Tijorat ko'chmas mulk bozorini tahlil qilish. Tijorat ko'chmas mulk bozorini tahlil qilish nuanslari. Bilimli odamlardan vakolatli tahlil va prognozlar. Tijorat ko'chmas mulkni sotish va ijaraga berish narxlari
Bunday tahlil keng ko'lamli bozorni, jumladan, chakana savdo maydonlarini, omborlarni, mehmonxonalarni va tijorat uy-joy fondini o'rganishdir.
Bu butun bozorni qamrab oladigan umumiy yoki ko'chmas mulkning ma'lum bir sohasiga ixtisoslashgan xususiy bo'lishi mumkin..
Bu bozorda faol bitimlar tuzadigan har bir kishi uchun zarurdir.
Tahlil va baholash o'rtasidagi farq shundaki, tahlil bozor haqida to'liqroq tasavvur beradi va statistika va o'tgan tajribaga asoslanib, bir necha oy va yillar davomida narx tendentsiyalarini aniqlash imkonini beradi.
Ajam investor bozor tahlili nazariyasi va amaliyotiga qiziqishi kerak, shuning uchun siz o'z pulingizni keyingi tsiklik tanazzul paytida yo'qotmasdan yaxshi daromad bilan sarmoya qilishingiz mumkin. O'z mulkidagi ko'chmas mulkdan xalos bo'lishni istaganlar uchun tahlillar aytib beradi eng yaxshi vaqt mulkni sotish uchun.
Tijorat ko'chmas mulk bozori: tahlil
Bozordagi vaziyat va mumkin bo'lgan tendentsiyalarni baholash tijorat ko'chmas mulk, umumiy makroiqtisodiy ko'rsatkichlarga murojaat qilishingiz kerak.
Tahlilning o'zi bir necha muhim sektorlarga bo'lingan:
- sotib olish va sotish sektorini tahlil qilish;
- ijara bozorini tahlil qilish;
- ko'chmas mulk investitsiyalarini tahlil qilish;
- tijorat ko'chmas mulkining turli sinflaridagi ishlarning holatini o'rganish.
Umumiy tahlilda asosiy ko'rsatkich mintaqangizdagi investitsion faollikdir. Hatto umumiy vaqtlarda ham iqtisodiy beqarorlik yoki turg'unlik, investorlar uchun xavfsiz zonalar mavjud bo'lib, ular ko'paymasa, hech bo'lmaganda pullarini tejashlari mumkin.
Misol uchun, Moskva ko'chmas mulk bozori inqiroz davrida boshqalarga qaraganda kamroq zarar ko'radi.
Ikkinchisi, biznesning umumiy faolligi va aholining xarid qobiliyati.
Bu, ayniqsa, chakana savdo maydonini tahlil qilishda yaqqol namoyon bo'ladi.
Inqiroz paytida odatiy ko'rinish - yarim bo'sh zallar savdo markazlari ko'plab ijara e'lonlari bilan.
Bu aniq shahar sektoridagi ishlarning juda yomon ahvolidan dalolat beradi.
DIQQAT. Shu bilan birga, bir xil savdo markazlarining qurilish hajmlarini iqtisodiy tsikllarning aniq ko'rsatkichi sifatida talqin qilib bo'lmaydi.
Shunday bo'ladiki, ishlab chiquvchi inqirozning balandligiga qaramay, fazoni ishga tushiradi, chunki ichida qurilish smetalari iqtisodiy vaziyat shunchaki hisobga olinmaydi.
Tijorat ko‘chmas mulk bozori tanazzulga yuz tutayotganini makon egalarining xatti-harakati ham tasdiqlaydi. Inqiroz davrida ular o'z mablag'lari hisobidan chegirma yoki ta'mirlash shaklida unga turli imtiyozlarni o'ylab topib, ijarachi uchun kurashishga majbur bo'lishadi.
Bunday paytlarda biznes o'zini eng harakatchan his qiladi. Ammo egalari azob chekishadi va aktivlardan xalos bo'lishga majbur bo'lishadi.
Bunday paytlarda 5-6 yil muddatga hududga egalik qilish yoki o'z biznesingizni rivojlantirish yaxshiroqdir. Tijorat ko'chmas mulkini ijaraga olish yoki sotib olish foydaliroqmi, degan savol vaziyatga qarab hal qilinishi kerak.
Ijaraga olish har doim kompaniyaga manevr qilish uchun xona beradi, bu esa uni arzonroq joylarga ko'chirishga imkon beradi.
Mulk kompaniyani bir joyga bog'laydi, ammo kelajakda u foydali aktivga aylanishi mumkin.
Nafaqat yirik savdo markazlari tijorat mulklari egalari hisoblanadi.
Yillarda yirik firma va banklar iqtisodiy o'sish ularni o'z ehtiyojlari uchun sotib oladilar va inqiroz paytida ulardan qutulishadi. Bozorda bunday lotlarni qidirishga harakat qiling, bu eng yaxshi joyda muntazam narxda xona olish uchun ajoyib imkoniyat.
Ofis xonalari
Ofis maydonini tahlil qilishda ko'chmas mulk sinfiga e'tibor berish kerak. A sinfidagi ofislar o'sib borayotgan bo'lsa, demak, hozir kichik kapitalli xususiy investorlar uchun vaqt emas. Tijorat ko'chmas mulkini tahlil qilish shuni ko'rsatdiki, bozor portladi va yirik o'yinchilar, jumladan banklar va investitsiya fondlari hukmronlik qilmoqda.
B va C sinfidagi yirik binolarning egalari uchun bu uzoq muddatli ijara shartnomalarini tuzish yoki binolarni yirik korporatsiyalarga yaxshi narxga sotish vaqti kelganligini anglatadi. Ushbu ofis sinflari sifatsiz pardozlash va jamoat transportiga kirish imkonsizligini ko'rsatishiga qaramay, o'zlarining afzalliklariga ega.
Banklar, ayniqsa, ushbu toifadagi binolarda ortiqcha mablag'lari bo'lsa, manfaatdor. Ammo banklar uchun ushbu toifadagi ofis ko'chmas mulki inqiroz holatida birinchi navbatda bozorga sotiladigan aktivdir.
Kosmik hajm har qanday ko'chmas mulk sohasida muhim ko'rsatkichdir. Muayyan sinfdagi binolarning hajmi va ushbu toifadagi bozordagi o'rtacha o'rtacha narx ofis binolariga investitsiya qiluvchilarning asosiy vositalariga aylanishi kerak.
Chakana savdo binolari
Chakana savdo maydoni bozorida o'rtacha og'irlikdagi narx bu yoki qo'shni hududda yirik savdo majmuasini qurishdan ham pasayishi mumkin.
Ofis mulklaridan farqli o'laroq, chakana savdo ob'ektlari ko'plab xavflar bilan bog'liq.
Chakana savdo - bu qisqa muddatli shartnomalar eng keng tarqalgan biznes sohasi. Inqiroz davrida kichik va o'rta chakana savdo joylari ko'pincha bo'sh bo'ladi.
Sizni qiziqtirgan hududda qanday savdo majmualari va bozor maydonlari qurilayotganini diqqat bilan kuzatib boring.
Bunday qurilish narxlarni silkitish uchun kafolatlangan. Bu, ayniqsa, bozor inqirozi yuz berganda qiyin. chakana ko'chmas mulk Ishlab chiquvchilar yangi hududlarni ijaraga berishmoqda.
Vaziyat chakana savdo maydonchalari uchun o'rtacha og'irlikdagi narxlarning bunday pasayishi mintaqalar bo'yicha mahalliylashtirilganligi bilan tekislanadi. Yangi turar-joy massivlarida va tadbirkorlik zonalarida bu deyarli sezilmaydi, shu bilan birga markazga yaqin boʻlgan, “B” va undan past toifadagi koʻchmas mulklar joylashgan hududlarda binolar narxining pasayishi va ijara haqining keskin oshishi kuzatilmoqda. hududlar darhol hamma uchun seziladi.
Omborlar
Deyarli bir xil qoidalar chakana savdo binolari kabi omborlarga nisbatan qo'llaniladi. Bu ham xavfli hudud. Ammo aynan shu sohada tahlilda asosiy e'tibor ko'pincha ombor binolarining texnik qismiga qaratiladi. Ombor ichidagi joy yaxshi tashkil etilishi kerak.
Zamonaviy ombor kichik mexanizatsiyalashgan korxonadir, shuning uchun bino ichidagi bo'sh joyning hajmi va tashkil etilishi ombor uskunalariga to'sqinlik qilmasligi kerak.
Omborlarga investitsiyalar ofis yoki chakana ko'chmas mulkka qaraganda ancha kam uchraydi..
Ular asosan yirik yuk tashish hududlarida yoki korxonalar doimiy ravishda bunday binolarni qidiradigan sanoatlashgan hududlarda dolzarbdir.
Yaqin kelajakda nimani kutish mumkin?
Rossiyada tijorat ko'chmas mulk bozorida sezilarli pasayish kuzatildi. Katta shaharlarda ijara stavkalari o'rtacha 10-20% ga kamaydi. Firmalar o'zlarining ko'chmas mulk aktivlaridan ommaviy ravishda qutula boshladilar, bu esa taklifning o'sishiga olib keldi. Biznes hali ham salbiy tendentsiyani bartaraf etish uchun juda zaif.
Tijorat ko‘chmas mulk prognozi haqida qisqacha gapirganda, bozor uchun inqiroz tugadi, deb aytishga hali erta, deb aytishimiz mumkin. Ko'chmas mulk ommaviy ravishda narx ko'tarilishni boshlagani yo'q va aksariyat shaharlarda u hali ham vaqti-vaqti bilan tushadi yoki bir necha foizga ko'tariladi.
DIQQAT. Tijorat ko'chmas mulk tahliliga ko'ra, biz Rossiyada iqtisodiy o'sish boshlanganidan keyin 1-1,5 yil ichida ijobiy o'zgarishlarni va narxlarning inqirozdan oldingi darajaga qaytishini ko'ramiz.
Investitsiyalar
O'rtacha kapitalga ega bo'lgan holda, "C" toifasidagi kichik ofislarga investitsiya qilish yaxshidir.
Endi ular markazdan sezilarli darajada uzoqda joylashgan bo'lsa ham, ijarachilar orasida talabga ega.
Agar chakana savdo maydoni haqida gapiradigan bo'lsak, iloji bo'lsa, megapolislar markazida ko'chmas mulk sotib olish yaxshiroqdir..
Dilerlik sektorida ijara stavkalarini tahlil qilish
Ijara stavkasi joriy taklif hajmiga va umumiy makroiqtisodiy vaziyatga bog'liq. Tijorat ko'chmas mulk ijarasi tahlili shuni ko'rsatdiki, turg'unlik va turg'unlik sharoitida taklif eng yuqori cho'qqiga chiqdi, uy egalari har bir ijarachi uchun raqobatlashadi va narxlarni past darajada ushlab turadilar.
Ammo, tahlil ko'rsatganidek ijara stavkalari tijorat ko'chmas mulki, kapital sektorga qaytishi va ishbilarmonlik faolligi oshishi bilan narxlar inqirozdan oldingi darajaga qaytadi va ulardan 20-30% ga oshadi.
Keling, xulosa qilaylik. Ko'chmas mulk makroiqtisodiy tsikllarga sezgir. Inqiroz davrida ijaraga berish va sotib olish va sotish hajmi oshadi. Ko'pchilik barqaror investitsiyalar turg'unlik davrida, o'rta sinf ofislari va kichik savdo uchun saytlar.
RRG kompaniyasi 2017 yilning uchinchi choragida poytaxt viloyatidagi tijorat ko‘chmas mulk bozorini o‘rganishni o‘tkazdi. Tadqiqot uchun ma'lumotlar Moskva tijorat ko'chmas mulk bozoriga bag'ishlangan 30 dan ortiq ixtisoslashgan va tematik manbalardan olingan. Manbalarga ko'chmas mulkning elektron ma'lumotlar bazalari, bosma va elektron ommaviy axborot vositalari, rieltorlik agentliklari va konsalting kompaniyalari kiradi.
36 million rubldan bo'lgan ofis, ishlab chiqarish va ombor binolari (ISP) va bepul tijorat binolari (PSN), shuningdek, 26 million rubldan chakana savdo binolari yoki umumiy maydoni kamida 100 kvadrat metr bo'lgan binolar. m.
Umumiy maydoni kamida 50 kvadrat metr bo'lgan chakana savdo, ofis, ishlab chiqarish va ombor binolari (PSP) - tijorat ko'chmas mulk ijarasi bozorini o'rganish uchun ochiq manbalarda taqdim etilgan ob'ektlar tanlandi. m.
Har ikki segmentda – sotish va ijarada ko‘chmas mulkni yetkazib berish hajmi kamaydi.
Sotish
Umuman bozor
Ta'minot hajmi
3 kv. 2017 yilda yetkazib berish hajmi miqdor jihatidan 1 foizga, umumiy maydonda esa 4 foizga kamaydi. Yil davomida, 3-chorak bilan solishtirganda. 2016 yilda taklif miqdori 5% ga kamaydi va umumiy maydonda 28% ga kamaydi.
Jami 3-chorakda umumiy maydoni 2960 ming kv.m boʻlgan 2164 ta obʼyekt sotuvga qoʻyildi.
Narx ko'rsatkichlari
3 kv.da o'rtacha tortilgan narx. 2017 yil 1% ga kamaydi va 176 936 rubl / kv.m.ni tashkil etdi. Dollar kursi chorakda 3 foizga oshgani va yil davomida 9 foizga pasayganini hisobga olib, dollar ekvivalentidagi narx chorakda 2 foizga oshgan, yil davomida esa 19 foizga pasaygan va 2 998 dollar/kv.m. umumiy qiymati chorak uchun tijorat ko'chmas mulk 5% ga kamaydi, va yil uchun - 35% ga va 523 milliard rublni tashkil etdi.
Yil davomida narxlarning rublda ham, dollarda ham pasayishi talabning pasayishidan dalolat beradi. Shu bilan birga, bo'sh maydonlar taklifining kamayishi va ularning bozordan olib qo'yilishi bozorda yangi muvozanat nuqtasi tez orada topilishiga umid beradi.
| Barcha segmentlar | Miqdori | Umumiy qiymati, million rubl. | Umumiy maydoni, ming kv.m | O'rtacha maydoni, ming kv.m. | |
| ma'nosi | 2 164 | 523 699 | 2 960 | 1,37 | 176 936 |
| 2017 yil 2-chorak tomonidan | − 1% | − 5% | − 4% | − 3% | − 1% |
| uchinchi chorakgacha 2016 yil | − 5% | − 35% | − 28% | − 24% | − 10% |
Ta'minot hajmi
3-chorakda umumiy maydoni bo‘yicha yetkazib berish hajmi ikkinchi chorakga nisbatan chakana ko‘chmas mulk bo‘yicha 14 foizga, ofis xonalari bo‘yicha – 5 foizga, ishlab chiqarish va ombor binolari bo‘yicha – 5 foizga, tekin foydalanish uchun esa 5 foizga kamaydi. binolar - 14% ga oshdi.
Yil davomida umumiy maydoni bo'yicha etkazib berish hajmi 3 kv. 2016 yilda chakana ko'chmas mulk uchun 29% ga, ofis ko'chmas mulki uchun - 35% ga, sanoat va ombor ko'chmas mulki uchun - 17% ga o'sdi va bepul foydalanish uchun 35% ga kamaydi.
Hududlar bo'yicha segmentlar tarkibida o'zgarishlar yuz berdi. Ofis mulklarining ulushi 59% ni tashkil etdi. Keyingi o'rinlarda bepul foydalanish uchun binolar (21%), ishlab chiqarish va omborxonalar (13%) va chakana savdo binolari (7%).
Narx ko'rsatkichlari
2017 yilning 3-choragida chakana ko'chmas mulk narxi 2 foizga o'sib, 245 510 rubl/kv.m.ni tashkil etdi, ofis ko'chmas mulki uchun 4 foizga pasayib, 202 521 rubl/kv.m.ni, sanoat va ombor ob'ektlari uchun narx 2 foizga oshdi. 4% ga o'sdi va 63 439 rub./kv.m.ni tashkil etdi, bepul foydalanish uchun mo'ljallangan binolar uchun - 5% ga 210 068 rubl / kv.m.
2016 yilning 3-choragiga nisbatan oʻrtacha tortilgan narx chakana savdoda 9 foizga, ofisda 4 foizga, sanoat va ombor koʻchmas mulkida 17 foizga pasaygan va boʻsh turgan binolarda 1 foizga oshgan.
2017 yilning 3-choragida narxlar pasaygan yagona segment ofis ko‘chmas mulki bo‘ldi, biroq boshqa segmentlarda narxlarning o‘sishi ahamiyatsiz bo‘lib, yil davomida sanoat va ombor binolaridan tashqari barcha segmentlarda narxlar pasaydi.
| Savdo | Miqdori | Umumiy qiymati, million rubl. | Umumiy maydoni, ming kv.m | O'rtacha maydoni, ming kv.m. | O'rtacha tortilgan narx, rub./kv.m |
| ma'nosi | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| 2017 yil 2-chorak tomonidan | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| uchinchi chorakgacha 2016 yil | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| Idora | Miqdori | Umumiy qiymati, million rubl. | Umumiy maydoni, ming kv.m | O'rtacha maydoni, ming kv.m. | O'rtacha tortilgan narx, rub./kv.m |
| ma'nosi | 1 341 | 347 182 | 1 714 | 1,28 | 202 521 |
| 2017 yil 2-chorak tomonidan | + 4% | − 9% | − 5% | − 9% | − 4% |
| uchinchi chorakgacha 2016 yil | − 3% | − 38% | − 35% | − 33% | − 4% |
| PSP | Miqdori | Umumiy qiymati, million rubl. | Umumiy maydoni, ming kv.m | O'rtacha maydoni, ming kv.m. | O'rtacha tortilgan narx, rub./kv.m |
| Ma'nosi | 160 | 39 688 | 626 | 3,91 | 63 439 |
| 2017 yil 2-chorak tomonidan | − 18% | − 2% | − 5% | + 16% | + 4% |
| uchinchi chorakgacha 2016 yil | − 15% | − 3% | + 17% | + 38% | − 17% |
| PSN | Miqdori | Umumiy qiymati, million rubl. | Umumiy maydoni, ming kv.m | O'rtacha maydoni, ming kv.m. | O'rtacha tortilgan narx, rub./kv.m |
| ma'nosi | 315 | 91 091 | 434 | 1,38 | 210 068 |
| 2017 yil 2-chorak tomonidan | + 11% | + 20% | + 14% | + 2% | + 5% |
| uchinchi chorakgacha 2016 yil | − 4% | − 35% | − 35% | − 32% | + 1% |
Chakana ko'chmas mulk
Ta'minot hajmi
3-chorakda umumiy maydoni 186 ming kvadrat metr bo'lgan 348 ta chakana savdo ob'ektlari ko'rgazmaga qo'yilgan, shundan 32 tasi Garden Ring ichida va 316 tasi uning tashqarisida joylashgan.
Chorak davomida markazda chakana savdo ob'ektlari taklifi miqdori bo'yicha 9% ga kamaydi, lekin umumiy maydoni bo'yicha o'zgarishsiz qoldi. Markazdan tashqarida chakana savdo ob'ektlari taklifi miqdori bo'yicha 16% ga va umumiy maydon bo'yicha 15% ga kamaydi.
Narx ko'rsatkichlari
2017 yilning 3-choragida markazda chakana savdo ob'ektlarining o'rtacha o'rtacha bahosi 16% ga kamaydi va 824 912 rubl / kv.m.ni tashkil etdi, bu 2-chorakda katta va arzon ob'ektning ekspozitsiyasining tugashi bilan bog'liq edi. Xoromniy ko'chasi. (2586 kv.m., 2 200 000 rub./kv.m.), va Raushskaya qirg'og'ida arzon mulk bozoriga kirish orqali. (398 kv.m., 282 518 rub./kv.m.), Tolmachevskiy ko'chasi. (680 kv.m., 262 500 rub./kv.m.), Kazarmenniy yo'li. (720 kv.m., 305 556 rubl / kv.m.).
Markazdan tashqarida joylashgan chakana savdo binolarining o'rtacha o'rtacha bahosi 4% ga oshib, 219 283 rubl / kv.m.ni tashkil etdi. Narxning oshishi Ryazanskiy prospektidagi qimmatbaho chakana savdo ob'ektining 3-choragida bozorga kirishi bilan bog'liq (9 747 kv.m., 359 064 rubl / kv.m.).
Markazdagi binolarning narxlari chorakda pasayganiga va tashqaridagi narxlar, aksincha, oshganiga qaramay, yil davomida vaziyat aksincha, shuning uchun o'rta muddatli istiqbolda aytish mumkinki, binolarga talab yuqori. markaz, ammo yaqin vaqtgacha bunday binolar biroz oshirib yuborilgan.
| Savdo | Miqdori | Umumiy qiymati, million rubl. | Umumiy maydoni, ming kv.m | O'rtacha maydoni, ming kv.m. | O'rtacha tortilgan narx, rub./kv.m |
| ma'nosi | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| 2017 yil 2-chorak tomonidan | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| uchinchi chorakgacha 2016 yil | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| Buyuk Britaniya ichida savdo | Miqdori | Umumiy qiymati, million rubl. | Umumiy maydoni, ming kv.m | O'rtacha maydoni, ming kv.m. | O'rtacha tortilgan narx, rub./kv.m |
| ma'nosi | 32 | 6 655 | 8 | 0,25 | 824 912 |
| 2017 yil 2-chorak tomonidan | − 9% | − 16% | 0% | + 9% | − 16% |
| uchinchi chorakgacha 2016 yil | − 22% | − 41% | − 48% | − 33% | + 14% |
| Savdo Buyuk Britaniyadan tashqarida | Miqdori | Umumiy qiymati, million rubl. | Umumiy maydoni, ming kv.m | O'rtacha maydoni, ming kv.m. | O'rtacha tortilgan narx, rub./kv.m |
| ma'nosi | 316 | 39 083 | 178 | 0,56 | 219 283 |
| 2017 yil 2-chorak tomonidan | − 16% | − 12% | − 15% | + 1% | + 4% |
| uchinchi chorakgacha 2016 yil | − 5% | − 34% | − 27% | − 24% | − 9% |
Ko'cha-chakana savdo
Ta'minot hajmi
2017 yilning 3-choragida umumiy maydoni 29 ming kv.m boʻlgan 107 ta koʻcha-chakana savdo obʼyektlari sotuvga qoʻyilgan boʻlib, shundan 10 tasi Bogʻcha halqasi ichida, 97 tasi esa undan tashqarida joylashgan.
Markazdagi chakana savdo obyektlari uchun yetkazib berish hajmi miqdor jihatidan 9 foizga, umumiy maydonda esa 10 foizga kamaydi. Markazdan tashqarida joylashgan chakana savdo ob'ektlarini taklif qilish hajmi miqdoriy jihatdan 14 foizga va umumiy maydon bo'yicha 20 foizga kamaydi.
Narx ko'rsatkichlari
Markazdagi ko'cha-chakana ko'chmas mulk ob'ektlari uchun o'rtacha tortilgan narx 8% ga o'sib, 960 183 rubl / kv.m ni tashkil etdi, eski ob'ektlar uchun esa narx 10% ga kamaydi. Narxning oshishi M. Kozikhinsky Lane-da qimmat mulk bozoriga kirishi bilan bog'liq. (100 kv.m., 1 459 550 rubl / kv.m.).
Markazdan tashqarida o'rtacha og'irlikdagi narx 2% ga oshdi va 275 718 rubl / kv.m.ni tashkil etdi, bu uzoq vaqt davomida namoyish etilgan ob'ektlar narxining 5% ga oshishi bilan bog'liq.
| Ko'cha-chakana savdo | Miqdori | Umumiy qiymati, million rubl. | Umumiy maydoni, ming m2 | O'rtacha maydoni, ming m2 | |
| ma'nosi | 107 | 9 934 | 29 | 0,27 | 343 396 |
| 2017 yil 2-chorak tomonidan | − 14% | − 15% | − 19% | − 6% | + 5% |
| uchinchi chorakgacha 2016 yil | + 1% | − 22% | − 2% | − 3% | − 21% |
| SK ichidagi ko'cha-chakana savdo | Miqdori | Umumiy qiymati, million rubl. | Umumiy maydoni, ming m2 | O'rtacha maydoni, ming m2 | O'rtacha vaznli narx, rub./m2 |
| ma'nosi | 10 | 2 747 | 3 | 0,29 | 960 183 |
| 2017 yil 2-chorak tomonidan | − 9% | − 3% | − 10% | − 1% | + 8% |
| uchinchi chorakgacha 2016 yil | − 41% | − 42% | − 38% | + 6% | − 7% |
| Buyuk Britaniyadan tashqarida ko'cha-chakana savdo | Miqdori | Umumiy qiymati, million rubl. | Umumiy maydoni, ming m2 | O'rtacha maydoni, ming m2 | O'rtacha vaznli narx, rub./m2 |
| ma'nosi | 97 | 7 188 | 26 | 0,27 | 275 718 |
| 2017 yil 2-chorak tomonidan | − 14% | − 18% | − 20% | − 6% | + 2% |
| uchinchi chorakgacha 2016 yil | + 9% | − 10% | + 5% | − 4% | − 15% |
Ijara
Umuman bozor
Ta'minot hajmi
3-chorakda ijara bozorida taklif hajmi. 2017 yil miqdori bo'yicha 7% ga va umumiy maydonda 10% ga kamaydi. Umuman olganda, 4 chorakda ta'minot hajmi miqdor bo'yicha 19% ga, umumiy maydon bo'yicha esa 3% ga oshdi.
3-chorakda umumiy maydoni 2260 ming kv.m boʻlgan 4452 ta obʼyekt namoyish etildi.
Narx ko'rsatkichlari
O'rtacha stavka chorakda ham, oxirgi 4 chorakda ham 3% ga kamaydi va 17 969 rubl / kv.m / yilni tashkil etdi. Dollar kursi uchinchi chorakda 3 foizga oshganini inobatga olsak, chorak yakuni bo‘yicha dollardagi narx o‘zgarmadi va yiliga 304 dollar/kv.m.ni tashkil etdi. Yillik ijara haqi chorakda 12 foizga kamaydi va 32,4 milliard rublni tashkil etdi.
Yil davomida o'rtacha ijara stavkasining dollar va rublda kamayishi shundan dalolat beradi salbiy omillar hali ham ko'chmas mulk bozorida hukmronlik qilmoqda.
| Barcha segmentlar | Miqdori | Umumiy bo'shliq, million rubl. | Umumiy maydoni, ming kv.m | O'rtacha maydoni, ming kv.m. | |
| ma'nosi | 4 452 | 32 416 | 2 260 | 0,51 | 17 969 |
| 2017 yil 2-chorak tomonidan | − 7% | − 13% | − 10% | − 3% | − 3% |
| uchinchi chorakgacha 2016 yil | + 19% | − 0% | + 3% | − 13% | − 3% |
Segmentlar bo'yicha qiyosiy tahlil
Ta'minot hajmi
2017 yilning 3-choragida umumiy maydon bo‘yicha yetkazib berish hajmi ikkinchisiga nisbatan chakana savdo uchun 19 foizga, ofis uchun 11 foizga va sanoat va ombor ko‘chmas mulki bo‘yicha 4 foizga kamaydi.
Chakana ko'chmas mulkning umumiy maydoni bo'yicha taklif hajmi yil davomida 5 foizga, ofis ko'chmas mulki - 4 foizga, sanoat va ombor ko'chmas mulki bo'yicha - 17 foizga o'sdi.
Umumiy maydoni bo'yicha etkazib berish bo'yicha etakchi ofis maydoni bo'lib qolmoqda, ularning ulushi 50% ni tashkil etdi. Keyingi o'rinlarda sanoat va omborxonalar (38%) va chakana savdo binolari (12%).
Narx ko'rsatkichlari
Chakana ko'chmas mulk uchun o'rtacha ijara stavkasi 2017 yilning 3-choragida 2 foizga kamaydi va yiliga 30 808 rub./kv.m.ni tashkil etdi, ofis ko'chmas mulki uchun - 2 foizga kamayib, 17 327 rubl/kv.m. ./yil, ishlab chiqarish va ombor uchun esa - 2% ga oshdi va 6 656 rubl / kv.m / yilni tashkil etdi.
2016 yilning 3-choragiga nisbatan ijara stavkasining oʻzgarishi chakana savdo uchun -3%, ofis uchun +1%, sanoat va ombor koʻchmas mulklari uchun stavka oʻzgarmadi.
Chorak va yil davomida stavkalarning o'zgarishi ahamiyatsiz bo'lib qolmoqda, bu bozorning turg'unlik bosqichiga xosdir.
| Savdo | Miqdori | Umumiy bo'shliq, million rubl. | Umumiy maydoni, ming kv.m | O'rtacha maydoni, ming kv.m. | O'rtacha stavka, rub./kv.m./yil |
| ma'nosi | 922 | 6 660 | 254 | 0,28 | 30 808 |
| 2017 yil 2-chorak tomonidan | − 10% | − 17% | − 19% | − 10% | − 2% |
| uchinchi chorakgacha 2016 yil | + 11% | − 3% | − 5% | − 14% | − 3% |
| Idora | Miqdori | Umumiy bo'shliq, million rubl. | Umumiy maydoni, ming kv.m | O'rtacha maydoni, ming kv.m. | O'rtacha stavka, rub./kv.m./yil |
| ma'nosi | 2 633 | 19 984 | 1 090 | 0,41 | 17 327 |
| 2017 yil 2-chorak tomonidan | − 7% | − 14% | − 11% | − 4% | − 2% |
| uchinchi chorakgacha 2016 yil | + 18% | − 3% | − 4% | − 19% | + 1% |
| PSP | Miqdori | Umumiy bo'shliq, million rubl. | Umumiy maydoni, ming kv.m | O'rtacha maydoni, ming kv.m. | O'rtacha stavka, rub./kv.m./yil |
| Ma'nosi | 897 | 5 772 | 916 | 1,02 | 6 656 |
| 2017 yil 2-chorak tomonidan | − 2% | − 3% | − 4% | − 3% | + 2% |
| uchinchi chorakgacha 2016 yil | + 31% | + 15% | + 17% | − 11% | 0% |
Chakana ko'chmas mulk
Ta'minot hajmi
Chakana koʻchmas mulkni yetkazib berish hajmi 3-chorakda miqdor boʻyicha 10% ga, umumiy maydoni boʻyicha esa 19% ga kamaydi. Yil davomida yetkazib berish hajmi miqdor jihatidan 11 foizga oshdi, umumiy maydon bo‘yicha esa 5 foizga kamaydi.
3-chorakda jami 254 ming kvadrat metr maydonga ega 922 ta ob'ekt namoyish etildi, shundan 51 tasi markazda va 871 tasi uning tashqarisida joylashgan.
3-chorakda umumiy maydon bo'yicha yetkazib berish hajmi markazda 18 foizga, undan tashqarida esa 19 foizga kamaydi.
Narx ko'rsatkichlari
Garden Ring ichidagi chakana ob'ektlar uchun o'rtacha ijara stavkasi 3 kv. 2017 yil 1% ga kamaydi va 58 889 rubl / kv.m / yilni tashkil etdi.
Garden Ring tashqarisidagi chakana ob'ektlarni ijaraga berishning o'rtacha stavkasi o'zgarmadi va yiliga 29 164 rublni tashkil etdi.
Chakana savdo ob'ektlari uchun stavkalar o'zgarishining ahamiyatsizligi taklifning pasayishi sharoitida bozordagi turg'unlikdan dalolat beradi.
| Buyuk Britaniya ichida savdo | Miqdori | Umumiy bo'shliq, million rubl. | Umumiy maydoni, ming kv.m | O'rtacha maydoni, ming kv.m. | O'rtacha stavka, rub./kv.m./yil |
| ma'nosi | 51 | 658 | 13 | 0,26 | 58 889 |
| 2017 yil 2-chorak tomonidan | − 30% | − 24% | − 18% | + 17% | − 1% |
| uchinchi chorakgacha 2016 yil | − 39% | − 29% | − 26% | + 22% | − 3% |
| Savdo Buyuk Britaniyadan tashqarida | Miqdori | Umumiy bo'shliq, million rubl. | Umumiy maydoni, ming kv.m | O'rtacha maydoni, ming kv.m. | O'rtacha stavka, rub./kv.m./yil |
| ma'nosi | 871 | 6 001 | 241 | 0,28 | 29 164 |
| 2017 yil 2-chorak tomonidan | − 9% | − 17% | − 19% | − 11% | 0% |
| uchinchi chorakgacha 2016 yil | + 16% | + 1% | − 3% | − 17% | + 2% |
Ko'cha-chakana savdo
Ta'minot hajmi
Koʻcha-chakana formatdagi obʼyektlarni yetkazib berish hajmi 2017 yilning 3-choragida miqdor jihatdan 10 foizga, umumiy maydonda esa 19 foizga kamaydi. Yil davomida yetkazib berish hajmi miqdor jihatidan 13 foizga, umumiy maydon bo‘yicha esa 4 foizga oshdi. 3-chorakda jami 76 ming kvadrat metr maydonga ega 353 ta ob'ekt ko'rgazmaga qo'yilgan bo'lib, shundan 17 tasi markazda, 336 tasi esa undan tashqarida joylashgan.
| SK ichidagi ko'cha-chakana savdo | Miqdori | Umumiy bo'shliq, million rubl. | Umumiy maydoni, ming m2 | O'rtacha maydoni, ming m2 | O'rtacha stavka, rub./kv.m./yil |
| ma'nosi | 17 | 255 | 5 | 0,29 | 67 263 |
| 2017 yil 2-chorak tomonidan | − 32% | − 28% | − 6% | + 38% | − 13% |
| uchinchi chorakgacha 2016 yil | − 51% | − 38% | − 29% | + 47% | − 3% |
| Buyuk Britaniyadan tashqarida ko'cha-chakana savdo | Miqdori | Umumiy bo'shliq, million rubl. | Umumiy maydoni, ming m2 | O'rtacha maydoni, ming m2 | O'rtacha stavka, rub./kv.m./yil |
| ma'nosi | 336 | 2 097 | 71 | 0,21 | 33 343 |
| 2017 yil 2-chorak tomonidan | − 9% | − 19% | − 20% | − 12% | − 2% |
| uchinchi chorakgacha 2016 yil | + 21% | + 9% | + 8% | − 11% | − 3% |
2015 yilda tijorat ko‘chmas mulk bozori neft narxining pastligi, rublning devalvatsiyasi, yuqori inflyatsiya va arzon kapitalga kirishni cheklagan xalqaro sanksiyalar tufayli kuchli bosim ostida edi. Natijada ishbilarmonlik faolligi sezilarli darajada pasaydi, yalpi ichki mahsulotning pasayishi 3,5 foizga yetdi, iste'mol talabi 8,5 foizga qisqardi va bu ijarachilarning chiqib ketishiga olib keldi, bu esa taklifning yuqoriligi fonida ijara stavkalarining pasayishiga olib keldi. bo'sh ish o'rinlarining ko'payishi.
2018-yilda ekspertlar tijorat ko‘chmas mulk bozorida katta qo‘zg‘olonlarni bashorat qilmaydi, shuningdek, sezilarli yaxshilanishlarni ham bashorat qilmaydi. Eng yaxshi variant faqat asosiy ko'rsatkichlarda nol dinamika bilan barqarorlik bo'lishi mumkin va kelgusi yillarda "inqirozdan oldingi" ko'rsatkichlarga qaytish, albatta, mumkin emas. Ushbu maqolada biz 2018 yil uchun ko'rsatkichlarni tahlil qilamiz va talab va taklifning shakllanishiga ta'sir qiluvchi omillarni ko'rib chiqamiz.
Nima tanlash kerak
Odatda, ushbu bozor segmenti birinchi bo'lib javob beradi, bundan tashqari, buni hisobga olish kerak katta shaharlar viloyatlarga nisbatan sezgirroq. Quyida biz turli takliflarni ko'rib chiqamiz va inqirozning ularning har biriga ta'sirini ko'rib chiqamiz.
Omborlar
2015 yilda omborxonaning butun tarixidagi maksimal talab 1,3 mln. kvadrat metr, ijarada xorijiy kapitalning ulushi esa Moskva viloyati uchun xos bo'lgan 30% da qoldi. Yirik operatsiyalar hajmi talabning 50 foizini tashkil etdi - bu 30 ming kvadrat metrdan ortiq maydonga tuzilgan shartnomalar; Qizig'i shundaki, bitimlarning 56 foizida chakana sotuvchilar oxirgi foydalanuvchilar sifatida harakat qilishgan. Katta o'yinchilar vaziyatdan foydalanib, samaradorlikni adekvat baholaydilar uzoq muddatli investitsiyalar, shuning uchun hozir ular likvid ko'chmas mulk sotib olishmoqda yaxshi narxlar Uchun yanada rivojlantirish biznes. Sektordagi bo'sh ish o'rinlari hajmi 1 000 000 kvadrat metrga etadi va narxlar kvadrat metr uchun 4500-4200 rublgacha tushib ketdi.
Shunday qilib, 2015 yil tendentsiyalari (ta'minotning oshishi va narxlarning pasayishi) 2016 yilda haqiqatga aylanadi va hozirgi sharoitda faqat ma'lum bir mijoz uchun quradigan eng samarali ishlab chiquvchilar ishlay oladi. Ammo yangi qurilish 700 ming kvadrat metrgacha sekinlashsa ham, etkazib berish hajmi maksimal 8% -9% ga kamayadi va bu narxlarni hozirgi darajada ushlab turadi. Bitimlar hajmi 1 000 000 kvadrat metrdan oshmasligi va ularning faqat yarmi kompaniyalarning o'sishi va rivojlanishi bilan bog'liq bo'lishi kutilmoqda, qolganlari egallangan maydonlar uchun yangi shartnomalardir.
Chakana savdo binolari
2015 yil oxirida Rossiyada chakana savdo maydonlarining o'sishi 1,6 million kvadrat metrni tashkil etdi, shundan mintaqalar 1,05 millionni tashkil etdi (jami 67%). 2016 yilda savdo markazlarini ishga tushirish, asosan, Moskva va 500 000-1 000 000 aholiga ega shaharlarda ta'minotning pasayishi hisobiga 15% ga kamayadi. Shu bilan birga, bo'sh joyning ulushi shaharga, mulkning sifatiga va joylashishiga qarab juda katta farq qiladi. Odatda har bir shaharda deyarli to'liq ijarachilar bilan to'ldirilgan yaxshi joyga ega bo'lgan loyihalar mavjud. Biroq, aholi soni milliondan ortiq bo'lgan shaharlarda o'rtacha hisobda ta'minot hajmi 7% -8% gacha o'sdi (2014 yil o'rtalarida 5% -6%).
2015 yilda Moskvada foydalanishga topshirilgan savdo maydonlarining hajmi 440 ming kvadrat metrni tashkil etdi, bu savdo markazlarida rekord hajmdagi yangi maydonlar joriy etilgan 2014 yilga nisbatan 40 foizga kam. Bu ko'rsatkich hozirgi talab darajasi uchun juda yuqoriligicha qolmoqda. 2016 yilda ta'minot 390 000 kv.m.da qoladi. metr, yutish hajmi esa 2014 yilga nisbatan 42%-47% ga kamayadi. Ko'pgina savdo markazlari 2015 yilda yuqori darajadagi bo'sh joylar (50% -80%) bilan ochilgan va mutaxassislar ularni to'ldirish muddati 2-3 yilga ko'payishiga ishonishadi.
2015 yilda ushbu turdagi tijorat ko'chmas mulk uchun asosiy ijara stavkasi kvadrat metri uchun 1650 dollarni tashkil etdi, bu 14ga nisbatan 20% ga kamaydi va bu tendentsiya 2016 yilda davom etadi. Ijara narxi tobora ko'proq rublda belgilanadi va egalari keyingi davrlarda to'lovni bosqichma-bosqich oshirish bilan birinchi yil uchun chegirmalarni amalga oshirishga tayyor. Tovar aylanmasining foizi ko'rinishidagi to'lov ham tez-tez ishlatila boshlandi. Yangi sxemalar egalari va ijarachilariga barcha tomonlar uchun maqbul bo'lgan murosani topishga imkon beradi.
Ofislar
Mutaxassislarning fikricha, inqirozdan eng ko‘p bozorning ofis segmenti zarar ko‘rgan. 2015 yilda foydalanishga topshirilgan ofis maydoni 627 ming kvadrat metrni tashkil etdi - bu 2014 yilga nisbatan 55 foizga kam, 2018 yilda A va B toifali ofislarni ishga tushirish 2016-17 yillar darajasida qoladi va 650 ming kvadrat metrni tashkil qiladi. metrlar 2015 yilda qurib bitkazilishi kerak bo'lgan ob'ektlar tufayli.
O'tgan yili bo'sh joyning tarixiy maksimali butun yil davomida qayd etilgan - o'rtacha bu 2009 yildagi ko'rsatkichdan 1,5 baravar yuqori edi. Yangi qurilish sur'atlari pasayganiga qaramay, uning hajmlari talab darajasidan oshib ketadi va bozorda ortiqcha taklif mavjud. Ayni paytda qariyb 3,2 million kvadrat metr ofislar bo'sh, ya'ni har oltinchi metr bo'sh qolmoqda. Shu sababli, 2016 yilda tijorat shartlarini qayta ko'rib chiqish bo'yicha operatsiyalar ustunlik qiladi: dollar ijarasi stavkalarining yanada pasayishi kutilmoqda va narxlar rublda belgilanadi.
2018-yilda tahlilchilar bozor pasayishda davom etishini taxmin qilmoqdalar, biroq sur’at sekinlashadi. Uzoq muddatda ijara narxlari barqarorlashadi va egalar o'rtasidagi raqobat kuchayadi. Ko'chmas mulk egalari ijarachilarning e'tiborini jalb qilish uchun raqobatbardoshlikni oshirish uchun turli usullardan foydalanadilar, masalan, moslashuvchan tariflar, qo'shimcha xizmatlar, xizmat ko'rsatish sifatini oshirish. Ijarachilar bozor sharoitlarini o'rnatadilar, uy egalari esa yon berishlari kerak.
Nima kutish kerak
· Investitsion faollik pasaymoqda - bu bilan izohlanadi
· Kamaytirish tadbirkorlik faoliyati bozorning barcha segmentlarida talabning pasayishiga olib keladi, natijada mulkni ijaraga olish va sotish qiymati salbiy dinamikani ko'rsatadi. Tahlilchilarning ta'kidlashicha, eng ijobiy prognozlar narxning nol harakatini ta'minlaydi, qolgan barcha holatlarda bozor narxlarning pasayishini qayd etadi.
· 2016 yilda rubl to'lov tizimiga o'tish jarayoni yakunlandi. 2015 yilda ko'pgina operatsiyalar rublda amalga oshirila boshlandi va bu yil nominalni ko'rsatish odat tusiga kirdi. dollar kurslari va ob'ektlarning narxini AQSh dollarida yozing.
· Kelgusi yilning yana bir tendentsiyasi - bu, birinchi navbatda, ofis ko'chmas mulkiga tegishli bo'lgan ob'ektlarni qayta ishlatish, chunki bu segmentda eng katta profitsit mavjud. Ehtimol, ofis majmualari qisman kvartiralarga qayta quriladi va istiqbolli qurilish loyihalari turar-joy binolari bilan almashtirilishi mumkin.
· Inqiroz davrida eng dolzarb ob'ektlar - chegirmali va belgilangan narxlardagi do'konlar, yaxshi joylashgan hududiy savdo markazlari, arzon restoranlar va oziq-ovqat kortlari. Ofis segmentida tegishli narx siyosatiga ega B+ sinf markazlari istiqbolga ega. Omborlarga kelsak, iqtisodiy "kesish" bilan jihozlangan komplekslar va omborlar bo'sh qolmaydi. 2014 yilda yirik omborxonalar egalari ijarachilarsiz qolmaslik uchun ularni qayta formatlashni boshladilar va 2016 yilda bu tendentsiya kuchayadi.
Investitsiyalar
2015 yilda tijorat ko'chmas mulkiga investitsiyalar 3 milliard rublgacha kamaydi - bu 2006 yildan beri eng past ko'rsatkichdir. Investitsiyalarning asosiy ulushi ofis maydoniga (47%), savdo maydonlariga - 29% va ombor maydonlariga - 15% to'g'ri keldi. Xorijiy investitsiyalar 40 foizga kamayib, 800 million AQSH dollarini tashkil etdi va umumiy hajmning 22 foizini tashkil etdi.
Mutaxassislarning fikriga ko'ra, 2018 yilda bitimlar hajmi 2016-17 yillar darajasida qoladi va bozorning keyingi xatti-harakati bunga bog'liq bo'ladi Past rivojlanish sur'atlari investorlarga kelajak uchun likvid ko'chmas mulkni hozirdan sotib olish imkonini beradi va Osiyo investorlarining qiziqishi ko'rsatilgan. 2016 yilda tuzilgan bitimlarga aylanib ketishi mumkin.
Moskvadagi tijorat ko'chmas mulki narxlari ko'chmas mulk veb-saytining reklama ma'lumotlar bazasiga asoslanadi. Turar-joy va tijorat ko'chmas mulklari uchun narxlar alohida hisoblanadi. Kvartiralar va uylarning narxi ham alohida hisoblanadi. Kvartiralar va uylar uchun bizda alohida sahifalar mavjud: Moskvadagi uylar uchun narxlar va Moskvadagi kvartiralar va xonalarning narxlari.
Har olti soatda biz bitim turi, toifasi va joylashuvining barcha mumkin bo'lgan kombinatsiyalari uchun minimal, o'rtacha va maksimal narxni (narx taqsimotining 5, 50, 95 kvanti mos ravishda) saqlaymiz. Narx bilan bir qatorda kvadrat metr uchun narxni hisoblash uchun mos keladigan ob'ektlarning o'rtacha maydoni saqlanadi. Shunday qilib, g'ayrioddiy qimmat yoki arzon ob'ektlar statistikadan chiqarib tashlanadi.
Grafiklarni tuzish uchun tegishli parametrlar tanlangan davr ichida kun bo'yicha o'rtacha hisoblanadi. Agar parametr uchun uzluksiz chiziq chizish uchun statistik ma'lumotlar etarli bo'lmasa, u umumiy rasmdan chiqarib tashlanadi.
Tijorat ko'chmas mulkni sotish va ijaraga berish narxlari
| Ofis xonalari | 55 450 848 rubl +37,96% | 252 868 rubl +598,76% |
| Chakana savdo binolari | 67 876 987 rubl +17,71% | 449 690 rubl -0,05% |
| Omborlar | 315 110 rubl +51,18% | |
| Bepul xonalar | 39 289 829 rubl -8,6% | 442 797 rubl +10,67% |
| Boshqa tijorat ko'chmas mulk | 66 599 999 rubl +54,66% |
Tijorat ko'chmas mulkni sotish narxlarining dinamikasi
Tijorat ko'chmas mulkni ijaraga berish narxlari dinamikasi
Kvadrat metr uchun o'rtacha narx
o'rtacha xarajat kvadrat metr toifalar bo'yicha guruhlangan turar-joy maydoni taqsimoti medianasiga bo'lingan narx taqsimotining medianasi sifatida hisoblanadi.
Reklamalar soni
Hozirda faol reklamalarni bitim turi va ko'chmas mulk toifasi bo'yicha taqsimlash.
Xaritadagi hududlar bo'yicha narxlar
Kvadrat metr uchun o'rtacha narx mintaqalar bo'yicha guruhlangan holda ko'rsatilgan. Qimmat joylar arzonroqdan vizual ravishda farq qiladi.
An'anaga ko'ra, ko'chmas mulk haqida gapirganda, uni ikkita yirik sektorga bo'lish odatiy holdir: tijorat ko'chmas mulki va turar-joy ko'chmas mulki. Turar-joy ko'chmas mulkiga kvartiralar kiradi (asosiy va ikkinchi darajali uy-joy), xususiy uylar va kottejlar (taunxauslar). Tijorat ko'chmas mulkiga ofis maydoni, omborxona maydoni, chakana savdo maydoni va mehmonxona maydoni kiradi. Ko'pincha, ushbu bozor segmentlarida narxlarga ta'sir qiluvchi omillarning o'zaro bog'liqligi tufayli narxlarning xatti-harakatlari bir-biriga mos kelmaydi.
Agar turar-joy ko'chmas mulk bozori asosan talab va taklif hisobiga shakllansa, tijorat ko'chmas mulk bozorida bunga yana ko'plab omillar qo'shiladi: inflyatsiyaning xizmatlar iste'moliga ta'siri, davlat siyosatining o'zgarishi va mulkdorning qaramligi. boshqa kompaniyalardagi kompaniyalar.
Tijorat ko'chmas mulk bozoridagi umumiy vaziyat
Tijorat ko'chmas mulk bozorini yaxshiroq tushunish uchun siz iqtisodiy vaziyatni tahlil qilishingiz kerak. 2008 yilning 8 oyi davomida butun Rossiya bo'ylab aholining xarid qobiliyatiga ta'sir qiluvchi asosiy ko'rsatkichlarning barqaror o'sishi kuzatildi. Shuni ta'kidlash kerakki, o'sish mintaqaga bog'liq: yirik shaharlarda darajadagi o'sish ish haqi kattalikdan uzoqda yashaydigan odamlarga qaraganda bir oz yuqoriroq aholi punktlari. Bundan tashqari, inflyatsiya ham tijorat ko'chmas mulk bozorida narxlarning shakllanishiga katta hissa qo'shadi. 2008 yil 1 sentabr holatiga ko'ra inflyatsiya 2007 yilning shu davriga nisbatan 2 foizga yuqori bo'ldi. YaIMning o'sishi 2008 yilda 5,53 foizni tashkil etganini, ya'ni yillik hisobda 8,3 foizdan ortiqni tashkil etganini alohida ta'kidlab o'tmaslik mumkin emas. Xarid qilish qobiliyatiga hissa qo'shadigan asosiy parametrlarning o'sishi tufayli chakana savdo aylanmasining o'sishi kuzatilmoqda. Bu tijorat ko'chmas mulk bozori uchun juda muhim ko'rsatkichdir, chunki ushbu bozorning asosiy ulushi chakana sotuvchilarga tegishli. Bundan tashqari, Rossiyaning tijorat ko'chmas mulkiga investitsiyalarning o'sishi kuzatilmoqda.
Yilning birinchi yarmida investitsiyalar taxminan 3,5 milliard dollarni tashkil etdi, bu o'tgan yilning shu davriga nisbatan qariyb chorak ko'pdir. Ushbu investitsiyalarning asosiy manbai bo'lib qolmoqda xorijiy kompaniyalar kim topadi Rossiya bozori o'ta jozibali, asosan sifatli joy yo'qligi sababli.
Ofis xonalari
Belgilangan tendentsiyaga ko'ra, ofis binolari tijorat ko'chmas mulk bozorining ko'p qismini tashkil qiladi va har yili talab ortib bormoqda. Bundan tashqari, bozor ishtirokchilarining fikriga ko'ra, ofis sifatiga talab doimiy ravishda o'sib bormoqda. Katta biznes markazlaridagi ofislarga talab ortib bormoqda. Ammo G'arb biznes markazlaridan farqli o'laroq, Rossiyada ofislarni ijaraga berish narxi maxsus usullar yordamida hisoblanmaydi, balki biznes markazlari egalari tomonidan belgilanadi, ular asosan o'xshash hududlar uchun o'rtacha narxlarni boshqaradi. Mutaxassislarning ma'lumotlariga ko'ra, dastlabki 8 oyda bo'sh ofis maydonlarining hajmi 7,2% ni tashkil etdi, bu kvadrat metr bo'yicha taxminan 0,6 mln. Ofis maydoni tarixiga nazar tashlaydigan bo'lsak, ikki yil oldin har bir ish bilan band bo'lgan Moskva aholisiga 1 kvadrat metrdan ko'p bo'lmagan ofis maydoni to'g'ri kelganini aniq ko'rish mumkin, ammo bugungi kunda bu ko'rsatkich deyarli 2 kvadrat metrga yetdi. Bundan tashqari, joriy yil oxirigacha yana million kvadrat metr, 2009 yilda yana ikkita ofis maydoni foydalanishga topshirilishi rejalashtirilgan. Ko'rinib turibdiki, bunday maydon bilan ofis ijarasi narxi pasayishi kerak, ammo o'rtacha hisobda 2008 yilning birinchi 8 oyi davomida ofis ijarasi narxi o'rtacha 15% ga oshdi ("A" sinfidagi ofislarni ijaraga berish ko'tarildi. 19% ga, "B" - 10% ga. A sinfidagi ofislar narxining bunday ko'tarilishining asosiy sababi Moskva rasmiylarining markazda ofislar qurilishini taqiqlash haqidagi bayonoti edi. "B" toifali ofislar uchun ijara narxlarining oshishi hali ham unchalik katta emas, lekin shunga qaramay, yoqimsiz, chunki bu ofislar poytaxt biznes markazlaridagi ofis maydonining deyarli 80% ni tashkil qiladi. Ko'rinib turibdiki, ijaraga olinmagan ofislarning aksariyati "B" toifasiga kiradi va ushbu toifadagi ofislar uchun ijara narxlarining oshishi, shubhasiz, bozorning yaqin orada barqarorlashuvidan dalolat beradi. Ofis maydoni qurilishining asosiy sababi yuqori ishlab chiqarish edi. Ammo yaqin o'tmishda bu ko'rsatkichlar pasayishni boshladi. Misol uchun, 2008 yilda ishlab chiqarish o'sishi o'tgan yilning shu davridagi 7,6 foizga nisbatan 7 oy ichida 5,4 foizni tashkil etdi.
Mutaxassislarning fikricha, yaqin kelajakda vaziyat o‘zgarishi kutilmayapti. Mutaxassislar, shuningdek, agar ofis maydonining 10% bo'shatilsa, Moskva bozori barqarorlashadi, deb ishonishga moyil. Buning amalga oshishi uchun kutilgan vaqt ikki yil. Biroq, agar narx belgilashda kuzatilgan tendentsiya o'zgarmasa, u holda bu muddat bir yilgacha qisqartirilishi mumkin. Xalqaro tajriba shuni ko'rsatadiki, 10% dan oshgandan so'ng, stavkalar asta-sekin pasayishni boshlaydi va ulardan rentabellik taxminan 8-9% ni tashkil qiladi, bu bilan solishtirish mumkin. Aytilganlarni umumlashtirish uchun keling, 2008 yilning asosiy tendentsiyalarini ajratib ko'rsatamiz va prognoz qilamiz. 2008 yilning birinchi 8 oyidagi asosiy tendentsiyalar:
- Ofis ijarasi narxining oshishi
- Talabning taklifdan oshib ketishi
- Biznes markazlari uchun yangi hududlarni yaratish
- Qurilish uchun sanoat zonalarini rekonstruksiya qilish ofis binolari ularning hududida (masalan, Moskva rangli metallarni qayta ishlash zavodi)
- Moskva uchun Moskva halqa yo'lidan tashqarida rivojlanish zonalarini rivojlantirish
- Yangi maydonlarni ishga tushirish
- Ijara stavkalarining doimiy o'sishi
- Tashqaridan katta investitsiyalar Rossiya mablag'lari, va xorijiy mablag'lar hisobidan.
Ofis maydonining umumiy ta'minoti (kvadrat metr) va ijara stavkalari ($/kv. metr*yil)
Chakana savdo binolari
Har yili chakana savdo binolari ortib borayotganligi sababli investitsiyalar uchun tobora jozibador hudud hisoblanadi sotib olish qobiliyati, bu yuqorida aytib o'tilgan. Bundan tashqari, aholining ortib borayotgan qismi kichik do'konlardan ko'ra yirik savdo markazlarini afzal ko'radi. Buning asosiy sababi - bir joydan ko'p sonli turli xil mahsulotlarni xarid qilish imkoniyati, yuqori sifatli xizmat va arzon narxlardir. Bundan tashqari, yirik savdo markazlari endi ko'ngilochar xizmatlarni ko'rsatmoqda. Ushbu turdagi birinchi markazlar 1998 yilda Moskvada Moskva halqa yo'lida paydo bo'la boshladi. Biroq, bugungi kunda vaziyat biroz boshqacha. Bunday markazlarning qurilishi Moskvadagi yuqori er narxlari bilan cheklanadi, bu esa Moskva yaqinidagi Moskva viloyatida istakni uyg'otishi mumkin emas edi. past narxlar quruqlikda siz Moskvaga teng, ba'zan esa undan ham oshib ketadigan daromad olishingiz mumkin. Ayni paytda rivojlanishning uchta asosiy turi mavjud: Moskva halqa yo'lining poytaxt orqali o'tadigan tranzit yo'llari bilan kesishishi; Moskva viloyatining yirik shaharlari orqali o'tadigan yo'llar; Moskva halqa yo'lidan uzoqda. Har bir turni alohida tahlil qilsak, aytishimiz mumkinki, birinchi tur asosan Moskvadan kelgan xaridorlarga, ikkinchi tur Moskva yaqinidagi yirik shaharlardan xaridorlarga mo‘ljallangan bo‘lib, uning afzalliklari yerning arzonligi, raqobatning pastligi, qulayligi bilan bog‘liq. Moskva kompaniyalari uchun mintaqalarda logistikani yo'lga qo'yish. Uchinchi turga kelsak, mutaxassislarning fikriga ko'ra, eng ommabop (va shunga mos ravishda foydali) mintaqaviy savdo markazlari bo'ladi, ularning maydoni 50 dan 70 ming kvadrat metrgacha. Zamonaviy bozor tijorat ko'chmas mulki savdo markazlari uchun o'z standartlarini belgilaydi. Savdo markazlari etarlicha keng bo'lishi, qulay hududda joylashganligi, to'xtash joyi va keng to'xtash joyiga ega bo'lishi kerak. Bundan tashqari, har bir markaz bir qator asosiy do'kon turlaridan bir nechta elementlarga asoslangan bo'lishi kerak: mebel, oziq-ovqat, elektronika, bolalar yoki uy jihozlari do'konlari. Bundan tashqari, savdo markazida ofis ijarasi, ko'ngilochar maydon va oziq-ovqat maydoni bo'lishi kerak. Chakana savdo bozorining statistik ma'lumotlariga e'tibor qaratadigan bo'lsak, aylanmaning o'sishini ko'rishimiz mumkin. Shunday qilib, 2008 yilning birinchi yarmida Moskvada 230 ming kvadrat metr foydalanishga topshirildi, bu 2007 yilning shu davriga nisbatan 20 foizga ko'pdir. Bundan tashqari, talab hali ham taklifdan oshib bormoqda, bu muhim omil chakana savdo maydonchalari uchun narxlarni belgilashda. Bo'sh ish o'rinlari darajasi 1% dan kam, bu asosan kompaniyalarning ko'pligi bilan bog'liq chakana savdo, ham rus, ham xorijiy. Mutaxassislarning fikriga ko'ra, bu yuqori sifatli savdo markazlarida ularni etkazib berishdan olti oy oldin chakana maydonlarni ijaraga olishning asosiy sababi bo'ladi. Tahlillarga asoslanib aytishimiz mumkinki, 2008 yil oxirigacha ijara stavkalari o‘sishda davom etadi, yangi maydonlarni foydalanishga topshirish davom etadi, talab esa taklifdan oshib boradi. Tijorat ko'chmas mulk bozorida keyingi tahlil qilinadigan ob'ekt - bu omborxona maydoni.
Tijorat ko'chmas mulk bozori uning barcha segmentlari uchun umumiy tendentsiyalarga ega. Shunday qilib, ombor bozori asosan ofis bozorining xususiyatlarini takrorlaydi. Ushbu bozorni shakllantirishning asosiy markazlari Moskva, Moskva viloyati va Sankt-Peterburgdir. Ko'pchilikdan farqli o'laroq Yevropa davlatlari, bunday bozorning rivojlanishi butun mamlakat bo'ylab sodir bo'ladigan joyda, Rossiyada hududlar istaksiz rivojlanmoqda. Ombor binolarini ijaraga berish stavkasiga ta'sir ko'rsatgan juda muhim voqea o'tgan yili sodir bo'ldi, o'shanda ko'plab omborxonalar qurilishi e'lon qilingan edi. Ko'pchilikning umidlarini aldab, e'lon qilingan ob'ektlarning faqat yarmi bajarildi. Bu kutilgan pasayish o'rniga ijara stavkalarining oshishiga sabab bo'ldi. Bundan tashqari, yuqori sifatli omborxonalarni qurish narxi ham oshib bormoqda, bu esa ijara stavkalarining oshishiga sabab bo'lmoqda. Umuman olganda, 2007 yilda paydo bo'lgan tendentsiyalar bugungi kungacha dolzarbligicha qolmoqda. Shuni ham ta'kidlash kerakki, mintaqaviy bozorlarning jozibadorligi har kuni o'sib bormoqda, ammo Moskva bozori eng tez o'sib borayotgan va dinamik rivojlanayotgan bo'lib qolmoqda, keyin esa Sankt-Peterburg bozori. Bozordagi mavjud vaziyatni tahlil qiladigan bo'lsak, shuni aytishimiz mumkinki, talab hali ham taklifdan oshib bormoqda va talabning asosiy ob'ektlari maydoni 5 dan 10 ming kvadrat metrgacha bo'lgan ombor bloklari hisoblanadi. Bugungi kunda bo'sh joy umumiy ombor maydonining 2% dan ko'p emas. Xulosa qilish uchun aytishimiz mumkinki, yaqin kelajakda bozor ijara stavkalarining oshishi, Moskva, Moskva viloyati va Sankt-Peterburgda qurilish sur'atlarining sekinlashishi, talabning oshishi, taklifning pasayishi, rivojlanishning pasayishi kutilmoqda. ombor bozorlari hududlarda.
Prognozlar
Albatta, tijorat ko'chmas mulk bozorida nima bo'lishini 100% aniqlik bilan bashorat qilish mumkin emas. Biroq, ekspertlar o'rtasida bozor yaqin turg'unlik tomon ketayotgani haqida fikr bor. Bunday fikrlarning sabablari qatorida bir qator yirik riteyler (riteylerlar)ning o'zlariga tegishli tijorat ko'chmas mulkini sotish haqidagi bayonotlari ham bor edi. Chakana sotuvchilar keltirgan sabablardan biri aholi tomonidan mahsulot iste'molining kamayishi edi yuqori daraja inflyatsiya. Bundan tashqari, shuni ta'kidlash kerakki, Rossiyaning chakana savdo kompaniyalari G'arb kompaniyalariga nisbatan juda yuqori baholanadi. Umuman olganda, tijorat ko‘chmas mulk bozorining har bir segmentida narxlar va ijara stavkalarining oshishi kuzatiladi va G‘arb kapitalining kirib kelishi ham narxlarning o‘sish tendentsiyalarini qo‘llab-quvvatlaydi. Ko'pgina kompaniyalar yuqori o'rinlarni egallash uchun mintaqaviy bozorlarga ko'chib o'tishga harakat qilishadi. Natijalar shuni ko'rsatadiki, biz hali bozorda keskin o'zgarishlarni kutmasligimiz kerak. Tadqiqot taqdim etilgan
DOMETRA portali
