Главная > Связь > Банк - оценочная компания "профсервис" - независимый оценщик, независимая оценочная компания. Оценочные организации. Форма предоставления результатов оценки


Банк - оценочная компания "профсервис" - независимый оценщик, независимая оценочная компания. Оценочные организации. Форма предоставления результатов оценки




Банк, выдавая кредит предприятию или физическому лицу под залог имущества, должен оценить предмет залога. В подобных случаях кредитные организации нередко прибегают к услугам оценочных компаний, задача которых - определить реальную стоимость того или иного объекта. В результате выдаваемый компанией отчет об оценке стоимости залога позволяет банку сделать вывод о ликвидности объекта, цене и сроке его реализации с учетом конъюнктуры рынка и инвестиционной привлекательности.

Наряду с оценкой залога предприятиям бывает важно оценить еще и бизнес в целом. По мнению специалистов, это необходимо для того, чтобы сам бизнес адекватно присутствовал на рынке и мог заявить о том, что, даже закладывая имущественный комплекс, предприятие самостоятельно и в состоянии рассчитаться по долгам. Кстати, Центробанк четко регламентирует, что кредитным организациям следует обращать внимание при определении группы риска именно на финансовое состояние бизнеса заемщика в целом. К сожалению, сам бизнес в своей основной массе еще не пришел к необходимости оценивать себя в целом. Например, некоторые просто опасаются, что будут вынуждены платить больший налог на имущество.

Оценщики в штате банка: «за» и «против»

Некоторые банки не прибегают к услугам компаний, специализирующихся на оценочном бизнесе, имея в штате собственных оценщиков. Так работает, например, Райффайзенбанк. Другие предпочитают обращаться к независимым оценщикам. Третьи используют комбинированные формы работы. Каждый из этих путей имеет свои преимущества и недостатки.

Юрий Ушаков, начальник управления кредитования клиентов банка «Московский капитал», рассказывает, что услугами оценочных компаний банк пользуется не всегда и постоянных партнеров в данной области у него нет. Если возникает необходимость, кредитная организация прибегает к услугам оценщиков, особенно когда бизнес клиента имеет определенную региональную или отраслевую специфику. Юрий Ушаков подчеркивает, что иметь своих оценщиков в штате целесообразно в тех случаях, когда оценку залога заказывает клиент. Поскольку при таком раскладе имеет смысл проверить результаты оценки, и лучше всего это сделать собственными силами банка. «Естественно, штатные сотрудники банка не могут знать всех тонкостей бизнеса заемщиков из разных отраслей, однако общие правила существуют, и контроль за оценочными компаниями порой необходим», - говорит Юрий Ушаков.

«Иметь в штате банка собственных оценщиков необходимо еще и по той причине, что услуги оценочных компаний почти всегда оплачивает заемщик», - добавляет эксперт.

Елена Хоркина, директор департамента розничного кредитования Московского кредитного банка (МКБ), придерживается несколько иной точки зрения. Она отмечает, что если банк самостоятельно делает оценку недвижимости, это, конечно, позволяет сэкономить средства, однако при этом возникает необходимость увеличения штата сотрудников. Причем этот персонал должен не только владеть соответствующей квалификацией, но еще выполнять работу в приемлемые на рынке сроки - два-три дня с учетом выезда на объект, анализа данных и написания самого отчета. Специалист приводит еще один аргумент в пользу независимых оценщиков: «Если в кредитном досье присутствует отчет независимого оценщика, то в ходе проверок Банка России на предмет правильности созданных резервов и оценки стоимости обеспечения гораздо проще доказать, что отражена реальная рыночная стоимость предмета залога. Поэтому в настоящее время банки практикуют работу именно с независимыми оценочными компаниями».

Лучший выход - совместный выбор оценщика

Вопрос наличия в штате банка собственных оценщиков напрямую связан с проблемой доверия в треугольнике «банк–заемщик–оценщик». Когда клиент, желающий получить кредит, обращается за оценкой, может возникнуть определенный конфликт интересов. Например, если оценку заказывает физическое лицо или предприятие, то оно, заплатив деньги, рассчитывает получить определенный результат. Некоторые банкиры отмечают, что в случае недобросовестного и непрофессионального подхода оценщик может выдать тот итоговый результат, который хочет видеть заемщик, и тем самым вводит банк в заблуждение. Банковские специалисты говорят, что, работая с оценочными компаниями на стадии возмещения задолженности, возврата в судебном порядке, банкротства, исполнительного производства, приходится сталкиваться с очень многими проблемами. Бывают случаи, хотя они и довольно редки, когда оценка отличается от реальной стоимости на рынке в разы.

С другой стороны, если банки предпочитают работать со своими оценщиками и не доверяют экспертам со стороны заемщика, то заемщик также имеет все основания не доверять оценщику банка. Независимые оценщики тоже, порой, довольно скептично относятся к так называемой «независимой» оценке специалистов, работающих в штате банка.

Однозначно решить эту проблему непросто, говорит Юрий Ушаков (банк «Московский капитал»). «С одной стороны, банковские оценщики, естественно, занимают сторону банка. С другой - если сторонняя оценочная компания нанята клиентом-заемщиком, то преподнести залог в более выгодном свете в ее интересах. Поэтому оценка всегда может быть немого субъективной в интересах той или иной стороны», - отмечает специалист. По мнению Елены Хоркиной (МКБ), эта проблема скорее вопрос организации внутреннего контроля в банке: «Человеческий фактор всегда присутствует в работе, поэтому существует риск, что рыночная стоимость объекта может быть занижена или завышена с учетом субъективных факторов».

Некоторые компании предлагают банкам такую услугу, как переоценка оценки. Дополнительное бремя расходов по переоценке ложится на плечи клиентов банка - заемщиков. Поэтому логично предположить, что клиент во избежание переоценок все-таки пойдет к тому оценщику, который подходит по всем критериям не только ему, но и кредитной организации. По мнению специалистов, лучшим выходом из проблемной ситуации является совместный выбор оценщика, который будет не зависим от обеих сторон.

Аккредитация и конкурсный отбор

Вопрос о пути взаимодействия с оценщиком для банка очень важен. Кредитная организация может пойти путем аккредитации оценочной компании при банке или же провести конкурсный отбор. Это позволит в какой-то степени избежать недостоверных оценок от недобросовестных оценщиков.

Специалисты считают, что аккредитация - один из наиболее объективных подходов для подбора квалифицированных, опытных представителей оценочного сообщества. Здесь нужно исходить из того, кто больше рискует. Как правило, самые большие риски несет все-таки банк. Оценщик просто делает оценку. И худшее, что может ему грозить, говорят банкиры, это судебное разбирательство по поводу оценки. Правда, добиться штрафных санкций к оценочной компании за завышение оценки в судебном порядке достаточно проблематично. Поскольку риски банка объективны, их нужно как-то защитить. И хотя у каждого заемщика есть право выбирать ту оценочную организацию, которая ему нравится, подход к отчетам неаккредитованных оценщиков в банках бывает гораздо более строгим.

Елена Хоркина из Московского кредитного банка рассказала о том, что их кредитная организация пошла по пути аккредитации оценочных компаний: «У банка партнерские отношения с несколькими оценщиками. Главные критерии для нас - это опыт, профессионализм, репутация на рынке».

Юрий Ушаков (банк «Московский капитал») считает, что в каждом из этих видов сотрудничества есть свои плюсы. Конкурсная основа предполагает конкуренцию, а следовательно, более гибкую ценовую политику, и, предположительно, более высокое качество услуг. Аккредитация же оценочной компании дает преимущество в виде наличия постоянного партнера, который знает потребности банка и других клиентов. «Сложности могут возникнуть только с узкопрофильными заемщиками, когда аккредитованная компания не работает в нужном регионе или не имеет опыта оценки именно этого бизнеса», - говорит эксперт.

Навести порядок среди оценщиков

Эксперты предлагают различные способы сокращения количества некачественных услуг оценщиков на рынке. Например, это можно сделать за счет ужесточения требований к деятельности оценщиков, формирования «черного» списка оценочных компаний, подписывающих недостоверные отчеты, введения единых стандартов оценки.

Одним из путей решения проблемы недобросовестной оценки может быть укрупнение компаний, работающих на рынке. Возможно, оно должно произойти и с помощью такой вынужденной меры, как сокращение количества оценщиков, поскольку на данный момент, по словам Юрия Ушакова (банк «Московский капитал»), их количество сильно превосходит качество работы оценочных компаний. Одновременно эксперт делает оговорку, что в последнее время все-таки приняты меры в области повышения качества оценочных услуг путем, например, лицензирования такой деятельности.

Важным шагом является также формирование реального оценочного сообщества. Так, 1 августа 2006 года вступил в силу Федеральный закон № 157-ФЗ от 27 июля 2006 года «О внесении изменений в федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»», который призван навести порядок среди оценщиков.

«До сих пор понятие «оценочное сообщество» в России носило метафизический характер - то ли оно было, то ли нет. Были оценщики и оценочные компании, в том числе объединенные в ассоциации, были и те, которые «гуляли сами по себе». С вступлением в силу нового закона, понятие оценочного сообщества приобрело совершенно определенное значение, - заявил председатель комитета по собственности Государственной Думы Виктор Плескачевский, комментируя новый закон об оценочной деятельности. - Cаморегулируемые организации стали самостоятельным институтом регулирования отношений в системе координат «потребитель–оценщик–общество». Таким образом, у оценщиков появляются новые, если можно так выразиться, «органы власти» - структуры, отвечающие за развитие оценочных услуг и их качество, но создаваемые не «сверху» указом или постановлением правительства, а «снизу» - решением профессионального сообщества».

Для банка при получении кредита

Банк - финансовая организация, которая:

* сосредотачивает временно свободные денежные средства (вклады);
* предоставляет их во временное пользование в виде кредитов (займов, ссуд);
* посредничает во взаимных платежах и расчетах между предприятиями, учреждениями и отдельными лицами.

Banque, итал.Banco - скамья

Цели и ситуации, когда Банкам требуются услуги оценщика.

Основными ситуациями при которых банкам требуются услуги оценщика - следующие:

  • Оценка имущества при передаче в залог под обеспечение кредита;
  • При ипотечном кредитовании физических лиц банкам также требуются услуги оценщиков для определения действительной рыночной стоимости имущества, передаваемого под ипотеку (ипотека - кредит под залог недвижимости)
  • Банки, как самостоятельные организации иногда нуждаются в оценщиках для оценки собственных акций, в ситуациях слияний и поглощений.
  • Иногда привлекаются оценщик для оценки бизнеса, в который банк собирается инвестировать средства.

Особенности процедуры оценки имущества для банка.

Самой главной особенностью процедуры оценки любого имущества для банка является её максимальная точность. При различных целях оценки, кроме оценки залога, максимально точный результат порой не требуется, но при оценке имущества для банка риски, связанные с оценкой полностью ложатся на плечи Оценщика. Ввиду того, что размеры кредитов почти всегда превышают размер страховки в разы, Оценщику надо быть предельно аккуратным и внимательным при проведении процедуры оценки. Обязательно требуется осмотр объекта оценки, получение максимального объема информации по объекту, кропотливый анализ рынка и наиболее эффективного использования объекта оценки.

В практике оценщиков был случай, когда оценщик по ошибке линию по производству крахмала оценил как линию по производству сахара. Разумеется, что спрос на сахар на порядок выше спроса на крахмал, хотя технология производства того и другого в принципе очень схожа. В итоге, заемщик не смог расплатиться с кредитом, банк арестовал имущество, переданное в залог и решил его реализовать на рынке. Когда выяснилось, что линия по производству сахара на самом деле производит крахмал, были "не очень хорошие" последствия и в первую очередь для самого оценщика и для Заёмщика.

Также необходимо знать, что Банки при оценки имущества, передаваемого в залог, часто требуют расчета ликвидационной стоимости в условиях сокращенного времени экспозиции. Такая скидка, например для квартир, составляет в среднем 30%. То есть, оценивая квартиру в 10 млн. рублей, Банк, подстраховавшись выдаст Вам кредит на сумму 7 млн. рублей. В нашей практике был случай, когда в залоге Банка находилась трехкомнатная квартира, окна которой выходили на Кремль. Заемщик не смог вовремя расплатиться с кредитом, Банк арестовал квартиру. Наши Оценщики оценили квартиру со скидкой в 30%.

Также необходимо отметить, что не все банки работают с любыми оценочными компаниями. Банки отбирают себе оценщиков путем выдачи аккредитаций. При работе с банками, Оценщики подписывают договор о сотрудничестве, одним из пунктов которого бывает следующий: "Если Банку не удается реализовать имущество в срок менее чем за 1 месяц, то Оценщик обязан выкупить предмет залога по стоимости, указанной в отчете об оценке". Таким образом, Баки перестраховываются от некачественной оценки объектов залога.

При выборе оценочной компании, уточните у банка по поводу аккредитации и аккредитованных оценочных компаниях.

Оценка для залога, кредита

Залог - в уголовном процессе - вид меры пресечения, которая заключается во внесении денег или ценностей в депозит суда обвиняемым, подозреваемым либо другим лицом или организацией, в обеспечении явки обвиняемого, подозреваемого по вызовам лица, производящего дознание, следователя, прокурора, суда. Залог может применяться только с санкции прокурора или по определению суда.
Особенности оценки залога или для кредита.

Недвижимое и движимое имущество, которое обладает большой стоимостью часто передается в банк в качестве предмета залога для обеспечения кредитов. При этом банк проводит независимую оценку стоимости таких объектов. Для оценки банк привлекает независимые оценочные компании. Предметами залога могут выступать практически любые имущественные права на следующие объекты:

  • Объекты недвижимости (здания, квартиры, земельные участки и др.)
  • Машины и оборудование
  • Ценные бумаги (векселя, акции предприятий, ГКО)
  • Товары промышленной и продовольственной группы (продукции высокого качества с длительным сроком хранения), в том числе товары в обороте
  • Имущественные права, которые могут быть отчуждены (например, право на долю в имуществе хозяйственного субъекта), долговые требования, авторские, изобретательские и иные имущественные права

Обращаем ваше внимание, что банки, в первую очередь смотрят на ликвидность актива и на сроки его экспозиции. Далее, необходимо продумать процедуру переоформления имущественных прав. Банки скорее возьмут имущество, подлежащее государственной регистрации, такие как недвижимое имущество, ценные бумаги или транспортные средства. Объекты имущества, на которые проблематично перерегистрировать или оформить право собственности или обременения (такие как мебель, бытовая техника) Банки неохотно берут в качестве обеспечения кредита.

В любом случае банку потребуется независимая оценка объекта залога. Процедура оценки и стоимость услуг по оценке объекта залога зависит от самого объекта. Вы можете узнать всю информацию в соответствующих разделах сайта или позвонив менеджерам нашей компании.

Оценка для ипотеки

Ипотека.

Залог недвижимости. В общем случае, схема ипотеки следующая - кредитор (например, банк) выдает кредит на приобретение недвижимости должнику. Должник приобретает недвижимое имущество за счет кредита. Приобретенное недвижимое имущество оформляется в качестве залога по полученному кредиту. При этом приобретенное имущество остается у должника в его владении и пользовании.

Ипотека регулируется федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". (http://profvaluer.ru/content/view/143/105/)

Статья 1 этого документа определяет, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

ст. 1 федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Материалы предоставлены проектом СБИ

Особенности оценки для ипотеки.

Оценка залога для ипотеки осуществляется аналогично оценке любого другого недвижимого имущества. Особенностью может оказаться оценка ипотеки, когда ипотечный кредит выдается под залог новостройки, на которую еще не получено свидетельство о собственности.

В таком случае оценивается не объект недвижимости, а права на него или долевое участие в строительстве. Но банки в основном не требуют в таком случае оценки ипотеки, т.к. стоимость передаваемых прав известна.

Порой возникает ситуация, когда квартира находится в собственности менее трех лет и продавец для сокрытия налога на доходы физических лиц не хочет показывать реальную стоимость квартиры. Договор купли - продажи подписывается на сумму менее 1 млн. рублей или по инвентаризационной стоимости. В таком случае, банк идет на встречу таким сделкам и размер кредита определяется не договором купли-продажи, а отчетом об оценке ипотеки (в данном случае квартиры).


Внимание! Мнение банка может не совпадать с выводами оценочных компаний (партнеров)!

Общие требования КБ «МоскоммерцбанкК» (АО) к независимым оценочным компаниям для заключения партнерских отношений

  • Общие
    положения

  • Критерии
    отбора оценщиков

  • Перечень
    документов

  • Общие
    требования

В целях защиты от некачественной оценки и повышения эффективности процесса кредитования Банк выбирает оценщиков (юридических и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), деятельность которых регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» N 135-ФЗ от 29.07.1998 г.), в качестве партнеров при оценке для целей залога. Отбор оценщиков для установления партнерских отношений носит публичный характер и базируется на объективных показателях. Отбор оценщиков для долгосрочного сотрудничества с Банком осуществляется на добровольной основе и выполняется в соответствии с рекомендациями Федеральной антимонопольной службы.

Долгосрочные партнерские отношения фактически означают признание Банком опыта и профессионализма оценщика, его деловой репутации, гарантирующих качество предоставляемых оценочных услуг. С целью обеспечения требуемого качества оценки и снижения временных издержек Банк рекомендует своим клиентам и заемщикам обращаться к оценщикам-партнерам Банка при необходимости проведения оценки для целей залога.

В соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 №135 ФЗ «О защите конкуренции» Банк не ограничивает клиентов и заемщиков по работе с другими оценщиками для оценки своих активов. Потенциальный заемщик вправе обратиться к любому оценщику, соответствующему требованиям законодательства Российской Федерации. Однако, при получении отчета оценщика, не являющегося партнером Банка, в качестве мер защиты от некачественной оценки Банк в обязательном порядке проводит проверку:

  • правоспособности оценщика (в соответствии с нормами ГК РФ - ст. 49);
  • деловой репутации оценщика (деловая репутация - мнение, сложившееся о претенденте на основании отзывов и рекомендаций, участия в общероссийских и региональных рейтингах, результатов участия в судебных процессах);
  • соответствия отчета нормам законодательства и федеральным стандартам, достоверность информации, приведенной в отчете и иных факторов, влияющих на достоверность результата оценки.

Банк вправе с согласия собственника отчета, либо на основании договора на проведение оценки, передать отчет на экспертизу в органы, наделенные полномочиями по проведению такой экспертизы. В случае не соответствия отчёта об оценке нормам законодательства и федеральным стандартам Банк вправе отказать в принятии отчёта данного оценщика.

В случае ухудшения качества представляемых отчётов Банк вправе в любой момент отказаться от партнёрских отношений с оценщиком.

Критерии отбора оценщиков для долгосрочного сотрудничества с Банком

Критерий I. Уровень партнерства

Оценщиком - партнером Банка может являться:

  • Оценщик - физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя;
  • Компания - юридическое лицо, у которой заключены трудовые договоры с оценщиками - физическими лицами.

В зависимости от сегмента кредитования, количества, характера оценочных услуг и иных факторов Банк выбирает предпочтительную организационную форму оценщика.

Критерий II. Опыт работы, деловая активность и профессиональные качества

  • Осуществление компанией деятельности в сфере оценки не менее 3-х лет и/или наличие в штате компании 2-х оценщиков с опытом работы не менее 3-х лет работы в субъекте РФ, на территории которого находится предмет залога. Для оценщика - индивидуального предпринимателя стаж работы – не менее 3-х лет.
  • Уровень деловой активности должен быть охарактеризован положительной динамикой роста выручки в последнем отчетном периоде по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и отсутствием убытков за последний отчетный период (год).
  • Образование в области оценочной деятельности, прохождение курсов повышения квалификации.
  • Членство в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), включенной в единый государственный реестр юридических лиц, подтверждаемое свидетельством.
  • Наличие не менее 20 отчетов об оценке, выполненных за последний год.
  • Успешное прохождение проверки (теоретического и практического тестирования) уровня знаний и профессионализма ключевых оценщиков, организованной Банком.
  • Показателем высокого профессионализма оценщика признается наличие документов об успешном прохождении обучения и сертификации по общепризнанным в мире программам подготовки и повышения квалификации оценщиков - RICS, ССIМ и т.п.
  • Опыт сотрудничества с кредитными организациями. Свидетельством наличия у оценщика опыта работы с кредитными организациями является публичное признание ими оценщика в качестве партнера в области оценки активов для целей залога. Также, фактом сотрудничества оценщика со сторонней кредитной организацией является перечень выполненных оценщиком для целей залога отчетов, подтвержденный в письменной форме.

Критерий III. Репутация оценщика

При выборе оценщика проверяется наличие негативной информации:

  • судебные решения, подтверждающие некомпетентность или низкий профессионализм оценщика;
  • уголовные дела, возбужденные в отношении оценщика и/или сотрудников оценщика, связанные с его (их) профессиональной деятельностью;
  • претензии и дисциплинарные санкции со стороны саморегулируемых организаций и органов в сфере регулирования оценочной деятельности;
  • существенное отличие официально выплачиваемой заработной платы сотрудников от среднерыночного уровня.

При отборе оценщика учитываются:

  • рекомендации саморегулируемых организаций оценщиков;
  • отсутствие признанного страховщиком или судом факта нанесения оценщиком ущерба заказчику оценочных услуг и/или третьим лицам при осуществлении оценочной деятельности;
  • отсутствие фактов неоправданного завышения / занижения рыночной стоимости предмета залога;
  • отсутствие за последний год отрицательных заключений экспертных советов соответствующих СРО по результатам экспертизы отчетов, выполненных специалистом-оценщиком;
  • отсутствие случаев непринятия Банком отчетов об оценке, выполненных специалистом-оценщиком, в связи с низким качеством отчёта;
  • отсутствие иной негативной информации об оценщике.

Критерий IV. Страхование профессиональной ответственности

  • Добровольное страхование гражданской ответственности оценочной компании с лимитом минимальной суммы покрытия (ответственности) по одному страховому случаю - не менее 3 000 000 рублей (без франшизы).
  • Обязательное страхование гражданской ответственности оценщиков – физических лиц в соответствии со статьей 24.7. Закона «Об оценочной деятельности» на минимально установленную законодательством страховую сумму 300 000 рублей.
  • Добровольное страхование гражданской ответственности оценщика c лимитом минимальной суммы покрытия (ответственности) по одному страховому случаю - не менее 3 000 000 рублей (без франшизы).

Критерий V. Наличие системы контроля качества отчетов

  • Наличие документально описанной системы контроля качества в виде стандартов (требований) компании к качеству отчетов либо подробных внутренних инструкций по порядку оценки и порядку проверки отчетов.
  • Закрепление функции контроля отчетов, подготовленных исполнителями-оценщиками, за выделенным специалистом компании.

Критерий VI. Материально-техническая база

Документарное подтверждение наличия у оценочной компании / оценщика материальных активов, необходимых для осуществления оценочных услуг (недвижимое имущество в собственности или аренде, офисная техника и другое имущество).

Критерий VII. Наличие доступа к информационным базам данных, ведение собственных баз данных

Наличие у оценщика доступа к базам данных с рыночной информацией о стоимости движимого, недвижимого имущества, акций и проч. рассматривается как преимущество при отборе Банком оценщиков для целей ипотечного кредитования.

Критерий VIII. Специализация оценщиков

Наличие специализации оценщика в разных отраслях рассматривается как преимущество. При оценке узкоспециализированных активов (напр. морские и речные суда, воздушные суда) Банк привлекает компании, непосредственно специализирующиеся в данном сегменте рынка.

Критерий IX. Стоимость услуг оценщика

Банк не оказывает влияние на формирование стоимости услуг оценщика в случае, когда не является непосредственно заказчиком оценки. В то же время не допускается установление зависимости цены оценочных услуг от конечного результата оценки.

Перечень документов, представляемых оценочной компанией/оценщиком в КБ «Москоммерцбанк» (АО) в целях установления партнёрских отношений

Документ Форма предоставляемых документов
Заявка-анкета Оригинал
Устав компании (с дополнениями и изменениями) Нотариально заверенные копии
Учредительный договор (при наличии) Нотариально заверенные копии
Свидетельство о государственной регистрации в качестве юридического лица Нотариально заверенные копии
Свидетельство о постановке на учет в налоговой инспекции Нотариально заверенные копии
Копии паспортов первых лиц компании (учредители, руководитель) Копии
Выписка из ЕГРЮЛ Общества (не позднее 1 месяца со дня выдачи) Оригинал
Баланс на последнюю отчетную дату (с отметкой ИМНС) и расшифровка счетов баланса по основным средствам /арендованному имуществу Копия, заверенная руководителем и главным бухгалтером
Трудовые договоры или трудовые книжки оценщиков Копии с отметкой кадровой службы о том, что оценщик работает по настоящее время
Сертификаты (свидетельства, выписки из реестров) о членстве организации и оценщиков в СРО (с обязательным указанием номера регистрации оценщика в реестре СРО) Копии
Документы, подтверждающие профильное образование оценщиков Копии
Полис (договор) страхования гражданской ответственности оценочной компании Копия, заверенная нотариально или страховой организацией
Полисы (договоры) страхования гражданской ответственности оценщиков Копии, заверенные нотариально или страховой организацией
Перечень выполненных отчётов за последний календарный год Оригинал
Типовые отчёты об оценке: квартира, жилой дом с земельным участком, нежилое здание/помещение В электронном виде
Документы, подтверждающие аккредитацию в других банках и организациях (при наличии), рекомендательные письма СРО, других банков Копии
Договоры на использование баз данных с рыночной информацией о стоимости движимого, недвижимого имущества, акций и проч. (при наличии) Копии
Образцы подписей оценщиков Оригинал

Банк имеет право запросить дополнительные документы оценочной компании для подтверждения ее соответствия требованиям действующего законодательства РФ.


Общие требования по оформлению отчётов об оценке

Отчёт должен соответствовать действующему законодательству:

  • Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. с дополнениями и изменениями;
  • Приказы Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №№254-256 «Об утверждении Федеральных стандартов оценки» (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-З).

Форма предоставления результатов оценки

  • отчёт об оценке рыночной и ликвидационной стоимости – 2 экземпляра;
  • заключение об оценке – 2 экземпляра.

Определяемые виды стоимости

  • рыночная стоимость;
  • ликвидационная стоимость.

Оцениваемые права

  • собственность;
  • права аренды;
  • имущественные права.

При оценке имущественных прав на строящиеся объекты необходимо обращать внимание на полноту этих прав на конкретный момент оценки. Например, при оценке инвестиционных прав на уже построенные и введенные в эксплуатацию объекты (т.е. когда инвестиционный договор выполнен, но право собственности на объект владельцем ещё не оформлено) владелец инвестиционных прав обладает только правами пользования и владения объектом недвижимости.

Представление результатов оценки

В случае оценки комплекса объектов недвижимости итоговые результаты должны содержать информацию о стоимости каждого объекта, в т.ч. при оценке здания на земельном участке (или помещения при наличии оформленных прав на земельный участок) должна быть отдельно указана стоимость строений (общая и каждого в отдельности) и стоимость прав на земельный участок.

Описание объекта оценки

Точное описание объектов недвижимости в соответствии со свидетельствами о собственности или выписками из ЕГРП (если выписка получена позже свидетельства).

Осмотр предмета залога

Обязательным требованием при оценке является выезд оценщика на место и осмотр объекта оценки. При осмотре производится фотографирование и составление акта осмотра. В результате осмотра определяется текущее использование объекта, его состояние, а также другие характеристики, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Обременения

Все имеющиеся обременения объекта оценки должны быть указаны в отчёте. Обременения могут быть выявлены:

  • для объектов недвижимости – по выписке из ЕГРП, по договорам аренды (информация от собственника);
  • для долей в УК – по выписке из ЕГРЮЛ;
  • для эмиссионных ценных бумаг – по выписке из реестра акционеров или по счету депо;
  • имущество предприятия – из книги записей залогов (в случае её ведения предприятием).

Перепланировка

В случае выявления перепланировки, оценщик в своём отчёте обязан отразить данный факт. Перепланировка может быть выявлена в ходе анализа правоустанавливающей/ правоподтверждающей или технической документации. Например:

  • в свидетельстве о собственности отмечено, что произведена перепланировка, не согласованная в установленном порядке;
  • в техпаспорте БТИ присутствуют красные линии, стоит штамп о несогласованном переоборудовании помещений;
  • площадь по документам БТИ не соответствует зарегистрированной в ЕГРП площади (кроме случаев изменения принципа технического учёта).

Перепланировка может быть не отражена в официальных документах, но установлена в ходе визуального осмотра. В таком случае необходимо описать все произведённые изменения, отобразить их условными обозначениями на поэтажном плане и приложить к отчёту.

Несоответствие технической и правоустанавливающей документации

Если площадь в документах БТИ не соответствует зарегистрированной в ЕГРП площади:

  • в отчёте указывается факт расхождения площади;
  • если зафиксированное БТИ изменение площади произошло на законных основаниях, то в расчётах должна использоваться площадь по последним данным технической инвентаризации;
  • если расхождение вызвано изменением принципа технического учёта площадей жилых помещений, например, квартира по свидетельству имеет общую площадь 60,4 кв.м, по техпаспорту – 59,5 кв.м, в отчёте необходимо указать полностью: «2-комнатная квартира общей площадью 60,4 кв.м (площадь всех частей здания с учётом летних помещений), в т.ч. площадью жилого помещения – 59,5 кв.м».

Анализ рынка и результаты оценки

Анализ рынка – обязательная часть отчёта об оценке согласно действующему законодательству. Анализ рынка должен проводиться по тому типу имущества, к которому относится объект оценки, и описывать ситуацию на том региональном рынке, где расположен данный объект. Несоответствие материалов анализа рынка объекту оценки и итоговым результатам оценки (без аргументированного объяснения) может являться основанием для непринятия Банком результатов оценки.

Применение подходов к оценке

Согласно законодательству, оценщик обязан использовать все подходы к оценке либо аргументировано отказаться от использования какого-либо из подходов. В стандартных случаях оценка квартир и жилых домов проводится подходом по сравнению продаж. В некоторых случаях при оценке жилых домов целесообразно кроме сравнительного применять и затратный подход.

Оценка доходоприносящей недвижимости оценивается всеми тремя подходами. Если для одного из подходов недостаточно рыночных данных, то расчёты по данному подходу приводятся справочно. Например, если при оценке крупного регионального торгового комплекса (100 тыс. кв.м) отсутствует информация о продаже (предложению) подобных комплексов, в подходе по сравнению продаж анализируется рынок торговых помещений данного района и рынок подобных объектов в общероссийском масштабе.Если объект оценки сдаётся в аренду, данный факт должен найти отражение в оценке доходным подходом. В т.ч. договор аренды оборудования может быть использован в качестве основы для доходного подхода.

Затратный подход, основанный на использовании сборников УПВС, не может выступать в качестве основного подхода при определении итоговой рыночной стоимости. Использование метода оценки по сборникам УПВС зданий моложе 20 лет нецелесообразно.

Учёт НДС в оценке

Итоговая рыночная стоимость указывается с НДС и без НДС. Если имущество не облагается НДС – данный факт необходимо указать рядом с итоговой стоимостью (особое внимание – при оценке прав на землю!).

При оценке доходным подходом в расчётах используются арендные платежи, предварительно очищенные от НДС.

При выборе объектов-аналогов при оценке прав на землю необходимо обращать внимание на налогообложение объектов-аналогов (право собственности на землю – право аренды земельного участка) и вносить необходимые поправки.