கட்டிடத்தின் செயல்பாட்டிற்கான தற்போதைய செயல்பாட்டு செலவுகள், வருமான வரி மற்றும் சொத்து வரி. ரியல் எஸ்டேட் செயல்பாடு செலவுகள் கட்டிடத்தின் மதிப்பில் இருந்து செயல்பாட்டு பராமரிப்பு செலவுகள்
கட்டிடத்தின் செயல்பாட்டிற்கான தற்போதைய இயக்க செலவுகள் (COE) சுருக்கமாக தீர்மானிக்கப்படுகிறது:
பணியாளர் ஊதிய நிதி;
பணியாளர்களின் சமூக தேவைகளுக்கான விலக்குகள் (ஒற்றை சமூக வரி);
கட்டணம் பொது பயன்பாடுகள்;
இதர செலவுகள்;
கட்டிடத்தின் முழுமையான மறுசீரமைப்புக்கான தேய்மானம் விலக்குகள்.
முக்கிய மற்றும் கூடுதல் கூலிபணியாளர்கள் (ஊதிய நிதி - கட்டணம்) - 60,000 ரூபிள். மாதத்திற்கு; பணியாளர்களின் சமூக தேவைகளுக்கான விலக்குகள் (ஒற்றை சமூக வரி) - ஊதியத்தில் 30%; பயன்பாட்டு பில்கள் - 70 ரூபிள். 1 சதுர மீட்டருக்கு மாதத்திற்கு மீ. கட்டிடத்தின் பயன்படுத்தக்கூடிய பகுதி; மற்ற செலவுகள் - 45 ரூபிள். 1 சதுர மீட்டருக்கு மாதத்திற்கு மீ. கட்டிடத்தின் பயன்படுத்தக்கூடிய பகுதி; கட்டிடத்தின் முழு மறுசீரமைப்புக்கான வருடாந்திர தேய்மான விகிதம் அதன் முழு மாற்று செலவில் 1.0% ஆகும்.
கட்டிடத்தின் மறுசீரமைப்பிற்குப் பிறகு இரண்டாம் ஆண்டில் இருந்து, வருவாய் மற்றும் செலவுகள் ஆண்டுதோறும் அதிகரிக்கும் என்று சந்தை பகுப்பாய்வு காட்டுகிறது:
ஊழியர்களின் சம்பளம் - 5.0%;
பயன்பாடுகள் மற்றும் பிற செலவுகள் - 7.5%
பயன்பாடுகள் மற்றும் பிற செலவுகளுக்கான மொத்த தொகையை கணக்கிடும் போது, அடித்தளத்தின் பயனுள்ள பகுதி கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுவதில்லை.
பழுதுபார்க்கும் போது கட்டிடத்தின் செயல்பாட்டிற்கான தற்போதைய இயக்க செலவுகள் திரட்டப்படவில்லை.
1 ஆண்டு: SOE \u003d 540 + 162 + 2229.6 + 1433.3 + 2331.5 \u003d 6696.4, ஆயிரம் ரூபிள்.
பணியாளர்களுக்கான ஊதிய நிதி: 60 * 9 = 540.0, ஆயிரம் ரூபிள்;
பணியாளர்களின் சமூக தேவைகளுக்கான விலக்குகள்: 540.0 * 0.3 = 162, ஆயிரம் ரூபிள்;
பயன்பாட்டு பில்கள்: 0.07 * 3539 * 9 = 2229.6 ஆயிரம் ரூபிள்;
மற்ற செலவுகள்: 0.45 * 3539 * 9 = 1433.3, ஆயிரம் ரூபிள்;
2 ஆண்டு SOE = 756 + 227 + 3195.71 + 2054.38+ 2331.5 = 8564.59, ஆயிரம் ரூபிள்
பணியாளர்களுக்கான ஊதிய நிதி: ((60 * 12) * 0.05) = 756, ஆயிரம் ரூபிள்;
பணியாளர்களின் சமூக தேவைகளுக்கான விலக்குகள்: 756 * 0.3 = 227, ஆயிரம் ரூபிள்;
பயன்பாடுகளுக்கான கொடுப்பனவுகள்: (0.07 * 3539 * 12) * 0.075 = 3195.71, ஆயிரம் ரூபிள்;
மற்ற செலவுகள்: (0.45 * 3539 * 12) * 0.075 = 2054.38, ஆயிரம் ரூபிள்;
கட்டிடத்தின் முழுமையான மறுசீரமைப்புக்கான தேய்மானம் விலக்குகள்: 233146.86 * 0.01 \u003d 2331.5, ஆயிரம் ரூபிள்.
ஆண்டு 3: COE = 793.80 + 238.14 + 3435.71 + 2208.4 + 2331.5 = 9007.55, ஆயிரம் ரூபிள்
பணியாளர்களுக்கான ஊதிய நிதி: (756 * 0.05) + 756 = 793.80, ஆயிரம் ரூபிள்;
பணியாளர்களின் சமூக தேவைகளுக்கான விலக்குகள்: 793.8 * 0.3 = 238.14, ஆயிரம் ரூபிள்;
பயன்பாடுகளுக்கான கொடுப்பனவுகள்: (319.71 * 0.075) + 3195.71 = 3435.71, ஆயிரம் ரூபிள்;
மற்ற செலவுகள்: (2054.38 * 0.075) + 2054.38 = 2208.4 ஆயிரம் ரூபிள்;
கட்டிடத்தின் முழுமையான மறுசீரமைப்புக்கான தேய்மானம் விலக்குகள்: 233146.86 * 0.01 \u003d 2331.5, ஆயிரம் ரூபிள்.
ஆண்டு: SOE \u003d 833.49 + 250.05 + 3693.71 + 2374.4 + 2331.5 \u003d 9483.15, ஆயிரம் ரூபிள்.
பணியாளர்களுக்கான ஊதிய நிதி: (793.80 * 0.05) + 793.8 \u003d 833.49, ஆயிரம் ரூபிள்;
பணியாளர்களின் சமூக தேவைகளுக்கான விலக்குகள்: 833.49 * 0.3 = 250.05, ஆயிரம் ரூபிள்;
பயன்பாடுகளுக்கான கொடுப்பனவுகள்: (3435.71 * 0.075) + 3435.71 = 3693.71, ஆயிரம் ரூபிள்;
மற்ற செலவுகள்: (2208.4 * 0.075) + 2208.4 = 2374.4, ஆயிரம் ரூபிள்;
கட்டிடத்தின் முழுமையான மறுசீரமைப்புக்கான தேய்மானம் விலக்குகள்: 233146.86 * 0.01 \u003d 2331.5, ஆயிரம் ரூபிள்.
ஆண்டு: SOE \u003d 875.16 + 262.54 + 3970.71 + 2552.4 + 2331.5 \u003d 9992.31, ஆயிரம் ரூபிள்.
பணியாளர்களுக்கான ஊதிய நிதி: (833.49 * 0.05) + 833.49 = 875.16, ஆயிரம் ரூபிள்;
பணியாளர்களின் சமூக தேவைகளுக்கான விலக்குகள்: 875.16 * 0.3 = 262.54, ஆயிரம் ரூபிள்;
பயன்பாடுகளுக்கான கொடுப்பனவுகள்: (3693.71 * 0.075) + 3693.71 = 3970.71, ஆயிரம் ரூபிள்;
மற்ற செலவுகள்: (2374.4 * 0.075) + 2374.4 = 2552.4, ஆயிரம் ரூபிள்;
கட்டிடத்தின் முழுமையான மறுசீரமைப்புக்கான தேய்மானம் விலக்குகள்: 233146.86 * 0.01 \u003d 2331.5, ஆயிரம் ரூபிள்.
ஒவ்வொரு முன்னறிவிப்பு ஆண்டிலும் கட்டிடத்தின் புத்தக மதிப்பில் 1.0% சொத்து வரி (NI) தீர்மானிக்கப்படுகிறது:
பொருளாதார செயல்முறையின் ஒரு பொருளாக தொழில்முனைவோர்
தலைப்பின் பொருத்தம்.தொழில்முனைவோர் சமூக விரோதி அல்ல. அவர் தனது சொந்த நலன்களுக்காக செயல்படுகிறார், அவர் நம் தேவைகளை பூர்த்தி செய்கிறார், நம் வாழ்க்கையை மேம்படுத்துகிறார், மேலும் வசதியாக இருக்கிறார். ஆம், பல ப...
உற்பத்தித் திட்டம் RUP செய்தித்தாள் ஆலை
"நியூஸ்பிரிண்ட் தயாரிப்பு ஆலை" என்ற நிறுவனத்தைப் பற்றிய பொதுவான தகவல்கள் "பெல்லெஸ்பம்ப்ராம்" கவலையின் ஒரு பகுதியாகும், இது பெலாரஸ் குடியரசின் மொகிலெவ் பகுதியில் உள்ள ஷ்க்லோவ் நகரில் அமைந்துள்ளது.
TD Antorg LLC இன் போட்டி நிலையை மதிப்பீடு செய்தல் மற்றும் நிறுவனத்தின் போட்டி நன்மைகளை அதிகரிப்பதற்கான காரணிகளை அடையாளம் காணுதல்
இருபதாம் நூற்றாண்டின் இரண்டாம் பாதி மற்றும் மூன்றாம் மில்லினியத்தின் ஆரம்பம், சமூக-பொருளாதார அமைப்பாக நிறுவனத்தை புதிதாகப் பார்க்க மேலாண்மை நிபுணர்களை கட்டாயப்படுத்தியது. பாரம்பரியமாக அனைத்து திட்டங்கள் மற்றும் வரவேற்புகள் என்றால் ...
ஆசிரியர் (எவ்ஜெனி யாகுஷின், மேலாண்மை நிறுவனத்தின் பொது இயக்குனர் "சிஸ்டமா"), திட்டங்களை செயல்படுத்துவதற்கான வணிகத் திட்டங்களின் வளர்ச்சியில் பங்கேற்கிறார் வணிக ரியல் எஸ்டேட்மற்றும் பொறியியல் உள்கட்டமைப்பு மற்றும் முடித்த பொருட்களின் தேர்வு குறித்த பரிந்துரைகளை வழங்குதல், அத்துடன் அவற்றின் செயல்பாட்டுடன் தொடர்புடைய செலவுகளை முன்னறிவிப்பதற்கான பரிந்துரைகள், நடைமுறையில் ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்ட தரநிலைகளின் செயல்திறன் மற்றும் தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட செலவு குறிகாட்டிகளின் சரியான தன்மையை மதிப்பீடு செய்தன. முடிவுகளின் பகுப்பாய்வு சில வடிவங்கள் மற்றும் போக்குகளை வெளிப்படுத்தியது, அதன் அடிப்படையில் தற்போதைய கணக்கீடு மற்றும் எதிர்கால இயக்க செலவுகளை முன்னறிவிப்பதற்கான முறைகள் உருவாக்கப்பட்டன (இந்த விஷயத்தில், ஆசிரியர் தொழில்முறை மதிப்பீட்டாளர்களின் பொதுவான முறை மற்றும் சொற்களைப் பயன்படுத்தினார்). 1. லாபகரமான வழி. செயல்பாட்டின் செலவு, பொருளின் லாபத்தை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது. லாபகரமான முறை: செயல்பாட்டுச் செலவு லாபக் குறிகாட்டிகளால் கட்டுப்படுத்தப்படுகிறது.
இயக்கச் செலவுகளைக் கணக்கிடுவதற்கும் முன்னறிவிப்பதற்கும் வருமான முறையானது, இயக்கச் செலவுகளின் விகிதம், திட்டமிடப்பட்ட (எதிர்பார்க்கப்படும்) லாபம் மற்றும் பல்வேறு வகுப்புகளின் வணிக ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் மொத்த வருமானம் ஆகியவற்றின் ஒருங்கிணைந்த குறிகாட்டிகளைப் பயன்படுத்துவதை அடிப்படையாகக் கொண்டது. அதாவது, இயக்கச் செலவுகளின் மதிப்பு வணிகத் திட்டத்தில் நிர்ணயிக்கப்பட்ட லாபத்தை கண்டிப்பாக சார்ந்து தீர்மானிக்கப்படுகிறது - X ஐ சம்பாதிக்க, நீங்கள் Y ஐ செலவிட வேண்டும்.
மொத்த வருவாயில் இருந்து சொத்தை பராமரிப்பதற்கான இயக்க செலவுகளின் பங்கு
1. ஒரு ரியல் எஸ்டேட் பொருளை இயக்குவதற்கான செலவு மொத்த வருமானத்தில் 10 - 16% ஆகும், மேலும் ரியல் எஸ்டேட்டின் செயல்பாட்டின் மூலம், அதன் ஏழு கூறுகளின் இருப்பைக் குறிக்கிறோம். நிலைமை கண்காணிப்பு, பராமரிப்பு, தடுப்பு பராமரிப்பு, ஒழுங்குமுறை நடவடிக்கைகள், சுகாதாரம் (சுத்தம்), தொழில்நுட்ப ஆலோசனை, வள மேலாண்மை, திட்டமிடல் மற்றும் வரவு செலவுத் திட்டம் மற்றும் பணியாளர் சம்பளம் ஆகியவற்றை இங்கு பார்க்கிறோம். மேலும், வணிக மையங்களின் வகுப்பைப் பொறுத்து விகிதங்களின் விநியோகம் பின்வருமாறு: BC வகுப்பு "A" 10 - 12%; BC வகுப்பு "B" 12 - 14%; BC வகுப்பு "C" 14 - 16%.
2. நிர்வாகச் செலவுகள் மொத்த வருமானத்தில் 5 - 10% ஆகும்.
வணிக ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் கீழ், பின்வரும் செயல்பாடுகளின் தொகுப்பைப் புரிந்து கொள்ள பரிந்துரைக்கப்படுகிறது:
தற்போதைய தரகு (செயல்படும் வசதியில் குத்தகைதாரர்களின் தேடல் மற்றும் ஈர்ப்பு);
மேலாண்மை (குத்தகைதாரர்களுடனான தொடர்பு, தற்போதைய சிக்கல்களின் தீர்வு);
பொருளின் உரிமையாளரின் நலன்களை பிரதிநிதித்துவம் செய்தல்;
சட்டப்பூர்வ ஆதரவு (கையொப்பமிடுதல், நீடித்தல், ஒப்பந்தங்களை முடித்தல் மற்றும் அரசாங்க நிறுவனங்களுடன் அவற்றின் அடுத்தடுத்த பதிவு);
கணக்கியல் ஆதரவு (விலைப்பட்டியல்; வாடகை கொடுப்பனவுகளின் சேகரிப்பு, கடன்களின் சேகரிப்பு; உரிமையாளருக்கு நிதி பரிமாற்றம்);
நிதி அறிக்கைகள் தயாரித்தல்.
3. பயன்பாடுகளின் செலவு (நீர், வெப்பம், எரிவாயு, மின்சாரம்) மொத்த வருமானத்தில் 6 - 8% ஆகும். 4. பாதுகாப்பை உறுதி செய்வதற்கான செலவுகள் மொத்த வருமானத்தில் 4 - 7% (பாதுகாப்பு சேவையின் ஊழியர்களுக்கு சம்பளம், ஒட்டுமொத்த கொள்முதல், வீடியோ கண்காணிப்பு கேமராக்களை நிறுவுதல் மற்றும் இயக்குதல், தீ அலாரங்களின் பராமரிப்பு).
உதாரணத்திற்கு "B" வகுப்பு வணிக மையத்தை எடுத்துக் கொள்ளுங்கள் வைபோர்க்ஸ்கி மாவட்டம்பீட்டர்ஸ்பர்க்.
மொத்த பரப்பளவு - 5411 ச.மீ.
குத்தகைக்கு விடப்பட்ட பகுதி - 4058 ச.மீ.
நிரப்புதல் - 100%.
வாடகை விகிதம் - 30 c.u. சதுர. மீ / மாதம்.
மொத்த மாத வருமானம் - $22.5 சதுர. மீ / மாதம்.
செயல்பாட்டுச் செலவு (மொத்த வருமானத்தில் 12 - 14%) மற்றும் ஒரு குறிப்பிட்ட வணிக மையத்திற்கு 2.7 - 3.15 c.u. ஆகும். ஒரு சதுர மீட்டருக்கு மாதத்திற்கு.
2. விலையுயர்ந்த வழி. செலவுகள் உட்பட செயல்பாட்டு செலவு.
விலையுயர்ந்த முறை: செயல்பாட்டின் செலவு கட்டிட கட்டமைப்புகள், முடித்த பொருட்கள் மற்றும் சொத்தின் பொறியியல் உள்கட்டமைப்பு ஆகியவற்றின் சேவை விதிமுறைகளால் கட்டுப்படுத்தப்படுகிறது. செயல்பாட்டுச் செலவைக் கணக்கிடுவதற்கும் இயக்கச் செலவுகளை முன்னறிவிப்பதற்குமான செலவு முறையானது செலவுப் பொருட்களுக்கான ஒருங்கிணைந்த குறிகாட்டிகளைப் பயன்படுத்துவதை அடிப்படையாகக் கொண்டது - ஒரு யூனிட் பகுதிக்கு பல்வேறு வகையானமற்றும் ரியல் எஸ்டேட்டின் செயல்பாட்டு நோக்கங்கள். அதே நேரத்தில், ஒருங்கிணைந்த குறிகாட்டிகளின் மதிப்புகள் அடிப்படையில் தீர்மானிக்கப்படுகின்றன விவரக்குறிப்புகள்ரியல் எஸ்டேட் பொருளின் ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்ட வகுப்பு மற்றும் அவற்றின் மொத்த உடல் தேய்மானம் ஆகியவற்றுடன் தொடர்புடைய ரியல் எஸ்டேட் பொருளின் பொறியியல் உள்கட்டமைப்பு மற்றும் கட்டிட கட்டமைப்புகள். அதாவது, ஒரு மதிப்பீட்டை உருவாக்குவதன் மூலம் இயக்க செலவுகளின் மதிப்பு தீர்மானிக்கப்படுகிறது - செயல்பாட்டு குறிகாட்டிகளின் ஒரு குறிப்பிட்ட பட்டியலை உறுதிப்படுத்த அவர்கள் Y ஐ செலவிட வேண்டும். அதே நேரத்தில், செயல்பாட்டு குறிகாட்டிகள் அதன் செயல்பாட்டு குணங்களை தீர்மானிக்கும் தொழில்நுட்ப, விண்வெளி-திட்டமிடல், சுகாதார-சுகாதாரம், பொருளாதார மற்றும் அழகியல் பண்புகளின் கலவையாகும்.
அதே உதாரணத்தைப் பார்ப்போம்:
வணிக மையம் (வகுப்பு "பி"):
வெப்பமாக்கல், குளிர் மற்றும் சூடான நீர் வழங்கல், கழிவுநீர் அமைப்புகள் (எலிவேட்டர் அலகு, நீர் அளவீட்டு அலகு, பிளம்பிங் உபகரணங்கள், கழிவுநீர் ரைசர்கள், கிணறுகள்); - மின் அமைப்புகள் (வயரிங், மின் சுவிட்ச்போர்டுகள், பிரதான சுவிட்ச்போர்டு, விளக்குகள், மின் உபகரணங்கள்); - காற்றோட்டம் மற்றும் ஏர் கண்டிஷனிங் அமைப்புகள்; - தீயணைப்பு, பாதுகாப்பு, கண்காணிப்பு அமைப்புகள்; - SCS அமைப்புகள். பொறியியல் உள்கட்டமைப்பு 10% - 20% உடல் சிதைவு. அட்டவணை 8. ஒரு வணிக மையத்தை இயக்குவதற்கான செலவு, செலவு முறையைப் பயன்படுத்தி கணக்கிடப்படுகிறது
| மொத்த பரப்பளவு ச.மீ. | 21 300 |
| இருக்கை பகுதி பொதுவான பயன்பாடுசதுர மீ. | 5 400 |
| சுற்றியுள்ள பகுதி | 15 580 |
| செலவுகள் | மாதத்திற்கு (தேய்க்க.) |
| செயல்பாட்டு மேலாண்மை சேவைக்கான ஊதியம், வரிகள் உட்பட | |
| தள மேலாளர் (1) | 34 020 |
| ஆற்றல் பொறியாளர் (1) | 31 500 |
| HVAC செயல்பாட்டு பொறியாளர் (0.5) | 15 120 |
| செயல்பாட்டு மேலாண்மை சேவைக்கான மொத்த ஊதியம்: | 80 640 |
| வரி உட்பட செயல்பாட்டு சேவைக்கான ஊதியம் | |
| எலக்ட்ரீஷியன் (2) | 45 360 |
| பிளம்பர் (2) | 45 360 |
| கடமை பணியாளர் (2) | 30 240 |
| செயல்பாட்டு சேவைக்கான மொத்த ஊதியம்: | 120 960 |
| மொத்த ஊதியம்: | 201 600 |
| பொறியியல் அமைப்புகள் மற்றும் நெட்வொர்க்குகளின் UTS மற்றும் PPR இன் விலை (செலவு வரம்புகள்) | |
| உள், வெளிப்புற மற்றும் அவசர விளக்குகளின் அமைப்பு (விளக்குகளை மாற்றுவதன் மூலம்) | 15 400 |
| தீ எச்சரிக்கை அமைப்பு, தீ எச்சரிக்கை அமைப்பு, தானியங்கி தீயை அணைக்கும் அமைப்பு, கள்வர் எச்சரிக்கை | 30 400 |
| காற்றோட்டம் மற்றும் ஏர் கண்டிஷனிங் அமைப்புகள், விநியோக மற்றும் வெளியேற்ற அலகுகள், குளிரூட்டிகள், குளிரூட்டிகள் மற்றும் மின்விசிறி சுருள் அலகுகள், புகை வெளியேற்ற அமைப்பு | 35 200 |
| லிஃப்ட் மற்றும் எஸ்கலேட்டர்கள் | 31 600 |
| வெப்ப அமைப்பு, நீர் வழங்கல் அமைப்பு மற்றும் தீயணைப்பு நீர் வழங்கல்; வடிகால் அமைப்பு; காற்று திரை அமைப்பு | 28 800 |
| அவசர படை சேவைகள் | 12 000 |
| சரக்கு மற்றும் கருவிகளுக்கான மாதாந்திர செலவுகள் | 4 800 |
| மாதாந்திர நுகர்பொருட்கள் | 8 500 |
| வேலை ஆடை தேய்மானம் | 5 586 |
| மொத்தம்: | 172 286 |
| மொத்த செயல்பாடு | 373 886 |
| வரி உட்பட துப்புரவு சேவையின் ஊதியம் | |
| பிரிகேடியர் (1) | 22 680 |
| இன்டீரியர் கிளீனர் (10) | 100 800 |
| வெளிப்புற சுத்தம் செய்பவர் (3) | 37 800 |
| சுத்தம் செய்யும் சேவைக்கான மொத்த ஊதியம்: | 161 280 |
| சுத்தம் செலவுகள் | |
| உபகரணங்கள் (தேய்மானம்) | 8 600 |
| இருப்பு (தேய்மானம்) | 5 250 |
| ஒட்டுமொத்த (தேய்மானம்) | 7 655 |
| மாதாந்திர நுகர்பொருட்கள் (சவர்க்காரம் மற்றும் கிளீனர்கள்) | 37 500 |
| மொத்தம்: | 59 005 |
| மொத்த சுத்தம் செலவுகள்: | 220 285 |
| மொத்த நேரடி செலவுகள்: | 594 171 |
| மேல்நிலை செலவுகள் (நேரடி செலவுகளில் 10%) | 59 417 |
| லாபம் (நேரடி செலவுகளில் 12%) | 78 431 |
| VAT இல்லாமல் சேவைகளின் மொத்த செலவு | 732 019 |
| VAT 18% | 131 763 |
| மாதத்திற்கு VAT உடன் மொத்தம் | 863 782 |
| ஒரு மாதத்திற்கு 1 சதுர மீட்டருக்கு VAT உடன் மொத்தம் | 40,55 |
| 1 sq.m க்கு "______" வணிக மையத்தின் இயக்க மற்றும் சுத்தம் செய்யும் சேவைகளுக்கான செலவு. மொத்த பரப்பளவு மாதாந்திர USD (பாடம் 27 ரூபிள்) | 1,50 |
செயல்பாட்டின் விலை ஒரு மாறி மதிப்பு என்பதையும் கருத்தில் கொள்வது மதிப்பு. இது மாதந்தோறும் மாறுகிறது, ஏனெனில் அதன் விலை, பருவத்தைப் பொறுத்து மாறுபடும். ஆகஸ்ட்-செப்டம்பர் மாதங்களில் வெப்பமூட்டும் பருவத்திற்கான தயாரிப்பில், ஏப்ரல்-மே மாதங்களை விட இயக்க செலவுகள் அதிகமாக உள்ளன. எனவே, சராசரி மதிப்பைப் பயன்படுத்துவது முற்றிலும் சரியானது அல்ல (இந்தப் பிழை பல வணிக ஆலோசகர்களில் உள்ளார்ந்ததாகும்). நீங்கள் குறிப்பிடலாம் சராசரி மதிப்பு, இது செயல்பாட்டிற்காக செலவிடப்படுகிறது, எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு சதுர மீட்டருக்கு $2.5. ஒரு மாதத்திற்கு மீ. ஆனால் கோடையில் அது $ 1.5 ஆகவும், இலையுதிர் காலத்தில் அது சதுர மீட்டருக்கு $ 3.5 ஆகவும் உயரும் என்பதை நீங்கள் எப்போதும் நினைவில் கொள்ள வேண்டும். ஒரு மாதத்திற்கு மீ.
கல்விக்கான ஃபெடரல் ஏஜென்சி.
பொருளாதாரம் மற்றும் மேலாண்மை துறை.
சோதனைஒழுக்கத்தில் #1
ரியல் எஸ்டேட் பொருளாதாரம்
1. ரியல் எஸ்டேட்டை இயக்குவதற்கான செலவுகளைத் தீர்மானித்தல்.
1.1 ரியல் எஸ்டேட் செயல்பாட்டிற்கான செலவுகளின் வகைப்பாடு மற்றும் கலவை.
1.2 ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் செயல்பாட்டிற்கான செலவுகளின் கணக்கீடு.
1.3 கட்டிடத்தின் ஆயுட்காலம் அதிகரிப்பதன் மூலம் இயக்க செலவுகளின் அளவு போக்குகள்.
1.4 ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பில் தேய்மானத்தின் தாக்கம்.
நடைமுறை பகுதி.
பயன்படுத்தப்பட்ட ஆதாரங்கள் மற்றும் இலக்கியங்களின் பட்டியல்.
1. ரியல் எஸ்டேட்டை இயக்குவதற்கான செலவுகளைத் தீர்மானித்தல்
1.1 ரியல் எஸ்டேட் செயல்பாட்டிற்கான செலவுகளின் வகைப்பாடு மற்றும் கலவை
பொருள்களின் செயல்பாடு - பின்வரும் செயல்முறைகளை உள்ளடக்கிய ஒரு செயல்பாடு: பொருளைப் பற்றிய தரவைச் சரிபார்த்தல் மற்றும் மதிப்பீடு செய்தல் மற்றும் பொருளின் தொழில்நுட்ப நிலையைப் பற்றி பயனர்களுக்குத் தெரிவித்தல், பொருளின் செயல்பாட்டை ஒழுங்குபடுத்துதல் மற்றும் அதன் இயக்க நிலையை பராமரிப்பதற்கான செயல்முறைகள், பொருளைப் பராமரிப்பதற்கான செயல்முறைகள் மற்றும் தற்போதைய பழுதுபொருள், மற்றும் பொருள் செயல்பாட்டின் பிற செயல்முறைகள்.
வணிக ரியல் எஸ்டேட்டில் ஆர்வம் தொடர்ந்து அதிகமாக உள்ளது, புதிய சொத்துக்களின் எண்ணிக்கை மற்றும் தரம் தொடர்ந்து வளர்ந்து வருகிறது, மேலும் சொத்து உரிமையாளர்கள் தொழில்முறை பராமரிப்பின் அவசியத்தை அறிந்திருக்கிறார்கள், இது கட்டிடத்தின் ஆயுளை அதிகரிக்கவும், அதன் சந்தை மதிப்பை அதிகரிக்கவும் உதவுகிறது. ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் நிபுணர்களின் கூற்றுப்படி, அனைத்து செலவுகளிலும் 85% க்கும் அதிகமானவை இயக்க செலவுகளால் கணக்கிடப்படுகின்றன.
1. இயக்கச் செலவுகள் - சொத்தின் இயல்பான செயல்பாடு மற்றும் வருமானத்தின் இனப்பெருக்கம் ஆகியவற்றை உறுதி செய்வதற்கான தொடர்ச்சியான செலவுகள்.
இயக்க (அல்லது பராமரிப்பு) செலவுகளில் வசதியை இயக்குவதற்கான செலவுகள், பயனருக்கு சேவைகளை வழங்குதல் மற்றும் வருவாயை பராமரித்தல் ஆகியவை அடங்கும். சொத்தின் இயக்க செலவுகளின் கலவை அடங்கும்: சேவை பணியாளர்களுக்கான சம்பளம் மற்றும் போனஸ், சமூக காப்பீடுஊழியர்கள், பயன்பாடுகள் (மின்சாரம், எரிவாயு, தொலைபேசி, நீர் போன்றவை), வசதியைப் பராமரிப்பதற்கான செலவுகள் (பாதுகாப்பு மற்றும் தீயணைப்பு சேவைகளுக்கான கட்டணம், லிஃப்ட் பராமரிப்பு, பயன்பாடுகள், தொலைபேசி போன்றவை), பொழுதுபோக்கு செலவுகள், விளம்பர செலவுகள், வங்கி சேவைகள்அத்துடன் போக்குவரத்து செலவுகளும்.
இயக்க செலவுகள் இரண்டு வகைகளாக இருக்கலாம்:
அ) நிலையான செலவுகள் (நிலையான, அரை-நிலையான) - இந்தச் செலவுகள் சொத்தின் சுமை காரணியில் மாற்றத்துடன் மாறாது (உதாரணமாக, சொத்து வரிகள், காப்பீட்டுத் தொகைகள், மேலாண்மை செலவுகள்);
b) மாறி செலவுகள் (நிபந்தனைக்கு ஏற்ப மாறக்கூடியது) - சொத்தின் சுமை காரணியைப் பொறுத்தது: சொத்தின் மீது அதிக சுமை, இந்த செலவுகள் அதிகம் (உதாரணமாக, பயன்பாடுகள், குப்பை அகற்றல், மின்சாரத்திற்கான கட்டணம் போன்றவை).
சில செலவுகள், மூலதனமயமாக்கல் விகிதத்தில் (தேய்மானக் கட்டணங்கள் - நிலையான மூலதனத்தின் வருவாய்) சேர்க்கப்பட்டுள்ளதால், அல்லது சொத்தின் செயல்பாட்டுடன் தொடர்புடைய செலவுகளாகக் கருதப்படாததால் (உதாரணமாக, அசல் கொடுப்பனவுகள்) இயக்கச் செலவுகளில் சேர்க்கப்படவில்லை. மற்றும் வட்டி அடமானக் கடன், காப்பீடு அடமான கடன்கள், வணிக மற்றும் தனிப்பட்ட பொறுப்பு காப்பீடு, முதலியன).
ஒவ்வொரு சந்தர்ப்பத்திலும், இயக்க செலவுகளின் பட்டியல் அதிகமாகவோ அல்லது குறைவாகவோ இருக்கலாம். பகுப்பாய்வானது கடந்த காலத்திற்கான உரிமையாளரின் உண்மையான செலவுகள் மற்றும் மதிப்பீட்டின் தேதிக்குப் பிறகு அடுத்த ஆண்டுக்கான திட்டமிடப்பட்ட பொதுவான செலவுகள் ஆகியவற்றை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ள வேண்டும் என்பதை நினைவில் கொள்ளுங்கள்.
ரியல் எஸ்டேட்டை இயக்கும் போது, இதுபோன்ற செலவுகள் மிகவும் அரிதாகவே செய்யப்படுகின்றன. அவை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படாவிட்டால், மதிப்பீட்டாளர் தவறான முடிவைக் கொடுக்கிறார். அவற்றைக் கணக்கிட, இருப்புக்களின் கருத்து அறிமுகப்படுத்தப்பட்டது, இது நீண்ட கால செலவினங்களுக்காக பணத்தின் வருடாந்திர சேமிப்பு (ஒதுக்கீடு) என புரிந்து கொள்ளப்படுகிறது.
2. மாற்றத்திற்கான ரிசர்வ் (செலவுகள்) - இந்த செலவுகள் பல ஆண்டுகளில் 1-2 மடங்கு இருக்கும் அல்லது ஆண்டுக்கு ஆண்டு பெரிதும் மாறுபடும். இவை, ஒரு விதியாக, பொருட்களை திருப்பிச் செலுத்துவதற்கான செலவுகள் குறுகிய காலம்வாழ்க்கை (குருடர்கள், குளிரூட்டிகள், சமையலறை உபகரணங்கள், முதலியன). பொதுவாக இந்த பொருட்கள் அடங்கும்:
கூரை, தளம், குறுகிய சேவை வாழ்க்கை கொண்ட பிற கட்டிட கூறுகள்;
சுகாதார, சமையலறை உபகரணங்கள், மின் உபகரணங்கள்;
இயந்திர உபகரணங்கள் (குருட்டுகள், ஏர் கண்டிஷனர்கள்);
குளம் உபகரணங்கள்;
நடைபாதைகள், ஓட்டுச்சாவடிகள் போன்றவை.
இந்த செலவுகள் ஒரு சிறப்புக் கணக்கில் குவிக்கப்பட வேண்டிய குறிப்பிடத்தக்க மொத்தத் தொகைகளாகும். இந்த செலவுகள் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படாவிட்டால், வருமானம் மிகைப்படுத்தப்படும். உடைமை மற்றும் கிழிவுக்கு உட்பட்ட பொருட்கள் மதிப்பிடப்பட்ட உரிமையின் போது மாற்றப்படும் என எதிர்பார்க்கப்படாவிட்டால், அவற்றை மாற்றுவதற்கான செலவு கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படாது, மேலும் சொத்து விற்கப்படும்போது அவற்றின் தேய்மானம் ஈடுசெய்யப்படும்.
1.2 ரியல் எஸ்டேட் செயல்பாட்டிற்கான செலவுகளின் கணக்கீடு
சொத்து உரிமையாளர்கள் இன்று தங்கள் வசதிகளை இயக்குவதற்கான செலவைக் குறைப்பது மற்றும் அதே நேரத்தில் அவற்றைப் பாதுகாப்பாகவும் ஆரோக்கியமாகவும் வைத்திருப்பது எப்படி என்று குழப்பமடைந்துள்ளனர். ஆனால் குறைவாக செலவழிக்க, பொதுவாக இயக்க செலவுகள் எவ்வாறு உருவாகின்றன என்பதை உரிமையாளர் புரிந்து கொள்ள வேண்டும்.
செலவு கணக்கீட்டின் வருமான முறை.
செயல்பாட்டுச் செலவை நியாயப்படுத்த, திட்டமிடல் செலவுகளில் தொழில்முறை இயக்க நிறுவனங்கள் என்ன அணுகுமுறைகளை வழிநடத்துகின்றன என்பதைப் புரிந்துகொள்வது அவசியம்.
பொருளின் திட்டமிட்ட லாபத்தை உறுதிப்படுத்த, முதலில், சொத்தின் செயல்பாட்டில் உரிமையாளர் எவ்வளவு செலவழிக்கத் தயாராக இருக்கிறார் என்பதை தெளிவுபடுத்துவது அவசியம். இந்த வழக்கில், இயக்க செலவுகளை கணக்கிடும் போது (மொத்த வருமானத்தின் அளவை அடிப்படையாகக் கொண்டது), வருமான முறை பயன்படுத்தப்படுகிறது. மொத்த வருமானத்தின் அளவு 100% ஆக எடுத்துக் கொள்ளப்படுகிறது, மேலும் ஒவ்வொரு செலவினத்திற்கும் கண்டிப்பாக வரையறுக்கப்பட்ட சதவீதம் செலவிடப்படுகிறது. சராசரியாக, ஒரு சொத்தை இயக்குவதற்கான செலவு உரிமையாளரின் மொத்த வருமானத்தில் 10-12% ஆகும். குளிர்காலத்தில், மின்சாரம் மற்றும் வெப்பத்தின் விலை அதிகரிப்பு காரணமாக இந்த அளவு அதிகரிக்கிறது. அனைத்து சொத்து உரிமையாளர்களும் அவ்வளவு பணம் செலுத்தத் தயாராக இல்லை, எனவே ஒவ்வொருவரும் தங்கள் சொந்த வழியில் இயக்கச் செலவுகளைக் குறைப்பதில் சிக்கலைத் தீர்க்கிறார்கள், அதே நேரத்தில் ஒரு ஒழுக்கமான தரமான சேவையை பராமரிக்க முயற்சிக்கிறார்கள். எல்லாவற்றிற்கும் மேலாக, கட்டிடத்தின் சேவை வாழ்க்கை இயக்க நிலைமைகளைப் பொறுத்தது.
நிலையான வருமானத்துடன் கூடிய வருமான முறையானது அதிகபட்ச செயல்பாட்டு சேவைகளை வழங்குகிறது. அதே நேரத்தில், இயக்க செலவுகள் மொத்த வருவாயில் ஒரு குறிப்பிட்ட பங்காகும், இது உரிமையாளர் செலவழிக்க தயாராக உள்ளது.
ஒரு பகுதியாக வருமான அணுகுமுறைநேரடி மூலதனமாக்கல் முறை அல்லது தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட பணப்புழக்க முறை மூலம் சொத்து மதிப்பிடப்படுகிறது. நேரடி மூலதனமாக்கல் முறையைப் பயன்படுத்தும் போது, செயல்பாட்டின் ஆண்டிற்கான நிகர வருமானத்தின் அளவு தொடர்புடைய வருவாய் விகிதத்தால் வகுக்கப்படுகிறது. தள்ளுபடி வருமான முறையைப் பயன்படுத்தும்போது, எதிர்காலம் பணப்புழக்கங்கள்ஒவ்வொரு காலகட்டத்தின் நிகர வருமானம் மீண்டும் கணக்கிடப்படுகிறது தற்போதிய மதிப்புபொருத்தமான தள்ளுபடி விகிதத்தைப் பயன்படுத்தி தள்ளுபடி செய்வதன் மூலம்.
நிகர வருவாயைத் தீர்மானிக்க, வருமானம் தரும் சொத்தின் மதிப்பைக் கணக்கிடுவதற்கு எந்த முறை பயன்படுத்தப்படுகிறது என்பதைப் பொறுத்து - மூலதனமாக்கல் அல்லது தள்ளுபடி - நிகர வருமானத்தை தீர்மானிக்க, முறையே மொத்த வருமானம் மற்றும் நியாயமான அளவு இயக்கச் செலவுகளை முன்னறிவிப்பது அவசியம். "சாதாரண") கட்டிடத்தின் செயல்பாட்டின் ஆண்டு அல்லது அதன் எதிர்பார்க்கப்படும் வணிக பயன்பாட்டின் முழு காலத்திற்கும்.
இதற்கான செலவுகளை கணித்தல் தொழில்நுட்ப செயல்பாடுரியல் எஸ்டேட் பொருளை வழங்கும் SNIP களைப் பயன்படுத்தி செயல்படுவதற்கான ஆதாரங்களின் கணக்கீட்டின் அடிப்படையிலும் உருவாக்கப்படலாம் கட்டிட வடிவமைப்பு, விதிமுறைகள் மற்றும் குறிப்பு புத்தகங்கள்.
செலவு முறை.
நிபுணர்களின் கூற்றுப்படி, செயல்பாட்டின் செலவைக் கணக்கிட வருவாய் முறையைப் பயன்படுத்துவது எப்போதும் அறிவுறுத்தப்படுவதில்லை. கூடுதலாக, இயக்க செலவுகளைக் கணக்கிடுவதற்கான விலையுயர்ந்த முறையும் உள்ளது. இந்த முறை வள நுகர்வுக்கான ஒருங்கிணைந்த குறிகாட்டிகளைப் பயன்படுத்துவதை அடிப்படையாகக் கொண்டது - ஒரு யூனிட் தொகுதி அல்லது பகுதிக்கு பல்வேறு பொருள்கள்வணிக ரியல் எஸ்டேட். சொத்தின் மொத்த வருவாயைப் பொருட்படுத்தாமல், ஒன்று அல்லது மற்றொரு பொருளின் செலவு எப்போதும் ஒரே அளவு இருக்கும்.
ஒரு விதியாக, வணிக ரியல் எஸ்டேட் உரிமையாளர்களுக்கு செலவு முறை வசதியானது, அவர்கள் தங்கள் சொத்துக்களை அதன் பயனுள்ள வாழ்க்கையின் இறுதி வரை பயன்படுத்த திட்டமிட்டுள்ளனர். அத்தகைய உரிமையாளர்களுக்கு, பொருளிலிருந்து நிலையான வருமானம் மட்டும் முக்கியம், ஆனால் கட்டிடத்தின் மிகவும் நிலை மற்றும் அதன் பொறியியல். இந்த விஷயத்தில் முக்கிய விஷயம் என்னவென்றால், பொருள் முடிந்தவரை இயக்கப்படுகிறது. அதே நேரத்தில், உரிமையாளர் மற்ற சொத்து உரிமையாளர்களை விட தனது பொருளின் செயல்பாட்டிற்கு அதிக பணம் செலுத்த விரும்பவில்லை. அதிக கட்டணம் செலுத்தக்கூடாது என்ற ஆசை மிகவும் இயற்கையானது. எனவே, உங்கள் வளங்களை புத்திசாலித்தனமாகப் பயன்படுத்துவதற்கும், மொத்த வருவாயின் தேவையான பகுதியை செயல்பாட்டிற்கு ஒதுக்குவதற்கும், செயல்பாட்டுச் செலவைக் கணக்கிடுவதற்கு நீங்கள் மற்றொரு முறையைப் பயன்படுத்தலாம் - ஒப்பீட்டு ஒன்று.
ஒப்பீட்டு முறை.
ஒத்த பொருள்களின் ஒப்பீட்டு பகுப்பாய்வு, அதே ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான ஆதார செலவுகளின் திறந்த மற்றும் அணுகக்கூடிய ஒருங்கிணைந்த குறிகாட்டிகளைப் பயன்படுத்துவதைக் கொண்டுள்ளது. ரியல் எஸ்டேட்டை இயக்குவதற்கான செலவை மதிப்பிடுவதற்கான முதல் இரண்டு முறைகளுக்கு ஒரு குறிப்பிட்ட அளவு குறிப்பிட்ட தகவல் மற்றும் கணக்கீடுகளுக்கு நேரம் தேவைப்பட்டால், ஒப்பீட்டு முறை விரைவான மதிப்பீட்டாக பயனுள்ளதாக இருக்கும். மறுபுறம், இதே போன்ற வசதிகளை இயக்குவதற்கான செலவு பற்றிய தகவலைப் பெறுவது பெரும்பாலும் கடினம். இத்தகைய தகவல்கள் அரிதாகவே இலவசமாகக் கிடைக்கின்றன, ஆனால் இது மிகவும் முக்கியமானது, ஏனெனில் இது "சகாக்கள்" தங்களை அனுமதிக்கும் இயக்கச் செலவுகளுடன் ஒப்பிடுகையில் இயக்கச் செலவுகளுக்கான தனது நிதி திறனை உடனடியாக மதிப்பிட அனுமதிக்கிறது.
எந்த முறையை தேர்வு செய்வது?
இயக்க செலவுகள் மாதத்திற்கு மாதம் மாறுபடும் மதிப்பு என்பதை கருத்தில் கொள்வது மதிப்பு. செயல்பாடு பருவகாலமானது, எனவே அதன் விலை, பருவத்தைப் பொறுத்து மாறுபடும். வெப்ப பருவத்திற்கான தயாரிப்பில் - ஆகஸ்ட்-செப்டம்பரில் - இயக்க செலவுகள் ஏப்ரல்-மே மாதங்களை விட அதிகமாக இருக்கும். செலவுகளின் கணக்கீட்டை பாதிக்கும் பல காரணிகளால் (பருவகாலம், உபகரணங்கள் பராமரிப்பு பட்டியல், பொருள் வகுப்பு போன்றவை) எந்த முறை பயனுள்ளதாக இருக்கும் மற்றும் எந்த உரிமையாளர்கள் கடைப்பிடிக்கிறார்கள் என்பதை சரியாகச் சொல்ல முடியாது. ஒரு விதியாக, அனைத்து குறிகாட்டிகளும் படி இணைக்கப்படுகின்றன வெவ்வேறு முறைகள்மதிப்பீடுகள், மற்றும் உரிமையாளரை திருப்திப்படுத்தும் ஒரு பொதுவான பிரிவு பெறப்பட்டது.
செயல்பாட்டுச் செலவைக் கணக்கிடுவதற்கான முறையின் தேர்வு, ஒரு தொழில்முறை இயக்க நிறுவனத்தால் தொகுக்கப்பட்ட தரவு, கணிப்புகள் மற்றும் ஆவணங்களின் அடிப்படையில் சொத்தின் உரிமையாளரின் தனிச்சிறப்பு மட்டுமே. முறையின் தேர்வு பல அளவுருக்களைப் பொறுத்தது. எடுத்துக்காட்டாக, டெவலப்பர்கள் தங்கள் மொத்த வருமானத்திலிருந்து கண்டிப்பாக வரையறுக்கப்பட்ட தொகையை தங்கள் வசதியின் செயல்பாட்டிற்காக ஒதுக்கத் தயாராக உள்ளனர், எனவே பெரும்பாலும் செலவுகளை நிர்ணயிக்கும் வருமான முறையைத் தேர்வு செய்கிறார்கள். அதே நேரத்தில், டெவலப்பர்கள் தங்கள் "சகாக்களை" விட அதிகமாக செலுத்த தயாராக இல்லை ( ஒப்பீட்டு முறை) வணிக வசதிகளின் உரிமையாளர்கள், தாங்கள் அந்த வசதியைப் பயன்படுத்துவார்கள் என்று கருதி, அலுவலகம் அல்லது ஷாப்பிங் சென்டரை முடிந்தவரை செயல்பாட்டில் வைத்திருக்க ஆர்வமாக உள்ளனர், பெரும்பாலும் செலவு முறையைத் தேர்வு செய்கிறார்கள். இருப்பினும், இங்கே சில நுணுக்கங்களும் உள்ளன.
உண்மை என்னவென்றால், கட்டுமான கட்டத்தில், திட்டத்தில் மாற்றங்கள் தொடர்ந்து நிகழ்கின்றன, உரிமையாளரால் திட்டமிடப்பட்டவற்றுக்குப் பதிலாக பிற பொருட்கள் மற்றும் உபகரணங்கள் பயன்படுத்தப்படுகின்றன என்பது இன்று அடிக்கடி மாறிவிடும். ஒரு சிக்கல் எழுகிறது: எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு தொகை செயல்பாட்டிற்கு ஒதுக்கப்பட்டுள்ளது, ஆனால் உண்மையில் நீங்கள் அதிக கட்டணம் செலுத்த வேண்டியிருக்கும் என்று மாறிவிடும்.
இங்கே, ஒவ்வொரு சொத்து உரிமையாளரும் தனக்கு மிகவும் முக்கியமானது என்ன என்பதை சுயாதீனமாக தீர்மானிக்கிறார் - செயல்பாட்டில் சேமிக்கவும், பொருளின் திட்டமிட்ட லாபத்தை பராமரிக்கவும், அல்லது, லாபத்தை குறைத்து, செயல்பாட்டிற்கு தேவையான அளவுக்கு செலவிடவும். கூடுதலாக, உரிமையாளரும் அதிக கட்டணம் செலுத்த விரும்பவில்லை மற்றும் "அண்டை நாடுகளை" விட அதிகமாக செலுத்த தயாராக இல்லை.
எனவே, உரிமையாளருக்கு எந்த சஞ்சீவியும் இல்லை - ஒவ்வொரு குறிப்பிட்ட வழக்கிலும் தனித்தனியாக இயக்க செலவுகளை தீர்மானிக்க வேண்டியது அவசியம்.
1.3 ஒரு கட்டிடத்தின் ஆயுட்காலத்தின் செயல்பாட்டுச் செலவுகளின் போக்குகள்
ரியல் எஸ்டேட்டில் ஆர்வம் தொடர்ந்து அதிகமாக உள்ளது, புதிய சொத்துக்களின் எண்ணிக்கை மற்றும் தரம் தொடர்ந்து வளர்ந்து வருகிறது, மேலும் சொத்து உரிமையாளர்கள் தொழில்முறை பராமரிப்பின் அவசியத்தை அறிந்திருக்கிறார்கள், இது கட்டிடத்தின் ஆயுளை அதிகரிக்கவும், அதன் சந்தை மதிப்பை அதிகரிக்கவும் உதவுகிறது. ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் நிபுணர்களின் கூற்றுப்படி, அனைத்து செலவுகளிலும் 85% க்கும் அதிகமானவை இயக்க செலவுகளால் கணக்கிடப்படுகின்றன.
பொருள்களின் செயல்பாடு - ஒரு பொருளை இயக்கும் செயல்முறைகளை உள்ளடக்கிய ஒரு செயல்பாடு: பொருளைப் பற்றிய தரவைச் சரிபார்த்து மதிப்பிடும் செயல்முறைகள் மற்றும் பொருளின் தொழில்நுட்ப நிலை, பொருளின் செயல்பாட்டை ஒழுங்குபடுத்தும் செயல்முறைகள் மற்றும் அதன் வேலை நிலையைப் பராமரிக்கும் செயல்முறைகள். , பொருளைப் பராமரிக்கும் செயல்முறைகள் மற்றும் பொருளின் தற்போதைய பழுது மற்றும் பொருளை இயக்கும் பிற செயல்முறைகள்.
செயல்பாடுகளின் நோக்கம் பின்வரும் பணிகள் மற்றும் சேவைகளை உள்ளடக்கியது:
பொறியியல் நெட்வொர்க்குகளின் பராமரிப்பு (மின்சாரம், நீர் வழங்கல், கழிவுநீர், வெப்பமாக்கல், காற்றோட்டம், தொலைபேசி போன்றவை);
ü குளிரூட்டிகளின் பராமரிப்பு;
லிஃப்ட் உபகரணங்களின் பராமரிப்பு;
ü தற்போதைய மற்றும் திட்டமிடப்பட்ட பழுது (உள் வளாகம், கூரை, முகப்பில்), அதே போல் இயற்கையை ரசித்தல்;
ü தடுப்பு நடவடிக்கைகளை மேற்கொள்வது;
ü பொறியியல் மற்றும் பராமரிப்பு சேவையின் கூட்டு பழுதுபார்க்கும் குழுவால் சாத்தியமான விபத்துக்கள் மற்றும் அவற்றின் விளைவுகளை கலைத்தல்;
ü பராமரிப்பு, பழுதுபார்ப்பு, தொழிலாளர் பாதுகாப்பு மற்றும் பாதுகாப்பு, மின் மற்றும் தீ பாதுகாப்புக்கான வழிமுறைகளை உருவாக்குதல்;
ரஷ்யாவின் பிரதேசத்தில் ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்ட விதிமுறைகள், மருந்துகள் மற்றும் இயக்க வழிமுறைகளை செயல்படுத்துதல்;
ü வசதிக்கான தொழில்நுட்ப ஆவணங்களை அறிமுகப்படுத்துதல், தயாரித்தல் குறிப்பு விதிமுறைகள், ஒப்பந்தம் திட்ட ஆவணங்கள், தற்போதைய பொறியியல் முடிவுகளை எடுத்தல்;
சிறப்பு சேவை நிறுவனங்களுடனான துணை ஒப்பந்தங்களின் முடிவு;
ü ஒப்பந்தக்காரர்கள் மற்றும் சப்ளையர்களுடனான தொடர்பு. நுகர்பொருட்கள் மற்றும் உபகரணங்களின் தேவையான அனைத்து கொள்முதல்களையும் செயல்படுத்துதல். ஒப்பந்ததாரர்கள் வழங்கும் டெண்டர் அடிப்படையில் தேர்வு சிறப்பு படைப்புகள்மற்றும் சேவைகள், மற்றும் செய்யப்படும் வேலையின் தரக் கட்டுப்பாடு;
ü சட்ட அமலாக்க முகவர் மற்றும் நிர்வாகத்துடன் தொடர்பு.
கூடுதலாக, அதில் உள்ள மக்களின் பாதுகாப்பு, கட்டிடத்தின் பொறியியல் அமைப்புகளின் செயல்பாட்டின் தரம் மற்றும் சிக்கல் இல்லாத செயல்பாட்டைப் பொறுத்தது. நவீன ரியல் எஸ்டேட் பொருள்களில் தொழில்நுட்ப "திணிப்பு" சிக்கலானது மற்றும் கட்டிடத்தின் பொறியியல் உள்கட்டமைப்புக்கு சேவை செய்யும் நிபுணர்களிடமிருந்து தீவிர நடைமுறை பயிற்சி தேவைப்படுகிறது.
என்று நிபுணர்களும் இன்று கூறுகிறார்கள் ரஷ்ய சந்தைசெயல்பாட்டுத் துறையில் தரத் தரங்கள் மற்றும் வசதிகளின் மேலாண்மை பற்றிய தெளிவான புரிதல் இன்னும் இல்லை. சந்தை வளர்ச்சியின் இந்த கட்டத்தில் பொதுவான "விளையாட்டின் விதிகளை" உருவாக்க வேண்டிய அவசியம் மிகவும் அதிகமாக உள்ளது.
தொழில்முறை சந்தை பங்கேற்பாளர்களிடையே கட்டிட பராமரிப்பு மற்றும் செயல்பாட்டு மேலாண்மை துறையில் அனுபவ பரிமாற்றம் அவசியம்.
காலப்போக்கில், ஒவ்வொரு கட்டிடமும் படிப்படியாக தேய்ந்து, அதன் செயல்பாடுகளைச் செய்யும் திறனை இழக்கிறது. கட்டிடத்தின் உடல் வாழ்க்கையின் காலத்தை தீர்மானிப்பது கடினமான பணியாகும்.
இயங்கும் கட்டிடம் - ஒரு பொறியியல் மற்றும் கட்டுமான வசதி கட்டப்பட்டு செயல்பாட்டுக்கு கொண்டு வரப்பட்டது, தரைக்கு மேலே உயர்ந்தது பொறியியல் அமைப்புகள்உட்புற சூழலின் காலநிலை அளவுருக்களை தொடர்ந்து பராமரிக்க. செயல்பாட்டில் உள்ள கட்டிடங்கள் அவற்றின் நோக்கத்திற்கு ஏற்ப குடியிருப்பு, தொழில்துறை மற்றும் பொது கட்டிடங்களாக பிரிக்கப்படுகின்றன.
100 ஆண்டுகள் நீடிக்கும் வகையில் வடிவமைக்கப்பட்ட பல கட்டிடங்கள் நீண்ட காலம் நின்று செயல்படும். தனிப்பட்ட கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளுக்கு இந்த விதிமுறைகளை வரையறுக்கும் அட்டவணைகள் உள்ளன. இருப்பினும், அவை கட்டிடத்தின் ஆயுளைத் தீர்மானிப்பதில் ஒரு வழிகாட்டியாக மட்டுமே செயல்பட முடியும்.
பொருளாதார வாழ்க்கை என்பது கட்டிடம் லாபம் ஈட்டும் காலம். தளத்தின் மதிப்புக்கு பங்களிப்பதை நிறுத்தும்போது கட்டிடம் அதன் பொருளாதார வாழ்க்கையின் முடிவை அடைகிறது.
உடல் வாழ்க்கையின் காலம் என்பது கட்டிடம் உண்மையில் இருக்கும் காலம், அதாவது அதில் வாழவும் வேலை செய்யவும் முடியும்.
பயனுள்ள வயது மதிப்பீட்டை அடிப்படையாகக் கொண்டது தோற்றம்கட்டிடம், அதன் நிலை, வடிவமைப்பு மற்றும் அதன் மதிப்பை பாதிக்கும் பொருளாதார காரணிகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது.
கட்டிடம் எவ்வாறு பராமரிக்கப்படுகிறது என்பதைப் பொறுத்து, அது பழுதுபார்க்கப்பட்டதா, நவீனப்படுத்தப்பட்டதா, புதுப்பிக்கப்பட்டதா அல்லது இல்லையா என்பதைப் பொறுத்து, கட்டிடத்தின் பயனுள்ள வயது அதன் உடல் வயதை விட அதிகமாகவோ அல்லது குறைவாகவோ இருக்கலாம்.
மணிக்கு கணக்கியல் திரட்டல்தேய்மானம் கட்டிடத்தின் சீரான வயதான அனுமானத்தை அடிப்படையாகக் கொண்டது. இந்த அணுகுமுறை ஏற்றுக்கொள்ள முடியாதது. மதிப்பீட்டாளர் முதலில் பயனுள்ள வயதில் இருந்து முன்னேற வேண்டும் மற்றும் மீதமுள்ள பொருளாதார வாழ்க்கையை தீர்மானிக்க வேண்டும். பொருளாதார ஆயுட்காலம் பல காரணிகளால் பாதிக்கப்படுகிறது, அதாவது: பொருளாதார நிலைமைகள், நுகர்வோர் சுவைகள் போன்றவை, மீதமுள்ள பொருளாதார வாழ்க்கையை கடுமையாக மாற்றும். இருப்பினும், பொருளாதார வாழ்வின் மீதமுள்ள காலகட்டத்தில் குறிப்பிடத்தக்க மாற்றங்கள் எதுவும் ஏற்படாது என்ற உண்மையிலிருந்து கணக்கீடுகள் தொடர்கின்றன.
தேய்மானம் முறையானது பயனுள்ள வயது, சதவீதமாக வெளிப்படுத்தப்படுகிறது, பிரதிபலிக்கிறது என்று கருதுகிறது வழக்கமான காலதிரட்டப்பட்ட தேய்மானத்தின் சதவீதத்தைப் போலவே பொருளாதார வாழ்க்கையும் மொத்த இனப்பெருக்கச் செலவைப் பிரதிபலிக்கிறது, அதாவது:
எங்கே இருந்து ─உடைகள், PVA ─ முழு மாற்று செலவு, EV பயனுள்ள வயது, SER ─ பொருளாதார வாழ்க்கை.
1.4 சொத்து மதிப்பில் தேய்மானத்தின் தாக்கம்
ரியல் எஸ்டேட்டின் எந்தவொரு பகுதியும் (சாதாரண பயன்பாட்டில் உள்ள நிலத்தைத் தவிர) தேய்மானம் மற்றும் கிழிவுக்கு உட்பட்டது. இதன் விளைவாக, அதன் தொழில்நுட்ப மற்றும் பொருளாதார பண்புகள், மற்றும் வழங்கப்பட்ட தயாரிப்புகள் அல்லது சேவைகளுக்கு செலவு பகுதிகளாக மாற்றப்படுகிறது. மாற்றப்பட்ட மதிப்பு ரியல் எஸ்டேட் கோளத்தை விட்டு வெளியேறி, பொருளில் அல்லது பிற நோக்கங்களுக்காக முதலீடு செய்யப்பட்ட மூலதனத்தை மீட்டெடுக்க தேய்மானக் கழிவுகள் வடிவில் குவிகிறது.
தேய்மானம் என்பது ரியல் எஸ்டேட்டின் தேய்மானத்துடன் நெருங்கிய தொடர்புடையது, அதாவது. முழு சேவை வாழ்க்கையிலும் அதன் மதிப்பை படிப்படியாக மாற்றுவதன் மூலம், பயன்பாட்டின் செயல்பாட்டில் (தயாரிப்புகள், சேவைகள், முதலியன) பெறப்பட்ட நன்மைக்கு. தேய்மானக் கட்டணங்களைப் பயன்படுத்துவதற்கு தேய்மானம் கணக்கிடப்படுகிறது - மாற்றப்பட்ட மதிப்பின் பண வெளிப்பாடு.
ரஷ்யாவில் புதிய தேய்மானக் கொள்கையானது தேய்மானக் கட்டணங்களை நிர்ணயிக்கும் போது கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படும் தற்போதைய செலவுகளின் ஒரு அங்கமாக கருதுகிறது. நிதி முடிவுகள், மற்றும் உரிமை வடிவில் வரி விலக்குகள்மாறாக நிறைவேற்ற வேண்டிய கடமை மூலதன முதலீடுகள்அதே சொத்தை புதுப்பித்தல் (திட்டம் 1.41.)
திட்டம் 1.41. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பு விற்றுமுதல்.
Na என்பது தேய்மான விகிதம், %; Spb ─ பொருளின் ஆரம்ப புத்தக மதிப்பு, தேய்த்தல்.
2) சமநிலையை குறைக்கும் முறை─ பொருளின் எஞ்சிய (ஆரம்பத்திற்கு பதிலாக) செலவின் அடிப்படையில் தேய்மானம், அதாவது. எஞ்சிய மதிப்பில் (அசல் கழித்தல் முன்னோக்கி கொண்டு செல்லப்பட்டது) குறைவதற்கு ஏற்ப தேய்மானத்தின் அளவு ஆண்டுக்கு ஆண்டு தொடர்ந்து குறைகிறது.
3) ஆண்டுகளின் எண்ணிக்கையின் கூட்டுத்தொகையால் செலவை எழுதும் முறைகாலக்கெடுவை பயனுள்ள பயன்பாடுஅடிப்படையில் கணக்கீடுகளை வழங்குகிறது அசல் செலவுபொருள் மற்றும் வருடாந்திர விகிதம், இதில் எண் என்பது பொருளின் சேவை வாழ்க்கை முடிவடையும் வரை மீதமுள்ள ஆண்டுகளின் எண்ணிக்கையாகும், மேலும் வகுத்தல் என்பது பொருளின் சேவை வாழ்க்கையின் ஆண்டுகளின் கூட்டுத்தொகையாகும்.
4) தயாரிப்புகளின் (வேலைகள்) அளவின் விகிதத்தில் செலவை எழுதும் முறை ─பொருளின் உண்மையான பயன்பாட்டிற்கு ஏற்ப உண்மையான தேய்மானத்தை துரிதப்படுத்த அல்லது குறைக்க உங்களை அனுமதிக்கிறது.
உலக நடைமுறையில், இது பயன்படுத்தப்படுகிறது ஒட்டுமொத்த முறை(எண்களின் தொகை முறை), இது மாறி தேய்மான விகிதத்தைப் பயன்படுத்துகிறது. இறுதி வரை மீதமுள்ள ஆண்டுகளின் எண்ணிக்கையைப் பிரிப்பதன் மூலம் இது தீர்மானிக்கப்படுகிறது உடல் காலசேவைகள் மனை, எண்கணித முன்னேற்றத்தின் உறுப்பினர்களின் கூட்டுத்தொகைக்கு சமமான ஒட்டுமொத்த எண்ணால். எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு பொருளின் சேவை வாழ்க்கை 100 ஆண்டுகள் என்றால், ஒட்டுமொத்த எண்:
b) 10 ஆம் ஆண்டில் (பொருளின் ஆயுளில் 90 ஆண்டுகள் எஞ்சியுள்ளன)
கலையின் பத்தி 3 க்கு இணங்க. ரியல் எஸ்டேட் மீதான வரி நோக்கங்களுக்காக 01.01.2002 முதல் ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் வரிக் குறியீட்டின் இரண்டாம் பகுதியின் 259 தேய்மானம் மேற்கொள்ளப்படலாம். நேரியல் வழிசூத்திரத்தின்படி: K \u003d (1 / n) * 100%, 8-10 இல் உள்ள பொருட்களுக்கு குஷனிங் குழுக்கள், மற்றும் பிற உற்பத்தி வழிமுறைகளுக்கு - சூத்திரத்தின்படி நேரியல் அல்லாத முறை மூலம்: K = (2 / n) * 100%, இதில் K ─ பொருளின் அசல் (மாற்று) விலையின் சதவீதமாக மாதாந்திர தேய்மான விகிதம் ; n ─ இந்த பொருளின் பயனுள்ள வாழ்க்கை, மாதங்கள்.
நடைமுறை பகுதி
விருப்பம் 5
பணி 1. சிறந்த மற்றும் மிகவும் பகுப்பாய்வின் அடிப்படையில் ஒரு நிலத்தின் மதிப்பீடு பயனுள்ள பயன்பாடு
வரையறு சிறந்த விருப்பம்மூன்று நிலத்தின் வளர்ச்சி சாத்தியமான உத்திகள்சிறந்த மற்றும் மிகவும் திறமையான பயன்பாட்டின் பகுப்பாய்வு அடிப்படையில்: A - குடியிருப்பு அடுக்குமாடி வீடு, பி - ஷாப்பிங் சென்டர், சி - அலுவலக வளாகம். ஆரம்ப தரவு அட்டவணை 1 இல் கொடுக்கப்பட்டுள்ளது.
அட்டவணை 1.
| மேம்பாட்டு விருப்பம் | கட்டிட விருப்பத்தின் மூலம் குறிகாட்டிகள் |
|||||||
| ஆண்டு மொத்த வருமானம், c.u. | அண்டர் ரன் திருத்தம் மற்றும் பணம் வசூலிக்கும் போது ஏற்படும் இழப்புகள்,% | மற்ற வருமானம், எம்.யூ. | தற்போதைய செயல்பாட்டு செலவுகள், ஆண்டு மொத்த வருமானத்தின்% | மாற்று இருப்பு, c.u. | கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளின் கட்டுமான செலவு, c.u. | மூலதன விகிதம், % |
||
| கட்டிடங்களுக்கு | பூமிக்கு |
|||||||
தீர்வு
திட்டம் 1 இன் படி நிகர இயக்க வருமானத்தை கணக்கிடுகிறோம்.
| | | ஆண்டு மொத்த வருமானம் | |
|
||||||||||||||||||||||||||||
| | | | | | | | | | |
|||||||||||||||||||||||
| | | | வேறு வருமானம் | | ||||||||||||||||||||||||||||
| | | | | | | | | | |
|||||||||||||||||||||||
| | | | | | ||||||||||||||||||||||||||||
| | | உண்மையான (பயனுள்ள) மொத்த வருமானம் | |
|
||||||||||||||||||||||||||||
| | | | | | | |
||||||||||||||||||||||||||
| | | | | | | | | |
||||||||||||||||||||||||
| இயக்க செலவுகள் | | மாற்று இருப்பு | | |
||||||||||||||||||||||||||||
| | | | | | | | | |
||||||||||||||||||||||||
| | | | | | | |
||||||||||||||||||||||||||
| | | நிகர இயக்க வருமானம் | |
|
||||||||||||||||||||||||||||
ஒரு சொத்தின் மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பைத் தீர்மானிக்க, மூலதன விகிதத்தைப் பயன்படுத்துவது அவசியம். இது சொத்தின் செயல்பாட்டிலிருந்து வருடாந்திர நிகர வருமானத்தின் அளவு மற்றும் அதன் சந்தை மதிப்பு ஆகியவற்றுக்கு இடையேயான தலைகீழ் உறவை வெளிப்படுத்துகிறது. அதாவது, மூலதனமாக்கல் விகிதம் என்பது நிகர வருமானத்தை ஒரு சொத்தின் மதிப்பாக மாற்றும் அளவுருவாகும்:
அட்டவணை 2 வடிவத்தில் ஒரு நிலத்தைப் பயன்படுத்துவதற்கான மிகவும் திறமையான விருப்பத்தைத் தேர்ந்தெடுப்பதற்கான கணக்கீடுகளை நாங்கள் முன்வைப்போம்.
| குறிகாட்டிகள் | குடியிருப்பு வளாகம் | அலுவலக கட்டிடம் |
|
| ஆண்டு மொத்த வருமானம், c.u. | |||
| குறைவான பயன்பாடு மற்றும் வசூல் இழப்புகளுக்கான சரிசெய்தல், m.u. | 1290*0,051=65,79 | ||
| மற்ற வருமானம், எம்.யூ. | |||
| மொத்தம்: உண்மையான மொத்த வருமானம், m.u. | 515−19,57+5,5= | 1290−65,79+11,5= | |
| இயக்க செலவுகள், c.u. | |||
| மாற்று இருப்பு, c.u. | |||
| மொத்தம்: நிகர இயக்க வருமானம், m.u. | 500,93−169,95−14= | 1235,71−490,2−41= | 655,90−238−20= |
| கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளுக்குக் காரணமான வருமானம், c.u. | |||
| நிகர எஞ்சிய வருமானம், c.u. | 316,98−288=28,98 | 704,51−674,5=30,01 | 437,90−391,5=46,4 |
| நிலத்தின் மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பு, மீ.யூ. | 30,01/0,09=333,45 | 46,4/0,09=515,56 |
நிலத்திலிருந்து நிகர எஞ்சிய வருமானம் (மதிப்பீடு செய்யப்பட்ட நில மதிப்பு) மிக அதிகமாக இருப்பதால் அலுவலக கட்டிடம்− CU 46.4 (515.56), இது தளத்தின் மிகவும் திறமையான பயன்பாடாகும்.
பணி 2. அடிப்படையில் ஒரு நிலத்தின் மதிப்பை மதிப்பிடுதல் சந்தை அணுகுமுறை.
ஒப்பிடக்கூடிய மூன்று மனைகளின் விற்பனையின் அடிப்படையில் ஒரு நிலத்தின் சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடவும். ஆரம்ப தரவு அட்டவணை 3 இல் கொடுக்கப்பட்டுள்ளது. ஒவ்வொரு மாதமும் நிலத்தின் விலை 1.5% அதிகரிக்கிறது (எளிய வட்டி மூலம்).
அட்டவணை 3
மதிப்பிடப்பட்ட (OTs) மற்றும் ஒப்பிடக்கூடிய (1,2,3) நில அடுக்குகளின் முக்கிய பண்புகள்.
| சேனா, டி.இ. | பகுதி, ஹெக்டேர் | இடம் | நிலப்பரப்பு | வள தரம் | மீண்டும் விற்பனை நேரம்... |
|||
| 2% சிறந்தது | CU 5 க்கு சிறந்தது | |||||||
| 6% மோசமானது | 10% சிறந்தது | |||||||
| 2% சிறந்தது | 1% சிறந்தது | CU 3க்கு மோசமான |
குறிப்பு. சுருக்கங்கள்: n - சாதாரண; x நல்லது.
தீர்வு
விற்பனை விலைகள் வழக்கமான விற்பனையாளர்கள் மற்றும் வாங்குபவர்களின் கருத்துக்களை பிரதிபலிக்கின்றன. நிர்ணயிப்பதில் ஒத்த விற்பனையில் போதுமான தரவு இருந்தால் சந்தை மதிப்புஒப்பீட்டு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி அதன் மதிப்பீட்டின் முடிவுகளை அடிப்படையாகக் கொண்டது.
ஒப்பீட்டு (சந்தை) அணுகுமுறை என்பது சமீபத்திய ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளின் தரவுகளின் அடிப்படையில் ஒரு சொத்தின் சந்தை மதிப்பை நிர்ணயிக்கும் ஒரு முறையாகும், அதாவது, இது விற்கப்பட்ட அல்லது சேர்க்கப்பட்டுள்ள பிற சொத்துக்களுடன் சொத்தை நேரடியாக ஒப்பிடுவதை அடிப்படையாகக் கொண்டது. விற்பனைக்கு பதிவு.
இந்த அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்துவதற்கான அடிப்படையானது மாற்றீட்டின் கொள்கையாகும், அதன்படி, ஒரு இலவச மற்றும் போட்டி சந்தையில் அவற்றின் குணாதிசயங்களுக்கு ஒத்த பண்புகள் முன்னிலையில், ஒரு பகுத்தறிவு வாங்குபவர் ஒரு குறிப்பிட்ட சொத்திற்கு அவர் வாங்குவதற்கு செலவழிப்பதை விட அதிகமாக செலுத்த மாட்டார். அதே பயன்பாடு, தரம் மற்றும் நியமனம் கொண்ட மற்றொரு ஒத்த சொத்து.
1. முதல் நிலவேறு பகுதி வேண்டும், பின்னர் ஒரு யூனிட் ஒப்பீட்டு விலை முதலில் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. எங்கள் எடுத்துக்காட்டில், ஒப்பிடும் அலகு 1 ஹெக்டேர் ஆகும்.
2. 1 ஹெக்டேருக்கு விலையுடன் தொடர்புடைய அனைத்து அடுத்தடுத்த மாற்றங்களையும் நாங்கள் செய்வோம். ஒப்பிடக்கூடிய பிரிவின் அளவுருக்கள் மதிப்பிடப்பட்டதை விட சிறப்பாக இருந்தால், திருத்தம் "-" அடையாளத்துடன் செய்யப்படுகிறது, மோசமாக இருந்தால், "+" அடையாளத்துடன்.
செய்யப்பட்ட திருத்தங்கள் அட்டவணை 4 இல் காட்டப்பட்டுள்ளன.
அட்டவணை 4
சந்தை அணுகுமுறையின் அடிப்படையில் தள மதிப்பீட்டிற்கான திருத்த அட்டவணை, f.u.
| குறிகாட்டிகள் | மதிப்பீட்டிற்கான சதி | ஒப்பிடக்கூடிய அடுக்குகள் |
||
| | ||||
| பகுதி, ஹெக்டேர் | ||||
| 1 ஹெக்டேருக்கு விலை | | |||
| ─51,11*0,02=─1,02 | ||||
| இடம் | 51,11*0,06=+3,07 | ─49*0,02=─0,98 |
||
| ─49*0,01=─0,49 |
||||
| நிலப்பரப்பு | ||||
| வள தரம் | ─51,11*0,1=─5,1 | |||
| விற்பனை நேரம் | ||||
| மதிப்பிடப்பட்ட செலவு | | 48,57─1,02+0,97 | 51,11+3,07─5,1+,051 | 49─0,98─0,49+ |
1-பிளாட் மிகக் குறைந்த மதிப்பிடப்பட்ட செலவைக் கொண்டுள்ளது, இருப்பினும் இது பரப்பளவில் மதிப்பிடப்பட்டதை விட சிறியது, ஆனால் இது வடிவத்தில் சிறந்தது மற்றும் மிகவும் சாதகமான மண் பண்புகளைக் கொண்டுள்ளது.
2 வது சதித்திட்டத்தின் விலையிலும் மூன்று திருத்தங்கள் செய்யப்பட்டன, இருப்பினும், அவற்றில் ஒன்று ─ இடம், தெளிவாக அகநிலை.
3 வது தளம் மதிப்பிடப்பட்ட பகுதியை விட பெரியது. அதன் விலையில் பெரும்பாலான மாற்றங்கள் செய்யப்பட்டுள்ளன.
எனவே, முதல் பகுதி மிகவும் நம்பகமானது. கேள்விக்குரிய தளத்தின் விலையை ஒதுக்குவதற்கான அடிப்படையாக அதன் மதிப்பிடப்பட்ட விலையை எடுத்துக்கொள்ளலாம்.
ஆவணங்களைச் செயல்படுத்த 1 மாதம் வரை ஆகலாம் என்பதால், 1.5% மாதாந்திர விலை அதிகரிப்புடன், மதிப்பிடப்பட்ட தளத்தின் 1 ஹெக்டேர் செலவு இதற்கு சமம்:
CU 44.54*1.015=CU 45.21
முழு நிலத்தின் விலை: 45.21*1.6=72.34 கியூ
பயன்படுத்தப்பட்ட ஆதாரங்கள் மற்றும் இலக்கியங்களின் பட்டியல்
1. அசால், ஏ.என். ரியல் எஸ்டேட் பொருளாதாரம்: பாடநூல் / ஏ.என். அசால். - செயின்ட் பீட்டர்ஸ்பர்க்: பிட்டர், 2004. - 512 பக்.
2. Goremykin, V.A. ரியல் எஸ்டேட்: பொருளாதாரம், மேலாண்மை, வரிவிதிப்பு, கணக்கியல்: பாடநூல் / வி.ஏ. கோரிமிகின். - எம்.: நோரஸ், 2006. - 672 பக்.
3. இக்னாடோவ், எல்.எல். ரியல் எஸ்டேட்டின் பொருளாதாரம்: கல்வி முறை. கொடுப்பனவு / எல்.எல். இக்னாடோவ். − எம்.: MGTU, 2003. -168 ப.
4. நோவிகோவ், பி.டி. ரஷ்யாவில் சந்தை மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு / பி.டி. நோவிகோவ். - எம்.: தேர்வு, 2000. - 512 பக்.
5. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு: பாடப்புத்தகம் / பாட். எட். ஏ.ஜி. கிரியாஸ்னோவா, எம்.ஏ. ஃபெடோடோவா. - எம்.: நிதி மற்றும் புள்ளியியல், 2002. - 496 பக்.
6. ஸ்டாரோவெரோவா, ஜி.எஸ். ரியல் எஸ்டேட் பொருளாதாரம்: பயிற்சி/ ஜி.எஸ். Staroverova, A.Yu. மெட்வெடேவ், ஐ.வி. சொரோகின். - வோலோக்டா: VoGTU, 2006. - 238 பக்.
7. ஷெர்பகோவா என்.ஏ. ரியல் எஸ்டேட் பொருளாதாரம்: பாடநூல் ரோஸ்டோவ் என் / டி: பீனிக்ஸ், 2002, - 320 பக்.
பயிற்சி
தலைப்பைக் கற்க உதவி வேண்டுமா?
உங்களுக்கு ஆர்வமுள்ள தலைப்புகளில் எங்கள் நிபுணர்கள் ஆலோசனை வழங்குவார்கள் அல்லது பயிற்சி சேவைகளை வழங்குவார்கள்.
ஒரு விண்ணப்பத்தை சமர்ப்பிக்கவும்ஒரு ஆலோசனையைப் பெறுவதற்கான சாத்தியக்கூறு பற்றி அறிய இப்போது தலைப்பைக் குறிப்பிடுகிறது.
இயக்க செலவுகள் உண்மையான மற்றும் அடங்கும் தற்போதையவேலை நிலையில் வசதியை பராமரிப்பதற்கான செலவுகள். "செலவு" போன்ற நன்கு அறியப்பட்ட கருத்தாக்கத்திலிருந்து இயக்க செலவுகள் கணிசமாக வேறுபடுகின்றன. முக்கிய வேறுபாடு என்னவென்றால், இயக்க செலவினங்களில் "தேய்மானம் கழித்தல்" போன்ற ஒரு உருப்படி இல்லாதது.
இயக்க செலவுகள், அதே போல் மற்ற தொழில்களில், நிலையான மற்றும் மாறி என பிரிக்கலாம்.
TO நிலையான செலவுகள்சொத்தை ஏற்றும் அளவைச் சார்ந்து இல்லாதவை அடங்கும்:
- ரியல் எஸ்டேட் மீதான வரிகள்;
- சொத்து காப்பீட்டு செலவுகள்;
- தீ பாதுகாப்பு, ஒட்டுமொத்த கட்டிடத்தின் பாதுகாப்பை உறுதி செய்வதற்கான செலவுகள்;
- மேலாண்மை செலவுகளின் ஒரு பகுதி;
- இயக்க செலவுகளின் ஒரு பகுதி, எடுத்துக்காட்டாக, கட்டிடத்தின் மைய வெப்பத்துடன், பயன்படுத்தப்படாத வளாகங்களில் இருந்து வெப்பத்தை அணைக்க உரிமையாளருக்கு வாய்ப்பு இல்லை.
TO மாறி செலவுகள்பொருளின் ஏற்றத்தின் அளவை நேரடியாக சார்ந்து அடங்கும்:
- பொது பயன்பாடுகள்;
- சேவை ஊழியர்களின் சம்பளத்திற்கான செலவுகள்;
- மேலாண்மை செலவுகளின் பெரும்பகுதி;
- குத்தகைதாரர்களை ஈர்ப்பதற்கான செலவுகள் மற்றும் குத்தகை ஒப்பந்தங்களை (விளம்பரம், சட்ட சேவைகள்);
- பராமரிப்பு செலவுகள் மற்றும் ஒப்பனை பழுதுவளாகம்;
- பிரதேசத்தை பராமரிப்பதற்கான செலவுகள்;
- பாதுகாப்பு செலவுகள்;
- மாற்று இருப்பு என்பது சொத்தின் குறைவான நீடித்த மற்றும் பொருளின் இயல்பான செயல்பாட்டை உறுதி செய்வதற்காக அவ்வப்போது (ஆண்டுதோறும் இல்லாவிட்டாலும்) புதுப்பிக்கப்பட வேண்டும். , உயர்த்தி, பிளம்பிங் , மின் உபகரணங்கள், தளபாடங்கள், முதலியன).
நூலியல் பட்டியல்
1. சிவில் குறியீடு இரஷ்ய கூட்டமைப்பு. பாகங்கள் ஒன்று, இரண்டு மற்றும் மூன்று. அதிகாரப்பூர்வ உரை. எம்.: IKF ஒமேகா, 2011.
2. ஃபெடரல் சட்டம் "ரஷ்ய கூட்டமைப்பில் மதிப்பீட்டு நடவடிக்கையில்". 08/06/98 எண் 135 முதல் - 2013 இல் திருத்தப்பட்ட சேர்த்தல்களுடன் FZ.
5. கூட்டாட்சி மதிப்பீட்டு தரநிலை (FSO எண். 1) " பொதுவான கருத்துக்கள்மதிப்பீடுகள், அணுகுமுறைகள் மற்றும் மதிப்பீட்டிற்கான தேவைகள்." ஜூலை 20, 2007 தேதியிட்ட ரஷ்யாவின் பொருளாதார மேம்பாட்டு அமைச்சகத்தின் உத்தரவால் அங்கீகரிக்கப்பட்டது. எண் 256.
6. ஃபெடரல் மதிப்பீட்டு தரநிலை (FSO எண். 2) "மதிப்பீட்டின் நோக்கம் மற்றும் மதிப்பின் வகைகள்." ஜூலை 20, 2007 தேதியிட்ட ரஷ்யாவின் பொருளாதார மேம்பாட்டு அமைச்சகத்தின் உத்தரவால் அங்கீகரிக்கப்பட்டது. எண். 255.
7. ஃபெடரல் மதிப்பீட்டு தரநிலை (FSO எண். 3) "மதிப்பீட்டு அறிக்கைக்கான தேவைகள்". ஜூலை 20, 2007 தேதியிட்ட ரஷ்யாவின் பொருளாதார மேம்பாட்டு அமைச்சகத்தின் உத்தரவால் அங்கீகரிக்கப்பட்டது. எண். 254.
8. மதிப்பீட்டின் கூட்டாட்சி தரநிலை (FSO எண். 4 "வரையறை காடாஸ்ட்ரல் மதிப்பு"(FSO எண். 4). 22.10.2010 அன்று பொருளாதார மேம்பாட்டு அமைச்சகத்தின் உத்தரவால் அங்கீகரிக்கப்பட்டது. எண். 508.
9. கூட்டாட்சி சட்டம்"பற்றி மாநில காடாஸ்ட்ரேரியல் எஸ்டேட்" 24.07.2007 முதல். எண் 221-FZ. ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்டது மாநில டுமாமற்றும் கூட்டமைப்பு கவுன்சில் 11.07.2007 அன்று அங்கீகரிக்கப்பட்டது.
10. சர்வதேச தரநிலைகள்மதிப்பீடுகள் 2003/ எட். அறிவுரை: I.L. Artemenkov, G.I. Mikerin: Per. இன்ஜினில் இருந்து. – 7வது பதிப்பு. எம்.: ஓஓ "ரோஸ். மதிப்பீட்டாளர்களின் சங்கம், 2009.
11. நிலக் குறியீடுஅக்டோபர் 25, 2001 தேதியிட்ட ரஷ்ய கூட்டமைப்பு எண் 136-FZ அக்டோபர் 10, 2001 அன்று கூட்டமைப்பு கவுன்சிலால் அங்கீகரிக்கப்பட்ட ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் மாநில டுமாவால் ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்டது, அக்டோபர் 25, 2001 அன்று ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் தலைவரால் கையெழுத்திடப்பட்டது. எம்., 2002.
12. அசால் ஏ.என். ரியல் எஸ்டேட்டின் பொருளாதாரம்: பல்கலைக்கழகங்களுக்கான பாடநூல். SPb: SPbGASU 2013.
13. Goremykin V.A. ரியல் எஸ்டேட் பொருளாதாரம்: பாடநூல். மாஸ்கோ: யுராய்ட், 2012.
14. க்ரிபோவ்ஸ்கி எஸ்.வி. ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கான கணித முறைகள்: ஒரு ஆய்வு வழிகாட்டி / எஸ்.வி. கிரிபோவ்ஸ்கி, எஸ்.ஏ. சிவெட்ஸ்; எட். எஸ்.வி. கிரிபோவ்ஸ்கி, எம்.ஏ. ஃபெடோடோவா. எம்: நிதி மற்றும் புள்ளியியல், 2008.
15. க்ரியாஸ்னோவா ஏ.ஜி., ஃபெடோடோவா எம்.ஏ. சொத்து மதிப்பீடு. எம்.: நிதி மற்றும் புள்ளியியல், 2013.
16. Ivanova E. N. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பின் மதிப்பீடு. சிக்கல்களின் தொகுப்பு: ஆய்வு வழிகாட்டி / E. N. இவனோவா. எம்., 2009.
17. நாகேவ் ஆர்.டி. ரியல் எஸ்டேட்: ஒரு கலைக்களஞ்சிய அகராதி. மாஸ்கோ: ஐடியல் பிரஸ், 2013.
18. ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பீடு: மதிப்பிலிருந்து மதிப்பு வரை; ஒன்றுக்கு. ஆங்கிலத்தில் இருந்து. ஜி.ஐ.மிகெரினா, ஏ.ஐ.ஆர்டெமென்கோவ். எம்.: "ROO", 2009.
19. Popova L. V. ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் பிறவற்றின் மதிப்பீடு மற்றும் வரிவிதிப்பு
நிறுவனங்களின் சொத்து: கற்பித்தல் உதவி / L. V. Popova, I. A. Drozhzhina, B. G. Maslov. எம்., 2009.
20. தாராசெவிச் ஈ.ஐ. சொத்து மதிப்பீடு. SPb.: SPb GTU, 2010.
21. ஷெர்பகோவா என்.ஏ. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு: கோட்பாடு மற்றும் நடைமுறை: Uch.posob. எம்.: ஒமேகா-எல், 2012.
22. www.cbr.ru – மத்திய வங்கிரஷ்யா
23. www.minfin.ru- ரஷ்யாவின் நிதி அமைச்சகம்
23. www.nalog.ru- மத்திய வரி சேவை
24. www.gks.ru – கூட்டாட்சி சேவைமாநில புள்ளிவிவரங்கள்
25. www.economy.gov.ru- அமைச்சகம் பொருளாதார வளர்ச்சிஇரஷ்ய கூட்டமைப்பு
26. www.uisrussia.msu.ru- பல்கலைக்கழகம் தகவல் அமைப்புரஷ்யா
27. www.libertarium.ru/library- பொருளாதார தலைப்புகளில் பொருட்களின் நூலகம்.
28. hwww.finansy.ru - ரஷ்யாவில் சமூக-பொருளாதார நிலைமை மற்றும் வளர்ச்சி பற்றிய பொருட்கள்.
29. www.budgetrf.ru- பொருளாதார குறிகாட்டிகளை கண்காணித்தல்.
அறிமுகம் ………………………………………………………………………………………… 3
பிரிவு 1. ரியல் எஸ்டேட் பொருளாதாரத்தின் அடிப்படைகள்………………4
வகைப்பாடு …………………………………………………………………… 4
1.2 ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் பிரத்தியேகங்கள்…………………………………………15
1.2.1. ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் கருத்து மற்றும் பாடங்கள்………………………………15
1.2.2. ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் அம்சங்கள்……………………………….19
1.2.3. ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகளின் வகைப்பாடு ………………………………….22
1.2.4. ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் செயல்பாடுகள்………………………………………….24
1.2.5 ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை பாதிக்கும் முக்கிய காரணிகள்........26
1.2.6. ரியல் எஸ்டேட் சந்தை தகவல்களின் பகுப்பாய்வு……………………………….30
1.3 ரியல் எஸ்டேட் நிதியளிப்பு………………………………………….35
1.3.1. ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு நிதியளிப்பதற்கான வழிகள்……………………………….35
1.3.2. அடமானக் கடனின் சாராம்சம் மற்றும் அம்சங்கள்………………36
பிரிவு 2. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் அடிப்படை……………………47
2.1.1. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டு செயல்முறையின் நிலைகள்……………………………….47
2.1.2. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான முக்கிய வழிமுறை அணுகுமுறைகள்.....49
2.2 ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான செலவு அணுகுமுறை…………..50
2.2.1. செலவு அணுகுமுறையுடன் கணக்கீடுகளின் வரிசை ………….51
2.2.2. மாற்று செலவை தீர்மானிப்பதற்கான முறைகள்................52
2.2.3. திரட்டப்பட்ட உடைகளை தீர்மானிப்பதற்கான முறைகள்.................................55
2.2.4. ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பைக் கணக்கிடுவதற்கான எடுத்துக்காட்டுகள்
செலவு அணுகுமுறை மூலம் ………………………………………………… 67
2.3 வருமான அணுகுமுறையின் அடிப்படையில் சொத்து மதிப்பீடு ……………69
2.3.1. வருமான அணுகுமுறையின் கட்டமைப்பு ………………………………………… 69
2.3.2. மூலதனமயமாக்கல் விகிதத்தை தீர்மானிப்பதற்கான முறைகள்.................72
2.3.3. வருமான அணுகுமுறை மூலம் சொத்து மதிப்பீட்டின் எடுத்துக்காட்டுகள்…….76
2.4 நேரடி விற்பனை ஒப்பீட்டு முறையின் மூலம் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு …….78
2.4.1. திருத்தங்களைத் தீர்மானிப்பதற்கான முறைகள்…………………………………………79
2.4.2. ஒப்பீட்டு அலகுகள். ………………………………………….83
2.4.3. மதிப்பீட்டு எடுத்துக்காட்டுகள் …………………………………………………………………… 84
2.4.4. ஒப்பீட்டு குறிகாட்டிகள். ………………………………………….88
2.5 நில அடுக்குகளை மதிப்பீடு செய்தல்.………………………………………….91
2.5.1. நில மதிப்பின் வகைகள்………………………………………….91
2.5.2 நில மதிப்பீட்டில் நேரடி விற்பனை ஒப்பீட்டு முறை.92
2.5.3. திரும்பப் பெறும் முறை …………………………………………………….94
2.5.4. நில வாடகை மூலதனமாக்கல் முறை…………………….95
பின் இணைப்பு 1. வீட்டுச் சந்தையின் பிரிவு ……………………………….97
பிற்சேர்க்கை 2. அடமானக் கடனின் நிலைகள்……………………..105
பிற்சேர்க்கை 3. கட்டிடம் இனப்பெருக்கம் செய்வதற்கான செலவைக் கணக்கிடுதல்..................108
இணைப்பு 4. செயல்பாட்டிற்கான இயக்க செலவுகளின் கலவை
கட்டிடங்கள்……………………………………………………………….110
நூலியல் பட்டியல்………………………………………… 111
கல்வி பதிப்பு
ரோஷ்கோவா ஓல்கா நிகோலேவ்னா
பொருளாதாரம் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் அடிப்படைகள்
கற்பித்தல் உதவி
கணினி தளவமைப்பு -
கவர் -
60x84 1/16 வடிவம் அச்சிட கையொப்பமிடப்பட்டது
மாற்றம் சூளை எல். 7.2 Uch.-ed. எல். எட். உத்தரவு எண்.
