Етапи на създаване на взаимен инвестиционен фонд. Нека да разгледаме как да създадем инвестиционен фонд. Колко можете да спечелите, като инвестирате във взаимни фондове?

Първите взаимни фондове се появяват в САЩ през 20-те години на миналия век. Но формата на колективно инвестиране става особено популярна през 70-те и 80-те години. По това време американските инвеститори получиха най-голям доход от инвестиции в държавни облигации. Въпреки това, купете тези ценни книжатова беше възможно само ако имаше капитал над 10 000 долара. Тези, които нямаха такива пари, се обединиха в инвестиционен екип („инвеститорски пул“), създавайки по този начин фонд с необходимия капитал.

Какво е затворен взаимен фонд?

Затворен взаимен фонд - затворен взаимен фонд инвестиционен фонд.

Думата „затворен” не означава, че такъв фонд е изолиран по някакъв начин от инвеститорите, че в него може да се влезе само с „покана” или че крие отчетността си от данъчни власти. „Затворен“ в в такъв случайозначава, че този фонд се формира само веднъж. Това означава, че инвеститорите планират да купуват заедно ценни книжа или недвижими имоти, събрани необходимото количествопари, а фондът вече е сформиран, тоест „затворен“.

Можете да теглите средства от затворен фонд в определено време - тъй като дяловете са обезпечени с конкретен актив. Можете да конвертирате вашите инвестиции в затворен взаимен фонд обратно в пари в определен момент, който се определя и обсъжда от инвеститорите предварително по правилата на взаимния фонд – например, когато активите на фонда са генерирали необходимия доход и са били продаден.

За разлика от затворен, отворен дялово довериеможе да се формира през цялата му работа, инвеститорите могат да инвестират средства в него и да ги теглят по всяко време. Според закона всеки взаимен инвестиционен фонд не е юридическо лице, не е дружество, той е само форма на споделена собственост върху определено количество активи.

Акция, дял или инвестиционен сертификат

Количество акции(акции или инвестиционни сертификати) в затворен взаимен фонд не могат да намаляват или увеличават. В крайна сметка дялът е дял на инвеститор във фонд, който се формира само веднъж. И закупувайки дял във фонда, всеки един от затворените взаимни фондове става инвеститор акционер.

Акционер - лице, което е закупило акции, като по този начин се е присъединило правила доверително управлениефонд,тоест той е приел всички условия, при които работи фондът.

Акционерите на фонда са неговите единствени бенефициенти; само те получават правото на доходите, които носи имуществото на фонда.

Правилата за доверително управление на фонд не са просто споразумение, което съществува между инвеститорите по отношение на управлението на тяхната обща собственост. Правилата са одобрени Централна банка RF. И според тях имуществото на фонда се управлява от Управляващо дружество (МК).

Кой и как управлява имуществото на затворения договорен фонд?

Когато се занимава с въпроси, свързани с управлението на имуществото на фонда, управляващото дружество действа в съответствие с Правилата за доверително управление на конкретен взаимен фонд от затворен тип. Такива правила предвиждат степента на компетентност на управляващото дружество: например правилата трябва да посочват дали управляващото дружество може да продава активите на фонда.

Според действащото законодателство управляващите дружества се контролират не само от общото събрание на акционерите, но и от няколко независими институции. Един от тях - специализиран депозитар. Това е професионален участник на пазара на ценни книжа, който работи, наред с други неща, с инвестиции и неправителствени пенсионни фондове. Той води депозитарни (лични) сметкиакционери, които държат своите акции. Това гарантира отчитането и безопасността на информацията за акциите. Това означава, че информацията, че дадено лице е акционер във фонда, не може да изчезне никъде, дори ако нещо се случи с управляващото дружество.

Регистрацията на акции се извършва и в частна фирма - регистраторДепозитарят и регистраторът може да са една и съща организация.

Също така контролира управляващото дружество независим одитор.Това е организация, която не трябва да бъде свързана с управляващото дружество; тя извършва одит на управляващото дружество в рамките на сроковете, определени от правилата на фонда (веднъж годишно, два пъти годишно и т.н.). Тя предоставя резултатите от своя доклад на акционерите, които по този начин получават оценка за работата на управляващото дружество от незаинтересована страна.

Всеки фонд също трябва да има независим оценител. Той оценява активите на фонда на определени интервали и предава на акционерите информация за стойността на техните активи (те са поскъпнали, поевтинели или са останали на същото ниво). Независим оценител може да бъде всяка фирма, която има съответния лиценз.

Русия контролира професионалните мениджъри на пазара на ценни книжа, включително компанията за управление на фондовете. Той също така предоставя на управляващото дружество лиценз за извършване на дейност доверително управлениеактиви на фонда. и също така регистрира самия фонд.

За да обобщим, поетапният процес на създаване на взаимен фонд от затворен тип изглежда така: първо, управляващото дружество изготвя PDU на фонда и ги представя за регистрация в Банката на Русия. Само след това управляващото дружество може да привлече към него инвеститори-акционери образуване на фондаименно онези активи, които са предвидени в неговия PDU и са разрешени от действащото законодателство за съответния вид фонд (наем, индекс, фонд за недвижими имоти и др.). Така при формирането на фонда вноските на инвеститорите се конвертират в акции.

Веднага след като инвеститор стане акционер във фонда, неговото имущество преминава под управлението на управляващото дружество (в края на краищата той е дал активите си на доверително управлениефонд), попадащи в общата собственост на акционерите на фонда. И сега всички въпроси относно активите на фондовете са под юрисдикцията на управляващото дружество.

Задачата на управляващото дружество е професионално да управлява фонда, да носи всички рискове и сделки стопанска дейност, наема изпълнители, които работят с и контролират активите на фонда.

Например работата с недвижими имоти може да включва експлоатационна организация.Тя стопанисва имуществото, което е във фонда, ремонтира покриви, кърпи тръби, рие сняг... Такава организация се избира от управляващата компания и сключва договор с нея.

Какви са правата на акционерите на затворен взаимен фонд?

Акционерът на фонда има право на своя дял от доходите, получени от управлението на активите на фонда. Ако тези активи са недвижими имоти, акционерът също ще има дял в собствеността върху този недвижим имот, но без право да го разпределя „в натура“ (т.е. без възможност да контролира използването на пространството или да определя специфичните част от обекта, който принадлежи на акционера). По-специално в удостоверението за собственост на обекта ще бъде посочено, че неговите собственици са всички акционери на затворения взаимен фонд - което може да бъде удостоверено с извлечение от регистъра.

Акционерът може да продаде своя дял на вторичния пазар. Цената на акциитемогат да бъдат определени по различни начини.

Акцията е без номинална стойност. Определя се от собственика на акцията, като се фокусира например върху изчисленията на независим оценител.

Лесно е да се изчисли и цена нетни активифонд (NAV).Състои се от балансовата стойност на активите и Пари, намиращи се по сметката на фонда. В момента на получаване на печалба от активите на фонда, НСА винаги ще бъде по-висока от балансовата стойност на обекта. Когато управляващото дружество разпредели приходите между акционерите и в сметките на фонда няма повече свободни пари, получени от печалби, NAV ще се върне на предишното си ниво.

Например банковата сметка на фонда съдържа нула рубли, но стойността на активите му е 1 милион рубли. Това означава, че NAV е 1 милион, когато активите генерират доход от 100 хиляди рубли. и ще се появи в текущата банкова сметка на фонда, NAV ще бъде 1100 хиляди рубли. НСА може да се промени след всяка преоценка на средства от независим оценител.

Преди да създадете взаимен фонд, трябва да помислите за какви цели се стартира тази доста сложна и скъпа тема. Известно е, че може да има няколко такива цели:

привличане на инвестиции на дребно,
постигане на известни правни гаранции в отношенията с инвеститорите, които се носят от правната структура на договорен инвестиционен фонд от затворен тип,
правна защита на активи, особено недвижими имоти,
някои други аспекти, например това, което наричаме „доближаване на собствениците (бенефициентите) до парите“, но които по правило нямат самостоятелно значение и са само допълнителни предимства в полза на вземането на решение за включване на взаимен фонд в бизнес.

Нека разгледаме всяка от тези цели поотделно.

Досега понякога се натъкваме на погрешното мнение, че „пакетирането на проект във взаимен фонд“ го увеличава инвестиционна привлекателност, в резултат на което набирането на финансиране е значително опростено. В действителност обаче това не е така. Всеки инвеститор гледа на първо място икономическите и маркетингови перспективи на проекта, опита на екипа на проекта, независимо дали става дума за рисков капитал, развитие или други проекти. Следователно черупката на един взаимен инвестиционен фонд не може да компенсира обективните недостатъци на проекта. Взаимният фонд е просто начин за структуриране на транзакция.

В същото време взаимният фонд е преди всичко инструмент за колективно инвестиране, чийто правен режим е пригоден специално за съвместни дял V инвестиционни дейностине един или двама, а групи от хора. Следователно, ако инвестиционните идеи са конкурентни, в рамките на взаимен фонд наистина е възможно да започнете да „събирате“ пари от населението или да обедините група заинтересовани страни в рамките на затворен взаимен фонд. В същото време е необходимо да се помни, че търговията на дребно се основава на рейтингите на управляващото дружество и съответните маркетингови усилия (четете бюджети). Така че същинското „създаване на взаимен фонд“ е най-лесният етап в тази посока. При поставянето на такава цел е необходимо преди всичко да се анализира самият продукт, конкурентната среда, методите на продажба и необходимите маркетингови разходи.

Създаването на взаимен инвестиционен фонд е наистина отличен механизъм за изграждане на правни отношения с инвеститори, чиито интереси са предназначени да бъдат защитени от обширно законодателство и Банката на Русия, като надзорен орган върху управлението на взаимни фондове.

Така в отворените и интервалните взаимни инвестиционни фондове такъв надзор се извършва буквално онлайн (УД предоставят отчети ежедневно), а в затворените взаимни фондове - ежемесечно. Всяка транзакция се проверява от специализиран депозитар. Най-висока степен на контрол се постига при фондове за квалифицирани инвеститори, в които акционерите могат да създадат инвестиционен комитет и да одобряват транзакции с активи на взаимни фондове, преди да са приключили. Гарант за спазването на тази процедура отново е специализиран депозитар, който не разрешава сделката без решение на инвестиционния комитет.

Взаимните инвестиционни фондове от затворен тип (CLIF) според анализаторите са сред най-обещаващите начини за целево финансиране на бизнеса. Инвестициите от този вид са защитени от закона, механизмът за тяхното осъществяване е доста гъвкав, ефективен и прозрачен за акционерите.

Характеристики на функционирането и създаването на взаимен фонд от затворен тип

В по-голямата част от случаите регистрацията на затворен взаимен фонд се извършва от ограничен кръг лица с цел набиране на средства за реализиране на конкретен бизнес проект. Всяка акция има доста висока първоначална цена и може да бъде изкупена само след приключване на дейността на фонда, тоест приключване на проекта.

Сроковете на валидност на договорния фонд от затворен тип, предвидени в закона, са от 1 до 15 години, като при необходимост могат да бъдат удължени с решение на общото събрание на акционерите. Дяловете на фонда могат да се продават на вторичния пазар.

Фонд от затворен тип, който не е юридическо лице, се управлява от Управляващо дружество. Дейността му се основава на Правилата за доверително управление, одобрени от акционерите при създаване на взаимен фонд от затворен тип.

Видове взаимни фондове от затворен тип

Има достатъчен брой видове взаимни фондове от затворен тип, но най-общо те могат да бъдат разделени на три основни групи:

Взаимни фондове за недвижими имоти- фондове, работещи с инвестиции в недвижими имоти. Регистрацията на взаимен фонд за недвижими имоти от затворен тип се извършва с цел строителство или реконструкция на големи обекти, продажба програми за отдаване под наемили свързани с парцелипроекти. Това са взаимни фондове от затворен тип за развитие, земя и наем.
Венчър затворени взаимни фондове- фондове, създадени за инвестиране във рискови проекти, характеризиращи се с висока степен на риск. В повечето случаи средствата се насочват към развитието на обещаващи иновативни компании, които обещават да донесат високи печалби в бъдеще. По правило на този етап акциите на такива компании не се котират на борсата.
Взаимни инвестиционни фондове от затворен тип. Създаването на затворен взаимен фонд за преки инвестиции се извършва за финансиране на бизнес проекти в размер, който позволява установяване ефективен контролза управлението им. По правило те се създават с цел насърчаване на развитието на компанията от позицията на контролиращия акционер. Важно е да се има предвид, че акционерите на фонда не могат да участват в първичното публично предлагане на акции на дружеството, в което се инвестира (съгласно изискванията на закона).

Механизмът на работа на фонда се установява от инвеститорите при регистрация на взаимен фонд от затворен тип и се записва в учредителните документи.

Предимства на затворените взаимни фондове

Взаимните фондове от затворен тип, като форма на инвестиция, имат редица уникални характеристики, които не са характерни за отворените и интервалните фондове.

Създаване затворени фондовее най-ефективният вид набиране на средства за дългосрочно използване, което не изисква тяхното отклоняване за поддържане на ликвидността на портфейла. Благодарение на това те могат да донесат на инвеститорите значително по-големи приходи.
Затворената форма на фонда ви позволява да контролирате състава на акционерите, защитавайки активите от недружелюбни претенции на трети страни (включително нападателски атаки).
Достъпът до информация за акционерите на затворени взаимни фондове е ограничен от закона.
Не само ценни книжа и парични средства, но и движими или недвижим имот. Няма законови ограничения за придобиване на ценни книжа на един емитент (за други фондове делът на инвестициите в акции на едно дружество не може да надвишава 15% от активите).
Продажбата на дял е опростена процедура за прехвърляне на права върху недвижими имоти и друга собственост, която не изисква регистрация в специализирани държавни органи.
Взаимният фонд от затворен тип не плаща данък върху дохода, което позволява на фонда да реинвестира печалбите без данъчни загуби. На данъчно облагане подлежат само доходите, произтичащи от собствениците на дела при продажбата му.
Възможно е акционерите да вземат решение за изплащане на междинни печалби (опция за изплащане на дивидент).
Процедурата за решаване на ключови проблеми на фондове от затворен тип (общо събрание на акционерите) е проста и прозрачна и също така е позната на повечето инвеститори.

Недостатъци на затворените взаимни фондове

Дизайнът на фонд от затворен тип има следните характеристики, които в някои ситуации могат да се считат за недостатъци.

Традиционно високата цена на акциите на затворени фондове („входен билет“).
По-висок инвестиционен рискв сравнение с някои други начини за инвестиране на пари.
Невъзможността за незабавно „излизане“ от фонда и връщане на инвестираните средства.

Имайте предвид, че тези характеристики са характерни и за други дългосрочни инвестиционни технологии.

Артемий Царев

9135

Имайки празен апартамент в жилищен район, недовършена дача или просто някаква сума спестявания, често мислите какво може да донесе този имот пасивен приход. Ако се страхувате от посредници и сложни финансови транзакции, тогава е време да помислите за създаване на затворен взаимен фонд. Това са взаимни инвестиционни фондове от затворен тип, които помагат на гражданите да осигурят необходимата доходност с минимално ниво на риск. Тази статия ще обсъди как да създадете свой собствен взаимен фонд от затворен тип.

Каква е същността на функционирането на взаимен фонд за недвижими имоти?

Затворен договорен фонд за недвижими имоти е колективна форма на инвестиране, при която инвеститорите обединяват средствата си под формата на недвижими имоти, права върху тях и парични средства и ги прехвърлят на управление на управляващо дружество въз основа на пълномощно. Това от своя страна работи изключително на пазара на недвижими имоти. В замяна на инвестициите инвеститорите получават специални ценни книжа - акции.

Съществуват редица принципи, които са в основата на дейностите на всеки взаимен фонд за недвижими имоти от затворен тип:

Правни документи. Основата на дейността на фонда са Правилата на затворения взаимен фонд, които играят ролята на устава, а основата на имуществените отношения е споразумението за доверително управление на имущество между акционерите и управляващото дружество.
Основен имот. Собствеността, образувана от акционери, става споделена собственостна всички участници: не може да се отчуждава в натуракогато един от тях излезе.
Управление на инвестициите. Решението къде да се инвестират парите на акционерите се взема от управляващото дружество.
Разширяване на затворен взаимен фонд. Приемането на нови инвеститори е възможно само със съгласието на съществуващите участници.

Какви предимства предоставя затвореният взаимен фонд на своите участници?

Активно започнаха да се появяват взаимни фондове от затворен тип модерна икономикадалеч не случайно. Причините за това бяха многобройните предимства на тази форма на инвестиране.

Ако получавате редовен доход от отдаване под наем на апартамент или инвестиране на спестяванията си в акции, ще се сблъскате с необходимостта да плащате данъци. Фондът не е юридическо лице, което означава, че не се облага с данък общ доход. Всъщност данъкът ще се начислява само на етапа на обратно изкупуване на дялове от затворен взаимен фонд.

Ефективен контролен механизъм

Въпреки че управляващото дружество определя къде да инвестира средствата на акционерите, контролът и надзорът върху дейността му се осъществява от събранието на акционерите и инвестиционния комитет. Всяка значителна инвестиция трябва да бъде съгласувана с тях.

Текущ доход

Плащанията по акции могат да се извършват редовно или след извършване на доходоносни инвестиции.

Право на реинвестиция

Всеки участник не може да изтегли своя дял, а да го влее във фонда, за да увеличи своя дял.

Допълнителна застраховка

Средствата на акционерите не стават собственост на управляващото дружество и следователно неговият фалит по никакъв начин няма да засегне дейността на затворения взаимен фонд.

Как да създадете затворен взаимен фонд: инструкции стъпка по стъпка

Предварителен етап: избор на управляващо дружество

При започване на създаването на затворен взаимен фонд, собствениците на имоти ще трябва да изберат някое от действащите на пазара управляващи дружества (УД) или да създадат свое собствено, като го регистрират във формата юридическо лицеи получаване на лиценз за дейност.

Създаването на собствена управляваща компания не е лесна задача и само финансови професионалисти могат да го направят. Що се отнася до избора сред компаниите, работещи на пазара, важно е да се обърне внимание на:

Компанията има лиценз от Федералната служба за финансови пазари.
Стажът на управляващото дружество и успехът на дейността му.
Опит в извършването на сделки на пазара на недвижими имоти.
Точни суми на комисионни плащания.

Например договорният фонд от затворен тип „Перспектива“ работи успешно от основаването си под ръководството на TRINFICO Propeti Management, който има повече от 20 години опит и е един от лидерите на пазара на сделки с инвестиционни имоти .

Първи етап: определяне на целите за създаване на взаимен фонд от затворен тип

В зависимост от това какви цели си поставят акционерите на взаимния фонд за недвижими имоти, ще се формира един от видовете фондове, по-специално:

Затворен взаимен фонд под наемсе създава на база жилищни и търговски недвижими имотии включва получаване на доход от отдаването им под наем. Това позволява на участниците да се възползват от данъци и средства за закупуване на нови имоти за фонда. Ярък пример за наемен фонд е затвореният договорен фонд „Перспектива”;

Затворен взаимен фонд за развитиесе занимава със строителство и реконструкция на недвижими имоти с цел последващото им отдаване под наем или продажба. Това създава възможност за инвестиции не само под формата на недвижими имоти, но и под формата на парични средства;

Инвестиционен взаимен фонд от затворен типфокусирани върху придобиването на сгради, постройки, земя за последваща препродажба и отдаване под наем. Формира се изключително на базата на паричен капитал.
Затворените взаимни фондове предоставят на инвеститорите ниво на риск, равно на инвестициите в корпоративни облигации, а доходността е поне на нивото на банковите депозити.

Втори етап: регистрационни процедури

Фондът за недвижими имоти от затворен тип трябва да бъде законно регистриран, защото дейността му е контролирана Федерална службаот финансовите пазариРусия (FSFR). Този процес изглежда така:

Управляващото дружество прехвърля Правилата за доверително управление на затворени взаимни фондове на Федералната служба за финансови пазари, където те се разглеждат и одобряват в рамките на 25 дни;
Формират се правила за работа на взаимните фондове;
Открива се лична сметка за извършване на необходимите изчисления.

Важно е да запомните, че основната част от правилата на взаимния фонд е инвестиционната декларация, тъй като тя установява как ще се използва собствеността на акционерите и как ще генерира доход.
Правилникът на фонда определя вътрешните правила за работа, реда и времето за провеждане на събрания на вложителите, правата и задълженията на инвеститорите и управляващите дружества.

Трети етап: формиране на активи на взаимен фонд от затворен тип и разпределяне на дялове

След одобрението на Правилата за доверително управление, в рамките на шест месеца, управляващото дружество приема заявления за формиране на дялове от участници в затворен взаимен фонд за недвижими имоти, след което:

Уточнява се начинът на плащане на акциите, който може да бъде в пари, недвижими имоти или права върху тях.
В рамките на 3 месеца всички акционери внасят дяловете си.
Първоначалното пласиране на акции се извършва с участието на независим регистратор и депозитар.

Трябва да се отбележи, че когато се внася имущество във фонда под формата на недвижими имоти, независим оценител, което определя себестойността му.
Основата на затворен взаимен фонд за недвижими имоти трябва да бъде капитал от най-малко 25 милиона рубли. В същото време практиката е доказала, че фондът остава икономически целесъобразен, ако капиталът му не надвишава 10 милиона долара.

Четвърти етап: финални процедури

На последния етап управляващото дружество изготвя доклад за пласирането на акции и го представя на Федералната служба за финансови пазари за одобрение. По правило в тази част не възникват трудности и след 5 дни затворен взаимен фонд може да започне своята работа.

Имуществото на затворения взаимен фонд се отдава под наем, продава, реконструира и инвестира в други обекти на пазара на недвижими имоти, така че печалбата да се увеличи върху дяловете на акционерите. Всички тези операции се извършват от управляващото дружество.

Приходите от управлението на дяловете на акционерите на затворени взаимни фондове не само се разпределят между инвеститорите, но и се насочват към:

възнаграждение на управляващо дружество, депозитар, одитор, оценители, регистратор;
поддръжка, поддържане и застраховане на недвижими имоти, собственост на фонда;
административни плащания при извършване на транзакции;
текущи разходи за провеждане общи събрания;
съдебни разноски, ако затвореният взаимен фонд бъде въвлечен в съдебно производство.

И така, създаването на затворен взаимен фонд за недвижими имоти е прост процес, който се състои само от установяване на целите на фонда, държавна регистрация, образуване на имуществото му, разпределяне на дялове. Всички тези процедури ще отнеме около 1-2 месеца. След това участниците в затворения взаимен фонд ще открият нов и много ефективен начинпечеливша инвестиция.

Категории

Избор на редакторите