Прогноз по ипотечным ставкам на год. Условия ипотеки в сбербанке. Плюсы займа на жилье в Сбербанке
Условия ипотеки в 2017-м могут стать для большинства россиян более выгодными, чем в предыдущем году. Согласно мнению экспертов из Государственного агентства по жилищному кредитованию, ставки по займам этого типа могут ощутимо снизиться. По прогнозам, в 2017 году они составят 8-9% годовых. На сегодняшний день ипотечная ставка в России достигла 12,7% годовых. Это минимальный показатель за всю историю кредитования.
В прошлом году цифра была на полтора процента выше. Чтобы повысить спрос на первичное жилье, застройщики снижают проценты по ипотечному кредитованию. Такие тенденции можно наблюдать в ипотеке с господдержкой и простом банковском кредитовании. Государственные дотации поддержали кредитование и помогли восстановить его объем. Программа будет действовать в 2017-2018 годах, и ставки должны снизиться до 7-8 %.
Но глава Минфина считает, что падение процентных ставок произойдет независимо от того, продлится ли государственная помощь. Финансовая стабильность в РФ поспособствует удешевлению кредитов. В 2016 году количество займов выросло на 48%, их сумма составила 550 млрд руб., а жилищную проблему решили около 300 тысяч семей. Рекордным был 2014 год. Тогда россияне получили 1.8 трлн руб. на строительство домов и покупку квартир.
Ставки по ипотеке в 2017 году
Чтобы процесс оформления займа стал проще, банки предлагают кредитование в электронном виде. Закладная нового формата поспособствует уменьшению стоимости ипотеки и поможет многим россиянам получить недвижимость. Но мнения специалистов разделились: некоторые полагают, что в сегодняшнем положении банки не позволят себе уменьшить ставку по кредитам даже до 10%. К тому же, стоимость ипотеки обуславливают ставки Центрабанка. Ведомство уже решило снизить показатель до 10,5%, и дальнейший спад маловероятен.
Кризис в стране, обвалы нефтяных котировок и другие неблагоприятные обстоятельства усложняют понижение ставок. Ключевую роль в продаже недвижимости играет и стоимость квадратного метра. Из-за повышения цен на стройматериалы стоимость жилплощади в 2017 году возрастет. Выполнение планов государства по субсидированию ставок полностью зависит от ресурсов госбюджета, а на него влияет нефтяной рынок и экономика страны в целом.
Специалисты сомневаются, что ставки по ипотеке опустятся ниже 10,5% Государство стало поддерживать ипотеку в 2015 году, когда коммерческие кредиты резко подорожали. По условиям этой программы, займ по льготной ставке в 12% выдается только на приобретение квартир на первичном рынке. Первый взнос составляет 20% от цены на недвижимость, а сам кредит не должен быть больше 3 млн рублей. Для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга наибольшая сумма займа – 8 млн рублей.
Действие государственных дотаций должно было закончиться в марте 2016 года. Но правительство России продлило его до 1 января 2017 года, изменив условия получения кредита. Теперь ставка по ипотеке, которая была выдана после 1 марта 2016, будет равна ставке Центрабанка плюс 2,5%. Но она не может превышать 12% годовых. Общий лимит такой ипотеки – 1 трлн рублей.
Банки зафиксировали рост спроса граждан на льготную ипотеку, которой осталось "жить" чуть больше двух недель. Однако отмечают, что активность потенциальных заемщиков могла бы быть и выше.
Впрочем, граждан можно понять: все ждут дальнейшего снижения стоимости ипотеки в следующем году. По некоторым прогнозам, ставки могут упасть до 10 процентов. Действительно ли есть такая вероятность и когда такое может произойти, "Российская газета" спросила у самих банкиров. Заодно выяснила, как отличается размер ипотечного кредита в зависимости от региона и сколько времени заемщики обычно тратят на возврат взятых взаймы на решение жилищного вопроса средств.
Успеть до боя курантов
Средневзвешенная ставка по ипотеке с господдержкой на покупку жилья на первичном рынке в октябре-ноябре опустилась до 11,41 процента годовых. Этим не преминули воспользоваться потенциальные заемщики. Шесть из девяти опрошенных "Российской газетой" банков из числа крупнейших игроков ипотечного рынка сообщили, что зафиксировали рост числа заявок и объемов выдачи кредитов.
"Многие заемщики решили "подстраховаться" и подать заявку на ипотеку с госсубсидией заранее, чтобы иметь достаточно времени на подбор объекта недвижимости и оформление кредита. Поэтому пик "первичного спроса" пришелся на август-сентябрь, - отмечает Юлия Елсукова, замначальника департамента розничных продуктов и процессов Газпромбанка. - После этого количество новых заявок вернулось в октябре на уровень чуть выше среднегодового. Зато количество сделок растет поступательно с середины ноября". На фоне новостей о непродлении государственной программы реализуется отложенный спрос, поясняет Елсукова. Заемщики, которые по каким-либо причинам откладывали сделку, все же решились на ипотеку и пришли за кредитом в банк.
Крупнейшие банки продолжат выдавать льготную ипотеку в начале 2017 года, но лишь по заявкам, одобренным до конца декабря 2016-го
Андрей Морозов, начальник управления массового рынка и кредитных продуктов Райффайзенбанка добавляет, что настоящий бум спроса на льготную ипотеку пришелся на прошлый год и начало этого года. Представитель "Дельтакредит" Илья Александров уточняет, что самую большую долю такие ипотечные кредиты занимали в феврале, когда заканчивалась программа госсубсидирования, и было неизвестно, продлят ее или нет. "Половина ипотеки, выданной в этом месяце, пришлась именно на кредиты с госсубсидированием", - констатирует он.
Сейчас уже точно можно сказать, что программа льготной ипотеки больше продлеваться не будет и завершится, как и планировалось, 31 декабря. Крупнейшие банки уже объявили о том, что продолжат выдавать такие кредиты и в начале следующего года, но лишь по заявкам, которые были одобрены в декабре нынешнего года.
В минфине поясняли, что ипотека с господдержкой свою роль сыграла и экономического смысла больше не имеет. Согласны с этим утверждением и сами банкиры. "Программа госсубсидирования в ее текущей редакции живет при уровне ключевой ставки выше 9,5 процента, а сейчас она уже составляет 10 процентов, - напоминает Андрей Осипов, старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24. - Думаю, есть большая вероятность того, что в начале первого квартала 2017 года Банк России все-таки сделает еще одно движение по ключевой ставке и снизит ее до 9-9,5 процента. Тогда экономического смысла в продлении госпрограммы точно уже не будет".
Что дальше
В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) ожидают, что в следующем году появятся ипотечные ставки в 10 процентов годовых.
Но когда именно это может произойти?
"Сейчас ставки по ипотеке уже опустились до уровня 2013-2014 годов, когда рынок показывал рекордные выдачи таких кредитов. В ближайшее время мы не ожидаем серьезных корректировок", - говорит Георгий Тер-Аристокесянц, руководитель дирекции ипотечных продаж ВТБ.
По мнению Андрея Осипова, после отмены льготной программы ставка по кредитам на новостройки и готовое жилье выравняется и стабилизируется в районе 13 процентов.
Дальнейшая ситуация будет напрямую зависеть от размера ключевой ставки Центрального банка и стоимости заимствования на внутреннем рынке, напоминают в Россельхозбанке.
Олег Коркин, заместитель руководителя блока "Розничный бизнес" банка "Возрождение" полагает, что снижения ставок вполне можно ожидать во второй половине следующего года. "Как следствие, продолжится рост объемов выдачи ипотечных кредитов. Не исключено, что увидим новые рекорды", - говорит он.
О рекордах упоминал и глава АИЖК Александр Плутник. По его прогнозу, выдача ипотеки в 2017 году может вырасти до 1,7 триллиона рублей.
Юлия Елсукова отмечает, что завершение программы госсубсидирования наложится на общее сезонное падение спроса в начале года. Но в середине первого квартала у спроса есть шансы полностью восстановиться. "Для этого есть все предпосылки, - полагает Елсукова. -- Во-первых, ставки по ипотеке уже сейчас вплотную приблизились к докризисным значениям, а после завершения программы госсубсидирования банки будут вынуждены снизить их еще для поддержания спроса. Во-вторых, оптимистичный для рынка сценарий все-таки предполагает снижение ключевой ставки Банком России, что также окажет влияние на ценообразование". Стоит учитывать еще и то, что в этом году основные игроки ипотечного рынка активно развивали альтернативные инструменты для снижения процентной ставки для клиента. Прежде всего совместные программы с застройщиками, которые предусматривают субсидирование части процентной ставки застройщиками в течение льготного периода".
Ипотека - занятие мужское
Если сравнивать нынешние ипотечные показатели с докризисным периодом, то женщины стали оформлять ипотечные кредиты реже в 1,7 раза. В 2014 году соотношение количества кредитов, оформленных мужчинами и женщинами, составляло практически один к одному, осенью этого года - уже один к двум, констатируют в "Миэль- сеть офисов недвижимости".
Аналитики связывают это с тем, что в условиях нестабильной экономической ситуации женщины осторожнее подходят к вопросу привлечения заемных средств.
Какое жилье чаще покупают в ипотеку
В среднем по рынку доля кредитов на "вторичку" составляет 60 процентов, кредитов на квартиры в новостройках - 40 процентов. Рынок готового жилья гораздо больше "первички", да и не все покупатели готовы приобрести жилье на стадии строительства, многие хотят купить и сразу заехать в квартиру, поясняют эксперты.
Средняя сумма ипотечного кредита колеблется в пределах 1,6 - 2,8 миллиона рублей.
Средний срок ипотечного кредита - 15 лет.
Инфографика "РГ" / Александр Смирнов / Антон Переплетчиков / Юлия Кривошапко
В 2017 году условия ипотеки станут значительно доступнее, что подтверждают прогнозы чиновников. Восстановление экономики и стабилизация финансовой системы позволят удешевить кредитные ресурсы. Возобновление докризисных темпов кредитования станет основным драйвером развития рынка недвижимости.
Оптимистичная динамика
Ипотечное кредитование традиционно является основным драйвером роста для рынка недвижимости. С началом экономического кризиса данный инструмент стал менее доступным – произошло значительное повышение ставок, что увеличило стоимость заемных средств. Кроме того, финансовые учреждения повысили минимальный размер первоначального взноса, что стало дополнительным барьером для желающих приобрести собственное жилье.
Негативные ожидания населения стали дополнительным фактором, который привел к обвалу количества выданных кредитов по итогам прошлого года. В 2016 года рынок ипотечного кредитования демонстрирует устойчивые положительные тенденции. За первые четыре месяца банковские структуры выдали кредитов на 446,1 млрд руб. Данный показатель на 10% уступает докризисным показателям 2014 года, однако практически в 1,5 раза превосходит итоги 2015 года.
Немаловажным фактором для восстановления объемов кредитования стало продление до конца года госпрограммы, направленной на снижение ставок по ипотеке. При этом глава МЭР Алексей Улюкаев не исключает пролонгацию данной инициативы и на следующий год. В 2017 году россиян ожидает значительное улучшение условий по ипотеке, уверены в Минфине. Глава ведомства Антон Силуанов считает, что снижение ставок произойдет независимо от наличия программы господдержки. В свою очередь первый вице-премьер Игорь Шувалов уверен, что ставки по ипотеке будут стабильно снижаться до уровня 7-8%, который будет достигнут в 2018 году.
Эксперты оценивают ситуацию не столь оптимистично. Несмотря на некоторое оживление рынка, сохранить положительную динамику кредитования без существенной господдержки в следующем году будет весьма проблематично.
Сомнительные перспективы
Средняя ставка в 2016 году по рублевой ипотеке колеблется около отметки 13%. По прогнозам экспертов, оживление спроса в 2017 году возможно, если ставка по кредиту будет в пределах 10%, однако в нынешних условиях банки не готовы идти на подобные меры.
Стоимость ипотеки напрямую зависит от учетной ставки Центробанка. Последние новости ЦБ вселяют надежду на последующее удешевление ипотеки в 2017 году. В июне регулятор принял решение снизить ставку до 10,5%, что позволит кредитным организациям снизить стоимость заемных средств. Однако дальнейшее снижение показателя будет зависеть от динамики экономической ситуации.
Российская экономика остается уязвимой перед влиянием внешних факторов. Рост нефтяных котировок стал ключевым фактором укрепления рубля. При этом динамика нефтяного рынка остается нестабильной. В результате эксперты не исключают очередной этап обвала котировок. В таких условиях регулятору будет крайне сложно продолжить снижение ставки.
Представители банковского сектора сомневаются в грядущем снижении ставок по ипотеке. Вице-президент банка ВТБ 24 Нина Крючкова подчеркивает, что ситуация на рынке остается неопределенной и на данный момент отсутствуют существенные основания для пересмотра ставок.
Представители Est-a-Tet Алексей Новиков считает, что само по себе снижение ставок не отразится на динамике рынке. Немаловажное значение имеет стоимость недвижимости, которая в 2017 году будет увеличиваться. Сокращение предложения на рынке приведет к росту цен на жилье на 10%.
Еще один фактор подорожания недвижимости – рост цен на стройматериалы. В результате застройщики будут переносить дополнительные затраты на стоимость квадратных метров.
Кроме того, финансирование госпрограммы напрямую зависит от сбалансированности бюджета, который и без того не выдерживает текущего уровня расходов. Дальнейшее субсидирование ставок возможно только при условии отсутствия обвалов на нефтяном рынке и восстановления экономического роста. В противном случае правительство может не найти ресурсов для финансирования программы в 2017 году.
В правительстве ожидают постепенное снижение ставок по ипотеке в 2017 году, даже если срок действия программы господдержки не будет продлен. Улучшение экономической ситуации приведет к удешевлению кредитных ресурсов, что отразится на оживлении спроса на ипотеку.
Эксперты сомневаются, что в нынешних условиях ставка опустится существенно ниже 13%. В результате влияние данного фактора на показатели спроса будет минимальным. При этом рост стоимости квадратных метров из-за сокращения предложения и подорожания стройматериалов будет отпугивать потенциальных клиентов.
Сбербанк в 2017 году предлагает взять жилье в ипотеку на выгодных условиях. К услугам потребителей несколько вариантов кредитных программ, каждая из которых имеет свои отличительные характеристики.
| Программа | Ставка |
| В новостройках (по программе субсидирования ипотеки застройщиками) | от % 7,4% |
| Готовая недвижимость (на вторичном рынке) | от % 8,6% |
| Рефинансирование ипотеки других банков | от % 9,5% |
| Загородная недвижимость | от % 9,5% |
| Строительство жилого дома | от % 10% |
| Военная ипотека | от % 9,5% |
Более подробная информацию по ипотеке ниже
Ипотека в Сбербанке на первичном рынке
Своим клиентам Сбербанк предлагает кредит с процентной ставкой от 7,4%. Оформить договор ипотеки можно как на возводимый, так и сданный в эксплуатацию объект. Выбор застройщика остается за покупателем:
Условия ипотечного кредитования на первичном рынке
Согласно ипотечной программе, клиенты Сбербанка могут рассчитывать на кредит:
- на строящееся и достроенное жилье, включая апартаменты.
- независимо от даты сдачи объекта;
- с взаиморасчетами через аккредитивы;
Возможна поэтапная передача необходимой суммы:
- Оговоренная к выдаче сумма делится на две части. Одну банк перечисляет сразу после заключения договора долевого строительства, вторую - не позже 24 мес. с момента первого перевода денежных средств и до подписания документов о передаче жилья (передаточного акта).
- Дата перечисления второй половины вносится в договор долевого участия.
Подробней об условиях ипотечного займа можно почитать в таблице:
| Кредит выдается: | В рублях |
| Можно взять сумму: | От 300 тысяч |
|
85% оговоренной цены; 85% оценочной цены. |
|
|
До 30 лет (общ. условия); До 7 лет (при субсидировании). |
|
| Первый взнос: |
От 15% при предоставлении справки о доходе; От 50% без справки о доходе. |
| Комиссия за выдачу займа: | Нет |
| Обеспечение займа: | Пока кредитуемое жилье не оформлено в залог, может потребоваться поручительство физлица или залог имущественных прав; Если залогом является частный дом, то земельный надел, на котором он находится, также оформляется в залог. |
| Условия страховки: | По договору ипотеки любое залоговое имущество, кроме земельного надела, на весь период ипотеки страхуется от рисков. |
| География: | Оформить ипотеку можно на всей территории Российской Федерации (при кредитовании через субсидирование деньги выдаются тем представительством ПАО Сбербанк, к которому территориально относится жилье). |
После принятия положительного решения документы на квартиру заемщик должен передать банку в течение 90 календарных дней.
Процентная ставка при кредитовании
Сбербанк дает возможность заемщикам выбрать из нескольких видов ставок:
Перечисленные ставки по ипотеке действуют для тех, кто:
Ипотека в Сбербанке на вторичном рынке
Желающим получить заем на объект вторичного рынка банк предлагает программы со ставкой от 8,6 процента. Договор ипотеки распространяется на квартиры, дома, апартаменты и т.д. Подобное приобретение - отличное вложение личных сбережений. Условия акционного кредита изложены ниже в таблице.
Условия ипотечного кредитования на вторичном рынке
| Кредит выдается: | В рублях |
| Можно взять сумму: | От 300 тысяч |
| Максимум к выдаче на конкретный объект: |
85% оговоренной цены; 85% оценочной цены. |
| Максимальная продолжительность кредитования: | до 30 лет |
| Первый взнос: | от 15% |
| Комиссия за выдачу займа: | Нет |
| Обеспечение займа: |
Залог (имеющаяся или кредитуемая недвижимость); Пока кредитуемое жилье не оформлено в залог, может потребоваться поручительство физлица, залог имущественных прав или любое другое обеспечение Если залогом является частный дом, то земельный надел, на котором он находится, также оформляется в залог |
| Условия страховки: | По договору ипотеки любое залоговое имущество, кроме земельного надела, на весь период ипотеки страхуется от рисков |
Процентная ставка по кредиту
Ипотека предлагается банком в рамках нескольких программ с разными процентными ставками, действующими с 10.08.17 года:
Ставки по ипотеке действуют для тех, кто:
- имеет зарплатную карту или счет в данном банке;
- покупает жилье, построенное с привлечением сбербанковских кредитных средств.
Дополнительно предусмотрены надбавки:
- плюс 1%, если не оформлять страховку жизни и здоровья;
- плюс 0,5% для тех, кто не получает зарплату на сбербанковский счет и карту.
Дополнительную информацию можно получить в ближайшем отделении банка.
Другие варианты ипотеки
Специалисты Сбербанка разработали немало программ, позволяющих россиянам становиться обладателями жилья на удобных условиях.
| Ипотека с привлечением материнского капитала
Доступные программы:
Если вы приняли решение купить недвижимость на первичном/вторичном рынке, банк готов погасить первый взнос и/или часть займа за счет материнского капитала |
|
| Жилье для молодых семей
Стандартная ставка - 8,7%, но при электронной регистрации доступно акционное предложение от 8,7 процента |
|
| Индивидуальное строительство
При желании привлечь кредитные средства на строительство, можно воспользоваться выгодным предложением Сбербанка |
|
| Загородная недвижимость
Кредит доступен тем, кто хочет купить готовый или построить самостоятельно дачный коттедж или другой объект недвижимости:
|
|
| Кредит военным
Программа рассчитана на военнослужащих, являющихся участниками специальной программы кредитования с более выгодной сниженной ставкой. Кредит выдается на покупку любой недвижимости на первичном и вторичном рынках |
|
Плюсы займа на жилье в Сбербанке
Покупка недвижимости, благодаря займу в Сбербанке, имеет массу преимуществ:
- Низкие проценты по кредиту.
- Широкий выбор доступных объектов: комнаты, квартиры, коттеджи, дачи, загородные дома, участки под застройку.
- Возможность поиска недвижимости на первичном и вторичном рынке.
Если условия ипотеки Сбербанка вас заинтересовали, вы можете произвести предварительный расчет кредитной программы, используя наш
Итоги 2017 года на рынке ипотеки
Эксперты компании «Метриум Групп» подвели итоги 2017 года на рынке ипотеки. В отличие от 2016 года, который был отмечен только восстановлением активности заемщиков, в 2017 году количественные изменения перешли в качественные: достигнут исторический рекорд по объему выдачи (2 трлн рублей) и уровню ставок - 9,8% годовых. Вместе с тем в растущем значении ипотеки для рынка жилья есть как положительные, так и отрицательные аспекты, считают эксперты.
2017 год стал самым продуктивным за всю документируемую историю российского ипотечного рынка. В России был выдан 1 млн кредитов для покупки жилья на общую сумму в 2 трлн рублей, что составило 2,2% от годового ВВП страны, подсчитали эксперты «Метриум Групп» . Показатели полностью превзошли докризисный уровень кредитования россиян. По сравнению с 2014 годом число выданных в прошлом году ипотек превысило 7%, а их денежный объем - на 15%. По сравнению с 2016 годом по этим критериям ипотечный рынок увеличился соответственно на 27% и 37%.
Данные о выдаче ипотечных кредитов в РФ
|
Показатели |
2014 |
2016 |
2017 |
Изменение к 2014 году |
Изменение к 2016 году |
|
Количество кредитов, ед. |
1 012 064 |
856 427 |
1 086 939 |
7% |
27% |
|
Объем выдачи, млн руб. |
1 753 294 |
1 472 254 |
2 021 398 |
15% |
37% |
|
Средневзвешенная ставка, % |
13,17 |
11,54 |
9,79 |
-3,38 п.п . |
-1,75 п.п . |
|
Средняя сумма кредита, млн руб. |
1,73 |
1,72 |
1,86 |
0,13 |
0,14 |
|
Средневзвешенный срок, мес. |
177,9 |
184,6 |
187,5 |
9,6 мес. |
2,9 мес. |
Источник: ЦБ РФ
Кредиты стали большими и долгосрочными
Аналитики «Метриум Групп» отмечают, что именно в 2017 году количественный рост рынка ипотеки, старт которому дала программа субсидирования ставок, перешел в качественное улучшение показателей. Прежде всего, это выразилось в снижении средних ставок по кредитам: за прошедший год ставка (по сути, стоимость кредита) уменьшилась с 11,54% до 9,79% (на 1,75 процентных пункта). Еще никогда прежде ипотека в России не была столь выгодной - последний минимум, которые достигали ставки, был зафиксирован в ноябре 2011 года - 11,40%.
Минимальные ставки предлагаются в рамках совместных ипотечных программ застройщиков и банков. АО «НС Банк» (не входит в топ-20 ведущих ипотечных банков) на период строительства объекта - 3%, после сдачи объекта ставка вырастает до 12%. Россельхозбанк предлагает ипотеку по ставкам от 5,17%, причем кредитует как готовые, так и строящиеся объекты.
Повышение доступности ипотеки привело к двум последствиям: увеличился размер и срок кредитования. Если в 2016 году россияне одалживали у банков на покупку жилья в среднем 1,72 млн рублей, то в 2017 году - 1,86 млн рублей. Таким образом, сокращение ставок позволило увеличить размер займа на 140 тыс. рублей. Также вырос срок кредитования: на три месяца по сравнению с 2016 годом, и почти на 10 месяцев по отношению к докризисному периоду.
Увеличение размера займа свидетельствует о том, что не только больше россиян смогли позволить себе ипотечный кредит в 2017 году, но и возросла площадь приобретаемых ими объектов. В свою очередь более длительный срок указывает на относительную уверенность в завтрашнем дне.
Спрос переходит на вторичное жилье
В октябре 2017 года исчезла разница между ставками по ипотеке на покупку первичного и вторичного жилья, отмечают эксперты «Метриум Групп» . Десять ведущих ипотечных банков предлагают практически одинаковые базовые ставки. Для новостроек диапазон предложений варьируется от 7,9% до 11%, а для вторичных квартир - в пределах 9,1-11,5%. По данным АИЖК, в декабре 2017 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам на готовое жилье составила 9,8%, а на новостройки - 9,77%.
Данная тенденция в большей степени благоприятствовала рынку готового, а не строящегося жилья, отмечают эксперты «Метриум Групп» . Если в целом число выданных кредитов увечилось на 27%, а их объем - на 37%, то ипотека на участие в долевом строительстве не была столь же популярной. По данным ЦБ РФ, количество выданных кредитов на покупку строящегося жилья (по договорам долевого участия, ДДУ) выросло с 306 тыс. до 312 тыс., то есть всего на 2%. Однако объем кредитования возрос с 571 млрд рублей до 661 млрд рублей (на 15%), что все же меньше динамики ипотеки на вторичном рынке.
«Пока действовала программа государственного субсидирования ипотеки, ставки на покупку строящихся объектов были примерно на 2% ниже ставок по кредитам на приобретение „вторички“, - комментирует . - Именно поэтому в 2015-2016 году покупатели проявляли большой интерес к новостройкам. Сейчас, когда ставки сравнялись, многие покупатели, особенно в регионах, где доходы зачастую не позволяют одновременно платить ипотеку и снимать жилье в ожидании завершения строительства нового дома, вернулись к идее приобрести готовые объекты. Тем не менее, уже стартовала программа субсидирования, которая распространяется только на новое жилье от застройщиков, поэтому я полагаю, что равновесие между двумя секторами рынка жилой недвижимости все же сохранится и никто без покупателей не останется».
Москва опережает по спросу Подмосковье
Повышение доступности ипотеки неоднозначно сказалось на рынке жилья столичного региона, отмечают эксперты «Метриум Групп» . Москва превзошла как по объему, так и по числу выданных ипотечных кредитов своего главного конкурента - Подмосковье. По данным Центробанка, в 2017 году в столице было выдано 63 тысячи ипотечных кредита на сумму 254 млрд рублей. Между тем в Московской области, чей рынок превосходит как по количеству сделок, так и по объёму предложения столичный, было оформлено 57 тыс. ипотечных кредитов на сумму 160 млрд рублей. Таким образом, ипотечные заемщики в столице оказались более активными, хотя еще в 2014 году Подмосковье превосходило столицу по количеству выданных кредитов: 55 тыс. ипотек в области против 46 тыс. - в столице.
Эксперты «Метриум Групп» также отмечают, что московские новостройки пользуются большим спросом у ипотечных заемщиков, чем подмосковные. Если в Москве на долю кредитов для покупки строящегося жилья приходится 48% всех ипотек (30 тыс. сделок), то в Московской области - только 38% (21 тыс. сделок).
Доля ипотеки приближается к 50%
Главным бенефициаром снижения ипотечных ставок в России стал московский рынок новостроек, считают эксперты «Метриум Групп» . Именно в столице за прошедший год число сделок со вторичным жильем не возросло, зато на 52% увеличилось число заключенных ДДУ. Снижение ставок по ипотеке привело к увеличению доли продаж привлекающим кредит клиентам до 44%, по сравнению с 36% - в 2016 году и 27% - в 2015 году. Наибольшее значение приобрела ипотека в новостройках массового сегмента, где с ее помощью оплатили 48% приобретенных квартир эконом- и комфорт-класса. Доля ипотеки в бизнес-классе выросла до 33%, а в элитном сегменте - до 12%.
«В 2017 году мы зафиксировали значительный рост покупателей с ипотекой в высокобюджетных ЖК, что было нехарактерно для нашего сегмента в докризисные времена, - комментирует Роман Сычев, генеральный директор TEKTA GROUP . - К примеру, в нашем проекте бизнес-класса „Маяковский“ доля „ипотечников“ в течение 2017 года увеличилась с 15% до 45%. Таким образом, к концу года ипотека обеспечивала почти половину продаж в комплексе, что даже выше, чем в среднем по нашему сегменту в столице. Привлекать кредит стало намного выгоднее, чем пользоваться рассрочкой, которая ранее была популярным инструментом приобретения жилья в высокобюджетных сегментах. Я полагаю, что большинство наших клиентов рассчитывают погасить взятый кредит в ближайшие годы после покупки».
Риски ипотечного рынка растут
Рост объемов кредитования на фоне снижения реальных доходов населения увеличивает риски на ипотечном рынке. Помимо уменьшения стоимости кредитов, большую роль в активизации спроса на ипотеку сыграло сокращение минимального первоначального взноса (ПВ). По данным ЦБ РФ, доля кредитов со взносом менее 20% в общем объеме выданной ипотеки выросла с 7% в начале 2017 года до 21% в конце года. При этом банки стали благосклоннее к заемщикам. По данным Национального бюро кредитных историй (НКБИ), лишь по одной трети заявок на ипотеку был дан отказ, тогда как доля одобрений составила 67,5%, превысив уровень 2016 года на 3 п.п.
Вместе с тем аналитики «Метриум Групп» полагают, что угрозы для ипотечного рынка преувеличиваются некоторыми участниками отрасли. Несмотря на увеличение объема кредитования, количество «плохих» долгов не выросло, а наоборот сократилось. По данным АИЖК, доля задолженности, просроченной на три месяца и более, составила в декабре 2017 года 2,2%, тогда как в конце 2016 года она достигала 2,65% от общего объема выданных кредитов.
Кроме того, отмечают аналитики «Метриум Групп» , средняя доля ежемесячного платежа по ипотеке относительно дохода заемщиков составляет по стране 28%. Данный уровень соответствует нормальным показателям ипотечного рынка развитых стран, где приемлемым считается платеж, составляющий порядка 30% от ежемесячного дохода семьи. Исключением являются московские заемщики, которые в среднем отдают банку 48% своего ежемесячного дохода.
«В информационном поле постоянно возникают спекуляции на тему „пузыря“ на ипотечном рынке, которые в действительности не имеют серьезных оснований, - комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум Групп“, участник партнерской сети CBRE . - На мой взгляд, напротив в России население страдает от недостатка доступных кредитов на улучшение жилищных условий. Если в развитых странах доля ипотеки достигает половины, а то и 100% ВВП, в России этот показатель достигает всего 5%. Это говорит о том, что даже текущие рекордные показатели кредитования составляют лишь десятую часть от реального потенциала ипотечного рынка в нашей стране, где порядка 41% населения, согласно опросам ВЦИОМ, хотели бы улучшить жилищные условия. В свете планов Минстроя увеличить к 2025 году ежегодный ввод жилья до 120 млн кв. м. (то есть почти удвоить по сравнению с текущими показателями), я полагаю, что темпы ипотечного кредитования населения сбавлять нельзя, иначе все эти дома будут пустовать. Однако следует понимать, что экономика и доходы населения также должны демонстрировать рост, чтобы увеличение кредитования не приводила к росту системных рисков».
