Foydalanish uchun er uchastkasining Nnei. Ko'chmas mulkni baholashda nei ta'rifi. Er uchastkalaridan eng samarali foydalanishni tahlil qilish mezonlari
Er uchastkasi - chegaralari vakolatli davlat organi tomonidan belgilangan tartibda tavsiflanadigan va tasdiqlanadigan yer yuzasining bir qismi. Aniqlash uchun odatda erni baholash talab qilinadi bozor qiymati yer uchastkasi , yoki yer uchastkasini ijaraga olish huquqining bozor qiymati.
Bozor bahosi yerga egalik qilish faqat oldi-sotdi shartnomasi, ijara shartnomasi yoki boshqa shartnoma bo'yicha ushbu er uchastkasiga bo'lgan huquqlarni o'tkazish imkoniyati mavjud bo'lgan taqdirdagina mumkin.
Erning qiymati, boshqa har qanday ko'chmas mulk ob'ektining qiymati kabi, vaqt o'tishi bilan o'zgaradi va daraja yer uchastkalari har doim ma'lum bir sanada amalga oshiriladi. yerni baholash eng tamoyili asosida amalga oshiriladi samarali foydalanish yer. Bu shuni anglatadiki yerning bozor qiymati saytdan foydalanishning eng ehtimoliy, jismonan mumkin bo'lgan, oqilona asosli, amaldagi qonunchilik talablariga javob beradigan va moliyaviy jihatdan mumkin bo'lganligi asosida aniqlanadi, bu esa maksimal natijaga olib keladi. yer narxi. Bunday holda, er uchastkasini shakli, turi va foydalanish xususiyati bilan farq qiluvchi alohida qismlarga asosli ravishda ajratish mumkin. Er uchastkasidan eng samarali foydalanish hozirgi foydalanish bilan mos kelmasligi mumkin.
Er uchastkasidan eng samarali foydalanishni aniqlashda quyidagilarni hisobga olish kerak:
· maqsadi va ruxsat etilgan foydalanish;
· baholanayotgan yer uchastkasiga bevosita yaqin joyda yerdan foydalanishning amaldagi usullari;
· yer bozorida kutilayotgan o‘zgarishlar;
· yerdan mavjud foydalanish.
Agar saytning mo'ljallangan maqsadi (ruxsat etilgan foydalanish) o'zgarsa, uning bozor qiymati ham o'zgaradi.
Yerni baholash yoki yerni baholash quyidagi maqsadlarda ishlab chiqarilishi mumkin:
· bankdan kredit olish;
· hissa ustav kapitali;
· yerlarni sotish;
· merosga kirish;
· biznes-rejani tuzish;
· mulkni taqsimlash;
· munitsipal mulkdan yer sotib olish.
Yerning bozor qiymati, birinchi navbatda, uning joylashgan joyiga va tashqi omillarning ta'siriga, shuningdek er bozoridagi talab va taklifga bog'liq va boshqa ekvivalent kommunal uchastkani sotib olish uchun eng mumkin bo'lgan xarajatlardan oshmasligi kerak. Yerni baholash yer uchastkasida ko‘chmas mulk qurilishi rejalashtirilgan bo‘lsa, kommunikatsiyalarning miqdoriy va sifat tarkibini va mavjud tarmoqlarga ulanish imkoniyatini hisobga oladi. Erning bozor bahosi shuningdek, ob'ektga jalb qilingan boshqa ishlab chiqarish omillaridan olinadigan daromadni hisobga olmagan holda, er uchastkasidan eng samarali foydalangan holda ma'lum vaqt davomida uning faoliyatidan daromad olishning kutilayotgan qiymati, davomiyligi va ehtimoliga bog'liq. tadbirkorlik faoliyati.
Er uchastkalari uchun ijara huquqlari ham baholanishi mumkin. Er uchastkasini ijaraga olish huquqining bozor qiymati ijarachining ijara shartnomasi bo'yicha unga berilgan vakolatlariga, ijara shartnomasining amal qilish muddatiga, og'irliklarning mavjudligiga va er uchastkasidan ruxsat etilgan foydalanishga bog'liq.
Er uchastkasini ijaraga olish huquqining qiymati, shuningdek, kutilayotgan qiymatga, mulkni ijaraga berish huquqidan eng samarali foydalanish bilan ma'lum vaqt davomida daromad olish ehtimoli va davomiyligiga bog'liq.
Er uchastkasi quyidagi hujjatlar asosida baholanadi:
1. Yer uchastkasiga egalik huquqini tasdiqlovchi guvohnoma;
2. Kadastr rejasi;
3. Hisob-kitob qiymati va qoldiq qiymati, kommunal to'lovlar va soliqlar to'g'risidagi ma'lumotlar.
Qo'shimcha ma'lumotlar qabul qilinadi.
Rivojlanish zichligi koeffitsienti (Kpz) - binolar va inshootlarning barcha qavatlari maydonining sayt maydoniga nisbati.
4 Binolarga qo'yiladigan asosiy talablar: funktsional imkoniyatlari, mustahkamligi, yong'inga chidamliligi, me'moriy ekspressivligi, samaradorligi
Binolarga qo'yiladigan asosiy talablar quyidagilardir: funktsional va texnik maqsadga muvofiqligi, me'moriy va badiiy ifodaliligi va samaradorligi.
Sanab o'tilgan talablardan asosiy biri funktsional yoki texnologik maqsadga muvofiqlikdir. Bu shuni anglatadiki, bino mo'ljallangan jarayonga to'liq mos kelishi kerak (yashash, ishlash, dam olish va hokazolar uchun qulaylik). Binoning kosmik-rejalashtirish va dizayn echimlari va uning ekspluatatsion sifatlari funktsional maqsadga muvofiq bo'lishi kerak. Ikkinchisi binolarning tarkibi va hajmi, texnik jihozlari, sanitariya-texnik jihozlari va tugatish ishlarining sifati bilan tavsiflanadi.
Binoning texnik maqsadga muvofiqligi uning konstruksiyalarini hal qilish bilan belgilanadi, bu butun bino va uning alohida elementlari tomonidan qabul qilinadigan barcha tashqi ta'sirlarni hisobga olishi kerak. Bu ta'sirlar kuch va kuchsiz (atrof-muhit ta'siri) ga bo'linadi.
Quvvatlilar o'z ichiga oladi konstruksiyalarning o'lik og'irligidan, asbob-uskunalarning og'irligidan, odamlardan, qordan, shamoldan va boshqalardan yuklar. Kuchsiz ta'sir - bu strukturalarning o'lchamlarini o'zgartirishga olib keladigan harorat ta'siri, atmosfera va er namligining ta'siri, strukturaviy materiallarning xususiyatlarining o'zgarishiga olib keladigan, havodagi agressiv kimyoviy aralashmalarning ta'siri (ular halokatga olib kelishi mumkin). tuzilmalar) va boshqalar.
Ushbu ta'sirlarni hisobga olgan holda, bino mustahkamlik, barqarorlik va chidamlilik talablariga javob berishi kerak.
Binoning mustahkamligi ta'sirlarni vayronagarchiliksiz va muhim qoldiq deformatsiyalarsiz (burilish, joylashish va boshqalar) sezish qobiliyati deb ataladi. Binoning mustahkamligi uning asosiy tuzilmalarining mustahkamligi va bir-biri bilan bog'lanishi bilan yaratiladi.
Binoning barqarorligi (qat'iyligi) tashqi ta'sirlar ostida muvozanatni saqlash qobiliyatidir (ya'ni, ag'darish va kesish kuchlariga qarshilik ko'rsatish).
Chidamlilik butun binoning ham, uning elementlarining ham vaqt o'tishi bilan saqlanishini anglatadi. Chidamlilik, birinchi navbatda, namlik, sovuq, korroziya, chirish va hokazolarga chidamli bo'lishi kerak bo'lgan uning asosiy konstruktsiyalari materiallarining sifatiga, qurilish-montaj ishlarining sifatiga, ularning texnologik ketma-ketligiga rioya qilinishiga, shuningdek ish sharoitlariga bog'liq.
Binolar uchun o'rnatilgan chidamlilikning uch darajasi :I- kamida 100 yil xizmat qilish muddati bilan; II- kamida 50 yil; III- kamida 20 yil. Bu atamalar nafaqat jismoniy, balki ma'naviy eskirish va eskirish bilan ham belgilanadi, chunki texnologik va kundalik jarayonlar doimiy ravishda o'zgarib turadi, shuning uchun binolar endi o'z maqsadlariga javob bermaydi.
Bino uchun muhim texnik talab yong'in xavfsizligi bo'lib, yong'in ehtimolini kamaytiradigan chora-tadbirlarni o'z ichiga oladi.
Qurilish uchun ishlatiladigan materiallar va inshootlar yong'inga chidamli, yonmaydigan va yonuvchan bo'linadi.
Qurilish inshootlari ham yong'inga chidamliligi bilan ajralib turadi, ya'ni. yong'inga qarshilik (soatlarda) kuch yoki barqarorlikni yo'qotmaguncha (strukturaning qulashi) yoki unda yoriqlar paydo bo'lguncha yoki strukturaning yuzasida harorat belgilangan me'yorlardan oshguncha.
Yonuvchanlik guruhlari va binolar uchun asosiy tuzilmalarning yong'inga chidamlilik chegaralariga qarab, u o'rnatiladi besh daraja yong'inga qarshilik. I, II, III darajali binolarga tosh binolar, IV - yog'och suvoqli binolar, V - yog'och suvoqsiz binolar kiradi.
Arxitektura va badiiy binoning sifatlari go'zallik mezonlari bilan belgilanadi. Arxitektura ekspressivligiga binoning shakli va hajmlarining uning maqsadiga muvofiqligi, binoning umumiy ko'rinishi, uning qismlarining mutanosibligi, tegishli pardozlash materiallaridan foydalanish va yuqori sifatli ish bilan erishiladi. Shu bilan birga, binoning estetik fazilatlarini san'at darajasiga ko'tarish mumkin.
Samaradorlik talabi barcha binolar uchun qo'llaniladi va agar hamma narsa qondirilsa texnik talablar uning 1 m 2 maydonga yoki 1 m 3 hajmga hisoblangan narxi belgilangan chegaradan oshmadi. Qurilish xarajatlarini kamaytirish eng muhim milliy iqtisodiy vazifalardan biridir.
Binoning narxini pasaytirishga oqilona rejalashtirish va binolarning maydoni va hajmini belgilashda, shuningdek, ichki va tashqi bezatishda ortiqcha narsalarga yo'l qo'ymaslik orqali erishish mumkin; binoning turini va uning ish sharoitlarini hisobga olgan holda optimal tuzilmalarni tanlash; qurilish fani va texnikasi yutuqlarini hisobga olgan holda qurilish ishlarini ishlab chiqarishning zamonaviy usullari va usullaridan foydalanish.
Iqtisodiy jihatdan maqbul echimlarni tanlash uchun u o'rnatildi bo'linish kapital hajmi bo'yicha binolar to'rtta sinf uchun, ularning maqsadi va ahamiyatiga qarab. Shu bilan birga, I sinfga yuqori talablar qo'yiladigan binolar kiradi va IV sinfga minimal talablar qabul qilinadigan binolar kiradi. Masalan, yirik jamoat binolari (teatrlar, muzeylar va boshqalar) I sinfga kiradi; maktablar, kasalxonalar, chakana savdo korxonalari va Ovqatlanish- II sinfga; turar-joy binolari 5 qavatgacha - III sinfga; 1...2 qavatli turar-joy binolari va minimal talablar qo'yiladigan boshqa binolar - IV sinfga.
Eng yuqori va eng yaxshi foydalanish tahlilini ifodalaydi komponent ob'ektni boshqarish dasturlari, shuningdek bozor qiymatini baholash algoritmining bir qismi va bozor qiymatidan kelib chiqadigan barcha turdagi qiymatlar (sotish va cheklangan sotish, tugatish, investitsiya, garov qiymati), ushbu turdagi qiymatlarning ta'riflariga muvofiq.
Yuqoridagi ta'rifdan ko'rinib turibdiki, ko'chmas mulkdan eng yaxshi va eng samarali foydalanish undan foydalanishning potentsial variantlari quyidagi mezonlarga muvofiqligini tahlil qilish orqali aniqlanadi:
Joylashuv potentsiali - saytga kirish imkoniyati (unga kirish), er uchastkasining joylashuvidagi noqulayliklar, joylashuvning yashirin xavflari.
Bozor talabi - er uchastkasidan rejali foydalanishning ma'lum bozorda va ma'lum bir hududda qiziqish darajasi. Turli funktsional maqsadlardagi barcha ko'chmas mulk ob'ektlari bo'yicha talab va taklif darajasi tahlil qilinadi. Ko'chmas mulkning afzalliklari, uning raqobatbardoshligini ta'minlash va kamchiliklari tahlil qilinadi. Qonunchilik nuqtai nazaridan maqbullik (huquqiy kuch) - taklif qilingan foydalanishning tabiati uchastkalar egasining harakatlarini cheklovchi qonun hujjatlariga va rayonlashtirish qoidalariga zid kelmaydi.
Jismoniy imkoniyat - ko'rib chiqilayotgan er uchastkasida ulardan eng yaxshi va samarali foydalanish maqsadida binolarni qurish imkoniyati.
Moliyaviy asos? daromad keltiradigan jismoniy mumkin bo'lgan va qonuniy ruxsat etilgan foydalanishni hisobga olish.
Maksimal samaradorlik ( eng yaxshi variant foydalanish)? Mulkdan jismoniy jihatdan mumkin bo'lgan, maqbul va moliyaviy jihatdan asosli foydalanishning qaysi biri maksimal sof daromad yoki maksimal joriy qiymatni keltirib chiqarishini hisobga olish.
Xo'sh, eng muhim omillar - bu odamlarning ijtimoiy-iqtisodiy imkoniyatlari va ularning madaniy va estetik qadriyatlari.
Shunday qilib, ushbu mezonlarning ba'zilarini hisobga olgan holda, ma'lum bir ob'ekt uchun bir qator mumkin bo'lgan foydalanish mumkin. Albatta, bu barcha xulosalar taxminiy bo'ladi, lekin hatto ularga asoslanib, odatda mos variantni tanlashga baho berish mumkin.
Har bir ob'ekt uchun eng yaxshi va eng yaxshi foydalanishni tahlil qilish algoritmi besh bosqichdan iborat.
1-bosqich. Birinchi bosqichda maksimal to'liq ro'yxat o'rganilayotgan ob'ekt asosida amalga oshirilishi mumkin bo'lgan funktsiyalar.
Shunday qilib, bizning holatlarimizda biz quyidagi variantlar ro'yxatini berishimiz mumkin: mehmonxona, turar-joy binosi(uy ijaraga beriladi), sog'lomlashtirish markazi, ilmiy markaz, bank, suzish havzasi, ofis markazi, jang san'ati va shaping zali, bouling klubi, kinoteatr, gimnaziya, sport zali, tennis korti.
2-BOSQACH. Ushbu bosqichda ushbu funksiyalar tuzilgan ro'yxatdan chiqarib tashlandi, ularni amalga oshirish - tahlillarga ko'ra - qonunchilik va tartibga solish cheklovlari tufayli engib bo'lmaydigan to'siqlarga duch kelishi mumkin.
Shunday qilib, SNiP 2.08.02 - 89* "Jamoat binolari va inshootlari" ga binoan, ushbu saytda taklif etilayotgan tadqiqot markazi binosini loyihalash mumkin emas. Chunki ilmiy va ilmiy-ishlab chiqarish zonasi hududida fan va ilmiy xizmat koʻrsatish muassasalari, tajriba ishlab chiqarish va ularga tegishli oliy va oʻrta taʼlim muassasalari, muassasalar va xizmat koʻrsatish korxonalari, shuningdek, muhandislik va transport kommunikatsiyalari va inshootlarini joylashtirish zarur. Ammo bizning holatlarimizda ma'lum bir kurort rivojlanishi allaqachon shakllangan, uni o'zgartirish mumkin emas va huquqiy nuqtai nazardan bu qonuniy jihatdan mumkin emas.
Ob'ektdan gimnaziya sifatida foydalanish ham mumkin emas, chunki SNiP 2.07.01 - 89* "Shaharsozlik. Shaharni rejalashtirish va rivojlantirish va qishloq aholi punktlari» turar-joy hududidagi umumiy ta'lim muassasalari har biri 750 m radiusda joylashgan bo'lishi mumkin va o'rganilayotgan hududda allaqachon ikkita maktab mavjud.
Ga binoan, Fuqarolik kodeksi Rossiya Federatsiyasida barcha taklif qilingan funktsiyalar qonunchilik cheklovlari tufayli engib bo'lmaydigan to'siqlarga ega emas.
3-BOSQICH.Ushbu bosqichda 2-bosqich tartib-qoidalaridan so‘ng ro‘yxatda qolgan funksiyalarning jismoniy maqsadga muvofiqligi imkoniyatlari o‘rganiladi.Yer uchastkasining sifati yetarli darajada yuqori bo‘lmaganligi sababli amalga oshirish imkonsiz bo‘lgan funksiyalar ro‘yxatdan chiqarib tashlanadi. :
Er relyefi bir xil emas, tog 'jinslari bor;
Noqulay shakli yoki hududning kichik o'lchami;
Tuproqdagi qabul qilinishi mumkin bo'lmagan gidrologik sharoitlar, suv bosgan joylar mavjud;
Tuproqning etarli darajada yuk ko'tarish qobiliyati va qoniqarsiz drenaj xususiyatlari;
Ob'ektning hayotni qo'llab-quvvatlash aloqalariga ulanishning hech qanday usuli yo'q;
Rejalashtirilgan qurilishga erning xususiyatlari yoki yaqin atrofning rivojlanishi to'sqinlik qiladi.
O'rganilayotgan hudud bir qator o'ziga xos muhandislik va geologik sharoitlarga ega, uchastkaning gidrologiyasi va topografiyasida turli xil og'ishlar mavjud. Barcha muhandislik kommunikatsiyalari, jumladan, suv ta'minoti, kanalizatsiya, isitish, ventilyatsiya, elektr ta'minoti, aloqa qurilmalari shahar tarmoqlaridan markazlashtirilgan.
4-bosqich. Qonuniy ruxsat etilgan va jismonan amalga oshirilishi mumkin bo‘lgan funksiyalar iqtisodiy jihatdan maqsadga muvofiq bo‘lgan taqdirdagina, ya’ni mahalliy ko‘chmas mulk bozorida samarali talab va raqobatbardosh taklif nisbati kapitalning qaytishini va kapital bo‘yicha daromadni 2000 m. bu daromad ishonchli muqobil loyihalardan biri uchun daromad darajasidan past bo'lmagan.
Shunday qilib, ko'p qavatli uyning taklif qilingan variantini (ijaraga beriladigan uy-joy) iqtisodiy maqsadga muvofiqligi sababli tanlab bo'lmaydi. Ushbu sohada bunday ko'chmas mulkka bo'lgan talab sezilarli bo'lmaydi. Garchi bu hudud turar-joy maydoni hisoblanadi turar-joy qurilishi bu erda uy xo'jaliklarining kichik soni bilan ifodalanadi.
Kinoteatr qurilishi ham iqtisodiy jihatdan foydali emas, chunki bunday tuzilma o'rganilayotgan sayt yaqinida allaqachon mavjud.
Parfyumeriya markazi ham bizning hududimizga mos kelmaydi. Gap shundaki, o‘rganilayotgan ob’ekt kam sonli aholi yashaydigan hududda joylashgan. Jeleznovodsk shahrida allaqachon bunday do'konlarning ixtisoslashgan guruhlari mavjud bo'lib, ular ushbu profilda o'zlarini ijobiy isbotladilar va kerakli tovarlar uchun shahar markazidan ichki qismga kam odam borishi kerak bo'ladi. Bunday harakatlarning yagona sharti faqat mahsulot narxining sezilarli darajada pasayishi bo'lishi mumkin. Lekin bu, birinchidan, qurilish, ikkinchidan, tovarlar sotib olish uchun yuqori xarajatlar tufayli ham mumkin emas. Bularning barchasi ob'ektning foydasizligiga olib keladi.
5-BOSQACH. Nihoyat, oxirgi bosqichda funksiyalarni amalga oshirish bilan iqtisodiy asoslangan va moliyaviy maqsadga muvofiq loyihalardan bir nechta loyihalar tanlab olinadi, ulardan foydalanish mulkdorga maksimal rentabellik va ob'ektning maksimal bozor qiymatini ("ularni hisobga olgan holda" olib keladi. ” risklari va har bir variant uchun “ularning” daromad stavkalari). Ushbu oxirgi loyihalardan biri (eng kam xavfli) ob'ektdan eng yaxshi va samarali foydalanish tamoyiliga javob beradi.
Shunday qilib, ushbu ishda funktsiyalarni ko'rib chiqayotganda, biz beshinchi bosqichga quyidagi ro'yxat bilan yaqinlashdik: sog'liqni saqlash markazi, bank, suzish havzasi, yuridik markaz, jang san'ati va shaping zali, bouling klubi, restoran, kino, sport zali, tennis korti Hammasi Ushbu funktsiyalarni uchta variantda joylashtirish mumkin:
1. Bank, ofis markazi.
2. Restoranli mehmonxona.
3. Pansionat
Keling, ushbu variantlarning har birini iqtisodiy va moliyaviy jihatdan mumkin bo'lgan funktsiyalar doirasida ko'rib chiqaylik.
Birinchi variant - yuridik markazga ega bo'lgan bank. Xo'sh, birinchi navbatda, savolga javob berish kerak, nega bu variant qolganlar orasida?
Eng muhimi, tahlil qilinadigan hududda ham, Jeleznovodsk shahrining o'zida ham bunday funktsiyalar to'plangan bunday ixtisoslashtirilgan muassasa mavjud emas. Bu hududda faqat bankomat mavjud. Garchi bu turar-joy maydoni bo'lsa-da, bank xizmatlariga ehtiyoj doimo mavjud bo'ladi.
Bundan tashqari, ichida bu variant Yuridik markaz funksiyasi yoqilgan. Bu umuman tasodifiy emas. Bunday markazning viloyatda, hatto shaharda ham yo‘qligi asosiy sababdir. Albatta, turli xil notarial idoralar va advokatlik idoralari mavjud, ammo bir qator masalalar har tomonlama hal qilinadigan bunday muassasa yo'q. Aytgancha, loyihalashtirilgan markaz shaharlararo ahamiyatga ega bo'lishi mumkin, chunki u huquqiy munosabatlar sohasida ko'rsatiladigan barcha xizmatlarni taqdim etadi.
Bank va yuridik markazning bir-biriga eng yaqin joylashuvi ularning bir qator masalalarni hal etishda o‘zaro bog‘liq va takomillashtirilgan ishini osonlashtiradi. Bu hujjatlarni qayta ishlash vaqtini qisqartirish, xizmat ko‘rsatish sifatini oshirishda qulaylik yaratadi hamda ko‘proq manfaatdor shaxslarni jalb qiladi. Xo'sh, agar siz yuqori malakali kadrlarni tanlasangiz va o'qitsangiz, unda bu ob'ekt haqiqatan ham talabga aylanadi.
Ikkinchi variant - restorani bo'lgan mehmonxona. Qolgan uchta variant orasidan uning tanlovi tasodifiy emas. Lekin birinchi navbatda siz savolga javob berishingiz kerak.
Xo'sh, birinchi navbatda, bu erda mehmonxona nima uchun? Axir, atrofda turli xil tibbiy xizmatlar ko'rsatadigan ko'plab sanatoriylar va pansionatlar mavjud. Ammo bu go'zal hududda qisqa, noma'lum muddat qolish mumkin bo'lgan biron bir tuzilma yo'q.
Ammo mehmonxonaning o'zi bu erda foydali bo'lmaydi. Bu katta qurilish maydoni bilan bog'liq. Buyurtmachining taklif etilayotgan yer fondidan to‘liq foydalanishi ahmoqlik bo‘lardi. Shuning uchun, bu variant ham restoran, ham bouling klubini o'z ichiga olishi mumkin. O'ylaymanki, bu funktsiyalar talab va talabga ega bo'ladi. Bu yerda qolgan har qanday dam oluvchi binodan chiqmasdan kechki ovqat yeyishi va bo‘sh vaqtini o‘tkazishi mumkin.
Bundan tashqari, bozor talabini hisobga olish va unga e'tibor qaratish kerak. Endi bozor o'z iste'molchilariga nimani taklif qilmoqda? Xizmatlar bozori o'z chegaralarini shunchalik kengaytirdiki, ko'ngilochar sohada deyarli tengi yo'q. Har xil turdagi "attraktsionlar" ning paydo bo'lishi ularga bo'lgan talabning oshishiga olib keladi. Shuning uchun, vaqt o'tishi bilan, ehtimol, ba'zi funktsiyalar hali ham ushbu seriyaga kiritilishi mumkin.
Xo'sh, va nihoyat, uchinchi va oxirgi variant - pansionat. Albatta, uning boshqa odamlar orasidan tanloviga o'rganish joyining joylashuvi ta'sir ko'rsatdi. Toza havo, tog‘ manzaralari, mineral suvlarning shifobaxsh xususiyatlaridan yaxshiroq nima bo‘lishi mumkin?!
Ikki asr davomida ana shunday sanatoriy majmualar barpo etildi va barpo etilmoqda. Va ular orasida raqobat masalasi paydo bo'lmadi, chunki bunday xizmatlarga talab har doim mavjud bo'lgan. Bu yerga mamlakatimizning turli hududlaridan va qo‘shni davlatlardan minglab odamlar Kavkaz mineral suvlariga oqib keladi.
Aksincha, o‘tgan asrning 90-yillarida bu majmualarning ko‘pchiligi yaroqsiz holga kelgan. Tibbiyot xodimlari tarqatib yuborildi va ko'plab ish o'rinlari yo'qoldi. Shu bois, hozirda bunday muassasalar qurilishini ko‘paytirish zarurati ham paydo bo‘ldi. Viloyatimizni sog‘lomlashtirish maskani sifatidagi avvalgi holatiga qaytarish zarur. Shuningdek, aholining ijtimoiy-iqtisodiy o'sishini oshirish. Faqat bu sohaga sarmoya kiritish masalasi doimo paydo bo'ladi!
Ko'chmas mulk sektorini real boshqarish, birinchi navbatda, mulkdan eng samarali foydalanishni ta'minlashni o'z ichiga oladi. iqtisodiy resurs va bu foydalanish samaradorligini oshirish yo'llarini topish. Daromad keltiruvchi ob'ektlar uchun samaradorlik mezonlari real yoki sifatida qo'llanilishi hisobga olinadi moliyaviy aktiv, ya'ni foyda olish uchun mo'ljallangan, ob'ektning rentabellik parametrlariga asoslanishi kerak.
Mulk rentabelligining asosiy ko'rsatkichlaridan biri bu ijara stavkasi bo'lib, u ijara daromadi sifatida ifodalanadi. pul birliklari vaqt birligiga va binolarning birlik maydoniga (er uchastkasi). haqida ma'lumot ijara stavkalari bu ish uchun “Qo‘ldan qo‘lga”, “Hammasi siz uchun”, “Kavminvod ko‘chmas mulk bozori” ommaviy axborot vositalari monitoringidan olingan.
Bir qator hollarda daromadni to'liq olish mumkin emas:
Kam yuklanish bilan bog'liq yo'qotishlar tufayli, ? cheklangan talab yoki ijarachilarni almashtirish uchun vaqt yo'qotilishi tufayli;
Oddiy bilan bog'liq yo'qotishlar tufayli zamonaviy sharoitlar to'lov qobiliyatini yo'qotganligi sababli ijarachilar tomonidan muntazam ijara to'lovlarini kechiktirish yoki tugatish amaliyoti.
Agar binolarning to‘liq ishlatilmasligi va to‘lanmaganligidan ko‘rilgan yo‘qotishlar har xil turdagi binolar uchun bir xil bo‘ladi deb faraz qilsak, samarali yalpi daromadni potentsial yalpi daromad bilan to‘liq foydalanmaslik va to‘lamaslikdan ko‘rilgan zararlar o‘rtasidagi farq sifatida hisoblash mumkin.
Operatsion xarajatlar ikki guruhga bo'linadi: umumiy xarajatlar ro'yxatidan shakllanadigan shartli doimiy va shartli o'zgaruvchan.
Sof operatsion daromad o'rganilayotgan mulkka qo'yilgan barcha kapital bo'yicha sof yillik daromadni ifodalaydi va samarali yalpi daromad va samarali yalpi daromad o'rtasidagi farq sifatida hisoblanadi. operatsion xarajatlar.
Mulkdan foydalanish samaradorligining yana bir ko'rsatkichi - bu mulkka qo'yilgan kapitalning yillik daromadlilik darajasi. Umumiy daromad darajasi investitsion kapital yillik sof operatsion daromadning ushbu ob'ektga kiritilgan mablag'larning umumiy miqdoriga nisbati sifatida aniqlanadi.
Buning uchun diplom ishi Ob'ektdan foydalanish samaradorligining yuqoridagi barcha ko'rsatkichlari 1-jadvalda "Shartli bo'sh er uchastkasidan foydalanish variantlarini tahlil qilish" da aniqlangan va umumlashtirilgan.
Funksiyalarning qolgan uchta variantini tahlil qilib, uchinchisini - "pansionat" ni ajratib ko'rsatishimiz mumkin, bu ma'lum ko'rsatkichlar bo'yicha boshqalardan ustun turadi va umuman optimaldir. Agar ularning har biri uchun ob'ektning qiymatini solishtirsak, shuni ta'kidlash kerakki, ikkinchisi eng yuqori - 196166883.11. Ushbu xulosa eng yaxshi va eng samarali foydalanish holatini tanlashda hal qiluvchi ahamiyatga ega.
Ko'chmas mulk turlari bo'yicha ta'minot diagrammasi %
Shartli bo'sh er uchastkasidan foydalanish imkoniyatlarini tahlil qilish.
1-jadval.
|
Indeks |
Variant 1 (bank, yuridik markaz) |
Variant 2 (restoran bilan mehmonxona) |
Variant 3 (pansionat) |
|
Maydoni (S), m2 |
|||
|
Qurilish hajmi, m3 |
|||
|
Qurilish maydoni, m2 |
|||
|
Uchastka maydoni, m2 |
|||
|
Ijara stavkasi (A), birlik yiliga m2 uchun |
|||
|
Kam yuklanishdagi yo'qotishlar (Kv), % |
|||
|
To'lovlarni amalga oshirmaslikdan ko'rilgan zararlar (KL), % |
|||
|
Operatsion xarajatlar nisbati (KE0), % |
|||
|
Samarali yalpi daromad (Ieg), birlik birliklari yilda |
|||
|
Sof operatsion daromad (I0), kub. yilda |
|||
|
Binoni qurish qiymati (VB), kub. |
|||
|
Umumiy kapitallashuv nisbati (R0) |
|||
|
Ob'ektning narxi, birlik qiymati |
|||
|
Erning narxi, birlik |
Yaxshilangan er uchastkasi uchun NEI variantini tanlash
Mavjud yaxshilanishlar mavjud bo'lgan uchastkadan foydalanishni tahlil qilishda strukturaning xususiyatlari va obodonlashtirish bilan band bo'lmagan erning bir qismi hisobga olinadi. Yaxshilangan sayt uchun funktsiyalarning dastlabki ro'yxati bo'sh er uchastkasi uchun tayyorlangan ro'yxat bilan butunlay bir xil, ammo istisno qilish shartlari yanada qattiqroq bo'ladi. Shunday qilib, ob'ektning resurs salohiyatiga, xususan, uning quvvati va samaradorligiga mos kelmaydigan funktsiyalar bundan mustasno. Ushbu ishda, er uchastkasining NEI ni bepul sifatida tahlil qilish va yaxshilangan er uchastkasining NOEI tahliliga kelsak, tanlangan uchta variant o'zgarishsiz qoladi. Investitsiyalar rentabelligini aniqlash uchun hisob-kitoblar natijalari 2-jadvalda jamlangan.
Investitsiyalar rentabelligini aniqlash.
2-jadval.
IN Ushbu holatda variantni tanlash investitsiyalarning daromadlilik darajasi qiymatini tahlil qilish asosida amalga oshiriladi. Uchinchi variant (pansionat) uchun eng yuqori - 55%. Binobarin, bu o'rganilayotgan ob'ektdan foydalanishning eng yaxshi va samarali variantidir.
Biroq, agar talabning raqobatbardosh darajasi sanoat maqsadlarida foydalanish uchun yuqori bo'lsa, u holda mulkdan eng samarali foydalanish tegishli xarajatlar evaziga zarur ekologik ishlarni bajarishda mavjud foydalanishni saqlab qolish bo'lishi mumkin. Ko'chmas mulkni baholash nazariyasi, hozirgi foydalanish talabga egami yoki yo'qmi, uni davom ettirish yoki almashtirish kerakmi yoki yo'qligini aniqlash uchun, hatto uchastka ishlab chiqilgan bo'lsa ham, unda hech qanday bino yo'q deb hisoblagan holda, yer uchastkasini tahlil qilishni talab qiladi. O'zlashtirilmagan er uchastkasi sifatida baholangan mulkdan eng yaxshi va eng samarali foydalanishni aniqlash usuli uning binolari yo'qligi yoki ularni buzish natijasida binolardan tozalanishi mumkin degan taxminga asoslanadi.
Yaxshilangan yerdan eng samarali foydalanish
Yaxshilangan er uchastkasidan eng samarali foydalanishni tahlil qilishda huquqiy ruxsatnomani o'rganish ko'rib chiqilayotgan ko'chmas mulkning rivojlanish yoki boshqa erdan foydalanish bo'yicha mavjud qoidalarga muvofiqligini va bunday muvofiqlik yoki nomuvofiqlik mulk qiymatiga qanday ta'sir qilishini o'rganishga qaratilgan. Shu bilan birga, yerdan tekin sifatida foydalanishga qonuniy ruxsatnomani tekshirishda ko'rib chiqilgan, ammo mavjud yaxshilanishlar nuqtai nazaridan ko'rib chiqilgan ko'plab davlat va xususiy cheklovlar ko'rib chiqiladi.
Umuman olganda, mavjud foydalanishga qonuniy ruxsat beriladi, chunki u amaldagi qoidalar, qoidalar va cheklovlarga muvofiq amalga oshirilgan.
Yerdan foydalanish samaradorligi
AQShning yetakchi oziq-ovqat chakana kompaniyasi tomonidan bozor tahlili Bozor tahlilini to'rtta funktsional vazifaga bo'lish mumkin: maydon tahlili, miqdoriy tahlil, sifat tahlili, sintez (16-2-rasmga qarang). Ushbu vazifalarning har biri doirasida muayyan maqsadlar amalga oshiriladi.
Birinchi maqsad yerdan foydalanishning ma'lum bir variantining narxiga ta'sir qiluvchi talab va taklif omillarini aniqlashdir. "Maqsadli bozor" aniqlanishi kerak. Ikkinchisi ushbu mulkni sotib olish yoki ijaraga olish ehtimoli yuqori bo'lgan foydalanuvchilarni aniqlashni o'z ichiga oladi.
Diqqat
Masalan, ikki xonali kvartiralarning maqsadli bozori yosh mutaxassislar va farzandsiz turmush qurgan juftliklar bo'lishi mumkin. Maqsadli bozor aniqlangandan so'ng, "baholanayotgan mulk va boshqa barcha mulklar o'rtasidagi raqobatbardosh farqni ta'minlaydigan qulayliklar tahlil qilinadi.
20. yerni baholash: yerdan eng yaxshi va samarali foydalanish tahlili.
Ushbu mulkka egalik huquqi muayyan nuqsonlardan aziyat chekishi mumkin. Qo'shni er egasi mulkka tajovuz qiladigan binoga egalik qilishi mumkin.
Ma'lumot
Bu yerda qabristonlar yoki tarixiy binolar bo‘lishi mumkin, ular buzilishiga to‘g‘ri kelmaydi.Agar tahlilchi yerdan foydalanishga ta’sir ko‘rsatadigan qonuniy cheklovlar bo‘lishi mumkin deb hisoblasa, u holda malakali, litsenziyaga ega yuristdan xulosa olishi kerak. Saytning resurs sifati Saytning resurs sifati boshqa ishlab chiqarish omillari bilan birgalikda uning imkoniyatlari va samaradorligi bilan funktsional bog'liqdir.
Imkoniyatlar saytga qancha omillarni qo'llash mumkinligini ko'rsatadigan o'lchovdir. Misol tariqasida, uchastkada qancha qavatli bino qurish kerakligini hal qilish mumkin: besh qavatli yoki o'n qavatli.
Ko'chmas mulkdan eng yaxshi va samarali foydalanishni tahlil qilish
Muhim
Bu omillar odatda maksimal mahsuldorlikni tekshirishda hisobga olinadi. Ko'pincha, qonuniy ruxsat, jismoniy va moliyaviy maqsadga muvofiqlik sinovlari mavjud foydalanishni davom ettirish mumkin degan xulosaga olib keladi.
Biroq, ushbu testlarning har biri, shuningdek, ko'chmas mulkni qimmatroq qilish uchun mavjud foydalanishga nisbatan muqobil foydalanishni yoki muayyan harakatlarni va shuning uchun tegishli xarajatlarni ko'rib chiqishi mumkin. Aynan shu xarajatlar maksimal mahsuldorlikni o'rganishda tahlil predmetiga aylanadi. Agar o'zgarishlar bo'lsa Ko'chmas mulk mavjud xarajatlarni oshirish yoki saqlab turish, keyin bu xarajatlar eng yaxshi foydalanishga hissa qo'shadi va bu eng yaxshi foydalanish to'g'risidagi xulosada aks ettirilishi kerak.
Eng yaxshi foydalanish tahlili
Bunday holda, mavjud ob'ektni buzish va yo'q qilish uchun xarajatlar bo'ladi. Amalda, potentsial mulk egasi faqat binolarning qoldiq qiymati past bo'lsa, saytni qayta ishlab chiqadi.
Yangi qurilishni talab qiladigan tanlangan foydalanishning baholash sanasiga qanchalik yaqin bo'lishiga qarab, mavjud ko'rinish foydalanishni oraliq deb hisoblash mumkin. Shunday qilib, agar shahar erlarini kengaytirish rejasiga ko'ra, yozgi uy qurilishi tahlil qilingan er uchastkasiga besh yil ichida etib boradigan bo'lsa va mavjud binolarni buzish va yangi kottej qurish uchun zarur bo'lgan muddat bir yil bo'lsa, to'rtta -mavjud sanoat mulkining yillik faoliyati oraliq foydalanish hisoblanadi.
Eng yaxshi foydalanish tahlili mezonlari
Maksimal samaradorlik: moliyaviy jihatdan mumkin bo'lgan foydalanishning qaysi biri maksimal sof daromad yoki maksimal joriy qiymatni keltirib chiqarishini hisobga olish. Baholash usullaridan to'g'ri foydalanish, shuningdek, saytda mavjud bo'lgan yaxshilanishlarning davom etishi mumkinligi to'g'risida javob berish uchun eng yaxshi va eng samarali foydalanish usulini aniqlash 2 bosqichda amalga oshiriladi: 1.
Er uchastkasi bepul sifatida; 2. Mavjud obodonlashtirilgan yer uchastkasi uchun By umumiy qoida yer uchastkalarining aylanmasi, agar yer, o‘rmon, suv to‘g‘risidagi qonun hujjatlarida, yer osti boyliklari to‘g‘risidagi va muhofaza qilish to‘g‘risidagi qonun hujjatlarida boshqacha tartib belgilanmagan bo‘lsa, fuqarolik qonunchiligi bilan tartibga solinadi. muhit, maxsus federal qonunlar.
Yerdan eng yaxshi va samarali foydalanish tahlili
Saytning topografiyasi o'lchanadi, rivojlanishga to'g'ri kelmaydigan qiyaliklar va sayt sathidagi farqlar qayd etiladi. Turli nuqtalardan olingan tuproq va yer osti namunalari tahlil qilinadi. Ishlab chiquvchi tuproqning yuk ko'taruvchi sifatini va uning drenaj xususiyatlarini bilishi kerak. Yuk ko'taruvchi sifat saytga qanday turdagi binolarni joylashtirish mumkinligini va ular ostida qanday poydevor qo'yish kerakligini aniqlaydi.
Saytda olib tashlash uchun qimmat portlashni talab qiladigan tosh shakllari mavjudligini aniqlash kerak. Tuproqning drenaj xususiyatlari (o'tkazuvchanligi) uning suvni singdirish qobiliyatini aniqlaydi.
Har qanday drenaj muammolari aniqlanadi. Kommunal tarmoqlarning mavjudligi va ko‘rsatilayotgan xizmatlar darajasi tekshiriladi. kommunal xizmatlar. Mavjudligi noqulaylik tug'dirishi va rejalashtirilgan rivojlanishga zarar etkazishi mumkin bo'lgan har qanday tashqi ob'ektlarni aniqlash kerak.
2. ko‘chmas mulkni baholash
Arxitektura ekspressivligiga binoning shakli va hajmlarining uning maqsadiga muvofiqligi, binoning umumiy ko'rinishi, uning qismlarining mutanosibligi, tegishli pardozlash materiallaridan foydalanish va yuqori sifatli ish bilan erishiladi. Shu bilan birga, binoning estetik fazilatlarini san'at darajasiga ko'tarish mumkin. Samaradorlik talabi barcha binolarga qo'yiladi va agar barcha texnik talablar bajarilsa, uning 1 m2 maydonga yoki 1 m3 hajmga hisoblangan narxi belgilangan chegaradan oshmaydi. Qurilish xarajatlarini kamaytirish eng muhim milliy iqtisodiy vazifalardan biridir.
Shunday qilib, agar ichida munitsipal shakllanish Yerdan foydalanish va o‘zlashtirish qoidalari (keyingi o‘rinlarda Qoidalar) qabul qilindi, shundan so‘ng bitta hududiy zonaga (quyi zonaga) kiruvchi er uchastkalari va ularda joylashgan turar-joy binolari foydalanishning, qurishning va rekonstruksiya qilishning yagona huquqiy rejimiga bo‘ysunadi. Ular qishloq uylari, bog'lar, xususiy uy-joylar yoki yakka tartibdagi uy-joy qurilishi muhim emas. Agar Qoidalar hali qabul qilinmagan bo'lsa, yakka tartibdagi uy-joy qurilishi va xususiy uy-joy qurilishi uchun ko'rsatilgan parametrlar turli yuridik kuchga ega va tarmoqqa mansub bo'lgan o'nlab bir-biriga bog'liq bo'lmagan normativ-huquqiy hujjatlardan kelib chiqqan holda, qurilishga ruxsat beruvchi tegishli hokimiyat mansabdor shaxslari tomonidan belgilanadi. qonun bilan bog'liq bo'lmagan fikrlar.
Erdan foydalanishning 2 ta eng samarali usuli
Binoning narxini pasaytirishga oqilona rejalashtirish va binolarning maydoni va hajmini belgilashda, shuningdek, ichki va tashqi bezatishda ortiqcha narsalarga yo'l qo'ymaslik orqali erishish mumkin; binoning turini va uning ish sharoitlarini hisobga olgan holda optimal tuzilmalarni tanlash; qurilish fani va texnikasi yutuqlarini hisobga olgan holda qurilish ishlarini ishlab chiqarishning zamonaviy usullari va usullaridan foydalanish. Iqtisodiy jihatdan maqsadga muvofiq echimlarni tanlash uchun binolarni ularning maqsadi va ahamiyatiga qarab kapital bo'yicha to'rt sinfga bo'lish o'rnatilgan. Shu bilan birga, I sinfga yuqori talablar qo'yiladigan binolar kiradi va IV sinfga minimal talablar qabul qilinadigan binolar kiradi.
Usulni tanlash baholanayotgan mulkning haqiqiy maqsadini qayta yo'naltirish darajasiga, ko'rib chiqilayotgan variantning tavakkalchilik darajasiga, talab qilinadigan daromad darajasi va kapitalni tiklash muddatiga va taklif qilingan variantni amalga oshirish muddatiga bog'liq. mulkdan foydalanish uchun. Erning eng katta rentabelligini ta'minlaydigan foydalanish turi eng samarali hisoblanadi.
Eng samarali variantni tanlash uchun er uchastkasining qiymatini aniqlashda qo'llaniladigan barcha usullarning asosi qoldiq texnikasi deb ataladi. Erdan olinadigan daromad ko'chmas mulkdan olinadigan umumiy daromad va jalb etish natijasida olingan daromadlar o'rtasidagi muvozanat hisoblanadi. ish kuchi, kapital, asosiy vositalar (ishlayotgan binolar va inshootlar).
Boshqacha aytganda, ostida jismoniy qobiliyat er uchastkasining o'lchamiga, shakli va landshaftiga, tuproqning xususiyatlariga mos keladigan mumkin bo'lgan foydalanish qabul qilinadi. Bundan tashqari, kommunikatsiyalarning mavjudligi yoki ularni yotqizish imkoniyatini hisobga olish kerak.
Yerdan eng yaxshi va samarali foydalanish tahlili
5) texnologik va jismoniy maqsadga muvofiqligi - loyihaning sifati, xarajatlari va muddati, tabiiy ofatlar ehtimoli, transportning mavjudligi, uchastkaning o'lchami va shaklini hisobga olgan holda kommunal xizmatlarga ulanish imkoniyati o'rtasidagi bog'liqlikni tahlil qilish; masalan, sanoat ob'ektini qurish uchun o'lcham kichik bo'lishi mumkin;
Ko'chmas mulkdan eng yaxshi va samarali foydalanishni tahlil qilish
Qayerda V o - bozor qiymatini baholash, q - joriy davr raqami, men q - sof operatsion daromad q nimadir davr, Y— kapitalning rentabellik darajasi (daromadning diskont stavkasi), V P- reversiyadan tushgan pul oqimi; Kimga— oxirgi egalik qilish davrining raqami (mulkni baholashda prognoz davri egalik qilish davri hisoblanadi.)
Yerdan eng samarali foydalanish tahlili
5) jismoniy maqsadga muvofiqligi va texnologik maqsadga muvofiqligi - bu sifat, xarajatlar va loyihani amalga oshirish muddati, transportning mavjudligi, tabiiy ofatlar ehtimoli, kommunal xizmatlarga ulanish imkoniyati, hajmi va shaklini hisobga olgan holda tahlil qilish. sayt;
Yerdan eng samarali foydalanish tahlili
Binolar uchun qoldiq usuli - uzoq vaqtdan beri qurilgan va ko'p eskirgan obodonlashtirishning qiymatini baholash uchun foydalaniladi, agar yerni yuqori darajada aniqlik bilan baholash mumkin bo'lsa, masalan. qiyosiy yondashuv, ya'ni yaqinda taqqoslanadigan sotuvlar haqida keng ma'lumotlar mavjud.
Erni tahlil qilish va eng yuqori va eng yaxshi foydalanish tamoyilini qo'llash
Saytning resurs sifati boshqa ishlab chiqarish omillari bilan birgalikda uning imkoniyatlari va samaradorligi bilan funktsional bog'liqdir. Imkoniyatlar saytga qancha omillarni qo'llash mumkinligini ko'rsatadigan o'lchovdir. Misol tariqasida, uchastkada qancha qavatli bino qurish kerakligini hal qilish mumkin: besh qavatli yoki o'n qavatli. Samaradorlik, agar amalga oshirilsa, omillarning kombinatsiyasi ta'minlanishi mumkin bo'lgan rentabellik darajasi bilan belgilanadi. turli loyihalar. Misol uchun, saytning go'zal ko'rinishi yoki uning joylashuvi bilan bog'liq obro'-e'tiborini hisobga olgan holda, ombor binosini rivojlantirish bilan solishtirganda ofis parkini rivojlantirishda samaraliroq bo'lishi mumkin.
Yerdan eng samarali foydalanish tahlili
Bundan tashqari, bozor talabini hisobga olish va unga e'tibor qaratish kerak. Endi bozor o'z iste'molchilariga nimani taklif qilmoqda? Xizmatlar bozori o'z chegaralarini shunchalik kengaytirdiki, ko'ngilochar sohada deyarli tengi yo'q. Har xil turdagi "attraktsionlar" ning paydo bo'lishi ularga bo'lgan talabning oshishiga olib keladi. Shuning uchun, vaqt o'tishi bilan, ehtimol, ba'zi funktsiyalar hali ham ushbu seriyaga kiritilishi mumkin.
Eng yaxshi foydalanish tahlili mezonlari
O'zlashtirilmagan er uchastkasi sifatida baholangan mulkdan eng yaxshi va eng samarali foydalanishni aniqlash usuli uning binolari yo'qligi yoki ularni buzish natijasida binolardan tozalanishi mumkin degan taxminga asoslanadi. Natijada, erning narxi tanlov asosida aniqlanadi mumkin bo'lgan variantlar foydalanish, ko'chmas mulkning rentabelligini ta'minlash va ko'chmas mulk parametrlarini aniq maqsadga muvofiq tanlash.
Sankt-Peterburgning Kalininskiy tumanida erdan eng yaxshi va samarali foydalanishni tahlil qilish
Bepul er uchastkasida quyidagi ob'ektlarni qurish mumkin deb taxmin qilish mumkin: ofislar, avtoturargoh, mehmonxona, tegishli savdo, taʼlim, tibbiyot va xizmat koʻrsatish muassasalari formatidagi doʻkonlar, tegishli funksiya sifatida kichik formatdagi sport markazi. Sayt turar-joy qurilishi bilan o'ralganligi sababli, turar-joy funktsiyasi muqobil variantlardan salbiy natijalarga olib kelishi mumkin.
Xulosa: OH dan eng yaxshi va samarali foydalanish tahlili
Misol uchun, Moskvada NNTlarning ishlab chiqarish binolari saqlash joylari uchun ijaraga beriladi. Agar ma'lum bir shahar mahallasida bozor talabi etarli bo'lsa, tahlil qilingan variant ushbu mulkni chakana savdo maydoni uchun ishlatishni o'z ichiga olishi mumkin.
Tekin yerdan eng samarali foydalanish
Saytning o'lchami undan samarali foydalanish uchun juda katta bo'lgan holatlar mavjud. Ortiqcha yerdan eng samarali foydalanish ochiq maydonni yaratish yoki kelajakda kengaytirish imkoniyatini yaratish yoki yangi alohida saytni shakllantirish bo'lishi mumkin.
Yerdan eng yaxshi va samarali foydalanish tahlili
Qiyosiy yondashuv, baholash sanasida mavjud bo'lgan ma'lum bir bozorning narxlash omillari (talab va taklif, raqobat, cheklovlar va boshqalar) to'plamini aks ettiruvchi. Qiyosiy yondashuv doirasida quyidagi usullar qo'llaniladi: taqqoslash (sotish) usuli, taqsimlash usuli, taqsimlash usuli.
Yerdan eng samarali foydalanish tahlili Iqtisodiyot va iqtisod fanlari ixtisosligi bo‘yicha ilmiy maqola matni
"Eng yaxshi va eng samarali foydalanish" tushunchasi jismoniy jihatdan mumkin bo'lgan foydalanishni nazarda tutadi. moliyaviy jihatdan mumkin bo'lgan, to'g'ri ta'minlangan va qonuniy ruxsat etilgan foydalanish mumkin bo'lgan eng yuqori joriy qiymatga olib keladi.
Yerdan eng samarali foydalanish tahlili
Jismoniy va moliyaviy maqsadga muvofiqlik (A mezoni): faqat mavjud texnologiyalardan foydalangan holda ma'lum bir sohada real tarzda amalga oshirilishi mumkin bo'lgan va moliyalashtirish mumkin bo'lgan ob'ektdan foydalanish ko'rib chiqiladi. Yer uchastkasining tevarak-atrofi va topografiyasi undan omborxona yoki savdo binosi sifatida foydalanish imkonini beradi. Ob'ekt shahar chekkasida, sanoat, ombor va tort binolariga yaqin joyda joylashgan; o'rganilayotgan ob'ektning fizik xususiyatlarini (hajmi va shakli, topografik va geografik xususiyatlari, transport va kommunal xizmatlarning mavjudligi) qoplaydigan qo'shimcha kapital qo'yilmalar hisoblanmaydi. talab qilinadi.
Jismoniy maqsadga muvofiqligi
Saytning umumiy maydoni ahamiyatsiz, saytning o'lchamlari 34x50 m, sayt belgilangan rivojlanish zonasida joylashgan, rivojlanish turi asosan xavfsizlik devori hisoblanadi. Qo'shni binolarning izolyatsiyasi darajasini hisobga olish kerak, shuning uchun 2-qavat sathidan yuqorida joylashgan uchastkaning qurilish maydoni 400 kv.m dan oshmasligi kerak. Ikkinchi cheklov - urush paytida qisman yo'qolgan qo'shni turar-joy binosi uslubida binoning jabhasining bir qismini qurish zarurati. Binoning balandligi ruxsat etilgan 28-33 metrdan kam bo'ladi va qo'shni turar-joy binosining balandligi bilan chegaralanadi, shuning uchun binoning balandligi zamin sathidan 5 qavatdan oshmaydi. Binoni qurishda, tahlil qilingan sayt orqali hovliga kirishni ta'minlash kerak, bu ham binoni saytga joylashtirishga cheklovlar qo'yadi. Mavjud ma'lumotlarga ko'ra, kommunal tarmoqlar hududning perimetri bo'ylab joylashgan, shuning uchun tarmoqlarning joylashuvi binoni joylashtirishga to'sqinlik qilmaydi.
Moliyaviy maqsadga muvofiqligi
Loyihani moliyalashtirish rejalashtirilgan o'z mablag'lari hozirgi yuqori kredit stavkalari tufayli. Yirik ishlab chiquvchilar uchun kreditlar bo'yicha foizlar 18-20% ni tashkil qiladi va uch yildan besh yilgacha, asosan turar-joy loyihalari uchun (masalan, RBI loyihasi) taqdim etiladi. Ochiq manbalarda e'lon qilingan banklarning ma'lumotlariga ko'ra, ijaraga olingan binolarni sotib olgan tadbirkorlarga kredit berish quyidagi diapazonda bo'ladi:
"Sankt-Peterburg" banki - qayta moliyalash stavkasi + 9%, ya'ni. Hozirda 20%
VTB 24 sotib olingan ko'chmas mulk garovi bilan 17-21% stavkada kredit berishga tayyor
Moskommertsbank ma'lumotlariga ko'ra o'rtacha stavka sifatli qarz oluvchi uchun taxminan 20% bo'ladi.
Shunday qilib, loyihaning moliyaviy ko'rsatkichlarini hisoblashda loyihaning daromadlilik darajasi sifatida joriy kredit stavkalari 20% ni olish maqsadga muvofiqdir.
Iqtisodiy maqsadga muvofiqlik
Iqtisodiy texnik-iqtisodiy tahlil qaysi qonuniy jihatdan ruxsat etilgan va jismoniy jihatdan mumkin bo'lgan foydalanish maqbul bo'lishini aniqlaydi.
sayt egasiga erdan foydalanish "oqilona mumkin" darajasida daromad.
ma'lum bozordagi talab va taklif o'rtasidagi munosabatlarning xarakterini hisobga olgan holda.
Iqtisodiy maqsadga muvofiqlikning asosiy mezoni : NPV(CF)>0.
Baholanayotgan erning potentsial joylashuvi ham hisobga olinishi kerak.
Erning joylashuvi uning qiymatini belgilovchi asosiy omil hisoblanadi. Yoniq
Er uchastkasining joylashish potentsialiga, birinchi navbatda, uning atrofidagi erdan foydalanish turining xususiyatlari ta'sir qiladi.
Baholash ob'ektining joylashgan joyining ekologik tahliliga ko'ra, hudud
er uchastkasining joylashuvi rivojlanish nuqtai nazaridan eng istiqbolli hisoblanadi
sanoat zonalarini rejalashtirilgan qayta qurish loyihalari va metro bekati yaqinida joylashganligi sababli hududning zamonaviy jamoat va ishbilarmonlik zonasi. Loyihada qurilgan ob'ektdan tijorat maqsadlarida foydalanish nazarda tutilganligi sababli, ijaradan sezilarli daromad keltirmaydigan ijtimoiy funktsiyalar mumkin bo'lgan funktsiyalar ro'yxatidan chiqarib tashlandi.
Saytning kichik maydoni va zich turar-joy binolari past sifatli blokda joylashganligi, shuningdek, sport uchun joy ijaraga berishdan tushadigan daromadning pastligi sababli, sport majmuasining funktsiyasini istisno qilish kerak. funktsiyalar ro'yxatidan.
Mehmonxona loyihalari foydali ko'chmas mulkka investitsiyalarning boshqa turlariga nisbatan eng murakkab hisoblanadi. Ularning qurilishi biznes markazini qurishdan bir necha baravar yuqori xarajatlarni talab qiladi va o'zini oqlash ko'p jihatdan mehmonxona va turizmni samarali boshqarishga bog'liq. Bino maydonidagi cheklovlarni va qurilishi mumkin bo'lgan bino balandligini hisobga olgan holda, ob'ektning umumiy maydoni 1900-2000 kv.m dan oshmaydi, bu faqat taxminan 50 xonali mini-mehmonxonaga ruxsat beradi. saytga joylashtirilishi kerak. Sayt metro bekati yaqinida, shahar markazidan unchalik uzoq bo'lmagan joyda, Neva qirg'og'idan piyoda masofada, shuningdek Finlyandiya stantsiyasi yaqinida joylashganligi sababli, saytda mini-mehmonxonani joylashtirish imkoniyatini ko'rib chiqish tavsiya etiladi. maqsadli mijozlari Finlyandiyalik sayyohlar va temir yo'l orqali shahrimizda bo'lgan tadbirkorlar bo'lishi mumkin.
Tahlil qilinayotgan hududning yaqin atroflarida zamonaviy savdo markazlari va kichik savdo majmualari mavjud emas, bu atrofdagi rivojlanish xususiyati bilan bog'liq. Savdo korxonalari turar-joy va ofis binolarining birinchi qavatlarida qurilgan binolarda joylashgan. Saytning o'ziga xos joylashuvi, kelajakdagi binoning arxitekturasiga qo'yiladigan talablar, shuningdek, to'xtash joylarini ta'minlash va chakana savdo ob'ektlarini yuklash zonalarini joylashtirish talablari tufayli kichik savdo markazini qurish mumkin emas. tahlil qilingan er uchastkasida. Metro hududlaridagi chakana savdo binolari hatto inqiroz davrida ham ijarachilar orasida katta talabga ega, buni sayt bilan o'ralgan barcha o'rnatilgan chakana binolarning bandligi tasdiqlaydi. Shu sababli, savdo funksiyasi ob'ektga qo'shimcha funktsiya sifatida kiritilishi mumkin.
Muassasa tarkibiga xususiy tibbiy ko‘p tarmoqli markaz funksiyasini kiritish atrofdagi hududlarda attraktsion markazlar – ixtisoslashtirilgan tibbiyot muassasalarining mavjudligi tufayli mumkin. Xususiy tibbiyot markazlari asosan kichik maydonlarni ijaraga olganligi va yirik zanjirli klinikalar ko'chmas mulk sotib olishni afzal ko'rganligi sababli, tibbiy markazni joylashtirish kelajakdagi binoning qo'shimcha funktsiyasi sifatida qaralishi mumkin.
Shunday qilib, quyidagi bog'liq funktsiyalarga ega bo'lgan ofis yoki mehmonxona binosini qurish qonuniy, jismoniy jihatdan mumkin, moliyaviy va iqtisodiy jihatdan maqsadga muvofiqdir: avtoturargoh yoki to'xtash joyi, chakana savdo, tibbiyot markazi.
Maksimal samaradorlik
Saytdan foydalanishning eng samarali varianti deyiladi
bu eng katta qiymatni ta'minlaydi. Bunday holda, u aniqlanadi
Yuqoridagi variantlardan eng samaralisi:
sirt to'xtash joyiga ega biznes markazi,
o'rnatilgan va biriktirilgan avtoturargohga ega biznes markazi
er usti to'xtash joyi va o'rnatilgan chakana savdo binolari bo'lgan biznes markazi
sirt to'xtash joyiga ega mini-mehmonxona
3.3. Shartli bo'sh saytdan foydalanishning eng yaxshi va eng samarali variantini aniqlash
Hisoblash algoritmi:
1. Er uchastkasidan foydalanish imkoniyatlari, hisobga olingan holda mavjud cheklovlar, yerdan foydalanish va rivojlantirish normalari va qoidalari
2. Yaxshilash qiymati - qurilish xarajatlari ( standartlar: UPVS, UPBS
VR; yoki bozor ma'lumotlari).
3. Ob'ektning narxi
4. Yerning narxi VL=Vo–VB => maks, Qayerda VL- yerning narxi; Vo–
mulkning bozor qiymati (obodonlashtirish + yer), VB - takomillashtirish xarajatlari.
Er uchastkasidan eng yaxshi va samarali foydalanish mezoni,
bepul sifatida, erning maksimal qiymati. Erning qiymatini, masalan, qazib olish texnikasi yordamida topish mumkin.
Bu ishda er uchastkasining qiymatini topish uchun daromadlilik darajasi bo'yicha kapitallashtirish usuli va qoldiq usuli qo'llanilgan.
Daromad yondashuvi kutilayotgan kelajakdagi daromadni ularning qiymatiga kamaytirish orqali ko'chmas mulk qiymatini aniqlaydi joriy qiymat baholash vaqtida. Daromad yondashuvi kelajakdagi daromadlar va xarajatlarning oqilona hisob-kitoblarini investorlarning yakuniy daromadga bo'lgan talablari bilan birlashtiradi. Yakuniy daromad talablari xatarlardagi farqlarni, shu jumladan mulk turi, joylashuvi, mintaqaviy bozor sharoitlari va imkoniyatlari va boshqalarni aks ettiradi.
Qaytish darajasi kapitalizatsiya usuli mulkka egalik qilish muddati, daromad oqimlarining turi va ularni olish davriyligi asosida. Har bir daromad, shu jumladan qayta sotishdan olingan daromad diskontlanadi (ya'ni diskont stavkasi bo'yicha joriy qiymatga aylantiriladi). Bundan tashqari, asosan risk funktsiyasi bo'lgan diskont stavkasi har bir daromad turi uchun har xil bo'lishi mumkin. Diskont stavkasi kapital bozorlari holatini, investorlarning umidlari va istaklarini hisobga olgan holda tanlanadi.
Ushbu usuldan foydalanganda baholash jarayonining asosiy bosqichlari:
Baholangan uchun odatiy ushlab turish muddatini (prognoz davri) asoslash
Ko'chmas mulk;
davriy prognozlash pul oqimlari saqlash muddati tugagunga qadar,
Har bir davr uchun quyidagilarni aniqlash kerak:
IPg - potentsial yalpi daromad(bu ko'chmas mulkdan olingan umumiy yalpi daromad
barcha binolarni ijaraga berish va ijara haqini o'z vaqtida to'lash
barcha ijarachilar tomonidan to'lovlar);
Masalan - samarali yalpi daromad(vaqtincha bo'sh turgan binolardan mumkin bo'lgan yo'qotishlar va ijara to'lovlarini yig'ishda yo'qotishlarni hisobga oladi);
E - ekspluatatsiya xarajatlari (ob'ektni ishlatish xarajatlari);
Io - sof operatsion daromad(samarali yalpi daromad va operatsion xarajatlar o'rtasidagi farq);
davriy pul oqimlari uchun tegishli daromad stavkasini (diskont stavkasini) hisoblash ( Y);
tegishli kapitallashuv koeffitsientini hisoblash ( Rn);
prognoz davri oxirida baholangan ob'ektni bekor qilish xarajatlarini hisoblash
(ushlash davrining oxirgi yili uchun);
sof operatsion daromad va reversiya xarajatlarining joriy qiymatini hisoblash
tegishli chegirma stavkasidan foydalangan holda ularni diskontlash orqali;
joriy pul qiymatlarini yig'ish orqali bozor qiymatini hisoblash
oqimlar va teskari xarajatlar.
Baholanayotgan mulkning bozor qiymatini aniqlashning matematik ifodasi
mulk quyidagi formula bilan ifodalanadi:
Qayerda Vo– daromad yondashuvi doirasidagi mulkning bozor qiymati;
Ioi– i davrning sof operatsion daromadi (i =1,...,n);
Y– kapitalning rentabellik darajasi (diskont stavkasi);
n– prognoz davrining oxirgi yili;
Von- prognoz davrining oxirgi yilidagi ob'ektni qayta tiklash qiymati.
Kitob >> Iqtisodiyot nazariyasitomonidan eng samarali foydalanish hosil qiluvchi... Leningrad ( Aziz-Peterburg). Birinchi... Balakovskaya, Kalininskaya va ... tamoyil foydalanish eng zo'r mavjud... moddiy boyliklar - yer uchastkalar, binolar va ... hudud uning joylashuvi. Natijada tahlil ...
Baho samaradorlik Tyumenni yaxshilash
Annotatsiya >> EkologiyaRejalashtirish, tahlil hozirgi holat... tuman tartib, Asosiy reja, loyiha yer..., Praga, Aziz-Sankt-Peterburg va ko'p ... foydalanish da mavjud hudud... holatlar eng samarali qabul qilish... bu eng zo'r"tartibli"... ko'rinadi Kalininskiy ...
Tver viloyatining turistik resurslari
Kurs ishi >> Jismoniy tarbiya va sportKeyinchalik foydalanish diniy binolar ... eng zo'r tomonidan tabiiy sharoitlar joylar: vodiylar eng ... hudud("Kolkunovo" va "Algol" dam olish majmuasi), Kalininskiy hudud ... uchastkalar Oktyabrskaya temir yo'l: Moskva - Aziz-Peterburg... moliyaviy samaradorlik ish...
