Главная > Русский Стандарт > Что будет с недвижимостью в году. Рынок недвижимости, который гуляет сам по себе. Кто выиграет от текущей ситуации


Что будет с недвижимостью в году. Рынок недвижимости, который гуляет сам по себе. Кто выиграет от текущей ситуации




Аналитики рынка недвижимости оценили, как будет меняться стоимость квартир на первичном и вторичном рынках Московского региона

Уходящий год на рынке недвижимости Московского региона прошел под знаком больших скидок: риелторы то и дело сообщали по доле дисконтных сделок, а Росреестр аномально большое количество сделок — как на вторичном, так и на первичном рынке.

Чтобы узнать, как поведет себя рынок, «РБК-Недвижимость» спросила аналитиков, что они думают об изменении цены на жилье в Москве и области в новом, 2017 году.

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка риелторского агентства «Инком-Недвижимость»:

— Важнейшая тенденция на вторичном рынке московского жилья — медленное, но верное снижение цен. В январе медианная стоимость 1 кв. м доходила до 185,9 тыс. руб. — и это стало максимальным значением за весь год. По итогам ноября данный показатель достиг минимума в 181,4 тыс. руб. Подобное сползание цен остается малозаметным для некоторых игроков рынка недвижимости, в особенности для обычных потребителей, так как составляет всего 0,3-0,5% в месяц. Что касается реального снижения продажных цен (а не стоимости предложения), то за год оно составляет не менее 10%, так как в большинстве случаев сделки на вторичном рынке жилья Москвы проходят с дисконтом: в январе доля продаж со скидкой была равна 82%, в ноябре — уже 86%. По итогам последних месяцев 2016 года уменьшился и средний бюджет покупки: с 8 млн руб. в августе до 7,85 млн руб. в ноябре.

Мы ожидаем, что в 2017 году цены на недвижимость в сегменте вторичного жилья останутся на том же уровне, что и сейчас, либо продолжат снижение примерно на 5-7% в год. Никаких оснований для роста цен в ближайшей перспективе мы не видим. Что касается пресловутого ценового дна, о котором так часто упоминается в последнее время, то, согласно нашим прогнозам, рынок достигнет его только в 2018-м или 2019 году.

Алексей Попов, руководитель аналитического центра сервиса объявлений ЦИАН:

— Мы ожидаем, что цены на новостройки в Москве в 2017 году вырастут в пределах инфляции — то есть не больше чем на 6% в год. Это связано с тем, что застройщики стремятся сохранить свою долю рынка и поддерживать темпы продаж. Дополнительной причиной роста цен на новое жилье можно назвать появление новых проектов точечной застройки внутри ТТК. Объемы предложения в таких домах невелики, но общий ценовой уровень, как правило, выше крупных проектов на месте промышленных зон.

В Новой Москве и Московской области уровень цен на новостройки практически не изменится. Тенденция по снижению доли новых проектов на котловане характерна и для этих локаций, но повышение цен при переходе на следующие стадии строительства здесь осложнено возросшей конкуренцией. Для застройщиков будет важнее выдерживать целевые ориентиры по темпам продаж — возможно, в ущерб выполнению модели по росту цен при повышении строительной готовности.

На вторичном рынке Москвы и области в 2017 году можно ожидать медленного роста цен — в пределах 4-5% в годовом выражении. Значительный объем предложения не позволит ценам расти выше инфляции, а для совершения сделок большинству продавцов придется снижать заявленные ценовые уровни — правда, величина дисконта будет постепенно снижаться. Средние значения цен в Московском регионе сейчас все труднее поддаются анализу, так как значительная часть лотов, представленных в активном предложении, выставлена по ценам, от текущего уровня платежеспособного спроса. Небольшой рост среднего уровня цен, который отмечается в последнее время, отражает рост доли этих лотов, а не естественное поведение рынка. Также в новом году продолжится тренд на увеличение доли ипотечных сделок.

Одной из долгосрочных тенденций, стимулирующих спрос на рынке жилья в последние годы, является длинный демографический цикл. В возраст наибольшей востребованности совершения сделок вошло многочисленное поколение, родившееся в первой половине 1980-х годов. Так как их потребительские привычки сформировались уже в постсоветскую эпоху, то большая привлекательность современных новостроек (по сравнению с устаревающим советским жильем) укладывается в эту закономерность.

В целом застройщики начинают с вторичным рынком и, как показывает прошедший год, выигрывают эту конкуренцию за счет более эффективных рекламных кампаний, возможностей предоставления скидок, эффективных программ по рассрочке и ипотеке. Практическое выражение этого тренда — переток покупателей со вторичного рынка на первичный.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru»:

— Платежеспособный спрос очень ограничен, поскольку доходы населения не растут. Относительная устойчивость спроса поддерживается за счет снижения цен и торга на вторичном рынке и увеличения числа бюджетных новостроек в Москве, где сейчас можно купить квартиру за 3-4 млн руб. Попытки повысить цены в ответ на оживление спроса проваливаются: люди не могут позволить себе более дорогую недвижимость, поэтому скорее откажутся от сделки, чем будут переплачивать.

В результате на рынке сохраняется тренд на снижение цен. Глубина просадки зависит от объемов предложения, который за последние годы заметно вырос. Только за 2016 год объем предложения в Старой Москве пополнился на 2,8 млн кв. м жилья. Много проектов пока на бумаге, но могут выйти на рынок в ближайшие годы. Спрос не успевает за таким ростом объемов, поэтому, если девелоперы не снизят темпы вывода новых проектов, цены продолжат стабильное снижение примерно на 10% в год и в течение следующих пяти лет могут потерять в цене 30-40%.

Владимир Богданюк, директор департамента проектов риелторского агентства Est-a-Tet:

— В 2017 году средняя стоимость жилья на первичном рынке будет умеренно расти в пределах 8%. Средневзвешенная цена по итогам 2016 года равнялась 238,2 тыс. руб. за 1 кв. м (без учета элитного предложения), рост в годовой динамике составил 1,4%. На ценовую динамику новостроек влияют два разнонаправленных фактора — с одной стороны, росту цен способствует повышение строительной готовности проектов, с другой стороны, ее тянет вниз выход новых объектов на начальном этапе с более низкой стоимостью. В 2016 году факторы роста превалировали, поскольку в цене выросли масштабные проекты комплексного освоения территорий, вышедшие на рынок в 2015 году.

Для вторичного рынка прогноз достаточно пессимистичный: продолжится падение цен, которое наблюдалось весь 2016 год и достигло в среднем 15% по всему рынку. На старую «панель» старше восьмидесятых годов снижение цены может составить 8%, на более новые монолитные дома — 5%. Стабилизации цен без усугубления падения можно ожидать в определенных узких локациях — на монолитные дома в ряде престижных районов в пределах ТТК с ограниченным предложением в новостройках. Также цены, вероятнее всего, не будут падать на новые панельные дома, поскольку на вторичном рынке это ходовой продукт в силу более низкого бюджета по сравнению с монолитом и более высокого качества на фоне старого панельного домостроения.

Денис Бобков, руководитель аналитического центра девелоперской компании «Опин»:

— Сильнее всего цены вырастут в Подмосковье: мы прогнозируем рост стоимости 1 кв. м на новостройки в Московской области в пределах 5% в течение полугода. Положительной динамике поспособствует планомерное восстановление макроэкономики и, следовательно, повышение платежеспособности покупателей. На рынок вернутся частные инвесторы, рассчитывающие на получение прибыли с продажи недвижимости. Второй причиной удорожания подмосковных новостроек станет сокращение объема строительства в области, что связано со стратегией градостроительной политики «жить, работать и отдыхать в одном месте». Тенденцию подтверждает сокращение числа новых жилых проектов: по итогам 11 месяцев 2016 года их оказалось в 2,5 раза меньше, чем годом ранее. Объем предложения новостроек Московской области продолжит сокращаться и дальше.

Стабильному спросу на жилье в Подмосковье будет способствовать лояльное ценообразование. Сегодня средняя стоимость 1 кв. м в области даже в самых ближайших проектах к границам Москвы практически в два-три раза ниже, чем в аналогичном сегменте в пределах МКАД, и на 20% доступнее, чем в Новой Москве.

Что касается Старой Москвы, то мы прогнозируем восстановление традиционно высокой доли новостроек в объеме предложения бизнес-класса и выше, что положительно отразится на средней стоимости 1 кв. м. Тенденция восстановления традиционной структуры предложения в пределах МКАД усилилась во второй половине 2016 года и по итогам 11 месяцев 2016 года доля дорогих проектов (класса бизнес и выше) в старых границах Москвы выросла на 7 п. п. — теперь это 45% от общего объема новостроек.

Однако при качественном изменении структуры предложения в Старой Москве рост средней цены 1 кв. м будет сдерживаться постоянным выходом новых проектов. Тем не менее традиционно кризисное явление — преобладание проектов массового сегмента — постепенно уйдет со столичного рынка. Сложившаяся конъюнктура рынка новостроек Московского региона формирует ожидания постепенного восстановления рынка и начала плавного роста цен в следующем году.

Динамика цен на вторичном рынке жилья, как правило, коррелирует с динамикой цен на новостройки с временным лагом в три — шесть месяцев. Таким образом, по мере восстановления рынка новостроек следует ожидать оживления на вторичном рынке жилья и, следовательно, роста цены.

Юрий Кочетков, аналитик, начальник отдела маркетинга «ИСК «ФОРТ»:

— Вторичный рынок столицы продлит свое пребывание в затянувшейся депрессии. Останется давление со стороны сильно подешевевших новостроек, останется и большой «навес» нераспроданных старых квартир. Вместе с тем какого-то ощутимого снижения рублевых цен мы не увидим — коррекция рынка уже давно идет за счет инфляции. Для запуска витка роста цен необходим этап гиперинфляции, вступить в который вряд ли осмелится нынешний правительственный кабинет.

Первичный рынок находится в чуть более благоприятной ситуации, однако и здесь идет нарастание предложения квартир, что будет препятствовать прямому росту цен. Впрочем, ценовая динамика здесь первоначально пойдет за счет отказа от текущего уровня скидок (8-15%). В итоге в 2017 году застройщики должны будут пройти еще один тест на выживание.

Словом, квартирный рынок 2017 года останется рынком покупателя, который получит и богатый ассортимент, и ценовую гибкость от владельцев квартир. Преломить эту ситуацию сможет только гиперинфляционный сценарий.

Что ждет отечественный рынок недвижимости и какие факторы будут оказывать на него положительное или, напротив, негативное воздействие, рассказывает АиФ.ru.

Снижение покупательской способности россиян, вызванное в первую очередь падением реальных располагаемых доходов, охладило интересы соотечественников к покупке квадратных метров. В связи с этим рынок недвижимости «просел» — стоимость как новостроек, так и вторички опустилась, некоторые квартиры даже продаются со скидкой 30-50% по сравнению с докризисным уровнем цен.

Впрочем, уже в следующем году эксперты ожидают восстановления российской экономики. Так, по оценкам Всемирного банка, ВВП РФ вырастет на 1,5%. Международный валютный фонд (МВФ) прогнозирует рост на 1,1%, а Центробанк России — менее 1% (при условии цены барреля в 40 долларов).

Станет ли экономический рост 2017 года стимулом для рынка недвижимости и можно ли сохранить сбережения, вложившись в покупку жилья? Этот вопрос АиФ.ru задал экспертам.

Алена Афанасьева, старший аналитик ГК FOREX CLUB

Однозначно, жилье может стать одной из самых привлекательных и перспективных инвестиций на ближайшие два года. Дело в том, что к текущему моменту цены уже достигли своих минимальных отметок на резком падении доходов населения и вынужденной распродаже уже введенных в эксплуатацию объектов недвижимости со стороны застройщиков с высокой долговой нагрузкой.

Однако за последние два года, в течение которых мы переживаем спад на рынке жилья, слишком много компаний ушло с рынка, резко сократив объемы вводимых в эксплуатацию объектов в горизонте 1-2 лет. Тем временем, постепенная стабилизация ситуации в экономики России, а также дальнейшее снижение ставок Банком России будут стимулировать спрос населения. Не исключено, что ставки по ипотеке уже к середине года достигнут отметки 8%-10%.

Одновременно с этим, цены вверх будут подталкивать и инфляция на рынке строительных материалов: удорожание цемента и древесины могут прибавить 1-2% к стоимости жилья.

К тому же, свою лепту внесут изменения в российском законодательстве: теперь застройщики смогут получить средства дольщиков только после передачи готовых квартир. А, значит, они вынуждены будут брать кредиты, то есть не смогут пользоваться беспроцентным финансированием. В таких условиях дополнительные процентные расходы также будут заложены в стоимость жилья.

Павел Сигал, первый вице-президент Опоры России

Вкладывать деньги в жилье с последующей сдачей квартиры в аренду сейчас невыгодно. Дело в том, что на рынке переизбыток предложения, и доходность будет меньше 7% годовых, и только в том случае, если не будет внешних потрясений и цена на нефть будет держаться на нынешних уровнях.

Выгоднее инвестировать деньги в облигации или положить на депозит, хотя вклады не намного доходнее недвижимости. Конечно, покупать квартиру на начальной стадии выгодно, но надо понимать, что придется вкладываться в ремонт, и 2-3 года ждать, пока дом сдадут, то есть все это время деньги работать не будут. Золотое время для инвестиций в недвижимость, когда она росла в геометрической прогрессии, прошло. Вложения в недвижимость, таким образом, подходят для консервативных инвесторов, которые не гонятся за доходностью.

Анна Бодрова, старший аналитик «Альпари»

Состояние рынка жилья в 2017 году напрямую будет зависеть от состояния экономики России и отечественной банковской системы. Львиная доля новостроек возводится на заемный капитал. Текущие ставки не по карману девелопменту за счет высокий оценки банком рисков, и чтобы компенсировать эти затраты, излишнее финансовое бремя ложится на конечного покупателя жилья. Сегодняшние цены за квадратный метр в крупных городах начали расти, для приобретения это хорошее время, поскольку в первом-втором квартале 2017 года не исключено повышение стоимости жилья.

Потребитель все так же с подозрением относится к предложениям покупки еще не построенного и не сданного жилья, поэтому основной спрос приходится или на готовую новостройку, или на вторичный рынок. В сегменте вторичного жилья цены начали расти с середины осени 2016 года, но темпы увеличения стоимости квадратного метра пока сдержанные. Ажиотажа ни в предложениях, ни в ценах нет: сектор жилья смотрится довольно устойчиво и нейтрально.

Учитывая, что ЦБ РФ вряд ли понизит ключевую ставку раньше марта-апреля 2017 года, не стоит ждать сокращения ставок по ипотечным продуктам в первом квартале. Это означает, что всплеск спроса на ипотеку и, соответственно, интереса к покупке жилья может прийтись на апрель-май будущего года. Естественно, при условии снижения ставки.

Проанализируем основные причины спада в сегменте. 2015 год характеризовался резким спадом цен на основные виды недвижимости. Только в Москве квартиры подешевели в среднем на 10-15% с учетом дисконта. 2016 год начался по похожему сценарию. Это было вызвано следующими причинами:

  • падение стоимости нефти;
  • спад платежеспособного спроса, рост предложения;
  • высокий уровень инфляции;
  • рост процентной ставки по кредитам.

По прогнозу аналитиков на цены на недвижимость в 2017 году, нас ждет рецессия. Для этого явления характерны следующие основные черты:

  • спрос опускается ниже предложения;
  • объемы строительства сокращаются;
  • замедляется рост объема предложения;
  • наблюдается спад цен на недвижимость.

Замедление спроса было приостановлено поведением покупателей. Они отреагировали на падение цен на жилье, а также на слухи о прекращении государственного субсидирования ипотеки увеличением вложений в жилой и нежилой фонды. Однако эта тенденция быстро завершилась по одной простой причине – сокращение доходов населения.

Что нас ждет в 2017 году

По прогнозу главы Сбербанка, господина Грефа, рынок недвижимости нашей страны восстановится уже в 2017 году. Однако многие эксперты считают эту позицию необоснованно оптимистичной. По мнению большинства специалистов, пессимистический сценарий развития рынка сохранится.

Снижение цен на недвижимость, по прогнозам аналитиков из РЭУ им. Г.В. Плеханова, в 2017 году неизбежно. Также произойдет сокращение платежеспособного спроса и объема предложения, а также еще большее замедление строительства. К аналогичным выводам пришли и эксперты из Уральской палаты.

Вместе с тем нельзя не отметить факторы, которые могут спасти рынок недвижимости от дальнейшего развертывания коллапса. Среди них:

  • снижение ставок на ипотечное кредитование;
  • усиление государственной поддержки строительства;
  • помощь со стороны региональных властей и Правительства.

Если эти меры не будут приняты, российский рынок ждет неминуемый крах. Таким образом, по прогнозу, цены на недвижимость в 2017 году в России снизятся.

Учимся жить в новых реалиях

По мнению большинства экспертов, текущий кризис рынка напоминает ситуацию 2008-2009 гг., но имеет и свои уникальные особенности. Ничего катастрофического в целом не произошло, просто всем экономическим субъектам необходимо научиться жить в новых реалиях.

Выделим и некоторые положительные моменты, которые показали устойчивость сегмента к шокам:

  • застройщики не увязли в долгах и успели накопить подушку ликвидности после предыдущих бумов;
  • осознание необходимости заботы об оборотах этого сектора, а также необходимости снижения стоимости жилого и нежилого фондов;
  • приведение цен в большее соответствие с реалиями России;
  • осознание того, что такого роста цен, как прежде, уже не будет.

Государственная поддержка сектора

Несомненно, позитивной новостью является принятие решения Дмитрием Медведевым о продлении государственного субсидирования ипотеки до 2017 года. Было утверждено повышение лимита кредитования в общей сложности до 1 трлн. руб. Общий размер субсидий понижен на 1 процент. Пока эта мера продлена до 1 января 2017 года. До этого времени ипотечный кредит можно получить по льготной ставке – ключевая ставка +2,5 процентных пункта.

Как заявил первый вице-премьер России господин Шувалов, к 2018 году ожидается поступательное снижение процентных ставок по ипотеке до 7-8 %, так что ее субсидирование уже не потребуется.

Кто выиграет от текущей ситуации

Каждый кризис чему-то учит. Если извлечь уроки из нынешней ситуации, то можно получить много бонусов в будущем. Последние 12 лет в России продавцы диктовали свои условия. Из-за этого мы имели завышенную стоимость недвижимости. Сейчас мы наблюдаем устойчивую тенденцию установления «рынка покупателя».

По прогнозам экспертов, стоимость недвижимости в 2017 году будут снижаться. Называются цифры 5-7%. Однако ни один эксперт не берет на себя ответственности указать, на сколько точно упадет ее стоимость.

Вместе с тем, все предсказывают снижение стоимости жилья старого фонда, а также на окраинах городов. Застройщики будут вынуждены повышать качество строительства, заниматься благоустройством близлежащей территории. Это первая выгода, которую можно извлечь из этой ситуации.

Другой несомненный плюс – удешевление недвижимости в России. В связи с этим многие задаются вопросом, стоит ли сейчас вкладываться в покупку жилья. Здесь нет однозначного ответа.

Стоит ли покупать квартиру в кризис

Инвестирование в недвижимость в период кризиса – один из наиболее популярных вариантов сохранить денежные средства в рублях. Вместе с тем, нельзя не отметить рост рисков от подобных вложений по мере нарастания коллапса.

Если вы собираетесь приобрести жилье для собственных нужд, то лучше это делать сразу, до возможного ухудшения финансового положения. Ведь ваши сбережения может поглотить инфляция.

Если вы планируете приобретать недвижимое имущество в инвестиционных целях, то нужно понимать, что отдача от этого наступит не раньше, чем в 2020 г. Быстрого восстановления рынка в России после текущей рецессии ожидать не приходится.

Главное правило инвестирования – покупать, когда дешево, продавать, когда дорого. Однако если вы не специалист, то нащупать это самое дно может быть проблематично. Поэтому не ждите дальнейшего падения цен, и покупайте квартиру или дом уже сейчас, пока действует льготная ставка по ипотеке в некоторых банках.

Однако если у вас нет необходимой суммы, то имеет смысл подождать дальнейшего падения цен, а заодно накопить недостающую сумму.

Советы по приобретению недвижимости в кризис:

  • подстрахуйтесь при покупке вторичного жилья. Из-за падения стоимости многие продавцы принимают решение снять объект с продажи. Если вы уже выбрали устраивающий вас вариант, то лучше заключить договор задатка. Укажите в нем, что при снятии объекта с продажи продавец должен будет выплатить вам двойную сумму задатка. А еще лучше – заключите договор предварительной продажи и укажите в нем сроки сделки, стоимость, место и способ передачи денег.
  • Будьте осторожны с новостройками. Покупайте объекты на завершающей стадии строительства, связывайтесь только с надежными застройщиками, производите мониторинг процесса строительства.

Как будут вести себя застройщики

Прогноз состояния рынка недвижимости на 2017 год в России негативен для застройщиков. Поэтому в ближайшее время будет замедляться рост предложения. Нас ждет замораживание строительных проектов. Будут уменьшаться вводимые строительные площади.

Спрос на рынке недвижимости, по прогнозам экспертов, начнет расти только в 2019 году. За ним последует и увеличение цен. Поэтому, если вы в ближайшее время решили приобрести объект, то лучше с этим не затягивать.

Рынок недвижимости играет по своим правилам . Кто лучше их поймет и выучит, тот и получит преимущество


До сих пор априори считалось, что рынок недвижимости самым непосредственным образом зависит от макроэкономической ситуации. Но, как замечают эксперты, в последнее время он все больше живет своей жизнью, развивается на основе собственных закономерностей. На первый взгляд, это кажется весьма странным, однако у этого обстоятельства есть свои объяснения.

Ситуация на рынке недвижимости - все плохое уже случилось

Такая ситуация характерна для последних полутора лет, рынок недвижимости все меньше внимания обращает на то, что творится в целом в экономике. По мнению руководителя Аналитического центра IRN. RU Олега Репченко , происходит переход к новой реальности. По сути дела возникла новая модель строительного бизнеса.

Она основана на существующей в экономике квазистабильности. Все плохое, что могло случиться, уже случилось. Если в начале кризиса рынок недвижимости гудел, как потревоженный улей, то теперь он успокоился и продолжает строить. Причем, чем ниже цены, тем больше предложения. Чем-то это напоминает рынок нефти, где никто не желает снижать объемы добычи, боясь потерять ниши сбыта. Вот производители и не могут договориться между собой.

Больше за те же деньги

Именно этот фактор во многом обуславливает то обстоятельство, что застройщики стараются не снижать объемы ввода, так как понимают: освободившееся пространство сразу же займут другие. Поэтому сегодня на рынке действует принцип: «Больше за те же деньги». Это достигается путем предоставления скидок, снижения процентной ставки по ипотеке. Делается все возможное, а подчас и невозможное, дабы не сокращать предложение. В итоге на настоящий момент в Москве и в Подмосковье оно достигло исторического максимума в 7,5 млн кв. м.

Застройщиков не останавливает даже то, что если раньше из вводимых в Москве 3 млн кв. м продавалось все, то теперь — только половина. Чтобы как-то существовать в таких условиях, компании затягивают сроки строительства, увеличивают объемы недостроя. Сейчас 25 % всех непроданных квартир находятся в новостройках, еще не так давно их число не превышало 2 %. Таким образом, происходит быстрое затоваривание рынка даже при снижении продаж. Эти два показателя все больше расходятся друг с другом. Сближение между ними начнется тогда, когда покупать по снижающимся ценам начнут больше, а строить — меньше.

Как прогнозирует Олег Репченко, если объем предложений будет серьезно сокращаться, то цены достаточно быстро стабилизируются. Если нет, то они будут сползать вниз в течение как минимум двух лет по 10 %. И пока второй вариант выглядит более реалистичным.

[

В этом направлении станет действовать и заявленная правительством Москвы реновация. С одной стороны, будет построено дополнительное количество жилья, а с другой — сократится рыночный спрос со стороны тех, кто попадет в эту программу.

Это требует от коммерческих застройщиков соответствующей реакции. Им нужно распродавать свои запасы как можно скорее. Если сделать это не удастся, то на рынок выйдет более дешевое жилье, построенное по программе реновации. Оно еще больше снизит цены, и компаниям придется реализовать свою еще дешевле. Но с распродажей многие могут пролететь, так как есть опасность, что спрос в ближайшее время может сократиться. Наши люди мыслят и действуют вполне прагматично, поэтому они и решат: зачем покупать сейчас, если через некоторое время реновация обрушит цены. Лучше уж подождать.

Отмечается и другая тенденция: количество квартир становится все больше, а объемы введенных квадратных метров — меньше на 30-35%. Поэтому сегодня нужно предлагать квартир значительно больше, чтобы заработать на них столько же, сколько пару лет назад.


Синдром разочарованного инвестора

Минувшие четверть века рынок недвижимости Москвы носил элитный характер. Он был рассчитан на богатых покупателей, в лучшем случае на состоятельных. Этот контингент за прошедший период накупил недвижимости и себе, и детям, и даже внукам. И сегодня богачам она особенно не нужна, у них ее с избытком. Многие не знают, что делать с этим богатством, оно стало неликвидным. Эта недвижимость также давит на рынок, еще больше увеличивает на нем предложение.

В столице все сильней распространяется новый недуг — синдром разочарованного инвестора — продавца недвижимости. Когда-то люди скупали квартиры и дома в надежде их продать в нужный момент. Сейчас для многих он наступил, а товар покупателя не находит. За полгода может не быть ни одного предложения. Мы являемся свидетелями «тюльпановой» лихорадки, только уже не в Голландии, а в Москве.

По-прежнему многие живут с надеждой, что положение поправится, цены повысятся, а спрос возрастет. Увы, аналитики сходятся во мнении, что этого не случится, пузырь на рынке столичной недвижимости вновь не надуется.

Кто-то теряет, кто-то находит

Но в нынешней ситуации есть и те, кто окажется в выигрыше. Прежде всего, люди со средними доходами. Они смогут приобретать жилье в районах, куда раньше с этими целями даже и не совались.

В этих условиях преимущество получат те девелоперы и застройщики, которые сумеют предложить новую модель на рынке недвижимости, сумеют проявить максимальную гибкость. Те строители, которые упорно не желали снижать цены, которые считали: лучше обанкротиться, чем продавать дешевле, с рынка ушли или стоят в очередь на уход. В основе нового подхода — гораздо более реалистическое соотношение цены и качества, чего почти не было на протяжении многих лет. Качество часто было плохое, а цена огромная.

Но времена изменились, пора измениться и людям.

Владимир ГУРВИЧ

Отслеживать динамику цен и ситуацию на рынке недвижимости в Москве хотят не только риэлторы и профессионалы данной области, такой вопрос волнует и простых покупателей с продавцами. Изучив прогноз аналитиков, удастся понять, когда выгоднее продавать квартиру, удачным ли вложением станут инвестиции в недвижимость в 2018 году, в каком месяце лучше приобрести жилье?

Экспертные заключения составляются ведущими специалистами отрасли на основе статистических показателей, площадей, сдаваемых в эксплуатацию, общей экономической картины.

Ситуация с рынком недвижимости в Москве на начало 2018 года

Прошедший год стал рекордным для московского рынка недвижимости – число сделок достигло максимума, а цены за квадратный метр существенно снизились. Такая тенденция наблюдается и сегодня, а по итогам 2016 года можно сделать несколько важных выводов:

  • Средние цены на жилье на вторичном рынке Москвы опустились до 181 тыс. руб. за кв.м. Впрочем, в январе показатель немного подрос – до 186 тысяч;
  • Реальные цены на рынке недвижимости за год снизились на 10%, при этом для обычных продавцов и покупателей эта тенденция пока еще ощутима незначительно;
  • Москвичи охотно пользуются скидками и приобретают жилье по акциям – дисконтом пользуются свыше 86% покупателей;
  • Средняя стоимость квартиры, купленной к концу 2018 года, составляет 7,9 млн. рублей, по сравнению с серединой года показатель уменьшился на 150 тысяч.

Январь – это время ежегодного затишья, когда продажи падают. Не стал исключением и наступивший год, продажи сократились, но это никак не связано с кризисом – отражается лишь сезонное колебание рынка.

Видео 1. Прогноз для рынка жилой недвижимости на 2018 год

Мнение аналитиков о предстоящих изменениях

По мнению экспертов, занимающихся исследованием рынка недвижимости, в 2018 году показатели окажутся на предыдущем уровне, а цены незначительно снизятся. В ближайшее время рост цен не предвидится, так как отсутствуют провоцирующие факторы: нет дефицита жилья, в эксплуатацию вводится все больше объектов, рынок сбалансирован.

Видео 2. Недвижимость-2018. Чего ждать?

Какие же изменения ожидаются на рынке? Эксперты единодушно выделили несколько наиболее вероятных событий:

  • Рост цен не будет превышать 6% - размеров годовой инфляции. В первую очередь он коснется новостроек, так как застройщики планируют сохранить свою прибыль;
  • На вторичном рынке изменений не произойдет, либо будут отмечаться тенденции к незначительному снижению;
  • Увеличится число бюджетных новостроек – так как доходы населения не растут, спрос на недорогое жилье останется высоким;
  • О достижении ценового дна говорить пока рано – это событие наступит не раньше 2018-2019 года;
  • Рынок жилья не будет перенасыщен, несмотря на то, что ввод новостроек в эксплуатацию ведется активными темпами, а спрос просто не успевает за ним. Застройщикам необходимо снизить скорость строительства, иначе квартиры потеряют в цене до 40%;
  • Возрастет популярность жилья за пределами столицы, в Новой Москве и ближайшем Подмосковье – во многом благодаря доступным ценам.

Анализировать динамику цен в Москве становится все сложнее – большая часть предложений, представленных на рынке, не имеет реальной стоимости. Продавцы устанавливают завышенную цену, которая может превышать действительную на 10-15%.

Цены для разных отраслей рынка недвижимости

Проводить оценку стоимости прогнозных цен для недвижимости в столичном регионе следует с учетом типа жилья и момента постройки. В этой связи удается выделить несколько особенностей, которые отмечаются экспертами:

  • Существенно сократится спрос на панельные дома, построенные более 35 лет назад – падение превышает 10%;
  • В это же время спрос на аналогичное жилье, но уже в новостройках вырастет;
  • Ситуация на рынке элитной недвижимости остается прежней – ценители дорогих объектов будут покупать их, несмотря на кризис;
  • Популярным районом станет Тверская и Замоскворечье – здесь возводятся дома с отделкой «под ключ»;
  • Реальные цены могут вырасти на жилье в клубных домах, там, где представлены квартиры со свободной планировкой, апартаменты и студии;
  • Сократится спрос на квартиры в центре, напротив, вырастет – за пределами МКАД, люди стремятся уехать из шумного мегаполиса, выбирая объекты, расположенные в 10-20 км от столицы.

На цены в 2018 году повлияют и реализуемые ипотечные программы – так уже сейчас крупнейшие банки объявили о снижении ставок, следовательно, повысится спрос на рынке, что отразит положительную динамику цен.

Видео 3. Цены на недвижимость в 2018 году будут снижаться

Впрочем, как отмечают эксперты и ведущие специалисты исследовательских центров, рассчитывать на улучшение ситуации не следует – в среднем стоимость квартир остается на прежнем уровне по сравнению с прошлым годом. Не радужными окажутся перспективы на вторичном рынке, особенно для владельцев старого жилья, хозяева же новостроек могут смело поднимать цены на 5-8%: спрос все равно будет.

Видео 4. Прогноз для рынка загородной недвижимости на 2018 год