Главная > Коммерция > Понятие и сущность ипотечного кредитования. §1. Понятие и юридическая сущность ипотечного кредитования Ипотечный кредит сущность


Понятие и сущность ипотечного кредитования. §1. Понятие и юридическая сущность ипотечного кредитования Ипотечный кредит сущность




Ипотека является частным случаем кредитования и появление такого банковского продукта позволило многим российским гражданам стать владельцами собственного жилья. Количество подобных предложений сегодня огромно и понять, с чем связана их популярность можно, изучив основные особенности ипотеки. Именно о них и пойдет речь в статье.

В чем сущность ипотечного кредитования?

Процесс кредитования связан с выдачей кредитором определенной суммы денежных средств на определенный срок и под определенные проценты. Такое взаимовыгодное сотрудничество позволяет банку получать прибыль, а заемщик получает деньги для реализации своих целей. Все вопросы взаимодействия основных сторон сделки четко регламентируются действующим законодательством.

Ипотечное кредитование всегда тесно связано с понятием залогового имущества, выступающего в качестве обеспечения по займу. При осуществлении деятельности у банковской организации всегда существует определенная доля риска в виде возможности невозврата кредитных средств. Причиной подобной ситуации могут стать различные жизненные обстоятельства, при наступлении которых заемщик оказывается не в состоянии погашать займ. В этом случае банк получает право реализовать заложенное имущество и покрыть свои убытки за счет средств от продажи.

В качестве залога может выступать любой вид имущества, в том числе наделы земли, здания, сооружения, жилая недвижимость, машины и другие объекты. На практике большинство ипотечных сделок сегодня заключаются с закладыванием жилой недвижимости, так как такой вид имущества обладает высокой ликвидностью и считается наиболее привлекательным для банковского учреждения.

Залоговое имущество по ипотеке является специфическим объектом залога, так как невозможно предсказать изменение его стоимости в будущем. Цена его может подняться или опуститься в зависимости от состояния экономики и иных факторов. Стоимость жилой недвижимости в большинстве случаев имеет динамику движения в большую сторону, поэтому риск появления убытков при продаже такого имущества у банка минимален.

На время пользования кредитными средствами на объект залога накладывается обременение. В случае жилой недвижимости наличие его для заемщика означает возможность проживания и использования инженерных коммуникаций помещения, но при этом накладывается запрет на проведение имущественных операций, включая сдачу жилья в аренду или его дарение, продажу. В некоторых случаях можно продать или сдать жилье, но только получив предварительно на проведение подобной операции разрешение со стороны банка.

Разновидности ипотечного кредитования

Наиболее распространена в нашей стране ипотека для приобретения жилой недвижимости, которая относится к разновидности целевого кредита. Популярность и востребованность таких предложений банков во многом связана с преимуществами, которые заемщик получает при оформлении договора. После привлечения кредитных средств на покупку жилья человек сразу становится владельцем имущества и не испытывает необходимости в длительном накоплении и сбережении собственных средств.

Залогом при таком виде ипотеки выступает приобретаемая недвижимость, и не нужно искать иное обеспечение по кредиту. Благодаря большому количеству ипотечных предложений подобного вида, у физических лиц имеется возможность получить средства на покупку готового или строящегося жилья, на цели строительства или приобретение частного дома. На рынке финансовых услуг можно найти предложения для приобретения комнаты или доли в квартире.

Помимо целевой ипотеки на приобретение жилья существуют следующие разновидности:

  • нецелевой займ - средства выдаются под залог, в качестве которого выступает недвижимость заемщика, и он может тратить деньги на любые цели;
  • земельная - связана с выдачей кредита для приобретения участка земли;
  • загородная - на кредитные средства приобретается недвижимость за городом.

Отдельную категорию составляет так называемая социальная ипотека . Такие программы направлены на решение жилищного вопроса определенной категории граждан и в большинстве случаев имеют поддержку со стороны государства. Среди них существуют проекты регионального и федерального значения. Социальные программы отличаются лояльными условиями кредитования, в их число входят предложения для военнослужащих, молодых семей и специалистов.

Основные особенности ипотеки

На рынке финансовых услуг сегодня существует множество ипотечных предложений, которые в большинстве случаев отличаются целями кредитования, длительностью действия соглашения, размерами процентных ставок и суммами первоначального взноса. Уточнить условия предоставления займа всегда можно в отделении банка или на его электронном ресурсе. Практически на каждом портале кредитных учреждений сегодня имеются ипотечные калькуляторы, представляющие собой удобный инструмент для возможности проведения самостоятельных расчетов параметров кредитования.

Основной отличительной особенностью всех ипотечных займов является то, что ипотеки без залогового имущества не существует . В качестве него чаще всего выступает приобретаемая на ипотечные средства недвижимость, но в России больше распространены варианты с предоставлением обеспечения в виде собственного жилья заемщика.

Основными особенностями ипотеки считаются следующие моменты:

  • длительный срок действия кредита, значение которого варьируется от 10 до 50 лет;
  • большие суммы заемных средств;
  • исключительно целевое использование кредитных денег;
  • наличие определенных требований со стороны банков к заемщику и приобретаемой на кредитные средства недвижимости.

Кредитные организации готовы работать только с надежными и проверенными клиентами, поэтому тщательное внимание уделяется личности заемщика и его кредитной истории. Не меньшее значение придается ипотечному объекту, который должен иметь не только достаточную степень ликвидности, но и быть «чистым» с юридической точки зрения.

В чем заключаются нюансы российской ипотеки?

При заключении ипотечной сделки участвует как минимум две стороны. В качестве залогодержателя выступает кредитное учреждение, которое выдает займ. Залогодателем является лицо, которое предоставляет обеспечение по кредиту в виде залогового имущества. В повседневной жизни более распространены понятия кредитор и должник. В качестве заемщика может выступать не только физическое, но и юридическое лицо.

Для признания за договором ипотеки юридической силы он должен быть заключен в письменной форме и пройти процедуру государственной регистрации. Специалисты советуют тщательно изучать пункты договора, так как от грамотности его составления во многом зависит развитие в дальнейшем ипотечных отношений. Действующее законодательство требует указания в ипотечном соглашении следующих требований:

  • полного описания предмета ипотеки;
  • результатов оценки имущества;
  • сроков выполнения ипотечных обязательств;
  • размера займа;
  • условия проведения взыскания;
  • данных о залогодателе, перечня оснований для владения имуществом для залога.

Нотариально заверять ипотечный договор не требуется. Сведения по ипотеке вносятся в единый реестр, содержащий информацию обо всех проводимых с недвижимым имуществом сделок. При этом на залоговую недвижимость накладывается обременение, которое до его снятия выступает в качестве запрета на проведение имущественных операций с предметом залога. Прекращение обременения возможно только после полного погашения ипотечного кредита заемщиком и отсутствия претензий со стороны кредитной организации к заемщику.

Для многих принятие решения о необходимости оформления ипотечных отношений с банком является непростым решением. При этом многие совершают ряд типичных ошибок и не учитывают особенности ипотечного кредитования, что в конечном итоге ведет к получению отрицательного ответа в возможности получения займа или чревато заключением договора на невыгодных для клиента условиях.

Попытки скрыть плохую кредитную историю сегодня безрезультативны, так как специалисты банка в короткие сроки способны получить всю необходимую информацию о клиенте из электронных баз. Факты выявления лжи со стороны клиента чреваты для него не только отказом в получении кредита, но и занесением в «черные» списки.

Опасность неправильной оценки собственных сил и параметров ипотечного кредитования заключается в том, в лучшем случае заемщик будет нести финансовое бремя ответственности длительное время, потеряв существенный размер денежных средств в виде итоговой переплаты по кредиту. При наихудшем развитии событий физическое лицо окажется не в состоянии погашать кредитные обязательства и потеряет не только деньги, но и залоговое имущество.

Для исключения неприятных ситуаций специалисты советуют придерживаться следующих рекомендаций:

  1. реально оценивать собственные финансовые возможности, просить в банке реальную сумму, которую в дальнейшем можно будет платить;
  2. не прибегать к валютным займам, так как в ситуации валютного скачка существует большая доля риска оказаться в долговой яме, выбраться из которой будет затруднительно или невозможно;
  3. выбирать предложения с фиксированной ставкой, что позволит получить график выплат с фиксированной ежемесячной суммой платежа;
  4. уточнить возможность досрочного погашения займа.

Специалисты советуют перед оформлением изучить как можно больше информации о надежности банков и их финансовых продуктов. Обращение в российские банки-лидеры не гарантирует получения наиболее выгодного предложения. Стоит изучить существующие акции и специальные предложения от банков и застройщиков, так как часто по ним можно получить более лояльные условия кредитования по сравнению со стандартными предложениями. При наличии социальных льгот их также стоит использовать для оформления или погашения кредита, это существенно снизит размер переплаты и личную финансовую нагрузку.

Заключение

Отличительной особенностью ипотеки любого вида является обязательное наличие залогового имущества, которое до момента погашения займа формально принадлежит банку и на него накладывается обременение. Ипотечные кредиты связаны с длительным процессом кредитования и необходимостью соблюдения требований законодательства в части должного оформления. Перед оформлением заемщик и имущество проходят проверку банком на соответствие предъявляемым требованиям, а возможность выбора наиболее выгодного предложения во многом зависит от соблюдения основных правил и рекомендаций.

О существовании рынка ипотечного кредитования можно говорить начиная с 1998 г., когда был принят Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". С этого момента идет постоянная работа над усовершенствованием системы ипотечного кредитования и обеспечением ее функционирования.

Определению понятия ипотечного кредита логически предшествует раскрытие сущности ипотеки.

Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества2Довдиенко И.В. Ипотека. М., 2003. С. 3.. Ипотека, или залог недвижимости, является как правоотношение, в силу которого залогодержатель имеет право удовлетворить свое денежное требование к должнику по обеспеченному обязательству из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами.

Как видно из вышеизложенного, ипотека представляет собой средство обеспечения обязательства, при котором у должника сохраняется право владения и пользования заложенным имуществом, независимо от того, движимое оно или недвижимое. Но получила она наибольшее распространение при залоге недвижимости, и, прежде всего земельных участков, по следующим причинам. Землю и другое недвижимое имущество невозможно перенести на другое место, в отличие от движимого имущества. К тому же недвижимость является основным средством производства, лишившись которой должник практически не в состоянии будет выполнить свои обязательства перед кредитором. Поэтому ипотеку стали широко применять именно при залоге недвижимости и трактовать как вещное право.

Вместе с тем в федеральном законодательстве отсутствует определение ипотечного кредитования и можно встретить лишь определение договора ипотеки как соглашения, по которому залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" .

В статье 2 ФЗ «Об ипотеке» устанавливается, какие обязательства могут обеспечиваться ипотекой, а также необходимость отражения юридическими лицами (кредиторами должниками) в бухгалтерском учете обязательств, обеспечиваемых ипотекой в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете3.

Согласно данной статье, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ныне действующее законодательство позволяет обеспечивать ипотекой любые законные требования, что соответствует международной практике. Например, какие-либо ограничения по виду обеспечиваемых требований отсутствуют, в частности, в законодательстве Бельгии, Германии, Испании13 Герасин С.И. Актуальные проблемы ипотеки сельскохозяйственных угодий // Закон. 2007. № 1. С. 58..

Ипотека может быть установлена, если иное не предусмотрено федеральным законом, в обеспечение:

  • - обязательства по кредитному договору,
  • - обязательства по договору займа,
  • - иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре,
  • - обязательства, основанного на причинении вреда.

Таким образом, при ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть 2 от 30 ноября 1994года № 51-ФЗ (в ред. от 30.12.2004 г.) // Собрание законодательства РФ. 2006. № 1. Ст. 819.. Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным Там же. Ст. 820..

По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории РФ с соблюдением правил статей 140, 141 и 317 ГК РФ Там же Ст. 807.

Ипотекой может быть обеспечено практически любое денежное обязательство, основанное на гражданско-правовом договоре.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Необходимо отметить, что ипотека, как и другие залоговые правоотношения, является строго акцессорным (добавочным) правоотношением по отношению к обеспеченному залогом основному обязательству11 Роньжин А.А. Акцессорность российской ипотеки и потребности практики // Юрист. 2004. № 7. С.25.. Акцессорность залогового правоотношения проявляется в следующем:

Во-первых, залоговое правоотношение производно от основного обязательства. Производность залогового правоотношения выражается в невозможности его самостоятельного возникновения, т.е. возникновения не в связи с обеспечиваемым обязательством.

Во-вторых, в силу п. 3 ст. 329 ГК РФ недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства (соглашения об обеспечении основного обязательства залогом), и, наоборот, согласно п. 2 ст. 329 ГК РФ недействительность соглашения об обеспечении исполнения основного обязательства (в т.ч. недействительность договора о залоге) не влечет недействительности основного обязательства.

В-третьих, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства22 Гражданский кодекс РФ: Часть 1 от 30 ноября 1994 года. (в ред. от 14.10.2006г.). № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 352, п. 1, пп. 1.

3 Гражданский кодекс РФ: Часть 1 № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 года. // Собрание законодательства РФ. № 32. Ст. 355..

В четвертых, уступка залогодержателем прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному залогом3.

Ипотека может быть договорной, если она возникла на основании договора, и законной. Закон, предусматривающий возникновение ипотеки, должен содержать указания на то, в силу какого обязательства и какое имущество должно обременяться ипотекой. Такие указания содержатся, например, в ст. 587 ГК РФ, где говорится, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты обретает право залога на это имущество.

Сторонами по договору ипотеки являются:

залогодатель - юридическоелицо- должник, передающая имущество в залог;

залогодержатель - банк или другая организация, принимающая недвижимость в залог.

Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке определено в ст. 6 Закона «Об ипотеке». Ипотека может быть установлена только на имущество, которое одновременно удовлетворяет следующим условиям:

  • - если это имущество может быть предметом ипотеки (п. 3 ст. 6 Закона «об ипотеке»);
  • - если это имущество принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (п. 1 ст. 6 Закона «Об ипотеке»).

Исходя из положений Закона «Об ипотеке» не допускается ипотека:

  • - имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральном законе порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона «об ипотеке»);
  • - земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 63 Закона «Об ипотеке»);
  • - части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 2 ст. 63 Закона «Об ипотеке»);
  • - жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74).

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества: Приказ Минюста РФ от 15 июня 2006г. № 213. п. 7. // Российская газета. 2006. 19 июня..

Необходимо отметить, что содержание гражданского правоотношения по договору об ипотеке имеет определенные особенности. Залогодатель остается собственником данного имущества и сохраняет право пользования им. Он вправе извлекать плоды и доходы Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 26 июня 2007 года N 118-ФЗ // Российская газета. 2007. 4 июля.. Обязанности залогодателя заключаются в поддержании имущества в исправном состоянии, несении расходов на его содержание, в проведении текущего и капитального ремонта в сроки, установленные федеральным законом, если договором об ипотеке не предусмотрено иное Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 26 июня 2007 года N 118-ФЗ // Российская газета. 2007. 4 июля..

Как правило, залогодатель обязан за свой счет страховать это имущество от рисков утраты и повреждения в полной стоимости, а если она превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. Это необходимо для защиты интересов залогодержателя, который имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано.

Также залогодатель обязан принимать меры для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий. А в случае реальной угрозы утраты повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.

Необходимо обратить внимание на одну особенность, если приобретателю имущества, заложенного по договору об ипотеке оно перешло от третьего лица, то есть от лица, не являющегося должником по основному обязательству, то он остается третьим лицом. Также является третьим лицом приобретатель и в том случае, если имущество перешло к нему от залогодателя, являющегося должником по обеспеченному ипотекой обязательству путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива.

Таким образом, третьим лицом является тот, кто, не будучи лично обязан к уплате соответствующего долга, несет ответственность лишь в качестве собственника обремененной ипотекой недвижимости в размере ее стоимости.

Только в порядке универсального правопреемства, то есть в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования приобретатель становится на место должника-залогодержателя и несет все обязанности последнего как по основному обязательству, так и по договору об ипотеке.

Другой стороной в договоре об ипотеке является залогодержатель. Основным правом залогодержателя является получение удовлетворения своих денежных требований к должнику по обеспеченному ипотекой обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны - залогодателя при наличии юридических оснований преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Залогодержатель имеет право требовать от залогодателя выполнения им всех предусмотренных законом и договором его обязанностей, а также проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке, в чьем бы владении оно не находилось.

Следует отметить, что положения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» учитывают интересы, как кредитора, так и заемщика. Отличительным признаком ипотечного кредитования, обеспечивающим его высокую кредитную надежность, является возможностью кредитора (залогодержателя) получить удовлетворение своих требований по представленному кредиту путем реализации предмета залога. Необходимо также отметить, что в Законе предусматривается возможность сторон, заключивших договор ипотеки, самостоятельно регулировать свои права и обязанности по предмету залога О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: Официальный отзыв от 4 октября 2006г. № 3604 п - П13. // Документ опубликован не был.

Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога (п. 5 ст. 6 Закона «Об ипотеке») Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон № 118-ФЗ от 26 июня 2007 года. // Российская газета. 2007. 7 июля..

Следовательно, отличительными чертами ипотеки являются:

во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства -- займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.;

во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;

в-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

в-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом -- закладной, которая также подлежит государственной регистрации;

в-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

И наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Таким образом, ипотечный кредит -- это кредит, обязательства, по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

В системе ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования применяются многочисленные виды договоров, соглашений. К числу основных договоров, которые заключают субъекты ипотечного жилищного кредитования наряду с договором ипотеки, можно отнести договоры кредитования, купли-продажи жилого помещения (договор купли-продажи квартиры (жилого дома) с оплатой за счет кредита банка), договор участия в долевом строительстве, различные виды страхования, договоры с риелторами, по оказанию ими услуг, залог инвестиционных договоров, договоры уступки требования (цессии) и др. Пакет договоров и их субъектный состав зависят от отношений, которые они устанавливают (упорядочивают), а также от предмета залога - жилища, имеющегося в наличии или которое необходимо построить.

Во всех схемах жилищного ипотечного кредитования основным договором является договор кредитования. Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. Залогодержателем может выступать также юридическое лицо, предоставившее целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К числу кредиторов или операторов вторичного рынка относятся, например, пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды Шевчук Д.А. Правовое регулирование договорных отношений в сфере ипотечного кредитования // Аудиторские ведомости. 2009. N 1..

В соответствии с п. 12 Положения о жилищных кредитах, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 10.06.1994 N 1180 Положение о жилищных кредитах: Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1180., в кредитном договоре определяются следующие условия:

цель получения ссуды;

срок и размеры кредита;

порядок выдачи и погашения кредита;

инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения);

обеспечение кредитного обязательства заемщика;

условия страхования ссуды;

способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита;

санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды;

размеры и порядок уплаты штрафов;

порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.

Кредитный договор является консенсуальным (возмездным). Как и договор займа, кредитный договор представляет собой каузальную сделку.

Таким образом, понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему -- составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий.

С другой стороны, ипотечное кредитование -- один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.

Ипотечный кредит (ипотека) предоставляется для покупки жилья (квартиры, дачи или загородного дома). В качестве залога по ипотеке выступает объект кредитования, который должен соответствовать требованиям банка, предоставляющего ипотечный кредит.

Слюсаренко Диана Владимировна, 4 курс, 5 группа, "Финансы и кредит", Брянский государственный университет им. акад. И.Г. Петровского

Никонец Олеся Евгеньевна, к.э.н., доцент, научный руководитель

Сущность ипотечногокредитованияв России и тенденции его развития

Аннотация.В статье рассматриваются вопросы ипотечного кредитования и определяется их роль в современных условиях.Ключевые слова: ипотека, жилье,инструменты ипотечного кредитования.

В современных условиях существования рыночной экономики сложилась успешная практика приобретения жилья посредством ипотечного кредитования. Данное явление появилось в России (по сравнению с Западной Европой и США) относительно недавно, однако за последнее десятилетие приобреловысокую популярность среди наших соотечественников. Изначально слово «ипотека» (от греч. hypoteka–подставка, подпорка) появилось в законодательстве Солона(VIв. до н.э.)и имела следующие значение: «столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечениемправ кредитора на определенную сумму».В современном же российском законодательстве нет «прямого» определения ипотеки, между тем, анализ ст.334 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод, что ипотека –залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.Также необходимо уточнить, что ипотека может использоваться как при приобретении жилья (квартиры, жилого дома, жилых помещений и т.д.) в кредит, так и по иным кредитам. По договору, который регулирует выдачу ипотечного кредита, банк является кредитором, а заемщик -должником.Классификацию основных ипотечных кредитовв России можно представить в следующей схеме(рис.1):Ипотечный кредит

По объекту недвижимости: По целям кредитования:

земельные участки; жилищное кредитование;

жилые дома, квартиры; на разработку земельного участка; предприятия (здания, сооружения), на развитие сельского хозяйства; используемое в предпринимательстве; на развитие производства; дачи, садовые участки. кредиты под залог, имеющегося имущества.

Таблица 1Ипотечные кредиторы

По статусу:По принадлежности:По степени специализации:БанковскиеНебанковскиеГосударственныеЧастныеОбщественныеУниверсальныеСпециализированные

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России-это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Нужно отметить, что ипотека-это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог. При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор финансовых инструментов и технологий, применяемых на различных этапах финансового процесса. Виды инструментов ипотечного кредитования представлены на рис. 1.

Рис.1.Инструменты ипотечного кредитования

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон «Об ипотеки (залог недвижимости), которые устанавливает основания возникновения ипотеки, перечисляет имущество, которое может быть предметом ипотеки, определяет основные понятия в данной сфере, регламентирует процесс заключения договора об ипотекеи пр.Рынок ипотечного кредитования РФ является относительно молодым, но при этом активно изменяющимся. К сожалению, за 10 лет его существования переживает уже второй экономический кризис (кризис 2008 г. и кризис 20142015 гг.), что не могло негативно не сказаться на банковский сектор в целом и ипотеки в частности.Динамика роста рынка ипотечного кредитования наблюдалась, начиная с 2005 года, о чем говорит увеличение доли объемов выданных кредитов в ВВП страны (таблица 1) с 0,3% до 2,18% в 2013 году. Растет и задолженность по выданным кредитам –с 0,2% до 4% к ВВП в 2013 году, которая объясняется длительностью жилищных кредитов.Следующая таблица отражает динамику изменения ВВП РФ и показателей объемов ипотечного кредитования за период 20052013 гг.

Инструменты ипотечного кредитованияИнструменты, встраиваемые в различные ипотечные схемы:ипотека с дисконтом,ипотека с залоговым счетомИпотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредтора:ипотека с участием кредитора в приросте стоимости имущества,ипотека ссовместным участием заемщика и кредитораАльтернативные инструменты ипотеки:ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долгаипотечный кредит с переменной процентной ставкойСтандартный аннуитетный платежИпотечные кредиты с переменными выплатами:платежи с фиксированными выплатами "шаровые платежи"ипотечные кредиты с нарастающими платежамиКредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика:обратная ипотекакредитные линии, обеспеченные жильем Таблица 2 Динамика ВВП РФ и показателей объемов ипотечного кредитования

за период 20052013 гг.

Показатель2005ВВП в текущих ценах, млрд руб.21609,826917,233247,541276,838807,246308,555967,262218,466755,3Объем выданных ипотечных кредитов к ВВП, %0,31,222,071,970,370,971,551,842,18Задолженность по выданным ипотечным кредитам к ВВП, %0,20,91,82,72,62,52,73,24

Проанализировав таблицу, можно сделать вывод о том, что число предоставленных ипотечных кредитов с 2006 года увеличилось в 2 раза. Следующий график отражает динамику изменения выданных ипотечных кредитов за 8 лет и 9 месяцев 2014 года.

Рис.2.Динамика выданных ипотечных кредитов в РФ

Исходя из рис.2, в 3ем квартале 2014 года число выданных ипотечных кредитов составило более 700 тысяч. Заметный спад объемов предоставленных кредитов произошел в 2009 году, когда показатель уменьшился на 77% по сравнениюс предыдущем годом, в связи с экономическим кризисом. Несмотря на это, с 2010 года мы наблюдаем устойчивый рост показателя, а в 2011 году был достигнут предкризисный уровень 2008 года.В России на ипотечном рынке активно работают не более ста банков, преимущественно московских. В ТОП5 ипотечных банков согласно рейтингу «Русипотеки» уже на протяжении нескольких лет входят Сбербанк, ВТБ24, ДельтаКредит, Банк Москвы, Россельхозбанк, что мы видим из следующей таблицы3.Исходя из данных таблицы3, мы видим отрицательный прирост объема выданных кредитов по отношению к Iполугодию 2014 года. Причины данного явления очевидны: экономический кризис во всех отраслях экономики, спад доходов населения, политические и экономические санкции стран Западной Европы и США, массовые сокращения и безработица, что вызывает психологическую «панику» у населения.Таблица 3Итоги работы ведущих ипотечных банков в Iполугодии в 2015 г.

№БанкОбъем выданных ипотечных кредитов, млн руб.Количество выданных ипотечных кредитов, штукПрирост объема выданных кредитов по отношению к Iполугодию 2014 года, %1Сбербанк304302197731

242ВТБ 247240938326

533Дельтакредит122434221

134Банк Москвы102445335

155Россельхозбанк92567015

Для борьбы с этим 13 марта2015 года начала действовать госпрограмма по льготному ипотечному кредитованию, в соответствии с которой на субсидирование ипотечной ставки в 12% из федерального бюджета выделено 20 млрд. К программе подключился ряд банков, во главе с самой крупной финансовой организацией России –Сбербанком. Выбор финансового учреждения никак не влияет на суть ипотеки с господдержкой, позволяющую минимизировать личные расходы на приобретение жилья за счет поддержки со стороны государства. Условия программы:кредиты выдаются с 23.03.2015 до 01.03.2016;первоначальный взнос: от 20% стоимости приобретаемого жилого помещения;срок кредита: от 12 месяцев до 30 лет (включительно);процентная ставка в рублях: от 11,9%* до и после регистрации ипотеки;валюта кредита: рубли.Ипотека с господдержкой по итогам первых месяцев справляется со своей задачей: спрос на жилищные кредиты и квартиры в новостройках превышает показатели конца прошлого года.Госпрограмма по субсидированию ипотечной ставки должна действовать до 31 марта 2016года. Минфин России не намерен продлевать сроки действия госпрограммы субсидирования ипотечного кредитования. Премьерминистр России Дмитрий Медведев на Международном инвестиционном форуме в Сочи допустил такой вариант развития событий.

Существует и ряд проблем, которые, несмотря на госпрограмму, остаются актуальными в вопросе ипотечного кредитования. Условно данные проблемы можно разделить на несколько групп:

общеэкономические проблемы ипотечного кредитования (экономическая и политическая нестабильность, безработица, недоверие граждан к ипотечному кредитованию);

инфляционные проблемы ипотечного кредитования;

ипотечные проблемы, связанные со сроками вложений;

проблемы ипотечного кредитования, связанные с монополиями;

проблемы ипотечного кредитования, связанные с альтернативой;

проблемы ипотечного кредитования, связанные с миграционной политикой.Таким образом, решение проблем ипотечного кредитования –это комплексная задача, затрагивающая макроэкономику страны, социальную и миграционную политику, строительный сектор, развитие банковских продуктов и многое другое. Такие цели не могут быть достигнуты сразу, для этого требуется длительное время. Однако рано или поздно экономика страны обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование вравной степени будет выгодно и банкам, и самому широкому кругу их клиентов.Помочь в достижении данного уровня могут следующие меры:

разработка программы по повышению благосостояния населения,

борьба с инфляцией,

повышение финансовой грамотности граждан,

борьба с безработицей,

обеспечение государством экономической и политической стабильности,

долгосрочное понижение процентной ставки,

борьба с монополизацией, создание льготных условий для развития данного направления бизнеса,

продление существующих и создание новых социальных программ,

выравнивание доходов, выделение государственных субсидий на строительство и покупку недвижимости в особенно нуждающихся регионах. В заключении можно сказать, что еще существует достаточно проблем в сфере ипотечного кредитования РФ, но тем не менее наблюдается решимость власти сделать ипотеку более доступной и массовой для граждан.Также хочется отметить, что со временем ипотека сможет развиваться при минимуме поддержки со стороны государства, если в России будут наблюдаться общеэкономические улучшения, резко возрастет количество возводимого жилья и снизятся цены на него и будет установлен низкий уровень (56%) инфляции.

2.Пункт 1 ст. 5 ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. (в последней редакции)3.Никонец О.Е. Инновационный тип развития банковской системы// Вестник Брянского государственного университета. 2012.№3(2). С. 293295.4.Никонец О.Е. Венчурный бизнес как основа инновационного развития экономики России// Научнометодический электронный журнал Концепт. 2014. Т. 20. С. 29412945.5.http://rusipoteka.ru–Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьютеризации.

Ипотечный кредит -- это разновидность кредита, для которой характерно:

  • -предоставление денежных средств на длительное время,
  • -кредитование сделки по приобретению недвижимости,
  • -в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.

Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.

В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество. Сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. При этом заемщик должен эксплуатировать недвижимость таким образом, чтобы получаемый доход позволил погасить основной долг, заплатить начисленные проценты, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт для поддержания объекта в надлежащем состоянии, а также получать доход на вложенный собственный капитал.

Ипотечный кредит представлен достаточно многочисленными видами, которые можно классифицировать по различным признакам, таким, как:

  • -назначение кредитуемого объекта;
  • -характер участия в инвестиционном процессе;
  • -порядок погашения долга и уплаты процентов;
  • -стабильность процентной ставки по кредиту;
  • -стабильность величины взноса в погашение обязательств;
  • -участие кредитора в текущих доходах и приросте;
  • -стоимость капитала инвестора;
  • -способ финансирования перепродажи.

Для целей оценки все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами, так как график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода влияет на стабильность потока доходов и, следовательно, на выбор метода оценки.

К первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашение долга и процентов равновеликими суммами.

Во вторую группу включены ипотечные кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием самых разных факторов, таких, как периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора.

1. Кредит с «шаровым» платежом -- это кредит, предполагающий погашение всего (или большей части) долга в конце срока кредитования одним или серией платежей. К разновидностям данного кредита относят:

" кредиты, предусматривающие в период кредитования частичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока - «шаровой» платеж; " кредиты с уплатой только начисленных процентов и в конце срока - «шаровой» платеж; " кредиты, по которым «шаровой» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов;

  • 2. Кредиты с равномерным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга. К разновидностям кредита относят:
    • -кредит с постоянным пропорциональным погашением долга;
    • -кредит, по которому в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов.
  • 3. Кредиты с участием предусматривают выплату кредитору части дохода инвестора, приобретающего приносящую доход недвижимость. При этом различают:
    • -кредит с участием кредитора в текущем доходе, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма может быть либо фиксированной, либо определяться в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям;
    • -кредит с участием кредитора в выручке от продажи недвижимости, получаемой инвестором, или так называемом участии в приросте стоимости.
  • 4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой. Эта форма кредитования позволяет уменьшить банковский риск и адекватно реагировать на изменение рыночной доходности в течение все го длительного срока кредитования. Изменение ставки может осуществляться следующим образом:
    • -индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границу новой ставки. В этом случае пересматривается либо срок кредитования, либо сумма разовых выплат;
    • -пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени (канадский ролл -- овер, переговорная ставка).

Понятие первой, завершающей и принятой ипотеки возникает в зависимости от выбранного способа финансирования перепродажи недвижимости.

Первая ипотека -- это ипотечный кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененного ипотечным долгом. Первая ипотека возникает как при покупке объекта, который раньше никогда не кредитовался, так и для недвижимости с имеющейся ипотечной задолженностью. Однако в этом случае продавец обязан погасить ранее полученный кредит из цены перепродажи. Покупатель оплачивает недвижимость за счет собственных средств и получаемого под эту недвижимость займа, приобретающего статус первой ипотеки.

Принятая ипотека возникает при покупке недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, в том случае, если покупатель принимает обязательства по уже имеющемуся ипотечному кредиту, ранее полученному продавцом.

Завершающаяся, или младшая, ипотека -- это кредит, предоставляемый продавцом или третьей стороной при существующей первой закладной. Младшая, или завершающаяся, ипотека возникает в том случае, если продавец хочет сохранить уже существующий ипотечный кредит, полученный на выгодных условиях, либо покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях.

Преимущества и недостатки привлечения заемных средств для инвестора

Преимущества привлечения заемных средств для покупки недвижимости позволяет инвестору (заемщику):

  • 1. Приобрести более дорогой объект по сравнению с собственным капиталом, которым он располагает на момент совершения сделки.
  • 2. Диверсифицировать портфель недвижимости за счет вложения высвобождающихся собственных средств при кредитовании в другие объекты.
  • 3. Покупка приносящей доход недвижимости в рассрочку дает возможность собственнику выплачивать кредитору долг с процентами из дохода, приносимого этим же объектом недвижимости.
  • 4. Увеличивать ставку дохода на собственный капитал за счет выбора оптимальных условий финансирования.

Рассматривая положительные стороны использования инвестором заемных средств, необходимо отметить недостатки:

  • 1. Возвращаемая кредитору сумма превышает полученный заем, так как инвестор должен уплатить проценты.
  • 2. Ипотечный кредит - это заемный источник, требующий своевременного и полного возврата.
  • 3. Изменение условий займа, заложенных в первоначальном кредитном договоре, падение в процессе эксплуатации недвижимости величины чистого операционного дохода недвижимости может привести к отрицательному финансовому левереджу.
  • 4. Нарушение графика погашения кредита дает кредитору право обращения взыскания на заложенное имущество. В этом случае недвижимость продается, и из продажной цены погашается задолженность. Остаток вырученной от продажи недвижимости суммы, причитающийся собственнику, может быть меньше величины погашенного кредита.

Принятие решения о предоставлении заемных средств

Кредитор принимает решение о предоставлении заемных средств на долгосрочной основе под залог недвижимости на основе анализа следующих факторов:

  • 1. Кредитуемый объект в силу физических, экономических и юридических особенностей в течение всего срока погашения задолженности может контролироваться кредитором.
  • 2. Обязательная государственная регистрация прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридической гарантией исполнения договорных обязательств заемщиком.
  • 3. Длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости является основой возврата не только суммы основного долга, но и причитающихся процентов.
  • 4. Гибкая система составления кредитного договора, возможность включения в него особых условий дают возможность кредитору учитывать изменение рыночной доходности кредитных ресурсов, финансовой устойчивости заемщика, влиять на процесс перепродажи кредитуемой недвижимости в течение срока погашения долга.
  • 5. Оформление «закладной» по предоставленным ипотечным кредитам позволяет ипотечному банку пускать закладные в обращение и пополнять свои кредитные ресурсы.

Рассмотренные особенности недвижимости привели к тому, что в странах с развитой рыночной экономикой объекты недвижимости приобретаются с участием ипотечного кредита.

Недвижимость как оптимальный объект для кредитования

Недвижимость является неотъемлемым элементом большинства экономических процессов. Однако в силу своих особенностей она относится к объектам, оптимальным для кредитования. К наиболее важным можно отнести следующие:

  • 1. Стоимость недвижимости как единицы товара очень высокая и требует от инвестора значительного капитала.
  • 2. Недвижимость, прежде всего, -- это земельный участок, на котором возводятся некоторые улучшения, обеспечивающие ее доходность; процесс использования приносящей доход недвижимости может осуществляться только на месте ее первоначального создания, так как она не подлежит транспортировке.
  • 3. Право на недвижимость как товар подлежит обязательной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом.
  • 4. Недвижимость имеет достаточно крупные физические размеры, физическое и экономическое старение недвижимости происходит в течение длительного времени.
  • 5. В течение экономической жизни недвижимости возможно проведение мероприятий капитального характера, влияющих на величину дохода, и, следовательно, она может быть стабильной, уменьшаться и расти со временем.
  • 6. Инвестиции в недвижимость в меньшей степени обесцениваются, так как изменение стоимости недвижимости обычно компенсирует инфляционные процессы.

Целесообразность использования заемных средств при совершении операций с недвижимостью существует как для заемщика, так и для кредитора.

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия: - «ипотека» как правоотношение и «ипотека» как ценная бумага.

«Ипотека» как правоотношение - есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке).

«Ипотека» как ценная бумага подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Широкая интерпретация понятия ипотеки рассматривает ее и как способ получения кредита под залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки недвижимости. Термин «ипотека» («чистая ипотека») следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин «ипотечное (жилищное) кредитование». Для некоторых случаев употребим термин «смешанная ипотека», когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

  • 1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
  • 2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
  • 3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т. д. ценных бумаг-закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Ипотечное кредитование рассматривается как инструмент реализации следующих функций:

  • - реализация конституционных прав граждан на жилье;
  • - регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей;
  • - «перелив» капитала и привлечение инвестиций в сферу материального производства;
  • - страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств;
  • - стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
  • - формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных ценных бумаг.

Ипотечный кредит, как и любой другой вид кредита, предоставляется на условиях возвратности, срочности, платности. Его особенностями являются:

  • - строго определенный залог;
  • - в большинстве случаев - целевой характер;
  • - длительный срок предоставления (10-30 лет). Однако такой срок характерен лишь для стран со стабильной, высокоразвитой экономикой. В странах с менее благополучными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно и ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 3-5 лет. Это так называемая «короткая ипотека». Масштабы и эффект ее применения невелики.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

  • 1) земельные участки;
  • 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  • 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
  • 4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  • 5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 25.07.2014).

Ипотека по своей сущности не является самостоятельной экономической категорией. Она служит материальным (стоимостным обеспечением кредита) как самостоятельного экономического отношения. Ипотека опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования.

Являясь важным элементом кредитных отношений, ипотека имеет большое значение для их развития. Применение ипотеки увеличивает количество потенциальных кредиторов и заемщиков как субъектов кредитных отношений - нередко лишь наличие залога недвижимости делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и дает уверенность кредитору, что ссуда будет возвращена. При ипотеке возможен более низкий ссудный процент по сравнению с необеспеченными кредитами. Наличие залога и, как следствие, реальная возможность его потерять в случае нарушения своих обязательств дисциплинирует заемщика и стимулирует на рациональное и производительное использование кредита.

Развитие ипотеки предполагает существование специфических видов ценных бумаг - закладных и ипотечных облигаций. Функционирование данных инструментов способствует расширению географии кредитных отношений путем обеспечения постоянного притока ресурсов для кредитования и перелива средств из регионов и отраслей, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в регионы и отрасли, где наблюдается их дефицит. Существование вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего ликвидность его инструментов, является неотъемлемой частью современного развитого рынка ценных бумаг. При этом обеспеченные ипотеками ценные бумаги могут обращаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках. Таким образом, система ипотечного кредитования позволяет решать многие национальные проблемы, использовать эффект финансового рычага с целью повышения эффективности собственных финансовых ресурсов за счет использования заемных.

Современная развитая экономика предполагает широкое использование ипотечного кредита. Опыт ведущих стран Запада показывает, что ипотека является наиболее предпочтительным видом обеспечения крупного кредита на длительный срок. Поэтому и для России ипотечный кредит является одним из перспективных направлений стимулирования банковских инвестиций и развития кредитного рынка.

Сферой ипотечного кредита могут быть охвачены все секторы экономики: потребительский, производственный, аграрный.

В потребительском секторе экономики ипотека способствует привлечению средств инвесторов в жилищное строительство. Жилищное ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. Актуальность жилищного ипотечного кредита обусловлена тем, что его использование позволяет разрешить противоречия:

Ипотека в производственном секторе позволяет существенно расширить возможности для обеспечения инвестициями практически всех приоритетных отраслей промышленности. Это обусловлено тем, что, с одной стороны, коммерческие банки мало заинтересованы в выдаче долгосрочных кредитов на обычных условиях, вследствие высокой инфляции, кризиса неплатежей и других неблагоприятных факторов. С другой стороны, промышленные предприятия, находясь в тяжелом финансовом положении, объективно не имеют возможности гарантировать своевременный возврат полученных средств. Вместе с тем приватизация предприятий создала предпосылки для начала ипотечного кредитования (ипотека предприятий).

Кроме жилья и промышленных предприятий объектом залога при ипотечном кредитовании могут выступать офисные здания, торговые и складские площади, предприятия гостиничного комплекса и т. д. Таким образом, очевидно определенное влияние ипотечного кредитования на развитие сферы услуг и торговли.

Позитивную роль ипотека может сыграть и в решении проблем аграрного сектора. В сельском хозяйстве России крайне обострена проблема привлечения инвестиций на цели развития сельскохозяйственного производства. Сельское хозяйство практически не получает кредитов от коммерческих банков. Банкам невыгодно предоставлять кредиты сельскохозяйственным предприятиям, так как многие из них, во-первых, убыточны, а во-вторых, не располагают достаточно ликвидной собственностью, которая могла бы стать предметом залога.

Не секрет, что экономическое процветание страны в целом, а также развитие производства, строительства, сельского хозяйства, торговли и сферы услуг, в частности, зависят как от объема, так и эффективности использования инвестиций, вложенных в страну или соответствующую отрасль. Ипотечное кредитование, в данном случае, является одним из инструментов и привлечения инвестиций (в частности, населения страны) и повышения эффективности инвестирования в экономику значительных по размеру капиталов на долгосрочной основе. Таким образом, развитие ипотечного кредитования положительно прямо и косвенно повлияет на развитие практически всех отраслей хозяйства, будет стимулировать экономический рост государства в целом.