Главная > Организации  > Корректировки в сравнительном методе примеры. Определение поправок в сравнительном подходе оценки недвижимости. Этапы использования сравнительного подхода


Корректировки в сравнительном методе примеры. Определение поправок в сравнительном подходе оценки недвижимости. Этапы использования сравнительного подхода




5.1. Сравнительный подход к оценке недвижимости.. 57

5.2. Методы сравнительного подхода 59

5.1. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рацио­нальный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обой­дется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Принцип замещения применим также и к доходной недвижи­мости. Типичный информационный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли , а капиталовложения - при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы.

Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости , наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.

2. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каж­дый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.

3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж со­поставимых объектов.

4. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.


На первом этапе оценки недвижимости сравнительным под­ходом изучается состояние рынка недвижимости и тенденции его развития, проводится его сегментирование и определяется, к како­му сегменту рынка относится оцениваемый объект. Далее в этом сегменте по определенным критериям выявляются объекты, наи­более сопоставимые с исследуемым (объекты-аналоги).

Сегментирование рынка - это процесс разбивания рынка на секторы (сегменты). Разбивание происходит на сектора, имеющие сходные объекты и субъекты.

Объекты должны быть сходными по назначению использова­ния, качеству, передаваемым правам, местоположению.

Субъекты должны быть сходными по платежеспособности , возможностям финансирования, инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегмен­ту рынка недвижимости, что и оцениваемый; сделки с ними долж­ны быть осуществлены на типичных для данного сегмента услови­ях. В частности, необходимо отслеживать следующие моменты:

Срок экспозиции - это время, которое объект должен нахо­дится на рынке, для того, чтобы быть проданным. Срок экспози­ции отличается для разных сегментов рынка.

Независимость субъектов сделки. Если покупатель и прода­вец находятся в родственных отношениях, либо являются предста­вителями холдинга и независимой дочерней компании, либо имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность, сделки меж­ду ними обычно заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения.

Инвестиционная мотивация. Инвесторы должны иметь ана­логичные мотивы, а объекты - аналогичное наилучшее и наибо­лее эффективное использование. Так, покупка здания в целях ор­ганизации в нем офиса не может использоваться в качестве анало­га, если здание планируется использовать под гостиницу, т. к ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются:

1) Права собственности на недвижимость.

2) Условия финансирования.

3) Условия и время продажи.

4) Местоположение.

5) Физические характеристики.

Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

§ цена за 1 га;

§ цена за сотку;

§ цена за 1 фронтальный метр:

§ цена за 1 кв. м.

Единицы сравнения застроенных участков:

· цена за 1 кв. м. общей площади;

· цена за 1 кв. м. чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

· цена за 1 куб. м.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Классификация и суть поправок

Разные способы расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки следующим образом:

Процентные поправки , как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения коэффициент, отражающий степень различий в характеристика объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент.


К процентным поправкам можно отнести, например, поправка на местоположение, износ, время продажи.


Стоимостные поправки

а) Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимо аналога применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

б) Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсут­ствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

5.2. Методы сравнительного подхода

Расчет и внесение поправок

Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

o методы, основанные на анализе парных продаж;

o экспертные методы расчета и внесения поправок;

o статистические методы.

Метод парных продаж

Под парной продажей подразумевается продажа двух объек­тов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключе­нием одного параметра (например - местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный ме­тод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характе­ристику и применить его для корректировки цены продажи сопос­тавимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и прора­боткой большого количества информации.

Экспертные методы расчета и внесения поправок

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Обозначим стоимость объекта оценки - X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной - 1.0.

При этом рассуждения сводятся к следующему:

1. Объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:

X = 1.0 + 15% х 1.0 = 1.0 х (1+ 0.15) = 1.15

2. Оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшится:

X = % х 1.0 = 1.0 х (= 0.85.

3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%. Цена аналога должна уменьшиться:

1.0 = X + 15% х X = Х(1 + 0.15), X = 1/0.87.

4. Аналог на 15% хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:

1.0 = Х - 15% х X = X х (, X = 1/0.85 = 1.18.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные дол­ларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок

При оценке недвижимости методом сравни­тельного анализа продаж, в процессе внесения поправок на разли­чия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не ис­пользовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше кор­ректировок на различия в характеристиках сравниваемых объек­тов. В первую очередь это касается поправок на физические раз­личия (в частности поправки на масштаб).

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т. к. предполагает ана­лиз большого количества репрезентативных выборок из базы дан­ных.

Оценка проектов на основе соотношения дохода и цены продажи

В этом случае в качестве единиц сравнения следующие едини­цы сравнения:

1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).

2. Общий коэффициент капитализаций (ОКК).

1. Валовой рентный мультипликатор представляет собой - отношение продажной цены или к по­тенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

а) Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта.

б) Определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналога.

в) Умножить рентный доход от оцениваемого объекта на ВРМ.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывает­ся по формуле:

Цоб = Др х ВРМ = Др х Ца/ПВД;

где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

Др - рентный доход от оцениваемого объекта;

ВРМ - валовой рентный мультипликатор;

Ца - цена продажи сопоставимого аналога;

ПВД - потенциальный валовой доход.

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия меж­ду объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и про­дажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

Может применяться только в условиях развитого и активно­го рынка недвижимости;

В полной мере не учитывает разницу в рисках или к нор­мам возврата капитала между объектом оценки и его сопостави­мым аналогом;

Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах.

2. Общий коэффициент капитализации

При использовании общего коэффициента капитализации процесс определения вероятной цены продажи оцениваемого объ­екта может быть представлен в виде следующих этапов:

1. подбор сопоставимых (в т. ч. по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

2.общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

Ккап = ЧОДа/Ца;

где Ккап - коэффициент капитализации;

ЧОДа - чистый операционный доход аналога;

Цоб = ЧОДоб/Ккап,

где Цоб - вероятная цена объекта оценки;

ЧОДоб - чистый операционный доход объекта оценки;

Ккап - коэффициент капитализации, рассчитанный из ры­ночных данных по сопоставимым аналогам.

Анализ полученных расчетов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода к оценке недви­жимости

Заключительным этапом сравнительного подхода в оценке не­движимости является анализ произведенных расчетов с целью по­лучения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2. Провести согласование скорректированных величин сопос­тавимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкрет­ном случае.

Вопросы для самоконтроля

1. Какие основные единицы сравнения используются в сравнительном подходе?

2.Назовите основные критерии применения метода парных продаж, используемые в сравнительном подходе?

3. Возможна ли корректировка элементов (характеристик) оценивае­мого объекта недвижимости при моделировании его стоимости с помо­щью сравнительного подхода?

4. Чем отличаются количественные и качественные методы расчета и внесения корректировок при применении сравнительного подхода? В ка­ких случаях возможно использование лишь качественных методов кор­ректировок?

5.Какое количество сопоставимых объектов недвижимости необхо­димо и достаточно для реализации метода анализа парных данных в срав­нительном подходе?

6.Перечислите достоинства и недостатки метода валового рентного мультипликатора.

7. Какие основные статистические характеристики используются в срав­нительном подходе при подготовке исходных рыночных данных и анали­зе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов недвижимос­ти на предмет оценки достоверности моделируемой стоимости оценивае­мого объекта недвижимости?

Тест для текущего контроля знаний

1. Для каких объектов недвижимости в общем случае применим сравнительный подход к оценке их стоимости?

а) офисное здание,

б) дворец спорта,

в) оба объекта недвижимости?

2. Фирма приобрела пять лет назад земельный участок стоимостью 2000 у. е. и построила на нем склад. Строительство склада тогда обошлось фирме в 25000 у. е. В настоящее время аналогичные склады с аналогичными участками в данном районе продаются в среднем за 40000 у. е., а свободные (незастроенные) участки – за 3000 у. е. Какова рыночная стоимость склада (с участком), построенного фирмой в настоящее время?

а) 40000 у. е.,

б) 28000 у. е.,

в) 27000 у. е.

3. Оценщик выделил три элемента сравнения: местоположение, динамику сделок на рынке (дата продажи) и условия продажи (частота сделок). В какой последовательности он должен сделать корректировки сопоставимых объектов по этим элементам?

а) местоположение, динамика сделок на рынке, условия продажи,

б) условия продажи, динамика цен на рынке, местоположение,

в) динамика сделок на рынке, условия продажи, местоположение,

г) в любом порядке.

4. Каким требованиям должны отвечать проданные объекты недвижимости, чтобы быть пригодными для применения сравнительного подхода к определению стоимости оцениваемого объекта?

а) недвижимость должна быть одного типа,

б) участники сделок имели объективное представление о данном сегменте рынка,

в) участники сделок не имели какие-либо отношения, которые могли бы повлиять на цены сделок,

г) рыночные данные о ценах сделок получены от лица, на заинтересованного в их искажении,

д) сделки территориально «привязаны» (совершены в одной зоне, районе),

е) все выше перечисленное.

5. Для оценки какого из перечисленных типов недвижимости в наибольшей степени подходит метод сравнительных продаж:

б) склады,

в) фабрики,

6. Какая единица сравнения наиболее приемлема при оценке земли для строительства многоквартирного жилого дома?

а) общая площадь участка земли, количество соток,

б) длина уличного фасада, м,

в) число квартир, которое может быть построено, руб./квартира,

г) цена за квадратный метр участка, руб./ м2.

7. Какая единица сравнения наиболее приемлема при оценке стоимости автомобильного магазина?

а) цена за место для автомобиля, руб./м2,

б) цена за квадратный метр общей площади здания, руб./м2,

в) цена за кубический метр складских помещений, руб./м3,

г) цена за квадратный метр общей занимаемой магазином площади, руб./м2.

8. Корректировка по элементам сравнения производится при использовании метода сравнительного анализа продаж:

а) от сопоставимых объектов к оцениваемому,

б) от оцениваемого к сопоставимому.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода: 1. Объект не должен быть уникальным. 2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах: - замещения; - сбалансированности; - спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

Независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель: · находятся в родственных отношениях; · являются представителями холдинга и независимой дочерней компании; · имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; · сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами; · занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.; - инвестиционной мотивации, которая определяется: · аналогичными мотивами инвесторов; · аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; · степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов: 1. Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием. 2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка. 3. Условия продажи и время продажи. 4. Местоположение. 5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).

Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки , вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок: 1. Поправка на условия финансирования. 2. Поправка на особые условия продаж. 3. Поправка на время продажи. 4. Поправка на местоположение. 5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода: 1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3. Статически обоснован. 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода: 1. Различия продаж. 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4. Зависимость от активности рынка. 5. Зависимость от стабильности рынка. 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Методы оценки величины корректировки, используемых в рамках сравнительного подхода.

Количественные методы.

    Метод сопоставления фактов, подборка групп аналогов на рынке: одного с элементами для каждого требуемого поправка, второй без такового.

Базовая теория метода: если между двумя аналогами имеется единственное различие, то разница в цене приписывается этому элементу. Метод можно использовать при наличии нескольких различий. При введении большого количества поправок точность снижается.

    Анализ вторичного рынка. Когда рыночная инфляция по имеющимся продажам не дает возможности провести анализ парного набора данных. Корректировка вычисляется по данным, не относящимся непосредственно к объекту оценки и аналогам.

    Метод анализа затрат. Корректировки оцениваются на основе анализа издержек, на создание отдельного элемента объекта с учетом износа, однако требуется проверка рыночными данными.

    Метод регрессионного анализа. Строятся графики, вывод формулы зависимыми различиями признаков. Применяется, когда невозможны количественные, тогда качественные.

Методы основываются на ранжировании качественных характеристик (лучше, немного лучше, равной, немного хуже, значительно хуже)

    относительно сравнительный анализ, изучаются аналоги, чтобы определить, являются ли влияние на стоимость сравниваемых элементов, превышающим, равным или недостающим по отношению к объекту оценки. Суть аналогична методу сопоставлению пар, только на примере качественных оценок.

    Распределительный анализ. Аналоги распределяются в порядке монотонного изменения объекта оценки. Затем определяют место оцениваемого объекта в ряду сравнительных продаж.

    Индивидуальные экспертные опросы.

Техника выполнения корректировок в сравнительном подходе.

Поправки вносятся в ценообразующие характеристики объектов аналогов. Корректировками подвергаются только объекты аналоги. Объект оценки никогда не корректируется.

Основной вопрос, решаемый на данном этапе: сколько бы стоил аналог, если бы у него была такая же характеристика, как у объекта оценки.

Основное правило внесения поправок: если аналог лучше объекта оценки, то вносится понижающая или отрицательная корректировка (со знаком минус); если аналог хуже объекта оценки, то вносится положительная корректировка.

При внесении поправок необходимо подвергать корректировками каждую отличную характеристику – элемент сравнения.

Группы элементов сравнения:

    Элементы, относящиеся к условию сделки и состоянию рынку (права, условия финансирования, дата продажи, условия сделки)

    Элементы, относящиеся непосредственно к объекту (характеристики и т.д.)

Для групп элементов сравнения может применяться разная последовательность внесения поправок (на зависимой или независимой основе)

Зависимая последовательность: поправки вносятся к результату предыдущей скорректированной цены; порядок элементов сравнения имеет значение (права, условия финансирования, условия продажи, дата продажи)

Независимое внесение поправок. Поправки каждого элемента, рассчитываемых на основе результата, полученного после корректировки на условия рынка в произвольном порядке.

Методы сравнительного подхода.

1) Метод сравнительного анализа продаж- оценка стоимости объекта (стоимости собственности) путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных объектов. В рамках метода: анализируют рыночную ситуацию для аналогичных объектов и по ним собирают достоверную информацию; определяют соотв. единицы сравнения объекта и проводят сравнит. анализ по каждой единице; выделяют необходимые элементы сравнения; сопоставляют оцениваемый объект и выбранные объекты сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых; ряд скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов приводят к одному значению или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки. Метод целесообразен при наличии большого объема достоверной информации и нередко совмещается с методами статистической оценки. Основное его достоинство – возможность получения результата, максимально точно отражающего отношение рынка к объекту оценки. Трудности при оценке стоимости объекта обусловлены тем, что не существует даже двух абсолютно подобных объектов. Кроме того, необходимо принимать в расчет сделки, соответствующие определению рыночной стоимости, т.е. те, на которые не повлияли нерыночные факторы. При продажах высокодоходных объектов информация об их экономических характеристиках и условиях продаж часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях может лишь «очерчиваться» диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.

2) Метод валовой ренты. Основывается на наличии прямой связи между ценой продажи и соответствующим рентным доходом. Это взаимосвязь измеряется мультипликатором. (коэф-т валовой ренты). Применяется при оценке недвижимости, способной приносить доход.

ВРМ- это отношение цены продажи объекта к потенциальному или эффективному валовому доходу. В зависимости от ситуации значение ВРМ аналогов для определения ВРМ объекта, применяются процедуры согласования результатов.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле: С= Пвд*ВРМ

ПВД- валовой доход от оцениваемого объекта; ВРМ- усредненный валовой рентный мультипликатор.

Этапы метода:

Подбор сопоставимых аналогов;

Расчет ВРМ;

Согласование полученных знаний ВРМ, для определения единого значение ВРМ или диапазона значений ВРМ, которые могут быть применены к оцениваемому объекту;

Определение сопоставимых по уровню арендной платы оцениваемых объектов;

Анализ аналогов, их сравнение с соответствующими характеристиками объекта оценки;

Расчет корректировок для получения значения рыночного рентного дохода оцениваемого объекта;

Расчет стоимости объекта оценки по формуле.

Недостатки метода:

    Применение только на активных рынках доходной недвижимости;

    Не учитывается разница в рисках между объектом оценки и аналогами

    Не учитывается разница в ЧОД

3. Оценка недвижимости

3.5. Подходы к оценке недвижимости.

3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:
- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

Независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
· находятся в родственных отношениях;
· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
- инвестиционной мотивации, которая определяется:
· аналогичными мотивами инвесторов;
· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
· степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1. Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).

Рис. 3.2. Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки , вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:
1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

3.5.1.1. Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике - анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Площадь, м 2

Цена продажи, $

Определить:

1. Корректировку на разницу в площади.

2. Корректировку на наличие сада.

3. Корректировку на наличие гаража.

Решение

Оцениваемый

Площадь, м 2

Корректировка

Корректировка

Корректировка

Цена продажи, $

29000

Суммарная корректировка

Скорректированная цена

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%

Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%

Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться

1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; .

если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться

1,0 = (1,0 – 0,15) * Х; .

3.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

Пример

Расчет ВРМ

Цена продажи, у.е.

Объект оценки

150000*5,08 =762169

5+5,43+4,81 = 5,08

800000/160000 = 5,00

950000/175000 = 5,43

650000/135000 = 4,81

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).

ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.

В этом случае

;

Пример

Расчет ОКК

Цена продажи, у.е.

Объект оценки

375000

0,13

несопоставим

35000(за истекший год)

несопоставим

В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.

Таблица 3.3

Расчет стоимости квартиры методом парных продаж

Характеристики объекта

Объект оценки

Объекты сопоставления

Местоположение

Корректировка

Этажность квартиры

Корректировка

Состояние объекта

Корректировка

Площадь общая, м 2

Корректировка

Площадь жилая, м 2

Корректировка

Площадь кухня, м 2

Корректировка

Корректировка

Цена квартиры, $

Корректировка суммарная

Цена квартиры скорректированная, $
Предыдущая

Сравнительный подход основывается на принципе замещения и имеет своей основой очень простое предположение: если при оценки объекта выясняется, что такой же объект уже был продан за известную сумму, то вполне логично предположить, что и оцениваемый объект стоит столько же.

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Ключевым понятием в сравнительном подходе выступает аналогичный объект (объект-аналог), с которым в дальнейшем осуществляется сравнение объекта оценки. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Базовую модель данного метода можно представить следующим правилом: «Рыночная стоимость объекта недвижимости равна цене продажи сравнимого с ним объекта плюс поправки к этой цене, связанные с различиями в характеристиках объектов сравнения и оценки» или в виде алгебраического выражения по формуле (см. приложение – 5).

Основной характеристикой для объекта оценки выступает стоимость сделки, с ним совершенной. Если у оценщика отсутствует ценовая информация об объекте-аналоге, то даже максимальная похожесть его с объектом оценки не сможет помочь в определении стоимости.

Под термином ценовой информации в данном случае понимается цена купли-продажи, ставка арендной платы, цена предложения или спроса.

В некоторых странах Европы (например, страны Скандинавии, Германия) информация о совершенных сделках и их величинах является открытой, в других странах, как, например, в США и Канаде, эта информация недоступна всем желающим. В России ситуация близка ко второй группе государств. На практике оценщику невозможно стать обладателем достоверной информации о величинах совершенных сделок, поэтому чаще всего в оценочной практике приходится иметь дело с информацией из СМИ, в которой публикуются предложения о покупке или продаже объектов недвижимости.

В качестве источников ценовой информации об объекте-аналоге могут выступать официальные документы о сделке, проведенной с этим объектом, риэлтерские фирмы, сопровождавшие сделку, специализированные издания о предложениях недвижимости и т. п.

Учитывая, что каждый объект недвижимости является уникальным, а также что ценовая информация имеется о весьма ограниченном количестве объектов, подобранные объекты-аналоги неизбежно будут отличаться от объекта оценки, поэтому основной смысл сравнительного подхода состоит в ответе на вопрос: «Сколько бы стоил объект-аналог, если бы обладал точно такими же характеристиками, как объект оценки?»



Ответ на этот вопрос осуществляется путем корректировки цен объектов-аналогов на имеющиеся различия с объектом оценки. Корректировки, называемые также поправками, бывают положительными и отрицательными, абсолютными и относительными.

Знак поправки определяется в зависимости от соотношения характеристик объекта-аналога и объекта оценки. Если объект- аналог лучше объекта оценки, то вносится отрицательная корректировка, если же объект-аналог хуже - то положительная.

Абсолютными поправками называются корректировки, измеряемые в денежных единицах, относительные корректировки измеряются в долях или процентах.

При оценке недвижимости следует придерживаться определенной последовательности внесения корректировок. Если все корректировки относятся либо к относительным, либо к абсолютным, то порядок внесения поправок следующий:

Поправка на вещные права.

Поправка на условия финансирования.

Поправка на условия продажи.

Поправка на дату продажи.

Поправка на местоположение.

Поправки на прочие физические характеристики.

Если же определены и абсолютные и относительные поправки, то сначала по данному порядку вносят относительные корректировки, а затем абсолютные.

В процессе оценки недвижимости сравнительным подходом расчёт величин поправок может производиться различными методами.

Методы внесения поправок:

· Метод парных продаж-подбор пары объектов-аналогов, отличающихся только по

одному параметру и одинаковых по остальным характеристикам. В этом случае разница в их стоимости обусловливается именно этим самым единственным различием.



С рыночной точки зрения метод парных продаж является наиболее информативным, но на практике чем больше характеристик, описывающих объект недвижимости, тем большее количество пар надо подбирать для вычисления поправок. При недостаточности информации об объектах-аналогах в некоторых сегментах рынка недвижимости этот факт может стать серьезной преградой для применения данного метода.

Поэтому при ограниченности информации об аналогах чаще всего применяют методы экспертных или аналитических оценок.

· Метод экспертных оценок - предполагает наличие эксперта, который, основываясь

собственном практическом опыте, дает заключение о величине вклада каждой характеристики. Экспертные поправки, как правило, выражаются в относительных величинах.

Основным условием успешного применения данного метода становится выбор эксперта. Экспертом может выступать как сам оценщик, производящий работы оценки, при условии, что он удовлетворяет требованиям, предъявляемым к экспертам, так и сторонние специалисты.

Чтобы оценки величины корректировок выглядели обоснованными, эксперт должен обладать следующими качествами:

Значительным практическим и жизненным опытом;

Высоким уровнем эрудиции;

Способностью адекватно отражать рыночные тенденции того сегмента, к которому принадлежит объект оценки;

Отсутствием заинтересованности в конкретных результатах.

Основным достоинством метода экспертных оценок выступает отсутствие необходимости сбора дополнительной информации, что в условиях ее недостатка может стать значительным аргументом за привлечение эксперта.

Недостатком экспертного метода является именно участие экспертов, так как, во-первых, привлечение опытных и заслуженных экспертов является дорогостоящим мероприятием, что значительно удорожает стоимость оценочных работ, а во-вторых, поправки, определенные описанным выше способом, нельзя считать в полной мере корректными, ибо они неизбежно являются результатом субъективного мнения конкретного эксперта, следовательно, допускают различное толкование.

Кроме того, как показывают эмпирические исследования? несмотря на то, что человек обладает уникальным знанием и внутренней информацией, недоступной количественному анализу, определение корректировок с помощью экспертов не является таким точным, как корректировки, полученные с помощью методов парных продаж или аналитическим.

Таким образом, более целесообразно, по возможности, отдавать приоритет формализованным методам определения корректировок.

· Аналитический метод внесения поправок - заключается в том, что величина поправки

определяется путем логико-аналитических рассуждений. Например, если оценивается квартира без недавно проведенного ремонта, а объектом-аналогом выступает квартира с только что сделанными ремонтными работами, то поправку на ремонт можно рассчитать, суммировав стоимость проведения аналогичного объема работ и необходимых строительных материалов. Полученная величина и будет выступать в качестве корректировки, вносимой в объект-аналог с отрицательным знаком.

В рамках аналитического метода применяется тот же порядок внесения поправок, что был описан выше.

Рассмотрим способы их аналитического определения:

Поправка на разные виды прав вносится в тех случаях, когда объект оценки и объект-аналог предоставляются своим текущим пользователям на разных вещных правах. С теоретической точки зрения следует избегать подбора в качестве аналогов объектов, предоставленных на другом праве, но в силу ограниченности выбора объектов-аналогов зачастую на практике выбраковка таких объектов не происходит.

Корректировка на права представляет собой разницу между чистым доходом, который возможно получить при полной собственности и при других правах, и численно равна текущей стоимости этих потерь за весь рассматриваемый период.

Поправка на условия финансирования должна отражать различия в цене, вызванные неодинаковым соотношением собственных и заемных средств при совершении сделки. Привлечение заемных средств осуществляется в двух случаях: когда не хватает имеющихся собственных средств для совершения сделки и когда существует необходимость повысить доходность собственных средств инвестора (собственника), не внося изменения в сам объект, порядок его эксплуатации и т. п.

Эффект изменения доходности собственных средств за счет привлечения заемных средств носит название эффекта финансового левериджа или эффекта финансового рычага.

Поправка на условия продажи вносится, во-первых, в тех случаях, когда в качестве ценовой информации об объектах-аналогах используются цены предложения или спроса, во-вторых, при таких особых условиях, как продажа в рассрочку и т. п. Эта поправка представляет собой разницу в стоимости при различных условиях продажи и численно равна скидке на уторгование (случай «сделка-предложение») или приведению всех платежей к настоящему времени (случай «прямая продажа-рассрочка»). Величина скидки на уторгование определяется эмпирическим путем и в настоящее время на рынке недвижимости составляет 10-15 %.

Необходимость внесения корректировки на дату продажи вызвана тем, что информация о сделках с аналогичными объектами недвижимости, как правило, датируется прошлыми временными периодами. Более того, часты случаи, когда дату совершения сделки с объектом-аналогом и дату оценки разделяет значительный временной период. Поэтому эта поправка представляет собой приведение к моменту оценки цен сделок на предыдущие по времени объекты-аналоги, например, путем введения коэффициента дисконтирования или процента инфляции.

Поправка на местоположение объекта недвижимости связана с тем, что часто район расположения объекта недвижимости является главным ценно - образующим фактором недвижимого имущества. Стоимость абсолютно одинаковых объектов, расположенных в разных районах города, может отличаться на весьма значительную величину. Связано это с тем, что понятие местоположения весьма обширно и включается в себя конкурентное окружение, инженерную, социальную и транспортную инфраструктуры, престижность и т. п

Именно из-за такой широты данного термина корректировка на местоположение вносится первой из физических поправок.

Эта поправка представляет собой отражение влияния место положения на разницу в стоимости одинаковых объектов и численно равна разнице в средних стоимостях соответствующих территорий или капитализированной разнице в средних доходах. Под термином «территория» могут пониматься районы города, исторически сложившиеся районы и т. п.

Поправки на иные физические характеристики слишком индивидуальны, чтобы их можно было свести к некоторому единому алгоритму.

Необходимо отметить, что каждая следующая поправка вносится в цену объекта-аналога, скорректированную с учетом предыдущих поправок. После внесения всех поправок оценщик получает скорректированные цены по каждому из подобранных аналогов. Для вычисления стоимости объекта оценки сравнительным подходом необходимо усреднить полученные результаты. Если разница между минимальной и максимальной скорректированными ценами объектов-аналогов не превышает 10 %, то усреднение проводится по методу средней арифметической. Если же отличия более значительные, то стоимость объекта недвижимости вычисляется как средняя взвешенная. В качестве весов используются величины, обратные количеству поправок.

Достаточно часто в практике оценки используют единицы сравнения, основанные на соотношении дохода и цены продажи. Чаще всего такими величинами выступают валовой рентный мультипликатор и общий коэффициент капитализации.

· Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - это отношение цены продажи

к потенциальному или действительному валовому доходу, рассчитываемое по формуле

(см.приложение – 6)

Использование данного показателя предполагает выполнение следующих действий:

Оценка рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта;

Определение отношения цены продажи объектов-аналогов к валовому доходу, исходя из недавних рыночных сделок;

Умножение валового рентного мультипликатора на рыночный рентный доход от оцениваемого объекта.

Никакие поправки в этом случае не вносятся, так как подразумевается, что разница в доходах и ценах полностью отражает различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами, которые нивелируются при расчете соотношения.

Ограничения на применения ВРМ следующие: рынок должен быть активным с регулярными продажами на основе приносимых ими доходов; метод не чувствителен к разнице в рисках и норме возврата капитала между оцениваемым объектом и аналогами; метод также не учитывает возможную разницу в операционных расходах.

Общий коэффициент капитализации (ОКК) - это отношение чистого операционного дохода к цене продажи. Использование данного показателя предполагает выполнение трех взаимосвязанных действий:

Отбор аналогичных недавно проданных объектов со сходными потоками доходов по риску и продолжительности с потоком доходов от оцениваемого объекта;

Деление чистого операционного дохода (ЧОД) от каждого аналога на цену его продажи и получение общего коэффициента капитализации (ОКК);

Деление ЧОД от объекта оценки на ОКК и получение рыночной стоимости.

Таким образом, сравнительный подход основан на внесении корректировок в цены объектов-аналогов с целью приведения их характеристик в соответствие с параметрами объекта оценки. Второй разновидностью подхода является метод валового рентного мультипликатора, заключающийся в расчете соотношения между ценой и валовым доходом.

Препятствием к применению сравнительного подхода является недостаток информации об аналогичных объектах, а наилучшие результаты данный подход дает при оценке тех объектов, для которых существует хорошо развитый рынок.

Применяя сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости, оценщик использует целый арсенал методов.

В методе рыночных сравнений различают две группы способов расчета корректировок: количественные и качественные.

Различаются эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и аналогов, используемых для оценки.

Если количество п аналогов больше или равно количеству п ценообразующих факторов, увеличенному на единицу («>/:+ 1), то для оценки используются количественные методы: анализ пар данных, анализ групп данных, матричная алгебра, статистический и регрессионный анализ, графический анализ, анализ чувствительности, анализ затрат, анализ вторичных данных и капитализация арендных различий и др.

Если количество аналогов п меньше количества к ценообразующих факторов, увеличенное на единицу (п 1), то для оценки используются качественные методы расчета корректировок: относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок (ранговый анализ) или метод интервью.

Количественные способы расчета корректировок. Количественные методы и приемы анализа основаны на использовании математики .

Один из наиболее простых - анализ пар данных. Он используется для расчета корректировок по элементам сравнения обеих групп. Применение данного метода позволяет оценщику определить корректировку на элемент сравнения путем сравнения двух объектов, отличающихся этим элементом. Метод анализа пар данных является одним из наиболее наглядных методов расчета корректировок. Однако использовать его необходимо очень осторожно, так как вероятность получить неверные результаты достаточно высока. Это может случиться, если сравниваемые пары являются случайными и не отражают реального рыночного ценообразования. Связано это с тем, что часто доступной является лишь очень узкая выборка достаточно схожих объектов, при этом трудно количественно определить корректировки, относимые ко всем имеющимся элементам сравнения. Корректировка, полученная из одной пары продаж, не обязательно отличается репрезентативностью, также как единственная продажа не отражает рыночной стоимости.

Близким, по сути, к методу анализа пар данных, но статистически более надежным является метод анализа групп данных. Он предусматривает группирование данных по таким независимым переменным, как дата продажи или местоположение с целью выявления статистических закономерностей изменения стоимости во времени или по месту. Уместным здесь будет использование математического аппарата кластерного анализа. Необходимо отметить, что методы анализа пар данных и групп данных представляют собой своеобразную разновидность метода анализа чувствительности. Анализ чувствительности - это метод, применяемый для определения влияния отдельных переменных на стоимость.

Метод линейной алгебры основан на решении систем линейных уравнений в матричном виде. Каждое уравнение такой системы является уравнением (3.2) расчета стоимости объекта оценки на основе информации о цене i-ro аналога. Если количество аналогов ровно на единицу больше числа элементов сравнения, такая система имеет единственное решение. Особенность этого метода состоит в том, что он применяется для расчета корректировок по второй группе элементов сравнения. Решением системы является матрица-строка, содержащая не только искомое значение стоимости объекта оценки, но и значения вкладов в рыночную стоимость каждого элемента сравнения.

Метод линейной алгебры обладает тем же недостатком, что и метод анализа пар данных - он требует использования абсолютно достоверных аналогов. Любой недостоверный аналог может исказить картину оценки стоимости до неузнаваемости.

Этого недостатка лишен метод оценки объектов недвижимости с применением аппаратов регрессионного или кластерного анализа. Эти методы при наличии хорошей и многочисленной базы данных позволяют получить весьма убедительные результаты. Эффективность их зависит от соотношения числа элементов сравнения или факторов, влияющих на цену, и количества сопоставимых объектов (аналогов). Чем больше факторов стоимости, тем более многочисленной должна быть база данных, чтобы получить достоверный результат. Для получения статистически обоснованного результата требуется такое количество аналогов, чтобы их было больше, чем число факторов стоимости, как минимум в 5-10 раз. Выборка, содержащая такое количество аналогов, может претендовать на то, чтобы быть статистически нормальной и репрезентативной.

Графический анализ является визуальной процедурой метода статистического анализа. На основе анализа графиков изменения цен, оценщик может сделать вывод о характере изменения стоимости и подобрать соответствующую кривую, способную аппроксимировать выявленную тенденцию.

Методы матричной алгебры, статистического, регрессионного и графического анализа используются преимущественно для расчета корректировок по второй группе элементов сравнения. Однако иногда при наличии достоверных исходных данных они могут давать неплохие результаты и при расчете корректировок по первой группе элементов сравнения.

В методе анализа затрат в качестве основы для внесения корректировок используются данные о затратах, которые необходимо сделать в отношении аналога, чтобы привести его технические или правовые характеристики к объекту оценки. К ним можно отнести затраты на косметический или капитальный ремонт аналога или, например, расходы на перевод объекта в нежилой фонд. Важно, чтобы сделанные корректировки соответствовали средним рыночным показателям и не противоречили принципу вклада.

Анализ вторичных данных - это метод определения корректировок на основе рекомендаций, сформулированных в специализированных изданиях по недвижимости. Для этого желательно использовать издания, которые пользуются популярностью и признаваемы всеми субъектами рынка недвижимости, включая продавцов и покупателей.

Метод капитализации арендных различий является достаточно распространенным методом расчета корректировок и используется, как правило, в тех случаях, когда оценивается доходный объект. Суть метода состоит в том, что корректировка рассчитывается путем капитализации разности в арендных ставках, обусловленных каким-либо недостатком или преимуществом аналога в сравнении с объектом оценки. Например, отсутствие лифта в малоэтажном офисном здании или плохая автостоянка у розничного магазина могут повлиять на уровень арендной ставки и, следовательно, на стоимость объекта недвижимости.

Качественные способы расчета корректировок. Среди качественных способов расчета корректировок наиболее часто используется метод относительного сравнительного анализа.

Метод относительного сравнительного анализа применяется в основном тогда, когда количество аналогов меньше числа элементов сравнения. В отличие от количественных методов корректировки в методе относительного сравнительного анализа не выражаются в денежном виде или в процентных значениях. Метод оперирует такими качественными категориями, как «лучше» или «хуже». В основе метода лежит анализ сопоставимости характеристик объекта оценки и аналогов с целью определения места оцениваемого объекта в вариационном ряду цен аналогов.

Метод экспертных оценок представляет собой модификацию метода относительного сравнительного анализа. В этом методе данные сопоставимых продаж, полученные методом экспертного опроса, ранжируют в убывающем или возрастающем порядке. Затем оценщик анализирует каждую сделку, чтобы определить относительную позицию оцениваемого объекта в выборке. Последнее время данный метод достаточно успешно применяется в сочетании с методом анализа иерархий.

Метод интервью следует отнести к вспомогательным методам оценки искомой стоимости объекта оценки. Он основан на изучении мнений о стоимости объекта оценки или каких-либо его качествах квалифицированных участников рынка: инвесторов, оценщиков, риелторов, брокеров и т.п. Такую информацию необходимо рассматривать как дополнительную информацию о стоимости объекта оценки, подтверждающую или опровергающую полученный оценщиком результат. Если эксперты высказывают мнение, которое не совпадает с мнением оценщика о стоимости объекта оценки, необходимо проведение дополнительных исследований с целью определения причины расхождений.

Совместное использование способов корректировок. В процессе оценки с использованием сравнительного подхода оценщик может применять как методы количественного, так и качественного анализа одновременно.

Суть совместного их использования состоит в том, что сначала делаются количественные корректировки. Они выполняются для первой группы элементов сравнения, а для второй группы элементов сравнения используется относительный сравнительный анализ.

В целом процедура совместного использования методов расчета корректировок включает пять основных этапов:

  • ? выявление элементов сравнения, влияющих на стоимость оцениваемого типа собственности;
  • ? сравнение оцениваемого и сопоставляемых объектов по каждому элементу сравнения и расчет корректировок (корректировок) по элементам сравнения;
  • ? расчет количественных корректировок по первой группе элементов сравнения;
  • ? проведение качественного сравнительного анализа путем сравнения объекта оценки с сопоставимыми объектами после корректировки их цен по первой группе элементов сравнения и определение места оцениваемого объекта в вариационном ряду аналогов;
  • ? расчет итогового значения стоимости объекта оценки или диапазона стоимостей, в которых может находиться наиболее вероятное значение итоговой стоимости.
  • Более подробно использование математических методов в оценке изложенов монографии Грибовский С.В., Сивец С.А., Левыкина И.А. Математические методы оценки стоимости имущества. М.: Маросейка; Книжная Линия, 2014. 352 с.
  • Вариационным рядом чисел называется ряд чисел, расположенных в возрастающем или убывающем порядке.