У дома > Мегафон > Продадоха апартамента, без собственикът да знае какво да прави. Как да продадем апартамент, ако един от собствениците отсъства? Гражданският кодекс на Руската федерация установява важни допълнителни разпоредби


Продадоха апартамента, без собственикът да знае какво да прави. Как да продадем апартамент, ако един от собствениците отсъства? Гражданският кодекс на Руската федерация установява важни допълнителни разпоредби




Време за четене: 7 минути. Прегледи 39 Публикувана на 18.10.2019 г

Възможно е да възникнат обстоятелства, при които да се наложи продажбата на апартамента, но не е възможно да присъствате лично на сделката. В такава ситуация можете да изберете доверен човек, който да отговаря за извършването на цялата работа за собственика. Какви аспекти трябва да се вземат предвид при прехвърляне на пълномощно и избор на ваш представител?

Ключови аспекти

Обикновено пълномощното се издава на роднина или друго близко лице. Този документ ви позволява да извършвате правни действия от името на собственика. Важно е документът да бъде съставен по такъв начин, че попечителят да има само определен списък от правомощия. Широките възможности за разпореждане с недвижими имоти крият известна опасност.

Документът трябва да съдържа пълна информация за имота и самоличността на представителя, включително следното:

  • Паспортни данни.
  • Местоположение.
  • Характеристики и адрес на апартамента за продажба.

Забележка! Упълномощеното лице се упълномощава да подписва от името на носителя на авторското право. Следователно изборът му трябва да се вземе много сериозно.

Особеностите на прехвърлянето на пълномощно се регулират от следните разпоредби:

  • Граждански кодекс на Руската федерация.
  • Федерален закон № 218 от 13 юли 2015 г. „За държавна регистрациянедвижим имот".
  • Федерален закон № 4462-1 от 11 февруари 1993 г. „Основи на законодателството на Руската федерация за нотариусите“.

Според Гражданския кодекс на Руската федерация пълномощното трябва да бъде нотариално заверено. Но има изключителни случаи, когато гражданин не може да присъства физически в нотариалната кантора. В зависимост от местонахождението на принципала, документът се заверява от главния лекар на болницата, капитана на морски кораб или началника на поправителната институция.

Гражданският кодекс на Руската федерация установява важни допълнителни разпоредби:

  • Съгласно чл. 188 упълномощителят има право да оттегли пълномощното, без да посочва мотиви, както и доверителят може да откаже да поеме задължения.
  • Ако документът не посочва възможността за прехвърляне на правомощия, представителят трябва да извърши всички посочени действия лично. Въпросите относно прехвърлянето на отговорности се обсъждат със собственика.

Кое пълномощно да избера?

Има няколко опции за пълномощни, които могат да се използват за прехвърляне на права за продажба на недвижими имоти:

Генерално пълномощно предоставя най-обширните правомощия в процеса на транзакция. Това ви позволява да разрешите всички проблеми наведнъж. Но това не е най-безопасният документ за собственика. В този случай еднократното пълномощно може да не е достатъчно за извършване на необходимите действия, но издаването му няма да доведе до негативни последици.

Характеристики на пълномощното

Съгласно част 1 на чл. 185 от Гражданския кодекс на Руската федерация, принципалът предоставя своите правомощия в писмена форма, а пълномощникът поема отговорност за представителство пред трети страни.

Пълномощното ясно посочва всички действия на упълномощеното лице, които могат да включват следното:


Забележка! Отделно следва да се посочи дали се предоставя правомощия на трето лице.

В пълномощното се посочва срокът му на валидност. Съгласно чл. 186 от Гражданския кодекс на Руската федерация, ако липсва, срокът се счита за 1 година. Датата на изготвяне на пълномощното е задължителна.

Продажба чрез пълномощник

Ако трябва да направите всичко, за да получите пари, е подходящо общо пълномощно. Това означава прехвърляне на пълното правомощие за продажба на недвижими имоти, от събирането на документи за проверка на чистотата на сделката и завършвайки с подписването на акта за прехвърляне.

Нотариусът може да има съмнения относно процедурата за продажба на апартамент чрез пълномощно. Брокерите се опитват да формализират сделката директно или да се срещнат със собственика, за да разберат причината за прехвърляне на права чрез пълномощник. Но ако човек не може да присъства физически на сделката, това е напълно оправдана стъпка.

Ако апартаментът се продава чрез пълномощник, се извършва следната последователност от действия:


Подготвителен етап

На този етап представителят събира документи, които са необходими не само за подписване на договора и неговата регистрация, но и за проверка на правната сигурност.

За последното купувачът може да поиска следните документи:

  • Архивно и редовно извлечение от домашен регистър.
  • Удостоверение за липса на задължения за комунални услуги, телефон и интернет.
  • Удостоверение от психоневрологични и наркологични клиники от продавача.
  • Извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти.

Един от най-важните документи е извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти . От него можете да видите историята на собствеността на обекта, характеристиките на самия апартамент, настоящия собственик, наличието или липсата на тежести. Последната точка е най-важна, тъй като ако има тежест, сделката едва ли ще бъде регистрирана.

Купувачът може също така да поиска документи и информация за проверка на валидността на пълномощното. Може да поиска разговор със собственика поне по телефона. Това е нормална практика и му позволява да се защити.

Сключване на сделка и вписване на прехвърляне на права

На този етап е необходимо да се обсъдят всички условия, включително спецификата на плащане, прехвърляне на апартамента и правата на собственост на новия собственик. Всичко това трябва да бъде отразено в договора. Договорът се подписва в присъствието на нотариус, който заверява сделката. Той ще провери автентичността на пълномощното, коректността на споразумението и, ако е необходимо, ще направи промени. След подписване документите се изпращат за регистрация.

За да направите това, следното се подава чрез Rosreestr или MFC:

  • Паспорти на продавача и купувача.
  • Пълномощно и паспорт на представителя.
  • Договор за продажба.
  • Документи за собственост на апартамента.
  • Извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти.
  • Квитанция за плащане на държавна такса за регистрация.
  • Заявление по установения образец, чийто образец се издава на място.

Регистрацията се извършва в рамките на 7-9 дни в зависимост от мястото на подаване на документите. След този период се издава извлечение от Единния държавен регистър, което показва промяна на собственика.

В повечето случаи купувачите настояват за плащане след регистрация. Това не представлява заплаха за продавача. При липса на плащане той може да прекрати регистрацията поради неплащане на договора. Но по споразумение плащането може да се извърши в момента на подписване на договора.

Важно е собственикът и попечителят да обмислят предварително проблемите с плащането. Парите могат да бъдат преведени по сметка, преведени на ръка или чрез сейф. Най-безопасният вариант в в такъв случайе банкова сметка. Ако парите се превеждат в брой, по-добре е собственикът да дойде да преведе парите.

След вписване на прехвърляне на правото на собственост и плащане, се извършва физическото прехвърляне на апартамента. Купувачът и продавачът изготвят документ, в който страните съобщават за липсата на рекламации. Сочи се, че апартаментът е прехвърлен в изрядно състояние, като са получени пари за продажбата му.

В резултат на това сделката напълно отговаря на обичайната процедура. Единствената разлика е, че продавачът не участва лично в това. Купувачът има възможност да надлежна проверкапълномощни. За да направи това, той може да поиска допълнителни документи.

Законодателството установява следните ситуации, когато пълномощното се прекратява:

  • Изтичане на документа.
  • Отказ на доверителя да продължи да изпълнява поетите задължения.
  • Анулиране от принципала независимо от причината.
  • Признаване на директора за изчезнал или неговата смърт.
  • Признаване на упълномощителя за ограничено или напълно недееспособен от съда.
  • Признаване на документ за невалиден със съдебно решение.

Правните последици за доверителя настъпват едва след като той узнае за прекратяването на документа.

До този момент той може да изпълнява поверените му задължения.

Възможни рискове

Важно е доверителят да има пълно доверие в лицето, което е решило да повери правото на продажба на имота. Ако се съмнявате, можете да прехвърлите само правото за сключване на договор при определени условия и да получите Париявяват се лично.

внимание! Законът забранява регистрацията на собственост на името на попечител. Това се прави, за да се защитят интересите на носителя на авторските права, за да не загуби имущество и пари. Ако възникнат съмнения относно почтеността на представителя, по-добре е да оттеглите пълномощното възможно най-бързо. Това ще предотврати бъдещи проблеми.

По този начин пълномощното не се различава от обичайната процедура. Но доверен човек действа от името на продавача. За да се защитите, трябва внимателно да изберете своя представител. И ако е възможно, препоръчително е да се явите поне за превод на средства за апартамента.

Видео историята ще ви разкаже за тънкостите на сделката за покупко-продажба на апартамент чрез пълномощник

Всеки вариант има своите плюсове и минуси. Когато продавате сами, ще отделите много усилия и време, включително за уреждане правни въпроси, но ще спестите комисионна към посредника.

Продажбата на апартамент с помощта на брокер е по-лесна. Нужно е само да намерите посредник, да присъствате на огледи на апартамента (за предпочитане, но не е задължително, ако сте например в друг град) и при сключване на договора за покупко-продажба. Но за помощ ще трябва да платите на специалист 2–6% от стойността на имота.

Управляващият партньор на агенцията за недвижими имоти Goodman Estate Денис Румянцев съветва при избора на брокер да се обърне внимание на неговата компетентност, а не на времето, през което е работил на пазара.

Посредникът трябва да притежава технически, икономически, правни познания и да е оценител, инженер, юрист, брокер, психолог, продавач, маркетолог, фотограф в едно.

Денис Румянцев, управляващ партньор на агенцията за недвижими имоти Goodman Estate

За да проверите компетентността на брокера, можете да го помолите да представи документи, потвърждаващи неговите знания: дипломи, дипломи и сертификати. Маркер за професионална пригодност ще бъде и членството в професионални общности, например Руската гилдия на брокерите.

Не пропускайте да попитате как можете да продадете апартамента в желания срок и на възможно най-висока цена. Поискайте да споделите лични успехи в продажбите във вашия район. Също така е важно да намерите „вашия” човек, с когото ще бъде удобно, приятно и лесно да работите и общувате.

Как да продадем апартамент без посредник

1. Как да оценим недвижими имоти

Правилната оценка ще ви позволи бързо да продадете апартамента си, без да губите пари. Според Денис Румянцев средните цени могат да бъдат намерени на уебсайта на Федералната служба за държавна статистика. Но този портал не е крайната истина, тъй като цената на конкретен апартамент се състои от няколко фактора. Цената се влияе от:

  1. Брой стаи.
  2. Апартамент площ.
  3. Разпределение: изолираните стаи се оценяват по-високо от съседните.
  4. Околността, инфраструктурата: паркинг и детска площадка в двора или в близост, хранителни магазини, училища и детски градини на пешеходно разстояние ще ви позволи да продадете апартамента на по-висока цена.
  5. Етажът, на който се намира апартаментът: колкото по-висок, толкова по-добре.
  6. Наличието на балкон или лоджия.
  7. Район: отчита се близостта до центъра и автобусни спирки обществен транспорт, наличието на близки паркове и зони за отдих и т.н.
  8. Размер на сметки за комунални услуги.

За да определите самостоятелно цената на апартамент, трябва да намерите най-сходните обекти на пазара. Използвайте всички налични източници: сайтове за обяви, списания за недвижими имоти и т.н.

Средната цена за подобен апартамент ще бъде това, което търсите. Тя може да бъде леко увеличена, ако сте готови да чакате дълго време за сделка, или леко намалена, ако трябва спешно да продадете имота.

Обект, чиято цена е с 15% по-висока от пазарната, представлява до 10% от всички възможни купувачи, а 10% - една трета. Правилно оценените недвижими имоти ще привлекат 60% от потенциалните клиенти.

2. Какви документи са необходими за продажба на апартамент?

За да сключи сделка за покупко-продажба на недвижим имот, продавачът трябва да разполага с:

  • паспорт;
  • удостоверение за собственост;
  • кадастрален паспорт за апартамента от ОТИ;
  • извлечение от Съединените държавен регистърнедвижими имоти (трябва да го получите от териториалния офис на Rosreestr, или на уебсайта на отдела, или в MFC);
  • извлечение от домашния регистър за броя на лицата, регистрирани в апартамента (отидете в управляващото дружество, HOA, жилищна кооперация или MFC);
  • удостоверение, потвърждаващо липсата на дългове по сметки за комунални услуги (жилищна асоциация, жилищна кооперация, управляващо дружество, жилищен офис или Единен център за информация и плащане);
  • удостоверение за законосъобразност на преустройството, ако е извършено (ОТИ);
  • нотариално заверено от съпруга за продажба на недвижим имот, ако е закупен по време на брака;
  • разрешение от органите по настойничество за продажба на апартамент, ако неговият собственик е непълнолетен.

3. Как да обявим апартамент

За да привлечете потенциални купувачи, трябва правилно да съставите и поставите реклама за продажба на апартамент.

Правете висококачествени снимки

Не е достатъчно случайно да направите снимка на апартамента на телефона си. Подгответе жилищното си пространство за заснемане. Премахнете от рамката всичко ненужно, порутено, твърде ежедневно, неприятно за окото. Избършете праха, измийте водопроводните инсталации, внимателно поставете обувките си на прага, подредете тубите и бурканите на отворените рафтове. Добавете уютни елементи: букет цветя на кухненската маса, декоративни възглавници на дивана.

По-добре е да направите снимката в слънчев ден.

Напишете привличащ вниманието текст

Направете подробна обява, в която да посочите всички предимства на апартамента. Първата част на текста трябва да съдържа спецификации: брой етажи на къщата, брой стаи, наличие на лоджия и т.н.

Помислете за предимствата на апартамента, които не са важни за вас, но могат да представляват интерес за купувача. Например за бездетните не е важно да има детски градини и училища наблизо, но близостта до учебни заведения е предимство за голямо семейство.

Публикувайте обява

Изберете сайтове за реклама на вашия апартамент. Сред универсалните сайтове за продажба на недвижими имоти в Русия са Avito, Domofond и Yandex.Real Estate. Във вашия град може да има сайтове за местни реклами.

4. Как да покажем апартамент и да преговаряме с купувач

Преди да демонстрирате имота на потенциални купувачи, е необходимо да спретнете не само апартамента, но и входа. Завийте крушки с ярка светлина в стълбището, измийте или поне го пометете.

Вкъщи залепете отлепилите се тапети от стената, измийте прозорците, почистете канализацията, за да няма неприятна миризма. Можете да изпечете торта, преди да се срещнете с купувач: не е нужно да я ядете, но миризмата на пресни печени продукти ще създаде приятно усещане за посетителя.

Вашата задача е да създадете уау ефект при всеки контакт на потенциален купувач с вас и вашия имот.

Денис Румянцев, управляващ партньор на агенцията за недвижими имоти Goodman Estate

Говорете правилно с клиентите

Знаете добре не само предимствата, но и недостатъците на апартамента. Погледнете го през очите на купувача и помислете какви въпроси може да зададе, които ще предизвикат неговото недоволство. Направете списък с аргументи, които ще убедят човека, който застава на ваша страна.

Потенциалният купувач най-вероятно ще се пазари. Особено ако на срещата дойде дистрибутор и се интересуваше да намали цената възможно най-много. Решете предварително колко сте готови да слезете. Купувачът може да даде различни (включително несъществуващи) аргументи защо трябва да продадете апартамента по-евтино. Не се поддавайте на психологически натиск, гледайте трезво на ситуацията и защитавайте цената си.

5. Как се сключват договори за депозит и покупко-продажба

Договор за депозит

Това е документ, който потвърждава сериозността на намеренията и на двете страни. Купувачът декларира желанието си да закупи имот и превежда определена сума на продавача (обикновено 2-5% от крайната цена на апартамента). Собственикът на апартамента от своя страна се задължава да го продаде на този клиент на договорената цена.

Предвижда санкции при отказ от сделка и за двамата участници. Ако купувачът промени решението си, продавачът задържа парите. Ако собственикът на имота не желае да продаде апартамента, той ще възстанови депозита в двоен размер.

Договор за продажба

Преди сделката продавачът трябва да подготви пакет от документи за имота и да регистрира всички жители, регистрирани в апартамента.

Обикновено се издава от нотариус. Подписва се след като получите пари за апартамента и напишете, че купувачът ви е платил.

След подписване на споразумението трябва да подадете документи за регистриране на прехвърлянето на собствеността върху имота в териториалния орган на Rosreestr. Държавната такса за фиксиране на транзакция ще бъде 2000 рубли.

6. Как се превеждат пари

Чрез банкови каси

Купувачът наема сейф в депозитара на банката и сключва договор с институцията, който определя условията за достъп до сейфа. бивш собственикапартаменти. Например наличието на договор за покупко-продажба.

Продавачът от своя страна наема сейф, където поставя разписка за получаване на парите. Купувачът ще може да го вземе след сключване на сделката при условията, посочени в договора за наем на клетката. Например пак ако има договор за покупко-продажба.

При попълването на клетките трябва да присъстват и двете страни по сделката. Така продавачът може да преброи парите, а купувачът да се увери, че касовата бележка е на мястото си.

Чрез нотариален депозит

Нотариусът може да извърши сделка чрез собствената си сметка: да вземе пари от купувача и да ги прехвърли на продавача. Но услугата най-вероятно ще включва банкова комисионна, чийто размер зависи единствено от апетита на институцията.

Паричен превод

Без никакви трикове можете да обмените пари срещу разписка, потвърждаваща получаването им. В този случай си струва да ги преброите, като проверите всяка сметка за автентичност. По-добре е сделката да се извърши под камери или пред свидетели (например в нотариална кантора).

Разбира се, не трябва да говорите къде и кога ще получите голяма сумапари, за да ги донесете безопасно във вашия дом или банка.

7. Как да прехвърлите апартамент на нов собственик

В деня на подаване на документите в Rosreestr продавачът дава на купувача ключовете от апартамента. Страните подписват имота, с което потвърждават, че купувачът е оставил апартамента в добро състояние.

Как да избегнем измами

При сделките с недвижими имоти най-уязвимото звено е купувачът. Но продавачът също има какво да обърне внимание:

  1. Преводът на парите трябва да се извърши преди подписването на договора за покупко-продажба. В противен случай продавачът рискува да остане без да плати за имота: сделката вече е сключена и купувачът няма причина да бърза с плащането. Ако имате работа с измамник, той може бързо да продаде апартамента и да изчезне с двойна порция пари: вашата и на новия купувач.
  2. Не давайте оригинални документи нито на купувачите, нито на брокера до приключване на сделката. В противен случай апартаментът може да бъде продаден без ваше знание.

Възможно ли е това? В крайна сметка правото на собственост върху недвижими имоти е защитено от държавата. Но никой не е отменил и измамниците.

Нека да разгледаме по-отблизо

Продажбата на апартамент без собственик е възможна и абсолютно законна, като се използва нотариално заверено пълномощно от притежателя на авторските права с пълно право да подпише договор за покупко-продажба и заявление до Rosreestr за прехвърляне на собствеността.

Възможно ли е да продадете апартамент без съгласието на собственика?

Продайте апартамент без съгласието на собственика

Първо, нека да разберем какво означава да продадете апартамент или друг недвижим имот.

  • Сделките за покупко-продажба се оформят само в писмен вид, а именно договор за покупко-продажба и акт за предаване и приемане. Тези документи трябва да бъдат подписани лично от собственика на апартамента или негов упълномощен представител. Ако договорът и актът са подписани от друго лице, тези документи са нищожни, недействителни и нямат правна сила.
  • Договор за покупко-продажба на апартамент, собственост на няколко собственици на общо основание споделена собственостили непълнолетен или неправоспособен се подписва в присъствието на нотариус и се заверява от него и едва тогава влиза в сила
  • Следващият етап от сделката е регистрацията на прехвърлянето на собствеността от продавача на купувача. Докато собственикът (или неговият законен представител) лично не напише изявление за това до Rosreestr, собствеността на купувача няма да бъде регистрирана. В допълнение, собственикът на имота има законното право да подаде заявление до Rosreestr, че без него лично участие(негово лично изявление) не е извършена регистрация на прехвърлянето на правата на купувача.

Федерален закон-218 „За държавна регистрация на недвижими имоти“ от 13 юли 2015 г., чл. 9, ал.1 „..

„относно невъзможността за държавна регистрация на права без личното участие на притежателя на авторското право...“

Разбира се, измамниците фалшифицират паспорти и пълномощни. Затова е необходимо да бъдете бдителни.

Продайте дял в апартамент без съгласието на собствениците

Сега нека да разберем дали е възможно да продадем дял от правото на обща споделена собственост?

Струва си да се разбере, че не говорим за физическата част на апартамента, а за дял от правото. Тоест, ако имате 1/2 дял от правото на обща споделена собственост на апартамент с площ от 80 квадратни метра, това не означава, че притежавате 40 квадратни метра.

Граждански кодекс Руска федерацияизисква спазване на правото на предимство на покупка за всички останали участници в общата споделена собственост пред трети лица (не собствениците) и равно правопокупки от всички участници в обща споделена собственост.

Преди да продадете дял от правото на обща споделена собственост, е необходимо да уведомите писмено останалите собственици (участници) за цената и другите условия на продажбата.

Уведомлението може да бъде изпратено с телеграма или да бъде издаден нотариално заверен отказ на всички останали участници в общата собственост от покупката.

важно! от 02.06.2016 г. договорът за покупко-продажба на дял(ове) от правото на обща споделена собственост е предмет на задължителна нотариална заверка. И едва тогава прехвърлянето на права се регистрира в Rosreest.

Ясно е, че нотариусът ще осигури право на предимствопокупки на други собственици, ако има такива.

И ако други участници в общата споделена собственост на апартамента не купят „дяла“ в рамките на 30 дни след получаване на известието за продажба, собственикът ще може да го продаде на трети страни.

Ако отказът от покупката е нотариално заверен и няма нужда да чакате 30 дни.

Но уведомленията за продажба или нотариално заверен отказ от покупка трябва да бъдат представени на Rosreestr с други документи.

Продавам апартамент без собственик

Въпросът как да продадете апартамент, ако един от собствениците отсъства, предполага, че продаваният имот е съвместна или споделена собственост и има двама или повече собственици. Има разлика между тези видове собственост върху недвижими имоти.

Съсобствениците на жилище най-често са семейни двойки (член 256 от Гражданския кодекс). Апартамент, придобит от съпрузите по време на съжителство и в резултат на платена сделка, се счита за обща собственост на двете страни. При сключване на договор за покупко-продажба на такъв апартамент е необходимо присъствието на всеки съпруг.

Ако личното присъствие на един от собствениците е невъзможно, тогава сделката се оформя с неговото писмено съгласие, заверено от нотариус. Присъствието на съпруг или съпруга също не е необходимо, ако на един от тях е издадено нотариално заверено пълномощно за извършване на всички операции по сделката.

Друг вид съвместна собственост върху недвижими имоти възниква в резултат на приватизацията на жилищата. Тук собственици могат да станат всички живеещи в апартамента, които не е задължително да са роднини. Несъгласието на поне един човек прави продажбата на съвместно жилище невъзможна.

Споделен апартамент

Ако общ апартаментсе продава само като цяло, то общият имот може да се продава и на части (дялове). Неразпределени акциине означават физически метри жилищна площ, а законно правовърху собствеността върху недвижими имоти, изразена в проценти. Съвместната собственост върху апартамент може да се преобразува в споделена собственост. Това ще даде право на всеки акционер да се разпорежда със своя дял.

Но и тук без съгласието на останалите съсобственици няма да можете да продадете своя дял в апартамента. Ако всички акционери взаимно са решили да продадат общата собственост, но един от тях не може да присъства на сделката, тогава все пак е необходимо писменото нотариално съгласие на отсъстващия собственик за продажбата на имота.

Ако съсобственикът на апартамента не може да бъде намерен

Често хората изчезват по обясними и необясними причини, като природни бедствия, борбаи причинени от човека бедствия. Възможно ли е в този случай останалите съдружници да продадат апартамента? Имотите с „липсващ имот” се считат за проблемни и са с повишен риск, предимно за купувача.

Ако са минали 5,5 години от изчезването на един от собствениците на жилището, тогава съдилищада удовлетвори молбата на останалите съсобственици и да признае изчезналото лице за мъртво (Граждански кодекс на Руската федерация, член 44). След шест месеца акционерите наследяват дела на изчезналия собственик и могат да продадат целия апартамент на пазарна цена.

Най-голям риск при продажбата на такъв имот ще носят продавачите-акционери. Защото ако се появи изчезналият собственик, съдът ще го признае за погрешно мъртъв и по закон всичко права на собственостще се върне на явилия се гражданин. И компенсирайте материални щетивъзкръсналият наследник ще бъде негови акционери.

Какво да направите, ако загубите връзка с един от акционерите

В съответствие с чл. 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация, когато продава дял от правото на собственост, продавачът е длъжен да уведоми останалите съсобственици за това, за да им даде предимство в правото първо да изкупи продадения дял . Уведомяването се извършва писмено или с нотариална заповед. В писмото са посочени всички условия за покупко-продажба и точната цена на сделката. Ако в рамките на един месец никой не се възползва от преимущественото право, тогава акционерът може да продаде дела си на всеки.

Ако някой от собствениците многократно е променил местожителството си и последният му престой е неизвестен, освен това е невъзможно да се свържете с него по какъвто и да е начин, тогава съобщение за продажба на споделен недвижим имот се изпраща на адреса на последния наследник местоживеене. След месец, ако не се е декларирал, апартаментът се продава, но делът на неявилия се собственик остава в негово владение. Оказва се, че купувачът вече е купил апартамента с наемател.

Ако някой от наследниците е в затвора

Ако собственикът на дял е в затвора и, разбира се, не може да присъства на сделката за покупко-продажба, но няма нищо против този факт, тогава той трябва да издаде пълномощно на името на продавача, за да продаде своя дял. Документът трябва да бъде изготвен с пълномощия за продавача и заверен от надзирателя.

Когато собственикът на общ апартамент е против продажбата му

Често има случаи, когато някой от собствениците не само не може да присъства при сключването на договора за покупко-продажба, но и е категорично против самата сделка. Често такива непокорни инвеститори в недвижими имоти отиват на всякакви трикове, за да забавят процеса на продажба на недвижим имот или дори да прекратят сделката. Има „заобиколни решения“ за тази ситуация, но те не са идеални и могат да намалят пазарна стойностапартаменти.

Подарък или залог

Ако един от собствениците на апартамента е против продажбата му и не иска да участва в сключването на договора, тогава е по-лесно да формализирате сделката с купувача не като покупко-продажба, а като дарение. Договорът за дарение не изисква присъствието и съгласието на други съдружници. Парите се превеждат на продавача чрез сейф. Тази опция за продажба на апартамент трябва да се извършва с изключителна предпазливост, така че неподатливият съсобственик да не може да докаже факта на прехвърлянето на пари и да не отмени сделката. Можете също така да съставите договор за дарение за част от дела или дялове, а след това да продадете останалата част от апартамента на купувача като собственик, който е упражнил преимущественото право.

Друг вариант за сложна продажба е купувачът да даде определена сума пари на продавача като обезпечение. недвижим имот, тоест апартаменти. След умишлено забавяне на плащането се предявява иск срещу продавача за връщане на взетата сума. Искът се удовлетворява от ипотекирания имот – апартамента.

Продажба на дела на собственика без негово съгласие

Ако делът на отсъстващия наследник е значително по-малък от дяловете на останалите съсобственици, тогава е възможно да се получи съдебно решение за принудителна продажба на такъв дял без съгласието на неговия собственик. В този случай трябва да бъдат изпълнени определени условия (Граждански кодекс на Руската федерация, член 252):

  • собственикът да не е роднинска връзка с останалите акционери и неговият дял е много малък в сравнение с останалите дялове в апартамента;
  • не може да бъде изолиран в природата;
  • делът е толкова незначителен, че не може да бъде изразен в площта на една стая или друг имот;
  • наследодателят не се интересува от съвместно управление на имота и никога не е живял в продавания апартамент.

Разбира се, добре е, когато сънаследниците имат разбирателство помежду си и лесно се споразумяват. Ако някой от тях не може да присъства на процедурата по сключване на договор за покупко-продажба, значи не заблуждава останалите и лесно се съгласява на продажбата на апартамента и дори дава своя дял, защото знае, че другите акционери няма да го излъжат и честно ще раздели парите по равно. Това е идеално, но в действителност такива отношения са рядкост дори сред близки роднини. Но винаги има изключения от правилата и нека това е вашият случай!

Разбира се, изглежда, че е невъзможно да се продаде апартамент без съгласието на неговия собственик. Но, за съжаление, животът доказва обратното: престъпленията срещу частната собственост са най-многобройни. Адвокат Олег Сухов, президент на гилдията на адвокатите на пазара на недвижими имоти, разказва днес за "Собственик" за типичните методи за такава измама.

Черни брокери и „псевдоагенции“ за недвижими имоти

Най-известният метод за измама се използва от тези фалшиви агенции и брокери. Обикновено дейността на такива лица първоначално е насочена към измама; те дори не са мислили да предоставят услуги на населението. Ето защо такива фигури се опитват да не привличат вниманието към себе си; те не рекламират широко своите услуги. Такива агенции имат невзрачен офис с практически никакъв персонал.
Как се случва самата измама? Много просто. Обикновено всяка агенция за недвижими имоти ви моли да оставите оригиналните документи за имота в офиса за извършване на сделка. Това се прави, така че клиентът, първо, да не отиде при конкуренти, и второ, така че документите да са под ръка, така че клиентът да не се дърпа, с една дума, за да се ускори целият процес. Измамните агенции ви молят да направите същото, но с различна цел. Олег Сухов разказва как става измамата в този случай: „Черните брокери вземат оригиналните документи, „готвят“ фалшиво пълномощно, както и договор за покупко-продажба, след което, използвайки връзки в паспортни служби, нотариални служби, регистрация служба и други органи, съставят незаконна сделка за отчуждаване на имущество. След като е извършил престъпление, офисът бързо напуска офиса (за щастие няма какво да транспортира) и отваря отново, но на друг адрес и под друго име. Обикновено измамниците сменят и „обслужващия” персонал на „фирмата”. По този начин „най-щастливите“ престъпници извършват до 15-20 сделки на година.

Не бива да мислите, че пазарът беше такъв в ранните си години, но сега всичко се случва само по цивилизован начин. Например тази година, 2013 г., в района на Пенза беше неутрализирана банда черни брокери, които продаваха апартаменти без участието на техните собственици. Те вземаха документи от собственика, а понякога ги крадяха, когато собственикът се свържеше с тяхната агенция за целите на замяна или приватизация на жилище. Завладявайки документите, престъпниците продават такива апартаменти с помощта на двойници на жертвите! „Бандитите намериха съучастник, който приличаше на собственика на апартамента, понякога го гримираха малко, а след това заедно с него обиколиха нотариуса и всички органи по регистрация. След като приключиха „сделката“, измамниците изчезнаха, понякога убивайки собственика. Престъпниците имат няколко десетки подобни епизода на името си. Най-тъжното в тази история е, че е напълно типична. Подобни случаи има във всички региони”, казва юристът.

Незаконни действия на роднини и приятели

Вторият метод на измама е свързан с незаконни действия на роднини или познати. Тук се вземат документи и дори паспорти от собствениците на апартаменти поради „доверителни“ отношения. Обикновено целта се посочва като напълно несвързана с продажбата на недвижим имот. Например, необходимо е да се легализира преустройството или да се извърши приватизация. Като получи всичко Задължителни документи, измамници продават апартамента и изчезват с парите.

Олег Сухов отбелязва, че сега такава измама е много по-рядко срещана, но все пак се случва. И така, преди около пет години майка и син живееха в района на Рязан. Понякога живееха мирно, понякога се караха за сина на майка си от първия й брак, който постоянно се криеше от ядосани кредитори. Малкият син притежавал два апартамента, които наследил от баща си и дядо си. Майката притежавала тристаен апартамент. Първият нещастен син наел къща. Един ден най-големият син изпадна в беда и то само голяма сумапари. Майката се обърна към най-малкия си син, но той отказа. Два дни по-късно примерният син отлетя в командировка на север и даде ключовете и документите на един от апартаментите на майка си, за да може тя да се грижи за жилището и в същото време да започне да изготвя планираното преустройство. Майката обаче имала други планове. Фалшифицирала паспорта на лековерния си син и продала дома си. Естествено, всички пари отидоха за изплащане на дълговете на нещастния най-голям син. Когато по-младият разбрал всичко, естествено подал жалба в полицията и дело. В резултат на дълги процеси сделката все пак беше обявена за невалидна.

Ако собственикът не се появи в апартамента дълго време

Третият метод на измама обикновено е насочен към апартаменти, в които собственикът не живее. Например, собственикът живее в чужбина или е на дълго командировка, но тук неговият апартамент, дача или дори вила стои напълно празна. Този имот е вкусна хапка за измамниците, които първо прекарват дълго време и внимателно събират информация за собственика, а след това, ако се окаже, че той няма да се появи в апартамента или къщата дълго време, те фалшифицират пълномощно и документи за този имот и го продавам.

Олег Сухов съобщава, че „съвсем наскоро в Иркутска област организирана престъпна група от единадесет души беше осъдена за измама. Престъпниците продавали чужди апартаменти в Ангарск. Измамници, маскирани като представители на социалните служби, ходели от врата на врата и разбрали от съседи кои апартаменти са празни и къде са отишли ​​собствениците им. И ако собствениците отидоха в дълга командировка, заминаха в чужбина или просто не се появиха в дома си с месеци, тогава измамниците започнаха да действат. На първо място, те фалшифицираха паспорта на истинския собственик, измислиха генерално пълномощно от негово име и след това „продадоха“ апартамента на свои приятели или „бездомници“, които на свой ред се отказаха от жилището добросъвестни купувачи. Първоначално нападателите влезли в апартамента, като просто разбили вратите. Нямаше ключове. След това поставиха нови ключалки и придадоха на дома „продаден“ вид.“

По този начин правото на частна собственост не ви предпазва от измамни дейности. Разбира се, всички описани случаи са криминални престъпления, но във всеки случай ще трябва да докажете това в съда. Съдбата на добросъвестния купувач на вашия имот е още по-тъжна, той трябва да си върне похарчените пари от измамници, а това е практически невъзможно.

Как да избегнем попадането в такава ситуация?

За да се предпазите от подобни инциденти, използвайте съветите на Олег Сухов:

Никога и на никого не давайте оригиналните документи за апартамента! И ако прехвърляте, тогава много подробно и стриктно опишете в пълномощното пълномощията, които предоставяте на вашия представител. Във всеки случай тези правомощия не трябва да обхващат продажбата на имущество.

Обръщайте се само към големи и доверени агенции за недвижими имоти.

Ако трябваше да се обърнете към малко известни брокери, след това проверете репутацията им във форуми в Интернет, разгледайте данните за тяхната компания на уебсайта на Федералната данъчна службав раздела „проверете себе си и своя контрагент“.

Ако се съмнявате в коректността на вашите роднини и особено на вашите познати, то не им давайте оригиналните документи за апартамента.

Ако напускате дома си за дълго време, поставете го под официална охрана. С такова имущество обикновено не се работи.

Когато отивате в командировка или в чужбина, инструктирайте специално доверено лице да проверява имота и периодично да се показва на съседите, за да разберат, че жилището е под наблюдение.

Не пренебрегвайте услугите на адвокати при всякакви сделки с недвижими имоти.

И ако искате да закупите недвижим имот, винаги проверявайте паспорта на продавача с личната му полицейска карта. Съвестният продавач ще се съгласи, но измамникът веднага ще изчезне.