كيفية تسجيل بيع شقة إذا كان هناك 3 أصحاب. الشقة لديها ثلاثة أصحاب. أحدهما يبيع حصته للآخر. هل مطلوب تنازل موثق للمالك الثالث؟ كيف تختلف الأسهم "المثالية" عن الأسهم "الحقيقية"؟
مساء الخير. وفقا لل
القانون المدني للاتحاد الروسي المادة 250. حق الشفعة في الشراء
1. عند بيع حصة في حق الملكية المشتركة إلى شخص غريبولبقية المشاركين في الملكية المشتركة حق الأولوية في شراء الحصة المباعة بالسعر الذي بيعت به، وبشروط متساوية أخرى، إلا في حالة البيع بالمزاد العلني، وكذلك حالات بيع الملكية المشتركة. حصة في حق الملكية المشتركة لقطعة أرض من قبل مالك جزء يقع على قطعة الأرض مبنى أو هيكل أو مالك المبنى في المبنى أو الهيكل المحدد.
2. يلتزم بائع السهم بإخطار المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة كتابيًا بنيته بيع حصته إلى شخص خارجي، مع الإشارة إلى السعر والشروط الأخرى التي يبيعها بموجبها.
إذا لم يحصل باقي المشاركين في الملكية المشتركة على الحصة المباعة في الملكية العقاراتخلال شهر، وفي ملكية المنقولات خلال عشرة أيام من تاريخ الإخطار، يحق للبائع بيع حصته لأي شخص. إذا رفض جميع المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة كتابيًا ممارسة حق الشفعة في شراء السهم الذي يتم بيعه، فقد يتم بيع هذه الحصة إلى جهة خارجية قبل المواعيد النهائية المحددة.
وبالتالي، فإن شكل الرفض الموثق ليس مطلوبًا، ولكن يمكن الالتزام به بناءً على طلب الأطراف. وفي الوقت نفسه، وفقا ل
القانون الاتحاديبتاريخ 2 يونيو 2016 N 172-FZ "بشأن التعديلات على بعض الأفعال التشريعية الاتحاد الروسي»
أدخل في القانون الاتحادي الصادر في 21 يوليو 1997 رقم 122-FZ "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" (التشريع المجمع للاتحاد الروسي، 1997، رقم 30، المادة 3594؛ 2001، رقم 11، المادة 997، 2004، رقم 3607؛
1) في المادة 24:
أ) ينبغي أن تنص الفقرة 1 على النحو التالي:
"1. تخضع المعاملات المتعلقة بنقل ملكية الأسهم في حق الملكية المشتركة للعقارات، بما في ذلك عندما يقوم جميع المشاركين في الملكية المشتركة بتصرف أسهمهم في معاملة واحدة، للتوثيق.
عند بيع حصة في حق الملكية المشتركة إلى شخص خارجي، يلتزم بائع السهم بإخطار المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة كتابيًا بنيته بيع حصته، مع الإشارة إلى سعرها والشروط الأخرى التي يبيع بموجبها هو - هي.
لا يمكن إبرام صفقة بيع حصة في حق الملكية المشتركة إلى جهة خارجية في موعد لا يتجاوز شهرًا واحدًا بعد تاريخ إخطار البائع بالحصة إلى المشاركين المتبقين في الملكية المشتركة.
إذا أثبت كاتب العدل أن بائع السهم قد قدم مستندات تؤكد رفض المشاركين المتبقين في الملكية المشتركة شراء حصته، فيمكن إتمام الصفقة قبل انتهاء الفترة المحددة في الفقرة الثالثة من هذه الفقرة.
النزاعات بين المشاركين في الملكية المشتركة التي نشأت أثناء تسجيل الدولة للحق في حصة في حق الملكية المشتركة تخضع للحل في المحكمة.";
ولذلك، فإن معاملة الاغتراب تتم أمام كاتب العدل. مع خالص التقدير، يفغيني بيليايف
وفي المراحل اللاحقة، لن تكون اعتراضات المالك الثاني ذات أهمية أيضًا. عند توثيق العقد وتسجيل المعاملة في خدمة Rosreestr، يتم استبعاد مشاركة المالك الثاني. وحتى لو تم إرسال اعتراض كتابي إلى السلطات المحددة، فلن يترتب عليه أي اعتراض العواقب القانونية. هل يمكن للمالك الثاني منع المعاملة بالذهاب إلى المحكمة؟ حتى مع وجود تحدي قضائي، فإن فرض حظر على التصرف في الممتلكات أمر غير مقبول؛ وسيتلقى المالك الثاني رفضًا للوفاء بالمطالبة. الخيار الوحيدلتعطيل الصفقة هو استخدام حق الرفض الأول، ولكن في هذه الحالة لا يخسر البائع شيئا، لأن البيع سيتم في ظل ظروف مماثلة. يعرف محامونا الإجابة على سؤالك. إذا كنت تريد معرفة كيفية حل مشكلتك الخاصة، فاسأل محامينا المناوب عبر الإنترنت.
هل يجوز بيع منزل دون موافقة أحد أصحابه الثلاثة؟
محامو Pravoved.RU 452 موجودون الآن على الموقع
- فئات
- العقارات
مساء الخير إليكم السؤال: المنزل له ثلاثة أصحاب. وهل يجوز بيعه بدون موافقة أحد المالكين؟
وبشكل عام هل يمكن القيام بأي تصرف في هذا المنزل (تأجير مثلا) دون موافقة أحد المالكين؟ شكرا لكم مقدما. طي موظف دعم Victoria Dymova Pravoved.ru حاول البحث هنا:
- هل من الممكن بيع شقة إذا كان أحد المالكين طفلاً قاصراً؟
- هل من الممكن بيع شقة إذا كان أحد المالكين يعيش في مدينة أخرى؟
يمكنك الحصول على إجابة بشكل أسرع إذا اتصلت بالخط الساخن المجاني لموسكو ومنطقة موسكو: 8 499 705-84-25 محامون مجانيون على الخط: 9 إجابات من المحامين (1)
- جميع الخدمات القانونية في موسكو تحدي الحق في العقارات في موسكو من 120 ألف روبل.
كيف تبيع منزلك دون موافقة أصحابه الآخرين
سيكون هذا الإجراء أمرًا لا مفر منه إذا لم يوافق المالك الثاني على إجراء طوعي لتوزيع الأسهم بين المواطنين. عند النظر في مثل هذه القضايا في المحكمة، لن يكون النقاش حول بيع الشقة، بل حول تحديد حصص المدعي والمدعى عليه.
يُسمح بالخيارات التالية لتوزيع الأسهم في العقارات المشتركة في المحكمة:
- تخصيص حصص متساوية للمدعي والمدعى عليه (القاعدة القياسية في إجراءات الطلاق)؛
- التخصيص في حصص غير متساوية (على سبيل المثال، بسبب الحاجة إلى احترام حقوق ومصالح الأطفال، أو الموقف غير العادل تجاههم). ميزانية الأسرةأحد الزوجين السابقين)؛
- نقل شقة إلى ملكية أحد المواطنين مع الدفع المتزامن للطرف الآخر كتعويض عن جزء من الشقة.
وإذا أمرت المحكمة بدفع التعويض، فيحسب على أساسه القيمة السوقيةهدف.
الفروق الدقيقة في بيع حصتك في منزل خاص دون موافقة الملاك الآخرين
انتباه
ليس الحال دائمًا أن يتم تسجيل المنزل لمالك واحد. في بعض الحالات، ينتمي المنزل إلى عدة أشخاص في وقت واحد: أثناء الميراث، عندما يشتري الزوجان منزلاً.
غالبًا ما تكون هناك حالات تحتاج فيها إلى معرفة كيفية بيع حصة في منزل مملوك لأحد المالكين المشاركين. ستختلف إجراءات بيع جزء من المنزل عن إتمام معاملة مع منزل بأكمله.
معلومات
في في هذه الحالة، انطلق من مبادئ الامتثال للقانون في إجراءات التسجيل ومراعاة مصالح المالكين المتبقين. عند تسجيل البيع من قبل أحد أصحاب منزل خاص مع قطعة أرضفلا بد من التمييز بين ما إذا كان جزء من المنزل منفصلاً أم أن الحصة في العقار غير منفصلة ومنفصلة، كما هو الحال في قسمة الممتلكات في حالة الطلاق.
في هذه الحالة، تشير اتفاقية الشراء والبيع إلى الحصة في ملكية المنزل كموضوع للمعاملة.
كيف تبيع شقة إذا كان المالك الثاني ضدها؟
وبغض النظر عن أسباب هذا الخلاف، فلن يكون له أهمية قانونية ولن يؤدي إلا إلى تأخير الصفقة. يمكن أن يتأثر توقيت المعاملة في مرحلة تقديم الإخطار.
وفي هذه الحالة، إذا كان المالك الثاني لا يعتزم ممارسة حق الشفعة الأولى، جاز له فور تلقي الإخطار أن يعلن كتابياً تنازله عن هذا الحق. ثم لا يمكن للبائع الانتظار حتى انتهاء 30 يومًا والانتقال فورًا إلى المرحلة التالية من المعاملة - التوثيق.
وماذا لو لم يبد المالك الثاني، عند الرد على الإخطار، رأيه في حق الشفعة في الاسترداد، بل أعلن منعاً باتاً من بيع حصة شخص آخر؟ يمكن ببساطة تجاهل مثل هذا البيان وانتظار انتهاء فترة الشهر التي ينص عليها القانون للنظر في الإخطار.
هل من الممكن أن تبيع حصتك (1/2) من بيت به قطعة أرض إذا كان المالك الثاني ضد ذلك؟
لكي يتم الاعتراف بجزء من المنزل على أنه منفصل، يجب استيفاء عدد من المتطلبات:
- قد يتم فصل السكن ماديًا عن المباني الأخرى؛
- أن تكون مناسبة للعيش وفقا للمعايير الصحية والفنية الحالية؛
- يجب أن يتوافق المبنى مع فئة "العقارات"، أي. لا يمكن تغيير موقع المبنى دون التسبب في أي ضرر؛
- ولا ينبغي أن يتم التخصيص على حساب حقوق الملاك المتبقين.
يمكن إجراء الانفصال جسديًا إذا تم تحديد إجراءات استخدام الممتلكات المشتركة من قبل جميع المالكين، وتم تنظيم مخرج منفصل من الجزء المنفصل من المنزل.
إجراءات بيع حصة في المنزل
غالباً منزل خاصأو أن الشقة لا تنتمي إلى مالك واحد، بل إلى عدة مالكين، أو بمعنى آخر، الملكية الملكية المشتركةأشخاص مختلفون يُطلق عليهم اسم المالكين المشاركين. كقاعدة عامة، يتم تشكيل هذه الممتلكات بسبب حقيقة أن الناس يقومون بخصخصة شققهم لعدة أشخاص، ويرثونها في أجزاء، ونتيجة لذلك، تنشأ ملكية مشتركة.
مهم
يرجى ملاحظة: نحن نتحدث عن حصة في الملكية، وليس عن جزء من مساحة المعيشة. ولا تقاس الحصة متر مربعولا يعطي الحق في شغل أي غرفة في شقة أو منزل "تلقائيًا".
لتحديد أي جزء من السكن يتناسب مع حصتك، يمكنك استخدامه، تحتاج إلى تخصيص حصة عينية، ولكن يجب استيفاء شروط معينة. وعلى الرغم من أن السهم لا يمكن الشعور به أو لمسه، إلا أنه يمكن بيعه.
بيع حصة في منزل...
سيساعدك التشريع المدني الحالي على معرفة ما إذا كان بإمكانك بيع حصة في منزل دون موافقة المالكين الآخرين. يمكنك بيع حصتك دون موافقة المالكين الآخرين إذا كنت تلتزم بشكل صارم بالمعايير المنصوص عليها في التشريع المدني.
يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه في بعض المواقف سيكون من الضروري تنفيذ إجراءات نقل الجزء الذي يخصك من أجل إبرام اتفاقية الشراء والبيع. حالة العقد يتم تحديد ملكية الأجزاء المقسمة فيما يتعلق بالعقار عندما يشارك العديد من المستحوذين في الصفقة.
ولا يهم ما إذا كان الاتفاق قد تم على أساس مدفوع أو مجاني. ويتم إنشاء هذا الشكل من الملكية بقرار من المواطنين.
كيف ينطفئ قاعدة عامة، يتم استخدام الممتلكات المملوكة لعدة أشخاص وفقًا لقرارهم وتقديرهم المشترك.
بيع حصة في منزل مع الأرض
بادئ ذي بدء، تجدر الإشارة إلى أنه عند بيع المجوهرات العادية، وكذلك العناصر التي بها أضرار أو عيوب، فإن قيمة استردادها ستكون مساوية للتكلفة التقريبية للخردة. ومع ذلك، هناك حالات تكون فيها سرعة مبيعات المنتجات ذات أولوية أعلى من المبلغ المستلم لهم.
في هذه الحالة، سيكون الخيار المناسب هو الاتصال بشركة تشتري المعادن الثمينة والمنتجات المصنوعة منها. يتمتع هذا الخيار بعدد من المزايا، منها: نظافة وشفافية المعاملة؛ استلام سريع للأموال؛ فرصة لبيع المجوهرات المكسورة أو التالفة. إذا قررت استبدال المجوهرات التي أصبحت غير ضرورية بعنصر أكثر عصرية وإبداعا، فيمكنك الاتصال بمتجر المجوهرات. الاكبر سلاسل البيع بالتجزئةاليوم سأقبل بكل سرور السلاسل والخواتم والأقراط القديمة مع تعويض قيمتها عند شراء منتج جديد.
- إعداد مسودة اتفاقية تحدد السعر وإجراءات الدفع بين الطرفين؛
- إخطار المالك الثاني بالصفقة القادمة ومنحه الحق في شراء الحصة بالشروط المحددة في الإخطار (يجب أن تتوافق مع شروط مسودة اتفاقية البيع والشراء)؛
- الانتظار لمدة 30 يومًا بعد تسليم الإشعار؛
- وحتى لو اعترض المالك الثاني على البيع، تواصل مع كاتب العدل للتصديق على اتفاقية الشراء والبيع؛
- بعد التصديق على العقد من قبل كاتب العدل، اتصل بمؤسسة Rosreestr أو المركز متعدد الوظائف لتسجيل المعاملة ونقل الملكية؛
- الحصول على مقتطف من سجل الدولة الموحد للعقارات، وبعد ذلك يتم نقل حقوق الحصول على حصة في الشقة إلى المالك الجديد. قد يتم إثارة اعتراضات المالك الثاني فيما يتعلق ببيع الحصة في كل مرحلة من مراحل الصفقة المشار إليها.
يعتبر المبنى السكني أو الشقة التي تضم العديد من المالكين في وقت واحد أمرًا شائعًا إلى حد ما في بلدنا. وفي الوقت نفسه، يجوز لكل مالك قانوني في وقت معين أن يقرر بيع حصته من الملكية في هذا المبنى. لذلك، في ظل هذه الظروف، لدى الكثير من الناس سؤال معين: هل هناك فرق في المبيعات عندما يكون للمبنى السكني أو الشقة عدة مالكين؟
في الواقع، لا توجد فروق كثيرة بين بيع شقة أو مبنى سكني له عدة مالكين من البيع القياسي. والفرق الرئيسي هو أنه سيتعين على كل من المالكين القانونيين إعطاء الإذن الخاص بهم للدخول في مثل هذه المعاملة. وفي الوقت نفسه، من الضروري أن نفهم نقطة مهمةأن هذا النوع من الإذن يجب أن يكون مصدقًا من كاتب عدل صالح، وإلا فلن يكون له قوة قانونية.
الإجراء الواجب اتباعه
في البداية، سيكون من الضروري الحصول على موافقة موثقة من جميع أصحاب أماكن معينة. فقط بعد ذلك سيكون من الممكن بيع حصة معينة من العقار. يجب أن يتم التصديق على الموافقة رسميًا من قبل كاتب العدل. في كثير من الأحيان في بلدنا، عندما يكون للشقة العديد من المالكين في وقت واحد، تنشأ المشاكل والصعوبات عندما يرغب أحد المالكين في بيع الحصة المملوكة له قانونًا. إذا كانت لديك مثل هذه الأسئلة، فمن المستحسن الاتصال بوكالة قانونية حيث يمكنهم تقديمها لك الاستشارة المهنيةعلى الفروق الدقيقة المختلفة التي قد تنشأ عند بيع حصة في الشقة.
ليس من الممكن دائمًا التوصل إلى اتفاق مع أصحاب الشقق الآخرين، لذلك قد تستغرق هذه المشكلة بعض الوقت. إذا لم يكن من الممكن التوصل إلى اتفاق مع المالكين، فسوف تحتاج إلى تخصيص حصتك الخاصة في مبنى معين ثم الاستمرار في بيع حصتك. عندما يكون تخصيص حصة معينة مستحيلاً، ففي مثل هذه الحالات سيكون من الضروري اللجوء إلى المحكمة لحل هذه المشكلة. ويجب التعامل مع هذه الأمور بمسؤولية وجدية حتى لا ينشأ عدد كبير من الصعوبات في المستقبل أو حتى لا يتم إعلان بطلان المعاملة بموجب القانون بقرار من السلطات القضائية.
مميزات بيع الممتلكات في المنزل
في الحالة المحتملة، عندما يتم بالفعل تخصيص حصة معينة من البائع في مبنى سكني أو شقة، يكون للمقيمين الآخرين في هذا المبنى الحق القانوني في شراء حصته. وفي الوقت نفسه، لديهم مزايا عند شراء حصة البائع. سيتعين عليه أن يعرض في البداية على شاغلي المبنى شراء حصته في العقار بالشروط التي يحددها. عندما لا يرغب المقيمون الآخرون في شراء حصته في هذا المبنى، بعد شهر واحد، يكون له الحق القانوني في البحث عن مشتري على الجانب. كل شيء منظم القوانين الحاليةبلدنا الذي يتم فيه توضيح كل شيء بأكبر قدر ممكن من التفاصيل.
عند بيع حصتك في مبنى سكني أو شقة حيث يوجد مالكون آخرون، عليك أن تأخذ في الاعتبار حقيقة أنه سيكون من الضروري الحصول على موافقة موثقة من جميع مالكي مبنى معين. وبعد ذلك، سيكون من الممكن بيع حصة معينة من العقار. يجب أن يتم التصديق على الموافقة رسميًا من قبل كاتب العدل. في كثير من الأحيان في بلدنا، عندما يكون للشقة العديد من المالكين في وقت واحد، تنشأ المشاكل والصعوبات عندما يرغب أحد المالكين في بيع الحصة المملوكة له قانونًا. عندما تكون لديك مثل هذه الأسئلة، فمن المستحسن الاتصال بوكالة قانونية حيث يمكنهم تقديم المشورة المهنية لك بشأن الفروق الدقيقة المختلفة التي قد تنشأ عند بيع حصة في شقة.
إجراءات بيع حصة الملكية في المنزل
في الحالات المحتملة عندما يكون موقع المالك الآخر لمبنى معين غير معروف، يكون لدى البائع فرصة بيع حصته دون مشاركته المباشرة وموافقته. في الوقت نفسه، سيكون من الضروري مراعاة هذه النقطة المهمة التي قد تعلن فيها المحكمة أن هذا النوع من المعاملات غير صالح عندما يظهر مالك آخر في غضون عام واحد. إذا تم اعتبار المالكين الآخرين أشخاصًا لا يستطيعون، بسبب سنهم، تمثيل مصالحهم الخاصة، فيجب على سلطات الوصاية القيام بذلك نيابةً عنهم.
عند بيع حصتك، لا تنس أن المالكين الآخرين يتمتعون في البداية بمزايا عند شراء حصة البائع. سيتعين عليه في البداية أن يعرض على شاغلي المبنى شراء حصته في العقار بالشروط التي يحددها. عندما لا يرغب المقيمون الآخرون في شراء حصته في مبنى معين، فبعد شهر واحد يكون له الحق القانوني في البحث عن مشتري على الجانب. كل هذا تنظمه القوانين الحالية لبلدنا. عندما تكون لديك مثل هذه الأسئلة، فمن المستحسن الاتصال بوكالة قانونية حيث يمكنهم تقديم المشورة لك بشأن الفروق الدقيقة المختلفة التي قد تنشأ عند بيع حصة في المنزل.
مهم!لجميع الأسئلة المتعلقة ببيع منزل، إذا كنت لا تعرف ماذا تفعل وأين تذهب:
اتصل بالرقم 8-800-777-32-63.
محامون ل قضايا الإسكانوالمحامين المسجلين في البوابة القانونية الروسية، سيحاول مساعدتك من الناحية العملية في العدد الحالي وتقديم النصح لك بشأن جميع القضايا التي تهمك.
تمثل المعاملات العقارية نفسها عملية خطيرة إلى حد ما تتطلب أقصى قدر من الاهتمام من الأطراف - من الضروري اتخاذ قرار بشأن سعر الكائن، وإجراءات الدفع، ولحظة النقل الفعلي... وإذا لم يكن لدى البائع واحدة، لكن العديد من المالكين، فإن مثل هذا البيع يمكن أن يخلق مشاكل للبائعين أنفسهم وللمشتري.
يمكن إجراء المعاملات مع أطراف متعددة على الجانب دون مشاكل ونفقات غير ضرورية للوقت والأعصاب إذا اتفق البائع والمشتري مسبقًا على شروط وتاريخ ووقت توقيع الاتفاقية وتقديمها إلى السلطة التي تجري المعاملة. تسجيل الدولةالحقوق في العقارات والمعاملات فيها.
عادة، يتم بيع الشقة ذات الملكية المشتركة من خلال إبرام اتفاقية شراء وبيع، والتي بموجبها يتصرف جميع المالكين إلى جانب البائع. يتم تنفيذ مثل هذه المعاملة في وقت واحد (يتم توقيع العقد من قبل الجميع، ويتم سداد المدفوعات للبائعين في نفس الوقت، ويصبح المشتري مالك الشقة بأكملها) وهو الأكثر الخيار الأفضلمبيعات.
بيع الشقة بأكملها في ملكية مشتركة
على الرغم من أن مثل هذه الصفقة هي الأمثل، لتجنب التداخلات وسوء الفهم المحتمل، يجب على مالكي الأسهم مناقشة ثلاث مشكلات وحلها:
- تكلفة الشقة
- إجراءات وطريقة الدفع؛
- تاريخ توقيع اتفاقية الشراء والبيع.
مهم!إذا قام أصحاب الأسهم في الشقة، وهم البائع، بمناقشة القضايا الثلاث وحلها في الوقت المناسب، فستتم الصفقة دون الكثير من الوقت والجهد والأعصاب.
من الأفضل تحديد تكلفة الشقة في مرحلة اتخاذ قرار البيع. أي أنه إذا أعرب جميع أصحاب الأسهم عن رغبتهم في بيع كل منهم حصته، فسيتم اتخاذ قرار بشأن سعر الشقة ومبلغ تكلفة كل سهم.
يخطئ العديد من المواطنين بشأن مبلغ المال الناتج عن بيع السهم، معتقدين أنه يجب أن يتوافق مع ظروف مثل الإقامة الدائمة وصيانة الشقة، والتسجيل الدائم، ووجود الأطفال... ومع ذلك، لا توجد مزايا في سعر السهم المباع، لا التسجيل الدائم، ولا الأولاد، ولا أي شيء لا يقدمون أي شيء آخر.
مهم!ولكل مالك سهم الحق في الاعتماد على مبلغ يتناسب مع حصته.
أي أنه إذا كانت الأسهم متساوية، فيتم تقسيم سعر الشقة على عدد الأسهم - ويتم الحصول على المبلغ المستحق لكل مالك مشترك نتيجة الصفقة، وسيكون هذا المبلغ متساويًا للجميع. إذا اختلف حجم الحصص، فسيتم توزيع كامل تكلفة الشقة على البائعين بما يتناسب مع حجم حصصهم.
فمثلاً هناك ثلاثة مالكين: لأحدهم نصف نصيب، وللآخرين ربع نصيب. الشقة معروضة للبيع بمبلغ مليوني روبل. سيحصل مالك نصف الشقة على مليون روبل من البيع، والباقي - خمسمائة ألف لكل منهما.
وبالتالي، قبل البدء في البيع، يجب على جميع المالكين اتخاذ قرار بشأن سعر الشقة التي يتم بيعها، حتى يعرف كل منهم ما يمكن أن يتوقعه نتيجة الصفقة. الشيء الرئيسي هو أن المشتري يحب هذا السعر.
بعد اجتياز المرحلة الأولية للتحضير للمعاملة وتحديد السعر، يجب على البائعين، مع المشتري، مناقشة مسألة الإجراء وطريقة الدفع بين الطرفين.
تعتبر إجراءات التسوية بموجب العقد شرطًا ينص على وقت وحجم التحويل الفعلي للأموال من المشتري إلى البائعين. عادة يتم الحساب في كلياعند توقيع العقد. ولكن هناك أمر آخر:
- تحويل الأموال على مرحلتين - جزء عند التوقيع، والجزء الآخر في يوم تقديم المستندات لتسجيل حالة نقل الحقوق؛
- تحويل الأموال بالكامل بعد توقيع الاتفاقية في موعد لا يتجاوز ____ يومًا، ولكن قبل تقديم المستندات لتسجيل حالة نقل الحقوق؛
- تحويل جزء من الأموال قبل توقيع الاتفاقية (التي يتم توثيقها بإيصال)، والجزء المتبقي - في وقت توقيع الاتفاقية (أو بعد تقديم المستندات لتسجيل الدولة).
إنه، القرار بشأن إجراءات التسوية مهم للصفقة. تعد اللحظة التي يتلقى فيها البائعون الأموال أمرًا مهمًا للغاية، لذا يجب أن تنعكس بالتفصيل في شروط العقد.
طريقة التسوية هي الطريقة التي سيتم بها التحويل. نقدي. لا يوجد سوى اثنين منهم - نقدي وغير نقدي.
إذا اختارت الأطراف المدفوعات غير النقدية، فسيحتاج العقد إلى الإشارة إلى أرقام حسابات جميع البائعين والإشارة إلى المبالغ المضافة إلى هذه الحسابات.
قد يحدث أن أحد البائعين يريد أن يحصل على حصته نقداً (يحدث هذا في الحالات التي يكون فيها البائع مديناً بموجب إجراءات الإنفاذوحساباته البنكية تحت مراقبة المأمور). ومن ثم تتعقد شروط اتفاقية الشراء والبيع بسبب حقيقة أن الطريقة لكل مالك يتم تحديدها بشكل مختلف، بعضها نقدًا، والبعض الآخر عن طريق التحويل إلى حساب مصرفي.
بعد أن يتفق جميع أصحاب الأسهم على السعر وطريقة استلام الأموال بموجب الصفقة، تبدأ المرحلة الأصعب بالنسبة لمعظم البائعين - لحظة توقيع اتفاقية الشراء والبيع.
والحقيقة هي أنه بسبب مشاركة العديد من الأشخاص من جانب البائع، فإن إعداد اتفاقية الشراء والبيع معقد بسبب وصف كل مالك وخصائص حصته. المستند نفسه مثقل جدًا بالمحتوى، لذلك من الصعب ليس فقط تأليفه، ولكن أيضًا التحقق منه.
مهم!وتحتاج بالتأكيد إلى التحقق من ذلك! ولا ينبغي سماع أي حجج حول الثقة الكاملة - فكل شخص يقوم شخصيًا بفحص بياناته ومبلغ المعاملة.
من الجيد أن يعيش جميع المالكين في نفس المدينة، بل والأفضل - مباشرة في الشقة المباعة. في هذه الحالة، يمكنهم دراسة مسودة الاتفاقية معًا، ومن ثم التحقق من الاتفاقية نفسها والتوقيع عليها في نفس الوقت.
وإذا كان المالكون يعيشون ليس فقط في منازل مختلفة، ولكن أيضا في مدن أو مناطق مختلفة، تصبح هذه المرحلة اختبارا حقيقيا للمشتري. لذلك، من المستحسن عدم إفساد أعصابه، ولكن ببساطة إخطاره بالتاريخ والوقت الذي سيكون فيه جميع البائعين جاهزين للظهور في Rosreestr لتقديم طلب لتسجيل حالة نقل الملكية إلى المشتري.
إذا لم يكن من الممكن بأي حال من الأحوال جمع جميع المالكين، ففي هذه الحالة، يمكن أن يأتي إلى الإنقاذ، إعداد توكيل (أو حتى توكيل) لإجراء معاملة لأحد البائعين. وهذا يعني أنه عادةً بحلول وقت تقديم المستندات، تكون الأموال بالفعل (جزئيًا على الأقل) مع البائعين، ولا يلزم إجراء مزيد من المناقشة حول البيع، وبالتالي يمكن للمالكين الذين لا يمكنهم التواجد فعليًا في Rosreestr تفويض المالك الذي هو لا توجد عقبات. يتم إصدار التوكيل من كاتب العدل.
ويحدث أيضًا أنه ليس من المستحيل جمع جميع المالكين معًا فحسب، بل يكاد يكون من المستحيل أيضًا إقناعهم ببيع الشقة في نفس الوقت مثل أي شخص آخر. وبالنظر إلى أن الحق في الملكية المشتركة ينشأ في بعض الأحيان نتيجة لقبول الميراث أو تقسيم ممتلكات الزوجين، فمن الممكن أن نتخيل نوع المشاعر "العائلية" التي تربط أصحابها. وفي مثل هذه الحالات، لا يمكنك حتى الاعتماد على إصدار التوكيل.
وإذا أراد المشتري شراء هذه الشقة بالذات، فهو مستعد لمثل هذه الصعوبات مثل إبرام اتفاقيات بيع وشراء الأسهم في الشقة.
مهم!بيع شقة بالأسهم يعني إبرام اتفاقية شراء وبيع منفصلة لكل سهم أو عدة أسهم. ولكن ليس للشقة ككل.
لن يكون مثل هذا البيع صعبًا على البائعين أنفسهم - حيث سيوقع كل منهم اتفاقية ويزور Rosreestr في وقت مناسب. لكن بالنسبة للمشتري، يصبح هذا الشكل من أشكال "شراء" الشقة بالأسهم اختبارًا حقيقيًا - أولاً، إعداد عدة عقود، ثانيًا، عدة زيارات إلى Rosreestr، ثالثًا، دفع رسوم الدولة لتسجيل الدولة لنقل الحقوق يتم ذلك في كل مرة يتم فيها تقديم المستندات. بالإضافة إلى ذلك، عند شراء الحصة الأخيرة، سيطلب المشتري شهادة أخرى للشقة بأكملها، والتي كانت لديه سابقًا في الأسهم ويصدر شهادات منفصلة لكل سهم.
كلما قلّت الصعوبات عند إجراء معاملة بأسهم شقة، أصبح من الأسهل الاتفاق على السعر مع المشتري. بالطبع، يتطلب إعداد الاتفاقية والتحقق منها (التوقيع) بمشاركة جميع مالكي الأسهم الكثير من الوقت والاهتمام. ولكن مع الإعداد الجيد والجاد من جانب البائعين لهذا الإجراء، فإن المعاملة نفسها تسير بسلاسة، وهو ما يكون المشتري على استعداد لدفع ثمنه.
إذا تم إجراء عملية شراء وبيع منفصلة لكل سهم، فهذا يزيد من تكاليف المشتري (الذي عادة ما يتم تكليفه بها بموجب شروط العقد)، فسيتم بيع الشقة بشكل عام بسعر أرخص بكثير.
انتباه!بسبب أحدث التغييراتبسبب التشريعات، قد تكون المعلومات الواردة في المقال قديمة! محامينا سوف يقدم لك النصح مجانا - اكتب في النموذج أدناه.
أي أنه إذا كانت الأسهم متساوية، فيتم تقسيم سعر الشقة على عدد الأسهم - ويتم الحصول على المبلغ المستحق لكل مالك مشترك نتيجة الصفقة، وسيكون هذا المبلغ متساويًا للجميع. إذا اختلف حجم الحصص، فسيتم توزيع كامل تكلفة الشقة على البائعين بما يتناسب مع حجم حصصهم.
إذا لم يكن من الممكن بأي حال من الأحوال جمع جميع المالكين، ففي هذه الحالة، يمكن أن يأتي إلى الإنقاذ، إعداد توكيل (أو حتى توكيل) لإجراء معاملة لأحد البائعين. وهذا يعني أنه عادةً بحلول وقت تقديم المستندات، تكون الأموال بالفعل (جزئيًا على الأقل) مع البائعين، ولا يلزم إجراء مزيد من المناقشة حول البيع، وبالتالي يمكن للمالكين الذين لا يمكنهم التواجد فعليًا في Rosreestr تفويض المالك الذي هو لا توجد عقبات. يتم إصدار التوكيل من كاتب العدل.
كيفية بيع شقة مملوكة لثلاثة أصحاب
شقة من ثلاث غرف مملوكة لثلاثة مالكين متساويين، اثنان منهم يريد بيع الشقة وتقسيم العائدات إلى ثلاثة أجزاء - لكل منها ثلث تكلفة الشقة، والمالك الثالث لا يريد بيعها شقة كيف يمكن حل هذه المشكلة؟
وفقا للجزء 2 من المادة 250 القانون المدنييلتزم بائع السهم بإخطار المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة كتابيًا بنيته بيع حصته إلى شخص خارجي، مع الإشارة إلى السعر والشروط الأخرى التي يبيعها بموجبها. إذا رفض باقي المشاركين في الملكية المشتركة الشراء أو لم يحصلوا على الحصة المباعة في ملكية العقار خلال شهر، يحق للبائع بيع حصته لأي شخص.
كيفية بيع شقة مع مالكين (عدة).
2. إذا تم تخصيص حصة البائع في الشقة، فيحق للملاك المتبقين حق الرفض الأول. يجب على البائع أن يعرض أولاً شراء الجزء الخاص به من الشقة بالشروط التي يحددها. يتم توثيق وإرسال إشعار يحتوي على الشروط المقترحة للمعاملة عن طريق البريد المسجلمع إشعار. إذا رفض المالكون الآخرون أو لم يستجبوا ببساطة خلال شهر، فيمكنك البحث عن مشترين على الجانب. إذا تغيرت شروط البيع، فيجب تكرار الإجراء بأكمله مرة أخرى.
1. أولا وقبل كل شيء، تحتاج إلى الحصول على موافقة المالك الثاني والثالث وجميع مالكي الشقة الآخرين لبيع الحصة المملوكة للبائع. تخضع هذه الوثيقة للتوثيق الإلزامي. لسوء الحظ، غالبًا ما تصبح الشقة التي تضم مالكين حجر عثرة أمام أولئك الذين يمتلكون أسهمًا فيها. ليس من الممكن دائمًا التوصل إلى اتفاق.
بيع شقة مع العديد من الملاك
- إذا وافق مستلم المستند على استخدام حق الأولوية في الشراء، فسوف تنطبق عليه شروط مسودة الاتفاقية؛
- وإذا رفض هذا المساهم ممارسة حق الأولوية، جاز له أن يعبر عن رفضه كتابة.
- إذا لم يتم تلقي أي رد على الإشعار خلال 30 يومًا، يجوز مواصلة المعاملة مع المشتري الأصلي بنفس الشروط.
بعد التوثيقاتفاقية الشراء والبيع، من الضروري التقدم بطلب لإجراءات التسجيل التي ستؤكد رسميًا نقل الملكية. للقيام بذلك، يجب عليك تقديم حزمة مماثلة من الوثائق التي تم استلامها في مكتب كاتب العدل.
كيفية بيع شقة إذا كان أحد المالكين ضدها
لنفترض أنه ليس كل الناس على استعداد لبيع أسهمهم. في هذه الحالة، هل يمكن للمالكين الآخرين بيع أسهمهم إلى الغرباء؟ نعم، يمكنهم ذلك، ولكن فقط في حالة احترام حق الأولوية للمقيمين الآخرين في شراء الحصة المباعة. وهذا يعني أن البائع ملزم بإخطار المالكين الآخرين كتابيًا بنيته بيع حصته في الشقة. ويجب أن يشير الإشعار إلى السعر والشروط الأخرى للمعاملة المقترحة.
إذا لم يقم باقي المشاركين في الملكية المشتركة بشراء هذه الحصة خلال شهر من تاريخ الإخطار، فيحق للبائع بيعها لأي شخص آخر. إذا رفض المقيمون الآخرون الشراء كتابيًا، فيمكن بيع الحصة في وقت أبكر من شهر.
مستشار الإسكان
وعلى وجه الخصوص، تم وضع الشروط الأساسية والمبادئ الأساسية للعلاقات التعاقدية في مجال البيع والشراء في هذا الإطار المادة 454 من القانون المدني للاتحاد الروسي، ولكن في الممارسة القضائيةوفي ختام أنفسهم العقود القياسيةوينبغي إيلاء الاهتمام ل الفقرة 7 المادة 549. تحدد هذه القاعدة إجراءات استخدام ونقل العقارات، وكذلك تكوين الأسعار، وشكل الاستنتاج والمسؤوليات الخاصة للأطراف. يتم تنظيم الشقق التي تضم العديد من المالكين المادة 247.
- يتمتع بالأهلية القانونية. في بعض الحالات، يجوز للمشتري، بالاتفاق مع البائع، الاستعانة بخبير في الطب النفسي لإبداء رأي حول قدرة الشخص على القيام بإجراءات قانونية مهمة.
- أن يكون بالغا السن القانونية. يمكن للقاصرين امتلاك العقارات، ولكن يتم بيع الشقة من قبل ممثل قانوني.
- أن يتمتع بالأهلية القانونية الكافية. ومن الواضح أن الشخص الذي ليس مالك العقار لا يمكنه التصرف فيه.
الفروق الدقيقة في بيع شقة في ملكية مشتركة
يعمل مثل هذا. عند بيع حصة، يجب عليك عرضها، مع بيان الشروط الأساسية للشراء والبيع، على أصحاب الشقق الآخرين. فإذا وافقوا بيعت لهم الحصة. إذا رفض المالكون المشاركون أو لم يشتروا الحصة المعروضة خلال شهر واحد من تاريخ إخطارهم، فيمكنك بيعها للغرباء. ولكن فقط بنفس الشروط وبنفس السعر الذي تم عرضه على المالكين المشاركين.
- عندما تصبح حصة الحق في الشقة موضوع رهن عقاري (في هذه الحالة، حتى المسكن الوحيد يمكن استرداده)؛
- عندما لا يعيش المدين في الشقة التي يملك فيها حصة ويتم تسجيله بشكل دائم في عنوان مختلف على أساس اتفاقية إيجار اجتماعي، أو يمتلك سكنًا آخر.
السمات القانونية للمعاملة عند بيع شقة من قبل مالكين
- يتم تحديد حجم المشاركة في شقة مشتركة على أساس مساحة الغرفة بالنسبة لمساحة الشقة بأكملها.
- يتم تقسيم الغرف المشتركة بين جميع المقيمين، على سبيل المثال، الحمام أو المطبخ، حسب حجم حصص السكان، وتحسب وفقا للقواعد المحددة في الفقرة 1.
يتميز شراء المساكن من عدة ملاك بالنقاط الثلاث التالية: يجب على المالكين المشتركين التنازل عن حق الشفعة في الشراء لصالح طرف ثالث، ويتخذ الملاك المشتركون قرارًا بالإجماع ببيع الشقة، وتلتزم سلطة الوصاية بما يلي: الموافقة على معاملة المالك القاصر.
كيفية بيع حصة في شقة
إذا لم يتم دفع واجب الدولة في وقت تقديم الطلب، يتم إصدار أو إرسال معلومات لمقدم الطلب تحتوي على المعلومات اللازمة لتأكيد حقيقة الدفع مقابل خدمة معينة معرف فريدالدفع (معرف الاستحقاق الفريد) لدفع رسوم الدولة، مع الإشارة إلى التاريخ الذي يجب دفعه فيه (معلومات Rosreestr بتاريخ 26 يوليو 2020؛ معلومات Rosreestr بتاريخ 17 أكتوبر 2020؛ البند 3 من الملحق 5 إلى اللوائح المتعلقة نظام الدفعتمت الموافقة على بنك روسيا. بنك روسيا 29/06/2012 ن 384-ف).
يجب أن تحتوي الاتفاقية على: معلومات عن كل طرف في الصفقة (الاسم الكامل، بيانات جواز السفر، عنوان التسجيل)، وصف لموضوع الصفقة - حصص في الشقة والميزات التعريفية للشقة نفسها (العدد، عدد الغرف، عنوان المبنى السكني الذي يقع فيه الكائن، عام و مكان عيش \ سكن) ، سعر العقد (المادتان 554 و 555 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
بيع حصة في شقة: المواقف والفروق الدقيقة
إذا كان المالك/الملاك لا يستطيعون أو لا يريدون بيع السهم أو تسجيله بأنفسهم، فيحق لهم إصدار توكيل للقيام بهذه الإجراءات لشخص آخر (بالطبع، بشرط الثقة به/بها). وينظم هذا الإجراء الفن. 185 من القانون المدني للاتحاد الروسي. يجب أن يكون التوكيل الرسمي لنقل الصلاحيات لتنفيذ المعاملات مع الممتلكات موثقًا (لهذا يتطلب بيانات جواز السفر للطرفين).
- إذا كان مبلغ البيع أقل من مليون روبل. لا يتم دفع أي ضريبة (أي خصم الممتلكاتهو مليون روبل)، وفقا للفقرة 2 من الفن. 220 قانون الضرائب للاتحاد الروسي؛
- إذا كانت الحصيلة أكثر من مليون، يتم حساب الضريبة على أساس المبلغ الذي يتجاوز المليون؛
- إذا كانت الحصة مملوكة لمدة 3 سنوات على الأقل، فلن يتم دفع ضريبة الدخل الشخصي (البند 17.1 من المادة 217 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).
