4.5.1. წყალმცენარეების სასიცოცხლო ციკლი დეპარტამენტი მწვანე წყალმცენარეები მოიცავს ერთუჯრედოვან კოლონიალურ და მრავალუჯრედოვან მცენარეებს. სულ დაახლოებით 13 ათასი სახეობაა. ერთუჯრედიანი ორგანიზმები მოიცავს ქლამიდომონას და ქლორელას. კოლონიებს ქმნიან ვოლვოქსისა და პანდორინას უჯრედები. მრავალუჯრედიანამდე

ვარსკვლავების სასიცოცხლო ციკლი ტიპიური ვარსკვლავი გამოყოფს ენერგიას წყალბადის ჰელიუმად გარდაქმნით ბირთვულ ღუმელში, რომელიც მდებარეობს მის ბირთვში. მას შემდეგ, რაც ვარსკვლავი გამოიყენებს წყალბადს ცენტრში, ის იწყებს იწვას ვარსკვლავის კონვერტში, რომელიც იზრდება ზომაში.

"LIFE WORLD" (Lebenswelt) არის ჰუსერლის გვიანდელი ფენომენოლოგიის ერთ-ერთი ცენტრალური კონცეფცია, რომელიც ჩამოყალიბებულია მის მიერ მკაცრად ფენომენოლოგიური მეთოდის ვიწრო ჰორიზონტის გადალახვის შედეგად ცნობიერების მსოფლიო კავშირების პრობლემების გადაწყვეტის გზით. "სამყაროს" ასეთი ჩართვა

ვირუსის სასიცოცხლო ციკლი თითოეული ვირუსი უჯრედში თავისი უნიკალური გზით აღწევს. შეღწევის შემდეგ მან პირველ რიგში უნდა გაიხაოს გარე ტანსაცმელი, რათა ნაწილობრივ მაინც გამოაშკარავოს მისი ნუკლეინის მჟავა და დაიწყოს მისი კოპირება.ვირუსის მუშაობა კარგად არის ორგანიზებული.

შესავალი

უძრავი ქონების ეფექტური განვითარების პრობლემა, მათ შორის მენეჯმენტის, დაფინანსებისა და პერსონალის გადამზადების ამოცანები, აქტუალური თემაა როგორც დღეს, ისე გრძელვადიან პერიოდში. ამ აქტუალობას პირდაპირ განსაზღვრავს უძრავი ქონების არსი და მისი როლი ეროვნულ ეკონომიკაში. უძრავი ქონების ძირითადი მახასიათებლები შეიძლება წარმოდგენილი იყოს შემდეგნაირად:

უძრავი ქონება არის ეროვნული სიმდიდრის ფუნქციური საფუძველი და კულტურული და ისტორიული მემკვიდრეობის უმნიშვნელოვანესი ელემენტი;

უძრავი ქონების ბაზარი ერთგვარი გენერატორია ეკონომიკური ზრდაქვეყნები;

უძრავი ქონება ასრულებს სასიცოცხლო სოციალურ ფუნქციას, რადგან ის უზრუნველყოფს საზოგადოების ყველა წევრის ძირითადი საჭიროებების დაკმაყოფილებას გამონაკლისის გარეშე.

აქედან გამომდინარეობს, რომ უძრავი ქონება არის ბაზრის ბრუნვის, საკუთრების და მართვის განსაკუთრებული ობიექტი.

უძრავი ქონების, როგორც ეროვნული სიმდიდრის ფუნდამენტის გაგება შეიძლება მრავალი საუკუნის განმავლობაში არსებობდეს.

საბაზრო ეკონომიკური სისტემის განვითარებით, უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული პრობლემების გადაჭრის გადაუდებელი საჭიროებები მოითხოვდა სპეციალისტების ფართომასშტაბიან მომზადებას. ბუნებრივი შედეგი იყო 1868 წელს ლონდონში ამზომველების მომზადების ინსტიტუტის დაარსება. 1881 წელს მას მიენიჭა სამეფო წოდება და მას შემდეგ მას ეწოდა უფლებამოსილი გეოდეზირების სამეფო ინსტიტუტი. ამზომველები ასრულებენ უძრავი ქონების შესახებ ინფორმაციის შეგროვების, მიწოდებისა და დამუშავების ფუნქციებს, ურბანული დაგეგმარების, განვითარების პროექტების მომზადებისა და განხორციელების, უძრავი ქონების შეფასების და მართვის, შენობების შეკეთების, რეკონსტრუქციისა და მოდერნიზაციის, სამშენებლო ინსპექტირების ფუნქციებს და მონაწილეობენ გაყიდვებში და გაქირავებაში. კომერციული უძრავი ქონება.

უძრავი ქონება და, უფრო მეტიც, მათი მთლიანობა არის რთული სისტემა, რომელიც გავლენას ახდენს სხვადასხვა ფაქტორებზე მისი სასიცოცხლო ციკლის განმავლობაში. ღირებულების ეკვივალენტის დადგენა ამ შემთხვევაში მხოლოდ უძრავი ქონების ანალიზის სისტემატური მიდგომის გამოყენების შედეგად ხდება შესაძლებელი. ამ მიდგომის კონცეფციამ მიიღო სახელწოდება გამოკითხვა მსოფლიო მეცნიერებასა და პრაქტიკაში (ინგლისური Survey-დან - გამოკითხვა, გამოკვლევა, შემოწმება).

ამ სამუშაოს მიზანია გაანალიზოს რა ემართება ქონებას მისი სასიცოცხლო ციკლის განმავლობაში.

1. უძრავი ქონების ფუნქციონირების ზოგადი ნიმუში დროთა განმავლობაში

ზოგადი ნიმუში აშკარაა: სამომხმარებლო თვისებები, რომლებიც მუდმივად იკარგება დროთა განმავლობაში (და მათი დაკარგვა არ შეიძლება, რადგან არ არსებობს მარადიული ნივთები), იწვევს უძრავი ქონების სარგებლიანობის შემცირებას, ე.ი. მისი გამოყენების ღირებულების შემცირებამდე. დინამიკის მსგავსი ხასიათის ცვლილებები ხდება ღირებულების ეკვივალენტთან, რადგან გამოყენების ღირებულება და ღირებულება შრომის ნებისმიერი პროდუქტის ორი განუყოფელი მახასიათებელია. ღირებულების შემცირება, თავის მხრივ, იწვევს კონკრეტული ტიპის გამოყენების ღირებულების ეკვივალენტის ცვლილებას (პროდუქტის ფასი ან მთლიანი შემოსავლის ოდენობა) (მას „გამოყენების ღირებულება“ ეწოდება). ამრიგად, ერთიანი მიზეზ-შედეგობრივი კავშირის ყველა ბმული არის გამოყენების მნიშვნელობა -> საერთო ღირებულება-> გამოყენების ღირებულება ექვემდებარება ცვლილებების ზოგად სქემას დროთა განმავლობაში. თუმცა ძნელი არ არის იმის შემჩნევა, რომ ამ ცვლილებების არსებითი მახასიათებლები განსხვავებულია. უძრავი ქონების ობიექტის სამომხმარებლო მახასიათებლები განსახიერებულია მის „ფიზიკურ სხეულში“, შესაბამისად, რეალური სამომხმარებლო ღირებულების დადგენა შესაძლებელია მხოლოდ გამოკითხვით, ამ „ფიზიკური სხეულის“ ფაქტობრივი მდგომარეობის გამოკვლევით. ასევე არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ კონკრეტული ნივთის სარგებლიანობა არასოდეს არის სრულიად ობიექტური კატეგორია. ის აუცილებლად ყალიბდება პოტენციური მომხმარებლის იდეების მონაწილეობით, ე.ი. გავლენას ახდენს მომხმარებელთა პრეფერენციებით.

თუ ღირებულების ცვლილების არსებით მხარეს მივმართავთ, მაშინვე უნდა აღვნიშნოთ, რომ მასზე პირდაპირ გავლენას ახდენს რეპროდუქციის პირობები - დროის სხვადასხვა პერიოდში მსგავსი სამომხმარებლო თვისებების მქონე უძრავი ქონების ობიექტების შექმნა სულ უფრო ნაკლებ შრომას მოითხოვს. . უძრავი ქონების გამორჩეული თვისება ამ მხრივ არის ის, რომ ცოცხალი შრომის მოცულობა რჩება მნიშვნელოვანი; ცოცხალი შრომის ჩანაცვლება მატერიალიზებული შრომით (ანუ ადამიანის ფიზიკური ხარჯების ჩანაცვლება მანქანებითა და მექანიზმებით) შედარებით ნელი ტემპით ხდება. სხვა ინდუსტრიებისთვის. თუმცა, ზოგადი ნიმუში უცვლელი რჩება - მზა ქონების ღირებულება დროთა განმავლობაში თანმიმდევრულად მცირდება. ბუნებრივია, ღირებულების რეალური ღირებულების დადგენა შესაძლებელია მხოლოდ რეპროდუქციის პირობების დეტალური ანალიზის ჩატარებით.

გამოყენების ღირებულების შეცვლის პროცესი ასევე ძალიან უნიკალური და სპეციფიკურია. თუ უძრავი ქონებისთვის - საქონლის შემთხვევაში - ეს რეალურად ემთხვევა ღირებულების დინამიკას, მაშინ უძრავი ქონებისთვის - პროდუქტის და უძრავი ქონების - შემოსავლის წყაროს, ეს ასე არ არის. მიზეზი აშკარაა: პროდუქტი და შემოსავლის წყარო რეალიზდება საკუთარ დამოუკიდებელ გარემოში, კერძოდ, შესაბამის ბაზარზე. გამოყენების ღირებულების აღმოჩენის პარამეტრების განსაზღვრა შესაბამისი გამოკვლევების ჩატარებასაც გულისხმობს.

ლოკაციასაც თავისი განსაკუთრებული დინამიკა აქვს. მიუხედავად იმისა, რომ ის უცვლელია კონკრეტული ობიექტისთვის, ეს არ ნიშნავს, რომ მისი გავლენა ღირებულებაზე თანაბრად უცვლელია. ობიექტი ყოველთვის არსებობს სივრცულ გარემოში, რომელიც ვითარდება დროთა განმავლობაში, კარგავს ზოგიერთ მახასიათებელს და იძენს სხვას. ამ ცვლილებების შინაარსსა და მასშტაბს აქვს თავისი მნიშვნელოვანი სპეციფიკა, რომელიც დაკავშირებულია მთლიანად ქალაქის განხილვასთან. შესაბამისად, ჩატარებულ გამოცდებს თავისი შინაარსი უნდა ჰქონდეს.

არსებობს დინამიკის კიდევ ერთი ასპექტი - სასიცოცხლო ციკლის სხვადასხვა ეტაპზე ქონების გამოყენების ტიპის შეცვლის შესაძლებლობა. ეს ნიშნავს, რომ წინა გავლენის ფაქტორები წყვეტს მოქმედებას და ჩნდება ახლები. შეგვიძლია ვთქვათ, რომ ამ შემთხვევაში გამოყენების მნიშვნელობა გადადის სხვა „დინამიურ ტრაექტორიაზე“ შეცვლილი პარამეტრებით.

სასიცოცხლო ციკლის თითოეულ კონკრეტულ მომენტში ფაქტორების გავლენა იქნება ძალიან რთული და ორაზროვანი, რაც მნიშვნელოვნად ართულებს ხარჯების ეკვივალენტის განსაზღვრას. ნათელია, რომ სამომხმარებლო ღირებულების დინამიკა ყველაზე მშვიდი იქნება. შემოსავლის დინამიკა უფრო აქტიური იქნება, ხოლო ყველაზე დიდი ცვალებადობა ხასიათდება ობიექტების - საქონლის ღირებულებითი ეკვივალენტებით (ანუ საბაზრო ფასებით). კიდევ ერთხელ ხაზგასმით აღვნიშნოთ, რომ ნებისმიერი ტიპის ღირებულება მრავალგანზომილებიანია, მისი რაოდენობრივი დადგენა შესაძლებელია მხოლოდ დიდი რაოდენობით მრავალფეროვანი გამოკვლევების დადგენის საფუძველზე.

Ტექნიკური ექსპერტიზა. ამ ჯგუფში შედის უძრავი ქონების ობიექტების „ფიზიკური სხეულის“ ყველა სახის გამოკვლევა. ისინი წარმოადგენენ ამოსავალ წერტილს ხარჯების ნებისმიერი ინდიკატორის დასადგენად და ამიტომ უნდა ჩაითვალოს მკაცრად სავალდებულოდ. ქონების რეალური სარგებლიანობის განსაზღვრის გარეშე, სხვა ტიპის ღირებულების დადგენა შეუძლებელია. ტექნიკური გამოცდები ასევე მოიცავს იმ გამოკვლევებს, რომლებიც დაკავშირებულია უძრავი ქონების ობიექტების რეპროდუქციის ტექნიკური პარამეტრების ანალიზთან (გამოყენებული მანქანებისა და მექანიზმების შემადგენლობა და პროდუქტიულობა, ცოცხალი და ხორციელი შრომის პროპორციები და ა.შ.).

ეკონომიკური ექსპერტიზა. ეს მოიცავს ყველა სახის ანალიზს, რომელიც დაკავშირებულია გავლენის ფაქტორების ღირებულების (ფულად) შეფასებასთან. ეს მოიცავს ბაზრის პირობების რყევებს, ხარჯების ოდენობის განსაზღვრას რეპროდუქციული საქმიანობის ტიპების, ფინანსური სისტემის პარამეტრების, დაბეგვრის დონისა და რისკის ყველა კლასის, სახეობის, ტიპის მიხედვით და ა.შ.

ადგილმდებარეობის ექსპერტიზა. მათი თავისებურება შეიძლება ჩაითვალოს საექსპერტო მეთოდების მნიშვნელოვან წილად. ქალაქის ზუსტად „გაზომვა“ შეუძლებელია და ასეთი „გაზომვის“ საჭიროება არსებობს, ვინაიდან არც ერთი უძრავი ქონების ობიექტი არ არსებობს მისი სივრცითი გარემოს გარეთ. ადგილმდებარეობის ექსპერტიზა მოიცავს: ინფრასტრუქტურას, ეკოლოგიას, სამთავრობო რეგულირებას, ზონირებას, ტოპოგრაფიას, საზღვრების აღწერას და ა.შ.

თუ მოკლედ განვსაზღვრავთ ყველა ექსპერტიზის არსს, მაშინ ისინი წარმოადგენენ ქონების ამა თუ იმ შეფასებას მისი სასიცოცხლო ციკლის კონკრეტულ მომენტში. განსაკუთრებით უნდა აღინიშნოს, რომ ქ ამ შემთხვევაშიტერმინი „შეფასება“ ფუნდამენტური განსხვავებაა ფართოდ გავრცელებული ინტერპრეტაციისგან, რომლის მიხედვითაც შეფასება გაგებულია, როგორც განმარტება. საბაზრო ღირებულება. უძრავი ქონების ეკონომიკის პერსპექტივიდან, შეფასება უნდა იქნას გაგებული, როგორც გამოყენების ღირებულების დონის განსაზღვრა, მთლიანი ღირებულება ან გამოყენების ღირებულება მაქსიმალურ ღირებულებასთან შედარებით. Vmax ხდება სასიცოცხლო ციკლის დასაწყისში, შემდეგ ის სტაბილურად მცირდება. ზოგადად, ქონების შემოწმება ტარდება დროის შემდგომ მომენტში სასიცოცხლო ციკლის დასაწყისთან მიმართებაში, რაც ნიშნავს, რომ ექსპერტიზის მიზანია Vmax-ის დაკარგვის ხარისხის დადგენა, მისი რეალური დონის შეფასება.

2. სერვისის კონცეფციის საფუძველზე პრობლემის ფორმულირების ეტაპი

გამოკითხვა არის უძრავი ქონების განვითარებისა და მართვის სისტემატური მიდგომის განხორციელება. მასში შედის უძრავი ქონების ფუნქციონირების ყველა სახის დაგეგმვა (ზოგადი, სტრატეგიული და ოპერატიული), ასევე უძრავი ქონების ობიექტების ტექნიკურ-ეკონომიკური ექსპერტიზის სრულ სპექტრთან დაკავშირებულ საქმიანობას, რაც უზრუნველყოფს მაქსიმალურ სოციალურ ეფექტს.

ისტორიულად, გეოდეზი პირველად ჩამოყალიბდა ინგლისში მე-15-16 საუკუნეებში. და საწყის ეტაპზე მოიცავდა სპეციალურად უფლებამოსილი სახელმწიფო მოხელეების ფუნქციებს მიწის აზომვით, მიწის საკუთრების აღრიცხვაზე და მათზე უფლებებზე. ეს გასაგებია, რადგან იმ ეპოქაში მიწა ითვლებოდა მთავარ სიმდიდრედ, ცხოვრების საფუძვლად და შემოსავლის მთავარ წყაროდ. ეკონომიკური მეცნიერების ერთ-ერთმა ფუძემდებელმა ვ. ინგლისური ეკონომიკური სკოლისა და პრაქტიკის განვითარების საფუძველი იყო უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული საკითხები.

უძრავი ქონებისადმი სისტემატური მიდგომის უზრუნველყოფა, მისი დეტალური ანალიზი, ეფექტური მართვის სტრატეგიების შემუშავება ყველაზე აქტუალური ამოცანაა რუსეთისთვის, რომელიც აყალიბებს საბაზრო ეკონომიკას. ეკონომიკური სისტემა. სწორედ ამიტომ, ამ სახელმძღვანელოში უძრავი ქონების ეკონომიკის საკითხების განხილვა ხორციელდება აზომვითი კონცეფციის შესაბამისად.

ვინაიდან გეოდეზიაში მთავარი სისტემური მიდგომაა, პირველ რიგში აუცილებელია გეოდეზიის დახასიათება სისტემების ტერმინებითა და კატეგორიებით.

შემდგომში სისტემა გაგებულია, როგორც ელემენტების მოწესრიგებული ერთობლიობა, რომლებიც ურთიერთობებსა და კავშირებშია ერთმანეთთან, რომლებიც ქმნიან გარკვეულ მთლიანობას, ერთიანობას. სისტემის ყველაზე მნიშვნელოვანი მახასიათებელია მისი გაჩენა, რაც ნიშნავს სისტემის თვისებების შეუქცევადობას მისი შემადგენელი ელემენტების თვისებებზე (ობიექტის ცალკეული ელემენტების ინდიკატორები, როგორც წესი, არ ასახავს იმ თვისებებს, რომლებიც თანდაყოლილია განსახილველი ობიექტი მთლიანობაში). ელემენტების ტიპები და კავშირები შეიძლება იყოს ძალიან განსხვავებული და მათი არჩევანი ანალიზისთვის დამოკიდებულია კონკრეტული პრობლემის ფორმულირებაზე. სისტემა შეიძლება შედგებოდეს სხვადასხვა ქვესისტემებისგან, ქვესისტემებისგან და თავად იყოს სხვა სისტემის ქვესისტემა. ელემენტების შემადგენლობას და მათ შორის კავშირების წესრიგს სისტემის სტრუქტურა ეწოდება. ელემენტები გავლენას ახდენენ ობიექტებზე რესურსების (პოტენციალის) გამოყენებით. სირთულის თვალსაზრისით (ტიპი, ელემენტების რაოდენობა და კავშირები) გამოირჩევა მარტივი, რთული და სუპერკომპლექსური სისტემები. ქცევის პროგნოზირებადობის ხარისხიდან გამომდინარე, სისტემები იყოფა: დეტერმინისტულ (ფუნქციონალურ), ყველა შედეგად, რომლის მოქმედებები შეიძლება ზუსტად განისაზღვროს და ალბათობით (სტოქასტური), რომლისთვისაც ამ შედეგების წინასწარმეტყველება შესაძლებელია მხოლოდ შესაძლო დიაგნოზის ფარგლებში. ღირებულებები. ამ დაყოფის შესაბამისად, არსებობს ორი სახის კავშირი - ფუნქციური (ფაქტორული მახასიათებლის თითოეული მნიშვნელობა შეესაბამება ეფექტური მახასიათებლის კარგად განსაზღვრულ არა შემთხვევით მნიშვნელობას) და სტოქასტური (ფაქტორული მახასიათებლის თითოეული მნიშვნელობა შეესაბამება სიმრავლეს. ეფექტური მახასიათებლის ღირებულებები).

არსებობს აბსტრაქტული და კონკრეტული სისტემები. აბსტრაქტული სისტემა არის სისტემა შეყვანისა და გამომავალი ნაკადების გარეშე (მაგალითად, საწარმოს მიზნების სისტემა, განტოლებათა მათემატიკური სისტემა და ა.შ.). სპეციფიკური სისტემა აგებულია ელემენტებს შორის კავშირებზე შეყვანის და გამომავალი ნაკადების პროცესის (მოქმედებების) მეშვეობით.

სისტემის მდგომარეობა განისაზღვრება მისი ყველა ელემენტისა და კავშირის მდგომარეობების მთლიანობით და სისტემა ფასდება მისი დანიშნულების მიხედვით სანდოობით. მაგალითად, ტექნიკური სისტემების (მანქანები, მექანიზმები და ა.შ.) შესაფასებლად გამოიყენება ტექნიკური საიმედოობის ცნება. ყველა ბიზნეს სუბიექტი, დანიშნულებისამებრ, არის ეკონომიკური სისტემა და, შესაბამისად, ფასდება ეკონომიკური სანდოობით. კონკრეტული სისტემის ეკონომიკური საიმედოობა ნიშნავს მის უნარს, წარმოების, ორგანიზაციული, ფინანსური და სხვა გადაწყვეტილებების დახმარებით, მიაღწიოს სასურველ შედეგს მოცემული ალბათობით რისკის პირობებში და გარკვეული გაურკვევლობა ზონის მოცემულ საზღვრებში. სისტემის ძირითადი პარამეტრების ეფექტური კომბინაცია - მისი მომგებიანობა და მდგრადობა.

თუ სისტემას განვიხილავთ, როგორც მიზანზე ორიენტირებულ ინტეგრალურ სტრუქტურას, მაშინ სისტემის გამომავალი (ფუნქციონირების შედეგი) მიღება შესაძლებელია მხოლოდ დავალებული ამოცანების გადასაჭრელად საჭირო სხვადასხვა რესურსების ურთიერთქმედებით, დროში და სივრცეში კოორდინირებული. რესურსების ეფექტური ურთიერთქმედების უზრუნველყოფა ამ პროცესის მართვით ხორციელდება.

საწარმოო სისტემის მართვის მიზანია უზრუნველყოს სისტემის მდგომარეობა, რომელშიც მიიღება მაქსიმალური გამოსავალი საჭირო ხარისხის პარამეტრებით და აუცილებელი ეკონომიკური საიმედოობით. მენეჯმენტის საფუძველია დაგეგმვა, რომლის დროსაც იქმნება სისტემის მდგომარეობის მოდელი მომავალი პერიოდისთვის ან მისი სასიცოცხლო ციკლის მთელი პერიოდისთვის.

მეთოდოლოგია (ძველი ბერძნულიდან "methodos" - მოქმედების მეთოდი და "logos" - სწავლება, მეცნიერება) არის სტრუქტურის, ლოგიკური ორგანიზაციის, საქმიანობის მეთოდებისა და საშუალებების შესწავლა. გამოყენების ყველაზე მნიშვნელოვანი პუნქტები, მეთოდოლოგიის პრაქტიკული გამოვლინებებია:

პრობლემის ფორმულირება;

კვლევის ობიექტისა და საგნის მშენებლობა;

მეცნიერული თეორიის აგება;

მიღებული შედეგის შემოწმება მისი ჭეშმარიტების თვალსაზრისით, ე.ი. შესწავლის ობიექტთან შესაბამისობა.

მომსახურების თეორია არის მეცნიერული ცოდნის ორგანიზაციის ფორმა, რომელიც იძლევა უძრავი ქონების შექმნის, გამოყენებისა და ექსპლუატაციის შაბლონებისა და არსებული კავშირების ჰოლისტურ გაგებას ცხოვრების ციკლის ყველა ეტაპზე.

კვლევის, როგორც სისტემის კონცეფციის შემუშავება მეტა დაგეგმვის საგანია, მათ შორის უძრავი ქონების ჩამოყალიბებისა და განვითარების ზოგადი მიზნობრივი დაგეგმვისა და ფუნქციონალური სტრატეგიების დაგეგმვისა. ეს მიდგომა საშუალებას იძლევა განისაზღვროს სისტემის ელემენტების იერარქია, ქვესისტემების ტიპი და რაოდენობა, მათი შინაარსი, მუდმივი და დროებითი ურთიერთობები. ამ შემთხვევაში მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული თითოეული ქონების სპეციფიკური მახასიათებლები და შესაძლებლობები.

სისტემებისა და ქვესისტემების ელემენტებს შორის ეკონომიკური, ორგანიზაციული და ტექნიკური ურთიერთობების სირთულე წინასწარ განსაზღვრავს უძრავი ქონების სპეციფიკური მახასიათებლების გათვალისწინების აუცილებლობას, როგორც სისტემის ფუნქციონირების პროცესის შესწავლისას, კერძოდ:

ჯერ ერთი, სისტემის თვისებები არ არის მისი ელემენტების თვისებების მარტივი ჯამი; სისტემას ასევე აქვს სხვა თვისებები, რომლებიც წარმოიქმნება ზუსტად მის ელემენტებს შორის ურთიერთობების არსებობის გამო (გაჩენის კანონი);

მეორეც, უძრავი ქონების ფორმირებისა და განვითარების სირთულე, როგორც კვლევის რეალურად არსებული ობიექტი, მოითხოვს გამარტივებას, ასახავს მხოლოდ ყველაზე მნიშვნელოვანს, კონკრეტული კვლევითი ამოცანის თვალსაზრისით, ელემენტებისა და სისტემის როგორც მთელი;

მესამე, გამოკითხვა, როგორც სისტემა, ვერ ფუნქციონირებს გარე გარემოსთან ურთიერთქმედების გარეშე, რაც ძალიან მნიშვნელოვან გავლენას ახდენს უძრავი ქონების ფორმირებისა და განვითარების პირობებსა და შედეგებზე.

მაშასადამე, სერვისი არის ღია სისტემა, რომელიც მუდმივ ურთიერთქმედებაშია სხვა სისტემებთან, არის უფრო ზოგადი (მაკროეკონომიკური) სისტემის ქვესისტემა.

3. მომსახურების სისტემის მიზნები, ამოცანები და ინსტრუმენტები

უძრავი ქონების გეოდეზიის დაგეგმვის დრო

სისტემაზე მუდმივად მოქმედებს მრავალმხრივი ძალები: ერთი მხრივ, არსებობს სისტემის თვითგადარჩენის სურვილი, რაც გამოიხატება იმაში, რომ ნებისმიერი ეკონომიკური სისტემა (მაგალითად, საწარმო) ურჩევნია არ შეცვალოს დადგენილი რიტმი. წარმოების, კომერციული პროდუქციის არსებული ასორტიმენტის რაც შეიძლება დიდხანს შენარჩუნება და ა.შ., ვინაიდან, სხვა თანაბარ პირობებში, ეს ხელს უწყობს ხარჯების შემცირებას და მოგების მაქსიმიზაციას და, გარდა ამისა, საწარმოს მუშაობას ბევრად უფრო პროგნოზირებადს ხდის და სტაბილური. თუმცა, ამავდროულად, საწარმოზე მოქმედებს „შემაშფოთებელი“ ფაქტორები, რომლებიც ობიექტურად იწვევს საწარმოს ცვლილებას (ბაზრის პირობების ცვლილება, ახალი ტექნოლოგიების გაჩენა და ა.შ.).

ამ ფაქტორებიდან პირველი შიდაა, ისინი მიზნად ისახავს სისტემის არსებულ ფორმაში შენარჩუნებას. ამავდროულად, სისტემას, რომლის კავშირები მის ელემენტებს შორის უფრო ძლიერი და მჭიდროა (მაგალითად, მასობრივი კონსტრუქციის სისტემა), აქვს თვითგადარჩენის უფრო მაღალი უნარი.

მეორეც, სისტემაზე მოქმედი ფაქტორები გარეა. ისინი იწვევენ ცვლილებებს, რომელთა დაძლევაც შესაძლებელია სტრუქტურის გაუმჯობესებით, მოქნილობით, ელემენტების ჩანაცვლებით და მათ შორის კავშირების შეცვლით.

თითოეულ სისტემაში მდგრადობისა და ცვალებადობის თვისებებს შორის ურთიერთობა უნდა იყოს ისეთი, რომ უზრუნველყოს მისი ყველაზე ეფექტური და მდგრადი ფუნქციონირება, საჭირო ეკონომიკური საიმედოობის შენარჩუნებისას.

მენეჯმენტი განისაზღვრება, როგორც ნების ჩამოყალიბებისა და ნების განხორციელების პროცესი, ანუ ის სხვა არაფერია, თუ არა პრობლემების გადაჭრის პროცესი დასახული მიზნების მისაღწევად. უძრავი ქონების ეკონომიკის ყველაზე მნიშვნელოვანი მიზნებია:

ხარჯთაღრიცხვა (ფულადი) მიზნები - მოსალოდნელი სამომავლო ფინანსური შედეგები (მოგება, კაპიტალის ღირებულება, მომგებიანობა, ნაკადი ფულადი ქვითრები, საბრუნავი კაპიტალის ხელმისაწვდომობა და ა.შ.);

სამომხმარებლო მიზნები - გარკვეული მატერიალური მიზნების მიღწევა საწარმოო ამოცანების განხორციელებით (საბინაო მშენებლობა, შენობებისა და ნაგებობების რეკონსტრუქცია, კომერციული უძრავი ქონება, დროებითი საცხოვრებლის უძრავი ქონება, შერეული დანიშნულების შენობები და ა.შ.);

სოციალური მიზნები არის ბიზნეს სუბიექტის სოციალური პასუხისმგებლობა საზოგადოების წინაშე (პროექტის შემუშავება და მისი განხორციელება საზოგადოების სოციალური და ისტორიული წყობის შესაბამისად, გარემოს დაცვის ამოცანები, ტერიტორიის ლანდშაფტი და კომპოზიციური მახასიათებლები, მასალებისა და სტრუქტურების გამოყენება. ადგილობრივი მომხმარებლების მოთხოვნების გათვალისწინებით და ა.შ.

ღირებულება და სოციალური მიზნები რეალიზდება მხოლოდ სამომხმარებლო მიზნებისა და სხვა მიზნების - ქმედებების მეშვეობით.

ქონების მართვა არის მუდმივი და კომუნიკაციური პროცესი და შეიძლება ფართოდ იყოს წარმოდგენილი, როგორც დაგეგმვის პროცესი შემდეგი თანმიმდევრული ეტაპებით:

პრობლემის ანალიზი და ფორმულირება;

ალტერნატიული გადაწყვეტილებების ძიება;

შეფასება და გადაწყვეტილების მიღება (გადაწყვეტილების ექსპერტიზა).

ვიწრო გაგებით მენეჯმენტი შეიძლება წარმოდგენილი იყოს როგორც პროექტის განხორციელების პროცესი, რომელიც მოიცავს ეტაპებს:

არჩეული ალტერნატივის განხორციელება;

ფორმირება და კონტროლი;

ექსპლუატაციის პროცესი ქონების ექსპლუატაციისა და განვითარების ეტაპებით.

დაგეგმვას ცენტრალური ადგილი უკავია გამოკითხვის თეორიაში და წარმოადგენს გადაწყვეტილების მიღების რეგულარულად განმეორებით პროცესს, რომელშიც ტარდება სხვადასხვა ტიპის მენეჯმენტის აქტივობები.

განხორციელება არის დაგეგმვის პროცესის ნაწილი, რომელიც შედგება განხორციელების დეტალური გეგმის შემუშავების, თავად განხორციელებისა და კონტროლის ეტაპებისგან, მათ შორის ღონისძიებების ერთობლიობის გასაანალიზებლად დაგეგმილი ინდიკატორებიდან სავარაუდო გადახრების გასაანალიზებლად.

მენეჯმენტი, როგორც აქტივობა გაგებულია, როგორც მიზნების მიღწევაში არსებული პრობლემების გადაჭრის პროცესი, რომელიც გამოხატულია ინფორმაციის მიღებაში, დამუშავებასა და გადაცემაში.

დასკვნა

ამ სამუშაოს გაანალიზების შემდეგ შეგვიძლია გამოვიტანოთ შემდეგი დასკვნა: გამოყენების ღირებულების ცვლილებების ბუნება (ზოგადი დინამიკა), მთლიანი ღირებულება და გამოყენების ღირებულება მთელი ცხოვრების ციკლის განმავლობაში იგივეა, მაგრამ ამ ინდიკატორების ცვლილების ტემპი განსხვავებულია. ეს აიხსნება იმით, რომ ცვლილებები თავად ყალიბდება სხვადასხვა გავლენის ფაქტორების გავლენის ქვეშ, რაც ცვლილებების სპეციფიკურ პროცესებს ბუნებით მრავალფეროვანს ხდის. ეს დასკვნა შეიძლება სხვაგვარად ჩამოყალიბდეს: როგორც გამოყენების ღირებულება, ასევე მთლიანი ღირებულება და გამოყენების ღირებულება იცვლება ერთი და იგივე ფაქტორის - დროის გავლენის ქვეშ, მაგრამ ეს გავლენა განსხვავებულად ვლინდება თითოეული ტიპის ღირებულებისთვის.

უძრავი ქონების ეკონომიკის პრობლემა შეიძლება ჩამოყალიბდეს, როგორც ყველა მნიშვნელოვანი ფაქტორის გავლენის ეკონომიკური ინტერპრეტაცია უძრავ ქონებაზე სასიცოცხლო ციკლის კონკრეტულ მომენტში.

ამზომველთა საქმიანობა მოიცავს უძრავი ქონების სასიცოცხლო ციკლის მანიფესტაციის ყველა სტადიას და ფორმას, რაც უზრუნველყოფს ყველა პრაქტიკული საკითხის ურთიერთდაკავშირებულ გადაწყვეტას.

გამოყენებული ლიტერატურის სია

კოჟუხარი ვ.მ. ექსპერტიზა და ქონების მართვა. შესავალი სპეციალობაში. – მ., გამომცემელი: Dashkov and Co., 2008 წ

ჩერნიაკი V.Z. Უძრავი ქონების მართვა. – მ., 2007 წ

ეკონომიკა და უძრავი ქონების მართვა. – მ., 2006 წ

უძრავი ქონების სასიცოცხლო ციკლი

ვინაიდან უძრავი ქონების ობიექტები ექვემდებარება ფიზიკურ, ეკონომიკურ და სამართლებრივი ცვლილებებიყოველი უძრავი ნივთი (მიწის გარდა) გადის თავისი სასიცოცხლო ციკლის შემდეგ გაფართოებულ ეტაპებს:

• ? ფორმირება - მშენებლობა, ახალი საწარმოს შექმნა, მიწის ნაკვეთის შეძენა (შესყიდვა, გამოყოფა და ა.შ.);
• ? ოპერაცია - ექსპლუატაცია და განვითარება (გაფართოება, რეკონსტრუქცია, რეორგანიზაცია და ა.შ.);
• ? არსებობის შეწყვეტა - დანგრევა, ლიკვიდაცია, ბუნებრივი განადგურება.

ამავდროულად, უძრავი ქონების მთელი სასიცოცხლო ციკლის განმავლობაში როგორც ფიზიკური ობიექტიშესაძლებელია ამ ქონების მფლობელის, მფლობელის ან მომხმარებლის ცვლილება, შესაძლოა რამდენჯერმე როგორც სამართლის ობიექტი.

კონკრეტული კომერციული უძრავი ქონების, როგორც საკუთრების სასიცოცხლო ციკლი, მისი ერთ-ერთი ამჟამინდელი მფლობელის თვალსაზრისით, რომელიც ამ ობიექტთან ერთად საკუთარ სუბიექტურ მოგზაურობას ახორციელებს შეძენიდან გაყიდვამდე ან გაცვლამდე, შეიძლება მრავალჯერ განმეორდეს, ყოველ ჯერზე ახალი მფლობელი, მისი ეკონომიკური ან ფიზიკური სიცოცხლის ობიექტს დასრულებამდე.

უძრავი ქონების სასიცოცხლო ციკლი ექვემდებარება გარკვეულ შაბლონებს და მოიცავს, როგორც ეს განსაზღვრავს გ. ჰარისონს, ცნებებს, როგორიცაა ფიზიკური სიცოცხლე, ეკონომიკური ცხოვრება, დარჩენილი ეკონომიკური სიცოცხლე, აგრეთვე ქრონოლოგიური და ეფექტური ასაკი.

ფიზიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობის გაუმჯობესება (ნამდვილი ცხოვრება)- პერიოდი ამ კეთილმოწყობის მშენებლობის დასრულებიდან მათ დანგრევამდე. ფიზიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა შეიძლება იყოს ნორმატიული, ფაქტობრივი, გათვლილი (პროგნოზირებადი) და გაზრდილი მოდერნიზაციისა და პირობების გაუმჯობესების გამო.

ობიექტის ეკონომიკური ცხოვრება (ეფექტური ცხოვრება)- დროის პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც მიწის გაუმჯობესება ხელს უწყობს ქონების ღირებულებას; დრო, რომლის განმავლობაშიც შესაძლებელია ობიექტის გამოყენება მოგებისთვის.

ობიექტის დარჩენილი ეკონომიკური სიცოცხლე (დარჩენილი ეფექტური სიცოცხლე ან დარჩენილი ეკონომიკური ცხოვრება)- ობიექტის შეფასების დღიდან განსაზღვრული დროის პერიოდი მისი ეკონომიკური სიცოცხლის დასრულებამდე. ამ პერიოდს, როგორც წესი, იყენებს შემფასებელი მომავალი შემოსავლის შესაფასებლად. ქონების შეკეთება და განახლება ზრდის დარჩენილ ეკონომიკურ სიცოცხლეს.

გაუმჯობესების ქრონოლოგიური ასაკი (ქრონოლოგიური ან რეალური ასაკი)- ეს ის პერიოდია, რომელიც გავიდა ობიექტის ექსპლუატაციაში შესვლიდან შეფასების თარიღამდე.

გაუმჯობესების ეფექტური ასაკი (ეფექტური ასაკი)- ასაკი, გარედან განსაზღვრული შეფასების თარიღზე, ობიექტის ფიზიკური მდგომარეობისა და სარგებლობის ხარისხის მიხედვით.

ეფექტური ასაკი განისაზღვრება გარეგნობის, ტექნიკური მდგომარეობის, ექსპლუატაციის ეკონომიკური ფაქტორების შეფასებით და ა.შ., რომლებიც გავლენას ახდენენ ობიექტის ღირებულებაზე; იგი ითვალისწინებს ობიექტის სამომხმარებლო მახასიათებლებს (სარეალიზაციო თვისებებს) მისი შესაძლო გაყიდვის შეფასების თარიღზე. . შეიძლება განისაზღვროს ქრონოლოგიური ასაკის მიხედვით, დაგროვილი ცვეთა და ჩამოთვლილი ეკონომიკური ფაქტორების გათვალისწინებით, აგრეთვე სხვაობის ეკონომიკურ ცხოვრებასა და ობიექტის დარჩენილ ეკონომიკურ ცხოვრებას შორის. ობიექტის მუშაობის მახასიათებლებიდან გამომდინარე, ის შეიძლება განსხვავდებოდეს ქრონოლოგიური ასაკიდან ზემოთ ან ქვემოთ.

სტანდარტული მომსახურების ვადა(ან ტიპიური პერიოდიფიზიკური სიცოცხლე) არის რეგლამენტით განსაზღვრული შენობებისა და ნაგებობების მომსახურების ვადა. განისაზღვრება სხვადასხვა კატეგორიის შენობების ძირითადი სტრუქტურული ელემენტების ტიპის მიხედვით გამძლეობის თვალსაზრისით. საცხოვრებელი და საზოგადოებრივი შენობების კლასიფიკაცია გამძლეობის მიხედვით (კაპიტალის კლასები) მოცემულია მარეგულირებელ ლიტერატურაში.

ობიექტის სასიცოცხლო ციკლის ყველა ეტაპი და მისი ასაკის ინდიკატორი ერთმანეთთან არის დაკავშირებული და როდესაც ერთი მათგანი იცვლება, სხვები შესაბამისად იცვლება. უძრავი ქონების მდებარეობა სასიცოცხლო ციკლის ამა თუ იმ ეტაპზე უნდა იყოს გათვალისწინებული მესაკუთრის მიერ, რათა განხორციელდეს ადეკვატური ზომები ქონების შენარჩუნებისა და რენტაბელობის გაზრდის უზრუნველსაყოფად.

ობიექტებისთვის - ისტორიული ძეგლებისთვის - მაჩვენებელი უფრო მნიშვნელოვანია ფიზიკური ტერმინისიცოცხლეს და არა მესაკუთრის, მესაკუთრის და მომხმარებლის შეცვლის ფაქტი, რადგან მათ იცავს სახელმწიფო. სამყაროს ობიექტების გამოყენება და ეროვნული მნიშვნელობადაშვებულია მათი კულტურული და ისტორიული ფუნქციების დარღვევის გარეშე და მათი ჩამოყალიბება დაკავშირებულია სარეკონსტრუქციო, კვლევით და აღდგენითი სამუშაოებთან.

ტესტის კითხვები და დავალებები

• 1. განსაზღვრეთ „უძრავი ქონების“ ცნება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის შესაბამისად.
• 2. რა არის ეკონომიკური, სოციალური და იურიდიული პირიუძრავი ქონება?
• 3. ჩამოთვალეთ უძრავი ქონების არსებითი და სპეციფიკური მახასიათებლები.
• 4. დაასახელეთ უძრავი ქონების, როგორც პროდუქტის თავისებურებები.
• 5. როგორ იყოფა უძრავი ქონება საკუთრების მიზნებიდან გამომდინარე?
• 6. რა იგულისხმება საცხოვრებელ, კომერციულ და სამრეწველო უძრავ ქონებაში?
• 7. მიეცით საცხოვრებელი უძრავი ქონების კლასიფიკაცია.
• 8. რა კრიტერიუმებით არის კლასიფიცირებული საოფისე ცენტრები?
• 9. განსაზღვრეთ ტერმინი „საწარმო“.
• 10. დაასახელეთ უძრავი ქონების სასიცოცხლო ციკლის ეტაპები.

• Harrison G. უძრავი ქონების შეფასება / ტრანს. ინგლისურიდან M.: ROS), 1994 წ.

უძრავი ქონების სასიცოცხლო ციკლი ექვემდებარება გარკვეულ ნიმუშებს და მოიცავს ეკონომიკური და ფიზიკური ცხოვრების პერიოდს

ეკონომიკური ცხოვრება, რომელიც განსაზღვრავს დროის იმ პერიოდს, რომლის განმავლობაშიც შესაძლებელია ობიექტის გამოყენება მოგების წყაროდ. ეკონომიკური ცხოვრება მთავრდება მაშინ, როდესაც განხორციელებული გაუმჯობესება აღარ უწყობს ხელს ქონების ღირებულებას.

ტიპიური ფიზიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა არის ქონების ფაქტობრივი არსებობის პერიოდი ფუნქციურად შესაფერის მდგომარეობაში მის დანგრევამდე. განისაზღვრება მარეგულირებელი დოკუმენტებით. უძრავი ქონების ობიექტების ფიზიკური და ეკონომიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა ობიექტური ხასიათისაა, რომელიც შეიძლება დარეგულირდეს, მაგრამ არ შეიძლება გაუქმდეს.

სიცოცხლის ხანგრძლივობა არის პერიოდი, როდესაც ობიექტი არსებობს და შეგიძლიათ მასში იცხოვროთ ან იმუშაოთ.

უძრავი ქონების სიცოცხლის ხანგრძლივობის თვალსაზრისით, განასხვავებენ შემდეგ პერიოდებს:

ეფექტური ასაკი, რომელიც ასახავს ობიექტის ასაკს მისი გარეგნობისა და ტექნიკური მდგომარეობის მიხედვით.

ქრონოლოგიური (ფაქტობრივი) ასაკი, რომელიც შეესაბამება ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვების დღიდან.

დარჩენილი ეკონომიკური სიცოცხლის პერიოდი, რომელიც გამოიყენება შემფასებლის მიერ ობიექტის შესაფასებლად და წარმოადგენს პერიოდს შეფასების დღიდან ობიექტის ეკონომიკური სიცოცხლის დასრულებამდე.

უძრავი ქონების, როგორც ეკონომიკური ობიექტის სასიცოცხლო ციკლი ასეთია:

1. შემოქმედება

2. უძრავი ქონების სახელმწიფო რეგისტრაცია - რუსეთის ფედერაციაში - უძრავი ქონების წარმოშობის, შეზღუდვის (დატვირთვის), უფლებების გადაცემის ან შეწყვეტის სახელმწიფოს მიერ რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის შესაბამისად აღიარებისა და დადასტურების სამართლებრივი აქტი. .

3. ფლობა და გამოყენება; მფლობელების შეცვლა. ფლობა - სამოქალაქო სამართალში - მესაკუთრის უფლებამოსილება; ნივთის ფაქტობრივი ფლობა, რაც მფლობელს უქმნის ნივთზე პირდაპირი ზემოქმედების შესაძლებლობას.

4. განვითარება

5. უძრავი ქონების სამომხმარებლო ქონების გაუარესება

6. ეკონომიკური ცხოვრების დასასრული

უძრავი ქონების საწარმოს, როგორც ქონების კომპლექსის სასიცოცხლო ციკლი

132-ე მუხლის მიხედვით:

1. საწარმო, როგორც უფლების ობიექტი არის ქონებრივი კომპლექსი, რომელიც გამოიყენება სამეწარმეო საქმიანობის განსახორციელებლად.

საწარმო მთლიანად, როგორც ქონებრივი კომპლექსი, აღიარებულია უძრავ ქონებად.

2. საწარმო მთლიანად ან მისი ნაწილი შეიძლება იყოს ყიდვა-გაყიდვის, გირავნობის, იჯარის და საკუთრების უფლების დაფუძნებასთან, შეცვლასა და შეწყვეტასთან დაკავშირებული სხვა გარიგებების ობიექტი.

საწარმოს, როგორც ქონებრივი კომპლექსის შემადგენლობა მოიცავს მისი საქმიანობისათვის განკუთვნილ ყველა სახის ქონებას, მათ შორის მიწა, შენობები, ნაგებობები, აღჭურვილობა, ინვენტარი, ნედლეული, პროდუქტები, მოთხოვნის უფლებები, დავალიანება, აგრეთვე უფლება აღნიშვნებზე, რომლებიც ინდივიდუალიზაციას უწევს საწარმოს, მის პროდუქტებს, სამუშაოებს და მომსახურებას (კომპანიის სახელი, სავაჭრო ნიშნები, მომსახურების ნიშნები) და სხვა ექსკლუზიური უფლებები, თუ კანონით ან ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

საწარმოს, როგორც ქონების კომპლექსის სასიცოცხლო ციკლი:

1. საწარმოს შექმნა ან პრივატიზაცია

2. საკუთრების უფლების სახელმწიფო რეგისტრაცია (სახელმწიფო, მუნიციპალური, კერძო, საზიარო საკუთრება). საწარმოზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაცია და მასთან გარიგებები უნდა განხორციელდეს ამ ობიექტის სამართლებრივი სპეციფიკით განსაზღვრული სპეციალური წესით. საწარმოს მთავარი მახასიათებელია სხვადასხვა ტერიტორიაზე მდებარე მიწის ნაკვეთებისა და სხვა უძრავი ქონების ჩართვის შესაძლებლობა, ასევე საწარმოდან უძრავი ქონების გამორიცხვის შესაძლებლობა.

3. საპროექტო სიმძლავრის შექმნა ან მიღწევა

4. ოპტიმალური შესრულება

5. საკუთრების შეცვლა, კერძო და სრული

7. რეორგანიზაცია, რეფორმა, რეკონსტრუქცია, შერწყმა, შესყიდვა

8. გაკოტრება (არასავალდებულო ეტაპი)

9. ლიკვიდაცია (არასავალდებულო ეტაპი). ქონებრივი კომპლექსის ლიკვიდაცია არის გაკოტრებული ორგანიზაციის ქონების (მათ შორის უძრავი ქონების) გაყიდვის აუქციონი და სხვა მექანიზმები გაკოტრების საქმის წარმოების სამართლებრივი დებულებების შესაბამისად.

10. ფუნქციონირების შეწყვეტა: ბუნებრივი არააღდგენითი შეწყვეტა, ფიზიკური განადგურება, განზრახ დანგრევა.