Главная > Организации  > Ипотечный кредит на финансовом рынке. Как развивается ипотечное кредитование в россии. Акибанк представил депозитный сервис «Вкус лета»


Ипотечный кредит на финансовом рынке. Как развивается ипотечное кредитование в россии. Акибанк представил депозитный сервис «Вкус лета»




Российский рынок ипотечного кредитования – это совокупность экономических отношений, которые возникают между юридическими и физическими лицами в РФ в процессе оформления и рефинансирования обеспеченных потребительских займов на покупку недвижимости. В настоящее время состояние рынка ипотечного кредитования в России существенно улучшилось благодаря постепенному выходу отечественной экономики из кризиса.

Рынок ипотечного кредитования: структура, участники, банки

Ключевые участники рынка ипотечного кредитования – это заёмщики и коммерческие банки. Всего в стране жилищным кредитованием занимается свыше 400 организаций, половина которых представлена в Центральном федеральном округе. По объёмам выданных ипотечных займов традиционно лидируют такие финучреждения, как СБ РФ, ВТБ, Россельхозбанк, Райффайзенбанк и Газпромбанк.

На себя задачи субъектов рынка ипотечного кредитования принимают также частные компании, занимающиеся выдачей жилищных ссуд – кредитные союзы, паевые фонды и т. п. Кроме них в процессе заключения ипотечных сделок участвуют страховые компании, нотариусы, оценщики, застройщики и риэлторы. Кредитные брокеры, депозитарии и рейтинговые агентства – так же в некотором роде участники рынка ипотечного кредитования РФ.

Рынок ипотечного жилищного кредитования: первичный, вторичный

Структура рынка ипотечного кредитования в зависимости от целей финансирования и типа недвижимости, которая выступает в качестве залога, включает два сегмента – коммерческой и потребительской ипотеки. На долю жилищных займов для населения приходится основной объём ипотечных сделок.

Кроме того, выделяют вторичный и первичный рынок ипотечного кредитования в России:

  • Первичный рынок охватывает все процессы, которые сопровождают выдачу ипотечных займов населению и предприятиям.
  • Операторами вторичного рынка ипотечного кредитования являются специальные агентства (в настоящее время АИЖК), которые занимаются рефинансированием банков, которым не хватает собственных ресурсов для выдачи жилищных ссуд.

В рамках классификации выделяют также рынки валютных кредитов и рублёвой ипотеки. Но состояние рынка ипотечного кредитования в России в последние годы привело к тому, что сегмент валютных жилищных займов в РФ почти исчез.

Анализ состояния рынка ипотечного кредитования в России

В 2017 году банки на рынке ипотечного кредитования окончательно избавились от последствий нескольких кризисных лет и начали активно продвигать свои программы. На фоне стабилизации экономической ситуации в стране и неоднократного снижения ключевой ставки ЦБ РФ в течение года сократилась и стоимость привлечения заёмных средств для населения. Средняя ставка по жилищным займам по стране опустилась ниже 10% годовых.

Анализ рынка ипотечного кредитования в России в первом полугодии 2017 г., показывает, что на долю сделок с привлечением заёмных средств в некоторых регионах пришлось более 50% всех продаж первичного жилья (в Воронежской и Ленинградской областях, Татарстане, Красноярском крае).

Отдельные показатели рынка ипотечного кредитования в РФ

В прошлом году основные проблемы развития рынка ипотечного кредитования в России (снижение реальных доходов населения, колебания валютных курсов, рост просрочки по кредитам) утратили свою остроту, что позитивно сказалось на деятельности отечественных финучреждений.

Только за 10 месяцев 2017 г. российские банки выдали 813,4 тыс. жилищных ссуд на сумму 1,5 трлн руб., превысив объёмы кредитования за весь 2016 год. В ноябре ситуация на рынке ипотечного кредитования опять-таки продемонстрировала позитивные тенденции: в целом за 11 месяцев населению было выдано свыше 935 тыс. жилищных займов на сумму более 1,7 трлн руб.

Совокупный ипотечный портфель отечественных банков в январе-ноябре прошлого года, под данным ЦБ РФ, вырос на 13%, превысив 5 трлн руб.

Ситуация и проблемы на ипотечном рынке

Рассматривая отдельные показатели рынка ипотечного кредитования, можно отметить, что в целом его состояние планомерно улучшается. Так, доля просроченной задолженности по жилищным займам снизилась на начало прошлого месяца до 1,4%, что на 0, 3 п. п меньше, чем годом ранее.

По прогнозам правительства и президента в частности, перспективы развития рынка ипотечного кредитования довольно радужны. Но ЦБ РФ, обеспокоенный стремительным снижением процентных ставок и ростом кредитования, планирует провести стресс-тестирование в нескольких крупнейших финучреждениях страны. Эта процедура позволит регулятору убедиться, что негативные макроэкономические факторы, в случае их возникновения, не подорвут отечественную банковскую систему.

Перспективы рынка ипотечного кредитования РФ

Для населения самые важные направления развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования связаны с запуском новых программ господдержки заёмщиков. Так, с 2018 года в РФ работает программа льготной ипотеки для семей с двумя детьми, которая позволит оформлять кредиты с минимально возможными ставками – даже под долгожданные 6%, о которых эксперты и аналитики говорили весь прошедший год.

Помимо реализации льготных программ жилищного кредитования правительство планирует также сформировать ликвидный рынок ипотечных ценных бумаг с поручительством единого института развития.

4)Ипотечный рынок - это рынок ипотечных кредитов и ценных бумаг, выпущенных на их основе. Ипотечный рынок представляет собой часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости.

Ипотечный рынок делится на первичный и вторичный, а в зависимости от типа недвижимости - ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, промышленной недвижимости и т.д.

Первичный рынок ипотечных кредитов - это сегмент ипотечного рынка, охватывающий деятельность банков и иных финансовых институтов по кредитованию конкретных ФЛ и ЮЛ под залог недвижимости. Субъектами первичного рынка является кредитор (ипотечный банк) и заемщик (клиент банка). Отношения между ними оформляются с помощью кредитного договора (закладной).

Вторичный рынок ипотечных кредитов -- сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги и размещения их среди долгосрочных инвесторов.

Стимулом, побуждающим инвесторов приобретать ипотечные ценные бумаги, является высокая надежность, которая помимо недвижимости обеспечивается государственными гарантиями и страхованием.

В соответствии с законом допускается эмиссия двух видов ипотечных ценных бумаг: облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия.

Облигации с ипотечным покрытием - это обеспеченные покрытием эмиссионные ценные бумаги, владелец которых имеет право на получение от эмитента в предусмотренные им сроки номинальной стоимости этих бумаг с процентами. Владельцы облигаций имеют право на получение фиксированного процента не реже одного раза в год.

Ипотечные сертификаты участия дают их владельцам право собственности на ипотечные активы. Они дают их обладателям право одновременно быть участниками общей собственности на имущество, составляющее покрытие выпуска сертификатов участия и учредителями и выгодоприобретателями по договору доверительного управления этим имуществом, которое осуществляет эмитент.

Главная задача вторичного рынка ипотечных кредитов -- обеспечить первичный рынок кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на ипотечном рынке. Возмещение средств банка, выделенных заемщикам, называется рефинансированием. Рефинансирование кредиторов - основное функциональное назначение вторичного ипотечного рынка.

Законодательством РФ предусмотрена возможность рефинансирования кредиторов двумя способами.

При первом способе ипотечные ценные бумаги выпускаются банком (первичным кредитором). Между заемщиком и конечным инвестором присутствует только один посредник, поэтому такая модель ипотеки называется одноуровневой.

При другом способе ипотечные ценные бумаги выпускаются специализированной организацией. Данная модель ипотеки называется классической или двухуровневой моделью.

С экономической точки зрения более эффективной представляется классическая или двухуровневая модель ипотечного кредитования.

Субъектами вторичного рынка согласно этой модели являются:

  • 1. ипотечные банки или иные кредитные учреждения;
  • 2. операторы вторичного рынка ипотечных кредитов: агентства по ипотечному жилищному кредитованию - АИЖК (эмиссионно-финансовые корпорации, фонды). Они осуществляют скупку первичных закладных у банков и эмиссию взамен них ипотечных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Это -- специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. В их функции входят: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание содействия кредиторам по внедрению рациональной пpaктики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;
  • 3. институциональные и частные инвесторы, приобретающие облигации у АИЖК.

Ключевым элементом системы привлечения внебюджетных средств в жилищную сферу и снижения для банков риска ликвидности должно было стать созданное в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации № 1010 от 26 августа 1996 г. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, зарегистрированное 5 сентября 1997 г. По своей организационно-правовой форме это открытое акционерное общество с государственным контролем за его деятельностью. В настоящее время государство владеет 100% уставного капитана Агентства, а также контролирует его деятельность через своих представителей в Наблюдательном совете Агентства.

Основные задачи Агентства были сформулированы в принятой 27 июня 1996 г. Федеральной целевой программе «Свой дом». Агентство по ипотечному жилищному кредитованию призвано способствовать развитию рынка долгосрочного ипотечного жилищного кредитования посредством:

  • * инициирования создания вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов, предоставляемых российскими коммерческими банками;
  • * рефинансирования банков, выдающих ипотечные жилищные кредиты физическим лицам;
  • * привлечения частных инвестиций в сферу ипотечного кредитования путем выпуска ценных бумаг, гарантированных государством;
  • * стандартизации порядка предоставления, оформления и обслуживания жилищных ипотечных кредитов с целью снижения кредитных рисков и обеспечения высокой степени надежности ценных бумаг, выпускаемых Агентством;
  • * внедрения надежных процедур и правил ипотечного кредитования путем предоставления технической помощи организациям, осуществляющим ипотечную деятельность, и обучения специалистов.

Основными функциями Агентства являются:

  • 1) определение стандартов и правил ипотечного кредитования:
    • * разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;
  • 8 оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;
  • * проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;
  • ш осуществление постоянной работы с банками по

вопросам методологии ипотечного кредитования; 8 анализ деятельности банков, продающих кредиты;

  • 2) осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:
    • * покупка ипотечных кредитов;

выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;

выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;

  • 3) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования:
    • * оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования;
    • * осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования;
    • * проведение семинаров, учебных курсов;
    • * оказание консультативной помощи;
    • * оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики.

Покупая кредиты, Агентство не будет брать на себя риск невозврата, то есть кредитный риск останется за банками. Помимо государственной гарантии ценные бумаги Агентства будут обеспечены в первую очередь:

  • * купленными ипотечными кредитами, то есть реальными долговыми обязательствами, предусматривающими ежемесячную выплату заемщиком процентов и части основной суммы долга;
  • * недвижимым имуществом (жильем), обеспечивающим кредит (ипотечный кредит).

Интерес к ипотечному кредитованию сегодня проявляют администрации регионов и отдельных городов России. Банки разрабатывают разнообразные собственные схемы кредитования приобретения жилья, к сожалению, не всегда надежные с точки зрения защиты интересов как заемщиков, так и кредиторов. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию как общенациональный институт призвано объединить усилия банковского сообщества России по созданию и апробированию оптимальной модели ипотечного жилищного рынка, внедрить в практику единую систему наиболее надежных и наименее рискованных стандартов и процедур ипотечного кредитования. Его деятельность через развитие территориальной сети должна охватить все регионы России, обеспечив таким образом возможность рационального перераспределения финансовых ресурсов и снижение рисков за счет диверсификации географической структуры инвестиций.

Рефинансирование кредитов осуществляется с помощью секъюритизации. Секъюритизация - это процесс конвертации финансовых требований в ценные бумаги, которые могут продаваться на финансовых рынках. Эмиссия ценных бумаг, обеспеченных залогом, называется секъюритизацией активов. Процесс секьюритизации активов включает в себя собирание в общий пул индивидуальных жилищных закладных и последующую их трансформацию в ликвидные ценные бумаги.

Пул закладных - это совокупность индивидуальных закладных, обеспеченных залогом относительно однородного имущества. Ценные бумаги, основанные на участвующих в нем закладных, выпускаются финансовыми компаниями для продажи инвесторам и представляют собой часть многих закладных. Это предохраняет владельца ценной бумаги от проблем, которые могут возникнуть в связи с конкретным домом. Каждый держатель ценной бумаги получает доход, основанный на его инвестициях в пул.

Первоначальный кредитор продолжает собирать платежи с заемщиков и передает их инвесторам в пул закладных. Процесс секьюритизации обычно приводит к снижению долгового процента и повышает тем самым доступность средств заемщикам, снижает уровень риска для кредиторов и создает новые инвестиционные возможности для многих вкладчиков.

Правовые разновидности ипотек

  • 1. Англо-американская ипотека островного общего права - более примитивная, схожа с более ранним способом обеспечения обязательств - с институтом фидуции. В соответствии с фидуциарной формой обеспечения исполнения обязательства происходит отчуждение вещных прав заемщика на объект недвижимости в пользу кредитора, который становится собственником закладываемой недвижимости в условно отложенном временной отрезке одновременно с передачей объекта заемщику в аренду с правом выкупа после исполнения им основного обязательства. Т.е. отчуждение недвижимости совершается практически сразу после наступления факта неуплаты долга, имеет условно отложенный характер. Фидуциарная форма залога применяется в половине штатов США.
  • 2. Классическая ипотека Романо-германского права - коммерческий залог недвижимости. Отчуждение заложенной недвижимости занимает значительные сроки - до 2 лет и более.

Ипотечный рынок

Ипотечный рынок - это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениям домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование. Таким образом, из определения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная сущность. Однако, несмотря на это, руководствуюсь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке. Понятие «ипотечный рынок» (mortgage market) относительно недавно появилось в западной экономической литературе. И сначала использовалось в профессиональных изданиях по рынку прикладного характера, постепенно вторгаясь в научный оборот.

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д. Бурное развитие фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают к жизни новые виды таких ценных бумаг. Например, в настоящее время в США, имеющих наиболее развитый ипотечный рынок, на вторичном рынке обращается более 50 разновидностей ипотечных ценных бумаг. Основными операторами на вторичном рынке являются специальные организации, основная задача которых - скупка уже выданных кредитов, пакетирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на основе сформированных пулов ипотечных бумаг.

Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечное кредиты со стороны домашних хозяйств.

Предложение на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. Доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций. Так, в Дании уже 150 лет все ипотечное кредитование в стране осуществляется специальными ипотечными банками. В Германии наряду с ипотечными банками активно выдают стройсберкассы (Bausoarkassen). В США, несмотря на то, что первоначально кредиты выдают коммерческие банки, судо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы, фактическими держателями большой доли национального ипотечного портфеля являются созданные по решению Конгресса США специальные правительственные агентства.

Осуществление долгосрочного кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования - это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные методы, характерные только (или преимущественно) для ипотечного рынка.

Система ипотек можно разредить на открытую , где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую , основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом. Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов. Данная схема жилищные контрактных сбережений широко используется в системах жилищного финансирования Германии и Австрии в течение многих лет, где она получила название «стройсбережений». Предложение ипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка, чутко реагирует на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условий заимствований незамедлительно сказывается на увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам. Замкнутая (закрытая) система в гораздо меньшей степени зависит от конъюнктуры на рынках.

Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного лагазапаздывания. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.

В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости (что мы наблюдаем в США, где 70-80% приобретенной недвижимости осуществляются с помощью ипотечного кредита).

Из этого можно сделать вывод: чем более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов.

2. Анализ условий предоставления ипотечных кредитов банками в СПб.

2.1 «ГОРОДСКОЙ ИПОТЕЧНЫЙ БАНК»

2.2 БАНК «ВОЗРОЖДЕНИЕ»

2.3 БАНК «ПЕТРОКОММЕРЦ»

2.4 БАНК «САНКТ-ПЕТЕРБУРГ»

Заключение

Использованные материалы


Введение

Еще в начале 2007 года перспективы развития кредитования в России ни у кого не вызывали никаких сомнений, а ожидания роста были основаны на опыте других развивающихся рынков. Однако развитие российского рынка кредитования было нарушено кризисом на фондовом рынке США.

Как отмечалось на конференции "M&A в банковском финансовом секторе России", сегодня быстрый рост сектора кредитования чреват возможностью возникновения кризиса, связанного с невозвратом кредитов.

Конечно, рынок ипотечного кредитования в России сильно отличается от гораздо более развитого рынка США как объемами выдаваемых кредитов, так и степенью использования заемного финансирования в сделках по приобретению жилья. Ипотечным кредитованием занимаются, в основном, универсальные коммерческие банки, а специализированных ипотечных банков и аналогов ипотечных компаний в стране – единицы. Кроме того, большая часть выданных в России кредитов – это кредиты с фиксированной процентной ставкой. Цены на рынке жилья в России еще не перешли в фазу активного падения, что явилось катализатором негативных событий на ипотечном рынке в США. Но не стоит забывать, что события, похожие на произошедшие на рынке ипотечного кредитования в США, могут повториться и в России.

1. Влияние ипотечного кризиса на развитие банковской системы РФ

Ипотечный рынок переживает серьезные изменения

В настоящее время на российском ипотечном рынке сложилась ситуация, когда из-за нехватки дешевых "длинных" ресурсов многие банки пересматривают свои ипотечные программы, меняют процентные ставки. За последние полгода от предоставления ипотечных кредитов отказался ряд банков. Мировой кризис вынудил уйти с рынка небольшие банки, которые не выдержали конкуренции с лидерами рынка. Кроме того, из-за кризиса на мировых финансовых рынках многие банки-лидеры, активно работающие с ипотекой, уже подняли процентные ставки по своим ипотечным программам на 0,5-1 процентный пункт. Среди них ВТБ 24, "Уралсиб", Городской ипотечный банк, МБРР, Росевробанк.

Кроме того, банки стали очень тщательно подходить к формированию своих кредитных портфелей. Огромную роль здесь играет качество потенциального заемщика. Банки ужесточили требования к заемщикам, отдавая предпочтение клиентам с "белыми" доходами.

Российская ипотека сталкивается все с новыми и новыми препятствиями. В частности, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) ужесточило требования к рефинансируемым кредитам. Кроме того, теперь АИЖК устанавливает квартальные лимиты выкупа пула выданных банками кредитов. В этой ситуации банки вынуждены сами искать средства на выдачу ипотечных кредитов, что в условиях кризиса ликвидности очень проблематично.

На сегодняшний день средние ставки по ипотечным кредитам в рублях составляют 12,5% годовых, в долларах – порядка 11,3%.

Согласно исследованию аналитиков Альфа-банка, в 2007 г. ипотечный рынок вырос на 140% (или на 17,6 млрд. долларов), достигнув 30 млрд. долларов. Половину этого рынка контролировали ВТБ и Сбербанк. В целом, делают выводы аналитики, популярность ипотечного кредитования остается низкой: его доля составляет 2,3% ВВП (или 211 долларов на душу населения) по сравнению с 10-15% ВВП в Польше, Венгрии и Чехии. С использованием банковских кредитов в России приобретается лишь 10-15% жилья, заключают они.

Однако не все эксперты ипотечного рынка настроены так пессимистично. Большинство из опрошенных участников рынка считают, что рынок ипотеки набирает обороты, объясняя это тем, что в сегодняшней ситуации с заоблачными ценами на жилье единственной возможностью купить квартиру, - становится получение ипотечного кредита.

О том, как сказывается отсутствие дешевых ресурсов на рынке ипотеки и каким банкам сейчас легче живется, "Интерфаксу" рассказали специалисты ведущих московских банков.

В сегодняшней ситуации на рынке ипотеки наиважнейшим критерием успеха банка становится степень его привлекательности для инвесторов. С этим согласен и старший вице-президент ипотечного банка DeltaCredit Сергей Озеров. По его словам, самому важному для инвесторов критерию – высокому уровню доходности при минимальном риске – отвечают сегодня две категории банков: государственные и иностранные. Например, DeltaCredit, входящий в финансовую группу Societe Generale, за счет сильного акционера, а также качества своего кредитного портфеля имеет доступ к фондированию по сравнительно низкой стоимости.

Член правления и руководитель дирекции по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Роман Воробьев считает, что в сложившейся ситуации, когда одним из источников привлечения денежных средств являются депозиты, в более выигрышном положении находятся банки, которые активно привлекали средства не только на финансовых рынках, но и от населения. "Проблема кризиса ликвидности и "длинных" денег для них стоит менее остро", – отмечает он. В целом, считает эксперт, физические лица являются более стабильной базой, и нельзя ориентироваться только на финансовые институты. Что касается рынка внешних заимствований, то здесь, несмотря на проблемы с ликвидностью, крупным игрокам с высокими кредитными рейтингами, удается привлекать кредиты значительных объемов по достаточно привлекательным ставкам, близким к базовым, считает Воробьев.

Директор департамента кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин отмечает, что последствия мирового кризиса отразились в первую очередь на тех банках, которые активно старались всеми способами обеспечить большой объем выдач. Для этого им приходилось устанавливать крайне низкие ставки и минимум требований к клиенту-заемщику. В результате сформированный портфель получился крайне рисковым и низкодоходным. Для подобных игроков Галкин видит только один выход – ждать и надеяться на чудо в виде дешевых доступных ресурсов и списывать убытки.

Заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов уверен, что вопрос фондирования остается одним из решающих в реализации программ ипотечного кредитования банками сегодня. “Пока говорить о стабилизации ситуации на финансовых рынках рано”, - считает он. На сегодня одними из немногих источников для банков остаются собственные средства и средства материнских компаний, а также сделки рефинансирования кредитов. Сокращение сегодня числа рефинансирующих игроков, ограничения и изменения условий и стандартов рефинансирования, конечно же, сокращают и количество банков, особенно в регионах, которые предлагают ипотечные программ. "Пока на рынке продолжается рост ставок как по кредитам, так и депозитам, ужесточение условий кредитования и требований к клиентам и предметам залога. И каких-либо изменений в обратную сторону пока ждать не стоит", – предполагает эксперт. Кроме того, Жигунов не исключает, что по итогам 2008 года список ранее присутствующих в числе лидеров рынка (в 2006-2007 гг.) игроков претерпит изменения.

Директор департамента маркетинга розничного бизнеса Номос-банка Анна Панкратова считает, что, несмотря на то, что банки ужесточили требования к заемщикам и продлили срок рассмотрения заявок, этим можно спасти лишь качество кредита и залога, а такие макроэкономические факторы, как инфляция, бесспорно, ухудшают положение заемщиков – кредитное бремя становится тяжелее, ставки по кредитам идут вровень с инфляцией. Удастся ли сдержать инфляцию – опять-таки, покажет время, заключила она.

Замначальника управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Денис Земан считает, что у госбанков и банков с иностранным участием есть возможность привлечения дешевых ресурсов, в связи с чем они могут снижать процентные ставки по ипотечным программам, причем, как правило, для заемщиков с полностью подтвержденным белым доходом или с большей частью белого дохода, с хорошими активами.

Итак, все эксперты сходятся во мнении, что, несмотря на проблемы, ипотечный рынок продолжит расти, однако темпы роста сократятся.

Земан отмечает, что дальнейшее развитие событий будет зависеть от того, насколько долго будет сохраняться нынешняя ситуация на западных финансовых рынках. "Если кризис в течение трех-четырех месяцев закончится, то, конечно, существенного увеличения ставок не будет. В случае затяжного характера кризиса, скорее всего, банки продолжат политику повышения процентных ставок из-за нехватки "длинных" источников финансирования", – предполагает он.

Банкир также отметил, что уже сейчас очевидно, что в 2008 г. ни бурного роста ипотеки, ни долгожданного снижения ставок по кредитам до 8% годовых не будет. Поскольку жилищная проблема по прежнему актуальна, спрос на ипотечное кредитование имеет положительную тенденцию, однако в связи с ужесточением банками требований к заемщикам объемы кредитования вряд ли будут расти, заключил эксперт.

Воробьев считает, что в целом российский рынок ипотеки имеет потенциал роста, поскольку в данный момент доля ипотечных кредитов в ВВП России является незначительной. Кроме того, он считает, что российские ипотечные активы в целом являются менее рискованными, и в перспективе инвесторы обратят внимание на российский рынок ипотеки, что приведет к его развитию. Воробьев ожидает притока денежных средств на рынок и, как следствие, появления возможности скорректировать ставки в сторону уменьшения.

Есть надежда, что проблемы с привлечением средств у российских банков в ближайшее время перестанут быть столь острыми. Важно добавить, что в середине апреля в Вашингтоне прошла весенняя сессия Международного валютного фонда и Международный экономический форум. На этих мероприятиях активно обсуждалась сложившаяся ситуация и были приняты рекомендации для банков, предполагающих в ближайшие 100 дней публично пересмотреть свои оценки активов. При этом Международный валютный фонд порекомендовал ведущим банкам списать одномоментно все некачественные активы с балансов, чтобы не вываливать на инвесторов негативные новости порциями в течение долгого времени и не нагнетать напряженность.

Для большинства граждан РФ ипотека стала самым доступным инструментом приобретения собственного жилья. Снижение ипотечных ставок в условиях стабилизации цен на недвижимость привлекает все больше людей и обеспечивает рост доступности этой услуги для населения. Почему ипотека становится все более востребованным методом улучшения жилищных условий? Какие тенденции характерны для рынка ИЖК? Какова динамика развития ипотечного рынка? Постараемся подробно ответить на эти и другие вопросы в данной статье.

Основные показатели рынка за 2014-2017 гг.

Согласно данным Центробанка 1 июля 2017 года на территории РФ действовало 589 кредитных организаций, 423 из которых предоставляли гражданам ипотечные жилищные кредиты. Для сравнения - в 2014 году таких организаций было 635, в 2015 году - 574, в 2016 году - 499. Такое снижение в числе организаций, занимающихся предоставлением ИЖК, объясняется не столько экономическим положением в стране или уменьшением спроса на такие услуги, сколько прекращением деятельности самих кредитных организаций в результате банкротства или ликвидации по другой причине. Тенденции к сокращению наметились именно в 2014 году, поскольку в предыдущих периодах рынок ИЖК характеризовался ростом количества таких организаций - в 2009 году их было 571, а к 2013 году эта цифра увеличилась до 665. В таблице ниже отражены основные показатели, характеризующие динамику ипотечного рынка в последние годы.

Таблица - Тенденции, характерные для рынка ИЖК в 2014-2017 гг.

Характерные особенности
Временной период
1.01.2014 - 31.12.2014
1.01.2015 - 31.12.2015
1.01.2016 - 31.12.2016
1.01.2017 - 30.06.2017
Количество ИЖК, млрд. руб.
1 012 800 шт. на сумму 1764,1
699 510 шт. на сумму 1161,7
856 461 шт. на сумму 1473,3
423 486 шт. на сумму 773,0
Доля ИЖК, заключенных в рублях
1 012 064
699 419
856 427
423 482
Долг, млрд. руб.
В руб. - 3391,9; в валюте - 136,5
В руб. - 3851,2; в валюте - 131,1
В руб. - 4421,9; в валюте - 71,2
В руб. - 4616,3; в валюте - 54,6
Сумма рефинансированных ИЖК, млрд. руб.
228,2
80,3
114,5
83,1
Объем досрочно погашенных ипотек, млрд. руб.
530,6
477,1
611,4
347,3

Источник: ЦБ РФ

Таким образом, в условиях отсутствия роста доходов граждан и сокращения инвестиционного спроса в 2015 году наметилось падение абсолютных показателей ИЖК. Но уже в 2016 году ситуация начала меняться и этот показатель приблизился к уровню 2014 года, несмотря на снижение количества банков. За первые 6 месяцев 2017 года показатель вырос на 16,3% по сравнению с тем же временным отрезком 2016. В 2014 году наметился рост количества ипотечных кредитов, выданных в рублях, а ИЖК в валюте сократилось в 2,5 раза на фоне ослабления рубля. При этом в 2015 году количество уменьшилось в 1,4 раза из-за сокращения объема кредитования на 34%. В 2016 году наметился рост в 1,2 раза на фоне увеличения объема кредитования на 27,2%, при этом ИЖК в валюте снова сократилось в 2,7 раза. В 2017 году сохранялись тенденции предшествующего года. За рассматриваемый период значительно увеличилась задолженность по ИЖК в рублях и снизилась в иностранной валюте.

Динамика средневзвешенной ставки в 2012-2017 гг.

Кредитный портфель любого банка состоит из нескольких видов кредитов, которые могут быть как долгосрочными, так и краткосрочными и другими. Ставки таких кредитов зачастую различаются между собой, и для того чтобы знать общую стоимость всех имеющихся займов, было разработано специальное понятие - средневзвешенная процентная ставка (СПС). Она является отражением средней процентной ставки по всем кредитам, выданным банковскими организациями. На рисунке 1 представлена динамика изменения СПС с 2012 по 2017 год и дан прогноз на 2018.

Рисунок 1 - Средневзвешенная процентная ставка по выданным ипотечным кредитам в 2012-2017 гг. в валюте и рублях

Источник: аналитические материалы Центробанка РФ «О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования» за 2014, 2015, 2016, первое полугодие 2017 года

Как видно из графика, в 2012 году СПС в рублях составила 12,3% (что на 0,4 пункта выше аналогичного показателя 2011 года), а в валюте - 9,8% (рост на 0,1%). В 2013 году СПС существенно не изменились и составили 12,4 и 9,6% в рублях и валюте соответственно. В 2014 году изменения были совсем незначительные - 12,45 и 9,25%. В 2015 наблюдалось повышение ставок по предоставленным ИЖК - 13,35 и 9,82%. В 2016 году наметились тенденции к снижению, поскольку СПС в рублях уменьшились на 0,87 процентных пунктов, а в валюте - на 1,17 и составили 12,48 и 8,65% соответственно. В первом полугодии 2017 наблюдалось значительное снижение процентных ставок по предоставленным ИЖК в рублях и иностранной валюте при увеличении сроков кредитования - 11,5 и 6,75% в рублях и валюте. При этом уже в ноябре рублевый показатель составил 10,9%. Согласно прогнозу Т. Власовой, начальника отдела ипотеки ГК «Инград», в 2018 году СПС может опуститься до рекордных 8-8,5%.

Сколько ипотек было оформлено в регионах РФ?

Лидирующие позиции в оформлении ипотечных кредитов занимает Приволжский федеральный округ, где было заключено 270 294 ИЖК на 403 282 000 рублей. На второй позиции среди округов находится Центральный ФО, в нем было заключено 254 969 договоров кредитования из 1 086 940 по всей Российской Федерации. При этом 62 505 ИЖК приходится на Москву, а 56 646 - на Московскую область, что является рекордом среди субъектов РФ. Третье место по округу занимает Воронежская область, где было выдано 16 511 кредитов на ипотеку. Меньше всего ипотечных кредитов было оформлено в Северо-Кавказском ФО - 24 281 единицы. На рисунке 2 представлены доли выданных ИЖК на первичном рынке по федеральным округам РФ в 2017 году.

Рисунок 2 - Доля выданных ипотечных кредитов по ФО в 2017 году

Расчет «Страхового портала» по статистическим данным ЦБ РФ

Средневзвешенная процентная ставка по округам разнится незначительно. Так, в Центральном ФО она равна 10,64%, в Северо-Западном - 10,65%, в Южном - 10,7%, в Северо-Кавказском - 10,72%, в Приволжском - 10,6%, в Уральском - 10,65%, в Сибирском - 10,66%, в Дальневосточном - 10,57%. Среди субъектов РФ можно выделить 2 региона с самой высокой и самой низкой процентной ставкой по ипотеке - это Республика Крым (11,24%) и Чувашия (10,42%).

Стоимость ипотеки в новостройках и на вторичном рынке

Согласно данным Агентства ипотечного жилищного кредитования в 2017 году на 6 процентных пунктов выросла доля населения, которому доступна ипотека, и составила 43%. Основными факторами роста стали снижение ставок и реальных цен на недвижимость за вычетом инфляции. К сравнению - еще в 2012 году такая доля населения составляла всего 29%. Снижение ставок привлекательно для граждан, поскольку снижается и размер ежемесячного платежа по кредиту, а экономия за весь срок может достигнуть 45%. В условиях дорогостоящего жилья (как на первичном, так и на вторичном рынке) этот факт является одним из решающих в выборе ипотечного кредитования. На рисунке 3 представлены средние цены на 1 кв. м. на вторичном рынке и в новостройках.

Рисунок 3 - Динамика цен на рынке недвижимости РФ в 2012-2017 гг.

Расчеты Банки.ру по данным Банка России и Росстата

Увеличение цен на недвижимость обусловлено тем, что строительный рынок до сих пор не оправился от экономического кризиса. Динамика ввода жилья в эксплуатацию замедляется уже несколько последних лет, что можно объяснить как спадом продаж в 2015 году, так и сокращением долевого финансирования и кредитования застройщиков. Посткризисный период показал наиболее худшие показатели по инвестированию в жилую недвижимость. Так, в первом полугодии 2016 года эта цифра была равна 239 млрд. руб., а за тот же период 2017 года - всего 194 млрд.руб.

Объем выданных кредитов ведущими банками за 2017 год

Доля ипотечных кредитов в совокупном портфеле российских банков превышает 11%. По итогам 2017 года эта цифра была равна 10,6%. Около 90% совокупного портфеля приходится на кредиты (в том числе и розничные), выданные 30 крупнейшими банками РФ. В ипотечном кредитовании традиционно лидируют 2 банка - Сбербанк и ВТБ. Причем первый в 2017 году выдал больше половины всех ипотечных кредитов на общую сумму более 1 триллиона рублей. Ипотечный портфель Сбербанка вырос на 17%.

ВТБ сравнительно намного отстает от своего конкурента - ипотечных кредитов в 2017 году было выдано более чем на 430 миллиардов рублей, а кредитный портфель вырос только на 11%. Более 70% всей ипотеки приходится именно на эти 2 банка, но есть и другие игроки рынка, имеющие немаловажное значение для его развития. Объемы выданных ими ипотечных кредитов представлены на рисунке 4.

Рисунок 4 - Объем выданных ипотечных кредитов ведущими банками РФ в 2017 году

По данным обзора АИЖК «Итоги развития рынка ипотеки и жилья в 2017 г.»

По состоянию на 1 января 2018 года объем ипотечного портфеля банков достиг 5,34 триллиона рублей, из них 1,12 триллиона - ипотечные кредиты на приобретение жилья на первичном рынке (в новостройках). За 2017 год граждане РФ приобрели 2,85 миллиона квартир (или иных жилых помещений), что соответствует спросу на жилье 2016 года. Спрос на новостройки также сохранился на прежнем уровне - 621 тысяча договоров в 2017 году против 620 тысяч в 2016. На вторичном рынке было совершено около 2,23 миллиона сделок. Доля сделок по ипотеке на вторичном рынке составила 31%, на первичном - 50%, в первом случае средний размер ипотечного кредита был равен 1,74 миллиона рублей, во втором - 2,12 миллиона.

Заключение

По итогам 2017 года сохраняется высокая концентрация спроса и предложения, особенно это заметно в 10 регионах РФ: Москве и области, Санкт-Петербурге, Тюменской области, Татарстане, Свердловской области, Башкортостане, Краснодарском крае и других областях. Высокие объемы жилищного строительства в этих регионах поддерживается более высокими заработными платами и активным развитием ипотечного кредитования. На долю этих регионов приходится 48% всех оформленных ипотек в 2017 году.