பகிரப்பட்ட பங்கேற்பு அடுக்குமாடி குடியிருப்புக்கான ஒப்பந்தம். அபார்ட்மெண்டிற்கு உரிமை கோருவதற்கான உரிமைகளை வழங்குவதற்கான ஒப்பந்தம். ஈக்விட்டி பங்கேற்பு ஒப்பந்தத்தின் கீழ் உரிமைகோரல் உரிமைகளை வழங்குவதற்கான பரிவர்த்தனை எவ்வாறு செயல்படுத்தப்படுகிறது?
வயா லெஜ் சட்ட நிறுவனத்தின் முன்னணி வழக்கறிஞர் டெனிஸ் ஆர்டெமோவ், நோவோஸ்ட்ரோய்-எம் போர்ட்டலிடம் பணி ஒப்பந்தம் (செஷன்) என்றால் என்ன, புதிய கட்டிட சந்தையில் அதை எவ்வாறு சரியாகப் பயன்படுத்துவது மற்றும் சாத்தியமான அபாயங்களைக் குறைப்பது பற்றி கூறினார்.
ஒரு பணி ஒப்பந்தத்தின் கீழ் (லத்தீன் மொழியில், "அசைன்மென்ட்" - "செசியோ", "செஷன்"), ஒரு நபர் ஒரு கடமையின் செயல்திறனைக் கோருவதற்கான உரிமையை மற்றொருவருக்கு மாற்றுகிறார். ஒரு பணி ஒப்பந்தத்தின் கீழ், பொறுப்புகள் தாங்களாகவே மாற்றப்படலாம் - பெறும் தரப்பினர் அவற்றை மூன்றாம் தரப்பினருக்கு ஆதரவாக நிறைவேற்ற வேண்டும்.
புதிய கட்டிடங்களில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில், கட்டிடம் செயல்பாட்டுக்கு வந்த பிறகு, அடுக்குமாடி குடியிருப்பை டெவலப்பருக்கு மாற்றுவதைக் கோருவதற்கான ஒப்பந்த உரிமையை உரிமையாளருக்கு (ஒதுக்கீட்டாளர்) மாற்றுகிறார்.
ஒரு அசைன்மென்ட் ஒப்பந்தம் என்பது விற்பனை மற்றும் கொள்முதல் ஒப்பந்தம் போன்ற பல வழிகளில் உள்ளது, எனவே, அதை எளிதாக்க, பதிப்புரிமை வைத்திருப்பவரை விற்பனையாளர் என்றும், ஒதுக்கப்பட்டவரை வாங்குபவர் என்றும் அழைப்போம்.
புதிய கட்டிடங்களில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை விற்பனை செய்வதில் பணி ஒப்பந்தம் பரவலாகப் பயன்படுத்தப்படுகிறது. உண்மை என்னவென்றால், முதலில், கட்டுமானம் முன்னேறும்போது, புதிய கட்டிடங்களில் வீட்டுவசதி செலவு அதிகரித்து வருகிறது, இது மேலும் லாபத்திற்காக பணத்தை முதலீடு செய்வதை சாத்தியமாக்குகிறது. பல முதலீட்டாளர்கள் சொத்தில் அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் கட்டுமானம் மற்றும் பதிவு முடிவடையும் வரை காத்திருக்கவில்லை, ஆனால் முன்னதாகவே சொத்தை விற்க முனைகின்றனர். இதைச் செய்ய, அவர்கள் உரிமைகள் ஒதுக்கீட்டைப் பயன்படுத்துகின்றனர்.
இரண்டாவதாக, பகிரப்பட்ட கட்டுமானத்தில் (DDU) பங்கேற்பதற்கான ஒப்பந்தங்கள் வரை மட்டுமே முடிக்கப்படும் கட்டுமானம் நடைபெற்று வருகிறது- அதாவது, வீடு செயல்படும் வரை. மற்றும் விற்பனை ஒப்பந்தங்கள் - அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் முறைப்படுத்தப்பட்ட உரிமை இருந்தால் மட்டுமே. அதே நேரத்தில், பொருள் உரிமையைப் பதிவு செய்ய நியமிக்கப்பட்ட தருணத்திலிருந்து நிறைய நேரம் கடக்கக்கூடும், இதன் போது டெவலப்பர்கள் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் செயலில் விற்பனையின் கட்டத்திலிருந்து வெளியேறுகிறார்கள். இதன் விளைவாக, அவர்கள் தங்கள் கட்டமைப்புகளில் ஒன்றைக் கொண்ட மீதமுள்ள அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கு DDU இல் நுழைகிறார்கள், பின்னர் அவசரமின்றி பணி ஒப்பந்தங்களின் கீழ் விற்பனையில் ஈடுபட்டுள்ளனர்.
இந்த வகை ஒப்பந்தத்தைப் பயன்படுத்துவது பரிவர்த்தனைக்கு இரு தரப்பினருக்கும் நன்மை பயக்கும் என்பது குறிப்பிடத்தக்கது. விற்பனையாளர் ஒரு அபார்ட்மெண்டிற்கான பணத்தை ஏற்றுக்கொள்வது மற்றும் மாற்றுதல் மற்றும் உரிமையைப் பதிவு செய்தல் மற்றும் கூடுதல் இயக்க செலவுகள் இல்லாமல் அதை ஏற்றுக்கொள்ளும் நடைமுறைக்கு செல்லாமல் பணம் பெறலாம். வாங்குபவர் - "புதிதாக" இல்லாத ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்குவதற்கு, கட்டுமானத்தின் முன்னேற்றம் மற்றும் அதன் வேகத்தைக் கண்காணிக்கவும் (மேலும், இந்த வழக்கில் அபார்ட்மெண்ட் விலை புதிய கட்டிடம் மற்றும் உரிமையை பதிவு செய்ததை விட குறைவாக உள்ளது).
நீருக்கடியில் பாறைகள்
பணி ஒப்பந்தம் சில தேவைகளை பூர்த்தி செய்ய வேண்டும். அத்தியாயம் 24 சிவில் குறியீடுரஷ்ய கூட்டமைப்பு கடமைகளில் நபர்களை மாற்றுவதற்கு அர்ப்பணிக்கப்பட்டுள்ளது மற்றும் பல முக்கியமான விதிகளை அறிமுகப்படுத்துகிறது. மிக முக்கியமான சட்டம் பின்வருவனவற்றை உள்ளடக்கியது:
உரிமைகளை வழங்குவதற்கான ஒப்பந்தம் எழுத்துப்பூர்வமாக வரையப்பட வேண்டும், மேலும் DDU இன் கீழ் உரிமைகளை வழங்குவது மாநில பதிவுக்கு உட்பட்டதாக இருக்க வேண்டும் (அதே நேரத்தில், ஒரு குடியிருப்பில் ஒரு புதிய நபரின் உரிமைகள் அந்த தருணத்திலிருந்து துல்லியமாக தோன்றும். மாநில பதிவு);
ஒப்பந்தம் பரிவர்த்தனையின் பொருளை (அபார்ட்மெண்ட்) தெளிவாக வரையறுக்க வேண்டும், அதன் விலை, தீர்வுகளுக்கான நடைமுறை ஆகியவற்றைக் குறிக்க வேண்டும்;
பகிரப்பட்ட கட்டுமானத்தில் பங்கேற்பதற்கான ஒப்பந்தம் டெவலப்பரின் கட்டாய எழுத்துப்பூர்வ ஒப்புதலை வழங்கினால், அதைப் பெறுவது அவசியம் - இல்லையெனில் பரிவர்த்தனை செல்லாததாக அறிவிக்கப்படலாம்.
கூட்டாட்சி சட்டத்தின் பிரிவு 11 "பகிரப்பட்ட கட்டுமானத்தில் பங்கேற்பதில் ..." இந்த பட்டியலை மேலும் இரண்டு நிபந்தனைகளுடன் சேர்க்கிறது:
விற்பனையாளர் முழுமையாக செலுத்தப்பட்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்பை மட்டுமே விட்டுக்கொடுக்க முடியும் அல்லது வாங்குபவர் கடனை செலுத்துவதற்கான கடமையை ஏற்க வேண்டும்;
சட்டத்தின் கீழ் அபார்ட்மெண்ட் மாற்றப்படும் தருணம் வரை மட்டுமே உரிமைகளை வழங்குவது சாத்தியமாகும் (விதி ஒப்பந்தத்தின் சாரத்திலிருந்து தொடர்கிறது: சட்டம் கையொப்பமிடப்படும் போது, அபார்ட்மெண்ட் மாற்றத்தை கோருவதற்கான உரிமை உணரப்படுகிறது - உள்ளது விட்டுக்கொடுக்க எதுவும் இல்லை).
கூடுதலாக, பின்வரும் புள்ளிகள் முக்கியம்:
பணி ஒப்பந்தத்தில், விற்பனையாளர் உத்தரவாதம் அளிக்க வேண்டும் சட்ட தூய்மைஅடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் (அடமானம் வைக்கப்படவில்லை, கைது செய்யப்படவில்லை, மூன்றாம் தரப்பினருக்கு அதற்கு உரிமை இல்லை, எந்த வழக்கும் இல்லை);
ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் சிவில் கோட் பிரிவு 385 இன் படி, உரிமைகள் ஒதுக்கப்பட்டவுடன், விற்பனையாளர் வாங்குபவருக்கு அவர் வைத்திருக்கும் தலைப்பு ஆவணங்களை மாற்றுகிறார் (பகிரப்பட்ட கட்டுமானத்தில் பங்கேற்பதற்கான ஒப்பந்தம், பணம் செலுத்தும் ஆவணங்கள்). இது குறித்து ஒரு தனிச் சட்டத்தை உருவாக்குவது முக்கியம்);
மேலும் கருத்து வேறுபாடுகளைத் தவிர்ப்பதற்காக விற்பனையாளருடன் வாங்குபவரின் முழு தீர்வின் உண்மையும் ஒரு செயலால் உறுதிப்படுத்தப்பட வேண்டும் - பரஸ்பர தீர்வுகளில்;
உரிமைகளை வழங்குவது குறித்து டெவலப்பருக்கு எழுத்துப்பூர்வமாக அறிவிக்கப்பட வேண்டும், அறிவிப்பு இல்லாததற்கு வாங்குபவர் பொறுப்பு;
ஒரு பணி ஒப்பந்தத்தை முடிப்பதற்கு முன், ஒதுக்கப்படும் உரிமைகளின் செல்லுபடியை சரிபார்க்க முக்கியம், குறிப்பாக ஒப்பந்தம் நிறுத்தப்படவில்லை மற்றும் முழுமையாக செலுத்தப்பட்டது.
இதைச் சரிபார்ப்பதற்கான எளிதான வழி, யூனிஃபைட்டிடம் இருந்து சாற்றைக் கோருவது மாநில பதிவுஉரிமைகள். இது ஒப்பந்தத்தின் செல்லுபடியை உறுதிப்படுத்த வேண்டும் (நிறுத்தப்பட்டதா) மற்றும் அபார்ட்மெண்ட் உரிமையாளர், அடமானம் இருப்பதைப் பற்றி எந்த தகவலும் இல்லை, நீதிமன்ற கைதுகள்மற்றும் பிற சுமைகள்.
மேலும், முடிந்தால், டெவலப்பர் அலுவலகத்திற்கு விற்பனையாளருடன் வருவது அவசியம்: டெவலப்பர் மூன்றாம் தரப்பினருக்கு அபார்ட்மெண்ட்க்கு செலுத்தப்படாத அல்லது செல்லாத உரிமைகளை விற்பதில் ஆர்வம் காட்டவில்லை. கூடுதலாக, டெவலப்பர் அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் சட்ட வரலாற்றை உருவாக்கும் ஆவணங்களின் சொந்த நகலைக் கொண்டுள்ளார், இதன் மூலம் விற்பனையாளரால் வழங்கப்பட்ட ஆவணங்களை நீங்கள் சரிபார்க்கலாம்.
உரிமைகளை வழங்குவதற்கான ஒப்பந்தத்தின் முடிவில், வாங்குபவர் டெவலப்பருடன் "தனியாக இருக்கிறார்", எனவே கட்டுமானத்திற்கான முக்கிய தலைப்பு ஆவணங்களுடன் உங்களைப் பழக்கப்படுத்துவதும் முக்கியம்:
கட்டுமானத்தில் உள்ளூர் நிர்வாகத்தின் தலைவரின் உத்தரவு;
ஒரு குடியிருப்பு கட்டிடத்தை நிர்மாணிப்பதற்கான நிபந்தனைகள் குறித்து நிர்வாகத்திற்கும் டெவலப்பருக்கும் இடையிலான ஒப்பந்தம்;
நில குத்தகை ஒப்பந்தம் (உரிமைச் சான்றிதழ்);
கட்டிட அனுமதி;
கட்டுமானத் திட்டத்தில் மாநில நிபுணத்துவத்தின் நேர்மறையான முடிவு.
டெவலப்பரின் மேலாளர் பிற தொடர்புடைய தகவலையும் வழங்கலாம்: எடுத்துக்காட்டாக, புதிய கட்டுமானம் முடிவடையும் தேதிகள் (அவை மாற்றப்படலாம்); அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் பூர்வாங்க அளவீடுகள் (பகுதி அதிகரித்திருந்தால், வாங்குபவருக்கு எதிர்காலத்தில் கூடுதல் கட்டணம் விதிக்கப்படும்) மற்றும் அபார்ட்மெண்ட் இயக்குவதற்கான தோராயமான செலவு (இது ஒப்பந்தத்தில் தோன்றவில்லை).
ஒப்பந்தத்தை ஆய்வு செய்தல் பங்கு பங்கு, அது தைக்கப்பட வேண்டும் மற்றும் செவ்வக முத்திரையைக் கொண்டிருக்க வேண்டும் என்பதில் நீங்கள் கவனம் செலுத்த வேண்டும் கூட்டாட்சி சேவைபதிவில் மாநில பதிவு.
மேலும், பணம் செலுத்தியதை உறுதிப்படுத்தும் ஆவணங்களை வழங்க விற்பனையாளர் கடமைப்பட்டிருக்கிறார்: உள்வரும் பண ஆணைகளுக்கான ரசீதுகள், வங்கி பணம் செலுத்துதல் ஆர்டர்கள், குடியேற்றங்களின் சமரச நடவடிக்கைகள்.
அபார்ட்மெண்ட் ஒரு அடமானத்துடன் வாங்கப்பட்டிருந்தால், கடன் கடமைகள் முழுமையாக திருப்பிச் செலுத்தப்பட்டதற்கான எழுத்துப்பூர்வ உறுதிப்படுத்தல் இருக்க வேண்டும். நிலுவையில் உள்ள அடமானத்தின் விஷயத்தில், ஒரு வங்கி பரிவர்த்தனையில் ஈடுபட வேண்டும், இது வாங்குபவர் செலுத்தும் தொகையின் இழப்பில், விற்பனையாளரின் கடன் கடமைகளை மூடிவிட்டு, குடியிருப்பில் இருந்து உறுதிமொழியை நீக்குகிறது.
வாங்குபவருக்கும் விற்பவருக்கும் இடையிலான ஒப்பந்த ஒப்பந்தத்தின் கீழ் குடியேற்றங்களின் அமைப்பு
உரிமைகோரலின் உரிமைகளை ஒதுக்குவது குறித்த ஒப்பந்தத்தை முடிக்கும்போது, விற்பனையாளர் ஒப்பந்தத்தில் கையெழுத்திடும் அபாயம் உள்ளது, அதை பதிவு செய்ய சமர்ப்பிக்கிறது, ஆனால் அபார்ட்மெண்ட் விலைக்கு பணம் பெறவில்லை. வாங்குபவருக்கு, ஆபத்து நேர்மாறானது - அவர் பணத்தை கொடுக்க முடியும், ஆனால் ரோஸ்ரீஸ்டரிடமிருந்து உரிமைகளை மாற்றுவதற்கான உறுதிப்படுத்தலைப் பெற முடியாது (உதாரணமாக, நீதிமன்ற கைதுகள் காரணமாக).
எனவே, பாதுகாப்பான வைப்பு பெட்டி மூலம் பணம் செலுத்துவதற்கான மிகவும் உகந்த வடிவம், அணுகலுக்கான நிபந்தனை Rosreestr உடன் பதிவுசெய்யப்பட்ட உரிமைகளை வழங்குவதற்கான ஒப்பந்தமாகும்.
மேலும் உள்ளே சமீபத்திய காலங்களில்பணமில்லாத கொடுப்பனவுகளுக்கு வங்கிக் கடன் கடிதத்தைப் பயன்படுத்தத் தொடங்கினார் (கொள்கை ஒரு கலத்தின் குத்தகைக்கு ஒத்ததாகும்). ஆனால் செலவு வங்கி சேவைகள்கடன் கடிதம் கணிசமாக அதிகமாக இருப்பதால், அது இன்னும் பரவலாகவில்லை.
அபார்ட்மெண்டின் முழுமையற்ற விலையை ஒதுக்குவதற்கான ஒப்பந்தத்தில் உள்ள அறிகுறி
கட்டுரை 210 வரி குறியீடு RF என்பது தனிப்பட்ட வருமான வரியின் 13% வரி செலுத்துபவரின் அனைத்து வருமானத்தையும் பணமாகப் பெறுவதற்கான வரி விதிக்கக்கூடிய தளத்தைக் குறிக்கிறது. ஒதுக்கீட்டு வருமானம் விதிவிலக்கல்ல. நடைமுறையில், இது அபார்ட்மெண்டின் குறைக்கப்பட்ட விலையை ஒப்பந்தத்தில் குறிக்கும் முயற்சிகளுக்கு வழிவகுக்கிறது, இது பெரும்பாலும் பங்கு ஒப்பந்தத்தின் கீழ் அதன் மதிப்புக்கு சமமாக இருக்கும்.
இந்த வழக்கில், வெளிப்படையான மீறல் கூடுதலாக வரி சட்டம், வாங்குபவர் கூடுதல் ஆபத்தை எடுத்துக்கொள்கிறார், இது நீதிமன்றத் தீர்ப்பின் மூலம் பணியை மேலும் செல்லாததாக மாற்றும் நிகழ்வில் உணரப்படலாம்.
ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் சிவில் கோட் பிரிவு 167 இன் படி, பரிவர்த்தனையின் செல்லாததன் விளைவு இருதரப்பு மறுசீரமைப்பு என்று அழைக்கப்படுகிறது, ஒவ்வொரு தரப்பினரும் பரிவர்த்தனையின் கீழ் பெறப்பட்ட அனைத்தையும் மற்றவருக்குத் திருப்பித் தர வேண்டிய கட்டாயத்தில் இருக்கும்போது. விற்பனையாளர் குடியிருப்பை திரும்பப் பெற்றால், வாங்குபவர் அபார்ட்மெண்டின் ஆவணப்படுத்தப்பட்ட விலையை மட்டுமே பெறுவார்.
எனவே, ஒப்பந்தத்தில் உண்மையானதைக் குறிப்பிடுவது விரும்பத்தக்கது சந்தை மதிப்புகுடியிருப்புகள். ஆனால் இது நடக்காவிட்டாலும், முழுத் தொகையையும் செலுத்தும் உண்மையை உறுதிப்படுத்த வாங்குபவர் கவனமாக இருக்க வேண்டும் (உதாரணமாக, கூடுதல் ரசீதுகளைப் பயன்படுத்துதல்).
டெவலப்பரின் பங்கு
பெரும்பாலும், டெவலப்பர் உரிமைகள் ஒதுக்கீட்டின் பதிவு செயல்பாடுகளை எடுத்துக்கொள்கிறார். அவர் கட்சிகளைத் தயாரிக்க உதவுகிறார் தேவையான ஆவணங்கள், ஒரு பணி ஒப்பந்தத்தை வரைந்து, அதை மாநில பதிவுக்கு சமர்ப்பிக்கிறது. DDU ஆல் வழங்கப்பட்ட வழக்குகளில், டெவலப்பர் ஒப்பந்தத்தின் கீழ் மூன்றாம் தரப்பினராக செயல்படுகிறார் அல்லது ஒதுக்கீட்டிற்கு தனி எழுத்துப்பூர்வ ஒப்புதல் அளிக்கிறார். நிச்சயமாக, பரிவர்த்தனையின் தரப்பினருக்கு இது நன்மை பயக்கும்.
ஆனால் நாணயத்தின் மறுபக்கமும் உள்ளது. ஒரு விதியாக, டெவலப்பரின் இத்தகைய சேவைகள் செலுத்தப்படுகின்றன. டெவலப்பர் தங்கள் சொந்த செலவை அமைக்கிறார்: மாநில ஒழுங்குமுறைஇந்த கேள்வி இல்லை. விற்பனையாளர் அல்லது வாங்குபவர் - செலவுகளை யார் சரியாகச் சுமக்கிறார்கள் என்பதற்கான பரிந்துரைகளும் இல்லை.
எனவே, டெவலப்பரின் சேவைகளின் விலையை முன்கூட்டியே தெளிவுபடுத்துவது முக்கியம், இதனால் பரிவர்த்தனையின் போது அது விரும்பத்தகாத ஆச்சரியமாக மாறாது.
விற்பனையாளர் அபார்ட்மெண்டிற்கு முழுமையாக பணம் செலுத்தாதபோது (எடுத்துக்காட்டாக, தவணைகளில்), பரிவர்த்தனையில் டெவலப்பரின் ஈடுபாடு கட்டாயமாகிறது. இந்த வழக்கில், வாங்குபவர் செலுத்தப்பட்ட நிதியின் ஒரு பகுதியை டெவலப்பருக்கு கடனை செலுத்துவதற்கும், மீதமுள்ளவற்றை விற்பனையாளருக்கும் மாற்றுகிறார்.
இருப்பினும், டெவலப்பரின் பரிவர்த்தனையின் ஆதரவு அனைத்து சிரமங்களையும் தீர்க்காது. மாறாக, ஒப்பந்தத்தை நிறைவேற்றுவதில் ஏற்படக்கூடிய பிழைகளுக்கு டெவலப்பரை சட்டப்பூர்வமாகப் பொறுப்பேற்பது மிகவும் கடினம், எனவே கட்சிகள் ஆவணங்களை கவனமாகப் படித்து அனைத்து நுணுக்கங்களையும் விரிவாகக் குறிப்பிட வேண்டும்.
மற்ற நுணுக்கங்கள்
ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பிற்கான டெவலப்பரிடம் உரிமை கோருவதற்கான உரிமைகள் சொத்து உரிமைகளுடன் தொடர்புடையவை. இவ்வாறு, சட்டம் பங்குகளில் உரிமைகளை ஒதுக்க அனுமதிக்கிறது, அதாவது. விற்பனையாளர்களாக இருக்கும் பல நபர்களுக்கு அவை வழங்கப்படலாம். வாங்குபவர்களிடமும் இதே நிலை உள்ளது, அவர்களும் பலர் இருக்கலாம்.
DDU ஐத் தவிர, டெவலப்பர்கள் புதிய கட்டிடங்களில் ரியல் எஸ்டேட் விற்பனைக்கு மற்ற வகை ஒப்பந்தங்களையும் பயன்படுத்துகின்றனர். உதாரணமாக, PDKP அல்லது வீட்டுவசதி கூட்டுறவு நிறுவனத்தில் பங்கேற்பதற்கான ஒப்பந்தம். அவர்களின் கீழ் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பிற்கான உரிமைகளை வழங்குவது DDU இன் கீழ் உள்ள ஒதுக்கீட்டிலிருந்து பல விஷயங்களில் வேறுபடுகிறது என்ற உண்மை இருந்தபோதிலும், இந்த கட்டுரையில் விவாதிக்கப்பட்டவற்றில் பெரும்பாலானவை அத்தகைய விலகல் வகைகளுக்கும் பொருந்தும்.
முடிவில், உரிமைகோரல்களின் உரிமைகளை வழங்குவதற்கான ஒப்பந்தம், மற்ற வகையான சிவில் சட்ட பரிவர்த்தனைகளைப் போலவே, இலவச சொத்தை செயல்படுத்துவதை நோக்கமாகக் கொண்டது மற்றும் பணப்புழக்கம்மற்றும் பரஸ்பர நன்மை பயக்கும் விளைவுகளை அடைய கட்சிகளுக்கு உதவ வடிவமைக்கப்பட்டுள்ளது.
அதே நேரத்தில், ஆவணங்களைச் சரியாகச் செயல்படுத்துவதில் கவனம் செலுத்துவது (பிழைகள் மற்றும் தவறுகளைத் தவிர்ப்பது), சரியான நேரத்தில் திட்டமிடுவது மற்றும் தேவையான ஆவணங்களைத் தயாரித்து வழங்குவதில் பரிவர்த்தனைக்கு கட்சிகளின் திறன்களை சரியாக விநியோகிப்பது மிகவும் முக்கியம். .
கடந்த தசாப்தத்தில், துறையில் ஒரு தீவிர வளர்ச்சி உள்ளது வீட்டு கட்டுமானம். வீட்டுவசதிக்கு கூடுதலாக, கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை பரிவர்த்தனைகளின் பொருள் கட்டுமானத்தில் உள்ள வீட்டில் ரியல் எஸ்டேட் உரிமையாகவும் இருக்கலாம். தோன்றினார் புதிய வகைமுதலீடு - கட்டிடம் கட்டும் ஆரம்ப கட்டங்களில் புதிய கட்டிடங்களில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை வாங்குதல். இந்த வழக்கில், புதிய கட்டிடங்களில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் விற்பனை ஒப்பந்தத்தின் கீழ் சாத்தியமாகும்.
பணி - அது என்ன?
உள்ளே நுழையும் நபர் கட்டுமான நிறுவனம்பங்கு ஒப்பந்தம், ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான முதன்மை உரிமைகளைப் பெறுகிறது, இது மூன்றாம் தரப்பினருக்கு மாற்றப்படலாம்.
ஒரு புதிய கட்டிடத்தில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை நியமிப்பதன் அர்த்தம் என்ன? இந்த கருத்து இந்த உரிமைகளை மாற்றுவதற்கான பரிவர்த்தனை என்று அழைக்கப்படுகிறது. இது செஷன் என்றும் அழைக்கப்படுகிறது. பரிவர்த்தனையின் தரப்பினர் - விற்பனையாளர் மற்றும் வாங்குபவர் - முறையே, ஒதுக்குபவர் மற்றும் ஒதுக்கப்பட்டவர் என்று அழைக்கப்படுகிறார்கள்.
இங்கு மூன்றாம் தரப்பு டெவலப்பர் நிறுவனம் ஆகும், ஏனெனில் அபார்ட்மெண்ட் ஒதுக்கீட்டு ஒப்பந்தம் அது தொடர்பான உரிமைகள் மற்றும் கடமைகளை மாற்றுவதை உள்ளடக்கியது. ஒப்பந்தத்தில் கையெழுத்திட்ட பிறகு, அனைத்தும் சர்ச்சைக்குரிய புள்ளிகள்ஒதுக்கப்பட்டவர் டெவலப்பருடன் முடிவு செய்வார். இந்த வகையான ரியல் எஸ்டேட் கொள்முதல் மற்றும் விற்பனையின் ஒரு அம்சம் என்னவென்றால், வீட்டுவசதி செயல்படுவதற்கு முன்பு பரிவர்த்தனை முடிக்கப்படலாம் மற்றும் ஏற்றுக்கொள்ளும் சான்றிதழில் கையொப்பமிடப்படும். புதிய கட்டிடம் சட்டப்பூர்வமாக செயல்படும் வரை இந்த ஒப்பந்தம் செல்லுபடியாகும்.
ஒரு புதிய கட்டிடத்தில் ஒரு அபார்ட்மெண்ட் ஒதுக்கீடு: வகைகள்
ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளில் இரண்டு வகைகள் உள்ளன.
முதல் வகை ஒரு குடியிருப்பு கட்டிடத்தின் கட்டுமானத்தில் பங்கு பங்கு பற்றிய ஒப்பந்தத்தின் அடிப்படையில் அமைந்துள்ளது. ஒதுக்கீட்டாளருக்கு அவர் முழுமையாக பணம் செலுத்திய பின்னரே வீட்டை விற்க உரிமை உண்டு. நடைமுறையில், வாங்குபவர் கடனை செலுத்த வேண்டிய கடமைக்கு மாற்றப்படும்போது சூழ்நிலைகளும் எழுகின்றன. இந்த நேரத்தில், அத்தகைய ஒப்பந்தங்கள் ஒன்றுக்கு மேற்பட்ட முறை முடிக்கப்படலாம்.
இரண்டாவது வகை விற்பனையின் ஆரம்ப ஒப்பந்தத்தை அடிப்படையாகக் கொண்டது. மீதமுள்ள கடன் வாங்குபவருக்கு முழுமையாக மாற்றப்படும். இது விற்பனையாளரிடமிருந்து வாங்குபவருக்கு ரியல் எஸ்டேட் பரிமாற்றத்தை பதிவு செய்யாது. ஒப்பந்தத்தின் பொருள் என்னவென்றால், எதிர்காலத்தில் கட்சிகள் ஒரு பணி ஒப்பந்தத்தை வரைய வேண்டிய கட்டாயத்தில் உள்ளன. ஒப்பந்தம் நிறுத்தப்பட்டால், பணம் வாங்குபவருக்கு திருப்பித் தரப்படும்.
- ரியல் எஸ்டேட்டை மேலும் மறுவிற்பனை செய்வதற்கான வாய்ப்பை விலக்க.
- முதலீட்டாளர்கள் குறைந்த விலையில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை விற்கின்றனர்.
- உரிமைகளை மீண்டும் பதிவு செய்வது ஒரு உழைப்பு மற்றும் நீண்ட செயல்முறையாகும்.
பதிவு செயல்முறை
ஒரு புதிய கட்டிடத்தில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வழங்குவது வாங்குபவர் மற்றும் விற்பவர் இருவருக்கும் பல கட்ட செயல்முறையாகும்.
விற்பனையாளருக்கு தேவை:
- உங்கள் நோக்கத்தை கட்டுமான நிறுவனத்திற்கு தெரிவிக்கவும்.
- டெவலப்பரிடமிருந்து அதிகாரப்பூர்வ ஒப்புதலைப் பெறுங்கள் (நிறுவனங்கள் அனுமதி வழங்குவதற்கு நிறைய பணம் வசூலிக்கின்றன).
- கடன்கள் இல்லாதது குறித்து டெவலப்பரிடமிருந்து சான்றிதழைப் பெறுங்கள்.
- EGRP இலிருந்து ஒரு சாற்றைப் பெறுங்கள்.
- ரியல் எஸ்டேட் விற்பனைக்கு மனைவியிடமிருந்து அறிவிக்கப்பட்ட ஒப்புதலைப் பெறுங்கள்.
- கடனைத் திருப்பிச் செலுத்துவது குறித்து வங்கியிலிருந்து அதிகாரப்பூர்வ உறுதிப்படுத்தலைப் பெறுங்கள்.
வாங்குபவர் வீட்டுவசதி வாங்குவதற்கு மனைவியிடமிருந்து ஒப்புதல் வழங்க வேண்டும், பின்னர் அபார்ட்மெண்ட் ஒதுக்கீட்டிற்கான ஒப்பந்தத்தில் கையெழுத்திட வேண்டும். ஒரு மாதிரி பொதுவாக டெவலப்பரிடமிருந்து கிடைக்கும், அதை இணையத்தில் இலவசமாக பதிவிறக்கம் செய்யலாம். ஒப்பந்தத்தின் முடிவு ஒரு கட்டுமான நிறுவனத்தின் அலுவலகத்தில் அல்லது ஒரு சட்ட அலுவலகத்தில் நடைபெறுகிறது. எந்த MFC அல்லது Rosreestr துணைப்பிரிவிலும் பதிவு செய்யலாம். ஒப்பந்தத்தின் முடிவில், பதிவு அதிகாரத்தின் பிரதிநிதி மற்றும் பரிவர்த்தனைக்கு இரு தரப்பினரும் இருப்பது கட்டாயமாகும். மேலும், விற்பனையாளர் ஆவணத்தை பதிவு செய்வதற்கான மாநில கடமையை செலுத்துகிறார். 10 வேலை நாட்களுக்குள் ஒப்பந்தம் பதிவு செய்யப்படுகிறது.
முக்கியமான புள்ளிகள்
முதல் பார்வையில் பணி ஒப்பந்தத்தின் கீழ் புதிய கட்டிடங்களில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை விற்பனை செய்வது எளிமையான மற்றும் புரிந்துகொள்ளக்கூடிய செயல்முறையாகத் தெரிகிறது. சிறப்பு கவனம் செலுத்த வேண்டிய புள்ளிகள் உள்ளன.
மூன்றாம் தரப்பினர் இல்லாமல், அதாவது டெவலப்பர் இல்லாமல், பரிவர்த்தனை நடைபெறாது. ஒரு அபார்ட்மெண்ட் ஒரு அடமானத்திற்கு ஒதுக்கப்பட்டால் விற்கப்படுகிறது என்றால், கடனாளி வங்கியின் பங்கேற்பும் அவசியம்.
கட்டுமான நிறுவனத்திற்கு விற்பனையாளரிடமிருந்து பரிவர்த்தனையின் மிகப் பெரிய சதவீதம் தேவைப்படலாம். துரதிர்ஷ்டவசமாக, அத்தகைய நடவடிக்கைகள் சட்டத்தால் கட்டுப்படுத்தப்படாததால், அத்தகைய தன்னிச்சையான தன்மையை எதிர்த்துப் போராடுவது சாத்தியமில்லை.
விற்பனைக்கான ரியல் எஸ்டேட் சிக்கலாக இருக்கக்கூடாது.
அபாயங்கள்
பரிவர்த்தனை பொதுவாக பாதுகாப்பானதாகக் கருதப்படுகிறது, ஏனெனில் இது மாநில பதிவு அதிகாரத்தின் மேற்பார்வையின் கீழ் மேற்கொள்ளப்படுகிறது. இருப்பினும், வாங்குபவருக்கு ஆபத்துகள் உள்ளன.
ஒப்பந்தம் குறிப்பிட வேண்டும் முழு செலவுகுடியிருப்புகள். உரிமைகோரல் ஏற்பட்டால், குறிப்பிட்ட தொகை வாங்குபவருக்குத் திருப்பித் தரப்படும். பரிவர்த்தனையின் தொகையை ஆவணம் குறிப்பிடவில்லை என்றால், அது செல்லாததாக அங்கீகரிக்கப்படும்.
அதே அடுக்குமாடி குடியிருப்பை மீண்டும் மீண்டும் நியமிப்பதன் மூலம் விற்க முடியும், எனவே அத்தகைய பரிவர்த்தனைகளின் முழு வரலாற்றையும் நீங்கள் அறிந்து கொள்ள வேண்டும். பணி ஒப்பந்தம் பதிவு செய்யப்பட வேண்டியதில்லை. நீங்கள் அதை பதிவு செய்தால் பரிவர்த்தனை பாதுகாப்பாக இருக்கும். வாங்குபவர் ஆவணங்களின் தொகுப்பைப் பெற்ற பிறகு பணம் செலுத்தப்படுகிறது.
பொதுவாக உரிமை வைத்திருப்பவர் திவால்நிலை பற்றி அறிந்த பிறகு கட்டுமான அமைப்பு, அதைத் தொடர்ந்து அபார்ட்மென்ட் விற்பனை மூலம் ஒதுக்கப்பட்டது. இந்த வழக்கில், வாங்குபவர் இனி நீதிமன்றத்தில் செலுத்தப்பட்ட நிதியின் ஒரு பகுதியை கூட திரும்பப் பெற முடியாது.
விற்பனையாளர் வங்கியிலிருந்து ஒரு சாற்றை வழங்கவில்லை என்றால், வங்கி மற்றும் டெவலப்பரிடமிருந்து எழுத்துப்பூர்வ அனுமதி மற்றும் சொத்தின் மதிப்பு குறைத்து மதிப்பிடப்பட்டிருந்தால், ஒரு புதிய கட்டிடத்தில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வழங்குவது தவறானதாகக் கருதப்படுகிறது. டெவலப்பர் அதிகாரப்பூர்வமாக திவாலாகிவிட்டதாக அறிவிக்கப்பட்ட காலத்தில் ஒப்பந்தம் நிறைவேற்றப்பட்டால், பரிவர்த்தனையும் செல்லாது.
ஒப்பந்தத்தில் "பேக்டேட்டிங்" போட முடியுமா?
ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான உரிமைகளை வழங்குவது ஏற்றுக்கொள்ளுதல் மற்றும் பரிமாற்றம் செய்யப்பட்ட பிறகு அல்லது கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை பரிவர்த்தனை ஏற்கனவே முடிந்தவுடன் சாத்தியமில்லை. விற்பனையாளர் ஏற்கனவே சொத்தின் உரிமையைப் பெற்றிருக்கும் போது விற்பனை செய்யலாம். பெரும்பாலும், ரியல் எஸ்டேட் வழங்குவதற்கும் உரிமையைப் பெறுவதற்கும் இடையே ஒரு குறிப்பிடத்தக்க காலம் கடந்து செல்கிறது. முதன்மை முதலீட்டாளர் குடியிருப்பின் உரிமையைப் பெறுவதற்கு முன்பு, அவர் தனது உரிமைகளை மாற்றலாம் - ஆவணங்களை மீண்டும் பதிவு செய்யவும். கட்டுமானத்தில் சமபங்கு பங்கேற்பு ஒப்பந்தத்தின் கீழ் செஷன் செயல்படுத்தப்பட்டால், நீங்கள் ஏற்றுக்கொள்ளும் சான்றிதழில் தேதியை மாற்றலாம். பூர்வாங்க ஒப்பந்தத்தின் விஷயத்தில், முக்கிய ஆவணத்தின் முடிவின் தேதியை நீங்கள் மாற்றலாம்.
வரிவிதிப்பு
ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் வரிக் குறியீட்டின் படி, ஒதுக்குபவர், ரியல் எஸ்டேட் விற்பனைக்கு வரி செலுத்த வேண்டும். இதில் வருமான வரி 13 சதவீதத் தொகையில், DDU இன் கீழ் வீட்டுச் செலவுக்கும், ஒதுக்கப்பட்டதற்கும் இடையே உள்ள வித்தியாசமான தொகைக்கு வரி விதிக்கப்படுகிறது. உதாரணமாக, ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை ஒரு டெவலப்பரிடமிருந்து 2,000,000க்கு வாங்கி, 2,100,000-க்கு அசைன்மென்ட் மூலம் விற்கப்பட்டால், 100,000 வரி விதிக்கப்படும். அதன்படி, நீங்கள் 13,000 வரி செலுத்த வேண்டும்.
நன்மை
ஒதுக்கீட்டில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்குவது நவீன முதலீட்டு வகைகளில் ஒன்றாகும். கட்டுமானத்தின் ஆரம்ப கட்டங்களில், அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் முடிக்கப்பட்ட வீட்டை விட குறைந்த விலையில் விற்கப்படுகின்றன (சில நேரங்களில் நிறுவனத்தை விட 5-20% மலிவானது). இதனால், வீடு வாங்கும் போது பணத்தை மிச்சப்படுத்த இதுவும் ஒன்று.
ஈக்விட்டி பங்கேற்பு ஒப்பந்தத்தில் நுழைந்த நபர்களுக்கு, பணி நியமனம் ஒரே விருப்பம்அவருக்கு எதிர்பாராத சூழ்நிலைகள் ஏற்பட்டால் முதலீடு செய்யப்பட்ட பணத்தை இழக்காமல், அவற்றைத் தானே திருப்பித் தர விரும்புவார். DDU இன் முடிவு டெவலப்பரிடமிருந்து அபராதம் நிறைந்தது. கூடுதலாக, செஷன் லாபம் ஈட்ட ஒரு வாய்ப்பை வழங்குகிறது.
மைனஸ்கள்
வெளிப்படையான குறைபாடு என்னவென்றால், விற்பனையாளரிடமிருந்து அதிக அளவு ஆவணங்கள் தேவைப்படுகின்றன. கூடுதலாக, பெரும்பாலான ஆவணங்கள் வங்கி மற்றும் டெவலப்பருடன் ஒருங்கிணைக்கப்பட வேண்டும். டெவலப்பர் தனது ஒப்புதலை வழங்குவதற்கு கணிசமான சதவீதம் தேவைப்படலாம்.
வாங்குபவருக்கு, டி.டி.யு டெவலப்பரால் செல்லாததாக்கப்படுவதால், இந்த விலகல் ஒரு மோசடியாக மாறக்கூடும். பிறகு அந்த சீர்திருத்தம் தானாகவே செல்லாது. ஏமாறாமல் இருக்க, ஆவணங்களைப் படிப்பதற்கும் சரி பார்ப்பதற்கும் கணிசமான நேரத்தைச் செலவிட வேண்டியிருக்கும். பெரும்பாலும், தகுதிவாய்ந்த வழக்கறிஞர்களின் உதவி தேவைப்படுகிறது, இதில் சில பொருள் செலவுகள் அடங்கும்.
ஒரு புதிய கட்டிடத்தில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை நியமிப்பது என்பது பல "குழிகளை" கொண்ட ஒரு செயல்முறையாகும். நீங்கள் வாங்கப் போகிறீர்கள் என்றால் மனை, அத்தகைய பரிவர்த்தனைகளில் நிபுணத்துவம் பெற்ற ஒரு வழக்கறிஞரைத் தொடர்புகொள்வதே சரியான படியாகும்.
