لقد باعوا الشقة دون أن يعرف المالك ماذا يفعل. كيف تبيع شقة في حالة غياب أحد المالكين؟ ينص القانون المدني للاتحاد الروسي على أحكام إضافية مهمة
مدة القراءة: 7 دقائق. المشاهدات 39 تم النشر بتاريخ 18/10/2019
قد تنشأ ظروف تجعل من الضروري بيع الشقة، لكن لا يمكن حضور المعاملة شخصيًا. في مثل هذه الحالة، يمكنك اختيار شخص موثوق به يكون مسؤولاً عن أداء جميع الأعمال للمالك. ما هي الجوانب التي يجب مراعاتها عند نقل التوكيل واختيار ممثلك؟
الجوانب الرئيسية
عادة، يتم إصدار التوكيل لأحد الأقارب أو أي شخص مقرب آخر. تتيح لك هذه الوثيقة اتخاذ الإجراءات القانونية نيابة عن المالك. من المهم إعداد الوثيقة بحيث يُمنح الوصي فقط قائمة محددة من الصلاحيات. الاحتمالات الواسعة للتخلص من العقارات تحمل خطرًا معينًا.
ويجب أن تحتوي الوثيقة على معلومات كاملة عن العقار وهوية الممثل، بما في ذلك ما يلي:
- تفاصيل جواز السفر.
- موقع.
- خصائص وعنوان الشقة للبيع.
ملحوظة! يُمنح الشخص المخول صلاحية التوقيع نيابة عن صاحب حقوق الطبع والنشر. ولذلك، ينبغي أن تؤخذ اختياره على محمل الجد.
يتم تنظيم تفاصيل نقل التوكيل من خلال اللوائح التالية:
- القانون المدني للاتحاد الروسي.
- القانون الاتحادي رقم 218 تاريخ 13 يوليو 2015 "في تسجيل الدولةالعقارات".
- القانون الاتحادي رقم 4462-1 بتاريخ 11 فبراير 1993 "أساسيات تشريعات الاتحاد الروسي بشأن كتاب العدل".
وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي، يجب أن يتم التصديق على التوكيل من خلال كاتب عدل. ولكن هناك حالات استثنائية لا يستطيع فيها المواطن التواجد فعليًا في مكتب كاتب العدل. اعتمادًا على موقع مدير المدرسة، يتم التصديق على الوثيقة من قبل رئيس الأطباء في المستشفى أو قبطان سفينة بحرية أو رئيس المؤسسة الإصلاحية.
ينص القانون المدني للاتحاد الروسي على أحكام إضافية مهمة:
- وفقا للفن. 188، يحق للموكل إلغاء الوكالة دون إبداء الأسباب، كما يجوز للموكل أن يرفض تحمل الالتزامات.
- إذا كانت الوثيقة لا تشير إلى إمكانية نقل السلطة، فيجب على الممثل تنفيذ جميع الإجراءات المحددة شخصيا. تتم مناقشة القضايا المتعلقة بنقل المسؤوليات مع المالك.
أي التوكيل يجب أن أختار؟
هناك عدة خيارات للتوكيلات التي يمكن استخدامها لنقل حقوق بيع العقارات:
توكيل عام يوفر الصلاحيات الأكثر شمولاً في عملية المعاملة. هذا يسمح لك بحل جميع المشكلات مرة واحدة. لكن هذه ليست الوثيقة الأكثر أمانًا للمالك. وفي هذه الحالة، قد لا يكون التوكيل لمرة واحدة كافياً للقيام بالإجراءات المطلوبة، لكن إصداره لن يؤدي إلى عواقب سلبية.
مميزات التوكيل
وفقا للجزء 1 من الفن. 185 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يقدم المدير صلاحياته كتابيًا، ويقبل الوكيل مسؤوليات التمثيل لأطراف ثالثة.
وينص التوكيل بوضوح على جميع تصرفات الشخص المفوض، والتي قد تشمل ما يلي:
ملحوظة! بشكل منفصل، يجب الإشارة إلى ما إذا كان حق التفويض إلى طرف ثالث معطى.
ويحدد التوكيل مدة صلاحيته. وفقا للفن. 186 من القانون المدني للاتحاد الروسي، في حالة غيابه، تعتبر الفترة محددة بسنة واحدة. تاريخ إعداد التوكيل إلزامي.
البيع بالوكالة
إذا كنت بحاجة إلى القيام بكل شيء لتلقي الأموال، فإن التوكيل العام مناسب. ويعني نقل الصلاحيات الكاملة لبيع العقارات، بدءاً من جمع المستندات للتأكد من نقاء المعاملة وانتهاءً بتوقيع سند النقل.
قد يكون لدى كاتب العدل شكوك حول إجراءات بيع الشقة بالتوكيل الرسمي. يحاول السماسرة إضفاء الطابع الرسمي على المعاملة مباشرة أو الاجتماع مع المالك لمعرفة سبب نقل الحقوق بالوكالة. ولكن إذا لم يتمكن الشخص من الحضور فعليًا في المعاملة، فهذه خطوة مبررة تمامًا.
إذا تم بيع الشقة بالوكالة، يتم تنفيذ التسلسل التالي من الإجراءات:
المرحلة التحضيرية
في هذه المرحلة، يقوم الممثل بجمع المستندات الضرورية ليس فقط لتوقيع الاتفاقية وتسجيلها، ولكن أيضًا للتحقق من الضمان القانوني.
بالنسبة للأخيرة، يجوز للمشتري أن يطلب المستندات التالية:
- مستخرج أرشيفي ومنتظم من سجل المنزل.
- شهادة عدم وجود ديون ل مرافق عامةوالهاتف والإنترنت.
- شهادة من عيادات الطب النفسي العصبي والعلاج الدوائي من البائع.
- مقتطف من سجل الدولة الموحد للعقارات.
واحدة من أهم الوثائق هي مقتطف من سجل الدولة الموحد للعقارات . منه يمكنك رؤية تاريخ ملكية الكائن، وخصائص الشقة نفسها، والمالك الحالي، ووجود أو عدم وجود أعباء. النقطة الأخيرة هي الأهم، لأنه في حالة وجود رهن، فمن غير المرجح أن يتم تسجيل المعاملة.
كما يمكن للمشتري أن يطلب المستندات والمعلومات للتحقق من صحة التوكيل. قد يحتاج إلى محادثة مع المالك، على الأقل عبر الهاتف. هذه ممارسة طبيعية وتسمح له بحماية نفسه.
إبرام الصفقة وتسجيل نقل الحقوق
في هذه المرحلة، من الضروري مناقشة جميع الشروط، بما في ذلك تفاصيل الدفع ونقل الشقة وحقوق الملكية إلى المالك الجديد. كل هذا يجب أن ينعكس في العقد. يتم توقيع الاتفاقية بحضور كاتب العدل الذي يصدق على المعاملة. وسوف يتحقق من صحة التوكيل وصحة الاتفاقية وإجراء التغييرات إذا لزم الأمر. بعد التوقيع يتم إرسال المستندات للتسجيل.
للقيام بذلك، يتم تقديم ما يلي من خلال Rosreestr أو MFC:
- جوازات سفر البائع والمشتري.
- التوكيل وجواز السفر للممثل.
- عقد البيع.
- وثائق ملكية الشقة.
- مقتطف من سجل الدولة الموحد للعقارات.
- إيصال دفع رسوم الدولة للتسجيل.
- طلب النموذج المقرر، والذي يتم إصدار النموذج في الموقع.
يتم التسجيل خلال 7-9 أيام حسب مكان تقديم المستندات. بعد هذه الفترة، يتم إصدار مقتطف من سجل الدولة الموحد يشير إلى تغيير المالك.
في معظم الحالات، يصر المشترون على الدفع بعد التسجيل. وهذا لا يشكل تهديدا للبائع. وإذا لم يتم السداد، يجوز له إلغاء التسجيل لعدم سداد العقد. لكن بالاتفاق يمكن الدفع عند توقيع العقد.
من المهم أن يفكر المالك والوصي في مشكلات الدفع مقدمًا. يمكن تحويل الأموال إلى حساب، أو تحويلها باليد أو من خلال صندوق ودائع آمن. الخيار الأكثر أمانا في في هذه الحالةهو حساب مصرفي. وإذا تم تحويل الأموال نقدا فالأفضل أن يأتي المالك لتحويل الأموال.
بعد تسجيل نقل حقوق الملكية والدفع، يتم النقل المادي للشقة. يقوم الجانبان المشتري والبائع بإعداد وثيقة يبلغ فيها الطرفان عن عدم وجود مطالبات. يشار إلى أنه تم تسليم الشقة بحالة سليمة، وتم استلام مبالغ مالية لبيعها.
ونتيجة لذلك، تتوافق المعاملة تمامًا مع الإجراء المعتاد. والفرق الوحيد هو أن البائع لا يشارك شخصيا في ذلك. المشتري لديه الفرصة ل العناية الواجبةالتوكيلات. وللقيام بذلك، يجوز له أن يطلب وثائق إضافية.
يحدد التشريع الحالات التالية عند انتهاء التوكيل:
- انتهاء صلاحية الوثيقة.
- - رفض الأمين الاستمرار في الوفاء بالالتزامات المترتبة عليه.
- الإلغاء من قبل المدير بغض النظر عن السبب.
- الاعتراف بالمدير كمفقود أو بوفاته.
- الاعتراف بالمدير باعتباره محدودًا أو غير كفء تمامًا من قبل المحكمة.
- الاعتراف بوثيقة غير صالحة بقرار من المحكمة.
لا تحدث العواقب القانونية على الوصي إلا بعد أن علم بإنهاء الوثيقة.
حتى هذه اللحظة يمكنه الوفاء بالالتزامات الموكلة إليه.
المخاطر المحتملة
من المهم أن يكون المدير واثقًا تمامًا من الشخص الذي قرر أن يعهد بحق بيع العقار. إذا كنت في شك، يمكنك فقط نقل الحق في إبرام العقد في ظل ظروف معينة، واستلامه مالتظهر شخصيا.
انتباه! ويحظر القانون تسجيل الممتلكات باسم الوصي. ويتم ذلك لحماية مصالح صاحب حقوق الطبع والنشر حتى لا يخسر ممتلكاته وأمواله. إذا نشأت شكوك حول نزاهة الممثل، فمن الأفضل إلغاء التوكيل في أسرع وقت ممكن. وهذا سيمنع المشاكل المستقبلية.
وبالتالي، فإن التوكيل لا يختلف عن الإجراء المعتاد. لكن الشخص الموثوق به يتصرف نيابة عن البائع. لحماية نفسك، عليك أن تختار ممثلك بعناية. وإذا كان ذلك ممكنا، فمن المستحسن أن تظهر على الأقل لتحويل الأموال للشقة.
ستخبرك قصة الفيديو عن تعقيدات صفقة بيع وشراء شقة بالوكالة
كل خيار له إيجابياته وسلبياته. عند البيع بمفردك، ستقضي الكثير من الجهد والوقت، بما في ذلك التسوية قضايا قانونيةلكنك ستوفر على عمولة الوسيط.
بيع شقة بمساعدة سمسار عقارات أسهل. كل ما عليك فعله هو العثور على وسيط، والحضور عند معاينة الشقة (ويفضل ذلك، ولكن ليس ضروريًا إذا كنت، على سبيل المثال، في مدينة أخرى) وعند إبرام اتفاقية الشراء والبيع. ولكن للحصول على المساعدة سيتعين عليك أن تدفع للمتخصص 2-6% من قيمة العقار.
ينصح الشريك الإداري لوكالة العقارات Goodman Estate، دينيس روميانتسيف، عند اختيار سمسار عقارات بالانتباه إلى كفاءته، وليس إلى الوقت الذي عمل فيه في السوق.
يجب أن يتمتع الوسيط بالمعرفة الفنية والاقتصادية والقانونية وأن يكون مثمنًا ومهندسًا ومحاميًا ووسيطًا وعالمًا نفسيًا وبائعًا ومسوقًا ومصورًا، كل ذلك في شخص واحد.
دينيس روميانتسيف، الشريك الإداري لوكالة العقارات Goodman Estate
للتحقق من كفاءة سمسار عقارات، يمكنك أن تطلب منه تقديم المستندات التي تؤكد معرفته: الدبلومات والدبلومات والشهادات. ستكون علامة الملاءمة المهنية أيضا العضوية في المجتمعات المهنية، على سبيل المثال، نقابة السماسرة الروسية.
تأكد من السؤال عن كيفية بيع الشقة خلال الإطار الزمني المطلوب وبأعلى سعر ممكن. اطلب مشاركة نجاحات المبيعات الشخصية في منطقتك. من المهم أيضًا أن تجد الشخص "الخاص بك" الذي سيكون العمل والتواصل معه مريحًا وممتعًا وسهلاً.
كيفية بيع شقة بدون وسطاء
1. كيفية تقييم العقارات
سيسمح لك التقييم الصحيح ببيع شقتك بسرعة دون خسارة المال. وفقا لدينيس روميانتسيف، يمكن العثور على متوسط الأسعار على الموقع الإلكتروني لهيئة الإحصاء الفيدرالية. لكن هذه البوابة ليست الحقيقة المطلقة، لأن تكلفة شقة معينة تتكون من عدة عوامل. يتأثر السعر بما يلي:
- عدد الغرف.
- منطقة الشقة.
- التصميم: الغرف المعزولة ذات قيمة أعلى من الغرف المجاورة.
- المنطقة المحيطة والبنية التحتية: موقف سيارات وملعب في الفناء أو بالقرب منه، ومحلات البقالة والمدارس ورياض الأطفال على مسافة قريبة ستسمح لك ببيع الشقة بسعر أعلى.
- الأرضية التي تقع عليها الشقة: كلما كانت أعلى كلما كان ذلك أفضل.
- وجود شرفة أو لوجيا.
- المنطقة: يراعى القرب من المركز ومحطات الحافلات النقل العامووجود الحدائق والمناطق الترفيهية القريبة ونحو ذلك.
- مبلغ فواتير الخدمات.
لتحديد سعر الشقة بشكل مستقل، تحتاج إلى العثور على العناصر الأكثر تشابهًا في السوق. استخدم جميع المصادر المتاحة: مواقع الإعلانات المبوبة، والمجلات العقارية، وما إلى ذلك.
سيكون متوسط سعر شقة مماثلة هو ما تبحث عنه. يمكن زيادته قليلاً إذا كنت على استعداد للانتظار لفترة طويلة للحصول على صفقة، أو خفضه قليلاً إذا كنت بحاجة إلى بيع العقار بشكل عاجل.
يمثل العنصر الذي يزيد سعره بنسبة 15٪ عن سعر السوق ما يصل إلى 10٪ من جميع المشترين المحتملين، و 10٪ يمثل الثلث. سوف تجذب العقارات ذات الأسعار الصحيحة 60% من العملاء المحتملين.
2. ما هي المستندات المطلوبة لبيع شقة؟
لإبرام صفقة شراء وبيع العقارات، يجب أن يكون لدى البائع:
- جواز سفر؛
- شهادة الملكية
- جواز السفر المساحي للشقة من BTI؛
- مقتطف من المتحدة سجل الدولةالعقارات (تحتاج إلى الحصول عليها من المكتب الإقليمي لـ Rosreestr، أو على الموقع الإلكتروني للإدارة، أو في MFC)؛
- مقتطف من سجل المنزل حول عدد الأشخاص المسجلين في الشقة (انتقل إلى شركة الإدارة أو HOA أو جمعية الإسكان التعاونية أو MFC) ؛
- شهادة تؤكد عدم وجود ديون على فواتير الخدمات (جمعية الإسكان، تعاونية الإسكان، شركة الإدارة، مكتب الإسكان أو مركز المعلومات والدفع الموحد)؛
- شهادة شرعية إعادة التطوير، إذا تم تنفيذها (BTI)؛
- موثق من قبل الزوج لبيع العقارات إذا تم شراؤها أثناء الزواج؛
- إذن من سلطات الوصاية لبيع شقة إذا كان مالكها قاصراً.
3. كيفية الإعلان عن شقة
لجذب المشترين المحتملين، تحتاج إلى إنشاء إعلان لبيع شقة ونشره بشكل صحيح.
التقاط صور عالية الجودة
لا يكفي أن تلتقط صورة للشقة على هاتفك عرضًا. قم بإعداد مساحة المعيشة الخاصة بك للتصوير. أزل من الإطار كل ما هو غير ضروري ومتهدم وغير مريح للعين. امسح الغبار، واغسل تركيبات السباكة، وضع حذائك بعناية على العتبة، وقم بفرز الأنابيب والجرار على الرفوف المفتوحة. أضف عناصر مريحة: باقة من الزهور على طاولة المطبخ، ووسائد زخرفية على الأريكة.
من الأفضل التقاط الصورة في يوم مشمس.
كتابة نص يلفت الانتباه
- عمل إعلان تفصيلي يوضح كافة مميزات الشقة. يجب أن يحتوي الجزء الأول من النص على تحديد: عدد طوابق المنزل، عدد الغرف، وجود لوجيا، وما إلى ذلك.
فكر في مميزات الشقة التي لا تهمك ولكنها قد تهم المشتري. على سبيل المثال، ليس من المهم للأشخاص الذين ليس لديهم أطفال أن يكون لديهم رياض أطفال ومدارس قريبة، ولكن القرب من المؤسسات التعليمية يعد ميزة لعائلة كبيرة.
انشر إعلانا
حدد المواقع للإعلان عن شقتك. ومن المواقع العالمية لبيع العقارات في روسيا هي Avito وDomofond وYandex.Real Estate. قد تكون هناك مواقع إعلانية محلية في مدينتك.
4. كيفية عرض الشقة والتفاوض مع المشتري
قبل عرض العقار للمشترين المحتملين، من الضروري ترتيب ليس فقط الشقة، ولكن أيضًا المدخل. قم بتثبيت المصابيح الساطعة في الدرج، أو اغسله أو قم بمسحه على الأقل.
في المنزل، قم بلصق ورق الحائط الذي خرج من الحائط، واغسل النوافذ، ونظف المصارف حتى لا تكون هناك رائحة كريهة. يمكنك خبز كعكة قبل مقابلة المشتري: ليس عليك أن تأكلها، ولكن رائحة المخبوزات الطازجة ستخلق شعورًا لطيفًا للزائر.
مهمتك هي خلق تأثير مبهر أثناء أي اتصال للمشتري المحتمل معك ومع الممتلكات الخاصة بك.
دينيس روميانتسيف، الشريك الإداري لوكالة العقارات Goodman Estate
التحدث مع العملاء بشكل صحيح
أنت تعرف جيدًا ليس فقط المزايا، ولكن أيضًا عيوب الشقة. انظر إليها من خلال عيون المشتري وفكر في الأسئلة التي قد يطرحها والتي قد تسبب عدم رضاه. قم بإعداد قائمة بالحجج التي ستقنع الشخص الذي يأتي إلى جانبك.
من المرجح أن يتفاوض المشتري المحتمل. خاصة إذا حضر أحد البائعين إلى الاجتماع وكان مهتمًا بتخفيض السعر قدر الإمكان. قرر مسبقًا المبلغ الذي ترغب في النزول إليه. يمكن للمشتري تقديم حجج مختلفة (بما في ذلك غير موجودة) لماذا يجب عليك بيع الشقة بسعر أرخص. لا تستسلم للضغوط النفسية وانظر إلى الوضع بواقعية ودافع عن سعرك.
5. كيفية إبرام اتفاقيات الإيداع والشراء والبيع
اتفاقية الإيداع
وهذه وثيقة تؤكد جدية نوايا الجانبين. يعلن المشتري عن رغبته في شراء عقار ويقوم بتحويل مبلغ معين إلى البائع (عادة 2-5% من التكلفة النهائية للشقة). ويتعهد مالك الشقة بدوره ببيعها لهذا العميل بالسعر المتفق عليه.
يوفر عقوبات في حالة رفض الصفقة لكلا المشاركين. إذا غير المشتري رأيه، يحتفظ البائع بالمال. إذا كان مالك العقار لا يرغب في بيع الشقة، فسوف يقوم برد الوديعة بمبلغ مضاعف.
عقد البيع
قبل الصفقة، يجب على البائع إعداد مجموعة من المستندات الخاصة بالعقار وتسجيل جميع المقيمين المسجلين في الشقة.
عادة ما تصدر عن كاتب العدل. يتم التوقيع عليه بعد حصولك على أموال مقابل الشقة وتكتب أن المشتري قد دفع لك.
بعد توقيع الاتفاقية، تحتاج إلى تقديم المستندات لتسجيل نقل ملكية العقار إلى الهيئة الإقليمية لروسريستر. ستكون رسوم الدولة لإصلاح المعاملة 2000 روبل.
6. كيفية تحويل الأموال
من خلال صناديق الودائع المصرفية
يستأجر المشتري خزنة في مستودع البنك ويبرم اتفاقية مع المؤسسة تنص على شروط الوصول إلى صندوق الودائع الآمن. مالك سابقشقق سكنية. على سبيل المثال، وجود اتفاقية شراء وبيع.
ويقوم البائع بدوره بتأجير خزنة، حيث يضع إيصالاً باستلام الأموال. سيتمكن المشتري من استلامها بعد إتمام المعاملة وفقًا للشروط المحددة في اتفاقية تأجير الخلايا. على سبيل المثال، مرة أخرى إذا كان هناك اتفاق شراء وبيع.
يجب أن يكون طرفا المعاملة حاضرين عند ملء الخلايا. بهذه الطريقة يمكن للبائع أن يحسب المال، ويمكن للمشتري التأكد من وجود الإيصال.
من خلال إيداع كاتب العدل
يمكن لكاتب العدل إجراء معاملة من خلال حسابه الخاص: أخذ الأموال من المشتري وتحويلها إلى البائع. لكن الخدمة ستشمل على الأرجح عمولة بنكية، يعتمد حجمها فقط على شهية المؤسسة.
تحويل نقدي
بدون أي حيل، يمكنك استبدال الأموال بإيصال يؤكد استلامه. في هذه الحالة، يجدر عدهم، وفحص كل فاتورة للتأكد من صحتها. من الأفضل إجراء المعاملة تحت الكاميرات أو أمام الشهود (على سبيل المثال، في مكتب كاتب العدل).
بالطبع لا يجب أن تتحدث عن أين ومتى ستتلقى مبلغ كبيرالمال لإحضاره بأمان إلى منزلك أو البنك.
7. كيفية نقل الشقة إلى مالك جديد
في يوم تقديم المستندات إلى Rosreestr، يقوم البائع بتسليم المشتري مفاتيح الشقة. يقوم الطرفان بالتوقيع على العقار مما يؤكد أن المشتري ترك الشقة في حالة سليمة.
كيفية تجنب عمليات الاحتيال
في المعاملات العقارية، الحلقة الأكثر ضعفا هو المشتري. ولكن لدى البائع أيضًا ما يجب الانتباه إليه:
- يجب أن يتم تحويل الأموال قبل التوقيع على اتفاقية الشراء والبيع. وبخلاف ذلك، فإن البائع يخاطر بالبقاء دون دفع ثمن العقار: فقد تم إبرام الصفقة بالفعل وليس لدى المشتري أي سبب للتعجل في الدفع. إذا كنت تتعامل مع محتال، فيمكنه بيع الشقة بسرعة ويختفي بجزء مضاعف من المال: أموالك وأموال المشتري الجديد.
- لا تقم بإعطاء المستندات الأصلية للمشترين أو لسمسار العقارات حتى اكتمال المعاملة. وبخلاف ذلك، قد يتم بيع الشقة دون علمك.
هل هذا ممكن؟ بعد كل شيء، حق ملكية العقارات محمي من قبل الدولة. لكن لم يقم أحد بإلغاء المحتالين أيضًا.
دعونا نلقي نظرة فاحصة
من الممكن وقانوني تمامًا بيع شقة بدون مالك، وذلك باستخدام توكيل موثق من صاحب حقوق الطبع والنشر مع السلطة الكاملة لتوقيع اتفاقية الشراء والبيع وطلب إلى Rosreestr لنقل الملكية.
هل يمكن بيع شقة دون موافقة المالك؟
بيع شقة دون موافقة المالك
أولا، دعونا نتعرف على معنى بيع شقة أو عقارات أخرى.
- تتم معاملات الشراء والبيع بشكل رسمي فقط كتابيًا، أي اتفاقية الشراء والبيع وشهادة النقل والقبول. ويجب توقيع هذه المستندات شخصيًا من قبل مالك الشقة أو ممثله المعتمد. إذا تم التوقيع على الاتفاقية والتصرف من قبل شخص آخر، فإن هذه المستندات تعتبر باطلة وغير صالحة وليس لها أي قوة قانونية
- اتفاقية بيع وشراء شقة مملوكة لعدة ملاك على أساس مشترك ملكية مشتركةأو قاصر أو فاقد الأهلية يتم توقيعه بحضور كاتب عدل ومصدق منه وعندها فقط يدخل حيز التنفيذ القانوني
- المرحلة التالية من الصفقة هي تسجيل نقل الملكية من البائع إلى المشتري. حتى يكتب المالك (أو ممثله القانوني) شخصيًا بيانًا حول هذا الأمر إلى Rosreestr، لن يتم تسجيل ملكية المشتري. بالإضافة إلى ذلك، يحق لمالك العقار تقديم طلب إلى Rosreestr بدونه المشاركة الشخصية(بيانه الشخصي) لم يتم تسجيل نقل الحقوق إلى المشتري.
القانون الاتحادي رقم 218 "بشأن تسجيل الدولة للعقارات" بتاريخ 13 يوليو 2015 ، المادة. 9 فقرة 1 "..
"بشأن استحالة تسجيل الدولة للحقوق دون المشاركة الشخصية لصاحب حق المؤلف..."
وبطبيعة الحال، يقوم المحتالون بتزوير جوازات السفر والتوكيلات. ولذلك فمن الضروري أن نكون يقظين.
بيع حصة في شقة دون موافقة أصحابها
الآن دعونا نتعرف على ما إذا كان من الممكن بيع حصة في حق الملكية المشتركة؟
ومن الجدير أن نفهم أننا لا نتحدث عن الجزء المادي من الشقة، ولكن عن حصة في الحق. أي أنه إذا كان لديك نصف سهم في حق الملكية المشتركة لشقة بمساحة 80 مترًا مربعًا، فهذا لا يعني أنك تمتلك 40 مترًا مربعًا.
القانون المدني الاتحاد الروسييتطلب الامتثال لحق الأولوية في الشراء لجميع المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة المشتركة على الأطراف الثالثة (وليس المالكين) و حق متساوالمشتريات من جميع المشاركين في الملكية المشتركة المشتركة.
قبل بيع حصة في حق الملكية المشتركة، من الضروري إخطار المالكين الآخرين (المشاركين) كتابيًا بالسعر والشروط الأخرى للبيع.
يمكن إرسال الإخطار عن طريق البرقية أو يمكن إصدار رفض موثق لجميع المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة المشتركة من الشراء.
مهم! اعتبارًا من 06/02/2016، تخضع اتفاقية شراء وبيع الحصة (الأسهم) في حق الملكية المشتركة إلى التصديق الإلزامي من كاتب العدل. وعندها فقط يتم تسجيل نقل الحقوق في Rosreest.
ومن الواضح أن كاتب العدل سيقدم حق الأولويةمشتريات الملاك الآخرين، إن وجدت.
وإذا لم يقم المشاركون الآخرون في الملكية المشتركة للشقة بشراء "الحصة" في غضون 30 يومًا بعد تلقي إشعار البيع، فسيتمكن المالك من بيعها لأطراف ثالثة.
إذا تم توثيق إلغاء الشراء وليس هناك حاجة للانتظار 30 يوما.
ولكن يجب تقديم إشعارات البيع أو رفض الشراء الموثق إلى Rosreestr مع المستندات الأخرى.
بيع شقة بدون مالك
إن مسألة كيفية بيع شقة في حالة غياب أحد المالكين تعني أن العقار المباع هو في ملكية مشتركة أو مشتركة وله مالكان أو أكثر. هناك فرق بين هذه الأنواع من ملكية العقارات.
غالبًا ما يكون أصحاب المساكن المشتركون متزوجين (المادة 256 من القانون المدني). تعتبر الشقة التي حصل عليها الزوجان خلال فترة المعاشرة ونتيجة لمعاملة مدفوعة الأجر ملكية مشتركة لكلا الطرفين. عند إبرام اتفاقية شراء وبيع لمثل هذه الشقة، يلزم حضور كل من الزوجين.
إذا كان الحضور الشخصي لأحد المالكين مستحيلا، تتم المعاملة رسميا بموافقته الخطية الموثقة من كاتب العدل. كما أن حضور الزوج أو الزوجة ليس ضروريًا أيضًا إذا تم إصدار توكيل موثق لأحدهما للقيام بجميع العمليات المتعلقة بالمعاملة.
نشأ نوع آخر من الملكية المشتركة للعقارات نتيجة لخصخصة الإسكان. هنا، يمكن لأي شخص يعيش في الشقة، وليس من الضروري أن يكون أقارب، أن يصبح مالكًا. الخلاف بين شخص واحد على الأقل يجعل بيع السكن المشترك مستحيلاً.
شقة مشتركة
لو شقة مشتركةيتم بيعها بالكامل فقط، ثم يمكن بيع العقار المشترك على أجزاء (أسهم). أسهم غير مخصصةلا أقصد العدادات المادية لمساحة المعيشة، ولكن حق قانونيعلى ملكية العقارات، معبرا عنها كنسبة مئوية. يمكن تحويل الملكية المشتركة للشقة إلى ملكية مشتركة. وهذا سيعطي لكل مساهم الحق في التصرف في حصته.
ولكن حتى هنا، دون موافقة المالكين الآخرين، لن تتمكن من بيع حصتك في الشقة. إذا قرر جميع المساهمين بشكل متبادل بيع الممتلكات المشتركة، ولكن لا يمكن لأحدهم أن يكون حاضرا في المعاملة، فإن موافقة كاتب العدل الكتابية للمالك الغائب على بيع العقار لا تزال مطلوبة.
إذا لم يتم العثور على المالك المشارك للشقة
غالبًا ما يختفي الأشخاص لأسباب يمكن تفسيرها وغير مبررة، مثل الكوارث الطبيعية، قتالوالكوارث من صنع الإنسان. هل من الممكن في هذه الحالة أن يقوم باقي المساهمين ببيع الشقة؟ تعتبر العقارات التي بها "عقار مفقود" متعثرة ولها مخاطر متزايدة، خاصة بالنسبة للمشتري.
إذا مرت 5.5 سنة على اختفاء أحد أصحاب المنزل، إذن المحاكمتلبية طلب المالكين المشاركين المتبقين والاعتراف بالشخص المفقود على أنه ميت (القانون المدني للاتحاد الروسي، المادة 44). وبعد ستة أشهر، يرث المساهمون حصة المالك المختفي ويمكنهم بيع الشقة بأكملها بالقيمة السوقية.
إن أكبر خطر في بيع مثل هذه العقارات سوف يذهب إلى المساهمين البائعين. لأنه إذا ظهر المالك المفقود، ستعترف المحكمة بأنه مات خطأً، وبموجب القانون، كل شيء حقوق الملكيةسيعود للمواطن الذي ظهر . والتعويض أضرار ماديةالوريث المقام سيكون مساهميه.
ماذا تفعل إذا فقدت الاتصال بأحد المساهمين
وفقا للفن. 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي، عند بيع حصة في حق الملكية، يلتزم البائع بإخطار المالكين المشاركين الآخرين بهذا من أجل منحهم ميزة في حق شراء الحصة المباعة أولاً . يتم الإخطار كتابيًا أو بموجب إشعار كاتب العدل. تشير الرسالة إلى جميع شروط الشراء والبيع والسعر الدقيق للمعاملة. إذا لم ينتفع أحد بحق الأولوية خلال شهر، فيمكن للمساهم أن يبيع حصته لأي شخص.
إذا قام أحد المالكين بتغيير مكان إقامته بشكل متكرر وكانت إقامته الأخيرة غير معروفة، علاوة على ذلك، فإنه من المستحيل الاتصال به بأي شكل من الأشكال، ثم يتم إرسال إشعار بيع العقارات المشتركة إلى عنوان الوريث الأخير مكان الإقامة. وبعد شهر إذا لم يصرح عن نفسه، يتم بيع الشقة، ولكن يبقى نصيب المالك الذي لم يحضر في حوزته. وتبين أن المشتري اشترى الشقة مع المستأجر.
إذا كان أحد الورثة في السجن
إذا كان مالك السهم في السجن، وبطبيعة الحال، لا يمكن أن يكون حاضرا في عملية الشراء والبيع، ولكن ليس لديه أي شيء ضد هذه الحقيقة، فإنه يحتاج إلى إصدار توكيل باسم البائع لبيع حصته. ويجب أن تكون الوثيقة محررة بتفويض كامل للبائع ومصدقة من المأمور.
عندما يكون صاحب الشقة المشتركة ضد بيعها
غالبًا ما تكون هناك حالات لا يتمكن فيها أحد المالكين من الحضور عند إبرام اتفاقية الشراء والبيع فحسب، بل يعارض أيضًا المعاملة نفسها بشكل قاطع. في كثير من الأحيان، يلجأ هؤلاء المستثمرون العقاريون المستعصيون إلى كل أنواع الحيل لتأخير عملية بيع العقارات أو حتى إنهاء الصفقة. هناك "حلول بديلة" لهذا الموقف، لكنها ليست مثالية وقد تقلل القيمة السوقيةشقق سكنية.
هدية أو تعهد
إذا كان أحد أصحاب الشقة ضد بيعها ولا يريد المشاركة في إبرام العقد، فمن الأسهل إضفاء الطابع الرسمي على الصفقة مع المشتري ليس كشراء وبيع، ولكن كتبرع. لا يتطلب صك الهبة حضور وموافقة المساهمين الآخرين. يتم تحويل الأموال إلى البائع من خلال صندوق ودائع آمن. يجب تنفيذ خيار بيع الشقة هذا بحذر شديد حتى لا يتمكن المالك المشارك المستعصي من إثبات حقيقة تحويل الأموال ولا يلغي المعاملة. كما يمكنك تحرير صك الهبة لجزء من الحصة أو الأسهم، ومن ثم بيع باقي الشقة للمشتري بصفته المالك الذي مارس حق الشفعة.
هناك خيار آخر للبيع الصعب وهو أن يقوم المشتري بإعطاء مبلغ معين من المال للبائع كضمان. العقاراتأي الشقق. بعد التأخير المتعمد في الدفع، يتم رفع دعوى ضد البائع لسداد المبلغ المأخوذ. المطالبة راضية عن الممتلكات المرهونة - الشقة.
بيع حصة المالك دون رضاه
إذا كانت حصة الوريث الغائب أقل بكثير من أسهم باقي المالكين، فمن الممكن الحصول على قرار من المحكمة بشأن البيع القسري لهذه الحصة دون موافقة مالكها. في هذه الحالة، يجب استيفاء شروط معينة (القانون المدني للاتحاد الروسي، المادة 252):
- ألا يكون المالك على صلة قرابة بالمساهمين الآخرين وأن تكون حصته صغيرة جدًا مقارنة بالأسهم الأخرى في الشقة؛
- ولا يمكن عزله في الطبيعة؛
- الحصة ضئيلة للغاية بحيث لا يمكن التعبير عنها في مساحة غرفة واحدة أو عقار آخر؛
- الوريث غير مهتم بالإدارة المشتركة للعقار ولم يسبق له أن عاش في الشقة المباعة.
بالطبع، من الجيد أن يكون لدى الورثة المشاركين تفاهم فيما بينهم ويتوصلون بسهولة إلى اتفاق متبادل. إذا لم يتمكن أحدهم من حضور إجراءات إبرام اتفاقية الشراء والبيع، فإنه لا يخدع الآخرين ويوافق بسهولة على بيع الشقة بل ويعطي حصته لأنه يعلم أن المساهمين الآخرين لن يخدعوه وسوف يقسم المال بالتساوي بصدق. هذا مثالي، ولكن في الواقع مثل هذه العلاقات نادرة حتى بين الأقارب المقربين. ولكن هناك دائمًا استثناءات للقواعد، ودع هذه هي حالتك!
وبطبيعة الحال، يبدو أنه من المستحيل بيع شقة دون موافقة صاحبها. ولكن من المؤسف أن الحياة تثبت العكس: فالجرائم المرتكبة ضد الملكية الخاصة هي الأكثر عدداً. المحامي أوليغ سوخوف، رئيس نقابة محامي سوق العقارات، يخبر "المالك" اليوم عن الأساليب النموذجية لمثل هذا الاحتيال.
أصحاب العقارات السود و"الوكالات الزائفة" للعقارات
أشهر طرق الاحتيال تستخدمها هذه الوكالات وأصحاب العقارات الوهميين. عادة، تهدف أنشطة هؤلاء الأشخاص في البداية إلى الخداع، ولم يفكروا أبدا في تقديم الخدمات للسكان. ولهذا السبب تحاول هذه الأرقام عدم جذب الانتباه، ولا تعلن عن خدماتها على نطاق واسع. مثل هذه الوكالات لديها مكتب عادي لا يوجد به موظفون عمليًا.
كيف تحدث عملية الاحتيال نفسها؟ بسيط جدا. عادة، تطلب منك أي وكالة عقارية ترك المستندات الأصلية الخاصة بالعقار في المكتب لإتمام المعاملة. يتم ذلك حتى لا يذهب العميل أولاً إلى المنافسين ، وثانيًا ، بحيث تكون المستندات في متناول اليد ، بحيث لا يتعين على العميل سحبه ، باختصار ، لتسريع العملية برمتها. تطلب منك الوكالات الاحتيالية أن تفعل الشيء نفسه، ولكن لغرض مختلف. يروي أوليغ سوخوف كيف يحدث الخداع في هذه الحالة: "يأخذ أصحاب العقارات السود المستندات الأصلية، و"يطبخون" توكيلًا مزيفًا، بالإضافة إلى اتفاقية شراء وبيع، وبعد ذلك، باستخدام الاتصالات في مكاتب الجوازات، ومكاتب كاتب العدل، والتسجيل الخدمة والسلطات الأخرى، يقومون بإجراء معاملة غير قانونية لنقل الملكية. بعد ارتكاب جريمة، يغادر المكتب بسرعة المكتب (لحسن الحظ، لا يوجد شيء لنقله) ويفتح من جديد، ولكن على عنوان مختلف وتحت اسم مختلف. عادةً ما يقوم المحتالون أيضًا بتغيير موظفي "الخدمة" في "الشركة". وبهذه الطريقة، يقوم المجرمين "الأكثر حظًا" بإتمام ما يصل إلى 15-20 صفقة سنويًا.
لا ينبغي أن تعتقد أن هذا هو ما كان عليه السوق في سنواته الأولى، ولكن الآن كل شيء يحدث فقط بطريقة حضارية. على سبيل المثال، هذا العام، في عام 2013، في منطقة بينزا، تم تحييد عصابة من أصحاب العقارات السود الذين كانوا يبيعون الشقق دون مشاركة أصحابها. أخذوا المستندات من المالك، وفي بعض الأحيان قاموا بسرقتها عندما اتصل المالك بوكالتهم بغرض تبادل السكن أو خصخصته. وبعد أن استولوا على الوثائق، باع المجرمون مثل هذه الشقق بمساعدة أزواج الضحايا! "عثر قطاع الطرق على شريك يشبه مالك الشقة، وأحيانًا كانوا يضعون عليه القليل من الماكياج، ثم قاموا معه بزيارة كاتب العدل وجميع سلطات التسجيل. وبعد إتمام "الصفقة"، اختفى المحتالون، مما أدى في بعض الأحيان إلى مقتل المالك. لدى المجرمين عشرات الحلقات المشابهة لاسمهم. أتعس ما في هذه القصة هو أنها نموذجية تمامًا. يقول المحامي: “تحدث حالات مماثلة في جميع المناطق”.
التصرفات غير القانونية للأقارب والأصدقاء
ترتبط الطريقة الثانية للخداع بالتصرفات غير القانونية للأقارب أو المعارف. وهنا يتم أخذ المستندات وحتى جوازات السفر من أصحاب الشقق بسبب علاقة "الثقة". عادةً ما يُذكر أن الغرض لا علاقة له على الإطلاق ببيع العقارات. على سبيل المثال، من الضروري تقنين إعادة التطوير أو إجراء الخصخصة. بعد أن تلقى كل شيء المستندات المطلوبةالمحتالون يبيعون الشقة ويختفون بالمال.
يلاحظ أوليغ سوخوف أن هذا الخداع الآن أقل شيوعا بكثير، لكنه لا يزال يحدث. منذ حوالي خمس سنوات عاشت أم وابنها في منطقة ريازان. في بعض الأحيان كانوا يعيشون بسلام، وأحيانا تشاجروا حول ابن أمهم من زواجها الأول، الذي كان يختبئ باستمرار من الدائنين الغاضبين. وكان الابن الأصغر يملك شقتين ورثهما عن أبيه وجده. الأم تمتلك شقة من ثلاث غرف. استأجر الابن السيئ الحظ منزلاً. في أحد الأيام، وقع الابن الأكبر في مشكلة، وفقط مبلغ كبيرمال. ولجأت الأم إلى ابنها الأصغر، لكنه رفض. بعد يومين، طار الابن المثالي في رحلة عمل إلى الشمال، وأعطى المفاتيح والوثائق الخاصة بإحدى الشقق إلى والدته حتى تتمكن من الاعتناء بالسكن وفي نفس الوقت البدء في وضع المخطط المخطط له إعادة التطوير. ومع ذلك، كان لدى الأم خطط أخرى. قامت بتزوير جواز سفر ابنها الساذج وباعت منزلها. وبطبيعة الحال، ذهبت كل الأموال لسداد ديون الابن الأكبر سيئ الحظ. عندما اكتشف الأصغر كل شيء، قام بطبيعة الحال بتقديم بيان إلى الشرطة ودعوى قضائية. ونتيجة للعمليات الطويلة، تم إعلان أن الصفقة غير صالحة.
إذا لم يظهر المالك في الشقة لفترة طويلة
عادة ما تستهدف الطريقة الثالثة للاحتيال الشقق التي لا يعيش فيها مالكها. على سبيل المثال، يعيش المالك في الخارج أو في رحلة عمل طويلة، ولكن هنا شقته أو كوخه أو حتى كوخه فارغ تمامًا. هذه الخاصية هي لقمة لذيذة للمحتالين الذين يقضون أولاً وقتًا طويلاً ويجمعون المعلومات بعناية عن المالك، وبعد ذلك، إذا اتضح أنه لن يظهر في الشقة أو المنزل لفترة طويلة، فإنهم يقومون بتزوير توكيل رسمي والمستندات الخاصة بهذا العقار وبيعه.
أفاد أوليغ سوخوف أنه "في الآونة الأخيرة في منطقة إيركوتسك أدينت مجموعة إجرامية منظمة مكونة من أحد عشر شخصًا بالاحتيال. كان المجرمون يبيعون شقق الآخرين في أنجارسك. كان المحتالون، المتنكرون في هيئة ممثلي الخدمات الاجتماعية، يتنقلون من بيت إلى بيت ويكتشفون من الجيران الشقق الفارغة وأين ذهب أصحابها. وإذا ذهب المالكون في رحلة عمل طويلة، أو ذهبوا إلى الخارج، أو ببساطة لم يظهروا في منازلهم لعدة أشهر، فقد بدأ المحتالون في التصرف. بداية، قاموا بتزوير جواز سفر المالك الحقيقي، وتلفيق توكيل عام نيابة عنه، ومن ثم "بيع" الشقة لأصدقائهم أو "المشردين"، الذين بدورهم تخلوا عن السكن المشترين حسن النية. في البداية، دخل المهاجمون الشقة بمجرد كسر الأبواب. لم تكن هناك مفاتيح. ثم أدخلوا أقفالًا جديدة وأعطوا المنزل مظهرًا «قابلًا للتسويق».
وبالتالي فإن حق الملكية الخاصة لا يحميك منها الأنشطة الاحتيالية. بالطبع، جميع الحالات الموصوفة هي جرائم جنائية، ولكن في أي حال سيتعين عليك إثبات قضيتك من خلال المحكمة. إن مصير المشتري الضميري للممتلكات الخاصة بك هو أكثر حزنا، ويجب عليه استرداد الأموال التي أنفقتها من المحتالين، وهذا مستحيل عمليا.
كيف تتجنب الوقوع في مثل هذا الموقف؟
لحماية نفسك من مثل هذه الحوادث، استخدم نصيحة أوليغ سوخوف:
لا تقم أبدًا بإعطاء المستندات الأصلية للشقة لأي شخص! وإذا قمت بالتحويل، فصف بالتفصيل وبدقة في التوكيل الصلاحيات التي تمنحها لممثلك. وعلى أية حال، لا ينبغي أن تمتد هذه الصلاحيات إلى بيع الممتلكات.
اتصل فقط بالوكالات العقارية الكبيرة والموثوقة.
إذا اضطررت إلى اللجوء إلى أصحاب العقارات غير المعروفين، فتحقق من سمعتهم في المنتديات على الإنترنت، وانظر إلى البيانات المتعلقة بشركتهم على موقع الويب الفيدرالي خدمة الضرائبفي علامة التبويب "افحص نفسك والطرف المقابل".
إذا كنت تشك في صدق أقاربك، وخاصة معارفك، فلا تعطيهم المستندات الأصلية للشقة.
إذا غادرت منزلك لفترة طويلة، ضعه تحت الحراسة الرسمية. لا يتم عادة التعامل مع مثل هذه الممتلكات.
عند الذهاب في رحلة عمل أو إلى الخارج، اطلب من شخص موثوق به بشكل خاص فحص العقار وإظهار نفسه بشكل دوري للجيران حتى يفهموا أن المنزل تحت المراقبة.
لا تهمل خدمات المحامين في أي معاملات عقارية.
وإذا كنت ترغب في شراء العقارات، فعليك دائمًا التحقق من جواز سفر البائع باستخدام بطاقة الشرطة الشخصية الخاصة به. سيوافق البائع الضميري، لكن المحتال سوف يختفي على الفور.
