வீடு > நிறுவனங்கள் > ஒப்பீட்டு முறை எடுத்துக்காட்டுகளில் சரிசெய்தல். ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையில் திருத்தங்களைத் தீர்மானித்தல். ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்துவதற்கான நிலைகள்


ஒப்பீட்டு முறை எடுத்துக்காட்டுகளில் சரிசெய்தல். ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையில் திருத்தங்களைத் தீர்மானித்தல். ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்துவதற்கான நிலைகள்




5.1 ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை.. 57

5.2 ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையின் முறைகள் 59

5.1 ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையின் அடிப்படைக் கொள்கை மாற்றுக் கொள்கையாகும். சந்தையில் பல ஒத்த பொருள்கள் இருந்தால், ஒரு பகுத்தறிவு முதலீட்டாளர் பணம் செலுத்த மாட்டார் என்று அது கூறுகிறது தொகையை விட அதிகம், இது ஒத்த பயன்பாட்டின் ரியல் எஸ்டேட் வாங்குவதற்கு செலவாகும்.

மாற்றுக் கொள்கை வருமானம் ஈட்டும் பண்புகளுக்கும் பொருந்தும். வழக்கமான தகவல் முதலீட்டாளர் விற்பனைக்கான லாபகரமான சொத்துக்களை ஒப்பிட்டு மாற்று முதலீட்டு விருப்பங்களையும் கருதுகிறார். முதலீட்டாளர்கள் முதலீடுகளுக்கான திருப்பிச் செலுத்தும் காலங்களை ஒப்பிடுகின்றனர் பல்வேறு திட்டங்கள், வருவாய் விகிதங்கள் , மற்றும் மூலதன முதலீடுகள் - வெவ்வேறு விருப்பங்களின் கீழ், வரி நன்மைகள், மேலாண்மை செலவுகள் மற்றும் பிற காரணிகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது.

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை மூலம் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் பின்வரும் முக்கிய நிலைகளை வேறுபடுத்தி அறியலாம்:

1. முதல் கட்டத்தில்ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் நிலை மற்றும் வளர்ச்சிப் போக்குகள் மற்றும் குறிப்பாக கொடுக்கப்பட்ட பொருள் எந்தப் பகுதியைச் சேர்ந்தது என்பதைப் படிக்கவும். ரியல் எஸ்டேட் பொருள்கள் அடையாளம் காணப்படுகின்றன, அவை சமீபத்தில் விற்கப்பட்ட மதிப்பிடப்பட்ட சொத்துக்களுடன் ஒப்பிடத்தக்கவை.

2. இரண்டாவது கட்டத்தில்அனலாக் பொருள்கள் பற்றிய தகவல்களை சேகரித்து சரிபார்க்கிறது; சேகரிக்கப்பட்ட தகவல் பகுப்பாய்வு செய்யப்பட்டு, ஒவ்வொரு அனலாக் பொருளும் மதிப்பிடப்பட்ட ஒன்றோடு ஒப்பிடப்படுகிறது.

3. மூன்றாவது கட்டத்தில்ஒப்பிடக்கூடிய சொத்துக்களின் விற்பனை விலையில் மாற்றங்கள் செய்யப்படுகின்றன.

4. நான்காவது கட்டத்தில்ஒத்த பொருட்களின் சரிசெய்யப்பட்ட விலைகள் ஒப்புக் கொள்ளப்படுகின்றன மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் பொருளின் சந்தை மதிப்பின் இறுதி மதிப்பு ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையின் அடிப்படையில் பெறப்படுகிறது.


மதிப்பீட்டின் முதல் கட்டத்தில்ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி ரியல் எஸ்டேட், ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் நிலை மற்றும் அதன் வளர்ச்சிப் போக்குகள் ஆய்வு செய்யப்பட்டு, அதன் பிரிவு மேற்கொள்ளப்படுகிறது மற்றும் மதிப்பிடப்படும் சொத்து எந்த சந்தைப் பிரிவைச் சேர்ந்தது என்பது தீர்மானிக்கப்படுகிறது. மேலும், இந்த பிரிவில், சில அளவுகோல்களின்படி, ஆய்வுக்கு உட்பட்டவற்றுடன் (அனலாக் பொருள்கள்) ஒப்பிடக்கூடிய பொருள்கள் அடையாளம் காணப்படுகின்றன.

சந்தை பிரிவுசந்தையை பிரிவுகளாக (பிரிவுகளாக) பிரிக்கும் செயல்முறையாகும். ஒரே மாதிரியான பொருள்கள் மற்றும் பாடங்களைக் கொண்ட துறைகளில் பிரிவு ஏற்படுகிறது.

நோக்கம் கொண்ட பயன்பாடு, தரம், மாற்றத்தக்க உரிமைகள், இருப்பிடம் ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் பொருள்கள் ஒரே மாதிரியாக இருக்க வேண்டும்.

கடனளிப்பு, நிதி வாய்ப்புகள், முதலீட்டு உந்துதல் ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் பாடங்கள் ஒரே மாதிரியாக இருக்க வேண்டும்.

ஒப்பிடக்கூடிய பொருள்கள் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் மதிப்பிடப்பட்ட அதே பிரிவைச் சேர்ந்ததாக இருக்க வேண்டும்; அவர்களுடனான பரிவர்த்தனைகள் இந்த பிரிவுக்கான பொதுவான விதிமுறைகளின்படி மேற்கொள்ளப்பட வேண்டும். குறிப்பாக, பின்வரும் புள்ளிகள் கண்காணிக்கப்பட வேண்டும்:

நேரிடுதல் காலம்- பொருள் விற்கப்படுவதற்கு சந்தையில் இருக்க வேண்டிய நேரம் இது. வெவ்வேறு சந்தைப் பிரிவுகளுக்கு வெளிப்பாடு காலம் வேறுபட்டது.

பரிவர்த்தனைக்கு உட்பட்டவர்களின் சுதந்திரம். வாங்குபவரும் விற்பவரும் தொடர்புடையவர்கள், அல்லது ஹோல்டிங் மற்றும் ஒரு சார்பற்ற துணை நிறுவனத்தின் பிரதிநிதிகள், அல்லது பிற ஒன்றுக்கொன்று சார்ந்திருத்தல் மற்றும் பரஸ்பர நலன்கள் இருந்தால், அவர்களுக்கிடையேயான பரிவர்த்தனைகள் பொதுவாக சந்தை விலையில் இருக்காது மற்றும் அவற்றைப் பற்றிய தரவை ஒப்பிட முடியாது.

முதலீட்டு உந்துதல். முதலீட்டாளர்கள் ஒரே மாதிரியான நோக்கங்களைக் கொண்டிருக்க வேண்டும் மற்றும் பொருள்கள் ஒரே மாதிரியான சிறந்த மற்றும் திறமையான பயன்பாட்டைக் கொண்டிருக்க வேண்டும். எனவே, ஒரு கட்டிடத்தை ஹோட்டலாகப் பயன்படுத்த திட்டமிட்டால், அதில் ஒரு அலுவலகத்தை ஒழுங்கமைக்கும் நோக்கத்திற்காக ஒரு கட்டிடத்தை வாங்குவது ஒரு அனலாக் ஆகப் பயன்படுத்த முடியாது, ஏனெனில் எதிர்பார்க்கப்படும் வருமானம் மற்றும் செலவு ஓட்டங்கள் வேறுபட்டதாக இருக்கும்.

ஒப்பிடக்கூடிய பொருட்களை (ஒப்புமைகள்) தேர்ந்தெடுப்பதற்கான முக்கிய அளவுகோல்கள்:

1) ரியல் எஸ்டேட்டின் உரிமை.

2) நிதியுதவி விதிமுறைகள்.

3) நிபந்தனைகள் மற்றும் விற்பனை நேரம்.

4) இடம்.

5) உடல் பண்புகள்.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் வெவ்வேறு பிரிவுகள் வெவ்வேறு ஒப்பீட்டு அலகுகளைப் பயன்படுத்துகின்றன.

தரை ஒப்பீட்டு அலகுகள்:

1 ஹெக்டேருக்கு § விலை;

நூறு சதுர மீட்டருக்கு § விலை;

1 முன்பக்க மீட்டரின் § விலை:

§ விலை 1 சதுர மீட்டருக்கு. மீ.

கட்டப்பட்ட பகுதிகளுக்கான ஒப்பீட்டு அலகுகள்:

1 சதுர அடிக்கான விலை. மீ. மொத்த பரப்பளவு;

1 சதுர அடிக்கான விலை. மீ. நிகர பகுதி குத்தகைக்கு விடப்படும்;

1 கனசதுரத்திற்கான விலை. மீ.

என பொருளாதார அலகுவருமானம் மற்றும் விற்பனை விலையின் விகிதம், மொத்த வாடகை பெருக்கி அல்லது பொதுவான மூலதனமாக்கல் விகிதம் ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் திட்டங்களை மதிப்பிடும் போது ஒப்பீடுகள்.

திருத்தங்களின் வகைப்பாடு மற்றும் சாராம்சம்

மதிப்பிடப்படும் பொருளுக்கும் ஒப்பிடக்கூடிய அனலாக்ஸுக்கும் இடையிலான வேறுபாடுகளைக் கணக்கிடுவதற்கும் சரிசெய்தல் செய்வதற்கும் வெவ்வேறு முறைகள் அறிமுகப்படுத்தப்பட்ட திருத்தங்களை பின்வருமாறு வகைப்படுத்த அனுமதிக்கின்றன:

சதவீத சரிசெய்தல், ஒரு விதியாக, ஒரு அனலாக் பொருளின் விற்பனை விலை அல்லது அதன் ஒப்பீட்டு அலகு, ஒரு அனலாக் பொருளின் பண்புகள் மற்றும் மதிப்பிடப்படும் பொருளின் வேறுபாடுகளின் அளவை பிரதிபலிக்கும் குணகம் ஆகியவற்றின் மூலம் அறிமுகப்படுத்தப்படுகிறது. இந்த வழக்கில், பகுத்தறிவு பின்வருவனவற்றைக் குறைக்கிறது: மதிப்பிடப்படும் பொருள் ஒப்பிடக்கூடிய அனலாக்ஸை விட சிறப்பாக இருந்தால், பிந்தையவற்றின் விலைக்கு ஒரு பெருக்கும் காரணி அறிமுகப்படுத்தப்படுகிறது. இல்லையெனில், ஒப்பிடக்கூடிய அனலாக் விலையில் குறைப்பு காரணி பயன்படுத்தப்படுகிறது.


சதவீத சரிசெய்தல், எடுத்துக்காட்டாக, இருப்பிடம், உடைகள், விற்பனை நேரத்திற்கான சரிசெய்தல் ஆகியவை அடங்கும்.


செலவு சரிசெய்தல்

அ) ஒப்பீட்டு அலகுக்கு (1 ஹெக்டேர், அடர்த்தி அலகு, 1 நெசவு) செய்யப்பட்ட பண மாற்றங்கள் அனலாக் விற்கப்பட்ட பொருளின் விலையை ஒரு குறிப்பிட்ட அளவு மாற்றுகின்றன, இதில் பொருள்-அனலாக் மற்றும் பொருளின் பண்புகளில் உள்ள வேறுபாடுகள் மதிப்பிடப்பட்ட பொருள் மதிப்பிடப்படுகிறது. ஒப்பிடக்கூடிய அனலாக்ஸை விட மதிப்பிடப்படும் பொருள் சிறப்பாக இருந்தால் திருத்தம் நேர்மறையாக இருக்கும். இல்லையெனில், ஒப்பிடக்கூடிய விலையில் எதிர்மறை சரிசெய்தல் பயன்படுத்தப்படும்.

ஒப்பீட்டு அலகுக்கு செய்யப்பட்ட பணச் சரிசெய்தல் உடல் நிலைக்கான திருத்தம் மற்றும் புள்ளிவிவர முறைகளால் கணக்கிடப்பட்ட திருத்தங்கள் ஆகியவை அடங்கும்.

b) மொத்தமாக விற்கப்பட்ட அனலாக் பொருளின் விலையில் செய்யப்பட்ட பணச் சரிசெய்தல், அதை ஒரு குறிப்பிட்ட அளவு மாற்றுகிறது, இதில் அனலாக் பொருளின் பண்புகள் மற்றும் மதிப்பிடப்படும் பொருளின் வேறுபாடு மதிப்பிடப்படுகிறது.

விற்பனையான அனலாக் பொருளின் விலையில் செய்யப்பட்ட பண மாற்றங்களில் கூடுதல் மேம்பாடுகள் (கிடங்கு நீட்டிப்புகள், வாகன நிறுத்துமிடங்கள் போன்றவை) இருப்பு அல்லது இல்லாமைக்கான மாற்றங்களை உள்ளடக்கியிருக்க வேண்டும்.

5.2 ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை முறைகள்

கணக்கீடு மற்றும் திருத்தம்

பல முறைகள் கணக்கிட மற்றும் சரிசெய்தல் செய்ய பயன்படுத்தப்படுகின்றன, அவற்றில் பின்வருவனவற்றை வேறுபடுத்தி அறியலாம்:

ஜோடி விற்பனையின் பகுப்பாய்வு அடிப்படையிலான முறைகள்;

நிபுணர் கணக்கீடு மற்றும் திருத்தும் முறைகள்;

புள்ளியியல் முறைகள்.

ஜோடி விற்பனை முறை

ஒரு ஜோடி விற்பனை என்பது இரண்டு பொருட்களின் விற்பனையாகும், இது ஒரு அளவுரு (உதாரணமாக, இருப்பிடம்) தவிர, இந்த பொருட்களின் விலையில் உள்ள வேறுபாட்டை விளக்குகிறது. இந்த முறையானது, மேலே உள்ள குணாதிசயத்திற்கான ஒரு சரிசெய்தலைக் கணக்கிடுவதற்கும், இந்த அளவுருவின் பொருள் பண்புடன் ஒப்பிடக்கூடிய ஒரு அனலாக் பொருளின் விற்பனை விலையை சரிசெய்ய அதைப் பயன்படுத்துவதற்கும் உங்களை அனுமதிக்கிறது.

இந்த முறையின் வரையறுக்கப்பட்ட பயன்பாடு ஒரு ஜோடி விற்பனைக்கான பொருட்களைத் தேர்ந்தெடுப்பதன் சிக்கலான தன்மை, ஒரு பெரிய அளவிலான தகவலைத் தேடுதல் மற்றும் விரிவுபடுத்துதல் ஆகியவற்றால் விளக்கப்படுகிறது.

நிபுணர் கணக்கீடு மற்றும் திருத்தும் முறைகள்

கணக்கிடுதல் மற்றும் சரிசெய்தல்களைச் செய்வதற்கான நிபுணத்துவ முறைகளின் அடிப்படையானது, பொதுவாக சதவிகிதம், மதிப்பிடப்படும் பொருள் எவ்வளவு மோசமானது அல்லது ஒப்பிடக்கூடிய அனலாக்ஸை விட சிறந்தது என்பது பற்றிய மதிப்பீட்டாளரின் அகநிலை கருத்து ஆகும்.

மதிப்பீட்டு பொருளின் மதிப்பைக் குறிக்கலாம் - X, மற்றும் ஒப்பிடக்கூடிய அனலாக் விற்பனை விலையை - 1.0 க்கு சமமாக எடுத்துக்கொள்வோம்.

இந்த வழக்கில், தர்க்கம் பின்வருவனவற்றைக் குறைக்கிறது:

1. பொருள் அனலாக்ஸை விட 15% சிறப்பாக உள்ளது, பின்னர் அனலாக் விலை அதே 15% அதிகரிக்க வேண்டும்:

X = 1.0 + 15% x 1.0 = 1.0 x (1+ 0.15) = 1.15

2. மதிப்பிடப்பட்ட பொருள் அனலாக்ஸை விட 15% மோசமாக உள்ளது, அனலாக் விலை குறையும்:

X = % x 1.0 = 1.0 x (= 0.85.

3. ஒரு அனலாக் மதிப்பிடப்பட்ட பொருளை விட 15% சிறப்பாக உள்ளது. அனலாக் விலை குறைய வேண்டும்:

1.0 = X + 15% x X = X(1 + 0.15), X = 1/0.87.

4. மதிப்பிடப்பட்ட பொருளை விட அனலாக் 15% மோசமாக உள்ளது. ஒரு அனலாக் விலை அதிகரிக்க வேண்டும்:

1.0 = X - 15% x X = X x (, X = 1/0.85 = 1.18.

போதுமான துல்லியமான டாலர் சரிசெய்தல்களை கணக்கிட முடியாதபோது, ​​கணக்கீடு மற்றும் சரிசெய்தலின் நிபுணர் முறைகள் வழக்கமாகப் பயன்படுத்தப்படுகின்றன, ஆனால் சதவீத வேறுபாடுகள் குறித்த சந்தை தகவல் உள்ளது.

திருத்தங்களைக் கணக்கிடுவதற்கான புள்ளிவிவர முறைகள்

ஒப்பீட்டு விற்பனை பகுப்பாய்வு முறையைப் பயன்படுத்தி ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடும்போது, ​​​​மதிப்பீடு செய்யப்படும் சொத்துக்கும் அதன் அனலாக்ஸுக்கும் இடையிலான வேறுபாடுகளுக்கு மாற்றங்களைச் செய்யும் செயல்பாட்டில், சொத்தின் சாத்தியமான விலையைத் துல்லியமாகக் கணக்கிடுவது எப்போதும் சாத்தியமில்லை. தொடர்பு மற்றும் பின்னடைவு பகுப்பாய்வு போன்ற திருத்தங்களைக் கணக்கிடுவதற்கு நீங்கள் அத்தகைய முறைகளைப் பயன்படுத்தவில்லை என்றால், ஒப்பிடப்பட்ட பொருட்களின் பண்புகளில் உள்ள வேறுபாடுகளுக்கு நீங்கள் முடிந்தவரை சில மாற்றங்களை அறிமுகப்படுத்த வேண்டும். முதலாவதாக, இது உடல் வேறுபாடுகளுக்கான திருத்தங்களைப் பற்றியது (குறிப்பாக, அளவிற்கான திருத்தங்கள்).

தொடர்பு-பின்னடைவு பகுப்பாய்வு முறையின் சாராம்சம், ஒரு ரியல் எஸ்டேட் பொருளின் விலையில் ஏற்படும் மாற்றங்கள் மற்றும் அதன் குணாதிசயங்களில் ஏதேனும் மாற்றங்கள் ஆகியவற்றுக்கு இடையேயான உறவை ஏற்றுக்கொள்ளக்கூடிய முறைப்படுத்தலாகும்.

இந்த முறை நேரத்தை எடுத்துக்கொள்ளும் மற்றும் அதன் பயன்பாட்டிற்கு போதுமான அளவு வளர்ந்த ரியல் எஸ்டேட் சந்தை தேவைப்படுகிறது, ஏனெனில் இது தரவுத்தளத்தில் இருந்து அதிக எண்ணிக்கையிலான பிரதிநிதி மாதிரிகளை பகுப்பாய்வு செய்வதை உள்ளடக்கியது.

வருமானம் மற்றும் விற்பனை விலையின் விகிதத்தின் அடிப்படையில் திட்டங்களின் மதிப்பீடு

இந்த வழக்கில், பின்வரும் ஒப்பீட்டு அலகுகள் ஒப்பீட்டு அலகுகளாகப் பயன்படுத்தப்படுகின்றன:

1. மொத்த வாடகை பெருக்கி (GRM).

2. மொத்த மூலதன விகிதம் (CCR).

1. மொத்த வாடகை பெருக்கிபிரதிபலிக்கிறது - சாத்தியமான மொத்த வருமானம் (PVD) அல்லது உண்மையான மொத்த வருமானம் (ARI) ஆகியவற்றுக்கு விற்பனை விலையின் விகிதம்.

VRM ஐப் பயன்படுத்த உங்களுக்குத் தேவை:

a) மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் சந்தை வாடகை வருமானத்தை மதிப்பிடவும்.

b) மொத்த (உண்மையான) வருவாயின் விகிதத்தை விற்பனை விலையுடன் ஒப்பிடக்கூடிய ஒப்பீட்டு விற்பனைக்கு தீர்மானிக்கவும்.

c) BPM ஆல் மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் வாடகை வருமானத்தை பெருக்கவும்.

மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் சாத்தியமான விற்பனை விலை சூத்திரத்தால் கணக்கிடப்படுகிறது:

Tsob \u003d Dr x VRM \u003d Dr x Tsa / PVD;

எங்கே Tsob - மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் சாத்தியமான விற்பனை விலை;

டாக்டர் - மதிப்பிடப்பட்ட பொருளிலிருந்து வாடகை வருமானம்;

GRM - மொத்த வாடகை பெருக்கி;

Tsa - ஒப்பிடக்கூடிய அனலாக் விற்பனை விலை;

PVH - சாத்தியமான மொத்த வருமானம்.

BPM ஆனது வசதிக்காக அல்லது பொருள் சொத்து மற்றும் ஒப்பிடக்கூடிய சகாக்களுக்கு இடையே உள்ள பிற வேறுபாடுகளுக்காக சரிசெய்யப்படவில்லை, ஏனெனில் BPM உண்மையான குத்தகைக் கொடுப்பனவுகள் மற்றும் விற்பனை விலைகளை அடிப்படையாகக் கொண்டது.

முறை மிகவும் எளிமையானது, ஆனால் பின்வரும் குறைபாடுகள் உள்ளன:

வளர்ந்த மற்றும் செயலில் உள்ள ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் மட்டுமே பயன்படுத்த முடியும்;

மதிப்பீட்டின் பொருளுக்கும் அதன் ஒப்பீட்டுப் பொருளுக்கும் இடையே உள்ள அபாயங்கள் அல்லது மூலதன வருவாய் விகிதங்களில் உள்ள வேறுபாட்டை முழுமையாக கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ளாது;

நிகர இயக்க வருவாயில் ஏற்படக்கூடிய வித்தியாசத்தையும் இது கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளாது.

2. ஒட்டுமொத்த மூலதனமயமாக்கல் விகிதம்

பயன்படுத்தி ஒட்டுமொத்த குணகம்மூலதனமாக்கல், மதிப்பிட்டுள்ள சொத்தின் சாத்தியமான விற்பனை விலையை நிர்ணயிக்கும் செயல்முறை பின்வரும் படிகளாக குறிப்பிடப்படலாம்:

1. ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் இந்த பிரிவில் ஒப்பிடக்கூடிய (இடர் மற்றும் வருமானம் உட்பட) விற்பனையின் தேர்வு;

2. ஒட்டுமொத்த மூலதனமயமாக்கல் விகிதம் (GCR) நிகர இயக்க வருமானத்தின் (NOR) விகிதத்தால் அதன் விற்பனை விலையுடன் ஒப்பிடக்கூடிய அனலாக் மூலம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது:

Kcap \u003d CHODa / Tsa;

எங்கே Kcap - மூலதன விகிதம்;

CHODa - அனலாக் நிகர இயக்க வருமானம்;

Tsob \u003d CHODob / Kcap,

Tsob - மதிப்பீட்டின் பொருளின் சாத்தியமான விலை;

CHODob - மதிப்பீட்டின் பொருளின் நிகர இயக்க வருமானம்;

Kcap - ஒப்பிடக்கூடிய ஒப்புமைகளுக்கான சந்தைத் தரவிலிருந்து கணக்கிடப்பட்ட மூலதன விகிதம்.

பெறப்பட்ட கணக்கீடுகளின் பகுப்பாய்வு மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி பொருளின் சாத்தியமான விலையில் இறுதி முடிவு

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டில் ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையின் இறுதி நிலை, மதிப்பிடப்படும் பொருளின் மதிப்பின் இறுதி மதிப்பைப் பெறுவதற்காக செய்யப்பட்ட கணக்கீடுகளின் பகுப்பாய்வு ஆகும். இந்த வழக்கில், இது அவசியம்:

1. கணக்கீட்டிற்குப் பயன்படுத்தப்படும் ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனைத் தரவையும் அவற்றின் சரிசெய்யப்பட்ட மதிப்புகளையும் கவனமாகச் சரிபார்க்கவும்.

2. எடையுள்ள சராசரியைக் கணக்கிடுவதன் மூலம் சரிசெய்யப்பட்ட ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனை புள்ளிவிவரங்களை சரிசெய்யவும்.

மதிப்பீட்டாளரால் கணக்கிடப்பட்ட எடையுள்ள சராசரியானது, மதிப்பிடப்பட்ட பொருளின் சாத்தியமான விற்பனை விலையாக இருக்கும், இது ஒவ்வொரு குறிப்பிட்ட வழக்கிலும் ஏற்றுக்கொள்ளக்கூடிய வரம்புகளுக்குள் வட்டமிடப்படும்.

சுய கட்டுப்பாட்டிற்கான கேள்விகள்

1. ஒப்பிடும் முக்கிய அலகுகள் என்னென்ன பயன்படுத்தப்படுகின்றன ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை?

2. ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையில் பயன்படுத்தப்படும் ஜோடி விற்பனை முறையைப் பயன்படுத்துவதற்கான முக்கிய அளவுகோல்கள் யாவை?

3. ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி அதன் மதிப்பை மாதிரியாக்கும்போது மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் கூறுகளை (பண்புகள்) சரிசெய்ய முடியுமா?

4. ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தும்போது கணக்கிடுவதற்கும் சரிசெய்தல் செய்வதற்கும் அளவு மற்றும் தரமான முறைகளுக்கு என்ன வித்தியாசம்? எந்த சந்தர்ப்பங்களில் சரிசெய்தல் தரமான முறைகளை மட்டுமே பயன்படுத்த முடியும்?

5. ஒப்பிடக்கூடிய ரியல் எஸ்டேட் பொருள்களின் எண்ணிக்கை எவ்வளவு அவசியமானது மற்றும் ஒரு ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையில் இணைக்கப்பட்ட தரவை பகுப்பாய்வு செய்யும் முறையை செயல்படுத்துவதற்கு போதுமானது?

6. மொத்த வாடகை பெருக்கி முறையின் நன்மைகள் மற்றும் தீமைகளை பட்டியலிடுங்கள்.

7. ஆரம்ப சந்தைத் தரவைத் தயாரிக்கும் போது ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையில் பயன்படுத்தப்படும் முக்கிய புள்ளியியல் பண்புகள் மற்றும் மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் மாதிரி மதிப்பின் நம்பகத்தன்மையை மதிப்பிடுவதற்காக ஒப்பிடக்கூடிய பண்புகளின் சரிசெய்யப்பட்ட விற்பனை விலைகளை பகுப்பாய்வு செய்யும் போது என்ன?

தற்போதைய அறிவு கட்டுப்பாட்டிற்கான சோதனை

1. எந்த ரியல் எஸ்டேட் பொருள்களுக்கு, பொதுவான வழக்கில், அவற்றின் மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கான ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை பொருந்தும்?

a) அலுவலக கட்டிடம்

b) விளையாட்டு அரண்மனை,

c) இரண்டு பண்புகள்?

2. நிறுவனம் ஐந்து ஆண்டுகளுக்கு முன்பு வாங்கியது நில சதிமதிப்பு 2000 c.u. e. மற்றும் அதன் மீது ஒரு கிடங்கு கட்டப்பட்டது. கிடங்கின் கட்டுமானத்திற்கு நிறுவனத்திற்கு $25,000 செலவானது. e. தற்போது, ​​அதேபோன்ற தளங்களைக் கொண்ட அதே போன்ற கிடங்குகள் சராசரியாக 40,000 USDக்கு விற்கப்படுகின்றன. e., மற்றும் இலவச (வளர்ச்சி அடையாத) அடுக்கு - 3000 c.u. e. தற்போது நிறுவனத்தால் கட்டப்பட்ட கிடங்கின் (நிலத்துடன்) சந்தை மதிப்பு என்ன?

a) 40,000 c.u. இ.,

b) 28000 c.u. இ.,

c) 27000 c.u. இ.

3. மதிப்பீட்டாளர் ஒப்பிடுவதற்கான மூன்று கூறுகளை அடையாளம் கண்டார்: இடம், சந்தை இயக்கவியல் (விற்பனை தேதி) மற்றும் விற்பனையின் நிபந்தனைகள் (பரிவர்த்தனைகளின் அதிர்வெண்). இந்த உறுப்புகளுக்கு ஒப்பிடக்கூடிய பொருட்களுக்கு எந்த வரிசையில் அவர் மாற்றங்களைச் செய்ய வேண்டும்?

a) இடம், சந்தையில் பரிவர்த்தனைகளின் இயக்கவியல், விற்பனை நிலைமைகள்,

b) விற்பனை நிலைமைகள், சந்தையில் விலை இயக்கவியல், இடம்,

c) சந்தையில் பரிவர்த்தனைகளின் இயக்கவியல், விற்பனை நிலைமைகள், இருப்பிடம்,

ஈ) எந்த வரிசையிலும்.

4. மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் மதிப்பை நிர்ணயிப்பதற்கான ஒப்பீட்டு அணுகுமுறைக்கு தகுதி பெற விற்கப்பட்ட சொத்துக்கள் என்ன தேவைகளை பூர்த்தி செய்ய வேண்டும்?

அ) சொத்து ஒரே மாதிரியாக இருக்க வேண்டும்,

b) பரிவர்த்தனைகளில் பங்கேற்பாளர்கள் இந்த சந்தைப் பிரிவைப் பற்றிய ஒரு புறநிலை யோசனையைக் கொண்டிருந்தனர்,

c) பரிவர்த்தனைகளில் பங்கேற்பாளர்கள் பரிவர்த்தனைகளின் விலைகளை பாதிக்கக்கூடிய எந்த உறவுகளையும் கொண்டிருக்கவில்லை,

ஈ) பரிவர்த்தனை விலைகள் குறித்த சந்தைத் தரவு, அவர்களின் சிதைப்பில் ஆர்வமில்லாத ஒருவரிடமிருந்து பெறப்படுகிறது,

இ) பரிவர்த்தனைகள் பிராந்திய ரீதியாக "கட்டுப்பட்டவை" (ஒரு மண்டலம், மாவட்டத்தில் முடிக்கப்பட்டது),

இ) மேலே உள்ள அனைத்தும்.

5. பின்வரும் ரியல் எஸ்டேட் வகைகளில் எது ஒப்பீட்டு விற்பனை முறையைப் பயன்படுத்தி சிறப்பாக மதிப்பிடப்படுகிறது:

b) கிடங்குகள்,

c) தொழிற்சாலைகள்

6. ஒரு அடுக்குமாடி கட்டிடத்தை நிர்மாணிப்பதற்கான நிலத்தை மதிப்பிடும் போது ஒப்பிடும் மிகவும் பொருத்தமான அலகு எது?

அ) நிலத்தின் மொத்த பரப்பளவு, ஏக்கர் எண்ணிக்கை,

b) தெரு முகப்பின் நீளம், மீ,

c) கட்டப்படக்கூடிய அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் எண்ணிக்கை, ரூபிள் / அபார்ட்மெண்ட்,

ஈ) விலை சதுர மீட்டர்சதி, rub./m2.

7. கார் கடையின் விலையை மதிப்பிடும் போது ஒப்பிடுவதற்கு மிகவும் பொருத்தமான அலகு எது?

a) ஒரு காருக்கான இடத்திற்கான விலை, தேய்த்தல்./m2,

b) கட்டிடத்தின் மொத்த பரப்பளவில் ஒரு சதுர மீட்டருக்கு விலை, rub./m2,

c) சேமிப்பு இடத்தின் ஒரு கன மீட்டருக்கு விலை, rub./m3,

d) ஸ்டோர் ஆக்கிரமித்துள்ள மொத்தப் பகுதியின் ஒரு சதுர மீட்டருக்கு விலை, rub./m2.

8. விற்பனையின் ஒப்பீட்டு பகுப்பாய்வு முறையைப் பயன்படுத்தும் போது ஒப்பீட்டு கூறுகளுக்கான சரிசெய்தல் செய்யப்படுகிறது:

அ) ஒப்பிடக்கூடிய பொருட்களிலிருந்து மதிப்பிடப்பட்ட பொருளுக்கு,

b) மதிப்பிடப்பட்டதிலிருந்து ஒப்பிடத்தக்கது.

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை மதிப்பீடு என்பது மதிப்பீட்டின் பொருளின் ஒப்புமைகளுடன் ஒப்பிடுவதன் அடிப்படையில் மதிப்பிடுவதற்கான முறைகளின் தொகுப்பாகும், இது தொடர்பாக அவர்களுடனான பரிவர்த்தனைகளின் விலைகள் பற்றிய தகவல்கள் உள்ளன.

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்துவதற்கான நிபந்தனைகள்: 1. பொருள் தனிப்பட்டதாக இருக்கக்கூடாது. 2. பரிவர்த்தனைகளைச் செய்வதற்கான நிபந்தனைகள் உட்பட, தகவல் விரிவானதாக இருக்க வேண்டும். 3. மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் ஒப்பிடக்கூடிய ஒப்புமைகளின் மதிப்பை பாதிக்கும் காரணிகள் ஒப்பிடத்தக்கதாக இருக்க வேண்டும்.

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை கொள்கைகளை அடிப்படையாகக் கொண்டது:- மாற்றீடுகள்; - சமநிலை; - தேவை மற்றும் அளிப்பு.

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையின் நிலைகள்:

நிலை 1

சந்தை ஆராய்ச்சி - சந்தையின் நிலை மற்றும் போக்குகளின் பகுப்பாய்வு, குறிப்பாக சொத்து மதிப்புக்குரிய பிரிவு; ரியல் எஸ்டேட் பொருள்கள் அடையாளம் காணப்படுகின்றன, அவை மதிப்பிடப்பட்ட, ஒப்பீட்டளவில் சமீபத்தில் விற்கப்பட்ட சொத்துடன் மிகவும் ஒப்பிடத்தக்கவை.

நிலை 2

மதிப்பீட்டு பொருளின் விற்பனைக்கு வழங்கப்பட்ட அல்லது சமீபத்தில் விற்கப்பட்ட ஒப்புமைகள் பற்றிய தகவல்களின் துல்லியத்தை சேகரித்தல் மற்றும் சரிபார்த்தல்; மதிப்பிடப்பட்ட பொருளுடன் ஒத்த பொருள்களின் ஒப்பீடு.

நிலை 3

மதிப்பீட்டின் பொருளிலிருந்து வேறுபாடுகளுக்கு ஏற்ப தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட ஒப்புமைகளின் விற்பனை விலைகளை சரிசெய்தல்.

நிலை 4

அனலாக் பொருள்களின் சரிசெய்யப்பட்ட விலைகளை ஏற்றுக்கொள்வதன் மூலம் மதிப்பீட்டு பொருளின் மதிப்பை நிறுவுதல்.

ஒப்பிடக்கூடிய பொருள்கள் ஒரே பிரிவைச் சேர்ந்ததாக இருக்க வேண்டும் மற்றும் அவற்றுடனான பரிவர்த்தனைகள் இந்த பிரிவுக்கான பொதுவான விதிமுறைகளின்படி மேற்கொள்ளப்பட வேண்டும்:

நேரிடுதல் காலம். வெளிப்பாடு காலம் - பொருள் சந்தையில் இருக்கும் நேரம்;

பரிவர்த்தனைக்கு உட்பட்டவர்களின் சுதந்திரம். சுதந்திரம் என்பது விற்பனையாளரும் வாங்குபவரும் இருந்தால், சந்தை விலையில் பரிவர்த்தனைகள் முடிக்கப்படாது: · தொடர்புடையவர்கள்; · ஹோல்டிங் மற்றும் ஒரு சுயாதீன துணை நிறுவனத்தின் பிரதிநிதிகள்; வேறுபட்ட ஒன்றுக்கொன்று சார்ந்திருத்தல் மற்றும் பரஸ்பர நலன்; பரிவர்த்தனைகள் உறுதிமொழி அல்லது பிற கடமைகளுடன் சுமத்தப்பட்ட பொருள்களுடன் மேற்கொள்ளப்படுகின்றன; · இறந்த நபர்களின் ரியல் எஸ்டேட் விற்பனையில் ஈடுபட்டுள்ளனர். - முதலீட்டு உந்துதல், இது தீர்மானிக்கப்படுகிறது: · முதலீட்டாளர்களின் ஒத்த நோக்கங்கள்; சிறந்த மற்றும் மிகவும் ஒத்த திறமையான பயன்பாடுபொருள்கள்; கட்டிடத்தின் சீரழிவின் அளவு.

பொருள்கள்-ஒப்புமைகளைத் தேர்ந்தெடுப்பதற்கான முக்கிய அளவுகோல்கள்: 1. ரியல் எஸ்டேட்டின் உரிமை. சொத்து உரிமைகள் சரிசெய்தல் என்பது சந்தை மற்றும் ஒப்பந்த வாடகைகளுக்கு இடையே உள்ள வித்தியாசம் முழு உரிமைசந்தை வாடகை மற்றும் தற்போதைய நிதியுதவி ஆகியவற்றில் சொத்து தீர்மானிக்கப்படுகிறது. 2. பரிவர்த்தனைக்கு நிதியளிப்பதற்கான நிபந்தனைகள். ஒரு பரிவர்த்தனைக்கான வித்தியாசமான நிதி நிலைமைகளின் கீழ், ஒரு முழுமையான பகுப்பாய்வு அவசியம், அதன் விளைவாக ஒரு திருத்தம் செய்யப்படுகிறது. 3. விற்பனையின் நிபந்தனைகள் மற்றும் விற்பனை நேரம். 4. இடம். 5. உடல் பண்புகள்.

மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் இறுதி மதிப்பைத் தீர்மானிக்க ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனையில் சரிசெய்தல் அவசியம். ஒவ்வொரு குறிகாட்டியின் முக்கியத்துவத்தையும் கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு, முந்தைய கணக்கீடுகளின் தர்க்கரீதியான பகுப்பாய்வின் அடிப்படையில் கணக்கீடு மற்றும் சரிசெய்தல் செய்யப்படுகின்றன. மிக முக்கியமானது துல்லியமான வரையறை திருத்தம் காரணிகள்(படம் 3.2 ஐப் பார்க்கவும்).

சரிசெய்தல் வகைகள்

சதவீத சரிசெய்தல்ஒரு அனலாக் பொருளின் விற்பனை விலையை அல்லது அதன் ஒப்பீட்டு அலகு ஒரு குணகம் மூலம் பெருக்கப்படுகிறது, இது ஒரு அனலாக் பொருளின் குணாதிசயங்களில் உள்ள வேறுபாடுகளின் அளவைப் பிரதிபலிக்கிறது. மதிப்பிடப்படும் பொருள் ஒப்பிடக்கூடிய அனலாக்ஸை விட சிறந்தது என்றால், பிந்தையவற்றின் விலையில் அதிகரிக்கும் குணகம் சேர்க்கப்படும், அது மோசமாக இருந்தால் - குறைகிறது.

செலவு சரிசெய்தல்:

a) முழுமையான திருத்தங்கள்,ஒப்பிடும் அலகுக்கு, விற்கப்பட்ட பொருள்-அனலாக் விலையை ஒரு குறிப்பிட்ட அளவு மூலம் மாற்றவும், இது பொருள்-அனலாக் மற்றும் மதிப்பிடப்படும் பொருளின் பண்புகளில் உள்ள வேறுபாட்டை மதிப்பிடுகிறது. மதிப்பிடப்படும் பொருளானது ஒப்பிடக்கூடிய அனலாக், எதிர்மறையானது, மோசமாக இருந்தால், நேர்மறை திருத்தம் செய்யப்படுகிறது;

b) பண சரிசெய்தல், ஒட்டுமொத்தமாக விற்கப்பட்ட அனலாக் பொருளின் விலைக்கு பங்களித்தது, ஒரு குறிப்பிட்ட அளவு அதை மாற்றவும், இதில் குணாதிசயங்களில் வேறுபாடுகள் மதிப்பிடப்படுகின்றன.

ஒட்டுமொத்த சதவீத சரிசெய்தல்அனைத்து தனிப்பட்ட சதவீத சரிசெய்தல்களையும் பெருக்குவதன் மூலம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

வடிவத்தில் திருத்தம் பொது குழுவாக்கம்பொதுவாக வளர்ந்த ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் அதிக எண்ணிக்கையிலான விற்பனைகள் உள்ளன. ஒப்பிடக்கூடிய பண்புகளின் தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட குழுவிற்குள் ஒட்டுமொத்த சரிசெய்தல் செய்யப்படுகிறது.

திருத்த வரிசை: 1. நிதி நிலைமைகளுக்கான சரிசெய்தல். 2. விற்பனைக்கான சிறப்பு நிபந்தனைகளுக்கான சரிசெய்தல். 3. விற்பனை நேரத்திற்கான சரிசெய்தல். 4. இருப்பிடத்திற்கான திருத்தம். 5. உடல் பண்புகளுக்கான திருத்தம்.

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையின் நன்மைகள்: 1. இறுதி செலவு வழக்கமான விற்பனையாளர்கள் மற்றும் வாங்குபவர்களின் கருத்தை பிரதிபலிக்கிறது. 2. விற்பனை விலைகள் மாற்றத்தை பிரதிபலிக்கின்றன நிதி விதிமுறைகள்மற்றும் பணவீக்கம். 3. புள்ளியியல் ரீதியாக நியாயப்படுத்தப்பட்டது. 4. ஒப்பிடப்பட்ட பொருட்களில் உள்ள வேறுபாடுகளுக்கு சரிசெய்தல் செய்யப்படுகிறது. 5. பயன்படுத்த எளிதானது மற்றும் நம்பகமான முடிவுகளை அளிக்கிறது.

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையின் தீமைகள்: 1. விற்பனை வேறுபாடுகள். 2. நடைமுறை விற்பனை விலைகள் பற்றிய தகவல்களை சேகரிப்பதில் சிரமம். 3. பரிவர்த்தனையின் குறிப்பிட்ட விதிமுறைகள் பற்றிய தகவல்களை சேகரிப்பதில் சிரமம். 4. சந்தை நடவடிக்கை சார்ந்திருத்தல். 5. சந்தை நிலைத்தன்மையை சார்ந்திருத்தல். 6. கணிசமான வித்தியாசமான விற்பனையில் தரவை சமரசம் செய்வதில் சிரமம்.

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையில் பயன்படுத்தப்படும் சரிசெய்தலின் அளவை மதிப்பிடுவதற்கான முறைகள்.

அளவு முறைகள்.

    உண்மைப் பொருத்த முறை, சந்தையில் உள்ள ஒப்புமைகளின் குழுக்களின் தேர்வு: தேவையான ஒவ்வொரு திருத்தத்திற்கும் உறுப்புகளுடன் ஒன்று, அது இல்லாமல் இரண்டாவது.

முறையின் அடிப்படைக் கோட்பாடு: இரண்டு ஒப்புமைகளுக்கு இடையில் ஒரே ஒரு வித்தியாசம் இருந்தால், விலையில் உள்ள வேறுபாடு இந்த உறுப்புக்குக் காரணம். பல வேறுபாடுகள் இருக்கும்போது இந்த முறையைப் பயன்படுத்தலாம். அதிக எண்ணிக்கையிலான திருத்தங்களை அறிமுகப்படுத்தியதன் மூலம், துல்லியம் குறைகிறது.

    இரண்டாம் நிலை சந்தையின் பகுப்பாய்வு. தற்போதுள்ள விற்பனையின் சந்தை பணவீக்கம், ஒரு ஜோடி தரவு தொகுப்பை பகுப்பாய்வு செய்ய இயலாது. சரிசெய்தல் மதிப்பீட்டின் பொருள் மற்றும் அனலாக்ஸுடன் நேரடியாக தொடர்பில்லாத தரவுகளின் அடிப்படையில் கணக்கிடப்படுகிறது.

    செலவு பகுப்பாய்வு முறை. செலவு பகுப்பாய்வின் அடிப்படையில் சரிசெய்தல் மதிப்பிடப்படுகிறது, பொருளின் தனிப்பட்ட உறுப்பை உருவாக்க, தேய்மானத்தை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது, இருப்பினும், சந்தை தரவு மூலம் சரிபார்ப்பு தேவைப்படுகிறது.

    பின்னடைவு பகுப்பாய்வு முறை. வரைபடங்கள் கட்டமைக்கப்படுகின்றன, அம்சங்களின் சார்பு வேறுபாடுகளால் சூத்திரத்தின் வழித்தோன்றல். அளவு சாத்தியமற்றதாக இருக்கும்போது இது பயன்படுத்தப்படுகிறது, பின்னர் தரமானது.

முறைகள் தரமான குணாதிசயங்களின் தரவரிசையை அடிப்படையாகக் கொண்டவை (சிறந்தது, சற்று சிறந்தது, சமமானது, சற்று மோசமானது, கணிசமாக மோசமானது)

    ஒப்பீட்டு பகுப்பாய்வோடு ஒப்பிடுகையில், ஒப்பிடப்பட்ட பொருட்களின் மதிப்பின் மீதான தாக்கம் மதிப்பீட்டின் பொருளுடன் ஒப்பிடும்போது அதிகமாக, சமமாக அல்லது குறைபாடு உள்ளதா என்பதை தீர்மானிக்க ஒப்புமைகள் ஆய்வு செய்யப்படுகின்றன. சாரம் ஜோடி பொருத்தும் முறையைப் போன்றது, தர மதிப்பீடுகளின் உதாரணத்தில் மட்டுமே.

    விநியோக பகுப்பாய்வு. மதிப்பீட்டின் பொருளில் சலிப்பான மாற்றத்தின் வரிசையில் ஒப்புமைகள் விநியோகிக்கப்படுகின்றன. பின்னர் ஒப்பீட்டு விற்பனையின் தொடரில் மதிப்பிடப்பட்ட பொருளின் இடத்தை தீர்மானிக்கவும்.

    தனிப்பட்ட நிபுணர் ஆய்வுகள்.

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையில் மாற்றங்களைச் செய்வதற்கான நுட்பம்.

அனலாக் பொருள்களின் விலை பண்புகளில் திருத்தங்கள் செய்யப்படுகின்றன. அனலாக் பொருள்கள் மட்டுமே மாற்றங்களுக்கு உட்பட்டவை. பொருள் ஒருபோதும் சரிசெய்யப்படவில்லை.

இந்த கட்டத்தில் தீர்க்கப்பட வேண்டிய முக்கிய கேள்வி: மதிப்பீட்டின் பொருளின் அதே குணாதிசயங்களைக் கொண்டிருந்தால், ஒரு அனலாக் எவ்வளவு செலவாகும்.

திருத்தத்தின் அடிப்படை விதி: சமமானதாக இருந்தால் சிறந்த பொருள்மதிப்பீடுகள், பின்னர் கீழ்நோக்கி அல்லது எதிர்மறை சரிசெய்தல் செய்யப்படுகிறது (ஒரு கழித்தல் அடையாளத்துடன்); மதிப்பீட்டின் பொருளை விட அனலாக் மோசமாக இருந்தால், நேர்மறையான சரிசெய்தல் செய்யப்படுகிறது.

திருத்தங்களைச் செய்யும்போது, ​​​​ஒவ்வொரு சிறந்த பண்புகளையும் சரிசெய்வது அவசியம் - ஒப்பீட்டு உறுப்பு.

ஒப்பீட்டு கூறுகளின் குழுக்கள்:

    பரிவர்த்தனை விதிமுறைகள் மற்றும் சந்தையின் நிலை (உரிமைகள், நிதியுதவி விதிமுறைகள், விற்பனை தேதி, பரிவர்த்தனை விதிமுறைகள்) தொடர்பான கூறுகள்

    பொருளுடன் நேரடியாக தொடர்புடைய கூறுகள் (பண்புகள், முதலியன)

ஒப்பீட்டு கூறுகளின் குழுக்களுக்கு, வெவ்வேறு வரிசை திருத்தங்களைப் பயன்படுத்தலாம் (சார்ந்த அல்லது சுயாதீன அடிப்படையில்)

சார்பு வரிசை: முந்தைய சரிசெய்யப்பட்ட விலையின் விளைவாக மாற்றங்கள் செய்யப்படுகின்றன; ஒப்பீட்டு விஷயங்களின் கூறுகளின் வரிசை (உரிமைகள், நிதியுதவி விதிமுறைகள், விற்பனை விதிமுறைகள், விற்பனை தேதி)

சுதந்திரமான திருத்தம். ஒவ்வொரு உறுப்புக்கும் சரிசெய்தல், எந்த குறிப்பிட்ட வரிசையிலும் சந்தை நிலைமைகளை சரிசெய்த பிறகு பெறப்பட்ட முடிவின் அடிப்படையில் கணக்கிடப்படுகிறது.

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை முறைகள்.

1) விற்பனையின் ஒப்பீட்டு பகுப்பாய்வு முறை - ஒத்த பொருட்களின் சமீபத்திய விற்பனையின் விலைகளை ஒப்பிடுவதன் மூலம் ஒரு பொருளின் (சொத்து மதிப்பு) மதிப்பின் மதிப்பீடு. முறையின் கட்டமைப்பிற்குள்: அவை ஒத்த பொருட்களுக்கான சந்தை நிலைமையை பகுப்பாய்வு செய்து அவற்றில் நம்பகமான தகவல்களை சேகரிக்கின்றன; ஏசியை தீர்மானிக்கவும். பொருளின் ஒப்பீடு மற்றும் ஒப்பிடும் அலகுகள். ஒவ்வொரு அலகுக்கும் பகுப்பாய்வு; ஒப்பீடு தேவையான கூறுகளை ஒதுக்க; மதிப்பிடப்பட்ட பொருள் மற்றும் தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட ஒப்பீட்டு பொருள்களை ஒப்பிட்டு அவற்றின் விற்பனை விலைகளை சரிசெய்வதற்காக அல்லது ஒப்பிடப்பட்ட பட்டியலில் இருந்து விலக்கவும்; ஒப்பிடப்பட்ட பொருட்களின் மதிப்பின் பல சரிசெய்யப்பட்ட குறிகாட்டிகள் ஒரு மதிப்பு அல்லது மதிப்பீட்டு பொருளின் சந்தை மதிப்பின் வரம்பிற்கு இட்டுச் செல்கின்றன. ஒரு பெரிய அளவிலான நம்பகமான தகவல்களின் முன்னிலையில் இந்த முறை பொருத்தமானது மற்றும் பெரும்பாலும் புள்ளிவிவர மதிப்பீட்டு முறைகளுடன் இணைக்கப்படுகிறது. மதிப்பீட்டின் பொருளுக்கு சந்தையின் அணுகுமுறையை மிகவும் துல்லியமாக பிரதிபலிக்கும் முடிவைப் பெறுவதற்கான சாத்தியக்கூறு அதன் முக்கிய நன்மை. ஒரு பொருளின் மதிப்பை மதிப்பிடுவதில் உள்ள சிரமங்கள், முற்றிலும் ஒத்த இரண்டு பொருள்கள் கூட இல்லாததால் ஏற்படுகிறது. கூடுதலாக, சந்தை மதிப்பின் வரையறையை சந்திக்கும் பரிவர்த்தனைகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது அவசியம், அதாவது. சந்தை அல்லாத காரணிகளால் பாதிக்கப்படாதவை. அதிக மகசூல் தரும் பொருட்களை விற்கும் போது, ​​அவற்றின் பொருளாதார பண்புகள் மற்றும் விற்பனை நிலைமைகள் பற்றிய தகவல்கள் பெரும்பாலும் கிடைக்காது அல்லது முழுமையாக இருக்காது, எனவே, இதுபோன்ற சந்தர்ப்பங்களில், ஒரு வரம்பை மட்டுமே " கோடிட்டுக் காட்ட" முடியும், இதில் சந்தை மதிப்பின் மதிப்பு பெரும்பாலும் இருக்கும் இரு.

2) மொத்த வாடகை முறை. விற்பனை விலை மற்றும் தொடர்புடைய வாடகை வருமானம் ஆகியவற்றுக்கு இடையே நேரடி உறவின் இருப்பின் அடிப்படையில். இந்த உறவு ஒரு பெருக்கி மூலம் அளவிடப்படுகிறது. (மொத்த வாடகையின் குணகம்). வருமானம் ஈட்டக்கூடிய ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டில் இது பயன்படுத்தப்படுகிறது.

BPM என்பது ஒரு பொருளின் விற்பனை விலையின் சாத்தியமான அல்லது பயனுள்ள மொத்த வருவாயின் விகிதமாகும். சூழ்நிலையைப் பொறுத்து, ஒரு பொருளின் பிபிஎம் தீர்மானிக்க அனலாக்ஸின் பிபிஎம் மதிப்பு, முடிவுகளை சரிசெய்யும் நடைமுறைகள் பயன்படுத்தப்படுகின்றன.

சாத்தியமான விற்பனை விலை சூத்திரத்தால் கணக்கிடப்படுகிறது: С= Pvd*BPM

PVD - மதிப்பிடப்பட்ட பொருளின் மொத்த வருமானம்; GRM என்பது சராசரி மொத்த வாடகைப் பெருக்கமாகும்.

முறை படிகள்:

ஒப்பிடக்கூடிய ஒப்புமைகளின் தேர்வு;

பிபிஎம் கணக்கீடு;

பிபிஎம் பற்றிய பெறப்பட்ட அறிவின் சமரசம், ஒரு பிபிஎம் மதிப்பு அல்லது மதிப்பிடப்பட்ட பொருளுக்குப் பயன்படுத்தக்கூடிய பிபிஎம் மதிப்புகளின் வரம்பை தீர்மானிக்க;

வாடகை அடிப்படையில் ஒப்பிடக்கூடிய பொருள்களைத் தீர்மானித்தல்;

ஒப்புமைகளின் பகுப்பாய்வு, மதிப்பீட்டின் பொருளின் தொடர்புடைய பண்புகளுடன் அவற்றின் ஒப்பீடு;

மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் சந்தை வாடகை வருமானத்தின் மதிப்பைப் பெறுவதற்கான சரிசெய்தல்களின் கணக்கீடு;

சூத்திரத்தின் படி மதிப்பீட்டின் பொருளின் மதிப்பைக் கணக்கிடுதல்.

முறையின் தீமைகள்:

    செயலில் லாபகரமான ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகளில் மட்டுமே விண்ணப்பம்;

    மதிப்பீட்டின் பொருள் மற்றும் ஒப்புமைகளுக்கு இடையிலான ஆபத்துகளில் உள்ள வேறுபாடு கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படவில்லை

    NOR இல் உள்ள வேறுபாடு கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படவில்லை

3. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு

3.5 ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான அணுகுமுறைகள்.

3.5.1. ஒப்பீட்டு (சந்தை) அணுகுமுறை

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறைமதிப்பீடு என்பது மதிப்பீட்டின் பொருளின் ஒப்புமைகளுடன் ஒப்பிடுவதன் அடிப்படையில் மதிப்பிடுவதற்கான முறைகளின் தொகுப்பாகும், இது தொடர்பாக அவர்களுடனான பரிவர்த்தனைகளின் விலைகள் பற்றிய தகவல்கள் உள்ளன.

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்துவதற்கான நிபந்தனைகள்:
1. பொருள் தனிப்பட்டதாக இருக்கக்கூடாது.
2. பரிவர்த்தனைகளைச் செய்வதற்கான நிபந்தனைகள் உட்பட, தகவல் விரிவானதாக இருக்க வேண்டும்.
3. மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் ஒப்பிடக்கூடிய ஒப்புமைகளின் மதிப்பை பாதிக்கும் காரணிகள் ஒப்பிடத்தக்கதாக இருக்க வேண்டும்.

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை கொள்கைகளை அடிப்படையாகக் கொண்டது:
- மாற்றீடுகள்;
- சமநிலை;
- தேவை மற்றும் அளிப்பு.

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையின் நிலைகள்:

நிலை 1

சந்தை ஆராய்ச்சி - சந்தையின் நிலை மற்றும் போக்குகளின் பகுப்பாய்வு, குறிப்பாக சொத்து மதிப்புக்குரிய பிரிவு; ரியல் எஸ்டேட் பொருள்கள் அடையாளம் காணப்படுகின்றன, அவை மதிப்பிடப்பட்ட, ஒப்பீட்டளவில் சமீபத்தில் விற்கப்பட்ட சொத்துடன் மிகவும் ஒப்பிடத்தக்கவை.

நிலை 2

மதிப்பீட்டு பொருளின் விற்பனைக்கு வழங்கப்பட்ட அல்லது சமீபத்தில் விற்கப்பட்ட ஒப்புமைகள் பற்றிய தகவல்களின் துல்லியத்தை சேகரித்தல் மற்றும் சரிபார்த்தல்; மதிப்பிடப்பட்ட பொருளுடன் ஒத்த பொருள்களின் ஒப்பீடு.

நிலை 3

மதிப்பீட்டின் பொருளிலிருந்து வேறுபாடுகளுக்கு ஏற்ப தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட ஒப்புமைகளின் விற்பனை விலைகளை சரிசெய்தல்.

நிலை 4

அனலாக் பொருள்களின் சரிசெய்யப்பட்ட விலைகளை ஏற்றுக்கொள்வதன் மூலம் மதிப்பீட்டு பொருளின் மதிப்பை நிறுவுதல்.

ஒப்பிடக்கூடிய பொருள்கள் ஒரே பிரிவைச் சேர்ந்ததாக இருக்க வேண்டும் மற்றும் அவற்றுடனான பரிவர்த்தனைகள் இந்த பிரிவுக்கான பொதுவான விதிமுறைகளின்படி மேற்கொள்ளப்பட வேண்டும்:

நேரிடுதல் காலம். வெளிப்பாடு காலம் - பொருள் சந்தையில் இருக்கும் நேரம்;

பரிவர்த்தனைக்கு உட்பட்டவர்களின் சுதந்திரம். சுதந்திரம் என்பது விற்பனையாளர் மற்றும் வாங்குபவர் என்றால், சந்தை விலையில் பரிவர்த்தனைகள் முடிக்கப்படாது:
உறவில் உள்ளனர்;
· ஹோல்டிங் மற்றும் ஒரு சுயாதீன துணை நிறுவனத்தின் பிரதிநிதிகள்;
வேறுபட்ட ஒன்றுக்கொன்று சார்ந்திருத்தல் மற்றும் பரஸ்பர நலன்;
பரிவர்த்தனைகள் உறுதிமொழி அல்லது பிற கடமைகளுடன் சுமத்தப்பட்ட பொருள்களுடன் மேற்கொள்ளப்படுகின்றன;
· இறந்த நபர்களின் ரியல் எஸ்டேட் விற்பனையில் ஈடுபட்டுள்ளனர்.
- முதலீட்டு உந்துதல், இது தீர்மானிக்கப்படுகிறது:
· முதலீட்டாளர்களின் ஒத்த நோக்கங்கள்;
இதேபோன்ற சிறந்த மற்றும் மிகவும் திறமையான பொருட்களின் பயன்பாடு;
கட்டிடத்தின் சீரழிவின் அளவு.

அனலாக் பொருள்களைத் தேர்ந்தெடுப்பதற்கான முக்கிய அளவுகோல்கள்:
1. ரியல் எஸ்டேட்டின் உரிமை.
உரிமையாளர் சரிசெய்தல் என்பது சந்தை மற்றும் ஒப்பந்த வாடகைகளுக்கு இடையே உள்ள வித்தியாசம், முழு உரிமையானது சந்தை வாடகைகள் மற்றும் கிடைக்கக்கூடிய தற்போதைய நிதியுதவி ஆகியவற்றில் தீர்மானிக்கப்படுகிறது.
2. பரிவர்த்தனைக்கு நிதியளிப்பதற்கான நிபந்தனைகள். ஒரு பரிவர்த்தனைக்கான வித்தியாசமான நிதி நிலைமைகளின் கீழ், ஒரு முழுமையான பகுப்பாய்வு அவசியம், அதன் விளைவாக ஒரு திருத்தம் செய்யப்படுகிறது.
3. விற்பனையின் நிபந்தனைகள் மற்றும் விற்பனை நேரம்.
4. இடம்.
5. உடல் பண்புகள்.

மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் இறுதி மதிப்பைத் தீர்மானிக்க ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனையில் சரிசெய்தல் அவசியம். ஒவ்வொரு குறிகாட்டியின் முக்கியத்துவத்தையும் கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு, முந்தைய கணக்கீடுகளின் தர்க்கரீதியான பகுப்பாய்வின் அடிப்படையில் கணக்கீடு மற்றும் சரிசெய்தல் செய்யப்படுகின்றன. திருத்தம் காரணிகளின் துல்லியமான நிர்ணயம் மிக முக்கியமானது (படம் 3.2 ஐப் பார்க்கவும்).

அரிசி. 3.2 சரிசெய்தல் வகைகள்

சதவீத சரிசெய்தல்ஒரு அனலாக் பொருளின் விற்பனை விலையை அல்லது அதன் ஒப்பீட்டு அலகு ஒரு குணகம் மூலம் பெருக்கப்படுகிறது, இது ஒரு அனலாக் பொருளின் குணாதிசயங்களில் உள்ள வேறுபாடுகளின் அளவைப் பிரதிபலிக்கிறது. மதிப்பிடப்படும் பொருள் ஒப்பிடக்கூடிய அனலாக்ஸை விட சிறந்தது என்றால், பிந்தையவற்றின் விலையில் அதிகரிக்கும் குணகம் சேர்க்கப்படும், அது மோசமாக இருந்தால் - குறைகிறது.

செலவு சரிசெய்தல்:

a) முழுமையான திருத்தங்கள்,ஒப்பிடும் அலகுக்கு, விற்கப்பட்ட பொருள்-அனலாக் விலையை ஒரு குறிப்பிட்ட அளவு மூலம் மாற்றவும், இது பொருள்-அனலாக் மற்றும் மதிப்பிடப்படும் பொருளின் பண்புகளில் உள்ள வேறுபாட்டை மதிப்பிடுகிறது. மதிப்பிடப்படும் பொருளானது ஒப்பிடக்கூடிய அனலாக், எதிர்மறையானது, மோசமாக இருந்தால், நேர்மறை திருத்தம் செய்யப்படுகிறது;

b) பண சரிசெய்தல், ஒட்டுமொத்தமாக விற்கப்பட்ட அனலாக் பொருளின் விலைக்கு பங்களித்தது, ஒரு குறிப்பிட்ட அளவு அதை மாற்றவும், இதில் குணாதிசயங்களில் வேறுபாடுகள் மதிப்பிடப்படுகின்றன.

ஒட்டுமொத்த சதவீத சரிசெய்தல்அனைத்து தனிப்பட்ட சதவீத சரிசெய்தல்களையும் பெருக்குவதன் மூலம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

வடிவத்தில் திருத்தம் பொது குழுவாக்கம்பொதுவாக வளர்ந்த ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் அதிக எண்ணிக்கையிலான விற்பனைகள் உள்ளன. ஒப்பிடக்கூடிய பண்புகளின் தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட குழுவிற்குள் ஒட்டுமொத்த சரிசெய்தல் செய்யப்படுகிறது.

திருத்த வரிசை:
1. நிதி நிலைமைகளுக்கான சரிசெய்தல்.
2. விற்பனைக்கான சிறப்பு நிபந்தனைகளுக்கான சரிசெய்தல்.
3. விற்பனை நேரத்திற்கான சரிசெய்தல்.
4. இருப்பிடத்திற்கான திருத்தம்.
5. உடல் பண்புகளுக்கான திருத்தம்.

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையின் நன்மைகள்:
1. இறுதி செலவு வழக்கமான விற்பனையாளர்கள் மற்றும் வாங்குபவர்களின் கருத்தை பிரதிபலிக்கிறது.
2. விற்பனை விலைகள் நிதி நிலைமைகள் மற்றும் பணவீக்கத்தில் ஏற்படும் மாற்றங்களை பிரதிபலிக்கின்றன.
3. புள்ளியியல் ரீதியாக நியாயப்படுத்தப்பட்டது.
4. ஒப்பிடப்பட்ட பொருட்களில் உள்ள வேறுபாடுகளுக்கு சரிசெய்தல் செய்யப்படுகிறது.
5. பயன்படுத்த எளிதானது மற்றும் நம்பகமான முடிவுகளை அளிக்கிறது.

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையின் தீமைகள்:
1. விற்பனை வேறுபாடுகள்.
2. நடைமுறை விற்பனை விலைகள் பற்றிய தகவல்களை சேகரிப்பதில் சிரமம்.
3. பரிவர்த்தனையின் குறிப்பிட்ட விதிமுறைகள் பற்றிய தகவல்களை சேகரிப்பதில் சிரமம்.
4. சந்தை நடவடிக்கை சார்ந்திருத்தல்.
5. சந்தை நிலைத்தன்மையை சார்ந்திருத்தல்.
6. கணிசமான வித்தியாசமான விற்பனையில் தரவை சமரசம் செய்வதில் சிரமம்.

3.5.1.1. ஜோடி விற்பனை முறை

எந்தவொரு குணாதிசயத்திற்கும் சரிசெய்தலின் அளவை தீர்மானிக்க ஒரு வழி ஜோடி விற்பனையின் பகுப்பாய்வு ஆகும். இது பல ஜோடி ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனையை ஒப்பிட்டு பகுப்பாய்வு செய்வதைக் கொண்டுள்ளது. ஜோடி விற்பனை என்பது இரண்டு சொத்துக்களின் விற்பனையாகும், அவை ஒரு அம்சத்தைத் தவிர, ஒப்பிடக்கூடிய சொத்தின் உண்மையான விலையில் சரிசெய்தலாகப் பயன்படுத்த மதிப்பீட்டாளர் மதிப்பீடு செய்ய வேண்டும்.

உதாரணத்திற்கு

பின்வரும் சந்தை விற்பனைத் தகவல்கள் அறியப்படுகின்றன:

பகுதி, மீ2

விற்பனை விலை, $

வரையறு:

1. பரப்பளவில் உள்ள வேறுபாட்டிற்கான திருத்தம்.

2. ஒரு தோட்டத்தின் இருப்புக்கான சரிசெய்தல்.

3. ஒரு கேரேஜ் முன்னிலையில் சரிசெய்தல்.

தீர்வு

மதிப்பிடப்பட்டது

பகுதி, மீ2

சரிசெய்தல்

சரிசெய்தல்

சரிசெய்தல்

விற்பனை விலை, $

29000

மொத்த சரிசெய்தல்

சரிசெய்யப்பட்ட விலை

பண மாற்றங்களைச் செய்ய முடியாதபோது நிபுணர் சரிசெய்தல் முறைகள் பயன்படுத்தப்படுகின்றன.

மதிப்பிடப்படும் பொருளின் மதிப்பு = X;

விற்கப்பட்ட பொருளின் விலை = 1.0 (100%).

பொருள் அனலாக்கை விட 15% சிறப்பாக இருந்தால், அனலாக் விலை 15% அதிகரிக்க வேண்டும்

X \u003d (1.0 + 0.15) * 1 \u003d 1.15.

பொருள் அனலாக்ஸை விட 15% மோசமாக இருந்தால், அனலாக் விலை 15% குறைக்கப்பட வேண்டும்.

X \u003d (1.0 - 0.15) * 1 \u003d 0.85.

15% மதிப்பிலான சொத்தை விட அனலாக் சிறப்பாக இருந்தால், அனலாக் விலை குறைய வேண்டும்

1.0 = (1.0 + 0.15) * எக்ஸ்; .

மதிப்பிடப்பட்ட பொருளை விட அனலாக் 15% மோசமாக இருந்தால், அனலாக் விலை அதிகரிக்க வேண்டும்

1.0 \u003d (1.0 - 0.15) * எக்ஸ்; .

3.5.1.2. மொத்த வாடகை பெருக்கல் முறை

மொத்த வாடகை பெருக்கி (GRM) சாத்தியமான மொத்த வருமானம் அல்லது உண்மையான வருமானத்திற்கு விற்பனை விலையின் விகிதமாகும்.

இந்த முறையைப் பயன்படுத்த, நீங்கள் கண்டிப்பாக:

1) வசதியால் உருவாக்கப்பட்ட சந்தை மொத்த வருமானத்தை மதிப்பிடுங்கள்;

2) ஒப்புமைகளின் ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனைக்கான விற்பனை விலைக்கு மதிப்பிடப்படும் சொத்திலிருந்து மொத்த வருமானத்தின் விகிதத்தை தீர்மானிக்க;

3) மதிப்பிடப்பட்ட பொருளின் மொத்த வருமானத்தை ஒப்புமைகளுக்கான BPM இன் சராசரி மதிப்பால் பெருக்கவும்.

சாத்தியமான விற்பனை விலை சூத்திரத்தைப் பயன்படுத்தி கணக்கிடப்படுகிறது

உதாரணமாக

பிபிஎம் கணக்கீடு

விற்பனை விலை, c.u.

மதிப்பீட்டின் பொருள்

150000*5,08 =762169

5+5,43+4,81 = 5,08

800000/160000 = 5,00

950000/175000 = 5,43

650000/135000 = 4,81

BPM இன் பங்கு பொது மூலதன விகிதத்தால் (CCR) செய்யப்படலாம்.

OKC நிகர இயக்க வருமானம் மற்றும் விற்பனை விலை விகிதம்.

இந்த வழக்கில்

;

உதாரணமாக

OKC கணக்கீடு

விற்பனை விலை, c.u.

மதிப்பீட்டின் பொருள்

375000

0,13

ஒப்பற்ற

35000 (கடந்த ஆண்டு)

ஒப்பற்ற

அட்டவணையில். ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை மதிப்பிடுவதில் ஜோடி விற்பனை முறையைப் பயன்படுத்துவதற்கான உதாரணத்தை 3.3 காட்டுகிறது.

அட்டவணை 3.3

ஜோடி விற்பனை முறையைப் பயன்படுத்தி ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலையைக் கணக்கிடுதல்

பொருளின் பண்புகள்

மதிப்பீட்டின் பொருள்

வரைபட பொருள்கள்

இடம்

சரிசெய்தல்

அபார்ட்மெண்ட் மாடிகள்

சரிசெய்தல்

பொருள் நிலை

சரிசெய்தல்

மொத்த பரப்பளவு, மீ 2

சரிசெய்தல்

வாழும் பகுதி, மீ 2

சரிசெய்தல்

சமையலறை பகுதி, மீ 2

சரிசெய்தல்

சரிசெய்தல்

அபார்ட்மெண்ட் விலை, $

மொத்த சரிசெய்தல்

அபார்ட்மெண்ட் விலை சரிசெய்யப்பட்டது, $
முந்தைய

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை மாற்றுக் கொள்கையை அடிப்படையாகக் கொண்டது மற்றும் மிகவும் எளிமையான அனுமானத்தை அடிப்படையாகக் கொண்டது: ஒரு பொருளின் மதிப்பீட்டின் போது, ​​அதே பொருள் ஏற்கனவே விற்கப்பட்டதாக மாறிவிடும். அறியப்பட்ட தொகை, பின்னர் மதிப்பிடப்படும் பொருளின் விலை அதேதான் என்று கருதுவது மிகவும் தர்க்கரீதியானது.

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை என்பது மதிப்பீட்டு பொருளின் மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கான முறைகளின் தொகுப்பாகும், இது மதிப்பீட்டு பொருளின் ஒத்த பொருள்களுடன் ஒப்பிடுவதன் அடிப்படையில், விலைகள் பற்றிய தகவல்கள் கிடைக்கின்றன.

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையின் முக்கிய கருத்து ஒத்த பொருள் (அனலாக் பொருள்), மதிப்பீட்டின் பொருள் மேலும் ஒப்பிடப்படுகிறது. மதிப்பீட்டின் நோக்கங்களுக்காக மதிப்பீட்டின் பொருளின் அனலாக் ஆகும் ஒரு பொருள், அதன் மதிப்பை நிர்ணயிக்கும் முக்கிய பொருளாதார, பொருள், தொழில்நுட்ப மற்றும் பிற பண்புகளின் அடிப்படையில் மதிப்பீட்டின் பொருளுக்கு ஒத்ததாக இருக்கும்.

அடிப்படை மாதிரிஇந்த முறையை பின்வரும் விதியால் குறிப்பிடலாம்: "ஒரு ரியல் எஸ்டேட் பொருளின் சந்தை மதிப்பு ஒப்பிடக்கூடிய பொருளின் விற்பனை விலைக்கு சமம் மற்றும் ஒப்பீடு மற்றும் மதிப்பீட்டின் பண்புகளில் உள்ள வேறுபாடுகளுடன் தொடர்புடைய இந்த விலையில் சரிசெய்தல்" அல்லது சூத்திரத்தின்படி இயற்கணித வெளிப்பாட்டின் வடிவம் (பின் இணைப்பு - 5 ஐப் பார்க்கவும்).

மதிப்பீட்டின் பொருளின் முக்கிய பண்பு அதனுடனான பரிவர்த்தனையின் மதிப்பு. மதிப்பீட்டாளரிடம் அனலாக் பொருளைப் பற்றிய விலைத் தகவல் இல்லை என்றால், மதிப்பீட்டின் பொருளுடன் அதன் அதிகபட்ச ஒற்றுமை கூட மதிப்பைத் தீர்மானிக்க உதவாது.

இன் விலை தகவல் என்ற வார்த்தையின் கீழ் இந்த வழக்குவிற்பனை விலை, வாடகை விகிதம், சலுகை அல்லது தேவை விலை ஆகியவற்றைக் குறிக்கிறது.

சில ஐரோப்பிய நாடுகளில் (உதாரணமாக, ஸ்காண்டிநேவிய நாடுகள், ஜெர்மனி) முடிக்கப்பட்ட பரிவர்த்தனைகள் மற்றும் அவற்றின் மதிப்புகள் பற்றிய தகவல்கள் திறந்திருக்கும், அமெரிக்கா மற்றும் கனடா போன்ற பிற நாடுகளில், இந்த தகவல் அனைவருக்கும் கிடைக்காது. ரஷ்யாவில், நிலைமை இரண்டாவது குழு மாநிலங்களுக்கு அருகில் உள்ளது. நடைமுறையில், மதிப்பீட்டாளர் முடிக்கப்பட்ட பரிவர்த்தனைகளின் மதிப்பைப் பற்றிய நம்பகமான தகவலின் உரிமையாளராக மாறுவது சாத்தியமில்லை, எனவே, பெரும்பாலும் மதிப்பீட்டு நடைமுறையில், ஊடகங்களில் இருந்து தகவல்களைக் கையாள வேண்டும், இதில் கொள்முதல் அல்லது விற்பனைக்கான திட்டங்கள் ரியல் எஸ்டேட் வெளியிடப்படுகிறது.

ஒரு அனலாக் பொருளைப் பற்றிய விலைத் தகவலின் ஆதாரங்கள் இந்த பொருளுடன் நடத்தப்பட்ட பரிவர்த்தனையின் அதிகாரப்பூர்வ ஆவணங்கள், பரிவர்த்தனையுடன் இணைந்த ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள், ரியல் எஸ்டேட் சலுகைகள் பற்றிய சிறப்பு வெளியீடுகள் போன்றவை.

ஒவ்வொரு சொத்தும் தனித்துவமானது, மற்றும் விலைத் தகவல்கள் மிகக் குறைந்த எண்ணிக்கையிலான பண்புகளில் கிடைக்கின்றன, தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட ஒத்த பொருள்கள் தவிர்க்க முடியாமல் மதிப்பீட்டின் பொருளிலிருந்து வேறுபடும், எனவே ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையின் முக்கிய அம்சம் கேள்விக்கு பதிலளிப்பதாகும்: "எப்படி மதிப்பீட்டின் பொருளின் அதே குணாதிசயங்களைக் கொண்டிருந்தால், ஒத்த பொருளின் விலை எவ்வளவு?



இந்த கேள்விக்கான பதில் மதிப்பீட்டின் பொருளுடன் இருக்கும் வேறுபாடுகளுக்கு ஒத்த பொருட்களின் விலையை சரிசெய்வதன் மூலம் மேற்கொள்ளப்படுகிறது. சரிசெய்தல்கள் என்றும் அழைக்கப்படுகின்றன, அவை நேர்மறை மற்றும் எதிர்மறை, முழுமையான மற்றும் உறவினர்.

அனலாக் பொருளின் பண்புகள் மற்றும் மதிப்பீட்டின் பொருளின் விகிதத்தைப் பொறுத்து திருத்தத்தின் அடையாளம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. மதிப்பீட்டின் பொருளை விட அனலாக் பொருள் சிறப்பாக இருந்தால், எதிர்மறை சரிசெய்தல் செய்யப்படுகிறது, அனலாக் பொருள் மோசமாக இருந்தால், நேர்மறை.

முழுமையான சரிசெய்தல் என்பது அளவிடப்படும் சரிசெய்தல் ஆகும் பண அலகுகள், உறவினர் சரிசெய்தல் பின்னங்கள் அல்லது சதவீதங்களில் அளவிடப்படுகிறது.

ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடும்போது, ​​ஒரு குறிப்பிட்ட வரிசை சரிசெய்தல் பின்பற்றப்பட வேண்டும். அனைத்து சரிசெய்தல்களும் உறவினர் அல்லது முழுமையானதாக இருந்தால், சரிசெய்தல் செயல்முறை பின்வருமாறு:

சொத்து உரிமைகளில் திருத்தம்.

நிதி நிலைமைகளில் திருத்தம்.

விற்பனை விதிமுறைகளில் திருத்தம்.

விற்பனை தேதி திருத்தம்.

இடம் திருத்தம்.

மற்ற உடல் பண்புகளுக்கான திருத்தங்கள்.

முழுமையான மற்றும் தொடர்புடைய திருத்தங்கள் இரண்டும் தீர்மானிக்கப்பட்டால், முதலில் உறவினர் திருத்தங்கள் இந்த வரிசையில் செய்யப்படுகின்றன, பின்னர் முழுமையானவை.

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் செயல்பாட்டில், சரிசெய்தல் அளவைக் கணக்கிடுவது பல்வேறு முறைகளால் செய்யப்படலாம்.

திருத்த முறைகள்:

ஜோடி விற்பனை முறை என்பது ஒரே மாதிரியான ஒரு ஜோடி பொருட்களைத் தேர்ந்தெடுப்பதாகும்

ஒரு அளவுரு மற்றும் பிற பண்புகளில் ஒரே மாதிரியானது. இந்த வழக்கில், அவற்றின் மதிப்பில் உள்ள வேறுபாடு இந்த ஒற்றை வேறுபாடு காரணமாகும்.



சந்தைக் கண்ணோட்டத்தில், ஜோடி விற்பனை முறை மிகவும் தகவலறிந்ததாகும், ஆனால் நடைமுறையில், சொத்தை விவரிக்கும் அதிக பண்புகள், சரிசெய்தல்களை கணக்கிடுவதற்கு அதிகமான ஜோடிகளைத் தேர்ந்தெடுக்க வேண்டும். ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் சில பிரிவுகளில் ஒத்த பொருட்களைப் பற்றிய போதுமான தகவல்கள் இல்லாததால், இந்த உண்மை இந்த முறையைப் பயன்படுத்துவதற்கு கடுமையான தடையாக மாறும்.

எனவே, ஒப்புமைகளைப் பற்றிய வரையறுக்கப்பட்ட தகவலுடன், நிபுணர் அல்லது பகுப்பாய்வு மதிப்பீடுகளின் முறைகள் பெரும்பாலும் பயன்படுத்தப்படுகின்றன.

நிபுணர் மதிப்பீடுகளின் முறை - அடிப்படையில் ஒரு நிபுணரின் இருப்பைக் குறிக்கிறது

சொந்த நடைமுறை அனுபவம், ஒவ்வொரு குணாதிசயத்தின் பங்களிப்பின் மதிப்பைப் பற்றிய ஒரு முடிவை அளிக்கிறது. நிபுணர் திருத்தங்கள், ஒரு விதியாக, உறவினர் சொற்களில் வெளிப்படுத்தப்படுகின்றன.

இந்த முறையின் வெற்றிகரமான பயன்பாட்டிற்கான முக்கிய நிபந்தனை ஒரு நிபுணரின் தேர்வு ஆகும். நிபுணர், நிபுணர்கள் மற்றும் மூன்றாம் தரப்பு நிபுணர்களுக்கான தேவைகளைப் பூர்த்தி செய்தால், மதிப்பீட்டைச் செய்யும் மதிப்பீட்டாளராக இருக்க முடியும்.

சரிசெய்தல்களின் அளவு நியாயமானதாக இருக்க, நிபுணர் பின்வரும் குணங்களைக் கொண்டிருக்க வேண்டும்:

குறிப்பிடத்தக்க நடைமுறை மற்றும் வாழ்க்கை அனுபவம்;

உயர் நிலைபுலமை;

மதிப்பீட்டின் பொருள் சேர்ந்த பிரிவின் சந்தை போக்குகளை போதுமான அளவு பிரதிபலிக்கும் திறன்;

உறுதியான முடிவுகளில் ஆர்வமின்மை.

நிபுணர் மதிப்பீடுகளின் முறையின் முக்கிய நன்மை, கூடுதல் தகவல்களைச் சேகரிக்க வேண்டிய அவசியம் இல்லாதது, அதன் பற்றாக்குறையைக் கருத்தில் கொண்டு, ஒரு நிபுணரை ஈடுபடுத்துவதற்கான குறிப்பிடத்தக்க வாதமாக மாறும்.

நிபுணர் முறையின் தீமை துல்லியமாக நிபுணர்களின் பங்கேற்பாகும், ஏனெனில், முதலில், அனுபவம் வாய்ந்த மற்றும் புகழ்பெற்ற நிபுணர்களின் ஈடுபாடு ஒரு விலையுயர்ந்த முயற்சியாகும், இது மதிப்பீட்டு பணியின் செலவை கணிசமாக அதிகரிக்கிறது, இரண்டாவதாக, மேலே விவரிக்கப்பட்ட முறையால் நிர்ணயிக்கப்பட்ட திருத்தங்கள் முடியாது. முற்றிலும் சரியானதாகக் கருதப்படுகிறது, ஏனெனில் அவை தவிர்க்க முடியாமல் ஒரு குறிப்பிட்ட நிபுணரின் அகநிலைக் கருத்தின் விளைவாகும், எனவே, அவை வெவ்வேறு விளக்கங்களை அனுமதிக்கின்றன.

மேலும், அனுபவ ஆய்வுகள் காட்டுவது போல்? ஒரு நபருக்கு தனிப்பட்ட அறிவு மற்றும் அளவு பகுப்பாய்விற்கு கிடைக்காத உள் தகவல்கள் இருந்தபோதிலும், நிபுணர்களின் உதவியுடன் சரிசெய்தல்களைத் தீர்மானிப்பது ஜோடி விற்பனை முறைகள் அல்லது பகுப்பாய்வுகளைப் பயன்படுத்தி பெறப்பட்ட சரிசெய்தல்களைப் போல துல்லியமாக இல்லை.

எனவே, முடிந்தால், சரிசெய்தல்களைத் தீர்மானிப்பதற்கான முறைப்படுத்தப்பட்ட முறைகளுக்கு முன்னுரிமை அளிப்பது மிகவும் அறிவுறுத்தப்படுகிறது.

திருத்தங்களைச் செய்வதற்கான பகுப்பாய்வு முறை, திருத்தத்தின் அளவு

தர்க்க-பகுப்பாய்வு பகுத்தறிவு மூலம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. எடுத்துக்காட்டாக, சமீபத்திய சீரமைப்பு இல்லாமல் ஒரு அபார்ட்மெண்ட் மதிப்பிடப்பட்டால், மற்றும் அனலாக் பொருள் பழுதுபார்க்கப்பட்ட ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பாக இருந்தால், பழுதுபார்ப்பு கொடுப்பனவை இதேபோன்ற வேலைகளைச் செய்வதற்கான செலவு மற்றும் தேவையானதைச் சுருக்கமாகக் கணக்கிடலாம். கட்டிட பொருட்கள். இதன் விளைவாக வரும் மதிப்பு எதிர்மறை அடையாளத்துடன் அனலாக் பொருளில் செய்யப்பட்ட சரிசெய்தலாக செயல்படும்.

பகுப்பாய்வு முறையின் கீழ், மேலே விவரிக்கப்பட்ட அதே சரிசெய்தல் செயல்முறை பயன்படுத்தப்படுகிறது.

அவற்றின் பகுப்பாய்வு வரையறையின் வழிகளைக் கவனியுங்கள்:

க்கான திருத்தம் பல்வேறு வகையானமதிப்பீட்டின் பொருள் மற்றும் பொருள்-ஒப்புமை ஆகியவை அவற்றின் தற்போதைய பயனர்களுக்கு வெவ்வேறு உண்மையான உரிமைகளில் வழங்கப்படும் போது அந்த சந்தர்ப்பங்களில் உரிமைகள் அறிமுகப்படுத்தப்படுகின்றன. ஒரு கோட்பாட்டுக் கண்ணோட்டத்தில், வேறுபட்ட வலதுபுறத்தில் வழங்கப்பட்ட பொருட்களின் ஒப்புமைகளாகத் தேர்ந்தெடுப்பது தவிர்க்கப்பட வேண்டும், ஆனால் அனலாக் பொருள்களின் வரையறுக்கப்பட்ட தேர்வு காரணமாக, அத்தகைய பொருள்கள் பெரும்பாலும் நடைமுறையில் நிராகரிக்கப்படுவதில்லை.

உரிமைகள் சரிசெய்தல் என்பது நிகர வருமானத்திற்கு இடையே உள்ள வித்தியாசம், இது முழு உரிமையுடன் மற்றும் பிற உரிமைகளுடன் பெற முடியும், மேலும் இது எண்ணியல் ரீதியாக சமமாக உள்ளது. தற்போதிய மதிப்புமதிப்பாய்வில் உள்ள முழு காலத்திற்கும் இந்த இழப்புகள்.

நிதியுதவி விதிமுறைகளை சரிசெய்தல், சொந்த மற்றும் சமமற்ற விகிதத்தால் ஏற்படும் விலை வேறுபாடுகளை பிரதிபலிக்க வேண்டும். கடன் வாங்கினார்ஒப்பந்தம் செய்யும் போது. கடன் வாங்கிய நிதிகளின் ஈர்ப்பு இரண்டு நிகழ்வுகளில் மேற்கொள்ளப்படுகிறது: போதுமான அளவு கிடைக்காதபோது சொந்த நிதிஒரு பரிவர்த்தனையை முடிக்க மற்றும் முதலீட்டாளரின் (உரிமையாளரின்) சொந்த நிதியின் லாபத்தை அதிகரிக்க வேண்டிய அவசியம் இருக்கும்போது, ​​பொருளில் மாற்றங்களைச் செய்யாமல், அதன் செயல்பாட்டிற்கான நடைமுறை போன்றவை.

கடன் வாங்கிய நிதியை ஈர்ப்பதன் மூலம் ஈக்விட்டி மீதான வருவாயை மாற்றுவதன் விளைவு நிதி அந்நியச் செலாவணி விளைவு அல்லது நிதி அந்நியச் செலாவணி விளைவு என்று அழைக்கப்படுகிறது.

விற்பனை விதிமுறைகளில் திருத்தம் செய்யப்படுகிறது, முதலாவதாக, சலுகை அல்லது தேவை விலைகள் அனலாக் பொருள்களைப் பற்றிய விலைத் தகவலாகப் பயன்படுத்தப்படும் சந்தர்ப்பங்களில், இரண்டாவதாக, தவணைகளில் விற்பனை போன்ற சிறப்பு நிபந்தனைகளின் கீழ், இந்த திருத்தம் குறிப்பிடுகிறது. வெவ்வேறு விற்பனை நிலைமைகளின் கீழ் மதிப்பு மற்றும் பேரம் பேசுதல் (கேஸ் "டீல்-ஆஃபர்") அல்லது அனைத்து கொடுப்பனவுகளையும் இன்றுவரை கொண்டு வருதல் ("நேரடி விற்பனை-தவணை") மீதான தள்ளுபடிக்கு எண்ணியல் ரீதியாக சமமாக இருக்கும். பேரம் பேசுவதற்கான தள்ளுபடியின் மதிப்பு அனுபவ ரீதியாக தீர்மானிக்கப்படுகிறது மற்றும் தற்போது ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் 10-15% ஆகும்.

விற்பனை தேதியில் மாற்றங்களைச் செய்ய வேண்டிய அவசியம், இதேபோன்ற ரியல் எஸ்டேட் பொருள்களுடன் பரிவர்த்தனைகள் பற்றிய தகவல்கள், ஒரு விதியாக, கடந்த காலங்களுக்கு முந்தையவை என்பதன் காரணமாகும். மேலும், ஒரு அனலாக் பொருளுடன் ஒரு பரிவர்த்தனை தேதி மற்றும் மதிப்பீட்டின் தேதி ஆகியவை குறிப்பிடத்தக்க காலப்பகுதியால் பிரிக்கப்படும் போது அடிக்கடி வழக்குகள் உள்ளன. எனவே, இந்த திருத்தம் முந்தைய பொருள்கள்-ஒப்புமைகளுக்கான பரிவர்த்தனைகளின் விலைகளை மதிப்பிடும் தருணத்திற்கு ஒரு குறைப்பு ஆகும், எடுத்துக்காட்டாக, தள்ளுபடி காரணி அல்லது பணவீக்க விகிதத்தை அறிமுகப்படுத்துவதன் மூலம்.

சொத்தின் இருப்பிடத்திற்கான சரிசெய்தல் பெரும்பாலும் சொத்தின் இருப்பிடம் முக்கிய மதிப்பை உருவாக்கும் காரணியாக இருப்பதால் ஏற்படுகிறது. மனை. அமைந்துள்ள முற்றிலும் ஒரே மாதிரியான பொருட்களின் விலை வெவ்வேறு பகுதிகள்நகரங்கள், மிகவும் குறிப்பிடத்தக்க அளவு வேறுபடலாம். இருப்பிடம் பற்றிய கருத்து மிகவும் விரிவானது மற்றும் போட்டி சூழல், பொறியியல், சமூகம் மற்றும் போக்குவரத்து உள்கட்டமைப்பு, கௌரவம், முதலியன

இந்தச் சொல்லின் பரந்த தன்மையால்தான், இடத் திருத்தம் என்பது உடல் திருத்தங்களில் முதன்மையானது.

இந்த சரிசெய்தல் ஒரே மாதிரியான பொருள்களின் விலையில் உள்ள வேறுபாட்டின் மீதான இருப்பிடத்தின் செல்வாக்கின் பிரதிபலிப்பாகும், மேலும் இது அந்தந்த பிரதேசங்களின் சராசரி மதிப்புகள் அல்லது சராசரி வருமானத்தில் உள்ள மூலதன வேறுபாட்டின் வித்தியாசத்திற்கு சமமாக உள்ளது. "பிரதேசம்" என்ற வார்த்தையை நகரத்தின் பகுதிகள், வரலாற்று ரீதியாக வளர்ந்த பகுதிகள் போன்றவற்றைப் புரிந்து கொள்ளலாம்.

மற்ற உடல் குணாதிசயங்களுக்கான திருத்தங்கள் சில ஒற்றை அல்காரிதமாக குறைக்கப்படுவதற்கு மிகவும் தனிப்பட்டவை.

ஒவ்வொரு அடுத்தடுத்த திருத்தமும் ஒரு அனலாக் பொருளின் விலையில் செய்யப்படுகிறது என்பதை கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும், முந்தைய திருத்தங்களை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு சரிசெய்யப்பட்டது. அனைத்து திருத்தங்களையும் செய்த பிறகு, தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட ஒப்புமைகள் ஒவ்வொன்றிற்கும் மதிப்பீட்டாளர் சரிசெய்யப்பட்ட விலைகளைப் பெறுகிறார். ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையால் மதிப்பீட்டின் பொருளின் மதிப்பைக் கணக்கிட, பெறப்பட்ட முடிவுகளை சராசரியாகக் கணக்கிடுவது அவசியம். அனலாக் பொருள்களின் குறைந்தபட்ச மற்றும் அதிகபட்ச சரிசெய்யப்பட்ட விலைகளுக்கு இடையிலான வேறுபாடு 10% ஐ விட அதிகமாக இல்லை என்றால், சராசரி எண்கணித சராசரி முறையைப் பயன்படுத்தி மேற்கொள்ளப்படுகிறது. வேறுபாடுகள் மிகவும் குறிப்பிடத்தக்கதாக இருந்தால், சொத்தின் மதிப்பு எடையுள்ள சராசரியாக கணக்கிடப்படுகிறது. திருத்தங்களின் எண்ணிக்கையின் எதிரொலிகள் எடைகளாகப் பயன்படுத்தப்படுகின்றன.

பெரும்பாலும் மதிப்பீட்டு நடைமுறையில், வருமானம் மற்றும் விற்பனை விலையின் விகிதத்தின் அடிப்படையில் ஒப்பிடும் அலகுகள் பயன்படுத்தப்படுகின்றன. பெரும்பாலும், இத்தகைய மதிப்புகள் மொத்த வாடகை பெருக்கி மற்றும் மொத்த மூலதன விகிதம் ஆகும்.

மொத்த வாடகை பெருக்கி (GRM) என்பது விற்பனை விலையின் விகிதமாகும்

சாத்தியமான அல்லது உண்மையான மொத்த வருமானம், சூத்திரத்தால் கணக்கிடப்படுகிறது

(இணைப்பு - 6 பார்க்கவும்)

பயன்பாடு இந்த காட்டிபின்வரும் படிகளை உள்ளடக்கியது:

மதிப்பிடப்படும் சொத்திலிருந்து சந்தை வாடகை வருமானத்தின் மதிப்பீடு;

சமீபத்திய சந்தை பரிவர்த்தனைகளின் அடிப்படையில், மொத்த வருமானத்திற்கு ஒத்த பொருட்களின் விற்பனை விலையின் விகிதத்தை தீர்மானித்தல்;

மொத்த வாடகை பெருக்கியை சந்தை வாடகை வருவாயின் மூலம் பெருக்குதல்.

வருமானம் மற்றும் விலைகளில் உள்ள வேறுபாடு, சொத்து மதிப்பு மற்றும் ஒப்பிடக்கூடிய பண்புகளுக்கு இடையிலான வேறுபாடுகளை முழுமையாக பிரதிபலிக்கிறது என்று கருதப்படுவதால், இந்த விஷயத்தில் எந்த மாற்றங்களும் செய்யப்படவில்லை, இது விகிதத்தை கணக்கிடும் போது சமன் செய்யப்படுகிறது.

BPM ஐப் பயன்படுத்துவதற்கான கட்டுப்பாடுகள் பின்வருமாறு: சந்தை அவர்கள் கொண்டு வரும் வருமானத்தின் அடிப்படையில் வழக்கமான விற்பனையுடன் செயலில் இருக்க வேண்டும்; மதிப்புள்ள பொருள் மற்றும் ஒப்புமைகளுக்கு இடையே உள்ள அபாயங்கள் மற்றும் மூலதனத்தின் வருவாய் விகிதம் ஆகியவற்றில் உள்ள வேறுபாடு ஆகியவற்றிற்கு முறை உணர்திறன் இல்லை; இயக்கச் செலவுகளில் சாத்தியமான வேறுபாடுகளையும் இந்த முறை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளாது.

மொத்த மூலதன விகிதம் (CCR) என்பது நிகர இயக்க வருமானம் மற்றும் விற்பனை விலையின் விகிதமாகும். இந்த குறிகாட்டியின் பயன்பாடு மூன்று ஒன்றோடொன்று தொடர்புடைய செயல்களை செயல்படுத்துவதை உள்ளடக்கியது:

சொத்து மதிப்பீட்டில் இருந்து வரும் வருமானத்தின் மூலம் ஆபத்து மற்றும் கால அளவு ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் சமீபத்தில் விற்கப்பட்ட சொத்துக்களை ஒரே மாதிரியான வருமான ஓட்டங்களுடன் தேர்வு செய்தல்;

ஒவ்வொரு அனலாக்ஸிலிருந்தும் நிகர இயக்க வருமானத்தை (NOR) அதன் விற்பனையின் விலையால் பிரித்து மொத்த மூலதன விகிதத்தைப் (CCR) பெறுதல்;

OKC ஆல் மதிப்பிடப்படும் பொருளிலிருந்து CHOD பிரித்தல் மற்றும் சந்தை மதிப்பைப் பெறுதல்.

எனவே, ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையானது, மதிப்பீட்டின் பொருளின் அளவுருக்களுக்கு ஏற்ப அவற்றின் குணாதிசயங்களைக் கொண்டுவருவதற்காக ஒத்த பொருட்களின் விலைகளில் மாற்றங்களைச் செய்வதை அடிப்படையாகக் கொண்டது. இரண்டாவது வகை அணுகுமுறையானது மொத்த வாடகை பெருக்கி முறை ஆகும், இது விலை மற்றும் மொத்த வருமானத்திற்கு இடையிலான விகிதத்தை கணக்கிடுகிறது.

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்துவதற்கு ஒரு தடையாக இருப்பது ஒத்த பொருள்களைப் பற்றிய தகவல் இல்லாதது, மேலும் நன்கு வளர்ந்த சந்தை உள்ள பொருட்களை மதிப்பிடும்போது இந்த அணுகுமுறை சிறந்த முடிவுகளை அளிக்கிறது.

ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கு ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்துவதன் மூலம், மதிப்பீட்டாளர் முழு ஆயுத முறைகளையும் பயன்படுத்துகிறார்.

சந்தை ஒப்பீடுகளின் முறையில், சரிசெய்தல்களைக் கணக்கிடுவதற்கான இரண்டு குழுக்களின் முறைகள் வேறுபடுகின்றன: அளவு மற்றும் தரம்.

இந்தக் குழுக்கள் மதிப்பீட்டிற்குப் பயன்படுத்தப்படும் விலைக் காரணிகள் மற்றும் ஒப்புமைகளின் எண்ணிக்கையின் விகிதத்தில் வேறுபடுகின்றன.

அளவு என்றால் பிஒப்புமைகளின் எண்ணிக்கையை விட அதிகமாகவோ அல்லது சமமாகவோ பிவிலைக் காரணிகள் ஒன்றால் அதிகரித்தது (“>/:+ 1), பின்னர் அளவீட்டு முறைகள் மதிப்பீட்டிற்குப் பயன்படுத்தப்படுகின்றன: தரவு ஜோடி பகுப்பாய்வு, தரவுக் குழு பகுப்பாய்வு, அணி இயற்கணிதம், புள்ளியியல் மற்றும் பின்னடைவு பகுப்பாய்வு, வரைகலை பகுப்பாய்வு, உணர்திறன் பகுப்பாய்வு, செலவு பகுப்பாய்வு, இரண்டாம் நிலை தரவு வாடகை வேறுபாடுகளின் பகுப்பாய்வு மற்றும் மூலதனமாக்கல், முதலியன.

ஒப்புமைகளின் எண்ணிக்கை என்றால் பிகுறைந்த அளவு செய்யவிலை காரணிகள், ஒன்று அதிகரித்துள்ளது (ப 1), பின்னர் சரிசெய்தல்களைக் கணக்கிடுவதற்கான தரமான முறைகள் மதிப்பீட்டிற்குப் பயன்படுத்தப்படுகின்றன: ஒப்பீட்டு ஒப்பீட்டு பகுப்பாய்வு, நிபுணர் மதிப்பீடுகளின் முறை (தரவரிசை பகுப்பாய்வு) அல்லது நேர்காணல் முறை.

சரிசெய்தல்களை கணக்கிடுவதற்கான அளவு முறைகள். பகுப்பாய்வின் அளவு முறைகள் மற்றும் நுட்பங்கள் கணிதத்தின் பயன்பாட்டை அடிப்படையாகக் கொண்டவை.

எளிமையான ஒன்று தரவு ஜோடிகளின் பகுப்பாய்வு ஆகும். இரு குழுக்களின் ஒப்பீட்டு உருப்படிகளுக்கான சரிசெய்தல்களைக் கணக்கிட இது பயன்படுகிறது. இந்த முறையின் பயன்பாடு மதிப்பீட்டாளர் இந்த உறுப்பில் வேறுபடும் இரண்டு பொருட்களை ஒப்பிடுவதன் மூலம் ஒப்பீட்டு உறுப்புக்கான சரிசெய்தலை தீர்மானிக்க அனுமதிக்கிறது. தரவு ஜோடி பகுப்பாய்வு முறை சரிசெய்தல்களை கணக்கிடுவதற்கான மிகவும் விளக்கமான முறைகளில் ஒன்றாகும். இருப்பினும், இது மிகவும் கவனமாகப் பயன்படுத்தப்பட வேண்டும், ஏனெனில் தவறான முடிவுகளைப் பெறுவதற்கான நிகழ்தகவு மிகவும் அதிகமாக உள்ளது. ஒப்பிடப்படும் ஜோடிகள் சீரற்றதாக இருந்தால் மற்றும் உண்மையான சந்தை விலையை பிரதிபலிக்கவில்லை என்றால் இது நிகழலாம். இதற்குக் காரணம், பெரும்பாலும் ஒரே மாதிரியான பொருள்களின் மிகக் குறுகிய மாதிரி மட்டுமே கிடைக்கிறது, மேலும் கிடைக்கக்கூடிய அனைத்து ஒப்பீட்டு கூறுகளுக்கும் காரணமான மாற்றங்களைக் கணக்கிடுவது கடினம். ஒரு ஜோடி விற்பனையிலிருந்து பெறப்பட்ட சரிசெய்தல், ஒரு விற்பனையானது சந்தை மதிப்பை பிரதிபலிக்காதது போல, பிரதிநிதித்துவம் அவசியமில்லை.

உண்மையில், தரவு ஜோடி பகுப்பாய்வு முறைக்கு நெருக்கமானது, ஆனால் புள்ளியியல் ரீதியாக மிகவும் நம்பகமானது, தரவு குழு பகுப்பாய்வு முறையாகும். நேரம் அல்லது இடத்தில் மதிப்பு மாற்றங்களில் புள்ளிவிவர வடிவங்களை அடையாளம் காண விற்பனை தேதி அல்லது இருப்பிடம் போன்ற சுயாதீன மாறிகள் மூலம் தரவை குழுவாக்குவது இதில் அடங்கும். கிளஸ்டர் பகுப்பாய்வின் கணிதக் கருவியைப் பயன்படுத்துவது இங்கே பொருத்தமானதாக இருக்கும். தரவு ஜோடிகள் மற்றும் தரவுகளின் குழுக்களை பகுப்பாய்வு செய்யும் முறைகள் ஒரு வகையான உணர்திறன் பகுப்பாய்வு முறையாகும் என்பதை கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும். உணர்திறன் பகுப்பாய்வு என்பது மதிப்பின் மீதான தனிப்பட்ட மாறிகளின் விளைவைத் தீர்மானிக்கப் பயன்படுத்தப்படும் ஒரு நுட்பமாகும்.

நேரியல் இயற்கணிதம் முறையானது தீர்வு அமைப்புகளை அடிப்படையாகக் கொண்டது நேரியல் சமன்பாடுகள்அணி வடிவத்தில். அத்தகைய அமைப்பின் ஒவ்வொரு சமன்பாடும் i-ro அனலாக்ஸின் விலை பற்றிய தகவலின் அடிப்படையில் மதிப்பீட்டு பொருளின் மதிப்பைக் கணக்கிடுவதற்கான ஒரு சமன்பாடு (3.2) ஆகும். ஒப்பீட்டு கூறுகளின் எண்ணிக்கையை விட அனலாக்ஸின் எண்ணிக்கை சரியாக ஒன்று அதிகமாக இருந்தால், அத்தகைய அமைப்புக்கு ஒரு தனித்துவமான தீர்வு உள்ளது. இந்த முறையின் தனித்தன்மை என்னவென்றால், ஒப்பீட்டு கூறுகளின் இரண்டாவது குழுவிற்கான சரிசெய்தல்களை கணக்கிட இது பயன்படுகிறது. அமைப்பின் தீர்வு என்பது மதிப்பிடப்பட்ட பொருளின் மதிப்பின் விரும்பிய மதிப்பை மட்டுமல்ல, பங்களிப்புகளின் மதிப்புகளையும் கொண்ட ஒரு வரிசை அணி ஆகும். சந்தை மதிப்புஒப்பீட்டின் ஒவ்வொரு உறுப்பு.

நேரியல் இயற்கணிதம் முறையானது தரவு ஜோடி பகுப்பாய்வு முறையின் அதே குறைபாட்டைக் கொண்டுள்ளது - இதற்கு முற்றிலும் நம்பகமான ஒப்புமைகளைப் பயன்படுத்த வேண்டும். எந்தவொரு நம்பகத்தன்மையற்ற அனலாக், அங்கீகாரத்திற்கு அப்பால் செலவு மதிப்பீட்டின் படத்தை சிதைத்துவிடும்.

பின்னடைவு அல்லது கிளஸ்டர் பகுப்பாய்வு சாதனங்களைப் பயன்படுத்தி ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களை மதிப்பிடும் முறையை இந்த குறைபாடு இழக்கிறது. இந்த முறைகள், ஒரு நல்ல மற்றும் ஏராளமான தரவுத்தளத்தின் முன்னிலையில், மிகவும் உறுதியான முடிவுகளைப் பெறுவதை சாத்தியமாக்குகின்றன. அவற்றின் செயல்திறன் ஒப்பீட்டு கூறுகளின் எண்ணிக்கை அல்லது விலையை பாதிக்கும் காரணிகள் மற்றும் ஒப்பிடக்கூடிய பொருட்களின் எண்ணிக்கை (ஒப்புமைகள்) ஆகியவற்றின் விகிதத்தைப் பொறுத்தது. அதிக செலவு காரணிகள், நம்பகமான முடிவைப் பெறுவதற்கு அதிகமான தரவுத்தளங்கள் இருக்க வேண்டும். புள்ளிவிவர ரீதியாக சரியான முடிவைப் பெற, அத்தகைய பல ஒப்புமைகள் தேவை, செலவு காரணிகளின் எண்ணிக்கையை விட குறைந்தது 5-10 மடங்கு அதிகமாக இருக்கும். இந்த எண்ணிக்கையிலான ஒப்புமைகளைக் கொண்ட மாதிரியானது புள்ளிவிவர ரீதியாக இயல்பானது மற்றும் பிரதிநிதித்துவமானது எனக் கூறலாம்.

வரைகலை பகுப்பாய்வு என்பது புள்ளியியல் பகுப்பாய்வு முறையின் காட்சி செயல்முறை ஆகும். விலை மாற்ற விளக்கப்படங்களின் பகுப்பாய்வின் அடிப்படையில், மதிப்பீட்டாளர் மதிப்பின் மாற்றத்தின் தன்மையைப் பற்றி ஒரு முடிவை எடுக்கலாம் மற்றும் அடையாளம் காணப்பட்ட போக்கை தோராயமாக மதிப்பிடக்கூடிய பொருத்தமான வளைவைத் தேர்ந்தெடுக்கலாம்.

மேட்ரிக்ஸ் இயற்கணிதம், புள்ளியியல், பின்னடைவு மற்றும் வரைகலை பகுப்பாய்வு ஆகியவற்றின் முறைகள் முக்கியமாக ஒப்பிடும் கூறுகளின் இரண்டாவது குழுவிற்கான சரிசெய்தல்களைக் கணக்கிடப் பயன்படுத்தப்படுகின்றன. இருப்பினும், சில சமயங்களில், நம்பகமான ஆரம்ப தரவு இருந்தால், ஒப்பீட்டு கூறுகளின் முதல் குழுவிற்கு சரிசெய்தல்களை கணக்கிடும்போது அவை நல்ல முடிவுகளைத் தரலாம்.

செலவு பகுப்பாய்வு முறையானது, அதன் தொழில்நுட்பத்தை கொண்டு வருவதற்கு ஒப்பிடக்கூடிய தயாரிப்புக்கு ஏற்படும் செலவுகளை சரிசெய்வதற்கான அடிப்படையாக பயன்படுத்துகிறது. சட்ட பண்புகள்மதிப்பீட்டின் பொருளுக்கு. இந்த ஒப்பனை அல்லது செலவு அடங்கும் மாற்றியமைத்தல்அனலாக் அல்லது, எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு பொருளை குடியிருப்பு அல்லாத நிதிக்கு மாற்றுவதற்கான செலவு. செய்யப்பட்ட சரிசெய்தல் சராசரி சந்தை செயல்திறனுடன் ஒத்துப்போகிறது மற்றும் பங்களிப்பின் கொள்கைக்கு முரண்படாமல் இருப்பது முக்கியம்.

இரண்டாம் நிலை தரவு பகுப்பாய்வு என்பது சிறப்பு ரியல் எஸ்டேட் வெளியீடுகளில் உருவாக்கப்பட்ட பரிந்துரைகளின் அடிப்படையில் சரிசெய்தல்களை தீர்மானிப்பதற்கான ஒரு முறையாகும். இதைச் செய்ய, விற்பனையாளர்கள் மற்றும் வாங்குபவர்கள் உட்பட ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் அனைத்து பாடங்களிலும் பிரபலமான மற்றும் அங்கீகரிக்கப்பட்ட வெளியீடுகளைப் பயன்படுத்துவது விரும்பத்தக்கது.

குத்தகை வேறுபாடுகள் மூலதனமாக்கல் முறை என்பது சரிசெய்தல்களைக் கணக்கிடுவதற்கான மிகவும் பொதுவான முறையாகும் மற்றும் ஒரு விதியாக, லாபகரமான பொருள் மதிப்பிடப்படும் சந்தர்ப்பங்களில் பயன்படுத்தப்படுகிறது. முறையின் சாராம்சம் என்னவென்றால், மதிப்பீட்டின் பொருளுடன் ஒப்பிடுகையில் அனலாக்ஸின் ஏதேனும் குறைபாடு அல்லது நன்மை காரணமாக வாடகை விகிதங்களில் உள்ள வேறுபாட்டை மூலதனமாக்குவதன் மூலம் சரிசெய்தல் கணக்கிடப்படுகிறது. உதாரணமாக, குறைந்த உயரத்தில் லிஃப்ட் இல்லாதது அலுவலக கட்டிடம்அல்லது ஒரு சில்லறை கடையில் மோசமான பார்க்கிங் நிலை பாதிக்கும் வாடகை விகிதம்எனவே சொத்து மதிப்பு.

சரிசெய்தல்களை கணக்கிடுவதற்கான தரமான முறைகள். சரிசெய்தல்களைக் கணக்கிடுவதற்கான தரமான முறைகளில், ஒப்பீட்டு ஒப்பீட்டு பகுப்பாய்வு முறை பெரும்பாலும் பயன்படுத்தப்படுகிறது.

ஒப்பீட்டு ஒப்பீட்டு பகுப்பாய்வு முறை முக்கியமாக ஒப்புமைகளின் எண்ணிக்கையில் பயன்படுத்தப்படுகிறது குறைவாகஒப்பீட்டு கூறுகளின் எண்ணிக்கை. அளவு முறைகளைப் போலன்றி, தொடர்புடைய தரப்படுத்தலில் உள்ள சரிசெய்தல்கள் பண அடிப்படையில் அல்லது சதவீதங்களில் வெளிப்படுத்தப்படவில்லை. இந்த முறை "சிறந்தது" அல்லது "மோசமானது" போன்ற தரமான வகைகளுடன் செயல்படுகிறது. இந்த முறை மதிப்பீட்டின் பொருளின் பண்புகளின் ஒப்பீடு மற்றும் ஒப்புமைகளின் பகுப்பாய்வை அடிப்படையாகக் கொண்டது மாறுபாடு தொடரில் மதிப்பிடப்பட்ட பொருளின் இடத்தை தீர்மானிக்க அனலாக் விலைகள்.

நிபுணர் மதிப்பீடுகளின் முறை என்பது ஒப்பீட்டு பகுப்பாய்வு முறையின் மாற்றமாகும். இந்த முறையில், சக மதிப்பாய்வு செய்யப்பட்ட ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனைத் தரவுகள் ஏறுவரிசை அல்லது இறங்கு வரிசையில் தரவரிசைப்படுத்தப்படுகின்றன. மதிப்பீட்டாளர் ஒவ்வொரு பரிவர்த்தனையையும் பகுப்பாய்வு செய்து, மாதிரியில் உள்ள மதிப்புள்ள பொருளின் ஒப்பீட்டு நிலையை தீர்மானிக்கிறார். சமீபத்தில் இந்த முறைபடிநிலைகளின் பகுப்பாய்வு முறையுடன் இணைந்து மிகவும் வெற்றிகரமாக பயன்படுத்தப்பட்டது.

நேர்காணல் முறையானது மதிப்பீட்டு பொருளின் விரும்பிய மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கான துணை முறையாக வகைப்படுத்தப்பட வேண்டும். இது மதிப்பீட்டின் பொருளின் மதிப்பு அல்லது தகுதிவாய்ந்த சந்தை பங்கேற்பாளர்களின் குணங்கள் பற்றிய கருத்துகளின் ஆய்வின் அடிப்படையில் அமைந்துள்ளது: முதலீட்டாளர்கள், மதிப்பீட்டாளர்கள், ரியல் எஸ்டேட்கள், தரகர்கள் போன்றவை. அத்தகைய தகவல் மதிப்பீட்டாளரால் பெறப்பட்ட முடிவை உறுதிப்படுத்தும் அல்லது மறுக்கும் மதிப்பீட்டின் பொருளின் மதிப்பைப் பற்றிய கூடுதல் தகவலாகக் கருதப்பட வேண்டும். மதிப்பீட்டின் பொருளின் மதிப்பில் மதிப்பீட்டாளரின் கருத்துடன் ஒத்துப்போகாத ஒரு கருத்தை நிபுணர்கள் வெளிப்படுத்தினால், முரண்பாடுகளின் காரணத்தை தீர்மானிக்க கூடுதல் ஆய்வுகளை நடத்த வேண்டியது அவசியம்.

சரிசெய்தல் முறைகளைப் பகிர்தல். ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி மதிப்பீட்டுச் செயல்பாட்டில், மதிப்பீட்டாளர் ஒரே நேரத்தில் அளவு மற்றும் தரமான பகுப்பாய்வு முறைகளைப் பயன்படுத்தலாம்.

அவற்றின் கூட்டு பயன்பாட்டின் சாராம்சம் முதலில் அளவு சரிசெய்தல் செய்யப்படுகிறது. அவை ஒப்பீட்டு கூறுகளின் முதல் குழுவிற்கு செய்யப்படுகின்றன, மேலும் ஒப்பீட்டு கூறுகளின் இரண்டாவது குழுவிற்கு, ஒப்பீட்டு ஒப்பீட்டு பகுப்பாய்வு பயன்படுத்தப்படுகிறது.

பொதுவாக, சரிசெய்தல்களைக் கணக்கிடுவதற்கான முறைகளைப் பகிர்வதற்கான செயல்முறை ஐந்து முக்கிய நிலைகளை உள்ளடக்கியது:

  • ? மதிப்பிடப்படும் சொத்து வகையின் மதிப்பை பாதிக்கும் ஒப்பீட்டு கூறுகளை அடையாளம் காணுதல்;
  • ? ஒவ்வொரு உறுப்புக்கும் மதிப்பிடப்பட்ட மற்றும் ஒப்பிடப்பட்ட பொருட்களின் ஒப்பீடு மற்றும் ஒப்பீட்டு கூறுகளுக்கான சரிசெய்தல் (திருத்தங்கள்) கணக்கீடு;
  • ? ஒப்பீட்டு கூறுகளின் முதல் குழுவிற்கான அளவு சரிசெய்தல்களின் கணக்கீடு;
  • ? ஒப்பீட்டு கூறுகளின் முதல் குழுவிற்கு அவற்றின் விலைகளை சரிசெய்த பிறகு மற்றும் ஒப்புமைகளின் மாறுபாடு வரம்பில் மதிப்பிடப்படும் பொருளின் இடத்தை தீர்மானித்த பிறகு, மதிப்பீட்டின் பொருளை ஒப்பிடக்கூடிய பொருள்களுடன் ஒப்பிடுவதன் மூலம் ஒரு தரமான ஒப்பீட்டு பகுப்பாய்வு நடத்துதல்;
  • ? மதிப்பீட்டு பொருளின் மதிப்பின் இறுதி மதிப்பின் கணக்கீடு அல்லது இறுதி மதிப்பின் மிகவும் சாத்தியமான மதிப்பு இருக்கும் மதிப்புகளின் வரம்பு.
  • மேலும் விரிவாக, மதிப்பீட்டில் கணித முறைகளின் பயன்பாடு மோனோகிராஃப்களில் விவரிக்கப்பட்டுள்ளது Gribovsky S.V., Sivets S.A., Levykina I.A. சொத்து மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கான கணித முறைகள். மாஸ்கோ: மரோசிகா; புத்தக வரி, 2014. 352 பக்.
  • எண்களின் மாறுபட்ட தொடர் என்பது ஏறுவரிசை அல்லது இறங்கு வரிசையில் அமைக்கப்பட்ட எண்களின் தொடர் ஆகும்.