се определят от критериите за красота. Архитектурната изразителност се постига чрез съответствието на формите и обемите на сградата с нейното предназначение, общия вид на сградата, пропорционалността на нейните части, използването на подходящи довършителни материали и висококачествена работа. В същото време естетическите качества на сградата могат да бъдат издигнати до нивото на изкуството.
Изискването за ефективност важи за всички сгради и е, че ако всичко е изпълнено Технически изискванияцената му, изчислена на 1 m 2 площ или на 1 m 3 обем, не надвишава установения лимит. Намаляването на разходите за строителство е една от най-важните задачи на националната икономика.
Намаляването на цената на сградата може да се постигне чрез рационално планиране и избягване на излишъци при определяне на площите и обемите на помещенията, както и при вътрешната и външната декорация; избор на оптимални конструкции, като се вземат предвид вида на сградата и условията на нейната експлоатация; използването на съвременни методи и техники за производство на строителни работи, като се вземат предвид постиженията на строителната наука и технологии.
За да се изберат икономически изгодни решения, е установено разделениесгради по размер на капитала за четири класа, в зависимост от тяхното предназначение и значение. В същото време клас I включва сгради, за които се налагат повишени изисквания, а клас IV включва сгради, за които са приемливи минимални изисквания. Например големи обществени сгради (театри, музеи и др.) принадлежат към клас I; училища, болници, търговски обекти и Кетъринг- към II клас; жилищни сградидо 5 етажа - до III клас; жилищни сгради с 1...2 етажа и други сгради, за които се налагат минимални изисквания, са клас IV.
Анализът на най-високата и най-добра употреба представлява компонентпрограми за фасилити мениджмънт, както и част от алгоритъма за оценка на пазарната стойност и всички видове стойности, извлечени от пазарната стойност (продажби и ограничени продажби, ликвидация, инвестиции, обезпечителна стойност), в съответствие с дефинициите на тези видове стойност.
Както се вижда от горната дефиниция, най-доброто и най-ефективно използване на недвижим имот се определя чрез анализиране на съответствието на потенциалните варианти за неговото използване със следните критерии:
Потенциал на местоположението - достъпност на обекта (достъп до него), неудобства на местоположението на парцела, скрити опасности на местоположението.
Пазарно търсене - степента, в която планираното използване на даден поземлен имот представлява интерес за даден пазар и в даден район. Анализира се нивото на търсене и предлагане на всички обекти на недвижими имоти с различно функционално предназначение. Анализирани са предимствата на недвижимите имоти, осигуряващи тяхната конкурентоспособност и недостатъците. Допустимост от гледна точка на законодателството (правна валидност) - естеството на предлаганото ползване не противоречи на законодателството, ограничаващо действията на собственика на парцелите и разпоредбите за регулация.
Физическа възможност - възможността за изграждане на сгради с цел най-доброто и ефективно използване на съответния поземлен имот.
Финансова обосновка? разглеждане на тези физически осъществими и законно разрешени употреби, които ще генерират доход.
Максимална ефективност ( най-добрият вариантизползвам)? разглеждане на това коя от физически осъществимите, допустими и финансово оправдани употреби на имота ще генерира максимален нетен доход или максимална настояща стойност.
Е, най-важните фактори са социално-икономическите възможности на хората и техните културни и естетически ценности.
Така че, като се вземат предвид някои от тези критерии, могат да се направят редица възможни употреби за даден обект. Разбира се, всички тези заключения ще бъдат приблизителни, но дори въз основа на тях може да се направи обща оценка на избора на подходящия вариант.
За всеки обект алгоритъмът за анализ на най-доброто и най-доброто използване се състои от пет етапа.
ЕТАП 1. На първия етап максимумът пълен списъкфункции, които могат да бъдат реализирани на базата на изследвания обект.
Така че в нашия случай можем да дадем следния списък с опции: хотел, жилищен блок(жилище под наем), здравен център, изследователски център, банка, плувен басейн, офис център, зала за бойни изкуства и шейпинг, боулинг клуб, кино, гимнастически салон, фитнес зала, тенис корт.
ЕТАП 2. На този етап от съставения списък са изключени тези функции, чието изпълнение според анализа може да срещне непреодолими пречки поради законови и нормативни ограничения.
По този начин, съгласно SNiP 2.08.02 - 89* „Обществени сгради и съоръжения“, предложената сграда на изследователски център не може да бъде проектирана на този обект. Тъй като на територията на научната и научно-производствената зона е необходимо да се разположат институции за наука и научни услуги, опитно производство и свързани с тях висши и средни учебни заведения, институции и обслужващи предприятия, както и инженерни и транспортни комуникации и структури. Но в нашия случай вече се е оформило определено курортно развитие, което не може да бъде променено и от правна гледна точка това е юридически неосъществимо.
Използването на съоръжението като физкултурен салон също е невъзможно, тъй като съгласно SNiP 2.07.01 - 89* „Градско планиране. Планиране и развитие на градската и селски селища» общообразователните учебни заведения в жилищен район могат да бъдат разположени в радиус от 750 m всяко, като в района на проучване вече има две училища.
Според, Граждански кодексВ Руската федерация всички предложени функции нямат непреодолими пречки поради законодателни ограничения.
ЕТАП 3. На този етап се проучват възможностите за физическа осъществимост на функциите, останали в списъка след процедурите на етап 2. Функциите, които са невъзможни за изпълнение поради недостатъчно високото качество на поземления парцел, се изключват от списъка. :
Теренът не е същият, има скални образувания;
Неудобна форма или малък размер на площта;
Неприемливи хидрологични условия в земята, има наводнени зони;
Недостатъчна носимоспособност на почвата и незадоволителни дренажни свойства;
Няма начин да се свържете с комуникациите за поддържане на живота на съоръжението;
Планираното застрояване е затруднено от особеностите на терена или застрояването на непосредствената околност.
Проучваният район има редица специфични инженерни и геоложки условия; има различни отклонения в хидрологията и топографията на обекта. Всички инженерни комуникации, включително водоснабдяване, канализация, отопление, вентилация, захранване, комуникационни устройства, са централизирани от градските мрежи.
ЕТАП 4. Законово разрешените и физически осъществими функции остават в списъка само ако са икономически осъществими, т.е. ако съотношението между ефективно търсене и конкурентно предлагане на местния пазар на недвижими имоти осигурява възвръщаемост на капитала и доход от капитала със скорост от този доход не е по-нисък от нормата на възвръщаемост за един от надеждни алтернативни проекти.
По този начин предложеният вариант на жилищна сграда (жилище под наем) не може да бъде избран поради икономическа целесъобразност. Търсенето на такива имоти в този район няма да е значително. Този район обаче е жилищен район жилищно строителствотук е представена от малък брой домакинства.
Изграждането на киносалон също не е икономически изгодно, тъй като в близост до обекта вече съществува такъв.
Парфюмният център също не е подходящ за нашия район. Факт е, че обектът, който се изследва, се намира в район, където живеят малък брой хора. В град Железноводск вече има специализирани групи от такива магазини, които са се доказали положително в този профил и малко хора ще трябва да ходят от центъра на града до вътрешността за необходимите стоки. Единственото условие за подобни действия може да бъде само значително намаляване на цените на продуктите. Но това също не е възможно поради високите разходи, първо, за строителство и второ, за закупуване на стоки. Всичко това ще доведе до нерентабилност на обекта.
ЕТАП 5. И накрая, на последния етап се избират няколко проекта от икономически обосновани и финансово осъществими проекти с изпълнение на функции, чието използване ще донесе на собственика максимална доходност и максимална пазарна стойност на обекта (като се вземат предвид „техните ” рискове и „техните” нива на възвръщаемост за всяка опция) . Това е един от тези последни проекти (най-малко рискови), който е признат за отговарящ на принципа за най-добро и най-ефективно използване на съоръжението.
И така, в тази работа, когато разглеждахме функциите, се приближихме до петия етап със следния списък: здравен център, банка, плувен басейн, правен център, зала за бойни изкуства и оформяне, боулинг клуб, ресторант, кино, фитнес зала, тенис корт Всички тези функции могат да бъдат подредени в три варианта:
1. Банка, офис център.
2. Хотел с ресторант.
3. Пансион
Нека разгледаме всяка от тези опции в рамките на икономически осъществими и финансово осъществими функции.
Първият вариант е банка с правен център. Е, първо, трябва да се отговори на въпроса защо тази опция е сред останалите?
Най-важното е, че нито в анализирания район, нито в самия град Железноводск няма такова специализирано съоръжение, където да са концентрирани подобни функции. В този район има само банкомат. Въпреки че това е жилищен район, необходимостта от банкови услуги винаги ще съществува.
Освен това в тази опцияФункцията на правния център е активирана. Това съвсем не е случайно. Основната причина е липсата на такъв център в района, а дори и в града. Разбира се, има различни нотариални кантори и адвокатски кантори, но няма такава институция, където редица въпроси да се решават цялостно. Между другото, проектираният център може да има и междуградско значение, тъй като ще предоставя целия набор от услуги, предоставяни в областта на правните отношения.
Най-близкото разположение на банката и правния център един до друг ще улесни тяхната взаимосвързана и рационализирана работа при решаването на редица проблеми. Това ще създаде удобство за намаляване на времето за обработка на документи, подобряване на качеството на услугите, както и ще привлече по-голям брой заинтересовани лица. Е, ако изберете и обучите висококвалифициран персонал, тогава това съоръжение ще стане наистина търсено.
Вторият вариант е хотел с ресторант. Изборът му сред трите останали варианта не е случаен. Но първо трябва да отговорите на въпроса.
Е, първо, за какво е хотелът тук? В края на краищата има много санаториуми и пансиони с различни здравни услуги, които предлагат. Но в тази живописна местност няма постройка, където човек да остане за кратко, неопределено време.
Но самият хотел тук няма да бъде печеливш. Това се дължи на голямата застроена площ. Глупаво би било клиентът да използва недостатъчно предложения поземлен фонд. Следователно тази опция може да включва както ресторант, така и боулинг клуб. Мисля, че тези функции ще бъдат търсени и търсени. Всеки турист, отседнал тук, може да вечеря и да прекара свободното си време, без да напуска сградата.
Освен това е необходимо да се вземе предвид и да се съсредоточи върху пазарното търсене. Какво предлага пазарът сега на своите потребители? Пазарът на услуги толкова разшири границите си, че практически няма равен в развлекателната индустрия. Появата на всякакви „атракции“ води до нарастващо търсене на тях. Следователно с течение на времето вероятно някои функции все още могат да бъдат включени в тази серия.
Е, и накрая, третият и последен вариант е пансион. Разбира се, изборът му от маса други беше повлиян от местоположението на мястото на изследването. Какво по-хубаво от чистия въздух, планинските пейзажи и лечебните свойства на минералните води?!
В продължение на два века са построени и се изграждат такива санаториални комплекси. И въпросът за конкуренцията между тях не възникна, тъй като търсенето на такива услуги винаги е съществувало. Хиляди хора от различни краища на страната ни и съседните страни се стичат тук към Кавказките минерални води.
Напротив, през 90-те години на миналия век много от тези комплекси се рушат. Медицинският персонал е разпуснат и много работни места са загубени. Ето защо сега дори има нужда от увеличаване на строителството на такива институции. Необходимо е нашият район да се върне към предишния му статут на курорт. А също и за повишаване на социално-икономическия растеж на населението. Само въпросът за инвестиции в тази индустрия винаги възниква!
Истинското управление на сектора на недвижимите имоти включва преди всичко осигуряване на най-продуктивното използване на собствеността като икономически ресурси намиране на начини за подобряване на ефективността на тази употреба. Взема се предвид, че критериите за ефективност за обекти, генериращи доход, използвани като реални или финансов актив, т.е. предназначени за реализиране на печалба, трябва да се основават на параметрите за рентабилност на обекта.
Един от основните параметри на рентабилността на имота е наемната ставка, дефинирана като доход от наем, изразен в парични единициза единица време и за единица площ на помещението (парцел). Информация относно наемни цениза тази работа взети от медийния мониторинг „От ръка на ръка“, „Всичко за вас“, „Кавминводски пазар на недвижими имоти“.
В редица случаи доходът не може да бъде получен изцяло:
Поради загуби, свързани с недостатъчно натоварване, ? поради ограничено търсене или загуба на време за смяна на наематели;
Поради загуби, свързани с нормалното съвременни условияпрактиката на забавяне или прекратяване на редовните наемни плащания от наемателите поради загуба на платежоспособност.
Ако приемем, че загубите от недостатъчно използване и неплащания са еднакви за различните видове помещения, тогава ефективният брутен доход може да се изчисли като разликата между потенциалния брутен доход и загубите от недостатъчно използване и неплащания.
Оперативните разходи се разделят на две групи: условно постоянни и условно променливи, които се формират от общия списък на разходите.
Нетният оперативен доход представлява нетния годишен доход от целия капитал, инвестиран в изследвания имот, и се изчислява като разликата между ефективния брутен доход и оперативни разходи.
Друг показател за ефективността на използването на даден имот е годишната норма на възвръщаемост на капитала, инвестиран в имота. Обща норма на възвръщаемост инвестиционен капиталсе определя като съотношението на годишния нетен оперативен доход към общия размер на средствата, инвестирани в този обект.
За това дипломна работаВсички горепосочени показатели за ефективността на използване на съоръжението са определени и обобщени в таблица 1 „Анализ на възможностите за използване на условно свободен парцел“.
След като анализирахме останалите три варианта за функции, можем да подчертаем третия - „Пансион“, който изпреварва останалите по определени показатели и като цяло е оптимален. Ако сравним стойността на обекта за всеки от тях, трябва да се отбележи, че последният е с най-висока - 196166883.11. Това заключение е решаващо при избора на най-добрия и най-ефективен случай на употреба.
Диаграма на предлагането по вид недвижими имоти %
Анализ на възможностите за използване на условно свободен парцел.
Маса 1.
|
Индекс |
Вариант 1 (банка, правен център) |
Вариант 2 (хотел с ресторант) |
Вариант 3 (пансион) |
|
Площ (S), m2 |
|||
|
Строителен обем, m3 |
|||
|
Строителна площ, м2 |
|||
|
Площ на парцела, м2 |
|||
|
Наемна ставка (A), единици на м2 годишно |
|||
|
Загуби от недостатъчно натоварване (Kv), % |
|||
|
Загуби от неплащания (КL), % |
|||
|
Коефициент на оперативни разходи (КЭ0), % |
|||
|
Ефективен брутен доход (Ieg), единици единици през годината |
|||
|
Нетен оперативен доход (I0), куб. през годината |
|||
|
Разходи за изграждане на сграда (VB), куб. |
|||
|
Коефициент на обща капитализация (R0) |
|||
|
Стойност на обекта, единична стойност |
|||
|
Цената на земята, единици |
Избор на опция NEI за поземлен имот с подобрения
При анализ на използването на обект със съществуващи подобрения се вземат предвид характеристиките на структурата и частта от земята, която не е заета от подобрения. Първоначалният списък с функции за обект с подобрения е напълно идентичен със списъка, изготвен за обект като свободен обект, но условията за изключване стават по-строги. По този начин се изключват функции, които не съответстват на ресурсния потенциал на обекта, по-специално неговия капацитет и ефективност. В тази работа, както за анализа на NOEI на поземлен имот като свободен, така и за анализа на NOEI на поземлен имот с подобрения, избраните три варианта остават непроменени. Резултатите от изчисленията за определяне на нормата на възвръщаемост на инвестициите са обобщени в таблица 2.
Определяне на нормата на възвръщаемост на инвестициите.
Таблица 2.
IN в такъв случайизборът на опция се прави въз основа на анализ на стойността на нормата на възвръщаемост на инвестицията. Най-голям е при третия вариант (пансион) - 55%. Следователно това е най-добрият и най-ефективен вариант за използване на изследвания обект.
Въпреки това, ако конкурентното ниво на търсене е по-високо за промишлена употреба, тогава е вероятно най-ефективното използване на имота да бъде поддържането на съществуващото използване, като същевременно се извършват необходимите екологични дейности на свързаните с това разходи. Теорията за оценка на недвижимите имоти изисква анализ на парче земя, като се приеме, че върху него няма сгради, дори ако мястото е разработено, за да се определи дали текущото използване е търсено и дали трябва да бъде продължено или заменено. Методът за определяне на най-доброто и най-ефективно използване на оценявания имот като незастроен поземлен имот се основава на предположението, че той няма сгради или може да бъде освободен от сгради в резултат на тяхното разрушаване.
Най-ефективното използване на подобрена земя
Когато се анализира най-ефективното използване на подобрен парцел земя, проучването за правно разрешение е насочено към изследване дали въпросният недвижим имот отговаря на съществуващите разпоредби за застрояване или друго използване на земята и как това съответствие или несъответствие се отразява на стойността на имота. В същото време се разглеждат много от онези публични и частни ограничения, които бяха взети предвид при проверката на законното разрешение за използване на земята като безплатна, но от гледна точка на съществуващи подобрения.
По принцип съществуващо използване е законово разрешено, тъй като е извършено в съответствие с приложимите правила, разпоредби и ограничения.
Ефективност на използването на земята
Анализ на пазара от водеща американска компания за търговия на дребно с храни Пазарният анализ може да бъде разделен на четири функционални задачи: полеви анализ, количествен анализ, качествен анализ, синтез (вижте Фигура 16-2). В рамките на всяка от тези задачи се реализират определени цели.
Първата цел е да се идентифицират тези фактори на търсенето и предлагането, които влияят върху цената на определен вариант за използване на земята. Трябва да се определи „целевият пазар“. Последното включва идентифициране на тези потребители, които е най-вероятно да закупят или наемат този имот.
внимание
Например, целевият пазар за апартаменти с две спални може да бъде млади професионалисти и семейни двойки без деца. След като бъде идентифициран целевият пазар, се анализират удобства, които могат да осигурят „конкурентна разлика между оценявания имот и всички други имоти.
20. оценка на земята: анализ на най-доброто и най-ефективно използване на земята.
Правото на собственост върху този имот може да страда от определени дефекти. Съседен собственик на земя може да притежава сграда, която навлиза в имота.
Информация
На мястото може да има гробища или исторически сгради, които не подлежат на разрушаване. Ако анализаторът смята, че може да има законови ограничения, които ще засегнат използването на земята, тогава той трябва да получи становище от квалифициран лицензиран адвокат. Качеството на ресурсите на обекта Качеството на ресурсите на обекта е функционално свързано с неговия капацитет и ефективност в комбинация с други производствени фактори.
Капацитетът е мярка за това колко фактора могат да бъдат приложени към даден сайт. Пример може да бъде решаването на колко етажа трябва да бъде построена сграда на място: пет или десет етажа.
Анализ на най-доброто и ефективно използване на недвижими имоти
важно
Тези фактори обикновено се вземат предвид при тестване за максимална производителност. Много често тестовете за правно разрешение, физическа осъществимост и финансова осъществимост водят до заключението, че съществуващата употреба може да продължи.
Въпреки това, всеки от тези тестове може също така да разгледа алтернативни употреби или определени действия във връзка със съществуващи употреби и следователно съответните разходи, за да направи оценявания недвижим имот по-ценен. Именно тези разходи стават обект на анализ при изследване на максималната производителност. При промени в недвижим имотувеличаване или поддържане на съществуващите разходи, тогава тези разходи ще допринесат за най-доброто използване и това трябва да бъде отразено в заключението за най-доброто използване.
Анализ на най-доброто използване
В този случай ще има разходи за разрушаване и изхвърляне на съществуващото съоръжение. На практика потенциален собственик на имот ще преустрои обект само ако остатъчната стойност на сградите е ниска.
В зависимост от това колко близо във времето е избраната употреба, изискваща ново строителство, до датата на оценката, съществуващ видупотреба може да се счита за междинна. По този начин, ако според плана за разширяване на градската земя вилното строителство ще достигне анализирания парцел за пет години, а периодът, необходим за разрушаване на съществуващи сгради и изграждане на нова вила, е една година, четирите -годишната експлоатация на съществуващата индустриална собственост се счита за междинна употреба.
Критерии за анализ на най-доброто използване
Максимална ефективност: разглеждане на това коя от финансово осъществимите употреби ще доведе до максимален нетен доход или максимална настояща стойност. За да се използват правилно подходите за оценка, както и да се даде отговор относно осъществимостта на продължаващото съществуване на подобренията, налични на сайта, определянето на метода за най-добро и най-ефективно използване се извършва на 2 етапа: 1.
За парцела като свободен; 2. За поземлен имот със съществуващи подобрения общо правилооборотът на поземлени парцели се регулира от гражданското законодателство, освен ако не е предвидено друго от законодателството за земята, горското стопанство, водите, законодателството за подземните ресурси и за защитата заобикаляща среда, специални федерални закони.
Анализ на най-доброто и най-ефективно използване на земята
Измерва се релефа на площадката, отбелязват се неподлежащи на застрояване откоси и разликите в нивата на площадката. Анализират се почвени и подпочвени проби, взети на различни места. Разработчикът трябва да знае товароносимостта на почвата и нейните дренажни свойства. Качеството на носене определя какви видове сгради могат да бъдат поставени на обекта и каква основа трябва да се постави под тях.
Необходимо е да се установи дали на терена има скални образувания, чието отстраняване би изисквало скъпоструващо взривяване. Дренажните свойства (пропускливостта) на почвата определят нейната способност да абсорбира вода.
Идентифицират се всякакви дренажни проблеми. Проверява се наличието на комунални мрежи и нивото на предоставяните услуги. комунални услуги. Необходимо е да се идентифицират всички външни обекти, чието съществуване може да създаде неудобство и да навреди на планираното развитие.
2. оценка на недвижими имоти
Архитектурната изразителност се постига чрез съответствието на формите и обемите на сградата с нейното предназначение, общия вид на сградата, пропорционалността на нейните части, използването на подходящи довършителни материали и висококачествена работа. В същото време естетическите качества на сградата могат да бъдат издигнати до нивото на изкуството. Изискването за ефективност е наложено на всички сгради и е, че ако са изпълнени всички технически изисквания, неговата цена, изчислена на 1 m2 площ или на 1 m3 обем, не надвишава установения лимит. Намаляването на разходите за строителство е една от най-важните задачи на националната икономика.
Така, ако в общинаПравилата за земеползване и устройство (наричани по-нататък Правилата) са приети, след което парцелите, попадащи в една и съща териториална зона (подзона), и разположените върху тях жилищни сгради попадат в един правен режим на ползване, застрояване и реконструкция (това без значение дали са селски къщи, градини, частни парцели или индивидуално жилищно строителство). Когато правилата все още не са приети, посочените параметри за индивидуално жилищно строителство и парцели за частни домакинства се определят от съответните общински служители, издаващи разрешения за строеж, ръководени от десетки различни нормативни правни актове с различна правна сила и отраслова принадлежност, както и съображения, несвързани със закона.
2 най-ефективни начина за използване на земята
Намаляването на цената на сградата може да се постигне чрез рационално планиране и избягване на излишъци при определяне на площите и обемите на помещенията, както и при вътрешната и външната декорация; избор на оптимални конструкции, като се вземат предвид вида на сградата и условията на нейната експлоатация; използването на съвременни методи и техники за производство на строителни работи, като се вземат предвид постиженията на строителната наука и технологии. За избор на икономически целесъобразни решения е установено сградите да се разделят по капитал на четири класа в зависимост от тяхното предназначение и значение. В същото време клас I включва сгради, за които се налагат повишени изисквания, а клас IV включва сгради, за които са приемливи минимални изисквания.
Изборът на метод зависи от степента на пренасочване на действителното предназначение на оценявания имот, нивото на риск на разглежданата опция, изискваната норма на възвръщаемост и период на възстановяване на капитала, както и графика за изпълнение на предложената опция за ползване на имота. Видът използване, който осигурява най-голяма рентабилност на земята, е най-ефективен.
Основата на всички методи, използвани за определяне на стойността на парцел, за да се избере най-ефективният вариант, е така наречената остатъчна техника. Доходът от земя се разглежда като баланс между общия доход, генериран от недвижими имоти, и онези суми доходи, които се осигуряват чрез привличане работна сила, капитал, дълготрайни активи (функциониращи сгради и конструкции).
С други думи, под физическа способностпредполага се възможно използване, което съответства на размера, формата и ландшафта на парцела и характеристиките на почвата. Освен това е необходимо да се вземе предвид наличието на комуникации или възможността за тяхното полагане.
Анализ на най-доброто и ефективно използване на земята
5) технологична осъществимост и физическа осъществимост - анализ на връзката между качеството, разходите и времето на проекта, вероятността от природни бедствия, достъпността на транспорта, възможността за свързване с комунални услуги, като се вземат предвид размерът и формата на обекта, например размерът може да е малък за изграждането на промишлено съоръжение;
Анализ на най-доброто и ефективно използване на недвижими имоти
Където V o -оценка на пазарната стойност, q —номер на текущия период, аз q —нетен оперативен доход р нещоПериод, Y-процент на възвръщаемост на капитала (сконтов процент на дохода), V P— паричен поток от реверсия, Да се— номер на последния период на собственост (Когато се оценява имот, прогнозният период се счита за период на собственост.)
Анализ на най-ефективното използване на земята
5) физическа осъществимост и технологична осъществимост - това е анализ на връзката между качеството, разходите и времето на проекта, достъпността на транспорта, вероятността от природни бедствия, възможността за свързване към комунални услуги, като се вземат предвид размерът и формата на сайта;
Анализ на най-ефективното използване на земята
Остатъчен метод за сгради - използва се за оценка на стойността на отдавна изградени и многократно остарели подобрения, при условие че земята може да бъде оценена с висока степен на точност, напр. сравнителен подход, тоест има обширни данни за скорошни сравними продажби.
Анализ на земята и прилагане на принципа на най-доброто и най-добро използване
Качеството на ресурсите на обекта е функционално свързано с неговия капацитет и ефективност в комбинация с други производствени фактори. Капацитетът е мярка за това колко фактора могат да бъдат приложени към даден сайт. Пример може да бъде решаването на колко етажа трябва да бъде построена сграда на място: пет или десет етажа. Ефективността се определя от нивото на доходност, което комбинация от фактори може да осигури, ако се приложи. различни проекти. Например, предвид живописния вид на обекта или неговия престиж, свързан с местоположението, може да бъде по-ефективно в случай на развитие на офис парк в сравнение с изграждането на складова сграда.
Анализ на най-ефективното използване на земята
Освен това е необходимо да се вземе предвид и да се съсредоточи върху пазарното търсене. Какво предлага пазарът сега на своите потребители? Пазарът на услуги толкова разшири границите си, че практически няма равен в развлекателната индустрия. Появата на всякакви „атракции“ води до нарастващо търсене на тях. Следователно с течение на времето вероятно някои функции все още могат да бъдат включени в тази серия.
Критерии за анализ на най-доброто използване
Методът за определяне на най-доброто и най-ефективно използване на оценявания имот като незастроен поземлен имот се основава на предположението, че той няма сгради или може да бъде освободен от сгради в резултат на тяхното разрушаване. В резултат на това цената на земята се определя въз основа на избора възможни вариантиизползване, осигуряване на рентабилността на недвижимите имоти и избор на параметрите на недвижимите имоти в съответствие с конкретната цел.
Анализ на най-доброто и най-ефективно използване на земята в Калининский район на Санкт Петербург
Може да се приеме, че върху свободен парцел могат да се построят следните съоръжения: офиси, паркинг, хотел, магазини във формат на свързани търговски, образователни, медицински и обслужващи институции, малък спортен център като свързана функция. Тъй като обектът е заобиколен от жилищно строителство, жилищната функция може да се счита за обект на отрицателни резултати от алтернативни варианти.
Резюме: Анализ на най-доброто и най-ефективно използване на OH
Например в Москва производствените сгради на НПО се отдават под наем за складови помещения. Ако пазарното търсене в определен градски квартал може да е достатъчно, анализираният вариант може да включва използването на този имот за търговска площ.
Най-ефективното използване на свободната земя
Има случаи, когато размерът на сайта е твърде голям за най-ефективното му използване. Най-ефективното използване на излишната земя може да бъде за създаване на открито пространство или за създаване на възможност за бъдещо разширение, или за формиране на нов отделен обект.
Анализ на най-доброто и ефективно използване на земята
Сравнителен подход, отразяващ набора от ценови фактори на конкретен пазар (търсене и предлагане, конкуренция, ограничения и т.н.), присъстващи към датата на оценката. В рамките на сравнителния подход се използват следните методи: метод на сравнение (продажби), метод на разпределение, метод на разпределение.
Анализ на най-ефективното използване на земята Текст на научна статия по специалността - Икономика и Стопански науки
Концепцията за „най-добра и най-ефективна употреба“ предполага такава употреба, която от всички разумно възможни е физически осъществима. финансово осъществими, правилно обезпечени и законово допустими употреби водят до най-високата възможна настояща стойност.
Анализ на най-ефективното използване на земята
Физическа и финансова осъществимост (критерий А): разглеждат се само употреби на съоръжението, които могат да бъдат реалистично приложени в дадена област с помощта на съществуващи технологии и за които е възможно финансиране. Околностите и релефа на парцела позволяват използването му като склад или търговска сграда. Обектът се намира в предградията, в близост до промишлени, складови и тортени сгради, не са необходими допълнителни капиталови инвестиции, които биха компенсирали физическите характеристики на обекта, който се изследва (размер и форма, топографски и географски характеристики, достъпност на транспорта и комуналните услуги). изисква се.
Физическа осъществимост
Общата площ на обекта е незначителна, размерите на обекта са 34х50 м, обектът се намира в утвърдена устройствена зона, типът на застрояване е предимно защитна стена. Необходимо е да се вземе предвид нивото на слънчева светлина на съседните сгради, поради което строителната площ на обекта над нивото на 2-ри етаж не трябва да надвишава 400 кв.м. Второто ограничение е необходимостта от изграждане на част от фасадата на сградата в стила на съседната жилищна сграда, която е частично загубена по време на войната. Височината на сградата ще бъде под разрешените 28-33 метра и ще бъде ограничена от височината на съседната жилищна сграда, така че височината на сградата няма да надвишава 5 надземни етажа. При изграждане на сграда е необходимо да се осигури достъп до вътрешния двор през анализирания обект, което също налага ограничения при разполагането на сградата на обекта. Според наличните данни комуналните мрежи са разположени по периметъра на територията, така че местоположението на мрежите няма да бъде пречка за разполагането на сградата.
Финансова осъществимост
Предвижда се проектът да бъде финансиран чрез собствени средствапоради сегашните високи лихви по кредитите. Лихвите по кредитите за големи предприемачи са 18-20% и се предоставят за период от три до пет години, главно за жилищни проекти (например проект на RBI). Кредитирането на предприемачи, закупуващи наети помещения, според банките, публикувани в отворени източници, ще бъде в диапазона:
Банка "Санкт Петербург" - процент на рефинансиране + 9%, т.е. 20% в момента
VTB 24 е готова да предостави заеми, обезпечени със закупен недвижим имот при лихвени проценти от 17-21%
Според Moskommertsbank средна ставказа качествен кредитополучател ще бъде около 20%.
По този начин, когато се изчисляват финансовите показатели на проекта, е препоръчително да се вземат текущи лихвени проценти по кредита от 20% като норма на възвръщаемост за проекта.
Икономическа целесъобразност
Анализът на икономическата осъществимост определя кои правно допустими и физически осъществими употреби ще произведат приемливо
доход за собственика на обекта, доколкото използването на земята е „разумно възможно“ с
отчитайки характера на връзката между търсенето и предлагането на даден пазар.
Основният критерий за икономическа целесъобразност : NPV(CF)>0.
Трябва да се вземе предвид и потенциалното местоположение на оценяваната земя.
Местоположението на земята се счита за основен фактор, който определя нейната стойност. На
Потенциалът за местоположение на дадена част от земята се влияе основно от характеристиките на околния тип земеползване.
Според екологичния анализ на местоположението на Имота за оценка, местността
местоположението на парцела е най-перспективно от гледна точка на застрояване
модерна обществена и бизнес зона на района поради планирани проекти за преустройство на индустриални зони и местоположение в близост до метростанция. Поради факта, че проектът предвижда изграденото съоръжение да се използва за търговски цели, социалните функции, които не генерират значителни приходи от наем, бяха изключени от списъка с възможни функции.
Поради малката площ на обекта и разположението му в блок с плътно застрояване с ниско качество, както и поради ниските приходи от отдаване под наем на площи за спортна дейност, следва да се изключи функцията на спортен комплекс. от списъка с функции.
Хотелските проекти са най-сложните в сравнение с други видове инвестиции в доходоносни недвижими имоти. Изграждането им изисква няколко пъти по-високи разходи от изграждането на бизнес център, а възвръщаемостта зависи значително от ефективното управление на хотелиерството и туризма. Като се вземат предвид ограниченията за площта на застрояване и възможната височина на сградата, общата площ на обекта няма да надвишава 1900-2000 кв.м, което ще позволи само мини-хотел с приблизително 50 стаи да бъдат поставени на сайта. Тъй като обектът се намира в близост до метростанция, недалеч от центъра на града, на пешеходно разстояние от насипа на Нева, както и в близост до гара Финландия, препоръчително е да се обмисли възможността за поставяне на мини-хотел на сайта, целевите клиенти на които биха могли да бъдат туристи и предприемачи от Финландия, пребиваващи в нашия град с влак.
В непосредствена близост до анализирания район няма модерни търговски центрове и малки търговски комплекси, което се дължи на естеството на околното застрояване. Търговските предприятия са разположени във вградени помещения на първите етажи на жилищни и административни сгради. Поради специфичното местоположение на обекта, изискванията към архитектурата на бъдещата сграда, както и изискванията за осигуряване на паркоместа и разположението на товарните зони на търговски обекти, изграждането на малък търговски център не е целесъобразно. върху анализирания поземлен имот. Търговските обекти в метрото са много търсени сред наемателите дори по време на криза, както се вижда от заетостта на всички вградени търговски обекти около обекта. Следователно функцията за търговия може да бъде включена в обекта като допълнителна функция.
Включването на функцията на частен медицински многопрофилен център в обекта е възможно поради наличието на притегателни центрове - специализирани лечебни заведения - в околността. Тъй като частните медицински центрове наемат предимно малки площи, а големите вериги клиники предпочитат да купуват недвижими имоти, разполагането на медицински център може да се разглежда като допълнителна функция на бъдещата сграда.
По този начин е законово допустимо, физически осъществимо, финансово осъществимо и икономически осъществимо изграждането на офис или хотелска сграда със следните свързани функции: паркинг или паркинг, търговия на дребно, медицински център.
Максимална ефективност
Най-ефективният вариант за използване на сайта се нарича
което осигурява най-голяма стойност. В този случай се определя
най-ефективният от формираните по-горе варианти:
бизнес център с надземен паркинг,
бизнес център с изграден и прилежащ паркинг
бизнес център с надземен паркинг и вградени търговски обекти
мини хотел с надземен паркинг
3.3. Определяне на най-добрия и ефективен вариант за използване на условно свободен обект
Алгоритъм за изчисление:
1. Възможности за използване на парцела, като се вземе предвид съществуващи ограничения, норми и правила за използване и застрояване на земята
2. Разходи за подобрение - разходи за строителство ( стандарти: UPVS, UPBS
VR; или пазарни данни).
3. Стойност на обекта
4. Цената на земята VL=Vо–VБ => макс, Където ВЛ– цена на земята, Vo–
пазарна стойност на имота (подобрение + земя), VБ – разходи за подобрение.
Критерият за най-добро и най-ефективно използване на парче земя,
като свободен, е максималната стойност на земята. Стойността на земята може да се намери, например, с помощта на техниката за извличане.
В тази работа методът на капитализация чрез нормата на възвръщаемост и остатъчният метод бяха използвани за намиране на стойността на парцела.
Доходен подходопределя стойността на недвижимите имоти чрез намаляване на очаквания бъдещ доход до техните текуща стойносткъм момента на оценката. Подходът на доходите съчетава разумни изчисления на бъдещи приходи и разходи с изискванията на инвеститорите за окончателна възвръщаемост. Изискванията за окончателна възвръщаемост отразяват разликите в рисковете, включително тип собственост, местоположение, регионални пазарни условия и възможности и др.
Метод на капитализация на нормата на възвръщаемоствъз основа на периода на собственост върху имота, вида на потоците от доходи и честотата на тяхното получаване. Всяко получаване на доход, включително доход от препродажба, се дисконтира (т.е. конвертира се с дисконтовия процент в настояща стойност). Освен това дисконтовият процент, който е главно функция на риска, може да бъде различен за всеки вид доход. Дисконтовият процент се избира, като се вземе предвид състоянието на капиталовите пазари, очакванията и желанията на инвеститорите.
Основните етапи на процедурата за оценка при използване на този метод:
Обосновка на типичния период на държане (прогнозен период) за оценявания
недвижим имот;
периодично прогнозиране парични потоцидо края на периода на задържане,
за всеки период е необходимо да се определи:
IPg – потенциален брутен доход(това е общият брутен доход от недвижими имоти
при отдаване под наем на всички помещения и при навременно плащане на наема
плащания от всички наематели);
т.е – ефективен брутен доход(отчита евентуални загуби от временно празни помещения и загуби при събиране на наемни вноски);
д – оперативни разходи (разходи за експлоатация на съоръжението);
Йо – нетен оперативен доход(разликата между ефективния брутен доход и оперативните разходи);
изчисляване на подходящата норма на възвръщаемост (дисконтов процент) за периодични парични потоци ( Y);
изчисляване на съответния коефициент на капитализация ( Rn);
изчисляване на разходите за обръщане на оценявания обект в края на прогнозния период
(за последната година от периода на държане);
изчисляване на текущата стойност на нетния оперативен доход и разходите за възстановяване
като ги дисконтира с подходящ дисконтов процент;
изчисляване на пазарната стойност чрез сумиране на текущите парични стойности
потоци и разходи за реверсия.
Математически израз за определяне на пазарната стойност на оценявания имот
свойство се представя със следната формула:
Където Vo– пазарна стойност на имота в рамките на приходния подход;
Ioi– нетен оперативен доход за период i (i =1,...,n);
Y– норма на възвръщаемост на капитала (сконтов процент);
н– последната година от прогнозния период;
фон– разходи за възстановяване на обекта през последната година от прогнозния период.
Книга >> Икономическа теорияот повечето ефективен използванегенериране... Ленинград ( светец-Петербург). Първата... Балаковская, Калининскаяи... принципът използване най-добротосъществуващ... материални активи - земя парцели, сгради и... ■ площпоставянето му. Като резултат анализ ...
Степен ефективностподобряване на Тюмен
Резюме >> Екологияпланиране, анализ сегашно състояние... окръгоформление, общ план, проект земя..., Прага, светец-Санкт Петербурги много... използваненаличен на ■ площ...случаи повечето ефективенрецепция... е най-доброто"подреден"...изглежда Калинински ...
Туристически ресурси на Тверска област
Курсова работа >> Физическо възпитание и спортПо-нататък използванерелигиозни сгради... най-добротоот природни условияместа: долини повечето ... ■ площ(комплекс за отдих "Колкуново" и "Алгол"), Калинински ■ площ ... парцелиОктябрская железопътна линия: Москва - светец-Петербург... финансови ефективностработа...
