ரியல் எஸ்டேட்டின் இணை மதிப்பை மூன்று வழிகளில் தீர்மானித்தல். சொத்தின் இணை மதிப்பின் மதிப்பீடு. இணை ஏன் காப்பு மதிப்பில் மதிப்பிடப்படுகிறது
ஒரு நிறுவனத்திற்கு கடன் தேவைப்பட்டால் - ஒரு நிறுவனம் உருவாகும்போது மற்றும் நேரத்தைக் குறிக்காத ஒரு பொதுவான நடைமுறை - நீங்கள் முன்கூட்டியே பிணையத்தைப் பற்றி சிந்திக்க வேண்டும். அனைத்து வங்கிகளும், விதிவிலக்கு இல்லாமல், கடனுக்கான பிணையத்தின் முக்கிய மற்றும் விருப்பமான அங்கமாகக் கருதுகின்றன. ஒரு முக்கியமான உறுப்புஇணை பொறிமுறை என்பது பிணையத்தின் மதிப்பீடு ஆகும்.
பிணையத்தின் மீது வங்கிகள் விதிக்கும் முக்கியத் தேவைகள்: அ) அதன் உயர் பணப்புழக்கம், இது உறுதியளிக்கப்பட்ட சொத்தை மிகக் குறுகிய காலத்தில் வங்கிக்கு ஏற்றுக்கொள்ளக்கூடிய விலையில் விற்க உதவுகிறது; b) உறுதியளிக்கப்பட்ட சொத்தை எளிதில் அந்நியப்படுத்துதல், இது அகற்றுவதற்கும் போக்குவரத்திற்கும் சிறப்பு செலவுகள் இல்லாமல் சரியான நேரத்தில் வங்கியை விரைவாக திரும்பப் பெற அனுமதிக்கிறது; c) உரிமையின் உரிமையில் உறுதிமொழி எடுப்பவருக்கு சொந்தமானது (அது மூன்றாம் தரப்பினரின் உறுதிமொழியாக இல்லாவிட்டால்); ஈ) இருந்து சுதந்திரம்; இ) அடையாளத்திற்கான இருப்பு, அதன் இருப்பை நீங்கள் எந்த நேரத்திலும் சரிபார்க்கலாம்.
நடைமுறையில் வங்கிகள் முதன்மையாக அசையும் மற்றும் ஆர்வம் காட்டுகின்றன மனைபிணையமாக. அதற்கு நிலையான தேவை இருக்க வேண்டும் மற்றும் அது நடுத்தர விலை வகையைச் சேர்ந்ததாக இருக்க வேண்டும், இதனால் செயல்படுத்துவதில் எந்த பிரச்சனையும் இல்லை. வங்கிகள் பிணையமாக ஏற்றுக்கொள்கின்றன:
- ரியல் எஸ்டேட் (கட்டிடங்கள், கட்டமைப்புகள், வளாகங்கள், நில அடுக்குகள், குத்தகை உரிமைகள் போன்றவை);
- வங்கியின் கடன் கடமைகள் (பில்கள் மற்றும் பத்திரங்கள்);
- பத்திரங்கள், பங்குகள், அங்கீகரிக்கப்பட்ட மூலதனத்தில் பங்குகள், முதலியன;
- உபகரணங்கள் (தொழில்துறை, வணிக, முதலியன);
- தொழில்நுட்ப வழிமுறைகள் மற்றும் போக்குவரத்து;
- இருப்புக்கள் முடிக்கப்பட்ட பொருட்கள், மூலப்பொருட்கள் மற்றும் பொருட்கள்.
சொத்தின் இணை மதிப்பு என்பது, பிணையப் பொருள் விற்பனை செய்யப்பட்டால், வங்கியின் தேவைகளைப் பூர்த்தி செய்வதற்கான இந்தச் சொத்தின் திறனைக் குறிக்கும் ஒரு மதிப்பாகும். பிணைய மதிப்பு என்பது, வங்கியின் கருத்துப்படி, இந்தச் சொத்தை முன்கூட்டியே அடைத்துவிடுதல் மற்றும் அடமானத்தை விற்பது தொடர்பான செலவுகள் குறைவாக இருக்கும் போது, இந்தச் சொத்தை விற்பதன் மூலம் பெறுவதற்கு அதிக வாய்ப்புள்ளது.
பிணைய மதிப்பானது, அடமானம் செய்யப்பட்ட சொத்தின் உண்மையான மதிப்பை கடன் கடமைகளுடன் இணக்கத்தை மதிப்பிட அனுமதிக்கிறது, பிணைய சொத்துக்களின் ஆரம்ப பரிசோதனையின் போது மற்றும் பிணையத்தை கண்காணிக்கும் போது. இணை மதிப்பைத் தீர்மானிப்பதற்கான பொருள்: கடமைகளின் அளவு, சொத்தின் உறுதிமொழியால் முழுமையாகப் பாதுகாக்கப்படும், வங்கியால் நிர்ணயிக்கப்பட்ட இந்த சொத்தின் இணை மதிப்பை விட அதிகமாக இருக்கக்கூடாது. அதன்படி, பிணைய மதிப்பு பின்வரும் மூன்று மதிப்புகளின் கூட்டுத்தொகையை விட அதிகமாகவோ அல்லது அதற்கு சமமாகவோ இருந்தால் மட்டுமே இந்த பிணையத்தால் கடன் முழுமையாகப் பாதுகாக்கப்பட்டதாகக் கருதப்படுகிறது:
- - கடனின் அசல் தொகை;
- - உறுதிமொழியின் பொருளின் மீது பறிமுதல் நேரத்தில் திரட்டப்பட்ட வட்டி;
- - உறுதிமொழியின் பொருளில் முன்கூட்டியே பறிமுதல் செய்யப்பட்ட நேரத்தில் அபராதங்கள்.
அடமானப் பொருளின் விற்பனையுடன் தொடர்புடைய செலவுகள் உறுதிமொழி மதிப்பில் ஒரு நிலையான சதவீத வடிவத்தில் சேர்க்கப்படுகின்றன, இது ஒரு குறிப்பிட்ட வகை சொத்தின் பணப்புழக்கத்தைப் பொறுத்தது. இணை மதிப்பின் கணக்கீடு ஒரு சூத்திரமாக குறிப்பிடப்படலாம்:
இவ்வாறு எங்கே: Z - சொத்தின் இணை மதிப்பு; பி - வங்கியின் கருத்துப்படி, அதிக அளவு நிகழ்தகவுடன் இந்தச் சொத்தை முன்கூட்டியே விற்கும்போது விற்கப்படும் பணத்தின் அளவு; q - இந்த சொத்து விற்பனையில் செலவுகள்; எஸ் - கடன் தொகை; % - கடனுக்கான வட்டி, தற்போது கணக்கிடப்படுகிறது சாத்தியமான சிகிச்சைபிணைய பொருள் மீட்சி; j - அபராதம் (ஜப்தி), உறுதிமொழி விஷயத்தில் சாத்தியமான முன்கூட்டியே கணக்கிடப்படும்.
இணை மதிப்பு 2 நிலைகளில் தீர்மானிக்கப்படுகிறது:
- 1) சொத்தின் தற்போதைய சந்தை மதிப்பின் மதிப்பீடு (மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பு);
- 2) சொத்தின் தற்போதைய சந்தை மதிப்பை தள்ளுபடி செய்தல், அத்துடன் (தேவைப்பட்டால்) இந்தச் சொத்தின் மீதான சாத்தியமான முன்னறிவிப்பு தேதியின்படி சொத்தின் கணிக்கப்பட்ட மதிப்பின் நிபுணர் மதிப்பீட்டின் அடிப்படையில் இணை மதிப்பை தெளிவுபடுத்துதல்.
கணிக்கப்பட்ட மதிப்பின் மதிப்பீடு (இணையப் பொருளின் மீதான சாத்தியமான முன்னறிவிப்பு நேரத்தில்) இணை வேலை நிபுணரால் மேற்கொள்ளப்படுகிறது, கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுகிறது:
சொத்தின் சந்தை மதிப்பில் வெளிப்படையான போக்குகள்;
சந்தை விலை ஏற்ற இறக்கங்கள்;
தேய்மான விகிதங்கள்;
சொத்தின் பணப்புழக்கம்.
இணை மதிப்பை நிறுவுவதற்கான முக்கிய வழி தள்ளுபடி மற்றும் முறையான மதிப்பீடாகும். தள்ளுபடி செய்யப்படும் போது, மதிப்பிடப்பட்ட மின்னோட்டம் சந்தை விலை(மதிப்பீடு செய்யப்பட்ட மதிப்பு) (1 - வங்கியின் அங்கீகரிக்கப்பட்ட அமைப்பால் நிறுவப்பட்ட இணை தள்ளுபடி காரணி) மூலம் பெருக்கப்படுகிறது. மேலும் இது சூத்திரத்தால் கணக்கிடப்படுகிறது:
எங்கே: N என்பது சொத்தின் தற்போதைய சந்தை மதிப்பு (மதிப்பீடு செய்யப்பட்ட மதிப்பு); k - இணை தள்ளுபடி காரணி
வங்கியின் பிரதான கடன் குழுவின் முடிவின் மூலம் தள்ளுபடி குணகங்களை மாற்றலாம், இனி (GKK) என குறிப்பிடப்படும் வங்கியின் முதன்மை கடன் குழு (GKK) என்பது கடனை வழங்குவதில் முடிவுகளை எடுக்கும் குழுவாகும். . தள்ளுபடி குணகங்களை 3 (மூன்று) மாதங்களுக்கு ஒரு முறைக்கு மேல் மாற்ற முடியாது. புதிய தள்ளுபடிகளின் மதிப்பை அங்கீகரித்த பிறகு, உறுதிமொழி மையம் 3 (மூன்று) வேலை நாட்களுக்குள் அனைத்து உறுதிமொழி நிபுணர்களின் கவனத்திற்கு பொருத்தமான முடிவைக் கொண்டுவர கடமைப்பட்டுள்ளது.
கொள்கைகளில் குறிப்பிடப்படாத சொத்துக்கான தள்ளுபடி காரணிகள் கடன் கொள்கைவங்கியின் அல்லது வங்கியின் GCCயின் முடிவுகள் இணை மையத்தால் நிறுவப்பட்டது. குறிப்பிடப்பட்ட குணகங்களின் மதிப்புகள் தொடர்புடைய எழுத்துப்பூர்வ கோரிக்கையைப் பெற்றதிலிருந்து 3 (மூன்று) வேலை நாட்களுக்குள் ஆர்வமுள்ள துறைகளுக்குத் தெரிவிக்கப்படும். பல அளவுருக்களை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு உறுதிமொழி நிபுணரால் கணிக்கப்பட்ட மதிப்பின் மதிப்பீடு செய்யப்படுகிறது: சொத்தின் சந்தை மதிப்பில் வெளிப்படையான போக்குகள், சொத்தின் பணப்புழக்கம், சந்தை விலைகளில் ஏற்ற இறக்கங்கள், தேய்மான விகிதங்கள். தள்ளுபடி முறையால் நிர்ணயிக்கப்பட்ட இணை மதிப்பு மிக அதிகமாக இருப்பதாக நம்புவதற்கு நல்ல காரணங்கள் இருக்கும் சூழ்நிலைகளில் முன்னறிவிப்பு மதிப்பின் மதிப்பீடு அவசியம். இந்த வழக்கில், இணை நிபுணர் கணிக்கப்பட்ட மதிப்பைக் கணக்கிட கடமைப்பட்டிருக்கிறார், மேலும் அது தள்ளுபடியின் விளைவாக நிறுவப்பட்ட மதிப்பை விடக் குறைவாக இருந்தால், கணிக்கப்பட்ட மதிப்பை சொத்தின் இணை மதிப்பாக ஏற்றுக்கொள்ளுங்கள்.
உறுதிமொழி பொருளின் நியாயமான (சந்தை) மற்றும் இணை மதிப்பை தீர்மானிப்பதற்கான முறை
உறுதிமொழி பொருளின் நியாயமான (சந்தை) மற்றும் இணை மதிப்பை தீர்மானிப்பதற்கான முறை
உறுதிமொழி பொருளின் சந்தை மதிப்பை தீர்மானித்தல்
சந்தை விலைகளில் பிணையத்தின் மதிப்பை தீர்மானிக்க (இணையின் சந்தை விலை), அதன் பணப்புழக்கத்தின் சரியான வரையறையை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது, தீர்மானிக்க வேண்டியது அவசியம்:
ஏ. படி உறுதிமொழி பொருளின் கணக்கியல் (புத்தகம்) மதிப்பு இருப்புநிலைஉறுதிமொழி எடுப்பவர்.
பி. பிணையமாக வழங்கப்படும் சொத்தின் தற்போதைய சந்தை மதிப்பு, அதை மிகவும் நியாயமான (குறுகிய) சொற்களில் விற்க முடியும். பூர்வாங்க ஆய்வுகள் ஏன் பின்வரும் வழிகளில் மேற்கொள்ளப்படுகின்றன:
உற்பத்தியாளர்களிடமிருந்து உறுதிமொழி பொருளின் ஒப்புமைகளுக்கான விலைகள் பற்றிய தரவைப் பெறுதல்;
ரசீது பின்னணி தகவல்ரியல் எஸ்டேட், வர்த்தகம், வழங்கல் மற்றும் பிற நிறுவனங்களின் உறுதிமொழியின் பொருளின் ஒப்புமைகளுக்கான விலைகளின் மட்டத்தில்;
ஊடகங்களில் வழங்கப்பட்ட தகவல்களின் படி விலை நிலை பற்றிய தகவல்களின் பகுப்பாய்வு மற்றும் பொருட்கள் மற்றும் விலைகள் பற்றிய சிறப்பு குறிப்பு புத்தகங்கள்;
சந்தையில் பொருட்கள் கிடைப்பது பற்றிய தகவல் சேகரிப்பு, அவை உறுதிமொழியின் பொருள் மற்றும் விலைகளை "மாற்று";
சுங்க ஆவணங்களின் பகுப்பாய்வு, விவரக்குறிப்புகளுடன் ஒப்பந்தங்கள் போன்றவை. இறக்குமதி செய்யப்பட்ட பொருட்களுக்கு;
வி. சமர்ப்பிக்கப்பட்ட ஆவணங்களில் உள்ள குறிகாட்டிகளுடன் உறுதிமொழியாக வழங்கப்படும் சொத்தின் உண்மையான பண்புகளின் இணக்கம்.
d. உறுதிமொழிப் பொருளின் சேமிப்பு இடத்தின் தொலைநிலை.
e. பிணையப் பொருளின் பிற பண்புகள், கடன் கடமையை நிறைவேற்றும் தேதிக்குள் பிணைய பொருளின் சந்தை மதிப்பில் ஏற்படும் மாற்றத்தை பாதிக்கலாம்.
முன்மொழியப்பட்ட நிலத்தை உறுதிமொழியாக மதிப்பிடும்போது, இது போன்ற காரணிகள்:
- உரிமையின் வடிவம் (தனியார், நிரந்தர நிரந்தர பயன்பாடு, குத்தகைக்கான உரிமை, முதலியன)
அனுமதிக்கப்பட்ட பயன்பாடு
தளத்தின் நிலப்பரப்பு இருப்பிடம் (தளத்திலேயே நிலச்சரிவு மண்டலங்களின் அருகாமை அல்லது இருப்பு);
உள்கட்டமைப்பின் இருப்பு/இல்லாமை மற்றும் வளர்ச்சியின் அளவு (அணுகல் சாலைகள், வெளிப்புற சூழல், சுற்றியுள்ள கட்டிடங்கள் போன்றவை);
மேம்பாடுகள் (கட்டிடங்கள், தகவல் தொடர்பு போன்றவை)
மூன்றாம் தரப்பினரின் (வாடகை, பயன்பாடு, உறுதிமொழி, எளிதாக்குதல்) எந்தச் சுமைகள் மற்றும் உரிமைகளின் இருப்பு அல்லது இல்லாமை.
ஈ. அடமானத்தின் பொருள் ரியல் எஸ்டேட்டாக இருக்கும் சந்தர்ப்பங்களில், பத்திரங்கள்(பில்கள்), மற்றும், தேவைப்பட்டால், பிற சொத்து அல்லது சொத்து உரிமைகள், ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பிடப்பட்ட (உறுதி) மதிப்பை நிர்ணயிப்பதற்கான நிபந்தனை அதன் தற்போதைய சந்தை மதிப்பின் மதிப்பீட்டின் முன்னிலையில் இருக்கலாம், இது ஒரு சுயாதீன தொழில்முறை மதிப்பீட்டாளரால் செலவில் செய்யப்படுகிறது. உறுதிமொழி எடுப்பவர் அல்லது மூன்றாம் தரப்பினரின்.
பிணையத்தின் இணை மதிப்பைத் தீர்மானிக்கப் பயன்படுத்தப்படும் தள்ளுபடியின் அளவு
பிணைய வகையைப் பொறுத்து தள்ளுபடி விகிதங்கள் ( குறைந்தபட்ச அளவுதள்ளுபடி)
| எண். p / p | அடமானம் செய்யப்பட்ட சொத்து வகை | தள்ளுபடி தொகை |
| அலுவலகம், சில்லறை விற்பனை, கிடங்கு மற்றும் தொழில்துறை வளாகம் | அதிக திரவம் குடியிருப்பு அல்லாத வளாகம்மற்றும் கட்டிடங்கள் - குறைந்தது 10% திரவ குடியிருப்பு அல்லாத வளாகங்கள் மற்றும் கட்டிடங்கள் - குறைந்தது 20% குறைந்த திரவ குடியிருப்பு அல்லாத வளாகங்கள் மற்றும் கட்டிடங்கள் - குறைந்தது 35% |
|
| குடியிருப்பு வளாகங்கள், வீடுகள் | அதிக திரவ குடியிருப்பு வளாகங்கள் மற்றும் கட்டிடங்கள் - குறைந்தது 20% திரவ குடியிருப்பு வளாகங்கள் மற்றும் கட்டிடங்கள் - குறைந்தது 30% குறைந்த திரவ குடியிருப்பு வளாகங்கள் மற்றும் கட்டிடங்கள் - குறைந்தது 45% |
|
| போன்ற நிறுவனங்கள் சொத்து வளாகங்கள் | குறைந்தது 40% |
|
| நில | தனிப்பட்ட குடியிருப்பு கட்டுமானத்திற்கு - குறைந்தது 20% |
|
| விவசாய நோக்கங்களுக்காக - குறைந்தது 30% |
||
| தொழில்துறை நோக்கம் (கட்டுமானத்தில் உள்ளது ஷாப்பிங் மையங்கள்) முதலியன - 20% க்கும் குறைவாக இல்லை |
||
| வணிக மற்றும் தொழில்துறை உபகரணங்கள் | 3 ஆண்டுகள் வரை சேவை வாழ்க்கை கொண்ட புதிய உபகரணங்கள் - குறைந்தது 30% 3 வருடங்களுக்கும் மேலான சேவை வாழ்க்கை கொண்ட உபகரணங்கள் - குறைந்தது 45% |
|
| காற்று, கடல் மற்றும் நதி போக்குவரத்து, தொடர்வண்டி தடைசெய்யும் நோக்கம் | குறைந்தது 30% |
|
| ஆட்டோமொபைல் போக்குவரத்து | 1 வருடம் வரை சேவை வாழ்க்கை கொண்ட புதிய மோட்டார் வாகனங்கள் மற்றும் வாகனங்கள் 20% க்கும் குறையாது 1 வருடத்திற்கும் அதிகமான மற்றும் 3 வருடங்களுக்கும் குறைவான சேவை வாழ்க்கை கொண்ட சாலை போக்குவரத்து 30% க்கும் குறையாது 3 ஆண்டுகளுக்கும் மேலான சேவை வாழ்க்கை கொண்ட சாலை போக்குவரத்து - குறைந்தது 35% |
|
| சிறப்பு உபகரணங்கள் | 3 ஆண்டுகள் வரை சேவை வாழ்க்கை கொண்ட சிறப்பு உபகரணங்கள் - குறைந்தது 35% 3 வருடங்களுக்கும் மேலான சேவை வாழ்க்கை கொண்ட சிறப்பு உபகரணங்கள் - குறைந்தது 40% |
|
| கட்டுமானப் பணிகள் நடைபெற்று வருகின்றன மற்றும் உற்பத்தி | பொருளின் தயார்நிலை 75% க்கும் குறையாது - 45% க்கும் குறையாது பொருள் 75% க்கும் குறைவாக தயாராக இருந்தால் - 60% க்கும் குறைவாக இல்லை |
|
| பத்திரங்கள் | அரசு பத்திரங்கள் - « நீல சில்லுகள்» – 15% க்கும் குறையாது.* முதல்தர மேற்கத்திய வங்கிகள் மற்றும் நிறுவனங்கள் |
|
| வேலையில் பொருட்கள் (மீள் சுழற்சி) | அதிக பணப்புழக்கம் கொண்ட பொருட்களின் உறுதிமொழி, திறந்த பங்குச் சந்தைகளில் இருந்து மேற்கொள்ளப்படும் வர்த்தகம் - குறைந்தது 30% நடுத்தர/சராசரிக்கும் குறைவான பணப்புழக்கம் கொண்ட பொருட்களின் உறுதிமொழி 50% க்கும் குறையாது |
|
| சொத்துரிமைஅன்று மனை | கட்டுமானத்தில் உள்ள அதிக திரவ குடியிருப்பு வளாகத்திற்கான திட்டங்கள் மற்றும் கட்டிடங்கள் (வணிக வகுப்பு வீடுகள்) - பொருளின் தயார்நிலை 50% வரை - 40% க்கும் குறையாது பொருள் 50% முதல் 75% வரை தயாராக இருக்கும்போது - குறைந்தது 30% 75% முதல் 100% வரை வசதி தயாராக இருக்கும் போது - குறைந்தது 25% (கட்டுமான கட்டத்தில் விலையில் இருந்து). கட்டுமானத்தில் உள்ள குறைந்த திரவ சொத்துகளுக்கான திட்டங்கள் குடியிருப்பு வளாகங்கள் மற்றும் கட்டிடங்கள் ("உயரடுக்கு" வீடுகள்) - பொருள் 50% வரை தயாராக இருந்தால் - 50% க்கு குறையாது (கட்டுமான கட்டத்தில் விலையில் இருந்து); பொருள் 50% முதல் 75% வரை தயாராக இருக்கும்போது - குறைந்தது 35% (கட்டுமான கட்டத்தில் விலையில் இருந்து); 75% முதல் 100% வரை வசதி தயாராக இருக்கும் போது - குறைந்தது 30% (கட்டுமான கட்டத்தில் விலையில் இருந்து). |
|
| பங்குகள் அங்கீகரிக்கப்பட்ட மூலதனம் அமைப்புகள் | ஒரு சுயாதீன மதிப்பீட்டின் முன்னிலையில், நேர்மறை தணிக்கை அறிக்கைகள் மற்றும் அதிக திரவ சொத்துக்கள் - குறைந்தபட்சம் 30% செலவில் நிகர சொத்துக்கள்; சுயாதீன மதிப்பீடு மற்றும் தணிக்கை அறிக்கைகள் இல்லாத நிலையில் - நிகர சொத்துகளின் மதிப்பில் 45% க்கும் குறைவாக இல்லை |
*"ப்ளூ சிப்ஸ்" என்ற சொல் மிகவும் பிரபலமான மற்றும் மதிப்புமிக்க பங்குகளைக் குறிக்கிறது. தற்போது, இந்த பிரிவில் பின்வரும் நிறுவனங்களின் பங்குகள் உள்ளன: OAO Gazprom, OAO Lukoil, OAO MTS, OAO MMC Norilsk Nickel, OAO RAO UES, OAO Rostelecom, OAO Sberbank, OAO Gazprom Neft, OAO Surgutneftegaz.
குறைந்தபட்ச மதிப்பு அடமான தள்ளுபடிபின்வரும் காரணிகளின் பகுப்பாய்வின் அடிப்படையில் பிணையத்தின் கவர்ச்சி மற்றும் பணப்புழக்கத்தின் அடிப்படையில் நிறுவப்பட்டது:
பிணையத்தின் பணப்புழக்கம்.
இந்த காரணி கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுகிறது உண்மையான வாய்ப்புஉறுதிமொழியின் பொருள் விற்பனை மற்றும் இந்த வழக்கில் கூடுதலாக எழும் செலவுகள் மற்றும் செலவுகளின் அளவு.
பிணையத்தின் விலை நிலைத்தன்மை.
இந்த காரணி, பிணையத்திற்கான சந்தை விலைகளில் ஏற்ற இறக்கங்களின் அளவை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது.
உறுதிமொழி பொருளின் பாதுகாப்பு.
இந்த காரணி பிணைய சேமிப்பின் நிபந்தனைகள், மூன்றாம் தரப்பினரால் ஆக்கிரமிப்பிலிருந்து அதன் பாதுகாப்பின் அளவு (அலாரம் மற்றும் / அல்லது பாதுகாப்பு இருப்பது), காப்பீட்டு ஒப்பந்தத்தின் இருப்பு மற்றும் தொகையின் அடிப்படையில் அதன் நிபந்தனைகள், காப்பீட்டு காலம், காப்பீட்டாளர் போன்றவை.
உறுதிமொழிப் பொருளை விற்பனை செய்வதற்கான சொல்.
இந்த காரணி அதன் அந்நியப்படுத்தல், அதை முன்கூட்டியே அடைப்பதற்கான உரிமையை உறுதிப்படுத்துதல், பிணைய விற்பனைக்கான நேரம் மற்றும் நடைமுறை ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் பிணைய விற்பனையின் சாத்தியமான நேரத்தை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது. ஆவணங்கள்உறுதிமொழிப் பொருளை வாங்குதல் மற்றும் விற்பது போன்ற பரிவர்த்தனைகள்.
கட்டுப்பாட்டு திறன்.
இந்த காரணி, அடமானம் செய்யப்பட்ட சொத்தின் பாதுகாப்பு, தரம் மற்றும் அளவு ஆகியவற்றின் மீது கட்டுப்பாட்டைக் கடைப்பிடிக்கும் உறுதிமொழியின் திறனைக் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது.
நாணய அபாயங்கள்.
கடனின் நாணயம் மற்றும் பிணையத்தின் மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பு வெளிப்படுத்தப்படும் நாணயம் வேறுபட்டால் இந்த காரணி முக்கியமானது.
சந்தை (நியாயமான) மதிப்பிலிருந்து உறுதிமொழி பொருளின் இணை மதிப்பை தீர்மானித்தல்
உறுதிமொழி பொருளின் இணை மதிப்பு பின்வரும் சூத்திரத்தின்படி தீர்மானிக்கப்படுகிறது:
Z.S. = ஆர். சி. x (100 - D) / 100
நெருக்கடிக்கு முந்தைய காலத்தில் சொத்துக்களால் பாதுகாக்கப்பட்ட கடனை வழங்குவது மிகவும் பொதுவானது. இந்த வகையான சேவை மிகவும் சுவாரஸ்யமானது, ஏனென்றால் ஒரு நபர் ஒப்பீட்டளவில் விரைவாக பணத்தைப் பெற அனுமதிக்கிறது, மற்றும் ஒரு ஒழுக்கமான தொகையில் - பொதுவாக உறுதிமொழியின் மதிப்பில் 70% வரை. இருப்பினும், கடன் வாங்கியவர் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்தத் தவறினால், பிணையத்தை உணர வேண்டும். இங்குதான் மதிப்பீடு முக்கிய பங்கு வகிக்கிறது.என்ன உறுதிமொழி எடுக்க முடியும்?
வார்த்தையின் பரந்த அர்த்தத்தில், அடமானம் என்பது ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்குவதற்கான கடனை மட்டுமல்ல, கடனாளியின் சொத்துக்களால் பாதுகாக்கப்பட்ட பணக் கடன்களை வழங்குவதையும் குறிக்கிறது.இணையாக இருக்கலாம்:
- ரியல் எஸ்டேட் பொருட்கள் (கட்டிடங்கள், குடியிருப்புகள், நிலமற்றும் பல.);
- கார்கள் மற்றும் உபகரணங்கள்;
- பத்திரங்கள் (பில்கள், நிறுவனங்களின் பங்குகள்);
- புழக்கத்தில் உள்ள பொருட்கள் உட்பட தொழில்துறை மற்றும் உணவு குழு பொருட்கள் (நீண்ட அடுக்கு வாழ்க்கை கொண்ட உயர்தர பொருட்கள்);
- அந்நியப்படுத்தக்கூடிய சொத்து உரிமைகள் (உதாரணமாக, ஒரு பொருளாதார நிறுவனத்தின் சொத்தில் பங்கு பெறும் உரிமை), கடன் கோரிக்கைகள், பதிப்புரிமை, கண்டுபிடிப்பு மற்றும் பிற சொத்து உரிமைகள்.
கடனைப் பெற்ற பிறகு, கடன் வாங்கியவர் அடமானம் செய்யப்பட்ட சொத்தை தொடர்ந்து பயன்படுத்தலாம், ஆனால் விற்பதற்கும், நன்கொடை வழங்குவதற்கும், பிணையத்தை மாற்றுவதற்கும் உரிமையை இழக்கிறார்.
NB! கடன் வாங்கியவர் தவறினால், பிணையம் வங்கியின் சொத்தாக மாறும்.
உங்களுக்கு ஏன் இணை மதிப்பீடு தேவை?
அடமானத்தின் மதிப்பீடானது, அடகு வைக்கப்பட்ட சொத்தின் மதிப்புக்கும் கடனின் அளவிற்கும் இடையே சரியான விகிதத்தை நிறுவ உங்களை அனுமதிக்கிறது, இது பிணையத்தை முன்கூட்டியே அடைக்கும் போது ஏற்படக்கூடிய பரிவர்த்தனைக்கு கட்சிகளிடையே கருத்து வேறுபாடுகளைத் தடுக்க (தீர்க்க) உதவுகிறது.சுயாதீன மதிப்பீடு மனைவங்கியால் மேற்கொள்ளப்பட்டது.
இணை மதிப்பீடு எப்போது தேவைப்படுகிறது?
ஒரு வங்கியில் கடனுக்கு விண்ணப்பிக்கும் முன், பிணையமாகப் பயன்படுத்தப்படும் சொத்தை நீங்கள் மதிப்பீடு செய்யக்கூடாது, ஏனெனில்:- கடன் வழங்குவது குறித்து முடிவெடுப்பதற்கு முன், வங்கி சரிபார்க்கும் நிதி நிலைகடன் வாங்கியவர், மற்றும் அவர் அதை திருப்தியற்றதாகக் கண்டால், பூர்வாங்க மதிப்பீடு தேவைப்படாது;
- வழக்கமாக வங்கிகள் தங்களுடைய அங்கீகாரம் பெற்ற மதிப்பீட்டாளர்களைக் கொண்டிருக்கின்றன, எனவே "மூன்றாம் தரப்பு" நிறுவனத்தின் அறிக்கைகள் கடன் நிறுவனத்தால் ஏற்றுக்கொள்ளப்படாது; கருத்தில் இருந்தால் கடன் விண்ணப்பம்நீண்ட காலத்திற்கு நீடிக்கும், அதாவது, ஏற்கனவே உள்ள மதிப்பீட்டை வழக்கற்றுப் போனதாக வங்கி அறிவிக்கும்.
ஒரு சொத்தின் மதிப்பு எவ்வாறு தீர்மானிக்கப்படுகிறது?
மதிப்பீட்டு நிறுவனங்கள் சில தள்ளுபடியுடன் இணை மதிப்பை தீர்மானிக்கின்றன: வழக்கமாக அதன் அளவு பொருளின் சந்தை விலையில் 20-50% ஆகும்.கடன் வழங்கும் துறையின் உள் விதிமுறைகளின்படி, ஒவ்வொரு குறிப்பிட்ட வங்கியிலும் தள்ளுபடியின் அளவு மாறுபடும். இது சார்ந்துள்ளது:
- குறிப்பிட்ட கடன் நிபந்தனைகள்;
- பொருளின் திரவத்தன்மையின் அளவு;
- சாத்தியமான கடனாளியின் கடன் வரலாறு.
- அடமானம் செய்யப்பட்ட சொத்தை பறிமுதல் செய்யும் போது சாத்தியமான சட்ட செலவுகள் நீதித்துறை உத்தரவு;
- திறந்த ஏலத்தில் அல்லது ஏலத்தில் சொத்தை மேலும் விற்பனை செய்வதோடு தொடர்புடைய செலவுகள்.
பிணைய விற்பனை
காரணமாக நிதி நெருக்கடிகடன் வாங்கியவர்களால் திருப்பிச் செலுத்தாதவர்களின் எண்ணிக்கை அதிகரித்துள்ளது. காலாவதியானது வீட்டு கடன்கள்கடந்த ஆண்டில் மூன்று மடங்கு அதிகரித்துள்ளது.ஏற்கனவே குறிப்பிட்டுள்ளபடி, கடனாளியின் தரப்பில் வழக்கமான அல்லாத பணம் மற்றும் எதிர்காலத்தில் அதன் கடனை மீட்டெடுப்பது வெளிப்படையான சாத்தியமற்றது, கடன் வாங்குபவரின் சொத்து ஏலத்தில் (நீதிமன்ற முன்னெடுப்பு நடைமுறையுடன்) அல்லது கமிஷன் ஒப்பந்தத்தின் கீழ் (உடன்) விற்கப்படலாம். நீதித்துறை மற்றும் சட்டத்திற்கு புறம்பான சேகரிப்பு நடைமுறைகள்).
பிணையத்தை விற்பதன் மூலம், வங்கியாளர்கள் கடன் வடிவில் வழங்கப்பட்ட பணத்தை திருப்பித் தருகிறார்கள். இருப்பினும், எப்போதும் இல்லை - குறிப்பாக ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் விலை வீழ்ச்சியின் பின்னணியில் - பிணைய விற்பனைக்குப் பிறகு, கடனை முழுமையாக திருப்பிச் செலுத்த முடியும்.
மூலம், கடன் செலுத்தாத கடனாளியின் சொத்தை விற்பது வங்கிக்கு அவ்வளவு லாபகரமானது அல்ல: குறைந்தபட்சம் அதை உங்கள் இருப்புநிலைக் குறிப்பில் ஏற்றுக்கொண்ட பிறகு, கடன் நிறுவனம்கூடுதல் வரிச்சுமை உள்ளது.
மற்றொரு விருப்பம் உள்ளது - சிக்கலைக் கரைக்கும் நபருக்கு மீண்டும் வழங்குதல். இந்த வழக்கில், கடன் வாங்கியவர் ஒப்பீட்டளவில் வலியின்றி அவரால் திருப்பிச் செலுத்த முடியாத கடனில் இருந்து விடுபடுகிறார், மேலும் வங்கி ஒரு புதிய, ஆனால் கரைப்பான், வாடிக்கையாளரைப் பெறும். விருப்பம் மோசமாக இல்லை, ஆனால் நடைமுறையில் அதைச் செயல்படுத்துவது அவ்வளவு எளிதானது அல்ல, குறிப்பாக இன்றைய நெருக்கடிக்குப் பிந்தைய யதார்த்தங்களில்.
எலெனா காஷ்டெல்யன்,
நிறுவனத்தின் மதிப்பீட்டு நிபுணர்
அத்தியாயம் 5. ரியல் எஸ்டேட் பொருள்களின் மதிப்பீடு
5.1 ரியல் எஸ்டேட் பொருள்களின் மதிப்பீடு மற்றும் அவற்றின் விலையை பாதிக்கும் காரணிகள்
5.1.1. ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் விலை அம்சங்கள்
ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் சட்டத்தின்படி "மதிப்பீட்டு நடவடிக்கைகளில்" சொத்தை மதிப்பிடுவதற்கான உரிமை நிபந்தனையற்றது மற்றும் சார்ந்தது அல்லசட்டத்தில் இருந்து இரஷ்ய கூட்டமைப்புமாநிலத்தை செயல்படுத்துவதற்கான நடைமுறை புள்ளியியல் மற்றும் கணக்கியல்மற்றும் அறிக்கை.பொருள்களின் மதிப்பீடு கட்டாயமாக இருக்க வேண்டிய வழக்குகளின் பட்டியலை இந்த சட்டம் வரையறுக்கிறது. குறிப்பாக, ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் விற்பனை அல்லது குத்தகைக்கான ஏலங்கள் மற்றும் டெண்டர்களுக்கான தொடக்க விலையை நிர்ணயிக்கும் போது சொத்து மதிப்பீடு கட்டாயமாக அங்கீகரிக்கப்பட்டுள்ளது, அவை ரஷியன் கூட்டமைப்பு அல்லது நகராட்சிகளின் குடிமக்களுக்கு முழுமையாகவோ அல்லது பகுதியாகவோ சொந்தமானவை.
ரியல் எஸ்டேட்டுடன் தொடர்புடைய கடன் கடமைகளை வழங்கும்போதும், விற்கும்போதும் கட்டாய மதிப்பீடு மேற்கொள்ளப்பட வேண்டும். முதலீட்டு திட்டங்கள்நிதி திரட்டுதல் கூட்டாட்சி பட்ஜெட், ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் தொகுதி நிறுவனங்களின் வரவு செலவுத் திட்டங்கள் அல்லது உள்ளூர் வரவு செலவுத் திட்டங்கள், அத்துடன் மாநில உத்தரவாதங்களின் கீழ் நிதி. கூடுதலாக, கூட்டாட்சி பட்ஜெட், கூட்டமைப்பின் பாடங்களின் வரவு செலவுத் திட்டங்களிலிருந்து நிதிகளின் வணிக பயன்பாட்டிற்கு ஒரு கட்டாய மதிப்பீடு மேற்கொள்ளப்பட வேண்டும். உள்ளூர் பட்ஜெட்அல்லது கூடுதல் பட்ஜெட் நிதிகள்.
சொத்தை தேசியமயமாக்கும் போது உட்பட, ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் மதிப்பு தொடர்பான சர்ச்சைகள் ஏற்பட்டால், ஒரு மதிப்பீடு கட்டாயமாக அங்கீகரிக்கப்படுகிறது; மணிக்கு அடமான கடன்அடமானப் பொருளின் மதிப்பில் சர்ச்சை ஏற்பட்டால்; அமைந்துள்ள ஒரு சொத்தின் உரிமையை மாற்றும் போது நம்பிக்கை மேலாண்மை; தொகுக்கும் போது திருமண ஒப்பந்தங்கள்அல்லது விவாகரத்து செய்யும் வாழ்க்கைத் துணைகளின் சொத்தைப் பிரித்தல்.
சந்தையில் உள்ள எந்தவொரு பொருளைப் போலவே, ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களுக்கும் விலை மதிப்பு உள்ளது.
சொத்தின் விலை – இது ஒரு சொத்தை வாங்குதல் மற்றும் விற்பது தொடர்பான குறிப்பிட்ட நிறைவு செய்யப்பட்ட பரிவர்த்தனையின் விலையாகும்.எந்தவொரு உண்மையான மற்றும் கூறப்படும் பரிவர்த்தனையின் விலையானது சொத்தின் மதிப்புடன் தொடர்புடையதாக இருப்பதால், இந்தச் சொல் பெரும்பாலும் பரிமாற்ற மதிப்புக்கு ஒத்ததாகப் பயன்படுத்தப்படுகிறது.
பரிவர்த்தனை விலை சந்தை மதிப்பில் இருந்து கணிசமாக வேறுபடலாம். இந்த வேறுபாடு, "வர்த்தக சரிசெய்தல்" என்று குறிப்பிடப்படுகிறது, இது சகாக்களின் இருப்பு அல்லது சந்தை நிலைத்தன்மை போன்ற பல காரணிகளைப் பொறுத்தது.
எனவே, எடுத்துக்காட்டாக, ஆகஸ்ட் 17 அன்று நெருக்கடியின் போது, அவசரமாக பணத்தைப் பெறுவதற்காக, விற்பனையாளர்கள் விருப்பத்துடன் விற்பனையின் வேகத்திற்காக 10-20% விலைக் குறைப்புக்குச் சென்றனர். பெரும்பாலும் ஆரம்ப விலை வேண்டுமென்றே 15 - 20% அதிகமாக மதிப்பிடப்படுகிறது, பின்னர் பேரம் பேசும் செயல்பாட்டில் இந்தத் தொகையை இழப்பதற்காக.
சில நேரங்களில், பரிவர்த்தனையில் பங்கேற்பாளர்களின் தனிப்பட்ட யோசனைகளின் செல்வாக்கின் கீழ் பரிவர்த்தனை விலை உருவாகிறது மற்றும் கணிக்க முடியாது.
சொத்தின் சந்தை மதிப்பு- சொத்தின் மதிப்பைப் பற்றிய முழுமையான தகவலைக் கொண்ட விற்பனையாளர் மற்றும் அதை விற்க வேண்டிய கட்டாயம் இல்லாத விற்பனையாளர் அதை விற்க ஒப்புக்கொள்கிறார், மற்றும் சொத்தின் மதிப்பு பற்றிய முழுமையான தகவலைக் கொண்ட வாங்குபவர், மதிப்பிடப்பட்ட பணத்தின் அளவு. அதை வாங்க வேண்டிய கட்டாயம் இல்லை, அதை வாங்க ஒப்புக்கொள்கிறேன். அது, இது ஒரு போட்டி சூழலில் திறந்த சந்தையில் விற்கக்கூடிய மிகவும் சாத்தியமான விலையாகும்.அது கட்சிகள், முழு கொண்டதாக கருதப்படுகிறது தேவையான தகவல், வற்புறுத்தலின்றி நியாயமான முறையில் செயல்படுங்கள், மேலும் எந்தவொரு அசாதாரண சூழ்நிலையும் பரிவர்த்தனையின் மதிப்பை பாதிக்காது. இந்த வழியில் நிர்ணயிக்கப்பட்ட சந்தை மதிப்பு பேரம் பேசுதலுக்கு உட்பட்டது மற்றும் மேல்நோக்கி மற்றும் கீழ்நோக்கி ஏற்ற இறக்கங்களின் வரம்பைக் கொண்டுள்ளது.
ஒரு சொத்தின் மதிப்பின் கருத்து பல்வேறு அம்சங்களைக் கொண்டுள்ளது. இவை சந்தை மதிப்பு மற்றும் மாற்று செலவு, பயன்பாடு மற்றும் மாற்று செலவு, முதலீடு மற்றும் காப்பீட்டு மதிப்பு, வரி நோக்கங்களுக்கான மதிப்பு மற்றும் கலைப்பு மதிப்பு, ஆரம்ப மற்றும் எஞ்சிய மதிப்பு, இணை மதிப்பு மற்றும் சொத்தை குத்தகைக்கு எடுக்கும் உரிமையின் மதிப்பு, செலவு செயல்படும் நிறுவனம்மற்றும் ஏற்கனவே பயன்பாட்டில் உள்ள சொத்தின் மதிப்பு போன்றவை.
நுகர்வோர் மதிப்பு(பயன்பாட்டில் உள்ள மதிப்பு) ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் சொத்தை வைக்கப் போவதில்லை ஒரு குறிப்பிட்ட உரிமையாளரின் சொத்தின் மதிப்பை பிரதிபலிக்கிறது. ஒரு பொருளின் நுகர்வோர் மதிப்பின் மதிப்பீடு அதன் பயன்பாட்டின் தற்போதைய சுயவிவரம் மற்றும் பொருளின் செயல்பாட்டின் வரலாற்றுக்கு முந்தைய காலத்தில் காணப்பட்ட மற்றும் எதிர்காலத்தில் கணிக்கப்படும் நிதி மற்றும் பொருளாதார அளவுருக்கள் ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் செய்யப்படுகிறது.
சிறந்த மற்றும் மிகவும் கொள்கையின் அடிப்படையில் சந்தை மதிப்பு தீர்மானிக்கப்பட்டால் பயனுள்ள பயன்பாடுசொத்து, சொத்தின் தற்போதைய பயன்பாட்டின் அடிப்படையில் பயன்பாட்டு மதிப்பு தீர்மானிக்கப்படுகிறது.
மாற்று செலவு(மதிப்பீட்டு தேதியின் விலையில் சொத்தின் நகலை மீண்டும் உருவாக்குவதற்கான செலவு) உள்ள செலவுகளால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது தற்போதைய விலைகள்மதிப்பிடப்படும் பொருளின் சரியான நகலைக் கட்டமைக்க. அதே கட்டடக்கலை தீர்வுகள் இங்கே பயன்படுத்தப்படுகின்றன, அதே கட்டிட கட்டமைப்புகள் மற்றும் பொருட்கள் பயன்படுத்தப்படுகின்றன. கட்டுமான மற்றும் நிறுவல் வேலைகளின் தரம் கூட ஒத்திருக்கிறது. IN இந்த வழக்குபொருளின் அதே காலாவதி மற்றும் அதே குறைபாடுகள் கட்டடக்கலை தீர்வுகள்மதிப்பிடப்படும் பொருள் இருந்தது.
மாற்று செலவு(மதிப்பீட்டு தேதியின் விலையில் மதிப்பீட்டின் பொருளின் அனலாக் விலை) சொத்து மதிப்புக்கு சமமான பயன்பாட்டைக் கொண்ட ஒரு சொத்தை நிர்மாணிப்பதற்கான தற்போதைய விலையில் உள்ள செலவுகளால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது, ஆனால் நவீன வடிவமைப்பு தரநிலைகள் மற்றும் முற்போக்கான பொருட்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகள் மற்றும் சொத்தின் நவீன உபகரணங்களைப் பயன்படுத்தி ஒரு புதிய கட்டடக்கலை பாணியில் கட்டப்பட்டது.
இவ்வாறு, மாற்று செலவு பொருளின் சரியான நகலை மீண்டும் உருவாக்குவதற்கான செலவுகளால் வெளிப்படுத்தப்படுகிறது, மேலும் மாற்று செலவு ஒரு செயல்பாட்டு அனலாக் பொருளை உருவாக்கும் செலவுகளால் வெளிப்படுத்தப்படுகிறது.
கருத்து "முதலீட்டு மதிப்பு"(பயன்பாட்டில் உள்ள மதிப்பைப் போன்றது) முதலீட்டாளரின் நலன்கள் மற்றும் முதலீட்டு வடிவமைப்பின் முடிவுகளால் தீர்மானிக்கப்படும் சொத்தின் மதிப்பு.முதலீட்டு மதிப்பின் கணக்கீடு இந்த முதலீட்டாளரால் எதிர்பார்க்கப்படும் வருமானம் மற்றும் அவர்களின் மூலதனத்தின் குறிப்பிட்ட விகிதத்தின் அடிப்படையில் செய்யப்படுகிறது. முதலீட்டு செலவுஒரு முதலீட்டுத் திட்டத்தின் ஒரு குறிப்பிட்ட முதலீட்டாளர் அல்லது வருமானத்தை உருவாக்கும் ஒரு பொருளுக்குக் கணக்கிடப்படுகிறது, மேலும் அதன் சந்தை மதிப்பில் இருந்து மேலேயும் கீழேயும் வேறுபடலாம், இருப்பினும் அவை ஒத்துப்போகின்றன. இந்த வகை மதிப்பு அகநிலை.
காப்பீட்டு மதிப்புரியல் எஸ்டேட் பொருள்கள் காப்பீடு செய்யப்பட்ட நிகழ்வின் போது அவர்களின் சேதத்திற்கான முழு இழப்பீட்டின் செலவைக் குறிக்கிறது.காப்பீடு செய்யப்பட்ட சொத்தின் மதிப்பு தீர்மானிக்கப்படுகிறது காப்பீடு செய்யப்பட்ட தொகைகள், பணம் மற்றும் வட்டி.
சொத்தின் வரிக்கு உட்பட்ட மதிப்பு (வரிக்கு முந்தைய மதிப்பு). சட்டபூர்வமான மற்றும் தனிநபர்கள் அங்கீகாரம் மூலம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது வரி ஆய்வுகள்நிபுணர் மதிப்பீட்டாளர்கள்சந்தை மதிப்பின் அடிப்படையில் , அல்லது சொத்தின் மாற்று மதிப்பு.
தற்போது, ரியல் எஸ்டேட் பொருள்களின் அத்தகைய மதிப்பீடு, ரியல் எஸ்டேட் பொருளின் சரக்கு மதிப்பின் மூலம், ஒழுங்குமுறை முறையின்படி நிபுணர்களின் ஈடுபாடு இல்லாமல் மேற்கொள்ளப்படுகிறது. இந்த மதிப்பீடு சொத்தின் மாற்று மதிப்பை அடிப்படையாகக் கொண்டது.
கலைப்பு மதிப்புதூய்மையானது பணம் தொகை, சொத்தின் உரிமையாளர் சொத்தின் கலைப்பு அல்லது அதன் கட்டாய விற்பனையின் போது பெறலாம்.
ஆரம்ப செலவுமனை – முதலில் பயன்படுத்தப்பட்ட நேரத்தில் பெறுதல் அல்லது உருவாக்குவதற்கான உண்மையான செலவு.
சொத்தின் எஞ்சிய மதிப்பு - பொருளின் விலை, தேய்மானத்தை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது.
தற்போதைய பயன்பாட்டில் உள்ள சொத்தின் மதிப்பு – ஒரு சொத்தின் சந்தை மதிப்பு, அதன் செயல்பாட்டு வடிவத்தின் தொடர்ச்சியின் அடிப்படையில், சந்தையில் அதன் விற்பனையின் சாத்தியத்தை அனுமானித்து.
செல்லும் கவலையின் மதிப்பு - ஒரு சொத்து வளாகத்தின் விலை, நிறுவப்பட்ட உற்பத்தியின் செயல்பாட்டின் முடிவுகளுக்கு ஏற்ப தீர்மானிக்கப்படுகிறது .
சொத்தின் அடமான மதிப்பு – கடனைப் பாதுகாப்பதற்கான நோக்கங்களுக்காக சொத்தின் மதிப்பு.
சிறப்பு ரியல் எஸ்டேட் செலவு – ஒரு சொத்தின் மதிப்பு, அதன் குறிப்பிட்ட அம்சங்கள் காரணமாக, சந்தையில் விற்க முடியாது.
ஒரு சொத்தை குத்தகைக்கு எடுக்கும் உரிமையின் விலை – சொத்தைப் பயன்படுத்துவதற்கும் அப்புறப்படுத்துவதற்குமான உரிமைக்கான மொத்தத் தொகை செலுத்துதல்.
5.1.2. ரியல் எஸ்டேட் விலையை பாதிக்கும் காரணிகள்
ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பு பல காரணிகளைப் பொறுத்தது. முக்கியவற்றைக் கருத்தில் கொள்வோம்.
1. குறிக்கோள் காரணிகள்.ஒரு விதியாக, இவை ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களால் குறிப்பிட்ட பரிவர்த்தனைகளுக்கான விலைகளின் சராசரி அளவை நிர்ணயிக்கும் பொருளாதார காரணிகள். அவற்றைப் பிரிக்கலாம்:
மேக்ரோ பொருளாதாரம் - பொது சந்தை நிலைமை தொடர்பான காரணிகள் (வரிகள், கடமைகள், டாலர் மாற்று விகிதம் இயக்கவியல், பணவீக்கம், வேலையின்மை, ஊதியங்களின் நிலை மற்றும் நிலைமைகள், ரியல் எஸ்டேட் தேவை, வெளிநாட்டு பொருளாதார நடவடிக்கைகளின் வளர்ச்சி போன்றவை);
மைக்ரோ பொருளாதாரம் - குறிப்பிட்ட பரிவர்த்தனைகளின் புறநிலை அளவுருக்களை வகைப்படுத்தும் காரணிகள்.
2. வெகுஜன நனவின் நிகழ்வுடன் தொடர்புடைய காரணிகள் மற்றும் உளவியல் இயல்பின் காரணிகள்:
பணவீக்க எதிர்பார்ப்புகள்;
அனுதாபம்;
விழிப்புணர்வு, முதலியன.
இந்த வழிகாட்டியில் குறிப்பிடப்படவில்லை.
3. உடல் காரணிகள்:
இடம் - மையத்திலிருந்து தொலைவு, உள்கட்டமைப்பு மற்றும் போக்குவரத்து இணைப்புகளின் வளர்ச்சியின் அளவு (குறிப்பாக மெட்ரோவின் அருகாமை) ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பை நேரடியாக பாதிக்கிறது;
கட்டடக்கலை மற்றும் ஆக்கபூர்வமான தீர்வுகள் - கட்டிடத்தின் மேலும் பயன்பாட்டின் நோக்கத்தைப் பொறுத்து, அதன் மதிப்பு அதிகரிக்கும் அல்லது குறையும்;
சொத்து நிலை;
கிடைக்கும் பயன்பாடுகள்(மின்சாரம், நீர் வழங்கல், வெப்ப அமைப்பு போன்றவை);
சுற்றுச்சூழல் மற்றும் நில அதிர்வு காரணிகள் (குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட், சுகாதார மற்றும் சுற்றுச்சூழல் நிபுணத்துவத்தின் தரவு கணிசமாக வீட்டு செலவைக் குறைக்கலாம், மேலும் காடுகள் நிறைந்த பகுதி, நீர்த்தேக்கங்கள், பூங்காக்கள் போன்றவை குடியிருப்புகளின் விலையை அதிகரிக்கலாம்).
4. அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் விலை மற்றும் விற்பனையின் வேகத்தை பாதிக்கும் காரணிகள் :
இதே போன்ற சலுகைகளின் எண்ணிக்கை, நகரின் இந்த குறிப்பிட்ட பகுதியில் உள்ள இந்த குறிப்பிட்ட வகை அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கான தேவையுடன் அவற்றின் தொடர்பு;
பொருளின் புறநிலை குறைபாடுகள் (தீவிர மாடிகள், முற்றத்திற்கு ஜன்னல்கள், மோசமான தளவமைப்பு, உடைகள் போன்றவை);
பகுதியின் கௌரவம்;
பகுதியில் சுற்றுச்சூழல் நிலைமை;
பிராந்தியத்தின் போக்குவரத்து தொடர்பு மற்றும் உள்கட்டமைப்பு மேம்பாடு;
வீட்டின் சமூக ஒற்றுமை;
பரிவர்த்தனையின் தன்மை ("நேரடி" அல்லது "எதிர்" விற்பனை);
பொருளின் சட்ட "தூய்மை".
ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டைப் பற்றி நேரடியாகப் பேசும்போது, இந்த காரணிகள் சிறிது நேரம் கழித்து இந்த கையேட்டில் விவாதிக்கப்படும்.
எந்தவொரு பரிவர்த்தனையின் முக்கிய அளவுகோல் இரு தரப்பினருக்கும் லாபம் என்று அறியப்படுகிறது. இருப்பினும், இந்த கருத்தில் ஒவ்வொருவரும் தங்கள் சொந்த அர்த்தத்தை வைக்கிறார்கள். ஒன்று, பணம் முதலில் வருகிறது. அத்தகைய விற்பனையாளர் தனது வாடிக்கையாளருக்காக நீண்ட நேரம் காத்திருக்கத் தயாராக இருக்கிறார், விலையை ஒரு ரூபிள் குறைக்காமல். மற்றொன்றுக்கு, கூடிய விரைவில் இலவச நிதியைப் பெறுவது முக்கியம். இந்த வழக்கில், பரிவர்த்தனையின் வேகம் முதலில் வருகிறது மற்றும் "நேரம் பணம்" என்ற கொள்கை பொருந்தும். கட்டண அட்டவணையை கண்டிப்பாக கடைபிடிக்க உத்தரவாதம் அளிக்கக்கூடிய நம்பகமான வாங்குபவரை மூன்றாவது நபருக்கு வழங்கவும். பேச்சுவார்த்தையின் போது முன்னுரிமைகள் மாறலாம். நியாயமான முறையில் முன்னுரிமை அளிப்பதன் மூலம் புறநிலை காரணிகள்மற்றும் அவர்களின் சொந்த உந்துதல்கள், வாங்குபவரும் விற்பவரும் பரஸ்பர நன்மை பயக்கும் ஒப்பந்தத்தை முடிக்க முடியும் மற்றும் அதன் முடிவில் பின்னர் ஏமாற்றமடைய வேண்டாம்.
நம் நாட்டில் தொழில்முறை மதிப்பீட்டு நிறுவனம் 1994-1995 இல் உருவாக்கத் தொடங்கியது. சரியான எண்செயின்ட் பீட்டர்ஸ்பர்க்கில் செயல்படும் மதிப்பீட்டாளர்கள் தெரியவில்லை. பல்வேறு மதிப்பீடுகளின்படி, அவற்றில் சுமார் 200 உள்ளன.
மதிப்பீட்டாளரைத் தேர்ந்தெடுக்கும்போது தனிப்பட்ட தொழில்முனைவோர்) வாடிக்கையாளர் பின்வரும் அளவுகோல்களைக் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும்:
- ஒரு தொழில்முறை நிறுவனத்தில் மதிப்பீட்டாளரின் உறுப்பினர்;
- மதிப்பீட்டாளரிடம் மதிப்பீட்டிற்கான கல்விச் சான்றிதழ்கள் உள்ளன;
- ஒரு தொழில்முறை அமைப்பின் தகுதிச் சான்றிதழ்களால் உறுதிப்படுத்தப்பட்ட தகுதி தலைப்புகள் விரும்பத்தக்கது;
- மதிப்பீட்டாளரின் தொழில்முறை அனுபவம்;
- மதிப்பீட்டாளர் ஒரு தொழில்முறை (சிவில்) பொறுப்புக் காப்பீட்டுக் கொள்கையைக் கொண்டுள்ளார்.
மதிப்பீட்டு நிறுவனத்தைத் தேர்ந்தெடுக்கும்போது, வாடிக்கையாளர் மதிப்பீட்டு சந்தையில் நிறுவனத்தின் அனுபவத்தைப் பற்றிய தகவல்களைச் சேகரிக்க வேண்டும் (முடிக்கப்பட்ட அறிக்கைகளின் எண்ணிக்கை, மதிப்பிடப்பட்ட பொருட்களின் சிக்கலானது), நிறுவனத்தின் ஊழியர்கள் அல்லது நிறுவனமே உறுப்பினர்களா என்பதைக் கண்டறியவும். ஒரு தொழில்முறை நிறுவனம், நிறுவனம் ஒரு தொழில்முறை (சிவில்) பொறுப்புக் காப்பீட்டுக் கொள்கையைக் கொண்டிருந்தாலும்.
5.1.3. ரியல் எஸ்டேட் அபாயங்கள்
ஆபத்து என்பது தொடக்கத்தில் திட்டமிடப்பட்டவற்றுடன் ஒப்பிடும்போது எதிர்மறையான திசையில் ஒரு குறிப்பிட்ட செயல்பாடு அல்லது திட்டத்தின் உண்மையான முடிவுகளின் சாத்தியமான விலகல் ஆகும்.
ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளில், ரியல் எஸ்டேட் விற்பனையின் போது ஆபத்து முன்னர் திட்டமிடப்பட்ட விலையை விட குறைவாக வெளிப்படும்; எதிர்பார்த்ததை விட அதிகம் இயக்க செலவுகள்ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தில்; திட்டத்துடன் ஒப்பிடும் போது முதலீட்டுத் திட்டத்தின் உண்மையான லாபத்தைக் குறைப்பதில் மற்றும் சொத்து இழப்பில் கூட - ரியல் எஸ்டேட்டின் "உடலை" அழிப்பதன் காரணமாகவும், ரியல் எஸ்டேட் உரிமைகளை இழப்பதன் காரணமாகவும். இத்தகைய அபாயங்களின் அளவு மிகவும் வித்தியாசமாக இருக்கலாம்: வருமான இழப்பு அல்லது அதன் ஒரு பகுதியிலிருந்து முதலீடு செய்யப்பட்ட நிதிகள் அல்லது சொத்தின் முழுமையான இழப்பு வரை.
ஆபத்துக்கான காரணம் என்ன? அபாயங்களின் பொதுவான வகைப்பாட்டின் மூலம் இதைப் பற்றிய ஒரு யோசனை வழங்கப்படலாம், அதன்படி நாம் வேறுபடுத்தி அறியலாம்:
தொழில்துறையின் பிரத்தியேகங்களுடன் தொடர்புடைய சந்தை அபாயங்கள் (வணிக அபாயங்கள், வணிக, முறையான அபாயங்கள்). தொழில் முனைவோர் செயல்பாடுமற்றும் அதன் மீது மேக்ரோ பொருளாதார மற்றும் பிராந்திய காரணிகளின் செல்வாக்கு;
உற்பத்தி (பொருளாதார, முறையற்ற) அபாயங்கள் நிறுவனத்தின் நிலை மற்றும் அதன் செயல்பாடுகளின் தரத்தால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது;
நிதி அபாயங்கள், நாட்டின் நிதி அமைப்பின் பொதுவான நிலை மற்றும் அதன் நடவடிக்கைகளுக்கு நிதியளிப்பது தொடர்பான சில முடிவுகளை நிறுவனம் (நிறுவனம்) ஏற்றுக்கொள்வது தொடர்பாக எழுகிறது.
சந்தை அபாயங்களில் தொடங்கி, ரியல் எஸ்டேட் துறையுடன் தொடர்புடைய அபாயங்களின் பொதுவான வகைப்பாட்டைக் கருத்தில் கொள்வது நல்லது.
உங்களுக்குத் தெரியும், எந்தவொரு ரியல் எஸ்டேட் பொருளுக்கும் சட்ட, உடல் மற்றும் பொருளாதார உறுதி உள்ளது. அதே நேரத்தில், எந்தவொரு ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனையும் சில பிராந்திய நிறுவனங்களுக்குள் அவற்றின் உள்ளார்ந்த நிர்வாக விதிகள் மற்றும் நடைமுறைகளுடன் நடைபெறுகிறது. அதன்படி, சந்தை அபாயங்களின் பின்வரும் ஆதாரங்களை வேறுபடுத்தி அறியலாம்:
சட்டபூர்வமான(இழக்கும் வாய்ப்பு உரிமை, ஒப்பந்தங்கள் மற்றும் ஒப்பந்தங்களின் முடிவில் பிழைகள் காரணமாக இழப்புகளை உருவாக்குதல், மூன்றாம் தரப்பினரின் உரிமைகோரல்களின் தோற்றம், பொருளின் அடையாளம் தெரியாத சுமைகளின் இருப்பு போன்றவை);
பொருளாதார(மாக்ரோ பொருளாதார மாற்றங்கள் மற்றும் மாநிலத்தில் மாற்றங்கள் பிராந்திய பொருளாதாரம், மாநிலத்தில் மாற்றங்கள் மற்றும் சந்தையில் வழங்கல் மற்றும் தேவையின் போக்குகள், போட்டியிடும் நிறுவனங்கள் அல்லது புதிய தயாரிப்புகளின் தோற்றம் போன்றவை). இதை இன்னும் விரிவாக வாழ்வோம். ரியல் எஸ்டேட்டின் பொருளாதார மற்றும் சட்ட வருவாயின் பிரத்தியேகங்கள், பல கட்ட ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகள் மாற்றங்களின் சட்டப் பக்கத்திற்கு சிறப்பு கவனம் தேவை. இது குறிப்பாக முக்கியமானது ரஷ்ய நிலைமைகள், உருவாக்கம் இன்னும் முடிக்கப்படவில்லை சட்டமன்ற கட்டமைப்புரியல் எஸ்டேட்டுடனான பரிவர்த்தனைகள், பல ஒழுங்குமுறை ஆவணங்கள் ஒன்றுக்கொன்று முரண்படுகின்றன, பரிவர்த்தனைகளை நடத்தும் போது, ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான மாற்றப்பட்ட உரிமைகளின் கலவை எப்போதும் துல்லியமாக வரையறுக்கப்படவில்லை, ரியல் எஸ்டேட் உரிமைகளைப் பதிவுசெய்து இந்த உரிமைகளை மாற்றுவதற்கான அமைப்பு மோசமாக உருவாக்கப்பட்டுள்ளது. ரஷ்யாவில் ரியல் எஸ்டேட் சந்தை உருவானதன் அனுபவம், பரிவர்த்தனைகள் மீதான அடுத்தடுத்த உரிமைகோரல்களுக்கான காரணம் காட்டுகிறது, வழக்குகள்பெரும்பாலும் பரிவர்த்தனைகளின் போது குறைந்த அளவிலான சட்ட பகுப்பாய்வு உள்ளது, இது பற்றிய முழுமையான தகவல்களைப் பெறுவது சாத்தியமற்றது சட்ட ரீதியான தகுதிரியல் எஸ்டேட் மற்றும் மூன்றாம் தரப்பினரின் உரிமைகள்.
கவனமாக சட்ட ஆராய்ச்சி, காப்பீட்டு நிறுவனங்களுடனான ஒத்துழைப்பு இந்த அபாயங்களின் வாய்ப்பைக் குறைக்கும், அவற்றில் குறிப்பிடத்தக்க பகுதியைத் தடுக்கும்;
கட்டிடக்கலை மற்றும் கட்டுமானம்(திட்டத்தை செயல்படுத்தும் தளத்தின் தவறான தேர்வு, சுற்றியுள்ள கட்டிடங்களுடனான அதன் முரண்பாடு, வடிவமைப்பு முடிவுகளில் பிழைகள், பொருட்களின் தவறான தேர்வு, அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் அல்லது பிற பொருட்களின் தளவமைப்பின் தவறான வரையறை), ஒரு விதியாக, கட்டுமானத்தின் போதுமான விரிவான ஆய்வுடன் தொடர்புடையது. திட்டங்கள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் வளர்ச்சி, அவர்களின் தொழில்நுட்ப நிபுணத்துவத்தின் பலவீனம். இந்த வகை அபாயங்கள் தொழில்நுட்ப அபாயங்களையும் உள்ளடக்கியது, அவை பெரும்பாலும் திட்டத்தை செயல்படுத்தும் தளம் மற்றும் கட்டுமானத்தின் பிரத்தியேகங்கள் காரணமாகும். இவ்வாறு, மாஸ்கோவில் பல ரியல் எஸ்டேட் மேம்பாட்டுத் திட்டங்களை செயல்படுத்தும் போது, அவற்றின் அமைப்பாளர்கள் மண் மற்றும் அடித்தளங்களை வலுப்படுத்த வேண்டிய அவசியத்தை எதிர்கொண்டனர், அண்டை கட்டிடங்களைப் பாதுகாக்க கூடுதல் பணிகளைச் செய்ய வேண்டும். வழக்குகள் உள்ளன. வளாகத்தின் மறுவடிவமைப்பின் போது தனிப்பட்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் உரிமையாளர்களின் கற்பனைகளை உணரும்போது, கூடுதல் வசதிகளை (குளியலறைகள், நீச்சல் குளங்கள் போன்றவை) உருவாக்குவது அனுமதிக்கப்பட்ட சுமைகளை அதிகப்படுத்த வழிவகுத்தது. தாங்கி கட்டமைப்புகள்அவசரகால சூழ்நிலையை உருவாக்கிய கட்டிடங்கள். ரியல் எஸ்டேட் வளர்ச்சியில் முடிவுகளை எடுக்கும்போது, தொழில்நுட்ப அபாயங்களை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது மிகவும் முக்கியம், ஆனால் இரண்டாம் நிலை சந்தையில் பரிவர்த்தனைகளைச் செய்யும்போது அவை அடிக்கடி சந்திக்கப்படுகின்றன;
நிர்வாகரஷ்ய நிலைமைகளில் குறிப்பாக முக்கியத்துவம் வாய்ந்த அபாயங்கள். உள்ளூர் அரசாங்கங்கள் அல்லது கூட்டாட்சி அதிகாரிகளால் தேவைப்படும் நிபந்தனைகளில் திட்டங்களில் குறிப்பிடத்தக்க மாற்றங்கள் ஏற்படுவது அசாதாரணமானது அல்ல ( வரி ஆட்சி, நகர்ப்புற உள்கட்டமைப்பை மேம்படுத்துவதற்கான கடமைகளை நிறைவேற்றுவதற்கான தேவைகள், பொறியியல் நெட்வொர்க்குகளுடன் இணைப்பதற்கான நிபந்தனைகள் போன்றவை). எனவே, கட்டுமானம், புனரமைப்பு, மறுவடிவமைப்பு போன்றவற்றிற்கான அனுமதிகளைப் பெறும் கட்டத்தில் இது மிகவும் முக்கியமானது. அடைய சரியான வரையறைமுதலீட்டுத் திட்டத்தின் அமைப்பாளரால் நிறைவேற்றப்பட வேண்டிய கடமைகள் மற்றும் அவற்றின் ஆவண ஒருங்கிணைப்பு;
பொருளாதார அபாயங்கள்,ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளிலிருந்து எழும் முதன்மையாக சந்தை சூழ்நிலையில் ஏற்படும் மாற்றங்களுடன் தொடர்புடையது. இந்த மாற்றம் பல காரணிகளில் வெளிப்படலாம் - தேவையின் குறைவால் பாதிக்கப்படும் மாற்றத்தில் வணிக நடவடிக்கைஅல்லது மக்கள் தொகையின் வருமானம், பொருட்கள் மற்றும் உபகரணங்களுக்கான விலை உயர்வு, சந்தையில் மாற்று சலுகைகள் தோன்றுதல் (உதாரணமாக, உரிமையைப் பெறுவதற்கு மாற்றாக வாடகை வளாகங்களின் வழங்கல் அதிகரிப்பு), போட்டியிடுவதன் மூலம் விநியோகத்தில் அதிகரிப்பு நிறுவனங்கள், முதலியன பொருளாதார அபாயங்களின் இருப்பு காரணமாக ஒரு நிறுவனத்தின் (நிறுவனத்தின்) இழப்புகளின் நிகழ்தகவைத் தடுக்கும் அல்லது குறைப்பதற்கான சாத்தியக்கூறுகள் பெரும்பாலும் எடுக்கப்பட்ட பொருளாதார முடிவுகளின் விரிவாக்கத்தின் ஆழம், சந்தை நிலைமை பற்றிய நிலையான ஆய்வு, மாற்று விநியோகத்தின் கிடைக்கும் தன்மை ஆகியவற்றைப் பொறுத்தது. அமைப்பு, முதலியன
வெளிப்புற பொருளாதார அபாயங்கள் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் வணிகம் உட்பட எந்தவொரு வணிகத்திற்கும் நிலையான துணையாகும், ஆனால் அவற்றின் நிகழ்தகவின் அளவு கணிசமாக நிறுவனத்தின் (நிறுவனம்) செயல்பாட்டின் தரத்தைப் பொறுத்தது, இது ஆபத்துகளின் ஆதாரமாக இருக்கலாம். குறிப்பாக, பின்வரும் காரணங்களுக்காக அபாயங்கள் ஏற்படலாம்:
- ஒத்த பரிவர்த்தனைகள் மற்றும் திட்டங்களுக்கான சந்தையில் நிலைமையின் போதுமான பிரதிநிதித்துவ பகுப்பாய்வு;
- கிடைக்கக்கூடிய தரவின் தவறான விளக்கம்;
- தரவுக்கு பக்கச்சார்பான அணுகுமுறை;
- மாறிவரும் சூழலை கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ளாமல் கடந்த கால அனுபவத்தை நியாயமற்ற முறையில் எதிர்கால காலத்திற்கு மாற்றுதல்.
பொருளாதார பகுப்பாய்வின் புறக்கணிப்பு நவீன ரஷ்ய வணிகம் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் வணிகத்தில் மிகவும் பொதுவான நிகழ்வு என்பதை கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும். எனவே, முதலீட்டுத் திட்டங்களின் செயல்திறனைப் பகுப்பாய்வு செய்வதற்கான பல முறைகள் மற்றும் திட்டங்கள் இருந்தபோதிலும், சந்தையில் நிலைமையைப் படிப்பதில் போதுமான கவனம் செலுத்தாததால் அவை பயனற்றதாக மாறும். வழக்கு பெரும்பாலும் பக்கச்சார்பான அல்லது முழுமையற்ற தரவுகளுக்கு மட்டுப்படுத்தப்படுகிறது, சொந்த அனுபவம்மற்றும் உடனடி சூழலின் அனுபவம். பெரும்பாலும், பகுப்பாய்வு அதன் மாற்றத்தை பாதிக்கும் காரணிகளைப் படிக்காமல் சந்தை நிலைமைகளின் ஆய்வுக்கு மட்டுப்படுத்தப்படுகிறது.
உதாரணமாக, ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் வழங்கல் மற்றும் தேவையின் போக்குகள் பெரிய அளவில் தீர்மானிக்கப்படுகின்றன மக்கள்தொகை நிலைமை, மக்கள்தொகை இடம்பெயர்வு, பொதுவான வணிகச் சூழல், வரிவிதிப்பு விகிதங்களின் நிலை, பரிவர்த்தனை நடைமுறைகளின் காலம், முதலியன இந்த காரணிகளின் செல்வாக்கு தற்காலிகமானது அல்ல, ஆனால் அவற்றை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளாமல் இருப்பது சாத்தியமில்லை. மேலும் இது அடிக்கடி நடக்கும்.
குறைகள் பொருளாதார பகுப்பாய்வுதவறான நிறுவன மற்றும் பொருளாதார முடிவுகளால் பெருக்கப்படலாம் (உதாரணமாக, தவறான தேர்வு நிறுவன கட்டமைப்புஒரு நிறுவனம் அல்லது திட்டத்தின் மேலாண்மை), இது இழப்புகளின் வாய்ப்பை அதிகரிக்கிறது.
இறுதியில், அனைத்து வகையான அபாயங்களும் ஒரு வழியில் அல்லது இன்னொரு வகையில் நிதி பரிமாணத்தைக் கொண்டுள்ளன, ஒரு திட்டம் அல்லது பரிவர்த்தனையின் செலவுகளை அதிகரிக்கின்றன, அல்லது வருமானத்தைக் குறைக்கின்றன, அல்லது திட்டமிடப்பட்ட முதலீட்டு நேரத்தை அதிகமாகக் கொண்டு செல்கின்றன, அல்லது தீவிர வழக்கில் வருமானம் மட்டுமல்ல, மூலதனமும் இழப்பு.
பகுப்பாய்வு காட்டுகிறது என, நிதி அபாயங்களை பல குழுக்களாக பிரிக்கலாம்:
1. பொது நிலை மற்றும் நிதி அமைப்பில் ஏற்படும் மாற்றங்கள் (மாற்றங்கள் வட்டி விகிதங்கள்கடன்கள் மீது, ஏற்ற இறக்கத்தின் மீதான கட்டுப்பாடுகளை அறிமுகப்படுத்துதல் மாற்று விகிதம், முன்னறிவிப்புகளுடன் ஒப்பிடும்போது பணவீக்க விகிதங்களில் ஏற்படும் மாற்றங்கள், அரசாங்க நிறுவனப் பத்திரங்கள் மீதான வருமானம் போன்ற மாற்று முதலீட்டு விருப்பங்களின் வருமானத்தில் ஏற்படும் மாற்றங்கள்).
2. நிறுவனம் (நிறுவனம்) அதன் செயல்பாடுகளுக்கு நிதியளிப்பதற்காக தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட ஒன்று அல்லது மற்றொரு விருப்பத்தால் ஏற்படும் அபாயங்கள், அதன் நிதி முடிவுகளின் விரிவாக்கத்தின் அளவு. எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு திட்டத்திற்கான நிதி ஆதாரமாக கடனைத் தேர்ந்தெடுப்பது சாதாரண பங்குகளை வழங்குவதை விட ஆபத்தான விருப்பமாகும், ஏனெனில்: இது ஒரு குறிப்பிட்ட அட்டவணையில் அசல் மற்றும் வட்டி செலுத்துவதை உள்ளடக்கியது, இது பங்குகளை வழங்குவதில் இல்லை. அதே நேரத்தில், பங்குகளை வழங்குவதற்கான சாத்தியக்கூறுகளில் நம்பிக்கை இல்லாமல், கடன் வளங்களை விட அதிக விலையுயர்ந்த நிதியளிப்பு கருவியாக மாறலாம்.
3. நிதிக் கணக்கீடுகளில் ஏற்படும் பிழைகளால் ஏற்படும் அபாயங்கள். எடுத்துக்காட்டாக, வருமானம் மற்றும் செலவுத் திட்டத்தைத் தயாரிப்பதில் பிழைகள் நிதி வளங்கள்திட்டம் அல்லது பரிவர்த்தனையின் எந்த நிலையிலும் நிறுவனத்தின் (நிறுவனம்) திவாலாவதற்கு வழிவகுக்கலாம், முடிந்தால், அதிக விலையுள்ள வளங்களின் ஈடுபாடு தேவைப்படும்.
ஏறக்குறைய அனைத்து ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளிலும் இருப்பதால், இந்த அபாயங்கள் ஒரே நேரத்தில் சந்தைப் பிரிவு அல்லது செயல்பாட்டுத் துறையைப் பொறுத்து வேறுபட்ட பாத்திரத்தை வகிக்கின்றன.
ஆம், முதன்மை சந்தைக்கு பெரும் முக்கியத்துவம்பொருளாதார, உற்பத்தி மற்றும் தொழில்நுட்ப அபாயங்கள்; இரண்டாம் நிலை சந்தைக்கு, சட்ட அபாயங்கள் மிகவும் முக்கியமானவை மற்றும் மிகவும் சிறப்பியல்பு. பரிவர்த்தனைகளுக்கு உட்பட்டவர்களால் ஏற்படும் சிக்கல்களின் சட்டரீதியான விரிவாக்கம் இதற்கு ஓரளவு காரணமாகும். முதன்மை மற்றும் இரண்டாம் நிலை சந்தைகளில், அவை முக்கியமாக செயல்படுகின்றன சட்ட நிறுவனங்கள்தேவையான தகுதி வாய்ந்த நிபுணர்களைக் கொண்டிருத்தல். இரண்டாம் நிலை சந்தையில், முக்கிய பாடங்கள் தனிநபர்கள், மேலும் சட்டப்பூர்வ தவறான கணக்கீடுகள் அதிக அளவில் சாத்தியமாகும், இது முதன்மை சந்தையில் பொருள் மட்டுமே உருவாக்கப்படுகிறது, மேலும் அதனுடன் கடந்த பரிவர்த்தனைகள் இருக்க முடியாது என்பதன் காரணமாகும். அதேசமயம், இரண்டாம் நிலைப் பொருளுடனான பரிவர்த்தனைகளின் எண்ணிக்கை சந்தையில் குறிப்பிடத்தக்கதாக இருக்கும். நவீன ரஷ்ய நிலைமைகளில், ஈக்விட்டி வைத்திருப்பவர்களை ஈர்க்கும் நடைமுறையில், ஒரு பொருளில் "பங்கு" உரிமைகளின் தரத்துடன் தொடர்புடைய அபாயங்களும் மிகவும் குறிப்பிடத்தக்கவை.
ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் பல்வேறு வகையான செயல்பாடுகளுடன் தொடர்புடைய அபாயங்களில் உள்ள வேறுபாடுகளைப் பற்றியும் நீங்கள் பேசலாம்.
உண்மையில் பொருளாதார நடைமுறைஅனைத்து ஆபத்து குழுக்களும் ஒன்றோடொன்று இணைக்கப்பட்டுள்ளன மற்றும் பெரும்பாலும் ஒருவருக்கொருவர் பின்னிப் பிணைந்துள்ளன. எனவே, பயனுள்ள தேவையின் குறிப்பிடத்தக்க வரம்புடன், மாநிலம் மற்றும் சந்தையில் வழங்கல் மற்றும் தேவையின் போக்குகள் பற்றிய ஆராய்ச்சியின் பற்றாக்குறை, பிரச்சினைகளுக்கு இழிவான அணுகுமுறை பொருளாதார திட்டம்வளர்ச்சி ஒருபுறம் இருக்க, அதன் நிலைத்தன்மையின் சூழ்நிலையை விட மிகவும் கடுமையான விளைவுகளுக்கு வழிவகுக்கும்.
அபாயங்கள் எவ்வாறு கடக்கப்படுகின்றன? அவற்றை முற்றிலுமாக விலக்குவது வெளிப்படையாக சாத்தியமற்றது, அவற்றில் சில ஏற்றுக்கொள்ளப்பட வேண்டும். ஆனால் ஆபத்தின் அளவைக் கணிசமாகக் குறைக்க முடியும், மேலும் பின்வரும் பொது/இடர் மேலாண்மைத் திட்டம் இங்கே உதவும்:
- ஒரு குறிப்பிட்ட பரிவர்த்தனை அல்லது ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனையின் போது ஏற்படக்கூடிய அபாயங்களைக் கண்டறிதல்;
- அபாயங்களின் தரமான மற்றும் அளவு பகுப்பாய்வு (அபாயங்களின் காரணங்களைத் தீர்மானித்தல் மற்றும் அவை நிகழும் வாய்ப்பை அதிகரிக்கும் காரணிகள், ஆபத்து மண்டலங்கள், அதாவது ஆபத்து ஏற்படும் பரிவர்த்தனையின் நிலைகள்; ஒரு குறிப்பிட்ட ஆபத்தால் ஏற்படும் இழப்புகளின் சாத்தியமான அளவை தீர்மானித்தல்);
- ஆபத்துக் குறைப்பு வாய்ப்புகள் மற்றும் அதைத் தடுக்க தேவையான செலவுகளை அடையாளம் காணுதல்;
- அபாயங்களைத் தடுப்பதற்கான நடவடிக்கைகளின் வளர்ச்சி மற்றும் செயல்படுத்தல், அவை நிகழும் வாய்ப்பைக் குறைத்தல் அல்லது சாத்தியமான இழப்புகள்;
- தேவையான நடவடிக்கைகளை செயல்படுத்துவதில் கட்டுப்பாடு; அவற்றின் செயல்பாட்டின் பொறிமுறையில் கணிசமான மாற்றங்களை அறிமுகப்படுத்துதல்.
நெருக்கடிக்கு முன் (ஆகஸ்ட் 17, 1998), சரிசெய்தல் சராசரியாக 10%; 2000 ஆம் ஆண்டின் தொடக்கத்தில், ஆரம்ப விலையில் குறைப்பு 20-30% (நோர்ட் ரியல் எஸ்டேட் ஏஜென்சி படி).
சந்தை அல்லாத உந்துதலுக்கு ஒரு எடுத்துக்காட்டு (சோயுஸ் ரியல் எஸ்டேட் ஏஜென்சியின் படி): வாடிக்கையாளர் நகர மையத்தில் ஒரு மதிப்புமிக்க கட்டிடத்தில் ஒரு குடியிருப்பை வாங்க மறுத்துவிட்டார், இருப்பினும் விற்பனையாளர் அதை பேரம் பேசும் விலையில் வழங்கினார். அவர் தனது மறுப்பை ஒரு சொற்றொடருடன் தூண்டினார்: "நாய் நடக்க எங்கும் இல்லை."
நிறுவனத்தின் தனிப்பட்ட பொருட்களின் மதிப்பை மதிப்பிடுவது, இந்த பொருள்கள் செயல்படும் நிறுவனத்தின் ஒருங்கிணைந்த கூறுகளாக செய்யும் பங்களிப்பை தீர்மானிப்பதாகும்.
ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனமான "தலன்" படி.
செயின்ட் பீட்டர்ஸ்பர்க்கில் சான்றிதழ் பொது மற்றும் இருவரும் மேற்கொள்ளப்படுகிறது மாநில அமைப்புகள்: ரஷியன் சொசைட்டி ஆஃப் அப்ரைசர்ஸ், செயின்ட் பீட்டர்ஸ்பர்க் சொசைட்டி ஆஃப் அப்ரைசர்ஸ், KUGI - அரசு சொத்து மற்றும் பல உடல்களுடன் வேலை செய்ய.
| முந்தைய |
